房地产公司引进国际品牌

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1、房地产公司引进国际品牌-醉翁之意不在酒房地产公司是否盲目地引进国际品牌酒店、超市或奢侈品店？答案显然是否定的。其实引进国际品牌，对于房地产商而言，是醉翁之意不在酒，这只是一个营销策略及发展模式而已。 好的房地产，离不开好的销售策划。在建筑房地产之前，有些精明的房地产商可能已经想好了如何更好地利用国际品牌的优势，为自己的房地产造势以创造效益。虽然每个地产公司采用的策略可能不同，但目的都是期望辛辛苦苦兴建起来的楼盘可以卖个好价钱，在最短的时间内回笼资金。 那么地产商如何利用国际品牌的优势呢？ 以下是目前一些房地产商在策划时用到的模式。 1、房地产+国际品牌酒店 通过引进国际品牌酒店，利用国际品牌酒

2、店的资源优势及品牌优势，使酒店周边的地产预热，从而带动房地产的销售。 单一地开发房产，已经很难在市场立足。目前国内有不少知名房地产公司已经涉入到酒店行业。在开发房地产的时候，往往会配套5星级酒店，并引进国际品牌酒店管理公司。 广东知名的保利地产公司，其佛山项目保利水城位于佛山桂城中轴千灯湖之上，总占地面积约15万平方米，水道面积约2.3万平方米，总建筑面积约60万平方米。保利水城东北面将建成集水主题购物中心（东广场购物中心）；西北面设计为开放式休闲商业街区（西街步行街）；东南面将建成佛山首家超五星级酒店保利洲际酒店；西南面开发佛山首个超高层顶级豪宅千灯湖一号公馆；中央一条48米宽的河道贯穿南北

3、，自然风景美不胜收，与项目的水主题概念相互契合。 保利洲际酒店占地面积约3万平方米，是佛山首家国际级标准的超五星级酒店。酒店建筑高度达38层168米，融合了先进的国际酒店管理理念，设有500间格调高雅的标准客房，拥有国际会议中心、高档娱乐、餐饮、休闲健身中心等完善的商旅配套，同时引入国际知名的酒店管理集团洲际酒店集团负责经营管理。 保利千灯湖一号公馆总建筑面积约15万平方米，包括4栋40层的高层建筑，定位为纯大户型高档社区。项目共享酒店与购物中心的配套资源，在100米的居住半径内充分享受优越的千灯湖景观，将是南海最舒适、最便利、最具景观优势的高端居住产品。项目于2007年6月面世，开售当天即创

4、造10.38亿元销售业绩，创下广州佛山地区以及保利系统内项目开盘当日销售额双记录，项目已全部售罄并交楼入住。 佛山保利水城东南面为：保利洲际酒店；西南面为：保利千岛湖一号公馆 另据21世纪经济报道， 6月12日，碧桂园与德国HMS国际酒店管理集团就安徽芜湖、沈阳于洪酒店项目的管理合作签约。这是碧桂园首次与外资酒店品牌的联姻，也是德国HMS国际酒店管理集团MARITIM酒店品牌在中国开业的第一家酒店。碧桂园酒店管理集团透露，碧桂园还将继续与国际上多个酒店管理集团接触，期待能够引入更多国际上有名的管理公司。据悉，碧桂园“酒店+地产”模式于2000年正式成型。与富力、万达集团等做酒店的模式不同，他们

5、的酒店基本都建在一线城市的市中心，而碧桂园主要集中在二三线城市。据了解，碧桂园酒店目前基本上按5星级标准建设，以300多间客房规模为主流。 为谋求碧桂园酒店的长久发展，只能靠富有生命力的品牌与先进的管理，因此碧桂园酒店管理公司从2009年初开始与国际酒店管理公司接触，实行委托管理。目前，天津、佛山、武汉花山三家碧桂园酒店已与希尔顿达成委托管理协议，芜湖凤凰酒店、沈阳凤凰酒店已与德国玛丽蒂姆酒店管理公司签约，其中沈阳项目将于下个月开业。 由上可见，引进国际品牌酒店已经成为了国内知名地产上的支柱产业或者综合开发项目的必备要素，不仅是绿地集团、万达、保利地产、还是富力地产、浙江绿城等一大批国内知名的

6、地产公司，都将投资触角伸向了酒店这一领域。 面对如今行业的不景气，地产商为何还如此热衷酒店投资？长期研究旅游产业经济的专家指出，带动周边自己楼盘的价格升值是地产商投资酒店的一个重要原因。周边的物业带起来以后，为酒店带来更大的客源流，而酒店又提升一个物业的价值，物业的价值，周边的物业价值提高了，就成了它的配套性。这是房地产投资的因素。 很多地产商引进国际品牌酒店，醉翁之意不在酒，最重要的是让酒店周围的地产能升值，并尽快卖出。惠州某海边度假村引进了英国洲际品牌，由于洲际的品牌效应，酒店周围的别墅都卖完了。这样的例子在中国比比皆是。 随着住宅开发成本控制、市场竞争难度加大，未来地产架构转变也是企业思

