房地产估价师案例与分析考点资料(6)

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1、一、大纲要求考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划和房地产贷款项目评估等房地产咨询顾问服务的了解、熟悉和掌握程度。考试要求 1掌握房地产市场调查研究； 2熟悉房地产投资项目可行性研究； 3熟悉房地产开发项目策划； 4熟悉房地产贷款项目评估。来源建设工程教育网二、内容讲解第四章房地产咨询顾问服务第一节房地产市场调查研究房地产市场调查研究是通过房地产市场信息的收集、分析如何加工处理，寻找出其在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。随着房地产市场的不断发展，房地产

2、市场调查研究对房地产开发投资、房地产置业投资、房地产市场营销、政府管理部门对房地产业实施宏观管理等的决策起着非常重要的作用。一、房地产市场调查研究类型按房地产类型的不同以及委托方需求的不同，房地产市场调查研究主要有整体房地产市场、住宅市场、写字楼市场、商业购物中心市场、工业房地产市场等。（一）整体房地产市场调查研究整体房地产市场调查研究一般是就包含各种类型房地产的总体市场供求、价格变化状况及其发展趋势进行分析研究，其分析研究的区域范围变化很大，可以是对一个城市、一个省乃至个国家的房地产市场进行分析。整体房地产市场调查研究的服务对象以地方政府相关管理部门、房地产开发商及投资商、金融机构为主。对地

3、方政府而言，不论是对市场进行宏观调控，还是房地产开发过程涉及的开发项目立项、土地使用权出让、规划审批、开工许可等环节，都需要整体房地产市场调查研究结果的支持。（二）住宅房地产市场调查研究来源建设工程教育网住宅市场调查研究非常普遍，它主要是针对某一城市或城市某一区域住宅市场进行分析，其主要任务是分析和预测住宅整体市场的供给、需求和价格水平及其未来趋势，某种特定类型住宅的需求、供给、价格水平及其消费者特征。住宅市场调查研究一方面可以帮助开发商选择合适的项目位置、确定满足市场需求的产品类型，另一方面可以了解开发项目周围地区住宅的供求状况、价格水平、对现有住宅满意的程度和对未来住房的希望，以确定所开发

4、项目的平面布置、装修标准和室内设备的配置。（三）商业房地产市场调查研究商业房地产市场调查研究主要是针对城市区域中某大型项目展开，其主要是分析项目所处地区的购买力水平，流动人口和常住人口的数量，该地区对零售业的特殊需求，项目商圈范围，同类型项目的分布、供求及其竞争状况等。商业房地产市场调查研究的服务对象一般是开发商、投资商及其金融机构。（四）写字楼房地产市场调查研究写字楼市场调查研究往往是针对特大城市及其某一区域展开，中小城市由于写字楼的建设量很少，因此很少涉及这类市场调查研究。写字楼市场调查研究主要评估市场中写字楼的总供给和总需求、某特定类型写字楼的供求及价格变化，并预测其主要的吸纳特征。写字

5、楼市场调查研究的服务对象一般是开发商、投资商及其金融机构。（五）酒店房地产市场调查研究酒店房地产市场调查研究一般应用于城市一些大型酒店项目特别是星级酒店项目的投资分析中，是开发商、投资商及其金融机构是否进行酒店项目投资开发的重要决策依据。酒店房地产市场调查研究一般是就城市环境，旅游资源，酒店物业开发、经营状况，酒店消费群体的构成与特征等方面进行分析。（六）工业房地产市场调查研究目前专门进行工业房地产市场调查研究还比较少，这与工业房地产市场的发育程度比较低有关。工业房地产市场调查研究主要根据某区域经济发展、工业发展状况及其趋势，分析该区域工业房地产的总需求和总供给，办公、生产和仓储用房的供求比例

6、，以及工业项目开发所必须具备的条件，诸如劳动力、交通运输、原材料和专业人员的来源等问题。来源建设工程教育网二、不同类型房地产市场调查研究报告内容（一）住宅房地产市场调查研究报告内容构成1宏观环境分析（1）经济环境。首先要阐明城市的地位，即城市所处经济圈的基本情况，城市在所处经济圈中的地位。第二要分析城市的经济发展状况。即分析城市GDP和人均GDP及其变化情况、产业结构及其演进、城市主导产业及重大产业投资发展状况、固定资产投资和房地产投资情况以及房地产开发投资占固定资产投资的比重、城市化进程等。第三分析城市的社会发展状况。即分析城市人口及其近年的变动情况、城市外来人口状况与人口导人政策、城市在岗

7、职工平均工资水平及其变化趋势、城市居民人均可支配收入及其变动趋势、城市居民储蓄存款余额及其变化趋势、社会消费品零售额。（2）城市规划。分析城市发展的总体目标，城市总体布局规划；城市区域功能划分，各区域规划发展目标；城市交通建设状况；城市更新和旧村改造。（3）政策环境。政策环境是指房地产开发所面临的政策和制度环境，主要分析与房地产有关的财政政策、货币政策、产业政策和土地政策等。2房地产市场发展现状和趋势分析（1）城市土地供应。分析城市历年土地成交情况、区域土地价格变动，土地出让政策变化和土地供应特征等。（2）城市住宅开发状况。分析历年住宅施工面积、新开工面积、竣工面积等。（3）住宅供给和需求状况

