新建花卉苗木交易市场项目可行性研究报告可研报告

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1、新建花卉苗木交易市场项目可行性研究报告可研报告 花卉苗木市场建设项目可研报告项目可行性研究报告资金申请报告项目建议书可行性研究报告20110330目 录第一章 总 论111 项目提要112 项目可行性研究依据213 项目可行性研究范围及过程214 可行性研究结论及问题建议3第二章 项目背景521 项目由来522 项目提出的必要性和依据6第三章 项目区基本概况1231 自然条件1232区位交通1333工程建设条件13第四章 影响花卉苗木行业发展的因素1541有利因素1542不利因素18第五章 市场前景分析20第六章 项目经营模式2461 项目功能区划分2462 经营范围及模式24第七章 项目建设

2、规模及内容2671 设计原则2672 设计依据2673 建设规模2774 建设内容2775土建设施及设备投资31第八章 环境影响评价消防及安全3281 环境保护方针3282 环境保护法律法规标准3283污染因素与治理措施3384 消防3585 安全36第九章 节能37第十章 组织管理机构及管理38101 组织机构38102 劳动定员及人员培训38103 项目管理40第十一章 项目进度计划及招标44111 建设进度计划44112 招标45第十二章 项目投资估算及资金筹措48121 投资估算48122资金筹措49第十三章 项目财务分析和效益评价50131 成本分析50132 销售收入及税金5113

3、3 财务分析结果51134 经济分析结论52第十四章 风险分析及对策53141 市场风险对策53142 自然灾害风险对策53143 行业竞争风险对策53第一章 总 论11 项目提要项目名称县花卉苗木市场建设项目建设性质新建项目承办单位花木开发公司项目法人代表 5项目建设地点县镇公路旁 6项目建设主要内容建设占地亩的一处年乔木灌木类花卉外地名优苗木时令花卉特色乡土苗木 7项目建设2011年5月开工20年5月竣工 5对项目的实施进度进行研究提出合理的分步建设计划 6项目建设投资进行估算提出合理的投资规模资金使用计划及资金筹措方案 7对项目进行财务评价测算运营总成本费用和收入计算项目的损益情况8进行

4、项目的社会效益分析132 可行性研究过程 按照国家有关可研报告编制规定以及有关方面的要求我们首先开展了项目基础资料的调查工作并就有关问题与项目单位进行了一定的接触项目单位对本报告的编制提出了许多参考性的意见并提供了相应的基础资料在对相关资料进行分析与整理的基础上结合有关方面的意见编制了本可行性研究报告14 可行性研究结论及问题建议141可行性研究结论 1项目单位有良好的技术队伍和管理人员 2项目建设区有良好的自然生态资源条件 3项目建设是当前我国推行可持续农业的最现实有效的方式 4项目建设方案成熟可行技术领先并取得成功经验投资来源可靠5项目具有良好的经济效益社会效益生态效益有示范推广效应 建一

5、个市场富一方人民该项目是一个以苗木花卉及相关产品交易展示为主同时具备会展技术培训信息交流功能于一体的综合性大市场项目建成后将形成一站式花木交易市场平台是一项惠及广大人民群众并带动花木商业物流相关产业共同发展的一项惠民工程也是一项调整项目所在县农业产业化结构增加农民收入的战略性举措交易市场开业以后可解决300-500人在市场内部就业预计年交易额可达7500万元以上极大地促进地方经济建设快速发展 综上所述新建镇花卉苗木市场项目有利于花木产业自身的发展和市场的需求为当地花木企业提供具备竞争优势的交易平台项目建设已具备了较有利的条件投产后能在较短时期内收回投资具有良好的经济效益社会效益也有较强抗风险能

6、力项目可行度高有建设价值142问题及建议 1问题 1本项目在运营过程中存在着技术风险项目单位应采取相应的措施鼓励入驻商户加强与优势科研院所合作加强新产品开发和市场开拓等从而有效地规避风险 2在本项目建设过程中项目单位应认真落实招投标制和工程监理制并全面落实各项执行情况的检查措施3注重基地信息化的建设为进一步扩大市场打好基础为良种繁育提供强有力的信息保障2建议 项目立项项目选址项目征地土地流转等工作需得到各有关政府部门和领导的大力支持第二章 项目背景21 项目由来国内不少大型企业投绿色银行的产许多把苗木作为农业产业化调整的主要方向多年来一直沿用传统的露天苗圃栽培方式大多品种单一规模小生产率低迫切

7、需要找产业化水平高的现代化苗木途径为我产业化与国际市场接轨打下良好基础22 项目提出的必要性和依据2006年中央农村工作会议在北京召开随后发布了中共中央国务院关于做好2006年农业和农村工作意见 以下简称意见 意见提出积极推进农业和农村经济结构的战略性调整是现阶段农业和农村工作的重要任务目前我国农业生产结构不合理的矛盾十分突出大力调整农业生产结构势在必行意见指出各地要按照适应市场因地制宜突出特色发挥优势的原则制定当地农业生产结构调整的规划并通过政策引导信息服务技术示范等手段加强对结构调整的指导对于沿海经济发达地区和大中城市郊区意见提出要合理调整粮食和经济作物的种植比例发展高效农业和创汇农业意见

