HNSY大酒店经营权评估

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1、JHSY大酒店使用权、经营权和发展权权益评估报告书HZ评报字（2000000）1211号HNHZ资产评估事务所二六年十一月五日 本所地址： 邮 编： 电 话： 传 真： E-mail摘 要HNJHSY大酒店有限公司：我所接受贵公司的委托，对座落于海口市滨海大道89号HNJHSY大酒店未来14.84年的经营权、管理权、发展权等权益，截止2006年11月1日所表现的市场价值进行了评估，本次评估目的为酒店的发展提供价值参考依据，我所依据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的评估原则，按照公认的资产评估方法，于2006年11月5日完成了上述范围内资产价值的评估。根据估价的目的，遵循估价原

2、则，采用科学的估价方法，经测算分析，确定在估价时间2006年11月1日，位于海口市滨海大道89号JHSY大酒店未来14.84年使用权、经营权和发展权等权益总评估值为20,879.75万元，大写人民币贰亿零捌佰柒拾玖万柒仟伍佰元整。（RMB 208,797,500.00元）。以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。HNHZ资产评估事务所中国注册资产评估师 耿嘉璇 中国注册资产评估师 蒋红明中国海口 二六年十一月五日31 / 47JHSY大酒店使用权、经营权和发展权权益评估报告书HZ评报字(2006)第12号绪 言HNHZ资产评估事务所接受HNJHSY

3、大酒店有限公司委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对HNJHSY大酒店有限公司因企业发展的需要，拟对座落于海口市滨海大道89号HNJHSY大酒店未来14.84年的使用权、经营权、发展权等权益，截止2006年11月1日所表现的市场价值进行了评估，本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查及询证，对委估资产在2006年11月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、委托方及资产占有方简介资产委托方及占有方；HNJHSY大酒店有限公司法定代表人：林桂全项目总经理：周发源注册地址：海口

4、市滨海大道89号注册资本：叁仟万元人民币企业类别：有限责任公司投资方简介：HNJHSY大酒店有限公司系由HNJH集团有限责任公司和HNSY投资有限公司共同投资组建，其中HNJH集团有限责任公司占股51%，HNSY投资有限公司占股49%。HNJH是集钢铁工贸、酒店连锁、海洋养殖等为一体的多元化企业集团。成员有HNJH钢铁进出口有限公司、HNJH餐饮酒店投资有限公司。经过十五年的发展，于2002年1月组建了HNJH集团有限责任公司，注册资本：壹亿元人民币，法定代表人：林桂全，办公地址：海口市龙昆北路帝豪大厦1206室。JH集团以其优良的经营业绩总资产已达到近5亿元人民币，先后获国家、省部级颁发的“

5、全国优秀绿色餐饮企业”、“中华餐饮名店”等荣誉称号，连续三年获得HN省十四家金融单位及HN省企业界联合会颁发的“HN诚信企业”称号。HNSY投资（集团）有限公司于2001年10月，由国家工商总局和HN省工商行政管理局批准注册成立，是全国性的投资企业。公司地址：海口市滨海大道89号新华社HN分社三楼。法定代表人：周发源，注册资本：3000万元人民币。经营范围：房地产开发经营、农业、运输、旅游项目投资、环保设施、计算机网络项目投资及开发、进出口业务等。HNJHSY大酒店是按国际四星级标准投资兴建的一宾商务型综合酒店,于2006年10月1日装修完毕，并开始试业。酒店总建筑面积2.4万平方米，拥有客房

6、、餐饮、多功能会议室、KTV包厢、桑拿会馆等设施，功能齐全、豪华大方。酒店毗邻芳草如茵的“万绿园”和海口市“会展中心”，北临碧波万倾的琼州海峡和气势宏伟的世纪大桥，东距生生百货、海口体育馆仅百米之遥，西临银行、学校、歌剧院、高档商务及住宅区；酒店至海口美兰国际机场约28公里，交通便利，环境优美。 二、评估目的本次评估目的为HNJHSY大酒店有限公司对其所使用、经营和发展的JHSY大酒店权益发展提供价值参考。三、评估范围和对象本次评估的范围：评估的具体范围以HNJHSY大酒店有限公司拟定的HNJHSY大酒店未来14.84年的使用权、经营权、发展权等权益的价值。评估资产类型主要包括：酒店一至三层面

7、积为4710M2的经营场所，其中有：大堂、餐厅、咖啡厅、KTV厅等，四层为桑拿保健室，五至十四层建筑面积为11826 M2的经营场所；主要为198间客房，其中：套房10间，标准房188间、十五层建筑面积为985.5 M2多功能会议室，其中：主要设置多功能厅及豪华洽谈室、总建筑面积3714 M2的综合楼等未来14.84年的使用权、经营权、发展权等权益截止评估基准日的价值。 四、评估基准日本项目资产评估基准日为2006年11月1日。本项目评估基准日由委托方、资产占有方及评估机构共同协商确定，主要考虑尽可能及评估目的实现日接近，以便评估结果有效服务于评估目的，尽量减少和避免评估基准日后的调整事项对评

8、估结果造成较大影响。本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价格的确定、评估参数的选取等，均以该日之企业内部财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。本报告中一切取价标准为评估基准日有效的价格标准，计价货币种类为人民币。五、评估原则1. 遵循独立、客观、公正、科学的评估工作原则；2. 遵循产权利益主体变动原则、资产持续经营原则、替代性原则和公开市场原则等资产评估操作性原则；3. 遵循其他公允的评估原则。六、 评估依据我们在本次资产评估工作中所遵循的国定、地方政府和有关部门的法律法规，以及在评估中参考的文件资料主要有：（一）评估行为依据我所及委托方签定的评估业务委托书（二）评估法规依据1. 1