8、。分析历年住宅批准预售面积、政策性住房建设状况、历年住宅销售面积和销售金额、空置面积、市场消化系数、外销面积、平均价格、房价收入比等。（4）存量住宅交易状况。分析历年存量房成交面积、成交价格、存量房租售价格比等。3客户分析（1）产品的需求特征。分析市场上主流的和消费者偏好的住宅类型、建筑风格、户型结构、建筑面积、功能空间的配置、面积分配；小区环境设计；小区配套设施。（2）产品购买决策过程。分析消费者购房的动因，获取信息的途径，影响消费者决策的因素等。（3）客户生活形态特征。分析不同生活形态下不同族群的生活观、消费观和传播观，如消费者年龄、家庭生命周期、个人和家庭收入、工作及休闲观念、购物与消费

9、方式等方面。4竞争分析来源建设工程教育网（1）竞争对手分析。主要是针对竞争对手的专业化程度、晶牌知名度、资金实力、开发经营方式、楼盘质量、成本状况及成本优势、价格策略、与当地政府部门的关系、历年来的项目开发情况以及项目销售情况等方面进行分析研究。（2）竞争项目分析。主要是分析建成或正在建设中的竞争性项目，具体包括：项目区位、占地面积、建筑面积、规划与建筑特征、配套设施、绿化率、面积户型、装修标准、建造年代、空置、价格、付款方式、广告策略、销售状况等。（二）商业房地产市场调查研究报告内容构成1宏观环境分析（1）经济环境。参考住宅房地产市场分析。（2）城市规划。参考住宅房地产市场分析。（3）城市商

10、业网点规划。分析城市商业定位及发展目标；商业中心规划布局；各类商业专项市场规划布局；大型零售网点规划。（4）政策环境。参考住宅房地产市场分析。2商业房地产发展现状及趋势（1）城市商业用地的供应。分析历年供应的商业用地，包括土地位置、面积、容积率、土地价格等关键指标，推算未来商业形态分布、商业房地产未来供应等情况，以及根据土地价格变动推断未来几年商业物业的价格走势。来源建设工程教育网（2）城市商业房地产开发情况。通过分析历年商业房地产施工面积、新开工面积、竣工面积等关键数据，结合商业房地产开发周期，进一步推断未来几年内的商业房地产的供应情况。（3）商业房地产需求状况分析。分析历年商业房地产销售面

11、积、销售金额、平均价格、商业经营情况、租金走势以及商业房地产出租率等。（4）租售价格比。租售价格比被广泛用于衡量一个城市或地区的商业房地产的投资价值，在国内，评判商业的投资价值时，较多采用的租售价格比为120150倍之间。通过观察该指标可以判断城市或地区商业物业的价格水平或投资价值以及商业成熟度和经商环境。3商圈（区域）分析（1）商圈环境。商圈环境指商圈内的基本情况，分析内容主要包括，商圈内人口总量及构成，交通条件，各种功能物业总量，市政配套与基础设施。（2）商圈流量。主要分析商圈的车流量，包括车型、数量以及行驶方向；人流量，研究的内容包括数量、性别以及步行方向。（3）商业房地产分布。分析商业

12、房地产所处位置，商业房地产产权及价格，商业房地产形态，包括建筑形式、建筑面积、开间与进深、层高等。（4）商业经营业态。（5）典型项目（案例分析）。4消费者消费习惯分析（1）消费目的。消费的目的不同就会反映出不同的消费需求。（2）消费时间。主要是消费频率和消费主要时段分析。（3）消费对象。消费者的消费构成。（4）消费数量。分析消费商品的数量和支付金额。（5）消费地点。主要了解消费区域或商家选择及选择原因。（6）消费者特征。包括个人的社会和经济特征。5客户分析（1）对所处行业的认识。包括进入该行业的时间、行业的发展现状和发展前景等。（2）现在的经营情况。包括当前物业的状况、营业额、是否有扩大经营的

13、愿望等。（3）选择物业的标准。如产业聚集、所处商圈、物业形态、物业管理等。（4）投资的偏好、投资的标准及投资能力。（三）写字楼房地产市场调查研究报告内容构成1宏观环境分析来源建设工程教育网（1）城市经济和社会发展。主要包括城市在区域经济中的地位，城市经济发展状况，城市社会发展状况，城市新增企业数量。（2）城市规划和城市功能。城市规划的分析主要包括城市发展总体目标、城市总体布局规划、城市分区规划（区域功能划分）、主要商务区规划、城市道路交通规划、城市公共交通规划等。城市功能定位主要分析城市主导产业及发展方向和城市产业结构两个方面。2写字楼房地产市场发展现状和趋势（1）写字楼用地供应。分析历年写字

14、楼开发用地的供应量，包括土地位置、面积、容积率、土地价格等。（2）城市写字楼开发状况。主要分析历年写字楼的施工面积、新开工面积、竣工面积，并通过统计方法，判断未来几年的写字楼供应情况，预测未来的合理供应规模。（3）写字楼供给和需求状况。主要分析批准预售面积、销售面积和销售金额、租金水平等。3商务圈（区域）分析（1）商务区分布。分析商务区的数量、商务区等级界定、商业服务设施完备度。（2）圈层环境分析。分析商务区的范围、交通条件、各功能物业的分布及市政配套与基础设施状。4竞争、典型项目研究（1）项目的基本情况。包括项目名称、地址、发展商等信息。（2）项目规模。主要包括占地面积、总建筑面积、主体建筑

