房地产估价师考试理论与方法练习题llffl0601习题

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1、第 六 章市场法及其运用一、单项选择题 1.市场法测算出来的价值通常被称为（）。 A.积算价值 B.市场价值 C.比准价值 D.交易价值 2.市场法的理论依据是房地产价格形成的（）。 A.预期原理 B.市场有效原理 C.替代原理 D.生产费用价值论 3.估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1500 现为空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为（）。 A.建筑面积500，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区 B.建筑面积1000，近期租出，年租50元，位于50km外 C.建筑面积10000，近期租出，年租180万元，位于同一工业区 D.建筑面积2000，近期

2、租出，年租20万元，位于同一工业区 4.在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中，一般应选取（）的买卖实例。 A.协议方式 B.招标方式 C.拍卖方式 D.政府定价 5.有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付20，余款在以后的五年每年年末平均支付，假设年利率是10，则在成交日期一次付清的价格为（）万元。 A.32.26 B.35.26 C.40 D.42.26 6.某套住宅的套内建筑面积为145，套内使用面积为132（），应分摊的公共部分建筑面积为9，按建筑面积计算的价格为3295元，该套住宅按套内建筑面积计算的价格为（）元。 A.3000 B.3277 C.3500 D.359

3、9 7.某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10，套内建筑面积为100，假定折现率为6，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元。 A.2593 B.3298 C.3098 D.2998 8.某套住宅建筑面积为100，可使用面积为80，分摊的共有面积系数为10，套内建筑面积下的价格为2600元，该套住宅建筑面积下的价格为（）元/。 A.2080 B.2288 C.2340 D.2392 9.在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，在通常情况下，是采用（）时的汇率。 A.成交日期 B.估价时点 C.估价作业日期 D

4、.估价委托日 10.某套住宅建筑面积100，套内建筑面积为92，使用面积系数为0.8，每平方米使用面积为3000元，则该住宅建筑面积下的价格为（）元/。 A.2400 B.2580 C.2607 D.2760 11.某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3和6，某宗房地产建筑面积为120，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为（）元。 A.2427.18 B.2500.00 C.2575.00 D.2659.57 12.某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5。在某宗房地

5、产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/，买卖中涉及的税费均由卖方负担。则这宗房地产的实际价格是（） 元/。 A.2020.80 B.2380.95 C.2336.45 D.2447.37 13.某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（） 元。 A.2139 B.2146 C.2651 D.2659 14.为评估

6、某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为（）元/。 A.3673.20 B.3673.68 C.3790.43 D.3790.93 15.某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5缴纳有关税费；买方按正常价格的3缴纳

7、有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（）。 A.2427元 B.2500元 C.2575元 D.2632元 16.某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5和3，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。 A.27.6 B.28.2 C.29.0 D.29.9 17.某宗房地产2006年2月25日的价格为1000美元。汇率为1美元8.26元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均比每月比上月递减0.5，则其2006年10月25 日的价格为（）元人民币。2006年10月25日的汇率为1

8、美元8.29元人民币。 A.7935 B.7964 C.8260 D.8290 18.为评估某宗房地产2006年10月的价格，选取了可比实例成交价格为3000元，成交日期为2006年4月末，该类房地产自2006年1月至2006年6月末每月价格递增1，2006年6月末至2006年10月末平均每月比上月价格下降10元。该可比实例在2006年10月末的价格为（） 元。 A.3018 B.3020 C.3144 D.3050 19.为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元，约定建筑面积为95，合同约定面积误差在6以内不增加

9、付款，实际产权登记面积为100。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为（）元。 A.3868.92 B.4000.00 C.4072.54 D.4286.89 20.评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000 元/，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5，2.5，0.5，-1.5，-2.5，-1.0，1.5，-1.5，0。则该可比实例在2005年9月末的价格为（）元。 A.2938 B.2982 C

10、.3329 D.3379 21.现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元。该可比实例在2004年10月末的价格为（）。 A.2648元 B.2688元 C.2708元 D.2734元 22.为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月

11、1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）。 A.3790元 B.4238元 C.4658元 D.4663元 23.按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0.98，则其依据是（）。 A.可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2 B.可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2 C.可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04 D.可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.