9、991年11月16日中华人民共和国国务院91号令国有资产评估管理办法。2. 原国家国有资产管理局国资办发（1992）36号文国有资产评估管理办法施行细则。3. 原国家国有资产管理局颁发的资产评估操作规范意见（试行）。4. 资产评估报告基本内容及格式的暂行规定（财政部财产评估司财评字199991号文件发布）。（三）评估产权依据1、资产使用、经营方申报的资产评估内容；2、资产使用、经营方提供的新闻大厦租赁合同书等权益证明。（四）评估取价主要依据1、2005年HN省统计年鉴； 2、2005年海口市统计年鉴；3、国家及HN省、海口市颁布的有关法律、法规、规章及政策；4、JHSY大酒店装修标准；5、评估

10、人员市场调查的酒店客房销售价格信息资料及同等级酒店客房、餐饮、娱乐等市场行情信息资料；6、2005年至2006年HN省旅游接待、收入资料；7、资产评估常用数据及参考手册。七、评估方法根据本次评估的目的和评估对象的特点，委估标的属可产生持续性经营收益的资产，其收益及风险皆可量化，故采用收益现值法进行评估。收益现值法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。估价基本思路为：客房收入、西餐厅营业收入、中餐厅营业收入、大堂吧营业收入、KTV包厢收入、桑拿保健收入、会议收入、酒店商务中心收入等其它收入扣除营业税金及附加、营业费、管理费、维修费等并考虑一定的

11、空置率后，余额确定为净收益，并通过一定的折现率折成现值，进而估算出其价值，基本公式为：VI 评估价值r 资本化率a 第t年后无变化的年纯收益n 年限ai 第i年的纯收益t 纯收益有变化的年限八、评估过程整个评估工作共分四个阶段进行：（一） 评估前期准备工作阶段本阶段的主要工作是：根据我所资产评估工作的需要，向评估单位布置资产评估申报表，协助企业进行资产申报工作；同时收集资产评估所需文件资料，制订资产评估工作计划。（二）根据资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产进行了评估和产权调查，具体步骤如下：1. 听取企业有关人员对企业情况以及委估资产历史和现状的介绍；2. 以企业填报的资产评估申报表

12、进行征询、鉴别，并及企业有关财务记录数据进行核实； 3. 根据资产评估申报表的内容到现场进行实物核实，并对资产状况进行察看、记录；并及资产管理人员进行交流，了解资产的经营、管理状况； 4. 根据委估资产的实际状况和特点，制订各类资产的具体评估方法； 5. 调阅资产移交清册、设备运行记录、维修及事故记录等有关资料；6. 开展市场调研、询价工作，走访有关单位；7. 对酒店的装修及设施进行鉴定；8. 对委估资产进行评估，测算其评估价值。（二） 评估汇总阶段根据各专业组对各类资产的初步评估结果，进行汇总分析工作，确认评估工作中没有发生重评和漏评的情况，并根据汇总分析情况，对资产评估结果进行调整、修改和

13、完善。（四）根据评估工作情况，起草资产评估报告书，向有关方提交资产评估报告书初稿，进行必要的修改后，向委托方提交正式资产评估报告书。九、 评估结论根据估价的目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，经测算分析，确定在估价时间2006年11月1日，位于海口市滨海大道89号JHSY大酒店未来14.84年使用权、经营权和发展权等权益总评估值为20,879.75万元，大写人民币贰亿零捌佰柒拾玖万柒仟伍佰元整。（RMB 208,797,500.00元）。十、 特别事项说明1本报告评估结果是反映评估对象在评估基准日用于前述特定的评估目的，根据公开市场原则确定的公允价值。没有考虑特殊的交易方可能追加付出的价格

14、等对其评估值的影响，亦未考虑国家宏观政策发生变化及遇有自然力和其他不可抗力等对资产价值的影响。2若评估基准日后资产数量发生变化，应根据本报告评估方法对资产额进行相应调整；若评估基准日后资产价格标准发生变化，并对评估值产生明显影响时，委托方应及时聘请具有相应评估资格的评估机构重新确定评估值。3本报告是在独立、客观、公正、科学的原则下作出的，我所及参加评估工作的全体人员及委托方及资产占有方无任何特殊利害关系，评估人员在评估过程中恪守职业规范，并进行了充分的努力。4评估报告中涉及的资产原始资料、有关法律文件及相关产权证明文件由委托方提供，委托方对其真实性承担法律责任。十一、评估报告法律效力1. 本报

15、告中的评估值是指委估对象在评估基准日之状况和外部环境状况前提下，为本报告所述评估目的，经评估而提出的公允价值。2. 本报告的评估结论自评估基准日起一年有效，即自2006年11月1日起至2007年10月31日止，超过一年需重新进行评估。3. 本次对委估资产评估结论,仅供委托方为酒店的发展这一评估目的的使用,未经委托方许可我所不会随意向他人提供或公开。4. 本报告所列附件构成本报告之重要组成部分，及本报告正文具有同等法律效力十二、评估报告提交日期本报告于2006年11月5日提交委托方。十三、资产评估报告书附件1. 委托方企业法人营业执照副本复印件；2. 新闻大厦租赁合同书复印件； 3. 资产评估机