8、还同时指出改善农业生态环境是稳定提高农业综合生产能力的根本途径是顺利推进农业和农村经济结构调整的基本保证需要以植树种草水土保持为重点进行生态环境建设花木产业作为农村产业结构调整的新兴产业是经济效益较高的农业综合开发多种经营项目也是农民致富的重要途径在由国务院批准公布的当前国家重点鼓励发展的产业产品和技术目标中花卉良种繁育及储藏被列为重点鼓励和扶持发展的产业为此省非常重视三农建设致力于打造生态于20世纪80年代初期推出了山江湖工程并陆续在全省范围内建立了27个生态农业示范基地127个生态农业推广点112个大型农业综合开发基地和6个小流域治理样板取得了很大的成绩特别是2003年以来省委省政府提出了

9、山上办绿色银行山下建优质粮仓的农业发展思路2008年又在全省大力推行一大四小绿化工程建设这是落实科学发展观打造生态的重要举措也是发展现代生态农业的必然选择因此提出建设县花木示范基地是符合国家农业产业政策2我国花卉行业主要产业政策为推进花卉产业的战略性调整及促进产业升级优化花卉产业的品种和产品结构提高其市场竞争力我国推出了一系列支持花卉产业发展的政策具体如下我国主要花卉产业政策行业主要政策发布时发布部门主题词当前国家重点鼓励发展的产业产品和技术目录2000年修订20000831 国家计委经贸委经济林树种花卉繁育领域重点鼓励发展当前优先发展的高技术产业化重点领域指南20040430发展改革委员会科

10、学技术部商务部城市绿化用草花卉种苗产业化重点外商投资产业指导目录2004年修订20041130发展和改革委员会商务部花卉生产建设苗圃基地外商投资鼓励行业花卉行业关于转发发展改革委生物产业发展十一五规划的通知20070408 国务院办公厅加快发展生物农业关于促进农民增加收入若干政策意见 20040208中共中央国务院加快发展农业产业化经营增加投入龙头企业关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见 20050130 中共中央国务院加大支持力度农业产业化龙头企业农业林业关于推进社会主义新农村建设的若干意见20060221 中共中央国务院调整优化农业结构积极发展特色农业生态农业关于进一步

11、推进农业品牌化工作的见200680512 农业部培育扶持龙头企业农业 品牌经营主体核心关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见20070129中共中央国务院重视发展园艺业林业产业政策要点20070810 国家林业局国家税务总局中国证监会等七部委引领规范扶持林业产发展要点在引领规范和扶持林业产业发展提高林业产业化水平扩大林业产业规模等方面提出了一系列政策措施要点明确了我国林业产业发展的目标与原则重点与领域并提出区域发展政策组织政策技术政策扶持政策服务政策等五个方面产业扶持政策措施对公司未来发展将产生重要影响要点第八条鼓励发展的重点领域的花卉和林木种苗产业要点第十二条中提出发展以东

12、南沿海和西南等地区为重点大中城市为依托的花卉产业区域政策要点第二十条提出扶持培育一批有特色有市场竞争优势产业关联度大带动力强的大中型龙头企业采取扶持改造组建等多种形式培植林业龙头企业的组织政策我国花卉行业尤其是绿化苗木种植业正面临前所未有的发展机遇市政绿化工程对绿化苗木需求仍将呈现持续快速增长态势城市绿化水平亟需提高尽管各地城市绿化工作取得了长足进步我国城市绿地总量仍然不足发展不平衡很多城市还达不到国务院规定的指标城市内部区域之间绿地不平衡城市中心区和老城区绿量不足西部地区园林绿化总体发展滞后全国仍有76个城市人均公共绿地不足3平方米其中36个城市绿化覆盖率不足10可见城市绿化工程建设规模在未

13、来仍将大幅上升对绿化苗木的需求提供有力保障政府明确了市政绿化的近远期目标国务院等政府部门出台相关文件强化市政绿化建设要求提出目标与规划推动市政绿化建设的长期持续发展绿化苗木作为城市自然景观的基本要素对城市风景的形成质量美感效益都有重要作用绿化苗木种植行业在城市绿化建设外部需求推动下将迅速发展壮大根据国务院关于加强城市绿化建设的通知到2010年全国城市规划建成区绿地率达到35绿化覆盖率达到40以上人均公共绿地面积10平方米要实现上述目标全国城市公共绿地平均每年需增加2万公顷城市森林生态体系建设理念的提出并付诸实施也直接拉动了各地苗木种植业发展在林业发展战略研究中已经做出规划到2050年全国70以

14、上的城市林木覆盖率要达到45以上实现城在林中路在绿中房在园中人在景中建成以森林为主体分布合理植物多样景观优美的城市森林生态网络体系摘自中花园艺2003年第9期全国造林绿化种苗产业发展趋势各级地方政府从制度上强化绿化目标责任全国各地政府按照国务院提出的目标要求确定了本地区城市绿化发展目标和任务制定了促进城市绿化工作的政策措施例如云南省等地区实施了城市绿化目标责任制每年省政府都与各地市政府领导签订年度城市绿化目标责任书通过建立严格的目标考核制度通报制度和责任追究制度保证并促进城市绿化建设的持续发展各地积极出台具体措施落实市政绿化建设规划为了达到国家提出的城市绿化近远期目标各地政府出台了具体措施第三

15、章 项目区基本概况31 自然条件 1地形地貌县地处九岭山脉东南翼位于省的西北部宜春市的北部东邻安义新建两县南部与高安市面上接壤西南部与宜丰县交界西北部与鼓铜修水相联北部与靖安县交界境内南西北三面环山中部地处丘陵仅东部为河流平地全县总的地势为西部高峻渐次向东部倾斜是一个以山地丘陵为主的山区丘陵县属半山区半丘陵地貌呈七山半水二分田半分道路和庄园的布局全县辖区面积为1642平方公里山地面积约占48丘陵占10低丘陵岗地占36平原占6西部为深山区山峦起伏峰谷交错九岭山脉的五梅山位于与修水交界处海拔1516米东部为海拔180米以下的丘岗地岗丘大面积分布 2水文地质及地震等级县境内河流以贯穿县中心的南潦河为