7、考的重点。一般而言，占地过千亩规模的大盘，均会有高级酒店做配套，例如汇景新城亚太国际会所就是六星级酒店，祈福新村也建有综合型酒店。 2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。如果假设2009年销售的商品房中，有1%的面积（即93万平方米）的商品房旁边引进了国际品牌酒店，从而每平方米可增值1000元（一线城市）或500元（二线城市），那么93万平方米的商品房将增值4.69.3亿元。 其实这样的假设一点也不为过，内地某地产商兴建的商品房建筑面积有35万平方米，在商品房旁边预留了一块空地计划建成酒店并引进国际知名品牌。假

8、设这个酒店可以使周边商品房增值500元/平方米（二线城市），整个楼盘的增值将接近1.5亿元，等于地产商白白挣了一个酒店。虽说引进国际品牌，酒店每年要支付约1500万以上的管理费，但是比起在地产上的获利，这只是很小的一部分费用。 当品质酒店和地产大腕走到一起，就衍生出了酒店+住宅的发展模式。有人戏言这是一只“可以生金蛋的鸡”，但戏言终归是戏言，存在肯定有一定的道理。中国高端酒店市场，酒店在完成商业使命的时候，往往还是城市的标志性建筑，有很高的社会效益。中国的房地产商在支付管理费给外方之前，恐怕早已把其当成获取房地产收益的一个正常支出。 2、房地产+外资超市模式 引进国外知名超市品牌，例如：沃尔玛

9、、家乐福等，通过国际品牌的效应，提升房地产的价值，促进房地产的销售。 引进大型超市，并不是一件容易的事。对于大型超市来说，一般在选址时，对其所处地段、交通状况、周边环境、市政配套甚至社区购买力，都做过精密细致的调查和反复的论证、权衡。因此，某种意义上说，大型超市在落户之前，该地域的潜力就已经得到商界人士、专家学者等的一致认可。大型超市充当了该地域的带动经济发展的主力军角色，为诸多楼盘塑造增添了种种附加值，从而为楼盘的热卖提供了更为丰富、更为炫目的亮点。 业内人士表示，一个房地产项目附近如果有大型超市的存在，能极大地方便和满足周边居民的生活，而且将完善楼盘的商业配套，使社区更加成熟。同时，大型超

10、市的进驻，也吸附了大量的人流、资金流、信息流，聚合成一个活跃的财富洼地。看来，选择大型商业旁的住宅至少能保值。 房地产商与国际品牌大型超市合作的消息，不时可以从新闻媒体中看到。例如今年5月3日，深圳龙华CBD中央居住区首席地铁大盘莱蒙水榭春天与国际零售巨头沃尔玛在深圳音乐厅举行盛大签约仪式，同时，莱蒙水榭春天二期正式启动。 众所周知，作为世界第一的零售商，沃尔玛对选址的要求几近苛刻。据相关资料，沃尔玛要求在项目公里范围内人口需要达到万以上，公里范围内常住人口需达到万人，而且商圈内人口年龄结构要以中青年为主，收入水平必须高于或达到当地平均水平；同时，沃尔玛也会考察核心商圈内（距项目.公里）有没有

11、经营面积超过平方米的同类业态，若存在，那沃尔玛就会重新考虑进入该项目的前景。相关资料显示，沃尔玛大卖场的项目都是临近城市交通主干道，至少双向四车道，这对卖场的人群流向也起了比较好的作用；另外，对建筑与配套的要求也是当仁不让。 而是沃尔玛对选址的苛刻要求，恰恰是反证了沃尔玛所在片区的价值高远。纵观沃尔玛的发展轨迹，人们很容易发现一个现象，不论是美国还是国内，凡是有高端居住区的区域就有沃尔玛，而有沃尔玛的地方其周边的物业价值就往往“高人一等”。据全球最具权威的统计机构“AC”的统计数据显示，沃尔玛周边商业地产的增值全球平均在50%以上，住宅房产的增值在20%至30%。 深圳是沃尔玛进入中国的第一个

12、城市，也是沃尔玛在中国总部所在。年开设的第一分店洪湖分店，与当年制造了深圳楼市第一个楼王的中信星光名庭只有一路之隔；在罗湖，还有深圳第一个真正意义的别墅小区怡景花园，与沃尔玛中山路店仅有几步之遥。在蛇口的花园城沃尔玛，周边座落着的是花园城及半山豪宅区；在香蜜湖，沃尔玛旁边的是水榭花都、香蜜湖一号、香蜜山、熙园等一批价值惊人的豪宅；在华侨城沃尔玛周边，遍布波托菲诺、纯水岸、红树东方等足以代表深圳高端居宅的极品。 由此可见，沃尔玛进驻，往往是使其周边生活区的区域价值得以提升。对于地产商而言，与沃尔玛或其它国际品牌超市合作，是一个销售策略，必定带来更好的品牌效益及经济效益。深圳莱蒙水榭春天项目总占地