16、构营业执照复印件；4. 资产评估机构及评估人员资格证书复印件；5. 评估对象部分实物资产图片资料。HNHZ资产评估事务所 中国注册资产评估师 耿嘉璇 中国注册资产评估师 蒋红明中国海口 二六年十一月五日HN省建筑工程研究院委估项目资产评估报告 备查文件资产评估报告书备查文件HN省建筑工程研究院委估项目资产评估报告 备查文件备查文件一资产评估明细表HN省建筑工程研究院委估项目资产评估报告 备查文件备查文件其他及评估有关的文件 目 录摘 要1评估报告书2绪 言2一委托方及资产占有方简介2二评估目的4三评估的对象和范围4四评估基准日4五评估原则5六评估依据5七评估方法6八评估过程7九评估结论8十特别

17、事项说明8十一评估报告法律效力9十二评估报告提交日期9十三资产评估报告书附报文件9评估说明1第一部分 关于进行资产评估有关事项的说明1第二部分 资产清查核实情况说明5第三部分评估依据说明7第四部分 资产评估技术说明8第五部分 评估结论及其分析30JHSY大酒店使用权、经营权和发展权等权益评估技术说明HNHZ资产评估事务所二六年十一月五日关于资产评估说明使用范围的声明本所出具的资产评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。HNHZ资产评估事务所二六年十月三十日第

18、一部分 关于进行资产评估有关事项的说明 HNJHSY大酒店有限公司委托HNHZ资产评估事务所对位于海口市滨海大道89号HNJHSY大酒店，截止二六年十一月一日其未来14.84年的使用权、经营权、发展权等权益所表现的市场价值进行评估，为明确双方在评估工作中承担的责任及风险，保证评估工作的公开、公平、公正，从而获得客观、公正、科学的评估结论，特对有关资产评估事项作出如下说明：一. 委托方及资产占有方概况资产委托方及占有方；HNJHSY大酒店有限公司法定代表人：林桂全项目总经理：周发源注册地址：海口市滨海大道89号注册资本：叁仟万元人民币企业类别：有限责任公司投产方简介：HNJHSY大酒店有限公司系

19、由HNJH集团有限责任公司和HNSY投资有限公司共同投资组建，其中HNJH集团有限责任公司占股51%，HNSY投资有限公司占股49%。HNJH是集钢铁工贸、酒店连锁、海洋养殖等为一体的多元化企业集团。成员有HNJH钢铁进出口有限公司、HNJH餐饮酒店投资有限公司。经过十五年的发展，于2002年1月组建了HNJH集团有限责任公司，注册资本：壹亿元人民币，法定代表人：林桂全，办公地址：海口市龙昆北路帝豪大厦1206室。JH集团以其优良的经营业绩总资产已达到近5亿元人民币，先后获国家、省部级颁发的“全国优秀绿色餐饮企业”、“中华餐饮名店”等荣誉称号，连续三年获得HN省十四家金融单位及HN省企业界联合

20、会颁发的“HN诚信企业”称号。HNSY投资（集团）有限公司于2001年10月，由国家工商总局和HN省工商行政管理局批准注册成立，是全国性的投资企业。公司地址：海口市滨海大道89号新华社HN分社三楼。法定代表人：周发源，注册资本：3000万元人民币。经营范围：房地产开发经营、农业、运输、旅游项目投资、环保设施、计算机网络项目投资及开发、进出口业务等。HNJHSY大酒店是按国际四星级标准投资兴建的一家商务型综合酒店，于2006年10月1日装修完毕，并试业。酒店总建筑面积2.4万平方米，拥有客房、餐饮、多功能会议室、KTV包厢、桑拿会馆等设施，功能齐全、豪华大方。酒店毗邻芳草如茵的“万绿园”和海口市

21、“会展中心”，北眺碧波万倾的琼州海峡和气势宏伟的世纪大桥，东距生生百货、海口体育馆仅百米之遥，西临银行、学校、歌剧院、高档商务及住宅区；酒店至海口美兰国际机场约28公里，交通便利，环境优美。二 评估目的本次评估目的为HNJHSY大酒店有限公司对其使用、经营和发展的JHSY大酒店权益发展提供价值参考。三 评估范围和对象本次评估的范围：评估的具体范围以HNJHSY大酒店有限公司拟定的HNJHSY大酒店未来14.84年的使用权、经营权、发展权等权益的价值。评估资产类型主要包括：酒店一至三层面积为4710M2的经营场所，其中有：大堂、餐厅、咖啡厅、KTV厅等,四层为桑拿保健，五至十四层建筑面积为118

22、26 M2的经营场所；主要为218间客房，其中：高级客房66间，海景客房128间，豪华套房12间，行政套房12间，十五层建筑面积为985.5 M2多功能会议室，其中：主要设置多功能厅及豪华洽谈室、总建筑面积3714 M2的综合楼，其中设置有办公场所、仓库、中厨、KTV、足疗、桑拿及茶艺等未来14.84年的使用权、经营权、发展权等权益截止评估基准日的价值。四评估基准日根据本项目评估目的，经委托方及评估机构友好协商，确定2006年11月1日为本项目评估基准日。本评估基准日是在充分考虑了经济行为的性质，在有利于保证评估结论有效地服务于评估目的，准确地划定评估范围和合理选取评估依据前提下商定的。五 资

23、产及负债清查情况1、 资产清查过程为配合评估机构顺利开展评估工作，本公司按照有关规定和程序对列入此次评估范围的资产进行了清查。在本次清查过程中，进行了较为详尽的部署，以财务部门为主，有关部门配合，对列入评估范围内的资产进行清查。清查工作按照资产的不同种类分别进行，主要分为客房、中西餐厅、桑拿保健、KTV娱乐等经营性设备。在资产的清查核实过程中，清查比例为实物数量的100%。本次清查工作从2006年10月26日开始至2006年10月29日结束。针对评估对象产权所在地评估人员进行了勘查核实。资产委托方及酒店使用、经营和发展方：HNJHSY大酒店有限公司负责人：二六年十月三十日第二部分 资产清查核实