15、层数、车位等。（3）项目等级。从地理位置、规模、建筑文化、硬件设施和软件服务等方面进行写字楼项目等级划分。（4）规划设计重点。主要从空间结构、产品特征、交通组织等方面进行分析阐述。（5）入住企业特征。分析入驻企业的行业特征、使用面积、入驻时间等。（6）运营情况。包括租金、售价、管理费、空置情况等的分析。（7）写字楼建筑特点。包括规模、构成、等级、标准层面积、单位面积分割区间等。（8）附属设施情况。包括电梯、消防楼梯、停车位、空调、装修标准等。5写字楼客户分析（1）产品需求及需求特征。首先分析客户对写字楼的外部形式和功能的需求特征。包括建筑形式，写字楼大堂的规模、风格和装修标准等。第二分析客户对

16、写字楼的内部形式和功能的需求特征。包括户型结构、建筑面积、功能空间配置和装修标准等。第三分析客户对配套设施的要求，包括电梯、停车位、商业服务、运动休闲、智能化设备等。来源建设工程教育网（2）决策过程和影响因素。主要对客户购买或租赁的目的、信息收集的来源、影响决策的因素进行分析。（3）写字楼客户特征。分析客户所属行业、企业规模、现办公面积、企业改变经营规模的计划等。（四）酒店房地产市场调查研究报告内容构成1宏观环境分析（1）宏观经济和社会发展状况。分析宏观经济的运行情况以及社会发展现状，确定当前的经济和社会发展水平是否能够支持酒店项目的开发，是否能够满足酒店未来盈利的需要。该部分主要包括四个方面

17、的内容：城市概况，主要分析与酒店业发展紧密相关的方面，主要包括独具特色的历史和文化、城市的交通概况、城市具有的旅游资源和举办的会议、展览、体育赛事等情况；城市经济地位；经济发展状况，特别应着眼于第三产业的分析，包括城市每年接待的旅游人口规模及其变动趋势、旅游业的总体收入、购买力等；社会发展状况。（2）城市的功能定位和规划。城市功能定位主要包括城市总体功能定位，城市经济、人口发展目标，城市主导产业及发展方向，城市产业结构与组织结构；城市规划主要包括城市总体规划、分区规划、城市的交通规划、其他与酒店业发展相关的规划等。2酒店房地产的发展现状和特点（1）酒店房地产开发状况。主要包括历年酒店用房施工面

18、积、新开工面积、竣工面积。（2）酒店房地产的供给状况。包括酒店的数量、酒店的构成、酒店的地域分布、酒店提供的客房数等。（3）酒店房地产的需求状况。包括历年的旅游人口数量、住宿餐饮业零售总额等。（4）酒店的经营状况。包括酒店的年平均入住率、酒店的平均日房价等。3酒店消费者分析（1）消费者的构成和特征。人口和经济特征，主要考察消费者的年龄、从事的行业和职位、个人和家庭收入；消费者来源地，分析酒店的辐射范围，评估城市和区域酒店市场的凝聚力和发展潜力；住宿时间。（2）消费模式和需求特征。客房的选择和消费特征，主要包括客房标准、客房价格、同行者人数和房间数选择、客房内设施和物品的使用和期望等各个方面进行

19、分析；酒店配套设施的消费。主要包括餐饮宴会消费、商务办公消费、娱乐休闲消费、会议设施消费、便利零售消费、其他配套和服务等。（3）决策过程及影响因素。出行的目的。一般包括商务办公、会议、旅游等目的；酒店的预订方式；信息收集的来源；影响决策的因素。主要包括个人的兴趣爱好、区位和交通、酒店内部设施和配套、酒店周边设施和环境、酒店的星级和档次、酒店的服务、价格等；对酒店的选择倾向。包括对当前所住酒店的评价、对希望入住酒店的期望、区域内缺乏的酒店类型和档次、来本项目酒店住宿的可能性等几个方面。4酒店市场竞争分析对竞争市场进行分析的主要目标是通过对各种数据和信息的搜集与分析，充分了解竞争区域内酒店业的现状

20、和发展趋势，获取关于行业领先者或竞争对手的信息，为项目的开发可行性判断、产品设计、开发节奏和营销策略提供参考依据和借鉴，并选择合适的竞争策略。分析内容主要包括：（1）行业状况分析。主要分析酒店数量和规模、酒店的星级和档次、酒店的地理分布、酒店的价格水平、酒店的经营状况、酒店的客源状况。（2）竞争酒店研究。该部分分析主要包括八个方面的内容：酒店基本情况。包括酒店名称、地址、星级、发展商、运营管理单位、开业时间、总建筑面积等；规划设计。主要包括客房及附属配套的分布，人车分流系统情况等；建筑设计。包括酒店的建筑风格和装修装饰情况；客房结构。包括各类客房的数量、面积、比例、在楼层内的分布等；配套设施。

