北京市房屋重置成新价评估技术标准京国土房管拆808号

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1、 北京市房屋重置成新价评估技术标准（808号文）第一章 总 则 1-1 立法目的和依据 为规范本市房屋重置成新价评估行为，合理确定各类房屋的重置成新价，根据建设部房地产估价规范(GB/T50291-1999)，特制定本标准。 1-2 适用范围及重置成新价定义 本标准适用于本市各类房屋重置成新价的评估。 房屋拆迁中所称重置成新价，是指用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。 1-3 估价技术路线 本标准采用成本法测算。 1-4 未列入的项目 本标准未列入的项目，可参照估价时点的市场价格结合该项目具体情况进行评

2、估。 第二章 平房、中式楼房重置成新价评估 2-1 估价路线、部件及分值 平房、中式楼房重置成新价的评估采用分部件按条件计分、依成新折扣的办法计算房屋总分 ，再按规定的分值计算房屋价格。 房屋的组成部件包括：屋面、屋架、墙身、门窗、顶棚、地面、装修、设备、附属物等九类 。前六类部件以标准间为单位按条件计分，后三类部件依实际数量按条件计分。各部件分数分别见屋面计分表、屋架计分表、墙身计分表、门窗计分表、顶棚计分表、地面 计分表、装修计分表、设备计分表、附属物计分表。标准间计分的各类部件，一间房屋内条 件不同的，按比例计分。各类部件未列入的项目，可参照分数相近的项目计分或据实估价。 分值由市国土房

3、管局公布。 2-2 标准间 房屋的标准间：平房为建筑面积20平方米，中式楼房为建筑体积60立方米。其计算公式为：（1） 平房 标准间数=建筑面积20 （2） 中式楼房 标准间数=房屋基底面积柱高60 2-3 计算公式： （1）砖木结构房屋 房屋及附属物重置成新价=屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+（墙身分数+门窗分 数）柱高差率 标准间数成新折余率+装修分数成新折余率+设备分数成新折余 率+附属物分数成新折余率分值+附属物据实估价 成新折余率的确定：按砖木结构房屋成新评定说明和砖木结构房屋成新折余率表执行；在房屋各部件计分表附计栏中另有规定的，依其规定；计残值的，按各类房屋折余率 表计算

4、；不计残值的，按成新百分比计算。 柱高差率的确定：按柱高差率表执行。 附属物据实估价按附属物据实估价表执行。 （2）砖混结构房屋 房屋及附属物重置成新价=屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+（墙身分数+门窗分 数）柱高差率 标准间数（成新折余率+使用年限折余率）2+装修分数成新折余 率+设备分数成新折余率+附属物分数成新折余率分值+附属物据实估价 成新折余率的确定：按砖混结构完损等级评定说明及折余率表执行；使用年限 折余率的 确定：按砖混结构房屋使用年限折余率表执行；在房屋各部件计分表附计栏中另有规定 的，依其规定。 柱高差率的确定：按柱高差率表执行。 附属物据实估价按附属物据实估价表执行

5、。 （3）中式楼房 房屋及附属物重置成新价=（屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+墙身分数+门窗分数 ） 标准间数成新折余率+装修分数成新折余率+设备分数成新折余率+附属物分数 成新折余率分值+附属物据实估价 成新折余率的确定：按砖木结构房屋成新评定说明和砖木结构房屋成新折余率表执 行；在房屋各部件计分表附计栏中另有规定的，依其规定；计残值的，按各类房屋折余率 表计算；不计残值的，按成新百分比计算。 附属物据实估价按附属物据实估价表执行。 2-4 房屋部件计分表 （1）屋面计分表 项目说明简称单位分数瓦屋面琉璃瓦各种釉子的琉璃瓦琉璃1间筒瓦筒瓦下满铺望板、油毡瓦2间筒瓦筒瓦下满铺席箔瓦3

6、间合瓦合瓦下满铺望板瓦4间合瓦合瓦下满铺席箔瓦5间石板瓦石板瓦下满铺望板、油毡瓦6间石板瓦石板瓦下满铺席箔瓦7间水泥瓦水泥瓦下满铺望板、油毡瓦8间水泥瓦水泥瓦下满铺席箔瓦9间灰瓦屋面干插瓦有无合瓦边稍垄不予区分灰瓦1 间仰瓦灰梗有无合瓦边稍垄、分间垄不予区分灰瓦2 间棋盘心前坡合瓦后坡青灰及前后棋盘心，屋脊及分间垄为合瓦，其余为青灰灰瓦3间棋盘心前坡合瓦后坡棋盘心灰瓦4间灰屋面青灰顶不分平顶、坡顶，含麦壳灰 灰1间焦渣顶不分平顶、坡顶，含泥顶灰2间混凝土屋面(轻型板14.4)现浇板各种现浇的钢筋混凝土屋面浇间槽型板预制槽型板预1间圆孔板预制圆孔板预2间加气板预制加气板预3间其 他玻璃钢各种钢性