24、情况说明HNHZ资产评估事务所接受委托后，对评估对象进行了现场查勘，有关清查核实情况为：一. 资产清查核实的内容列入本次清查范围为HNJHSY大酒店2006年11月1日处于经营状态的全部资产。包括各种经营场所及其附属设备。其申报的能获利的经营项目如下：酒店一至三层面积为4710M2经营场所，其中有：大堂、餐厅、咖啡厅、KTV厅等，四层为桑拿保健，五至十四层建筑面积为11826 M2的经营场所；主要为218间客房，其中：高级客房66间，海景客房128间，豪华套房12间，行政套房12间，十五层建筑面积为985.5 M2多功能会议室，其中：主要设置多功能厅及豪华洽谈室、总建筑面积3714 M2的综合

25、楼，其中设置有办公场所、仓库、中厨、KTV、足疗、桑拿及茶艺等。及委托单位负责人商讨等方式对可能影响资产评估的重大事项进行了了解。二、委估资产的分布情况及特点：委估资产为地下一层，地上十五层的酒店其内的各种经营场所未来14.84年的使用权、经营权、发展权等权益，其中的各种功能的设置、布局、装修档次的高低、附属设备的优劣、所处环境及管理能力，是本次估价所要关注的重点。本次评估的资产，位于海口市滨海大道89号，其地理位置被誉为黄金地段“皇冠上的明珠），根据HN省和海口市两级人大专门立法：规定不准在该酒店对面（即万绿园）建高层建筑物，这样就具备永久性花园海景景观，从而决定了该酒店优越位置的无可替代性

26、及不可再生性。三、委估资产概况：评估人员对纳入本次评估范围的各项资产，结合委托方提供的资产清查记录内容进行了实地勘察。委估资产为JHSY大酒店，该酒店由HNJH集团有限责任公司和HNSY投资有限共同开发，其中HNJH集团有限责任公司占股51%，HNSY投资有限公司占股49%，位于海口市滨海大道89号，该酒店占地面积3960M2，主楼为地下一层，地上十五层，总建筑面积21235 M2。其中：一至三层为裙楼，主要设置大堂、餐厅、大型咖啡城、KTV娱乐场所等，四层为桑拿保健室，五至十四层为客房，十五层为多功能豪华会议厅及豪华洽谈室。综合楼建筑面积3714 M2，为六层框架结构,设置有办公场所、仓库、

27、中厨、KTV、足疗、桑拿及茶艺等。 四、可能影响资产清查的事项本次委估的资产所处的位置明确，产权清晰，资产容易查明，截止2006年11月1日，HNJHSY大酒店亦不存在其他影响生产经营活动和财务状况的重大合同纠纷、重大诉讼事项、或有资产及其他负债等情况。五、资产清查的过程及方法评估人员在对HNJHSY大酒店纳入评估范围的资产进行清查时，结合不同的资产类型及特点，按如下过程进行。1. 索取房地产权属证明及有关材料。2. 对纳入资产评估范围的资产进行现场勘察。3. 对特殊的、需具备相当专业水平才能辨别的资产，就其清点方法向有关专家或技术人员咨询。4. 对资产清查核对的结果进行复核，据以形成评估依据

28、。在资产清查时主要采用了以下方法。5. 个别鉴定法：对易于辨认的资产，如房屋、办公设施、机械设施等进行逐一清查、核、拍照。6. 专家判断法：对不易确定其性质、性能，需具备相当专业水平才能辨别的资产，如暗埋给排水管、电线线路、消防设备等，通过聘请有关专家进行清查核对。六、资产清查结论根据评估人员对委估资产清查、核对，结合专业判断分析可得出HNJHSY大酒店纳入本次评估范围内的资产清查结果基本属实，可以此作为评估工作的的主要依据。第三部分 评估依据说明本次评估所采用的评估依据均来自国家相关法律法规或公允的评估方法。一、 主要法律法规本次评估所采用或引用的法律法规为：11991年11月16日国务院9

29、1号令颁布国有资产评估管理办法。2原家国有资产管理局国资办发（1992）36号文国有资产评估管理办法实施细则。3中国资产评估协会制定资产评估操作规范意见（试行）。4资产评估报告基本内容及格式的暂行规定(财政部财产评估司财评字199991号文件发布)。二、经济行为文件HNJHSY大酒店有限公司及HNHZ资产评估事务所签订的资产评估业务委托协议。三、 大合同协议、产权证明文件1、资产经营方填报的资产评估申报清单2、HNJHSY大酒店有限公司出具的新闻大厦租赁合同书。四、采用的取价标准根据评估对象的特性，酒店为经营性资产，有经营权收益及商誉价值，收益还原法更能体现该酒店的价值，故本次价估采用收益还原

30、法评估该酒店的未来14.84年使用权、经营权、发展权等权益的价值，有关的取价标准来源于2005年海口统计年鉴、2005年HN省统计年鉴、当前同类型酒店经营信息以及评估人员现场勘察搜集到的资料，并已经评估人员适当审核。第四部分 资产评估技术说明本报告评估结论系评估人员依据国家有关规定出具的意见，具有法律效力。一、估价因素分析(1) 一般因素分析HN省旅游资源非常丰富和独具特色，拥有众多的自然风光和人文景观，充满浓郁的民族风情，HN岛地处热带，气候宜人，2000年省旅游局完成了HN省旅游产业“十五”计划和2020年远景规划纲要的编制，纲要提出HN的战略目标是：到2020年HN要建设成中国旅游强省，