16、主呈羽状覆盖同为九岭山修河水系是修河的一条主要支流自西向东横贯境内南潦河有大小支流29条其中上游较大支流有百丈溜头石溪澡溪仰山兰田澡下水系等下游较大的支流有白马港中堡港黄沙港赤田港等露地层主要为第三系红岩第四系冲积层雪峰期岩浆及混合岩等成土母质多为花岗岩红砂岩及花质岩风化物林地土壤主要有山地黄棕壤黄壤和红壤三种土层厚度平均为6080厘米山地植被丰富土壤肥沃有机质含量高有利于毛竹及树木生长 3气象条件属中亚热带湿润气候常年呈热带季风气候特征年平均气温为173摄氏度年平均降雨量为1610MM无霜期年平均为260天左右很少受台风冰霜影响花木之乡镇地处县的中部距县城32公里距省会南昌100公里属丘陵地

17、区总面积122平方公里人口14万山川秀丽环境清幽新开发的省级风景名胜区萝卜潭瀑布群闻名遐迩土地富饶资源丰富自古以来是农副产品和手工业产品的主要集散地全镇有耕地25万亩山林97万亩其中竹林47万亩是全县重要的毛竹基地和优质米生产基地是全县最大的花木基地粮食生产量在一万吨以上毛竹年砍伐量25万支近年来通过结构调整花卉苗木己成为的支柱产业种植面积达12000余亩镇工业主要是工艺玻璃小水电和竹制品企业现有工艺玻璃厂2家年产值2000万元小水电站5座装机1600千瓦竹制品厂4家年产竹地板5万平方米生产的金鱼缸灯具等工艺玻璃制品行销全国各地出口国外建材资源丰富各类建材厂家众多项目建设所需的砂子石料砖木材等

18、均由当地建材厂家提供钢材水泥由各生产厂家供货商定点供应项目的建筑材料来源充足区位优越交通便利辖区通讯供水供电设施配套教育卫生文娱设施齐全投资环境良好第四章 影响苗木行业发展的因素有利因素国家基本政策支持首先三农问题日益得到重视十六届三中全会高度重视农业农村和农民问题会议通过的中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定从提高农民进入市场的组织化程度完善农产品市场体系和加大国家对农业的支持保护力度这三个方面提出了深化改革的政策措施2004年中共中央国务院连续下发个一号文件充分显示了中共中央国务院对农业的重视和支持其次生态环境建设观念加强党的十六大报告中将可持续发展能力不断增强生态环境得到改

19、善资源利用效率显著提高促进人与自然的和谐推动整个社会走上生产发展生活富裕生态良好的文明发展道路作为全面建设小康社会的奋斗目标之一生态环境建设被提到了空前的高度苗木产业迎来了前所未有的发展机遇再次税收等配套支持政策措施的出台月中华人民共和国增值税暂行条例第十六条第一款规定下列项目免征增值税一农业生产者销售的自产农业产品2001年11月财政部国家税务总局关于林业税收政策问题的通知财税2001171号该文件规定自2001年1月l日起对包括国有企事业单位在内的所有企事业单位种植林木林木种子和苗木作物以及从事林木产品初加工取得的所得暂免征收企业所得税财政部国家税务总局根据中共中央国务院关于促进农民增加收

20、入若干政策的意见联合下发了关于取消烟叶外的农业特产税有关问题的通知财税2004120号该文件规定2004年起取消除烟叶外所有农产品的农业特产税对非农业税计税土地上生产的农业特产品不再改征农业税各项政策对发展农业的积极支持将有力促进我国绿化苗木种植业的发展产业政策支持在我国经济快速发展过程中高能耗高污染产业所产生的资源浪费环境污染成为经济发展中的主要矛盾绿化苗木用于构建环境友好型资源节约型社会美化优化人类生活环境减轻人类社会的环境污染压力具有良好的生态效益社会效益符合利用科学发展观建立和谐社会的理念因此绿化苗木种植业成为我国政府大力鼓励支持发展的产业之一如2000年国家计委经贸委颁布的当前国家重

21、点鼓励发展的产业产品和技术目录2000年修订2001年国务院颁布的关于加强城市绿化建设的通知200年国家发展和改革委员会商务部颁布的外商投资产业指导目录200年修订等上述国家有关部委的一系列规章中相关内容都体现了政府这一价值取向种质资源丰富我国是世界上园林植物资源最为丰富的国家之一被誉为世界园林之母我国共有8000多种木本植物其中乔木2000多种灌木6000多种即便是欧洲一些园艺发达国家在这方面也要逊色很多这为国内新品种培育提供了有利的植物资源条件气候资源优良我国地跨热带亚热带温带等多个气候带加上地形海拔光照等的不同和变化形成多种生态类型和气候类型适合多种植物生长使绿化苗木生产以较小的投入获得

22、较大的收益发展潜力很大劳动力资源丰富与发达国家相比我国劳动力资源丰富劳动力成本相对较低在更具有劳动力成本优势市场增长潜力巨大我国目前的环境绿化水平与发达国家相比还有相当大的差距随着我国城市化进程的加快以及人均可支配收入的持续增长城镇居民的生活水平日益提高人们对幸福与美等精神需求越来越强烈消费结构升级由温饱型吃饭型消费转变为感观型文化型消费绿化苗木作为美的重要载体对于增强人们幸福感有重要作用提高了人民的生活质量绿化苗木的市场需求还将在相当长的时期内保持持续快速增长悠久的花文化优势我国花文化源远流长拥有几千年的养花赏花的传统与文化沉淀许多花卉被赋予了人文精神因此我国花文化内涵丰富这为我国花卉产业的

