沈阳民营养老院运营成本分析

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1、沈阳民营养老院运营成本分析于作义 单长英2013年5月“十二五”时期是我国全面建设小康社会的关键期，是人口老龄化加速发展期，也是应对人 口老龄化的重要机遇期。目前，沈阳市现有人口740 万，其中，60 岁以上老年人口130 万 人，占全市人口的17%。按国际通行标准，已提前步入老龄社会。为了应对和破解人口日 趋老龄化形势下的社会养老问题，我市提出以居家养老为基础，社区养老为依托，企事业单 位为补充、机构养老为支撑，逐步打造政策经费到位、服务保障优质、发展模式多样、社会 参与广泛、全区老人共享经济发展成果的“四位一体”养老服务新格局。随着养老问题受到越来越多的重视，养老机构也从无到有、从少到多逐

2、步发展起来，民间资 本兴办养老机构也成为潜在投资者的关注点。目前，全市共有民营养老机构92 家，床位 11000 张。巨大的市场潜力，本该是民办养老机构蓬勃发展的链接，而运营成本是民办养老机构发展的 条件之一。目前我市民营养老机构床位利用率在80%以上的占机构总数的60%左右；床位 利用率在60%以上的为 70%稍强。有近20 家养老机构的床位利用率不足50%。造成这种 困境的原因有机构所在的地域差距、管理水平的高下、硬件设施的档次等多种原因。而运营 成本是民办养老机构发展的必备条件，本文试结合沈阳情况对民办养老机构的运营成本进行 分析。一、民营养老院的建筑成本1、租房改造型养老院民办养老院建

3、设的方式一般有租房改建和购地新建两种。租房改建的敬老院一部分是利用单 位废弃的办公楼、学校搬迁后留下的厂房、教室等闲置房产经过简单改造后投入运营。另一 部分是租用新建房屋进行改造，由于面积限制，这部分养老院多为小型。产权的属性限制了 养老院的发展。高额的租金增加了养老院的运营负担，同时承租年限也影响了改造工程的有效实施。出租房 考虑自身利益和对未来经济形势的预期，往往不愿意签订长期合同，极少超过十年。因而如 果在房屋改造和设备购置方面投入过大，短暂的承租期内很难收回成本。以大东区博远养老院为例，2009 年成立的博远养老院占地4500 平方米，床位304 张。该 养老院为租用的废弃校舍，合同期

4、为十年，每年的租金为67 万元。当时仅装修改建费用就 高达600 余万元，预计租期内可以收回成本。2、购地新建型养老院相对于租赁型养老院，自建型养老院的更加稳定，但是投入成本则要相对较高，这也是导致 民营养老院运营艰难的主要原因。随着土地和建筑成本的逐年增加，新建养老院的投入也持 续增高。以沈阳二环外土地5 亩为例，笔者计算了新建养老院的成本。土地成本：150（万元）x5（亩）=750 （万元） 如果床位为100 张，按规定每床20 平方米，则建筑面积为即2000 平方米，按照目前市场 价格建筑成本每平方米2600 元计算，则建筑费用为520万。因而前期的总投资为1270万 元，平均每张床位成

5、本为12.7 万元；如果床位为200 张，则建筑面积4000平方米，建筑费用1040 万元，即总投资为1790 万 元，平均每张床位成本为8.95 万元；如果床位为300张，则建筑面积为6000 平方米，建筑费用1560万元，即总投资为2310 万元，平均每张床位成本为7.7 万元；如果床位为400张，则建筑面积为8000 平方米，建筑费用2080万元，即总投资为2830 万元，平均每张床位成本为7.07 万元。而如果在二环内新建一家养老院，同样的5 亩土地成本则将增加至1500万以上。从而按照 建设100 张床位数计算，平均成本为20.2 万元；200 张床位平均成本为12.7 万元；300