21、包括参与配套、商务配套、会议配套、娱乐休闲配套以及其他服务配套等；价格。最重要是了解酒店的真实价格，即针对不同细分市场而制定折扣价格，以及淡旺季的不同折扣价格；营销策略。分析酒店一般采取何种方式和手法来推销酒店客房；经营状况。主要考察客房入住率这个指标。5酒店经营者分析进行经营者分析的主要目标是通过收集相关信息和基础数据，分析酒店经营者对酒店物业开发的期望，了解他们对酒店物业和产品的需求及特征，为项目的定位、产品的规划设计以及未来酒店的招生、运营提供参考依据。（1）酒店经营者对市场的认知和判断。主要包括市场现状和发展特点、市场前景和发展趋势等方面。（2）经营状况调查。主要包括客户的构成和来源、

22、客户的消费需求及特点、客房的数量、构成和比例、拥有的设施、设备及其使用情况、经营状况、采取的营销手法等。（3）产品的需求及决策模式。包括酒店经营者选择酒店物业所考虑的因素、对酒店物业产品的期望等。（4）项目开发可行性判断及建议。了解酒店经营者对项目酒店物业开发可行性的判断和对项目酒店物业开发的类型、档次、规模、客户群等方面的建议，为项目开发可行性判断和项目定位提供参考。案例4-1市房地产市场调查研究报告一、市房地产市场投资环境调研（一）市经济和社会环境分析1市概况市位于广东省中南部、珠江三角洲东北部市位于珠江口东岸，穗深港经济走廊中段，北距广州50公里，南离深圳90公里，水路至香港47海里，至

23、澳门48海里，位于广佛深港经济圈双极驱动的中心位置。现辖32个镇区，678个村（居）委会。全市陆地面积2465平方公里。2市人口及家庭状况市户籍人口所占比重较小，总人口约750万，外来人口占绝对比重，总人口数每年保持约5%的增长率，户籍人口数增长缓慢。由于结婚和离婚数统计数仅针对户籍人口，因此绝对数较小。市规模镇的外来人口比例很高，人口密度仅次于深圳，人口数量一直处于珠三角地区城市的前列，人的生活及工作需求为房地产市场发展提供了最基本的支撑。此外市还有大量未进入市人口统计范围内的人口，这部分人没有市户籍，又没有办理暂住证。 市历年人口和家庭状况表 表4-1指标/年份20012002200320

24、042005户籍人口（万人）1538915619158961619716565外来人口（万人）4578243365440454869558498户籍户数（万户）42124315445045464650新婚夫妇（对）1068111800149191581414293离婚夫妇（对）447475777l120l319数据来源：根据市历年统计年鉴整理3宏观经济运行状况 市历年主要经济指标表 表4-2指标/年份200120022003200420052006GDP（亿元）578936728994797180600218244262463全社会固定资产投资（亿元）12549191。573193143390

25、5972470495其中房地产开发投资（万元）148544238350551184l144195城镇人均可支配收入（元/人）16938169491847l205262288225320人均消费性支出（元/人）1466915157154461842621768续表指标/年份200120022003200420052006城乡居民储蓄存款余额（亿元）79917100117123106143168172828185740城市恩格尔系数（%）31683179311027362770数据来源：根据历年统计年鉴整理及统计局网站公布数据整理（1）从地区的宏观经济与当地的房地产业发展状况的关系推算，市房地产业

26、处于高速发展期。20012006年市国民生产总值呈现稳步快速增长，20032006年年增长率保持在18%以上，增长势头强劲。（2）参照相关理论，市的人均经济水平已经进入房地产市场的第三阶段，居民在改善需求的目标下，更注重房地产的质量，市房地产市场进入数量与质量并重的平稳发展阶段。（3）市民的购买力逐步提高，市的消费能力逐步提高，居民的消费意愿较强，人民生活水平继续提高。2005年市居民人均可支配收入22882元，比上年增长115%，扣除价格因素，实际增长89%；城市居民人均消费性支出21768元，比上年增长181%。（4）房地产投资占固定资产总投资比例较为合理，促进房地产持续有限发展。根据发达

27、国家房地产发展的经验，房地产投资占全社会固定资产投资的比例在20%30%之间是比较合理的，能促进房地产持续有效地发展，市比值为2418%，房地产市场处于健康发展阶段。（5）市城市经济实力排名前列、竞争力较强、城市生活质量较高，对于周边城市人口有一定吸引力。（6）广州、深圳以及其他周边地区良好的经济基础，潜在客户群对市房地产具有较强的消费能力。 2006年珠三角主要城市经济指标及其增长比较表 表4-3城市地区生产总值（亿元）2005年比2004年增长（%）单位面积产值（亿元/k）地方财政收入（亿元）2005年比2004年增长（%）市2182419308910397258广州市5115813070

28、37126157深圳市492691524441238182续表城市地区生产总值（亿元）200S年比2004年增长（%）单位面积产值（亿元/k）地方财政收入（亿元）2005年比2004年增长（%）珠海市634581310384897214佛山市2379819206213085183惠州市803941580083474206肇庆市453551430032043215江门市802161270084163197中山市817561520455426236数据来源：根据历年统计年鉴整理及统计局网站公布数据整理。 宏观经济增长与房地产市场的发展阶段关系 表4-4宏宏观经济增长房房地产市场的发展阶段展状况小于