12、04 24.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，得102分，则房地产状况修正系数为（）。 A.0.95 B.0.99 C.1.01 D.1.05 25.按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5。若改为直接比较判定，将出现（）的情形。 A.估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7 B.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7 C.可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071 D.可比实例价格

13、的房地产状况调整系数为0.933 26.在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元、6700元和6300元，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（） 元。 A.-100 B.-50 C.50 D.100 27.某宗地的面积为1000，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元，2190元。和2220元/。，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为（）元/。 A.2160

14、B.2175 C.2181 D.2205 28.某套住宅总价30万元，套内建筑面积125，套内墙体面积20，分摊的共有建筑面积25，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。 A.1765 B.2000 C.2069 D.2400 二、多项选择题 1.市场法适用的对象有（）。 A.标准厂房 B.在建工程 C.高档公寓 D.房地产开发用地 E.纪念馆 2.下列哪些难以采用市场法估价（）。 A.特殊厂房 B.普通住宅 C.存量成套住宅 D.博物馆 E.在建工程 3.搜集内容（）的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。 A.充实 B.丰富 C.广泛 D.完整 E.真实 4.搜集交易实例时应搜集交易实

15、例的（）。 A.成交价格 B.议价时间 C.成交日期 D.付款方式 E.交易双方 5.选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。 A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同 B.可比实例的交易类型与估价目的吻合 C.可比实例的规模与估价对象的规模相当 D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格 E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同 6.建立比较基准，主要包括（）等。 A.统一付款方式 B.统一价格单位 C.统一房地产范围 D.统一产权性质 E.统一采用总价 7.房地产范围不同的情况在实际估价中主要包括（）。 A.带有债权债务的房地产 B.含有非房地产成分 C.房地产实物范围不同 D

16、.房地产的产权性质不同 E.房地产处于的商圈不同 8.在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。根据税法及中央和地方政府的有关规定，应由买卖双方共同缴纳或者各负担一部分的税费包括（）等。 A.土地增值税 B.印花税 C.交易手续费 D.土地使用权出让金 E.契税 9.在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于（）。 A.卖方实际得到的价格（1应由卖方缴纳的税费比率） B.卖方实际得到的价格应由卖方负担的税费 C.买方实际付出的价格应由买方负担的税费 D.应由卖方负担的税费应由卖方缴纳的税费比率 E.买方实际付出的价格/（1应由买方缴纳的税费比率） 10.在考虑房地产交易程度的不同

17、负担状况时，房地产正常的成交价格等于（）。 A.卖方实际得到的价格/（1应由卖方缴纳的税费比率） B.卖方实际得到的价格应由卖方负担的税费 C.买方实际付出的价格应由买方负担的税费 D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率 E.买方实际付出的价格/（1应由买方缴纳的税费比率） 11.房地产价格指数或变动率可细分为（）。 A.全国房地产价格指数或变动率 B.某地区房地产价格指数或变动率 C.全国某类房地产价格指数或变动率 D.某地区某类房地产价格指数或变动率 E.居民消费物价指数 12.评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（）等。 A.环境景观 B.离市中心距离 C

18、.朝向 D.城市规划限制条件 E.地势 13.对于土地来说，实物状况比较、调整的内容包括（）。 A.形状 B.外部配套设施 C.环境景观 D.基础设施完备程度 E.场地平整程度 三、判断题 1.市场法的本质是以房地产的市场价值为导向来求取房地产的价值。（） 对 错 2.市场法测算出来的房地产价格被称为市场价格。 （） 对 错 3.对于存量成套住宅，由于数量较多、可比性较好，最适用市场法估价。 （） 对 错 4.采用市场法估价时，一般要求选取310个可比实例即可。 （） 对 错 5.运用市场法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.52范围内。（） 对 错 6.选取土地