23、发展积累了深厚的文化基础不利因素绿化苗木种植业的行业集中度不高我国从事绿化苗木种植的主体多是农户和苗圃较为分散受土地规模资金实力与技术储备的约束采取科学化集约化规模化现代经营方式少品种结构调整带有一定盲目性和趋同性容易一哄而起造成部分产品在一定区域内结构性过剩一些传统品种如北方的杨树柳树已开始滞销但新特奇优品种供不应求中大规格苗木紧缺小苗相对过剩过度分散的经营模式也限制了新特奇优苗木品种的开发和现代农业种植技术的导入苗木种植以粗放型为主产品科技含量低目前我国主要从事苗木种植的地区苗木种植仍主要依靠自然条件靠天吃饭的传统作业方式未发生改变以粗放型种植为主产品科技含量低产品的外观质量如规格株型等内

24、在质量如成活率抗逆性等均不高技术人员数量少具有高级技术及管理水平的专业人员更是匮乏我国苗木种植业起步于粗放型的生产和对自然资源的依赖这使得在行业发展初期专业人才匮乏科技水平滞后科技人员的缺乏和整体科技水平的滞后直接影响了我国绿化苗木产品品种质量进而影响了我国绿化工程项目的整体质量产品流通体系不健全我国苗木市场在生产和需求方面存在着地区不平衡的特点目前苗木的流通体系尚不健全批次流通量小流通费用较高苗木种植行业的技术替代性与国际市场冲击苗木种植行业的发展与科技进步创新有密切的联系目前国外先进的行业技术主要是新品种开发方面的生物基因工程技术生产种植机械化与无土栽培技术冷链流通综合技术等国内的行业技术

25、发展水平目前还处于对各种应用技术的研发和推广的初步阶段在新品种研发栽培管理及流通等技术领域与欧美等行业发达国家之间存在较大差距欧美等行业发达国家在植物自然资源不占优势的情况下利用先进科技对苗木新品种进行深入开发并依靠生产管理流程的专业化产品质量的标准化等在新品种种子种苗的生产方面形成竞争优势我国绿化苗木种植企业则利用自身的土壤气候物种种植面积劳动力成本等方面的比较优势在苗木的种植方面形成优势同时由于流通及养护成本较高我国苗木种植企业在工程用苗生产种植方面所面临的国际市场冲击较小第五章 市场前景分析2050年我国的森林覆盖率将稳定在26将比现在增加近10个百分点要达到此目标种苗是核心另外自六大林

26、木绿化工程通道绿化交通沿线荒山绿化村镇绿化厂矿区绿化环城绿化城市绿化工程启动以来许多省市的造林任务大幅增加种苗需求量也大增有些省的需求量甚至增加了50根据绿色通道建设要求到2006年全国现有高速公路现有铁路国道省道河渠堤防的绿化达到60以上到2010年力争全国所有可绿化的公路铁路河渠堤防全面绿化形成带网片点相结合层次多样结构合理功能完备的绿色长廊根据上述绿色通道建设的规定和要求到2010年总需求苗木957亿株其中乔木701亿株灌木22亿株其他苗木36亿株据2005年中国国土绿化状况公报显示我国城市绿化覆盖率达到3166城市建成区绿化覆盖面积963万公顷人均公共绿地面积739平方米规划到2010

27、年全国70的城市林木覆盖率达到302050年全国70的城市林木覆盖率要达到45以上实现城在林中路在绿中房在园中人在景中的布局要求建成以森林为主体分布合理植物多样景观优美的城市森林生态网络体系它包括城区公园园林绿地河流道路宽带林网森林公园及自然保护区等最终要在城市中心区近郊和远郊配置成绿色生态园从以上分析可知随着我国生态环境建设步伐的加快需要大量的优良苗木我国生态绿化花木供需矛盾较为突出1市政绿化工程市场未来发展趋势第一市政绿化工程投资主体向多元化发展目前我国市政绿化工程投资主体主要为各级地方政府及相关部门随着城市化进程的加快投资主体由单一政府机关部门向非政府机构与企事业单位拓展市政绿化建设筹资

28、机制由以政府财政预算为主向资金来源多元化发展如许多城市在保证政府投入的前提下拓宽融资渠道通过公建民助民建公助捐资助绿出让绿地冠名权和广告发布权等方式引导社会资金参与市政绿化建设第二突出选用乡土树种第一本地乡土树种资源丰富适应性强有较强的抗逆性造景比较容易成功市场接受能力和适应能力比外来苗木品种要快栽培管理技术也比较成熟栽植成本低效率高能降低市政绿化工程建设成本第二我国各地在城市绿化中进一步强调城市独特个性和城市地域文化特色在城市绿化建设中积极向乡土树种倾斜提高乡土树种在绿化工程用苗的比例改变扭转盲目跟风引进外来树种的不良倾向花木基地就是选育一些乡土树种性状优良适应性广观赏性佳开发前景广阔省内城

29、市在市政绿化工程将加大对乡土树种的采购力度上述需求变化趋势将增大乡土树种需求规模第三推行生物多样化追求对不同品种不同色彩不同功能绿化苗木的搭配目前在我国市政绿化中苗木品种较少色彩单调随着城市绿化对生态功能和景观效果要求的提高生物多样性原则将越来越受到重视绿化种苗的种类向多样化发展是必然的趋势各地市政绿化工程设计施工建设方案更加注重园林建设的科学性规划设计的合理性植物搭配的多样性不断提高园林绿化水平重视与城市整体建设规划协调统一强调城市造景的多样性层次性协调性增强城市的季相变化第四注重选用新特奇优苗木产品生物多样性和景观生态性的绿化工程设计理念升华新特奇优绿化苗木产品成为市政绿化工程市场新宠城市