31、成为亚洲最佳，国际著名的热带海岛度假旅游胜地，届时年接待游客达到7500万人次，旅游总收入和旅游创汇分别达到650亿元人民币和10亿美元，旅游业的前景越来越好。(2) 区域因素分析海口市地处HN岛北端，南渡江出海口，北临琼州海峡。东南同文昌市接壤，西邻澄迈县。市区面积2364.8平方公里，辖龙华区、美兰区、秀英区、琼山区等四个区。总人口约150多万。海口市属热带、亚热带海洋气候，年平均气温23.6。地势南高北低，由西南向东北倾斜，属平原台地地带。海口市，气候温和，空气清新，四季常绿，椰风海韵，风光旎旖，是著名的热带滨海旅游城市。生态环境良好，环境质量保持全国一流水平。95%的海域达到一类海水水

32、质标准。名胜古迹有五公祠、海瑞墓、秀英古炮台等，主要风景区有万绿园、假日海滩、金牛岭公园、热带海洋世界、西海岸带状花园等，其中热带海洋世界和西海岸带状花园现已形成新的旅游亮点。2000年荣获“国家环境保护模范城市”、“全国城市环境综合整治优秀城市”、“全国园林绿化先进城市”、“全国卫生城市”、“全国造林绿化十佳城市”等称号；连续4年荣获“全国双拥模范城”称号。海口市是我国重要的热带海滨旅游城市和旅游休闲度假胜地，是HN省政治、经济、文化、旅游、交通运输中心。作为大特区省会，不仅享有国家许多优惠政策，而且其良好的投资环境，更为国内外投资者提供无限的商机，未来海口市将建成我国著名的对外开放、具有现

33、代水准和国际化的新型海滨旅游城市，成为我国乃至东南亚地区经济、商业、旅游、会议、休闲度假、疗养中心，进而为城市酒店业的发展打开广阔的空间。(3) 个别因素分析HNJHSY大酒店是按国际四星级标准投资兴建的一家商务型综合性酒店。酒店总建筑面积2.4万平方米,拥有客房、餐饮、多功能会议室、KTV包厢、桑拿会馆等设施，功能齐全、豪华大方。酒店毗邻芳草如茵的“万绿园”和海口市“会展中心”，北眺碧波万倾的琼州海峡和气势宏伟的世界大桥，东距珠江广场、海口市体育馆、宝华、黄金、文华等四、五星级大酒店仅数百米之遥，西临银行、学校、歌剧院、星级酒店、高档商务及住宅区；酒店至海口美兰国际机场25分钟车程，交通便利

34、，环境优越。酒店十五层拥有大小规格不同的五上会议室，可满足各类会议需要。全海景房的会议厅设施齐全，装修格调高雅、豪华大方，最大容纳人数约300人。同层的多功能厅可根据会议要求分成四个不同规格的小型会议室，接待能力为10160人不等。二 委估资产概况说明HNJHSY大酒店位于海口市滨海大道89号，其概况为：1、一层：大堂高两层，为沿街长条形，大型弧形楼梯直达二楼；大堂设计成四季厅，在弧型楼梯侧设置一个水池，水池中矗立着散发天然气息的石山，厅内种植高大的热带观赏性植物。大堂右侧设置大堂吧。其功能主要为：西餐厅、美容美发、商场及厨房等。一层建筑面积1667.59M2，其中：大堂664.67M2，西餐

35、厅239.24M2，美容美发53.58M2，商务中心33.03M2，办公用房31.75M2，商场47.81M2，机票服务点24.73M2。2、二层：建筑面积1351.41M2，主要设置中餐厅及其包厢、茶室等用房。其中：中餐厅面积225.50M2，可容纳130人同时就餐；大小包厢17个，可同时容纳110人同时就餐；茶廊338.92 M2，可同时容纳60位客人小憩、品茶。3、三层：建筑面积1691.75M2，主要设置慢摇吧及KTV包房，其中：慢摇吧200M2，可同时满足300位客人的需要；KTV包房总面积1032.42M2，设大中小KTV包厢39间。4、四层：建筑面积985.50 M2，主要设置为

36、桑拿娱乐设施。其中：美容美发厅50M2，健身房地产100 M2（内设桌球、乒乓球、健身器械等健身设施），桑拿保健用房（分男、女宾部，分别设置干蒸、湿蒸、一般保健室、豪华保健室及影视厅等），休闲咖啡厅约50M2。四层裙房屋面设置自然休闲式泳池，面积约300 M2。其中设有儿童池、成人池及按摩池。及泳池配套的设施有太空穹隆玻璃泳吧。5、五至十四层：总建筑面积9855 M2，有客房218间，其中：高级客房66间，海景客房128间，豪华套房12间，行政套房12间。客房装修豪华而不失精致，其配套设施有豪华软垫床、梳妆台、衣橱及衣架、茶几、沙发、床头多功能控制柜、台灯、床头灯等高级配套家具，室内地面这高级

37、地毯。客房配置单独卫生间，装有低噪声抽水马桶、梳妆台、淋浴器（部分客房配浴缸），卫生间墙面、地面采用高级墙地砖装修，色调高雅柔和，均采取了防滑措施。6、十五层：建筑面积985.5M2，酒店十五层拥有大小规格不同的五上会议室，可满足各类会议需要。全海景房的会议厅设施齐全，装修格调高雅、豪华大方，可提供电视、VCD、电脑投影仪、幻灯机、立体音响、扩音系统等设施，最大容纳人数约300人。同层的多功能厅可根据会议要求分成四个不同规格的小型会议室，接待能力为10160人不等。7、综合楼：综合楼共六层，建筑面积为3714 M2，分别设置办公场所、仓库、中厨、KTV、足疗、桑拿及茶艺等。二 估价方法选择根据