19、使用权出让实例作为可比实例时，一般不宜选用协议方式的出让实例。 （） 对 错 7.对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。（） 对 错 8.交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。（） 对 错 9.设某城市房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6和3。现某宗房地产的正常成交价格为2500元，则卖方出售其房地产实得收入为2350元，买方购买该房地产实际付出为2575元。（） 对 错 10.在市场比较法中，可采用时间序列分析法对可比实例价格进行交易日期修正。 （） 对 错 11.某宗房地产2008年6月1日的价格为1800元，现需要将其调整到200

20、8年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.2，74.5，76.5，85.0，89.1，92.7，98.0（以2008年1月1日为100）。该宗房地产2008年10月1日的价格为2305.88元。 （） 对 错 12.某宗可比实例房地产2006年1月30目的价格为500美元，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7，假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元7.98元人民币，2006年9月30日为1美元7.95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为3758元人民币。（） 对 错 13.某宗

21、可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7，假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30目为1美元7.98元人民币，2006年9月30日为1美元7.95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为3758元人民币。 （） 对 错 14.市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。（） 对 错 15.比较法中，采用间接比较得出房地产状况修正系数为0.951，其依据是可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得102分，估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得97分。（） 对 错 答案部

22、分 一、单项选择题1. 【正确答案】：C【答案解析】：通常把市场法测算出的价值称为比准价值。参见教材P173。 【该题针对“市场法概述”知识点进行考核】 【答疑编号10135197】 2. 【正确答案】：C【答案解析】：市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。参见教材P173。 【该题针对“市场法概述”知识点进行考核】 【答疑编号10135198】 3. 【正确答案】：D【答案解析】：（1）根据0.5可比实例估价对象规模2，可得出750估价对象规模3000。（2）估价对象和交易实例位于同一工业区。参见教材P181。 【该题针对“选取可比实例”知识点进行考核】 【答疑编号10135199】

23、4. 【正确答案】：A【答案解析】：在实际估价中，包括为抵押、折价、变卖、房屋征收补偿等目的估价，多数是要求选取买卖实例为可比实例，而且一般应选取协议方式的买卖实例。参见教材P181。 【该题针对“选取可比实例”知识点进行考核】 【答疑编号10135200】 5. 【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P183184。 【该题针对“建立比较基准”知识点进行考核】 【答疑编号10135201】 6. 【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P184185。 【该题针对“建立比较基准”知识点进行考核】 【答疑编号10135202】 7. 【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P P184185。 【

24、该题针对“建立比较基准”知识点进行考核】 【答疑编号10135203】 8. 【正确答案】：C【答案解析】：建筑面积套内建筑面积分摊的共有建筑面积，套内建筑面积100-1001090（），建筑面积下的价格套内建筑面积下的价格套内建筑面积建筑面积2600901002340（元）。参见教材P P184185。 【该题针对“建立比较基准”知识点进行考核】 【答疑编号10135204】 9. 【正确答案】：A【答案解析】：在统一币种方面，将某一币种的价格换算为另一币种的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。参见教材P184。 【该题针对“建立比较基准”知识点进行考核】 【答疑

25、编号10135206】 10. 【正确答案】：A【答案解析】：使用面积1000.880（）。建筑面积下的价格使用面积下的价格使用面积建筑面积3000801002400（元）。参见教材P184185。 【该题针对“建立比较基准”知识点进行考核】 【答疑编号10135208】 11. 【正确答案】：D【答案解析】：正常成交价格卖方实际得到的价格/（1应由卖方缴纳的税费比率）300000/（16）1202659.57（元）。参见教材P190。 【该题针对“交易情况修正”知识点进行考核】 【答疑编号10135211】 12. 【正确答案】：B【答案解析】：正常成交价格买方实际付出的价格（1应由买方缴纳