29、4%萎缩45%停滞58%稳定发展大于8%高速发展注：库兹涅茨著作中论述了宏观经济增长与房地产市场的发展阶段之间关系 一个国家的人均GDP与房地产市场关系 表4-5人均GDP0800US$8004000US$40008000US$800020000US$需求阶段生存需求生存、改善需求改善需求为主房地产市场特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型注：世界发展银行的经济理论：一个国家的人均GDP与整体社会经济发展之间的对应关系4产业发展近年市各次产业之间比例保持稳定，第三产业对GDP的贡献约为40%，第二产业所占比重约为60%，市仍

30、然是一个工业城市。高新技术产值占工业总产值的比重较小，增长率略高于工业总产值增长率。未来根据市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要：经济增长质量和效益明显提高，产业结构更趋协调，三次产业比例调整为1：52：47。大力发展高新技术产业和装备制造业，巩固提高电子信息、电气机械等优势支柱产业，积极发展数字通讯、电子材料、新型显示器件及消费电子，不断优化IT产业结构，推进市从IT大市向IT强市转变。目前市产业依然以加工制造业为支撑，高新产值所占比重较小，决定了绝大多数从业人员的收入水平较低，购买能力有限。未来三产业之间的比例仍然维持现状，随着市高新技术产业发展从业人员素质将有所提高，房地产市场的需求

31、将进一步加大。5经济及社会发展目标（略）（二）城市规划1珠江三角洲城市规划（略）2市人口规划市城市总体规划（20002015）规划2010年年末总人口控制在420万人左右；2015年年末总人口控制在400万人左右，全市城市化水平达到80%，市域城镇人口规模为320万人左右（包括暂住人口）。 2010年市人口规划 表4-6等级城镇人口规模（万人）城镇数量(个）城镇名称城镇人口总值（万人）401市区（含城区、东城、篁村、万江）8020405虎门、常平、长安、厚街、塘厦1307206石龙、清溪、樟木头、凤岗、寮步、麻涌、茶山、大朗、中堂110714横沥、石碣、忘牛墩、东坑等70合计29320数据来源

32、：市城市总体规划（20002015）规划中，2010年市的人口在320万，已经低于目前的人口数量，因此该规划中对人口的规划基本没有太多预见性。3市城市规划根据市城市总体规划（20002015），未来将加速发展市区（中心城）和虎门、常平两个副中心城，以及石龙、塘厦、长安、厚街、樟木头等重点城镇，实现城乡协调发展。规划2015年全市形成主次分明、分工协作的城镇职能结构。以常平为中心的东部发展轴和城镇密集带，与以市城区为中心的中心发展轴、以虎门为中心的西部发展轴构成了市域发展的三条主要轴线。市城市发展主轴线为沿广深铁路和广深高速的南北线，以及主城区和松山湖的中线，目前这些区域是市经济和房地产市场最为

33、发达区域，也是未来房地产市场最为活跃的区域。4交通规划1）轨道交通规划根据市轨道交通网络规划，确定市轨道交通网络规模为250350公里。网络结构的基本形态由4条发展轴线构成：莞城一松山湖一塘厦，莞城常平，莞城虎门，虎门松山湖常平。近期将建设R1线（市区松山湖）段和R3线（松山湖市东站）段，总长约45公里，中期将建设R1线（麻涌市区）段和R2线（市区长安）段。城常平，莞城虎门，虎门松山湖常平。近期将建设R1线（市区松山湖）段和R3线（松山湖市东站）段，总长约45公里，中期将建设R1线（麻涌市区）段和R2线（市区长安）段。 市轨道交通规划 表4-7线路起止站途经里程备注R1线麻涌黄江途经麻涌、望牛

34、墩、道胺、市区、寮步、大岭山、松山湖、大朗、黄江等地658km是市至广州和深圳的快速联络线，西北通过麻涌镇接广州5号线蟹山站，东南通过黄江镇接深圳4号线龙华站R2线石龙长安途经石龙、石碣、市区、厚街、虎门、长安等地594km连接西部城镇密集带，向北在石龙站预留与增城的接口，向南通过长安接深圳机场站R3线长安谢岗途经长安、大岭山、松山湖、大朗、常平、谢岗等地574km促进东西部交通联系，向东在谢岗镇预留与惠州城市轨道交通接口R4线黄江清溪途经黄江、塘厦、清溪等地252km促进边缘城镇与主城区之间的快速交通联系广深市郊铁路途经石龙、茶山、横沥、常平、樟木头、塘厦、凤岗等564km连接东部城镇密集带

35、，北通广州，南通深圳该规划的目标是：从市区到松山湖不超过20分钟，到虎门、常平不超过30分钟，到塘厦不超过45分钟，从虎门到常平不超过45分钟。2）公路交通规划（略）（三）房地产政策对市房地产市场影响分析（略）二、市土地市场供应情况（一）近三年土地供应情况分析1市土地市场概述（1）土地交易方式2004年开始市经营性用地开始全面实行“招拍挂”，其中以挂牌为最主要的交易方式，从形式上保证土地市场的公开、透明。但是市土地市场依然存在大量的私下交易。（2）土地出让的条件土地出让必须符合两个条件：上级政府要有土地出让指标；满足发展规划要求，出让地块的位置和规模的取决于当地政府。2近三年公开出让土地交易价