7、玻璃坡顶屋面玻坡间玻璃钢各种钢性玻璃平顶屋面玻平间木板油毡木板上铺油毡、石子坡顶屋面板毡坡间木板油毡木板上铺油毡、石子平顶屋面板毡平间铅铁镀锌瓦楞铁下铺望板、油毡铅1间铅铁镀锌瓦楞铁下铺席箔铅2间铅铁干挂黑铁板铅3间石棉瓦石棉瓦下铺望板、油毡石棉1间石棉瓦石棉瓦下铺席箔石棉2间干挂瓦小屋架干挂水泥瓦、石棉瓦干挂瓦间附计: 一、 屋面包括望板、席箔以上各种面层和各种屋脊。 二、 平顶屋面上铺设花砖、水磨石等块料面层的，除按平面屋面计分外，另按地面所属项 目的80%计分，并随房折旧。 三、 用条砖、方砖、瓦笆替作望板、席箔的，按席箔计分。 四、 利用地下室顶面作房屋地面的，分别按以下计算： （一）

8、 在地下室顶面上做木地板的，按地下室顶面和木地板所属项目分别计分。地下室顶 面为木地板又作上层地面的不重复计分。 （二） 在地下室顶面上铺设花砖、水磨石等块料面层的，除按平面屋面计分外，另按地面 所属项目的80%计分。 （三） 在地下室顶面上做水泥、焦渣地面的，即视为地下室屋面，房屋地面不再计价。 五、 其他屋面，如石棉瓦、铅铁顶、玻璃钢顶、木板油毡顶按灰瓦房折旧；彩色瓦楞铁屋 面并入铅1。 （2）屋架计分表 项目说明简称单位分数中式屋架七檩柁高级做法，进深大于6米中架1间七檩柁普通做法，进深大于6米中架2间五檩柁高级做法中架3间五檩柁普通做法中架4间平台柁五檩高级做法平柁1间平台柁五檩普通做

9、法平柁2间平台柁四檩普通做法平柁3间平台柁三檩普通做法平柁4间硬山搁七檩以上、进深大于8米硬1间硬山搁七檩、进深大于6米硬2 间硬山搁五檩、进深大于4米硬3间硬山搁四檩、进深4米硬4间人字架木屋架跨度6米人架1间木屋架6米跨度8米人架2间木屋架跨度8米人架3间小型木屋架屋架间距1米以内人架4间钢木屋架跨度6米人架5间钢木屋架6米跨度8米人架6间钢木屋架跨度8米人架7间小型钢木屋架屋架间距1米以内人架8间钢屋架钢屋架跨度6米，角钢檩，石棉瓦屋面钢架1间钢屋架6米跨度9米，角钢檩，石棉瓦屋面钢架2间钢屋架跨度9米，角钢檩，石棉瓦屋面钢架3间钢屋架跨度9米，大型屋面板钢架4间钢屋架 9米跨度15米，

10、大型屋面板钢架5间钢屋架跨度15米，大型屋面板钢架6 间钢混结构钢砼屋架跨度9米钢混1间钢砼梁9米跨度12米钢混2间钢砼梁跨度12米 钢混间附计： 一、 中式屋架高级做法：材质为松木，檩直径不低于25cm，柱、柁直径不低于40cm，三间 房两架跨空柁，两架排山柁，檩、柱见圆，檩带垫板、垫枋，前后檐椽带飞头。 二、 屋架计分表中分数仅指房屋屋架全为同一屋架时分数，当有不同屋架时，则分别按比 例计分。 三、 平台柁与腊阡柁不予区分。 四、 中式柁没有柱子，按木屋架计分。 （3）墙身计分表 项目说明简称单位分数缸砖墙全部缸砖垒砌缸间细磨砖墙整个墙身外部细磨砖垒砌，兰整砖衬里磨1间细磨砖墙整个墙身外部

11、细磨砖垒砌，碎砖衬里磨2间磨砖棋盘心山墙四框、坎墙、后檐下碱为细磨砖，碎砖衬里磨棋间粗磨砖墙粗磨砖垒砌，兰整砖衬里粗磨1间粗磨砖墙粗磨砖垒砌，碎砖衬里粗磨2间整砖墙红砖墙、矽酸盐砖墙，满门窗红整1间整砖墙红砖墙、矽酸盐砖墙，半门窗红整2间整砖墙红砖墙、矽酸盐砖墙，一门一窗红整3间兰砖墙兰砖墙，满门窗兰整1间兰砖墙兰砖墙，半门窗兰整2间兰砖墙兰砖墙，一门一窗兰整3间半整砖墙四框整砖、外整里碎、整砖下碱、烟灰砖、焦渣砖、空斗砖半整间碎砖墙全部碎砖垒砌，两腿整砖碎间虎皮石墙虎皮石墙，水泥沙浆勾缝，满门窗虎1间虎皮石墙虎皮石墙，水泥沙浆勾缝，半门窗虎2间虎皮石墙虎皮石墙，水泥沙浆勾缝，一门一窗虎3间附