6、 张床位平均成本为15.3 万元；400 张床位平均为17.9 万元。从以上的分析可以看出，二环外新建养老机构的规模在400 张床位、建筑面积在8000 平 米左右的成本最低；而如果再二环内新建养老机构规模在300 张床位，建筑面积6000 平 方米左右的成本最低。二、民营养老院的运营数据分析同时，根据笔者调查大东区19 家养老院的运营情况，可知经营数据如下：一）收入民营养老院的收入主要是营业收入和补贴收入两类，其中，营业收入与养老院本身的市场定 位有关，主要包括面向入住老人收取的护理费、床位费、伙食费等，依据护理级别健康护理、 半自理（介助）、完全不能自理（介护）、特级护理的不同收费不同。从

7、调查结果来看，民 营养老院主要面向中低收入客户群体，且入住人员中属于特级护理的人员特别少，而属于健 康护理、半自理老人护理和完全不能自理的人员较多。某面向中等收入入住人员的养老院收 费情况（不包括取暖费，取暖季在住人员每人需缴纳取暖费500 元）：健康护理入住人员 每人每月收费在1000-1500 元；半自理入住人员每人每月收费在1400-2000 元；完全不 能自理入住人员每人每月收费在1700-2400元；特级护理入住人员较少，入住期不稳定， 收费标准往往视实际情况确定。某面向低收入入住人员的养老院（沈阳吉祥老年公寓）收费 情况：健康护理入住人员每人每月收费1150 元左右；半自理入住人员

8、每人每月收费1450 元左右；完全不能自理人员每人每月收费在1700 元左右。补贴收入主要来源于政府给予的 补助，如大东区民营养老院可获得的补助标准为每年每床2000 元，连续补贴两年。（二）成本构成分析影响养老院成本的因素很多，所在地区、规模、服务标准等都会影响成本。基于决策需要， 根据成本性态分析理论，对养老院发生的一般性的成本进行成本性态分析，将其所发生的成 本按与入住人员数量的关系分为固定成本与变动成本，年成本主要包括：（1）因使用房屋等建筑物而发生的成本：如养老院所用房屋为自有，则成本为每年的房屋 折旧，如养老院所用房屋为租用，则成本为年租金，无论自有还是租用，均为固定成本。房 屋附

9、属养老设备折旧，也计入此项。2）维修费：维修房屋、设备所发生的支出，固定成本。3）暖气费，固定成本。（4）水电煤气费，半变动成本，因在总成本中所占比重不大，可全部视为固定成本。（5）入住人员餐饮费，只包括水电煤气人工费以外的采购成本，如购买米面粮油蔬菜等发 生的成本，养老院一般根据一定标准控制此项支出，如有的养老院定为400 元/人/月。（6）员工工资。养老院工作人员可分为三类：管理人员、厨师及卫生清洁人员、护工。其中，管理人员工资和厨师以及卫生清洁人员工资为固定成本，护工工资为变动成本。（三）民营养老院盈亏平衡分析养老院面向顾客群的定位不同，收费标准也就不同，发生的成本也会有所差异。本文以沈

10、阳吉祥老年公寓为例，通过其真实数据做盈亏平衡分析。该养老院主要招收低收入人群入住，设有床位60 张，所有床位不分级别，入住人员收费主要与护理级别相关，单独收取取暖费每人每年500元。根据该养老院2012 年数据，入住人员比例为健康护理：半自理：完全不能自理为11:3:37人均月收费标准=1150x11/51 + 1450x3/51 + 1700x37/51 = 1567 （元）所用住房为自购住房，2002年购买价格为85万元。生活成本：每人每月 400元，每年4800元。护工工资：按入住人数/10向下取整聘请护工，每位护工每月工资1800元，年工资21600 元。设入住人数为Q，则有年利润二营

11、业收入-生活成本-护工工资-固定成本=1567x12Q-4800Q-Q/6x21600-360000 （吉祥老年公寓固定成本）令年利润=0,可得Q=34（人）可知该养老院入住人数为34人时，能够保持不盈不亏的状态，若入住人数少于34人则要亏本，多于34人则可盈利。通过入住率指标，可以更好地诠释盈亏分界点。入住率二入住人数一养老院总床位数该养老院盈亏平衡点入住率=34一60=56.66%,即当入住率超过56.66%时，养老院才可盈利。根据大东区19 民营养老院的经营情况统计,当入住率达到60%左右,均能达到盈利状态。三、运营成本偏高容易照成多方面隐患（一）硬件环境差。因为民营养老院的前期投入、房