36、格分析20002006年市让的商住用地价格大幅度公开出上涨，年均上涨幅度超过20%。城区土地价格始终高于镇区土地价格，且差距有扩大的趋势。 20002006年市商住用地价格情况单位：元/ 表4-8年份2000200120022003200420052006地面地价58985910831046129719231985增长率31%21%4%19%33%3%城区价格64374311071101151322042671镇区价格555725101790899717551821信息来源：市国土资源局网站http：/tdjydggovcn/indexasp3近三年公开出让土地的类型、片区与属性从商住用地年出

37、让总面积来看，2004及2006年土地出让面积略高于100万平方米，2005年土地出让面积较小，仅为70万平方米。从商住用地年出让价格来看，2006年土地出让价格比2004年土地出让价格有所上涨（其中城区上涨31。53%，镇区上涨2904%），2006年土地出让价格比2005年有所下降（其中城区下降1301%，镇区下降2829%）。从商住用地出让的区域来看，2005年及2006年城区的土地出让面积相对2004年下降了近50%，对两年内城区商品房供应面积将有所影响。4外地开发商介入市土地市场情况2006年以来，深圳知名开发商纷纷进入市土地出让，土地的平均取得成本为2702元/，高出2006年市土

38、地平均价格717元/，共计取得土地485万，超过2006年市土地出让总量220万的1/5，外地开发商不断介入市场将不断提高市土地价格。最近的水濂村的土地出让更是吸引了大量深圳和广州的一线开发商，未来随着深圳广州土地供应的紧缺，将有更多的品牌开发商进入市场，将进一步拉高市的土地价格。（二）未来住宅用地供应情况1市城市总体规划（20002015）解读 市城市现状及规划建设用地统计 表4-9序号用地名称面积（公顷）现状规划1居住用地2141682673532公共设施用地42188l00074其中行政办公地745511825商业金融用地1871744895其他15016433543工业用地120909

39、1615664其他l1077l228892合计54122170476根据规划建设用地统计表，规划期土地供应的类型以居住用途和工业用途为主，商业和办公用地所占比重较小。2市主城区近期建设规划（20062010）解读（略）3市住房建设规划（20062010）解读未来几年土地供应总量99k，加上2006年计划3k，总共为129k，规划期内住宅供应面积达1800万平方米为现状住房总建筑面积2400万平方米的3/4。同期深圳全市土地出让面积为11k，其中有5k的旧改用地；广州全市土地供应总面积为2115。相对周边城市，市未来几年土地供应充足。1）供应面积主城区住宅用地面积供应逐年下降，土地供应面积、建筑

40、面积、套数以每年约20%的比例下降。规划的居住用地中，万江区为172公顷，莞城区为161公顷，东城区为300公顷，南城区为237公顷，松山湖科技园区为420公顷。经济适用住房：共4处32公顷，其中万江区、莞城区、东城区、南城区各8公顷，均位于户籍人口中低收入阶层工作、居住密集的老城区，并靠近西部工业带和东部工业带，且交通便利、生活方便。根据2006年土地公开出让信息统计，整个市公开出让的商住和住宅用地面积才22k，远低于该规划中2006年主城区30k的出让面积，土地供应计划并未落实。 土地供应面积表 表4-10用地类型2007年2008年2009年2010年土地面积建筑面积套数土地面积建筑面积

41、套数土地面积建筑面积套数土地面积建筑面积套数住房用地3374704842737538821300312173235244普通商品房233183521832492761419721911415317续表用地类型2007年2008年2009年2010年土地面积建筑面积套数土地面积建筑面积套数土地面积建筑面积套数土地面积建筑面积套数高档商品房1011411180811130940639007505270058经济适用房00690l1006100130071001300710012廉租房200033005300420042）供应区域（略）3）居住容量（略）4）2007年计划土地出让情况2007年度规划

42、居住用地337公顷，部分在2006年度地块基础上滚动增加开发。重点发展轻轨居住带、中央生活区、松山湖商务居住区，启动市水道沿岸居住带开发等。万江区为50公顷，莞城区为75公顷，东城区为70公顷（包括经济适用房3公顷），南城区为75公顷（包括经济适用房3公顷），松山湖科技园为67公顷。4主城区未来土地供应的重点类型、片区与属性（略）（三）市土地市场小结1总体来说，市土地供应充足。主城区内依然有大量的可开发土地，而各镇区可开发土地量差异较大，相对来说经济较发达的镇可开发土地较少，而经济欠发达镇可开发土地较多。2价格不断上涨，未来随着外地开发商的大举进入土地价格将进一步的被拉高，上涨幅度也将变大。3

43、市土地出让方式虽采取了公开出让的方式，但存在着大量的私下交易，相对周边城市，土地市场依然不规范。4区域中央生活区和松山湖产业业园区将成为高档住宅用地集中供应区域。三、市房地产市场研究（一）市20042006年市场供应研究1住宅开发建设情况2006年新开工面积和施工面积比上年分别上涨了45%和59%，以施工面积代表一年后的供应量，新开工面积代表两年后的供应量，预计未来两年住宅供应量将急剧放大2住宅和别墅的供应面积和套数2006年住宅的供应面积和套数都大幅提高，而别墅的供应面积和套数在逐渐下降，未来随着别墅的禁止开发，别墅的供应将更为稀缺3新增供应的户型和面积2006年全年新增住宅套数中，3房单位