30、绿地设计的整体水平提高各个城市都在寻求独具特色的景观风格生态景观的认识理念升华苗木消费结构正在向新特奇优苗木品种调整常规苗木占据较大市场份额的格局正被逐步打破道路绿化建设加快我国现有铁路国道省道县乡道河渠堤防总里程2778万公里可绿化里程2086万公里在可绿化里程中已达标绿化里程586万公里已绿化未达标里程562万公里未绿化里程937万公里国务院已将绿色通道建设纳入全国生态环境建设规划并且提出了绿色通道建设的目标和重点根据绿色通道建设要求到2010年力争全国所有可绿化的公路铁路河渠堤防全面绿化形成带网片点相结合层次多样结构合理功能完备的绿色长廊使绿色通道与生态环境城乡绿化美化融为一体按照上述绿

31、色通道建设的规定和要求绿化苗木总需求将达到957亿株其中乔木701亿株灌木22亿株其他苗木36亿株 丛 根据中国农业网相关资料整理房地产行业的快速发展改善人居环境越来越被人们所重视房地产环境质量好坏是房地产项目开发能否成功的关键因素之一住宅区园林景观得到了房地产开发商的高度重视房地产项目的绿化苗木市场迅速扩张如果以国家标准城市居住区规划设计规范中规定的居住小区绿地率不低于30来计算每年至少有12万公顷居住区用地需要绿化美化根据农业信息网相关资料整理旅游及休闲度假产业迅速崛起随着人们生活水平显著提高观光旅游及休闲度假热迅速兴起旅游产业迅速崛起将刺激风景名胜区园林建设和旅游城市的绿化建设从而加速了

32、绿化苗木种植产业的发展企事业单位绿化投入加大近年来企事业单位生态环保意识不断提高不断加大单位造林绿化和庭院绿化美化的投入以营造整洁美观花木茂盛的美化效果不断提高单位的环境生态效益构建人与自然和谐共存的工作氛围综上所述随着我国城市化进程的加快小城镇绿化目标的实现城市间交通网络的建设使防护绿地道路绿化面积快速增长房地产行业的快速发展以及企事业单位绿化投入的加大巨大的市场需求将成为我国花卉苗木业尤其是绿化花卉苗木种植发展的重要引擎我国绿化苗木种植业正面临前所未有的发展机遇第章 项目建设内容本项目建设的一处本项目建设占地亩1新建花卉苗木展示基地3新建停车场41398m2743附属设施设计1道路整修原有

33、道路900m2新建砼道路5000m22给排水设施1给水 生活用水 本项目生活用水来自于市政自来水管网其水质符合国家生活饮用水水质标准 灌溉用水 本项目灌溉用水来自于基地周边的灌溉河其水质能满足本项目灌溉要求 消防用水 本项目消防用水来自市场内自来水管和周边河道本项目用水主要为展示区的浇灌用水和生活用水用水人员包括临时工人和公司人员及商户最高日生活用水量约为77立方米天林木的浇灌用水随季节树种土质变化很大本项目考虑室外消防用水室外消防用水按10升秒2排水涵管工程等配套设施涵管 500长度968m水沟长度18628m水沟占地面积27842m2水沟设计为三面砼板贴面生活污水量按用水量的85约69立方

34、米天雨水量计算按苏州暴雨强度公式3供电1设计范围管理用房附属设施设备展示区灯光等建筑物内的供电照明等设计及建筑物生产设备等的防雷接地设计2设计依据民用建筑电气设计规范JGJT16-92民用建筑照明设计标准GBJ133-90通用用电设备配电设计规范GBJ50055-93建筑设计防火规范GBJ16-872001年版供配电系统设计规范GB5005295低压配电设计规范GB50054953用电负荷本项目的用电负荷按建筑物性质及建筑面积进行估算经估算本项目总用电负荷约为39689千瓦详见表7-1本项目的具体用电量还需在设计阶段进一步确定确保可靠用电表7-1 用电负荷估算表序号工程名称建筑面积用电指标用电

35、负荷备注m2W m2kW1管理交易房3888451749622694861616934139862484459006354040875839689动力电缆采用ZR-VV电缆根据现场情况穿钢管暗敷或架空敷设电缆截面按允许载流量及敷设系数选择并以电压降进行校验5室内照明室内照明采用三基色荧光灯基地室外场地照明及主要建筑的泛光照明加工中心考虑室外道路照明光源主要采用金卤灯并采取良好的防眩光措施所有室外照明回路均需设漏电保护装置室内照明回路采用ZR-BV铜芯电线穿阻燃PVC管敷设或穿钢管敷设室外照明回路采用ZR-VV电缆穿钢管暗敷6防雷与接地本项目按三类防雷建筑物接地采用TN-C-S接地系统防雷防静电

36、工作及保护接地共用一套接地装置接地电阻要求 1欧姆所有电气设备正常时不带电的金属外壳均进行可靠接地组培室设备及其它设备的接地电阻要求 4欧姆利用建筑物基础作为接地极避雷带采用镀锌圆钢10引下线利用柱内两根主筋其余接地线采用-25X4镀锌扁钢4电信本项目基地内拟设置一 交换机交换机的容量设计为20门办公营销用房内均设置 分机用于内部联系和对外联络75土建设施及设备投资本项目总占地面积41500平方米平面布置详见平面规划图土建工程投资见表7-1为26373万元本项目设备主要为照明通信及供电供水消防环保均可计入安装工程费内本项目设备及安装工程费按土建投资含土地费的10计算则设备及安装工程费为2637