12、计: 一、 各类墙身包括基础、墙檐、女儿墙。 二、 磨方砖贴棋盘心的按磨砖墙计分。 三、 墙身下碱为虎皮石的分别按比例计分。 四、 房屋台基高度调整系数： 台基高度调整 系数台基高度台基高度台基高度台基高度台基高度台基高度台基高度台基高度台基高度说明：台基高度指从院内地面到房屋室内地面的高度。台基高度大于两米，每增加，调节系数增加0.05。五、 房屋组合调整系数 组合间数(自然间) 调整系数一间二间三间四间五间六间七间八间九间十间十一间十二间再每增加一间递减 六、勾连搭房屋，按墙身调整后分数的80%计分。 （4）门窗计分表 项目说明简称单位分数中式中式，雕刻精细、完整、带帘架、有心屉中1间中式

13、中式，部分雕刻或制作精细中2间塑钢塑钢门窗，双玻、含纱，满门窗塑钢1间塑钢塑钢门窗，单玻、含纱，半门窗塑钢2间塑钢塑钢门窗，其他塑钢3间铝合金铝合金门窗，双玻、含纱，满门窗铝1间铝合金铝合金门窗，单玻、含纱，半门窗铝2间铝合金铝合金门窗，其他铝3间木门窗木门窗，两玻一纱或一玻一纱带鱼磷板，满门窗木1 间11 .71木门窗木门窗，两玻一纱或一玻一纱带鱼磷板，半门窗木2间木门窗木门窗，两玻一纱或一玻一纱带鱼磷板，一门一窗木3间其他门窗一玻一纱、两玻无纱、钢门窗，满门窗其他1间其他门窗满玻无纱或半玻璃门窗或一门一窗其他2间附计: 一、 各类门窗单独计算时均按瓦房折旧，与房屋同时折旧时随房折旧。 二、

14、 地下室带铁栏杆的小窗仍按小窗所属项目计分，铁栏杆不另计。 三、 带护窗板门窗仍按所属项目计分，护窗板不另计。 （5）顶棚计分表 项目说明简称单位分数钙塑板顶棚轻钢龙骨，钙塑板，铝扣板棚1间钙塑板顶棚木龙骨，钙塑板棚2间石膏板顶棚轻钢龙骨及木龙骨艺术造型，石膏板棚3间石膏板顶棚木龙骨，石膏板棚4间石膏板顶棚铁丝吊石膏板棚5间三合板顶棚三合板带压条顶棚，刷清漆棚6间纤维板顶棚纤维板顶棚，刷调合漆棚7间木丝板顶棚木丝板顶棚，刷乳胶漆棚8间简易木顶棚棚9间铝扣板顶棚棚10间PVC顶棚 PVC顶棚棚11间抹灰顶棚板条抹灰，带高级装饰线棚12间抹灰顶棚普通板条抹灰棚13间抹灰顶棚苇箔抹灰棚14间纸顶棚纸

15、顶棚棚15间附计: 一、 抹灰顶棚、纤维板顶棚、木丝板顶棚、石膏板顶棚、纸顶棚随房折旧。 二、 三合板顶棚、钙塑板顶棚按木装修折旧。 三、 预制板勾缝喷浆不计顶棚。 （6）地面计分表 项目说明简称单位分数高级木地板红檀、柚木、花梨等高级实木地板板1间细木地板柞木、水曲柳等各种硬木地板板2间普通地板红松木地板板3间粗木地板松木或其他木质粗劣的木地板板4间复合木地板复合木地板板5间花岗岩高级光面花岗岩，天然，尺寸不小于50cm50cm 岗1间40 .0花岗岩普通花岗岩，天然岗2间大理石高级大理石，天然，尺寸不小于50cm50cm 理1间大理石普通大理石，天然理2间大理石拼碎大理石，天然理3间水磨石

16、预制水磨石磨1间水磨石现制水磨石，嵌条、美术磨2间水磨石现制水磨石普通磨3间拼花马赛克拼制成各种美术图案的马赛克赛1间马赛克普通马赛克赛2间耐酸砖沥青粘贴耐酸砖地面酸间缸砖高档缸砖，含仿造花岗岩、大理石缸1间缸砖普通缸砖、锦砖、瓷砖、防滑砖、花砖、玻化砖缸2间6. 09塑料地砖聚氨乙烯塑料地砖塑1间塑料地砖石英砂塑料地砖塑2间细方砖经砍磨加工的方砖方1间粗方砖未经砍磨加工的方砖方2间水泥砖仿方砖水泥地面地1间水泥普通水泥地地2间礁渣白灰礁渣打实轧光礁间条砖条砖间条石条石间碎砖碎间附计: 一、 水泥地分格与不分格不予区分。 二、 散水不计、甬路按实际面积依院地计分。 三、 台阶按投影面积依院地计