44、所占比例最大，共新推货量16602套，占4279%，与2005年相比，小户型单位推货量有较大幅度增长，2006年2房以下单位的推货量增长约六成。根据世联的统计2006年和2007年两年内入市和即将入市的小户型面积约60万平方米，6500套左右，供应量将急剧放大。4新增供应区域分析从住宅的供应区域来看，东城区和南城区是主城区供应集中的区域，各区域供应量有所起伏，但总体态势未有太大变化。供应量前五名的区域占总供应量略高于50%，南城区、东城区、常平镇、厚街镇是开发的热点区域。（二）市场的成交情况分析1价格分析从近六个季度价格的走势来看，虽然季度之间的有所波动但基本维持向上的趋势，其中城区的价格两年

45、内上翻了近一番，镇区的价格相对稳定。与周边城市比较房价依然较低，未来随着交通的改善以及城市的融合房价依然有较大的提升空间。2各类户型和面积的销售情况近年销售的户型主要为三房及以下户型，所占比例超过80%，其中三房所占比例最大，不过四房及四房以上所占的比例在逐步提高。从销售面积来看，120以下所占比例逐步下降，120以上所占比例逐步上升，各面积区段的比例区域一致。3新增供应的户型和面积2006年全年新增住宅套数中，3房单位所占比例最大，共新推货量16602套，占4279%，与2005年相比，小户型单位推货量有较大幅度增长，2006年2房以下单位的推货量增长约六成。根据世联的统计2006年和200

46、7年两年内入市和即将入市的小户型面积约60万平方米，6500套左右，供应量将急剧放大。4新增供应区域分析从住宅的供应区域来看，东城区和南城区是主城区供应集中的区域，各区域供应量有所起伏，但总体态势未有太大变化。供应量前五名的区域占总供应量略高于50%，南城区、东城区、常平镇、厚街镇是开发的热点区域。（二）市场的成交情况分析1价格分析从近六个季度价格的走势来看，虽然季度之间的有所波动但基本维持向上的趋势，其中城区的价格两年内上翻了近一番，镇区的价格相对稳定。与周边城市比较房价依然较低，未来随着交通的改善以及城市的融合房价依然有较大的提升空间。2各类户型和面积的销售情况近年销售的户型主要为三房及以

47、下户型，所占比例超过80%，其中三房所占比例最大，不过四房及四房以上所占的比例在逐步提高。从销售面积来看，120以下所占比例逐步下降，120以上所占比例逐步上升，各面积区段的比例区域一致。 20042006年市住房交易情况 表4-11指标（年）预售面积（万）销售面积（万）空置面积（万）200442589211914320054419220873822006522572883963，28（三）市二手房市场分析1市二手房总体交易情况从近三年交易面积、套数、交易额可以看到，相关指标大幅攀升，每年接近30%涨幅，说明市二手房交易开始活跃。市二手房交易均价远低于一手房价交易价格，主要是对价格比较敏感的客

48、户，均价每年涨幅超过10%。 20042006年市二手房总体交易情况 表4-12年份销售均价面积（万）套数交易额（万元）2004121466664418084302200513778312808511449701200617451171710982204405992市二手房交易面积和户型情况交易面积和户型主要是120以下、三房以下的二手交易行为活跃。与一手房市场的交易面积和户型情况一致。 20042006年市二手房交易面积和户型情况 表4-13年份面积划分（套）户型结构划分（套）80以下80120120160160以上二房以下三房四房四房以上20042542315937736323623462

49、36325420052980402l6194652770442858829920063641556190487631436341l0184803市二手房成交价格区间和购房者来源85%以上的二手房交易价格都在4000元/以下，但是从对三级市场调查发现市本地人很少购买二手房，因此该部分购房客户主要来源为非市籍其他广东人和外省户籍的人士； 20042006年市二手房成交价格区间和购房者来源情况 表4-14年份房价划分（套）购房者籍贯（套）2000元以下20004000元40007000元7000元以上本省户籍外省户籍境外户籍20042542315937736323623462363200529804

50、021619465277044285882006364l55619048763143634l1018四、消费者分析1消费者类型、规模及特征 市房地产市场客户情况 表4-15客户分类客户规模特征需求纯投资客客户属性混杂，本地人、台湾人，企业主、高管、公务员，在市、其他镇区或深圳，但与项目有一定的地缘或工作缘，这些人是市房地产市场的发展的获利者，升值是他们关注的重点内容续表客户分类客户规模特征需求本地人自住型本地居民希望改善住房。大3、4房、类别墅过渡型新一代本地人，以80、70年代为主，新婚或分家，小家庭生活中小3房私营业主自住型经济实力相对强，工厂离项目较近，为平衡子女和家人多重考虑就近大3、

51、4房类别墅过渡型在市发展多年小企业主或生意人，前景很好，但目前经济实力相对不强2房、3房泛白领（包括公务员、技术人员、企业中管以上等）自住型与项目附近有强烈的地缘关系3房过渡型经济实力相对弱，部分还没有成家或没有孩子，厌倦了租房、宿舍，希望拥有自已的个人天地、二人世界或与亲人相聚的稳定居所1房、2房非知识精英自住型通过自己努力在市长期发展拥有一定经济基础，希望长期在市发展，在市拥有自己的家是他们最大的理想之一2房、3房过渡型用年轻和努力实现梦想，出人投地是他们的梦想，拥有自己的物业是他们可以标榜自己的物质之一1房、2房市目前房地产市场的客户主要有上表的5类客户，其中以投资者所占的比重最大，目前