26、的税费比率）2500（15）2380.95（元）。参见教材P190。 【该题针对“交易情况修正”知识点进行考核】 【答疑编号10135213】 13. 【正确答案】：D【答案解析】：正常成交价格卖方得到的实际价格（1应由卖方缴纳的税费比率）2385（16.8）2559.01（元），买方实际付出的价格正常成交价格（1应由买方缴纳的税费比率）2559.01（13.9）2658.81（元）。参见教材P190。 【该题针对“交易情况修正”知识点进行考核】 【答疑编号10135214】 14. 【正确答案】：D【答案解析】：可比实例的正常交易价格卖方实际收到的金额/（1应由卖方承担的税率）3500/（1

27、6%）3723.404（元/），市场状况调整后价格3723.404（10.3%）63790.93（元/）参见教材P190。 【该题针对“交易情况修正”知识点进行考核】 【答疑编号10135215】 15. 【正确答案】：D【答案解析】：正常成交价格卖方实际得到的价格（1应由卖方缴纳的税费比率）2500（15）2631.58（元）。参见教材P190。 【该题针对“交易情况修正”知识点进行考核】 【答疑编号10135216】 16. 【正确答案】：B【答案解析】：正常成交价格买方实际付出的价格/（1应由买方缴纳的税费比率）29/（13）28.16（万元）。参见教材P190。 【该题针对“交易情况修

28、正”知识点进行考核】 【答疑编号10135217】 17. 【正确答案】：B【答案解析】：该类房地产在2006年10月25日的价格1000（1-0.5）88.297964（元）参见教材P P193194。 【该题针对“市场状况调整”知识点进行考核】 【答疑编号10135219】 18. 【正确答案】：B【答案解析】：该可比实例在2006年10月末的价格3000（11）2-1043020（元）。参见教材P194。 【该题针对“市场状况调整”知识点进行考核】 【答疑编号10135220】 19. 【正确答案】：C【答案解析】：交易日期为2007年3月1日的正常交易价格即合同交易价格4000元，所以

29、正确答案是4000（10.3%）64072.54，参见教材P194。 【该题针对“市场状况调整”知识点进行考核】 【答疑编号10135222】 20. 【正确答案】：A【答案解析】：此题需注意的是：在采用环比价格指数进行交易日期调整的公式时，应从成交日期的下一时期的价格指数开始逐乘。2005年9月末的价格3000（12.5）（10.5）（1-1.5）（1-2.5）（1-1.0）（11.5）（1-1.5）2937.6（元）。参见教材P194。 【该题针对“市场状况调整”知识点进行考核】 【答疑编号10135224】 21. 【正确答案】：C【答案解析】：从2004年1月末至2004年6月末的期数

30、为5；2004年6月末至2004年10月末的期数为4：2500（11）54202707.53（元）。参见教材P194。 【该题针对“市场状况调整”知识点进行考核】 【答疑编号10135226】 22. 【正确答案】：D【答案解析】：可比实例正常市场价格4000100（100-2）4081.63（元）。房地产状况调整：408 1.631.0874436.73（元）。市场状况因素调整：4436.7（11）54663.02（元）。 参见教材P193194。 【该题针对“市场状况调整”知识点进行考核】 【答疑编号10135227】 23. 【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P197198。 【该题

31、针对“房地产状况调整”知识点进行考核】 【答疑编号10135230】 24. 【正确答案】：D【答案解析】：房地产状况修正系数100971021001.05。参见教材P198。 【该题针对“房地产状况调整”知识点进行考核】 【答疑编号10135232】 25. 【正确答案】：C【答案解析】：调整系数1.050.981.071。参见教材P198。 【该题针对“房地产状况调整”知识点进行考核】 【答疑编号10135234】 26. 【正确答案】：B【答案解析】：加权平均值为：68000.367000.563000.26650（元）。中位数为：6700。差值为：6650-6700-50（元）。参见教