12、屋租金、人工成本等方面都有比较大的 开支,对于高水平的基础设施建设常常有心无力。同时,较低的定价也让运营利润始终保持 在低水平线上,根本没有能力改善硬件环境。（二）服务队伍老化、专业人员少。服务护理人员大都从农村招入的60 岁左右的妇女。有 专业技术职称的医护人员不多。三）当事人短期行为，无长远规划。因为大都属租赁房屋，养老机构法人面临的成本压力 过大，大都以五到十年为一个周期，不易形成品牌及规模效应，也因无力无法形成其他行业 的集团化、规模化经营。（四）运营周期长，资金周转慢。养老服务属长线产品，属微利服务。从投资到达到盈亏总 需 3-5 年，回收成本的时间一般为十到十三年。（五）恶性事故、

13、安全、服务纠纷增多，影响社会形象。四、关于调研结果的思考目前养老产业纯属社会福利事业，也是新兴朝阳事业，更是一个慢热的产业，会在一定时期 内，停留在“投入大、风险高、利润少、公益性强”的初步发展阶段。值得注意的是，国内养老机构目前存在巨大的市场空白。第六次全国人口普查数据显示，我 国 60 岁及以上人口为1.78 亿，占总人口的13.26%，其中失能老人有3300 万。据预测， 到2015年中国老龄人口将达到总人口的16.55%，到2050 年将达到1/3。数据显示，截至2010年底我国有各类养老机构38060 个，拥有床位266.2 万张，收养各类人员 210.9 万人。但全国养老床位总数仅

14、占老年人口总数的1.59%，不仅低于发达国家5%至 7%的比例，也低于一些发展中国家2%至 3%的水平。目前，全市养老院有床位2.9 万张，因有45 家农村敬老院的近万张床位目前的接收对象为 政府供养的五保户而暂未对社会开放，有老人入住的床位仅1.9 万余张。目前每千名老人的 平均床位为23张，离国家每千名老年人30 张床位标准还有一定的差距。 要进一步提升民营养老机构对我市养老事业发展的支撑作用，推动养老产业化发展，如何加强政策支持和社会会养老体系建设健全，解决民营养老院的运营难题，降低运营成本仍将是 我们继续探索的方向。1、完善养老机构建设相关制度。建立养老服务行业协会，打造养老机构信息平

15、台。统筹安 排养老机构建设项目，协调土地、资金等重点问题，定期对项目推进过程中出现的问题进行 会商，协调解决，确保项目进度。设立养老机构发展基金，每年投入50-100 万元，对全市 一、两家发展好、信誉佳的民营养老机构进行无息或低息贷款，全力支持民营机构的发展。2、加大对民办养老机构建设的政策扶持。对于兴办民营养老机构，我们可以在地价、税收、事业性收费等方面给出一系列优惠政策。同时，从政府购买服务的方式，在对民办养老机构给予床位补购补贴的基础上，增加运营补贴和对入住机构的低保失能老人给予足额补贴。具 体可参照市民政局、财政局关于支持养老机构建设有关问题的通知（沈民20116 号） 中“对收住本

16、市户籍老年人人数给予日常运营补贴。市区每人每月补贴100 元，郊县每人 每月补贴80 元。对入住养老机构的低保失能老年人按生活半自理每人每月补助400 元，完 全不能自理的每人每月补助600 元”（目前上述文件只要求区县试点，因此覆盖面不全。）3、强化开展养老服务普惠制培训。面对目前我市养老服务业人才短缺的问题，我们可以与 人社部门合作，开展养老服务普惠制培训，定期进行免费技能培训。同时也要对机构管理人 员给予政治上的关怀，提高他们的社会地位和影响力。另外，还可以建立对各类养老机构绩效考核指标体系，促进养老机构建设项目的顺利推进。从国内外成功经验来看，调动起民营资本活力是中国社会养老问题的解决之道。政府部门的福利性养老机构主要针对一些基础性、对弱势低收入群体。而针对一些中高收入阶层的专业养老护理机构，这部分市场空白可以通过鼓励民营资本进入来补充，帮政府解决养老问题而降低运营成本后，我们便会离目标更近。