17、分。 四、 廊瓦房室内与廊子为不同地面时按其比例分别计分。 五、 地面计分含踢脚板。 （7）装修计分表 项目说明简称单位分数大街门街门在门道中间脊檩下，标准间面积门1槽中街门街门在门道前檐檩下或较小街门三面砌砖并雕花者，标准间面积9平方米门2槽小街门小街门，三面砌粗磨砖，标准间面积9平方米门3槽格扇硬木六抹，雕刻精细格1M2格扇红松、黄杨等，雕刻较差格2M2格扇普通木格扇及落地罩格3M2隔断铝合金隔断隔1M2隔断五合板隔断、包镶门隔2M2隔断三合板隔断、包镶门隔3M2隔断轻钢龙骨石膏板隔断隔4M2隔断木龙骨石膏板隔5M2隔断单砖（整砖12）隔6M2隔断整砖24隔7M2隔断碎砖隔8M2隔断空心砖

18、隔9M2隔断木龙骨纤维板隔断半玻璃门隔10M2隔断板条苇箔抹灰隔断隔11M2护墙板五合板带压条护1M2护墙板三合板带压条护2M2油漆护墙护3M2壁纸护墙护4M2壁布护墙高级布料护5M2壁布护墙一般布料护6M2PVC护墙护7M2大理石贴面高级大理石贴面大理石1M2大理石贴面普通大理石贴面大理石2M2锦砖贴面高级锦砖锦砖1M2锦砖贴面普通锦砖锦砖2M2马赛克贴面马赛克M2水磨石贴面水磨石M2花岗岩高级花岗岩贴面花岗岩1M2花岗岩普通花岗岩贴面花岗岩2M2水刷石水刷石、干粘石水刷石M2假石假石M2顶棚灯孔普通面层顶棚筒灯孔灯孔1个顶棚灯孔金属基层轻钢龙骨筒灯孔灯孔2个顶棚灯槽木基层顶棚灯槽灯槽1M顶

19、棚灯槽金属基层轻钢龙骨顶棚灯槽灯槽2M窗帘盒松木窗帘盒带木窗帘棍窗帘盒1M窗帘盒硬木窗帘盒带木窗帘棍窗帘盒2M窗帘盒松木窗帘盒带金属轨道窗帘盒3M窗帘盒硬木窗帘盒带金属轨道窗帘盒4M挂镜线硬木挂镜线挂镜线1M挂镜线松木挂镜线挂镜线2M挂镜线石膏挂镜线挂镜线3M挂镜线塑料挂镜线挂镜线4M附计: 一、 街门按门道屋面所属类别随房折旧。 二、 各种墙身贴面均按新旧程度单独折旧，不留残值。 三、 格扇、护墙板单独折旧。 四、 除以上二、三两项外，其他墙面装饰均随房折旧。 五、 各种灯孔、灯槽均随顶棚折旧。 六、 中式楼房的楼梯不单独计价，但楼梯间面积并入楼房间数计价，并随房折旧。 （8）设备计分表 项

20、目说明简称单位分数普通卫生间管道上水管和下水管管1份浴盆不分规格,不分种类盆1个浴盆炕浴盆周边砌筑及贴面浴盆炕个陶瓷洗脸盆不分规格盆2个坐式大便器含水箱恭桶个蹲式大便器含水箱蹲坑个立式小便器小便池1个挂式小便器小便池2个淋浴器淋浴个地漏地漏个简易卫生间陶瓷洗脸盆不分规格,含上下水管及水嘴个蹲式大便器不分规格,含上下水管个坐式大便器不分规格,含上下水管个立式小便器不分规格,含上下水管个挂式小便器不分规格,含上下水管个淋浴器不分规格,含上下水管个地漏个水池陶瓷池不分规格,含上下水管及水嘴池1个水磨石池不分规格,含上下水管及水嘴池2个水泥池不分规格,含上下水管及水嘴池3个暖气四柱铸铁包括室内、外管道