32、材P202203。 【该题针对“求取比准价值”知识点进行考核】 【答疑编号10135235】 27. 【正确答案】：C【答案解析】：比准价格21300.321900.422200.32181元。参见教材P203。 【该题针对“求取比准价值”知识点进行考核】 【答疑编号10135236】 28. 【正确答案】：B【答案解析】：建筑面积套内建筑面积分摊的共有建筑面积12525150（），3000001502000（元）。参见教材P184185。 【该题针对“建立比较基准”知识点进行考核】 【答疑编号10135261】 二、多项选择题1. 【正确答案】：ACD【答案解析】：市场法适用的估价对象是数量

33、较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如：住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等；写字楼；商铺；标准厂房；房地产开发用地。参见教材P174。 【该题针对“市场法概述”知识点进行考核】 【答疑编号10135237】 2. 【正确答案】：ADE【答案解析】：下列房地产难以采用市场法估价：数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等；可比性很差的房地产，如在建工程等。参见教材P174。 【该题针对“市场法概述”知识点进行考核】 【答疑编号10135238】 3. 【正确答案】：DE【答案解析】：搜集内容完整、真实的交易

34、实例，是提高估价精度的一个基本保证。参见教材P177。 【该题针对“搜集交易实例”知识点进行考核】 【答疑编号10135241】 4. 【正确答案】：ACDE【答案解析】：在搜集交易实例时应尽量搜集较多的内容，一般包括：交易实例房地产基本状况；交易双方基本情况；成交价格；成交日期；付款方式；交易情况。参见教材P177。 【该题针对“搜集交易实例”知识点进行考核】 【答疑编号10135242】 5. 【正确答案】：BCDE【答案解析】：选取的可比实例应满足下列要求：与估价对象的区位相近。与估价对象的用途相同。与估价对象的权利性质相同。与估价对象的档次相当。与估价对象的规模相当。与估价对象的建筑结

35、构相同。参见教材P180181。 【该题针对“选取可比实例”知识点进行考核】 【答疑编号10135243】 6. 【正确答案】：ABC【答案解析】：建立比较基准一般要做以下工作：统一房地产范围；统一付款方式；统一价格单位。参见教材P182。 【该题针对“建立比较基准”知识点进行考核】 【答疑编号10135245】 7. 【正确答案】：ABC【答案解析】：房地产范围不同的情况在实际估价中主要有3种：带有债权债务的房地产；含有非房地产成分；房地产实物范围不同。参见教材P182183。 【该题针对“建立比较基准”知识点进行考核】 【答疑编号10135246】 8. 【正确答案】：BC【答案解析】：有

36、的税费则买卖双方都应缴纳或者各负担一部分，如印花税、交易手续费。参见教材P187。 【该题针对“交易情况修正”知识点进行考核】 【答疑编号10135247】 9. 【正确答案】：ACD【答案解析】：卖方实际得到的价格应有卖方缴纳的税费正常成交价格；买方实际付出的价格/（1应由买方缴纳的税费比率）正常成交价格。参见教材P190。 【该题针对“交易情况修正”知识点进行考核】 【答疑编号10135248】 10. 【正确答案】：AD【答案解析】：参见教材P189190。 【该题针对“交易情况修正”知识点进行考核】 【答疑编号10135249】 11. 【正确答案】：ABCD【答案解析】：房地产价格指

37、数或变动率可细分为：全国房地产价格指数或变动率；某地区房地产价格指数或变动率；全国某类房地产价格指数或变动率；某地区某类房地产价格指数或变动率。参见教材P194195。 【该题针对“市场状况调整”知识点进行考核】 【答疑编号10135250】 12. 【正确答案】：ABC【答案解析】：区位状况比较、调整的内容包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等影响房地产价格的因素，具体内容应根据估价对象的用途而定。参见教材P196。 【该题针对“房地产状况调整”知识点进行考核】 【答疑编号10135251】 13. 【正确答案】：ADE【答案解析】：实物状况比较、调整的内容很多，对土地来说，主要