37、万元表7-1 镇花卉苗木交易市场工程造价测算序号项目名称数量单价元总价万元说 明苗木管理交易房38885001944新建砼道路500075375广场停车场41398602484水沟三面砼板贴面18628m30559涵管500工程968m62060宣传牌8个1000080合 计26373第章 GB 156181995 13 农田灌溉水质标准GB8978-9283污染因素与治理措施拟建场址现为水稻田主要污染为农业面源污染如降水期田间化肥农药以及农业废弃物等流失对地表水体的影响问题1污染源1废水排放的废水主要为少量的生活污水污水采取雨污分流系统雨水经雨水管收集后就近排入灌溉水渠生活污水经适当处理后回

38、用作大田灌溉水不排放2废气废气主要来自职工食堂厨房油烟气3噪音噪音主要来自喷灌系统的水泵以及垦作空调设备汽车噪音声源强度为70-85Db4固体废弃物主要为职工生活垃圾此外还有少量花卉苗木修剪产生的植物残枝腐叶及废弃的基质5肥料本项目肥料用量约1吨年肥料使用过程中未被植物有效利用的部分营养元素为NP等可能随降水或灌溉下呈面源流失进入水体导致水体富营养化2环境保护措施1水环境GB8978-92中的二类作标准故可回收用作苗木花卉灌溉水考虑到雨季情况可设置灌溉贮水池暂存本项目灌溉用水量较大生活污水可全部消纳2空气环境G3095-1996中的一级标准值完全满足相应环境功能二级要求3噪音固废及农业面源50

39、Dba符合农业区功能要求噪音主要来自喷灌系统的水泵垦作栽培等设备噪音声源强度为7085 Db由于本项目拟建地块较大且噪声源分散离场项目内的固体废弃物如不加妥善处理随意堆放则会因流失导致附近地表水体污染为此基地内部设置垃圾收集点职工生活垃圾及办公垃圾等采取袋装化其中有机垃圾与少量植物残枝腐叶等可返还苗地用作肥料废弃基质可还田其他少量无法利用的垃圾由当地卫生部门统一收集处理在此前提下预计本项目的固废不会对周围环境产生影响本项目肥料施用量水平远低于目前种植作物化肥用量故化肥流失量较小因此本项目建成后化肥流失量情况较目前有所好转氮磷流失量相对明显减少因此只要严格控制用量及使用方法一般不会给环境造成严重

40、的污染影响84 消防1设计依据1建筑设计防火规范GBJ16-872001年版2建筑灭火器配置设计规范GBJ140-902总图消防项目的消防重点为办公楼及花卉苗木展示区该区域平面布置应符合消防的有关要求建筑物的间距满足防火间距要求四周道路应流畅3消防措施拟在建筑物附近沿道路布置适量室外消火栓室外消火栓的间距不大于120米确保室外消火栓150米保护半径室外消防用水量为10秒升本项目各建筑物需在明显易取用部位配置适量的手提式灭火器灭火器置于专用灭火器箱内85 安全1本项目劳动安全设计必须达到有关要求有关设备设施需经当地劳动安全部门验收合格后才可投入使用机械操作维修人员需严格按照操作规程操作器械并对有

41、关人员定期进行安全培训教育牢固树立安全第一的信念2项目涉及劳动安全的另一个问题是防止雇用人员在喷洒肥料及药剂过程中的伤害解决的办法除了要加强操作人员自我安全保护教育外还要配备防护面具等必备的劳保用品并尽可能采用机械喷洒农药减少人员接触农药的时间和机会3为提供安全的工作和生活环境保护企业资产和员工人身的安全展示区及易燃场所必须禁止吸烟和使用明火重要设施将配置现代化的监控系统水池管道用电设备等处设置告示牌在努力消除安全隐患的同时对职工进行安全教育增强安全意识第九章 节能本项目的主要能耗为水电及液化气等物质为进一步降低能耗节约能源降低运营成本需采取节能措施引进新技术新设备提高能源利用率是今后能源工作

42、的基本任务加强能源工作可以达到投资少节能明显的效果在本项目建设过程中既要考虑节约能源又要考虑能源的综合利用项目建设中主要节能措施如下1在设备选用时考虑选用效率高的水泵电机为节能创造条件2主要建构筑物内的照明选用节能高效灯具3提高功率因素采用电容补偿器减少电能损失第十章 组织管理机构及管理101 组织机构 本项目由镇花木开发公司组织实施实行总经理负责制项目机构本着精干实效合理的原则设置具体设总经理1名负责全面工作下设物管部行政部财务部营销部在项目实施过程中将按照国际惯例进行运作管理严格实行招投标合同监理等有效的管理制度项目投入运营后项目通过已建立的现代企业制度和合理法人治理结构高效地进行项目的运

43、作和管理组织机构图如图10-1所示图10-1 组织机构图102 劳动定员及人员培训 1劳动定员 本项目新增28人其中专业技术人员14行政管理人员9人销售人员5人季节性或临时工人按实际情况招募具体见表10-1表10-1 岗位定员表序号岗 位新增人数人1经理室32物管部143行政部34财务部35销售部5合 计28 主要管理人员可在公司内部选拔任用也可向社会招聘择优选用其他员工均向社会公开招聘择优录用在组建员工队伍时应考虑知识结构年龄结构等诸方面的因素管理人员应注重思想素质敬业精神业务水平管理和组织能力等条件 建立和坚持先培训后上岗的制度所有员工必须进行短期理论学习和职业道德和业务技能的培训经考试合