21、及暖气炉气1M2板式钢制包括室内、外管道及暖气炉气2M2其他包括室内、外管道及暖气炉气3M2其他设备室外上水管室外镀锌管铺设,不分规格管2M室外下水管室外缸瓦管铺设,不分规格管3M室外下水管室外钢管铺设,不分规格管4M自来水表井包括表井及安装水表井份砖化粪池容积大于3立方米化粪池1座简易化粪池容积小于3立方米化粪池2座渗井井底面积6平方米以上,砖砌渗井1座渗井井底面积6平方米以下,砖砌渗井2座水落管水落管M水漏斗水漏斗个檐沟檐沟M普通灯包括线、开关、灯泡、灯罩及插座等灯1份荧光灯包括线、开关、灯泡、灯罩及插座等灯2 份电表包括箱、盘、闸、保险等电表个附计: 一、卫生设备分普通卫生间和简易卫生间

22、两种，凡装有浴盆、洗脸盆和大便器三件以上的 ，按普通卫生间计分，其他按简易卫生间计分。 二、普通卫生间室内上下水管道单独计分，设备按实有项目计分。 三、简易卫生间设备按实有项目计分，室内上下水管道不单独计分。 四、各种卫生设备和上下水管道的零配件均不单独计分。 五、卫生间内非固定设备不予计分。 六、照明灯具中的各种花灯均视为非固定设备，不予计分。 七、同一开关控制的多个灯只计算一个。 八、暖气按建筑面积计算（含暖气片、暖气管及锅炉等）。 九、灯、水、暖气等设备均按新旧程度计算折旧，不留残值。 十、实物不符合表中所列标准的，可根据实际情况打折扣。 （9）附属物计分表 项目说明简称单位分数屏风门木

23、质较好油饰精细的屏风门，面积5平方米门4槽随墙门单扇或双扇小街门或粗略的屏风门，面积9平方米门5槽随墙门单扇小街门，面积2平方米门6槽门楼磨砖腿、筒瓦顶、门楼高、面积达3平方米门楼1座门楼整砖腿，平顶带装饰、门楼高以上，铁门，面积达3平方米门楼2座门楼整砖腿、水泥瓦顶、门楼高、面积达3平方米门楼3座门楼碎砖腿、灰平顶、门楼高、面积达3平方米门楼4座垂花门有雕饰、楣子和座凳垂1M2垂花门无雕饰、无楣子、无座凳垂2M2铁板门包括铁栅栏门、门面积达4平方米门6座院墙整砖墙整砖基础整砖墙整M2半整砖墙整砖下碱或整砖垛、碎砖墙或棋盘心半整M2虎皮石墙虎皮石墙虎M2院地花岗岩光面花岗岩石块花岗岩M2条石砍

24、剁整齐的条石条石M2大理石整大理石大理石M2水磨石预制水磨石磨1M2水磨石现制嵌条美术水磨石磨2M2水磨石现制嵌条普通水磨石或不嵌条水磨石磨3M2缸砖普通锦砖缸1M2拼花岗岩拼碎花岗岩石块拼1M2拼大理石拼碎大理石块拼2M2拼水磨石拼碎预制水磨石块拼3M2水泥格砖预制水泥格砖格砖M2方砖粗墁方砖、预制水泥砖方砖M2条砖条砖、水泥地、焦渣砖条M2附计： 一、 屏风门、随墙门依其质量分别按瓦房、灰瓦房折旧。 二、 门楼1、门楼2按瓦房折旧，门楼3按灰瓦房折旧。门楼面积小于3平方米的按比例计算 。 三、 铁板门按成新计算，不留残值。门面积小于4平方米的按比例计算。 四、 各种院墙包括基础和墙帽。 五

25、、 各种院墙均按成新计算，不留残值。 六、 各种院地均按成新计算，不留残值。 2-5 柱高差率表柱高（米）与立面条件标准间分数百分比（%）柱高（米）与立面条件标准间分数百分比（%）注：以上每增加，与立面条件标准间分数百分比（%）增加9。2-6 砖木结构房屋成新评定说明 一成新：墙身大部分破坏，木料腐朽，门窗不整，屋顶屈曲不平，虽然能勉强支持，已属危 险建筑，濒于倒塌者。 二成新：屋顶多次抹灰，屈曲不平，木架、墙身均已倾斜，或虽不整二柁陈旧，椽子席箔已 见腐朽，短期内尚不致倒塌者。一成新与二成新之房屋均须大修方能解除危险。 三成新：屋顶已见屈曲不平，墙身破坏大半，木料大部陈旧者。 四成新：屋顶不

26、甚整齐，但无显著倾斜，木架已有走动迹象，墙身破坏过半，虽经小修但本 质已属陈旧的房屋。 五成新：房屋全部完整，木架虽陈旧而未走动，墙身下部已见破坏者。 六成新：屋顶、木架、墙身、装修虽旧，但完整坚固，不歪不斜，部分墙身虽见剥蚀，但不 影响整个房屋之坚固性。此外，用旧料新建的房屋，未经油饰粉刷者，依其旧料的情况可分 别定其为五、六、七成新，一般以六成新为宜。 七成新：房屋各部整齐，惟色彩不够鲜明。房屋外皮部分剥落，但仍为较新的房屋，又翻修 的房屋其木架砖瓦较新者，亦为七成新为宜。 八成新：屋顶、屋架、墙身均完整坚固，情况与新建者无显著区别，但色泽稍旧，略加油饰 仍为新房者。 九成新：新建不久之房