38、本次评估的目的和评估对象的特点，委估标的属可产生持续性经营收益的资产，其收益及风险皆可量化，故采用收益现值法进行评估。三 资产价值的评估(1) 采用收益法估算JHSY大酒店有限年期经营权、管理权、发展权等权益的市场价格收益现值法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。估价基本思路为：客房收入、西餐厅营业收入、中餐厅营业收入、大堂吧营业收入、KTV包厢收入、桑拿保健收入、会议收入、酒店商务中心收入等其它收入扣除营业税金及附加、营业费、管理费、维修费、房地产税等并考虑一定的空置率后，余额确定为净收益，并通过一定的折现率加以折成现值，进而估算出其价值

39、，基本公：VI 评估价值r 资本化率a 第t年后无变化的年纯收益n 年限ai 第i年的纯收益t 纯收益有变化的年限1、 估价过程委估对象JHSY大酒店现状条件下的收益情况可主要分为下列几部分：(1)酒店客房收益：酒店主楼共有218（间）套客房，其中：高级客房66间，海景客房128间，豪华套房12间，行政套房12间。 西餐厅营业收入：营业面积为239.24 M2。中餐厅营业收入：营业面积为225.5 M2,可同时容纳130人进餐；大小包厢17个，可容纳110人同时进餐；茶廊338.92 M2,可同时满足60位客人不憩、品茶。大堂吧营业收入：大堂吧可同时容纳64人小憩、品茶。KTV包厢及慢摇吧收入

40、：营业面积为1691.57 M2,其中慢摇吧200 M2，可同时满足300位客人的需要；KTV用房总面积为1032.42 M2,设大、中、小KTV包厢共39间。桑拿保健收入：桑拿部有保健室59间，分男、女宾部，并分别设置干蒸、湿蒸、一般保健室、豪华保健室及影视厅等。会议收入：大小会议室5间，年预计接待会议100个。酒店商务中心、美容美发及其他收入：美容美发面积为53.58 M2，商务中心面积为33.03 M2，商场面积为47.0381 M2。泳吧收入：泳吧可同时容纳100人娱乐、品茶。2、 收益测算由于酒店一般为五年一装修，且考虑到歌舞厅等设备维修更新等因素，客房、餐饮及歌舞厅等年收入按350

41、个日历天数计算。3、 客房收入JHSY大酒店共有可出售客房218套（间），由于不同房型住房率不同，根据评估人员查阅有关资料并进行市场调查了解，对JHSY大酒店收入进行如下预测；房型及房价表房 型间数挂 牌 价（元）含发展基金房价（元）按3.5折价（元）高级客房66880888310海景客房12810801088380豪华套房1222802288800行政套房12288028881010预测时按日历天数350天计算，代收政府基金每人每日8元，房价按3.5折计算，根据JHSY大酒店2006年10月1日试业至今营业到现在及考察委估酒店所在地区同档次酒店的入住率，根据住房统计显示，年平均住房率在75%

42、以上，另据调查，不同房型住房率不同，高级客房住房率约为80%，海景客房住房率约为70%，豪华套房住房率约为50%，行政套房住房率约为40%，本次评估预测年住房率按上述房型住房率估算。客房平均年收入测算表房 型间 数房 价（元）天 数（天）住房率（%）年收入(万元)高级客房6631035080572.88海景客房128380350701191.68豪华套房1280035050168.00行政套房12101035040169.68合 计2182104.244、 西餐厅收入根据委托方提供的经营面积资料，JHSY大酒店的西餐厅面积约为239.24M2，西餐厅客容量约为4M2/桌（4人），考虑到西餐厅属

43、浪漫雅典之所，空置的空间相对较大，故评估人员按60%计算其实际客容量，则为：239.2460%4M24人=143（人）根据客人消费习惯，早餐的上座率较高，中、晚餐的上座率相对低些，考虑到评估对象所处的地理位置及消费档次，分别取其上座率为70%、60%，40%，每人人均消费约为35元，则西餐厅的年有效毛收入为：（70%+60%+40%）14335350=297.80万元5、 中餐厅营业收入中餐厅大厅面积约为225M2，其容客量约为6M2/桌（平均6人一桌），故评估人员按70%计算其实际客容量，包厢的客容量为10人/间，共有17个包厢，则中餐厅最大客容量约为：22570%6M26+1710=327

44、（人）参照同类酒店的经营情况，一般酒店周末早餐的上座率相对较高，其余的时间一般；早餐平均每天上座率约为70%，中餐上座率约为60%，晚餐上座率约为60%，根据现行的消费水平并结合酒店的档次及定位早、中、晚餐人均消费约为35元、75元、85元，则其年有效毛收入为：327（70%35+60%75+60%85）350=1379.12万元6、 大堂吧营业收入：大演堂吧可同时容纳64人就餐、品茶，参照同类酒店的正常经营情况， 一般上座率约为50%，人均每天消费20元，则其年有效毛收入为：6450%25350=28.00万元7、 KTV包厢及慢摇吧收入JHSY大酒店KTV包厢及慢摇吧面积约为1691.57

45、 M2，设有12个大包厢，8个中包厢，19个小包厢，慢摇吧200 M2，根据评估人员对同区域娱乐市场行情的调查了解，KTV大包厢平均每晚收费约为880元，中包厢平均每晚收费约为680元，小包厢平均每晚收费约为380元，慢摇吧可容纳80人，每人消费20元/晚，根据消费习惯，KTV一般为晚上营业，每晚约可营业四小时，JHSY大酒店所处的地段交通方便，地理位置相对繁华，设定大、中、小包厢、慢摇吧的上座率约分别为50%、60%、70%、80%，则其年有效毛收入为：（1288050%+868060%+1938070%+802080%）350=520.73万元8、桑拿保健营业收入JHSY大酒店共有桑拿保健