44、格后方可上岗管理人员除业务知识培训外需进行管理知识培训一般员工按岗位进行有针对性的专业培训拟根据岗位性质对口请专家主办讲座分批对全体员工进行业务知识培训采取请进来走出去相结合的方法培养骨干带动整体提高整体素质 在项目开工前完成中高级管理人员及技术人员培训中高级管理人员培训由相关培训机构按计划分批培训技术人员和基层管理人员培训由公司组织103 项目管理 1项目建设管理 在项目建设过程中建立和落实项目建设行政领导责任制项目法人责任制参建单位工程质量领导人责任制和工程质量终身负责制实施招投标制度监理制度工程合同管理制度等项目的核心目标是由合同界定的质量目标工期目标投资目标安全目标因此建设管理的内容相

45、应包括质量控制进度控制投资控制安全控制合同管理及协调各方关系等 1施工招投标制度 将本项目工程适当分解后把确定的施工任务发包根据国家及省市关于招投标的有关规定本项目将采用委托招标与自行招标相结合的招标组织形式委托招标时项目建设单位将委托有相应资格的招标代理单位进行招标和有相应资格的单位编制标底施工招标时选择质量好信誉高价格合理工期适当施工方案可行的单位施工并及时将中标通知书送至中标单位签定施工合同 2工程建设监理制度 根据中华人民共和国建筑法在本项目的进行过程中实施建设监理制度委托有相应资质的监理单位进行全过程监理包括设计阶段施工阶段竣工验收阶段的监理审核总监理工程师编制的项目监理的指导性文件

46、专业监理工程师编制的可具体实施和操作的业务文件 3质量控制 首先制定保证质量的各种措施对承接项目任务的单位进行资质审查对涉及质量的材料进行验收和控制对设备进行预检控制对有关方案进行审查 其次对工程质量进行控制对工序交接隐蔽工程检查设计的变更审核质量事故的处理质量和技术鉴证等进行控制对出现违反质量规定的事件容易形成质量隐患的做法采取措施予以制止 最后建立实施质量日记质量汇报会等制度以了解和掌握质量动态及时处理质量问题 4进度控制 首先编制或审核项目实施总进度计划审核项目阶段性进度计划制定或审核材料供应采购计划寻找出进度控制点确定完成日期 其次建立反映工程进展情况的日记进行工程进度检查对比对有关进

47、度及时计量并进行鉴证召开现场进度协调会等最后当实施进度的计划发生差异时必须及时制定对策制定保证不突破总工期的措施包括组织措施技术措施经济措施等制定总工期突破后的补救措施然后调整其他计划建立新的平衡 5投资控制 首先进行风险预测采取相应的防范措施熟悉项目设计图纸与设计要求分析项目价格构成因素事前分析费用最容易突破的环节从而明确投资控制的重点其次定期检查和对照费用支付情况对项目费用超支和节约情况做出分析提出改进方案完善信息制度掌握国家调价范围和幅度最后审核信息制度 6安全控制 根据中华人民共和国建筑法建筑安全生产监督管理规定江苏省建设管理条例等国家省市有关法规在施工过程中建筑工程安全生产管理必须坚

48、持安全第一预防为主的方针建立健全安全生产的责任制度和群防群治制度 7合同管理 本项目合同主要包括勘察设计合同施工合同以及与建设工程相关的其它合同其它合同包括买卖合同借款合同租赁合同担保合同委托合同承揽合同等合同管理由合同的主要条款合同的订立和履行合同的变更和解除合同的违约责任等部分组成按照本项目的规模和工期项目的复杂程度项目的单项工程的明确程度等选择合同的具体类型使用条款等 8协调 项目的开发过程需要处理与规划建设交通消防环保水电通信等有关部门的协调问题严格遵守国家有关规章制度积极主动和各级职能部门配合争取各部门的帮助以保证建设项目的顺利进行 9竣工验收 在接到施工单位的交工报告后及时组织初验

49、建设项目全部建成后由项目建设领导小组以及计划财政建设消防环保等其它部门的专业技术人员和专家组成的验收委员会验收项目签发竣工验收报告 2营运期管理 采用市场商户信息物流的经营模式以交易市场为依托以商品物流为纽带以市场信息网络系统为支撑通过与经营商户建立完善的订单式合作关系集中经营统一销售统一物流面向全国批发销售花卉苗木及园艺产品第十一章 项目111 建设进度计划 根据以上计划并结合实际情况本项目建设期拟定为1年项目建设进度计划内容包括项目前期准备如土地租用可研编制及报批四通一平等工程勘察与设计土建工程施工设备采购设备安装竣工验收并交付使用等项目进度计划横道图参见表11-1表11-1 项目建设进度

50、计划表 单位月 序号内 容1234567891011121项目前期准备2工程勘察与设计3土建工程施工4设备采购5设备安装6竣工并交付使用112 招标1依据1中华人民共和国招标投标法2原国家计委九号令工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定2原则1招标方式按照省发展和改革委员会有关要求结合本项目特点拟采用以下招标方式勘察设计工程施工监理全部工程施工采用国内公开招标进行资格预审标段划分按照建设部有关规定结合该项目特点勘察设计为1个合同道路施工为1个合同监理为1个合同绿化为1个合同招标范围该项目勘察设计工程监理工程施工实施公开招标公告发布根据原国家计划委员会招标公告发布暂行办法该