27、屋，油饰粉刷后极少部分微见剥落，门窗有接触痕迹，屋顶、屋架、 墙身稍有剥落者，又完全新建之房屋，未加油饰粉刷者亦为九成新。 十成新：完全新料新建的房屋，并经过油饰粉刷者。 2-7 砖木结构房屋成新折余率表 房屋种类 成新度 折余率% 瓦房灰瓦房灰房100100100注：残值率 6%4%3% 2-8.房屋格扇、护墙板和钙塑板、三合板顶棚成新评定说明 室内装修中的格扇、护墙板、钙塑板和三合板顶棚比其他装修、装饰价格较高，残值较大， 不宜随房折旧，应按实际情况单独折旧。其残值率：格1为30%、格2为10%、护墙板和钙塑板 、三合板顶棚为10%。 一成新：骨架、板面严重破损，残缺不全，油漆老化见底。

28、三成新：缺棱短角，局部残缺变形，明显老化。 五成新：边棱磨损，骨架松动，局部破损。 七成新：整体完整，稍有松动，油漆、上光腊虽完好，但已失去光泽，格扇、护墙板边框或 雕花局部开胶起翘。 九成新：整体安装牢固、完整、上光腊、油漆完好、光亮，接触面略有摩擦痕迹。 2-9 房屋格扇、护墙板和钙塑板、三合板顶棚折余率表 房屋种类成新度 折余率 % 格1格2格3.护墙板、钙塑板、三合板顶棚一成372819二成443628三成514437四成585246五成656055六成726864七成797673八成868482九成939291十成100100100注：残值率30%20%10% 2-10 块料面层成新

29、评定说明 墙身、地面的块料面层依其成新度单独折旧，不留残值。 二成新：墙身、地面的块料面层严重松动，大部分块料破碎、脱落或大部分块料残缺不全， 为二成新。 四成新：墙身、地面的块料面层粘贴不牢，出现整块贴面脱落现象或部分块料裂缝、脱落， 为四成新。 六成新：墙身、地面的块料面层粘贴高低不平，部分块料面层不仅磨损且出现裂缝，个别块 料破损、掉角、脱落的，可定为六成新。 八成新：墙身、地面的块料面层粘贴不甚平整，部分块料面层已无光泽且略有磨损起砂，个 别块料出现裂痕，略有空鼓现象，为八成新。 十成新：墙身、地面的块料面层不论粘贴迟早，其块料粘贴平整、牢固、块料表面有光泽， 无裂痕、残缺、掉角等损坏

30、，为十成新。 2-11 房屋暖气、卫生设备成新评定说明 暖气卫生设备其构造情况与房屋不同，且使用价值所占比重较大，至损坏严重不堪使用时，所剩残余无几，不宜随房折旧，故按其成新度折旧，不留残值。 二成新：主要构成铁件锈蚀严重，已经修补多次，搪瓷陶瓷器具已有大部分掉瓷或有较大的 裂痕，附属零件部分损坏残缺，虽勉强支持使用，非经大修配件而无使用价值。 四成新：大部铁件锈蚀较重，搪瓷陶瓷器具部分硬伤，掉瓷或有小裂痕，附属零件小部残缺 ，如经修理尚能使用者。 六成新：各部铁件虽见锈蚀，瓷面稍有磨乌或有水裂龟纹的迹象，但各部构件均完整无缺， 不影响使用者。 八成新：各构成部件比新装者稍旧，但无锈蚀剥落迹象

31、，或有部分新安装者，亦为八成新。 十成新：完全新构件新安装者。 2-12 砖混结构房屋完损等级和成新评定说明及折余率表 完损等级成新评定说明成新度折余率%完好房完全新料新建房十成新100地基可有轻微不均匀沉降，结构构件平直牢固，无倾斜变形。屋面无渗漏，基层完好，有少量积尘。地面平整、坚固，地板稍有磨损、稀缝。九成新90-99基本完好房地基稍有超过允许范围的不均匀沉降，但已稳定，有承载能力。承重构件有轻微变形。屋面局部渗漏，排水畅通。地面稍有磨损、小裂。八成新80-89地基稍有超过允许范围的不均匀沉降，有承载能力。承重构件稍有变形、裂缝、倾斜、混凝土构件有轻度剥落露筋。屋面渗漏，防水层稍有空鼓翘