52、销售点的楼盘中投资者所占比重都在10%，深圳客户在市购房的比例正在逐步加大。而对户型的需求中23房所占比重最大。2按经济实力分类客户形态根据客户的资产情况，客户分为以下五类。3客户关注因素分类目前市房地产客户普遍较为关注的因素消有环境/绿化/景观、地段、升值潜力、物业管理等。世联某楼盘客户购房的关注因素如下图：4客户购房特征分析从市区购房客户的籍贯采看，75%的为外地人，与市场现状一致。年龄在25岁以下所占比重较小，主力购房客户为2540岁的客户占79%。家庭年收入50000100000元以下的客户比例最大，以目前房地产市场现状，年收入5万元10万元的家庭买房比较普遍。本地人收入水平高于外地人

53、，家庭年收入在50万以上比例最大，收入在5万元以下的家庭多为外地家庭。本地家庭购买能力强，外地家庭购买能力弱。调查对象中，24%没有自有住房、69%拥有两套以上住房，投资买房的比例较大。从住房面积来看80100平方米住房所占比例较大，户型中三房和二房所占比重较大，而且比重一样。从购房者居住状况看，7%的外地人无自住房，本地人大多拥有两套以上住房。从25岁以下的被调查者无房率最高，3040岁之间的拥有两套房比例敢高，3040岁之间的人口是购房最为活跃的人群。儿女同住面积多集中200平方米之间，而三代同、堂面积多集中在120200平方米之间。随着家庭人口的增加居住面积也有所增加。五、竞争分析（略）

54、六、市场调查研究结论1经济的快速增长为东莞房地产市场发展最基本的支撑；2房地产政策虽然对房地产市场有所影响，但对于东莞房地产大势的影响较小；3企业主及中高层管理者自住和投资需求是东莞房地产市场主要需求，这部分消费者既是本地人又是外地人，购房需求强烈，地缘关系决定其购房区域；4从市场供给来看，二房、三房、四房等户型并存，面积100140平方米的产品依然是市场供给和需求的主要产品，小户型在城区供应量放大，市场普遍反映良好；5交通依然是影响房地产市场的最主要因素，决定了各个镇区房地产市场的发展水平，同时也是决定项目成功最关键因素；6本地知名开发商依然通过良好的政府关系，往往可以低价拿地或者取得资源较

55、好的地块，过去不太注重楼盘开发品质，已竣工楼盘多质素一般，但目前已经进入由追求规模向品质、规模并重发展阶段。第四节房地产贷款项目评估房地产贷款项目评估是房地产开发项目评估的一种类型。房地产开发项目评估一般包括两种情况，一是投资方拟收购或介入一个房地产开发项目时进行的评估，二是银行准备对房地产开发项目提供融资贷款时进行的评估。本节以房地产贷款目的进行的项目评估为例介绍房地产贷款项目评估的相关内容，收购项目所进行的项目评估与此类似。一、房地产贷款项目评估的含义房地产贷款项目评估是在房地产开发企业为房地产开发项目向银行、信托公司、投资基金等金融机构进行融资时，金融机构委托评估咨询机构或自行对借贷企业

56、及开发项目进行全面调查、分析、测算、评价的一项贷前评审的专业服务活动。一般均形成书面报告，作为房地产开发贷款评审的重要依据。接受房地产开发企业或其他投资者委托，为其投资项目的决策进行科学论证而做的项目评估，与贷款项目评估的关注点略有不同。二、房地产贷款项目评估相关法律法规及技术标准规定中华人民共和国城市房地产管理法；中华人民共和国土地管理法；中华人民共和国城市规划法；中华人民共和国担保法；中华人民共和国会计法；中华人民共和国税收征收管理办法；贷款通则；商业银行房地产贷款风险管理指引；关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知；房地产抵押估价指导意见；房地产开发项目经济评价方法

57、；房地产估价规范；中国人民银行、银监会、国家发改委、各级政府有关部门颁布的其他相关法规。三、房地产贷款项目评估的特点（一）综合性房地产贷款项目评估是一项综合性很强的业务。它与对某一宗房地产的价值（价格）评估不同，评估的内容、涉及领域、对象、角度都复杂的多，涵盖方方面面的内容。针对每宗房地产项目，在状态上有土地、在建工程、存量房；在用途上有住宅、办公楼、公寓、别墅、商场、以及娱乐用房等。全面、综合、动态的系统分析过程，需要评估人员具有较宽的知识结构和专业素质，大部分业务需工程、经济、财务等多种专业人士配合作业。（二）科学性由于房地产贷款项目评估是作为决定发放贷款或投资决策的依据。评估的科学性尤其重要。进行项目评估时，应采取科学的方法和手段，定性与定量分析相结合。注重数据来源的客观性、依据性和准确性。（三）专业性房地产贷款项目评估涉及广阔的领域，有社会、人文、环境、区域发展、法律规划、建筑、施工、金融财务、市场营销等诸多专业领域。各项内容均须进行专业化的评估分析。采用符合所涉及专业相关规定、专业特征、内在规律、程序的方法进行评估。