51、项目将在国家公开发行的报刊上刊登资格预审公告初步拟定在日报上刊登资格审查按照有关规定对勘察设计施工企业工程监理潜在投标人进行资格预审潜在投标人的要求公开招标通过媒介发布公告设计招标在我国范围凡具有乙级建筑设计资质的单位均可参与该项目的设计招标资格预审施工企业招标凡具有建设部二级以上市政施工资质建设部主管部门二级资信登记具有良好的社会信誉和足够的类似工程施工经验的施工单位均可参与该项目的施工招标资格预审工程监理招标在我国范围内凡具有乙级监理资质及以上的单位均可参加投标3组织形式招标机构具有相应资质的招标机构实施招标组织工作评标委员会招标代理机构按国家和省政府有关规定随机抽样组建由多名专家组成的评

52、标委员会4招标基本情况根据项目建设内容招标内容为工程的建安工程市政附属工程和设备采购等工程进行招标时按工程建设进度要求与施工现场条件可将招标内容分类别分专业合理划分标段进行招标项目的勘察设计施工监理以及主要设备材料等采购活动拟采用的招标组织形式方式详见招标基本情况表招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计监理建安工程附属工程重要设备一般设备第十二章 项目投资估算及资金筹措121 投资估算1建筑工程费建筑工程费依据相关专业所提供的建构筑物工程量和单位造价指标估算单位造价指标的确定参照土建工程定额和近期类似工程指标并按现行材料

53、价格水平予以调整 本项目建筑工程费用总额估算为万元2设备工器具购置及安装工程费工程建设其他费用本工程建设其他费用主要包括勘察设计费含前期工作费建设单位管理费办公及生活家具购置费等其费用的估算按照国家及行业有关规定并结合当地和本项目具体情况估算值为万元 5基本预备费基本预备费按工程费用和其他费用之和的计算其估算值为万元 6涨价预备费根据有关规定目前一般国内项目可不计涨价预备费故投资估算中未计涨价预备费经过以上估算项目建设投资合计为55428万元序号项目名称投资万元占建设投资比例占项目投入总资金比例15542810000973711工程费用290152345096111 建筑工程费26373475

54、84633112设备及安装工程费263747646312工程建设其他费用2480444754357121 建设管理费20361351122 土地费12021652108123 耕地占用税800414441406124勘查设计费10180176125土地丈量办证1832531613预备费1614291284121 基本预备费1614291284122 涨价预备费00000002流动资金15263合计56928-10000122资金筹措项目总投资56928万元其中建设投资55428流动资金15万元全部由企业自筹第十三章 项目财务分析和效益评价131 成本分析本交易市场项目主要成本由管理成本服务成本

55、和经营成本组成服务成本是在为商户业主服务过程中发生的成本如维护治安保障如设施的维修等3207万元2工资福利费用结合当地职工收入水平状况技术人员和管理人员人均工资按照24000元每年估算销售人员人均工资按照20000元每个估算福利费按照工资的14本项目正常年需要正式工人28人年均工资福利为7250万元则本项目固定成本为10457万元3其它服务成本及经营成本按市场用按市场交易额的1计算按交易市场交易额为7500万元则其它服务经营成本为75万元则项目年均成本为17957万元132 销售收入及税金1销售收入本项目的销售收入主要由场所租赁费及市场信息服务费组成交易房面积为3600平方米租金按每平方米30

56、元月计算每年交易房租赁费用为12960万元花卉苗木展示区面积为26948平方米租金按每平方米5元计算为16169万元市场信息服务费按交易额1计算为27万元则项目每年销售收入为31829万元2损益情况及税金项目年销售收入为31829万元成本为17957万元则年利润总额为13872万元按所得税率25计算则年净利润为10404万元上缴所得税为3468万元133 财务分析结果投资利润率 年净利润总投资100 1040456928100 1827交易市场产生税金按交易额3计算为225万元项目单位所得税金威3468万元则项目每年可为国家上缴税金25968万元单位面积纳税额 25968万元60亩 433万元

57、亩134 经济分析结论经综合测算本项目在达到预期投入产出情况下每年可实现交易额7500万元项目单位年收入31829万元年净利润10404万元投资利润率为1827符合投资利润率的要求且每年可为国家上缴税收25968万元单位面积纳税额为433万元亩符合当地投资政策结果表明该项目既能保证投资的合理收益按时收回投资该项目在财务上可行此外该项目的建设对于促进企业综合实力的提高调整产业结构促进当地农民致富有较大的推动作用第十四章 风险分析及对策141 市场风险对策着重从三方面做好市场风险的应对工作首先保证充足的优新品种入驻以满足效益农林业对品种的多样化需求其次建立一支善经营高素质的营销和服务队伍第三是建立

58、起行之有效的营销网络充分利用现代科技手段不断完善产供销信息管理系统提高本地花卉苗木产业对市场的应变能力142 自然灾害风险对策针对本省的环境条件我们在规划设计过程中力求避免在可能受到危害的地区或小地形上建立基地在生产区设计上力求科学合理尽量减少自然灾害在各种设施的选材安装上严格把好质量关以避免因人为因素引起的各种灾害的产生143 行业竞争风险对策面对日益激烈的行业竞争项目单位主要从发挥自身的优势出发紧紧抓住技术优势设施优势管理优势政策优势以及所拥有的资源优势加大产业发展投入在管理上下功夫把交易市场经营模式与先进的管理经验相结合努力降低成本提高本交易市场产品的市场竞争力以应对来自国内外的行业竞争可研报告镇花卉苗木市场总经理物管部行政部财务部销售部