32、边。地面稍有裂缝、空鼓七成新70-79一般损坏房地基有超过允许范围的不均匀沉降。承重构件有局部变形、裂缝、倾斜，部分节点松动。屋面局部漏雨、高低不平。地面局部裂缝、空鼓、起砂，木地板变形。六成新60-69地基不均匀沉降已引起主体结构局部变形、裂缝，混凝土构件局部变形、裂缝、露筋，木构件局部糟朽。墙身部分裂缝、腐蚀、灰缝疏松。屋面局部漏雨，防水层老化，木基层糟朽、变形。地面局部空鼓、剥落、严重起砂，木地板下沉颤动。五成新50-59严重损坏房地基有明显不均匀沉降或压碎、折断、腐蚀。承重构件明显损坏变形。屋面严重漏雨，排水设施严重锈蚀、断裂、残缺。地面严重剥落、起砂、空鼓。四成新40-49地基有明显

33、不均匀沉降，并继续发展，承重构件严重损坏变形。屋面严重漏雨，排水设施严重锈蚀、断裂、残缺。地面严重剥落、起砂、下沉。三成新30-39危险房结构、装修、设备严重破损以至有倒塌危险。不足三成新3-292-13 砖混结构房屋使用年限折余率表 年限年限 折余率% 102030405012245678910 注：残值率2%。 2-14 砖混结构房屋装修设备完损等级和成新评定说明及折余率表 完损等级装修成新评定说明设备成新评定说明成新度折余率%完好房完全新料新建房屋完全新料新建房屋十成新100门窗完整无损，开关灵活，零件齐全，油漆完好或局部轻度锈蚀。抹灰完整、牢固、无空鼓、破损，局部有风裂。上下水管道畅通

34、无阻,各种卫生器具完全,零件齐全。照明装置、线路完好，绝缘良好。九成新90-99基本完好房门窗稍有变形，开关不严，油漆失光。抹灰稍有空鼓，顶棚稍有变形，但不明显。部分符合上述条件。八成新80-89门窗、玻璃、五金、窗纱少量残缺，开关失灵。抹灰稍有空鼓、风化剥落。顶棚少量下垂。上下水管道基本畅通，各种卫生器具基本完好，个别零件缺损。照明装置、线路基本完好，基本正常供暖，特种设备现状基本完好，使用正常。七成新70-79一般损坏房门窗部分开关不灵，部分翘裂，钢门窗变形、锈蚀，油漆老化。抹灰部分空鼓、裂缝，顶棚局部裂缝、变形。部分符合上述条件。六成新60-69门窗部分榫头松动，木料糟朽，油漆翘皮、剥落

35、。抹灰部分空鼓、剥落，顶棚局部裂缝，明显变形、下垂。上下水管道不够畅通，卫生器具部分损坏，零件缺损不齐。照明装置有少量损坏、残缺，部分电线老化。暖气部分锈蚀严重，供暖不正常，特种设备不能保证正常使用。五成新50-59严重损坏房门窗开关不灵，榫头松动，木料腐朽，钢门窗锈蚀、变形。油漆剥落。抹灰空鼓、裂缝、剥落。顶棚变形、下垂，龙骨糟朽。部分符合上述条件。四成新40-49门窗严重糟朽、松动、锈蚀、变形。油漆剥落见底。抹灰严重空鼓、剥落。顶棚严重变形、下垂，龙骨糟朽。上下水管道严重堵塞、锈蚀漏水，卫生器具零件损坏残缺。照明装置损坏、残缺，电线老化。暖气锈蚀严重，基本无法使用。特种设备严重损坏，已无法

36、使用。三成新30-39危险房装修、设备严重破损。不足三成新3-29 2-15 附属物据实估价表 附属物名称单位价格（元）棚房个500-1600简易棚个20-500厕所座100-1000猪圈个150-550鸡兔鸽狗窝个20-100高灶个100-300锅台个20-100火炕M270回水井座200压水机井座1000土井座300砖井（15M）座1000-2000机井（35M）座3000-20000太阳能个100-1500防盗门个200-1500铁护窗个50-300 说明：附属物据实估价表仅适用于本市近郊区及远郊区县。 2-16 树木估价表 成材树木树种直径（CM） 单位：元/CM4-910-1920-

37、2930-3940柏、雪松、龙爪槐、国槐814223040松、榆、桑、白腊68101220杨、柳、臭椿、泡桐、洋槐4681014果树、香椿1420242630树苗成畦苗移植1CM移植1-4CM材树幼苗12-20元/ M24元/棵8元/棵果树幼苗20-60元/ M220元/棵30元/棵第三章 楼房重置成新价评估 3-1 计算公式 楼房重置成新价的评估采用成本法进行测算，计算公式： 楼房重置成新价=（楼房基本价格楼房折余率+增项价格增项折余率）建筑面积区域系数+装修及附属物重置成新价 3-2 楼房基本价格表 楼房基本价格包含土建、上下水、照明及普通内装修。 （1）住宅楼房基本价格表 （单位：元/建