46、室59间，其中豪华保健室38间，普通保健室21间。豪华保健室日消费额按580元/间/天，开房率按50%计；普通保健室日消费额按380元/间/天，开房率按60%计，其年有效毛收入为：（3858050%+2138060%）350=553.28万元9、出租会议室收入JHSY大酒店有会议室5间，其中大会议室1间，小会议室4间。大会议室可容纳200人开会，出租价格按2800元/间/天，会议室出租率按30%计；小会议室出租价格按680元/间/天，会议室出租率按50%计，其年有效毛收入为：（280030%+468050%）340=74.80万元10、商务中心、商场、美容美发等其他收入根据评估人员对所在区域同

47、类型的酒店调查，商务中心、商场、美容美发等平均月收入约为2.8万元，则其年有效毛收入为33.60万元。11、泳吧收入泳吧可同时容纳100人娱乐、品茶，按开放时间60%、平均上座率50%计、人均消费20元/人/天计，则其年有效毛收入为21.90万元。12、预测年总费用JHSY大酒店的费用支出一般为营业税金及附加、营业成本、管理费、维修费、房地产税、营业税及承包金等。13、 营业税、房地产税税率的确定除KTV及桑拿保健的营业税按歌舞厅毛收入的24.4%计算外(KTV及桑拿保健的营业为20%，文化行业管理费3%，教育、城建及附加税为营业税的10%，合计为25.%)，其余收入的营业税按其毛收入的5.5

48、%计,据评估人员向资产占有方了解,JHSY大酒店主、附楼的房产税由资产占有方交纳。 14、物料消耗物料消耗即酒店经营中的原材消耗等，综合取其费率为酒店收入的25%。15、 水电费水电费按年总收入的8%。16、 广告费广告费率按年总收入的2%计。17、 其它营业成本其它营业成本包括酒店人员的工资、福利费以及经营过程中发生的营业费用，评估人员综合考虑物价上涨因素后，取其费率为酒店收入的13%。18、 维修费率维修费包含设备维修及房屋维修，根据评估人员查阅有关资料并进行市场调查了解，确定JHSY大酒店年维修费率约为年总收入的2%。19、 管理费率管理费包含管理人员工资、奖金、集体福利开支、职工培训费

49、、保护费、办公费，评估人员参考了其它酒店的费用比例并综合考虑物价上涨因素，确定其费率为年总收入的3%。20、 承包金支出根据新闻大厦租凭合同书：“第一条、租赁标的：甲方（新华通讯社HN分社）将座落于HN省海口市滨海大道89号的“新华社HN新闻大厦”（即现在的JHSY大酒店）的使用权、经营权和发展权租赁给乙方独立经营管理，建筑面积共约24900M2。“新华社HN新闻大厦”的土地权证号为：海口市籍Q2188，地下室部分剩余面积供乙方使用。第二条、租赁期限：租赁期限为贰拾年。即自二零零一年九月二十日至二零二一年九月二十日止。甲乙双方须在合同期满前三个月通知对方是否续签合同（乙方在同等的条件下具有及甲

50、方优先继续签约的权利）。若乙方不再继续及甲方签约，乙方则无偿退出，项目开业后，甲方同意乙方在现大厦东侧红绿茶馆处新建一栋新闻大厦进行产权置换。（方案另定）第三条、租金缴纳方式和缴纳时间：甲乙双方确认，乙方每年须向甲方缴纳租金为人民币壹佰万整（人民币1,000,000.00元）。乙方按每季度以转账的方式向甲方缴纳租金25万元，缴纳租金时间从酒店正式开业之日起计算，具体缴纳租金时间为每季度最后一周内。”根据以上租赁合同约定，酒店使用、经营和发展等权益至二零二一年九月二十日止，至估价基准日2006年11月1日，尚有14.84年，若想拥有JHSY大酒店14.84年的使用权、经营权和发展权，需在未来的1

51、4.84年内每年交纳100万元租金给新华通讯HN分社。21、 折现率的确定采用投资复合收益率法确定折现率。其中：V 评估价值r 折现率L 抵押货款额E 自有资金额MC 抵押贷款利息率EDR 自有资产期望收益率这里取：L/V抵押贷款按揭率为60%；则E/V为160%=40%；MC根据目前年度国家公布利率值并预测未来年份情况，以现行一年期银行贷款利率6.12%计算；EDR参考行业基准收益率，按8%计算。则：r = 60%6.12%+40%8% = 6.87%22、 未来收益预测(1)、HN旅游业快速发展优势HN省是我国最大的经济特区，也是联合国世界旅游组织和中国国家重点规划、加快建设的国际旅游开发

52、区。这里空气新鲜、风光旖旎、景色迷人。现代人们旅游所需要的五要素：阳光、海水、沙滩、绿树（椰林）、空气，一应俱有，特别是热带滨海旅游资源和热带物产资源为国内所独具，更为HN旅游业的发展增添新的生命力。目前，HN省正在向“旅游强省”进军。HN省旅游产业十五规划和2020年远景规划纲要提出HN的战略目标是：到2020年，HN建成中国旅游强省，成为亚洲最佳、国际著名的热带海岛旅游度假胜地，届时年接待游客达到7500万人次，旅游总收入和创汇分别达到650亿元人民币和10亿美元。据HN省旅游部门统计：2001年，HN省接待国内外游客达到1124.76万人次，实际旅游收入87.89亿元人民币，占全省国内生