38、包括面积大小、形状、地形、地势、地基、土壤、开发程度等影响房地产价格的因素。参见教材P196。 【该题针对“房地产状况调整”知识点进行考核】 【答疑编号10135252】 三、判断题1. 【正确答案】：错【答案解析】：市场法的本质是以房地产的市场价格为导向来求取房地产的价值。参见教材P173。 【该题针对“市场法概述”知识点进行考核】 【答疑编号10135253】 2. 【正确答案】：错【答案解析】：通常把市场法测算出的价值称为比准价值。参见教材P173。 【该题针对“市场法概述”知识点进行考核】 【答疑编号10135254】 3. 【正确答案】：对【答案解析】：市场法适用的估价对象是数量较多

39、、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如：住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等；写字楼；商铺；标准厂房；房地产开发用地。参见教材P174。 【该题针对“市场法概述”知识点进行考核】 【答疑编号10135255】 4. 【正确答案】：对【答案解析】：从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取3个至10个可比实例即可。参见教材P179180。 【该题针对“选取可比实例”知识点进行考核】 【答疑编号10135256】 5. 【正确答案】：对【答案解析】：选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5倍2倍范围内。参见教材P180181。 【该题针对“选取可比实例”知识点进行考核】

40、 【答疑编号10135257】 6. 【正确答案】：对【答案解析】：当选取建设用地使用权出让实例为可比实例时，目前一般不宜选取协议方式的出让实例。参见教材P181。 【该题针对“选取可比实例”知识点进行考核】 【答疑编号10135259】 7. 【正确答案】：错【答案解析】：可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产，只满足了其中的一个要求。还应满足交易类型与估价目的吻合、成交日期接近、尽量为市场价格等要求。参见教材P180。 【该题针对“选取可比实例”知识点进行考核】 【答疑编号10135260】 8. 【正确答案】：错【答案解析】：交易双方自愿成交的价格由于某些原因如交易税费非正常的负担

41、、相邻房地产的合并等可能高于或低于其正常成交价格。参见教材P187188。 【该题针对“交易情况修正”知识点进行考核】 【答疑编号10135262】 9. 【正确答案】：对【答案解析】：卖方实际得到的价格正常成交价格（1应由卖方缴纳的税费比率）2500（16）2350（元）。买方实际付出的价格正常成交价格（1应由买方缴纳的税费比率）2500（13）2575 （元）。参见教材P190。 【该题针对“交易情况修正”知识点进行考核】 【答疑编号10135263】 10. 【正确答案】：对【答案解析】：市场状况调整的具体方法，可采用价格指数或价格变动率，也可采用时间序列分析。参见教材P192。 【该题

42、针对“市场状况调整”知识点进行考核】 【答疑编号10135264】 11. 【正确答案】：对【答案解析】：该宗房地产2008年10月1日的价格计算如下：180098.076.52305.88（元）。参见教材P192193。 【该题针对“市场状况调整”知识点进行考核】 【答疑编号10135265】 12. 【正确答案】：对【答案解析】：500（1-0.7%）87.953758（元人民币）。参见校对P194。 【该题针对“市场状况调整”知识点进行考核】 【答疑编号10135266】 13. 【正确答案】：对【答案解析】：5007.95（1-0.7）83757.78（元）。参见教材P194。 【该题针对“市场状况调整”知识点进行考核】 【答疑编号10135267】 14. 【正确答案】：对【答案解析】：房地产状况调整可分解为实物状况调整、权益状况调整和区位状况调整。参见教材P195。 【该题针对“房地产状况调整”知识点进行考核】 【答疑编号10135268】 15. 【正确答案】：对【答案解析】：10010297/1000.951。参见教材P199。 【该题针对“房地产状况调整”知识点进行考核】 【答疑编号10135269】 38 / 38