38、筑平方米） 墙体类型 基本价格结构形式粘土砖空斗墙空心砖砌块外挂板多层砖房筒子楼（层高）1150105010801120外廊式（层高3M）1070103010151050单元式（层高3M）120011301150砼结构多层大模板（层高3M）143014801560高层剪力墙（层高3M）145014101560框架（层高3M）140013601500备注：（1）坡屋顶或新型平屋顶（含新型防水作法）价格增加5%-10%；（2）加气砼屋面价格减少5%；（3）评估时按实际层高调整价格5%。（2）非住宅楼房基本价格表 （单位：元/建筑平方米） 墙体类型基本价格结构形式粘土砖空心砖砌块外挂板砖混12001

39、1301150框架140013601500剪力墙145014101560钢结构180017601920模板房143014801560备注：（1）坡屋顶或新型平屋顶（含新型防水作法）价格增加5%-10%；（2）加气砼屋面价格减少5%；（3）以上层高为标准层高3米，层高每增减50CM，价格增减5%。 3-3 楼房折余率： 依据以下楼房成新评定说明和楼房直线折旧参数说明表，取直接观察法和直线折旧法的算术 平均值作为楼房折余率。 （1）楼房成新评定说明 完损等级成新评定说明成新度折余率%完好房结构状况安全可靠，整体性好，屋面或板缝不露水，装修设备完整、基本无损的房屋，虽存在一定的陈旧现象或个别构件有轻

40、微损坏但在允许值之内，不影响安全居住和正常使用，通过小修即能修复的房屋。十成新100九成新90-99八成新80-89基本完好房结构构件安全可靠，个别部件的损坏程度稍有超过设计允许值但已稳定；屋面局部渗漏；装修、设备基本良好，个别部位有影响使用的损坏，通过在原有构件或部位上进行修补即用可恢复使用功能的房屋。七成新70-79六成新60-69一般损坏房个别结构构件变形、裂缝、腐蚀或老化，强度不足，存在危险隐患；屋面或板缝局部漏雨；外装修和设备局部破损的房屋。五成新50-59四成新40-49严重损坏房部分结构构件严重倾斜、开裂、变形或强度不足个别构件已处于危险状态；屋面或板缝严重漏雨，内外装修、设备明

41、显损毁、残缺，存在局部危险的房屋。三成新30-39危险房主体结构构件的强度严重不足，稳定性很差，随时有倒塌的可能，采用局部的加固修理仍不能保证安全，需要拆除、翻修或挑修的整栋房屋。不足三成新3-29（2）楼房直线折旧参数说明表 建筑结构耐用年限残值率钢砼结构600砖混结构502%砖木结构403%3-4 增项价格： 增项是指由产权人统一安装或修建的项目，包括暖气、中央空调、煤气（天然气）及抗震加 固。各增项价格在增项价格表中查取，增项折余率按增项成新评定说明执行。 （1）增项价格表 （单位：元/建筑平方米） 增项暖气中央空调煤气抗震加固价格20-4050-20020-50110-175（2）增项

42、成新评定说明 暖气、中央空调煤气抗震加固二成新圈梁、壁柱混凝土大部剥落，钢筋外露，钢筋及钢拉纤锈蚀严重，已基本失去加固作用，或使用超过20年四成新已无法使用者圈梁、壁柱混凝土部分剥落，钢筋有外露，钢筋及钢拉纤锈蚀，加固作用减弱，或使用期为15-20年六成新各部铁件虽见锈蚀，但各部构件均较完整无缺，不影响使用。各部铁件虽见锈蚀，但各部构件均较完整无缺，不影响使用圈梁、壁柱混凝土有剥落，钢筋有外露，钢筋及钢拉纤锈蚀较轻，或使用期为10-15年八成新各部件无锈蚀剥落迹象，或部分旧构件新安装的，使用良好。各部件无锈蚀剥落迹象，或部分旧构件新安装的，使用良好圈梁、壁柱混凝土基本无剥落，钢筋及钢拉纤锈蚀不明显，或使用期为5-10年十成新完全新构件新安装的完全新构件新安装的完全新材料、新设备新建造 3-5 区域系数： 东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区八个城近郊区按1 .0，其他远郊区（县）按0.8。 3-6 装修及附属物重置成新价的评估 参照平房的装修和附属物评估方法，也可以根据定额据实估价。 第四章 附则 4-1 规定价格与实际偏离的情况 对于在实际估价过程中与本标准规定价格严重偏离的实物，产权人或使用权人应提供相关票 据，估价人员按照市场价格结合实物具体情况进行作价。 81