53、产总值16.2%，高于全国平均水平的10%。旅游人数和收入分别比上年增长11.6%和11.8%。到2003年，全省接待入境旅游人数1234.1万人次，实现旅游总收入93.55万元。旅游业已成为HN国民经济支柱产业之一，HN已成为中外游客向往的旅游目的地。2002年10月9日，新华社发布了第一份中国旅游品牌问卷调查，报告结果表明，HN（海口）被列为全国最愿意游览的旅游区、点之首，位居苏杭、京津、上海、云南、青藏高原、桂林、西安、广州、深圳之前列。海口市做为HN省的省会城市，计划56年之内建成具有滨海城市特色的大型旅游项目“琼州海峡旅游度假区”，并申请定为国家级旅游区；以西海岸为主要内容的，融“热

54、带海洋世界”、“假日海滩”、“水上世界”为一体的热带海滨带状公园一期工程已完工，二期工程正在建设之中。海口市大旅游的发展格局已初步形成，旅游业发展前景广阔。（2）JHSY大酒店位置优势JHSY大酒店位于海口市黄金地段的滨海大道。北临碧波万顷的琼州海峡和一眼望去气势宏伟的跨海世纪大桥，著名的绿色园林“万绿园”尽收眼底；南依繁华的金贸区；正对面为海口最新落成的标志性建筑会展中心，东距生生百货、海口市体育馆、宝华、黄金、文华等四、五星级大酒店仅数百米之遥，西临银行、学校、歌剧院、星级酒店鳞次栉比，方圆1000米内，构成海口市独一无二的高尚旅游度假生活区和繁华商业中心，交通往来畅快便捷，距美兰国际机场

55、驱车约35分钟路程。由于该项目的特殊性及不可替代性，决定了它所具有的三大优势：A、 不可替代的位置优势根据HN省和海口市两级人大专门立法：规定不准在酒店对面（即万绿园）建高层建筑，这样，该酒店的优势更显突出，具备了永久性花园海景景观，加上该酒店提供的温泉以及周边无预留和无现成的可再开发的酒店，从而决定了该酒店优越位置的无可替代性和不可再生性。因此，该酒店所处位置被誉为黄金地段“皇冠上的明珠”，从而使得酒店身价倍增，为取得可观的经营效益提供了最具生命力和吸引力的经营条件和环境。B、业主及经营者的品牌和实力优势该酒店的业主和经营者分别为JH集团和新华通讯社。通讯社作为世界最大的通讯社之一和中国国家

56、最权威的“喉舌”，具有不可比拟的社会影响力和强大的渗透力；JH集团是集钢铁工贸、酒店连锁、海洋养殖等为一体的多元化企业集团，自1992年创立公司至今，走过了十几年的发展的历程，集团在HN省具有很高的知名度和诚信度。JH集团及SY公司及新华通讯社，均是著名品牌，不仅产生巨大的品牌效应，更为酒店的经营提供了广阔的市场空间和丰厚的利润回报。C、固定的客源优势改建的JHSY大酒店，已被JH集团、SY公司及新华总社确定为JH集团、SY公司和新华社会员中国（南方）的定点度假休闲中心和会议中心，这样，使酒店从根本上解决了部分的固定客源，从而保证了稳定的收入回报，这是JHSY大酒店不同于一般的城市酒店的很明显

57、的优势所在。（3）HN旅游市场发展现状随着HN旅游环境的改善，HN旅游接待人次近年来呈逐年递增趋势，具体如下：1993年至2003年旅游接待、收入统计年 份国际游客（万人次）国内游客（万人次）创 汇（万美元）国内旅游收入（亿元）1993年23.97255.446154.9434.201994年24.73264.877056.0041.811995年32.78328.248098.0045.771996年33.90451.908542.0049.871997年41.28748.7210121.0053.271998年39.42816.559624.9058.971999年45.49883.581

58、0506.0063.742000年49.31958.2610882.9469.512001年45.681079.088790.0079.102002年38.9922.9919987.742003年29.3907.3795786.96A、 酒店接待能力逐年变化情况近几年，HN酒店业的接待能力发生了一些新的变化，特别是对四、五星级酒店的需求逐年提高。如三亚新增的天域、凯莱，琼海博鳌的金海岸等五星级酒店，年平均入住率达75%以上；三亚的珠江花园等四星级酒店，年平均入住率达80%左右；海口的四星级以上的酒店入住率平均在70%左右。四、五星级酒店的市场需求一直有所上升。特别是随着人们生活水平的提高，游客

59、逐步讲求旅游品位、注重旅游服务质量，高星级酒店的需求正在逐年增加。B、酒店入住率和房价走势近几年，部分三星级以下、经营期限长且未重新装修的酒店在经营上遇到了新的挑战，竞争较激烈。但四星级以上且周边环境良好的酒店，如海滨、河畔等，经营状况良好。酒店开房率同酒店档次形成正比的发展趋势，而四星级酒店标准和房价基本适应当前国内外游客的消费水平，其酒店入住率和经营效益要高于其它级别的酒店。下图为海口的五家四、五星级酒店年均入住率对照表。名 称地理位置酒店星级客房数量(间)年平均入住率平均门市房价(元/间)寰岛大酒店海 口海甸岛54082000年43.6%，2001年51%，2002年65%，2003年66%11001300 金海岸酒店海 口海甸岛54002000年46%，2001年62%，2002年72%，2003年73%11001280文华大酒店海口滨海大道53182000年55%，2001年58%，2002年67%，2003年69%14001700宝华海景酒店海口滨海大道4426