13、16.7万平米，总建筑面积为56万平米。根据搜房网信息，今年6月份莱蒙水榭春天的均价已从年初的20000元/平方米增加到22000元/平方米。引入沃尔玛之后，如果按住宅房产的增值在20%至30%估算，整个项目将增值：22.4亿元33. 6亿元。 单单一个沃尔玛便可以使房地产项目增值2030亿元，2009年沃尔玛在全国新增的53家门店，按此估算，周边的住宅房产的增值将超过1000亿。 除了沃尔玛，目前在国内知名的外资品牌超市还有法国的家乐福、英国的Tesco乐购等。这些超市在中国扩张的步伐从没有停息过。象家乐福来自法国，曾开设了世界上第一家大型超市，是零售业中特大型卖场的倡导者。1995年家乐福

14、进入中国市场，目前仅在中国内地各大城市，家乐福开设了158家大型超市，并计划每年以30家以上的速度继续在中国内地发展。如果把这些超市也考虑进去，外资品牌超市对住宅房产的增值将不只1000亿。 3、城市综合体HOPSCA集酒店(Hotel)、写字楼(Office)、生态公园(Park)、购物中心(Shopping)、会所(Convention)、城市超级寓所 (Apartment)为一体的多功能、现代化、综合性城市多维空间，世界上最先进的地产开发模式。 目前流行的城市综合体概念（HOPSCA）hotel/office/parking/shopping mall/convention/apartm

15、ent 综合体（即酒店、办公室、停车场、购物中心、会议、公寓综合体）充分体现了只有综合开发地产才能生存。为了促进房地产的销售，地产开发商会综合开发小区的配套设施，特别是引入国际知名的品牌店或酒店，为地产造势，最终增加房地产的效益。 例如上海最大的地产集团绿地集团最近签署协议的吉林长春南部新城中心广场超高层项目，规划总用地面积约2.7公顷，地上总建筑面积约25万平方米，总投资约30亿元，规划建设集甲级写字楼、品牌商业、六星级酒店和高端公寓于一体、高度超过300米的大型城市综合体，建成后将成为长春新南部的门户标志。 典型的例子还有：深圳万象城。深圳万象城购物中心由香港华润集团在深圳投资开发，集零售

16、、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等功能于一体，总建筑面积55万平方米，总投资逾40亿港元，是深圳目前规模最大的综合性商业建筑群。首期项目包括超大规模室内购物及娱乐中心“万象城”、国际标准5A甲级写字楼“华润大厦”。二期项目包括国际超五星级酒店（君悦）、酒店式服务公寓及一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场。 在深圳万象城中，很多国际奢侈品牌，HERMES、LV、GUCCI、PRADA、FENDI、DIOR、ARMANI、 Zegna 、MaxMara 、 HUGO BOSS 、VERSACE 有近300个国内外知名品牌专门店，包罗万象、异彩纷呈，其中三分之一的品牌商家是首次进入中国大陆

17、或者深圳市场 18.8万平米的深圳万象城是目前深圳最大、华南最好、全国最具示范效应的超大型室内购物中心。从深圳万象城内的顶级品牌你一定看出了万象城的档次和规格，另外深圳万象城内还包括Ole超市、嘉禾影城、真冰场等主力店。现在深圳万象城几乎已经成为整个城市的商业代表，外地人来到深圳不可能不去逛万象城，这就是万象城对于一个城市的地位。 而位于万象城旁边的豪宅幸福里，紧邻君悦国际酒店，坐拥万象城所有优势，在2009年开盘时，4万元/平方米，创下了深圳的高层楼王价。2009年7月15日晚，华润置地向外界披露，总建筑面积55万平方米的华润中心将在2009年9月全面开业，其豪宅幸福里也已经低调开卖1号楼，

18、均价高达4万元/平方米，成为当时深圳最贵的高层豪宅之一。在这之前，深圳超过4万元/平方米的高层豪宅只有红树西岸和兰溪谷两个，深圳幸福里本次的价格，虽然尚未超过上述楼盘高峰期的价格，但已成为深圳2009年在售的最贵高层豪宅。 深圳万象城旁边的LV专卖店深圳万象城的GUCCI专卖店深圳万象城 由此可见综合开发房地产，与国际品牌酒店、外国知名超市或国际奢侈品牌强强合作，房地产价格将升值潜力无限。不管是什么模式，只要能给房地产商带来实实在在的经济效益，引进外国品牌超市、酒店或奢侈品牌店的趋势是不会改变的。相信这种趋势，随着中国一线城市市场逐渐饱和，引进国际品牌的趋势将辐射到中国二三线城市，并不断发展。

19、 好的位置意味着酒店成功了一半酒店的Location非常重要。 “location ,location and location”是西方认为房地产项目成功的最重要的三点，即“第一是位置，第二是位置，第三还是位置”。其实对于酒店而言，这同样适用。好的位置，对于酒店而言，已经成功了一半。 成功酒店的地理位置一般具有如下特点。 1、 具有独特的自然风光资源或历史文化资源等，靠近著名的风景区或旅游景点。例如：丽江的悦榕庄、和府丽江皇冠假日酒店。拥有独特的高原风光和少数民族风情。还有海南三亚海边国际品牌度假村，均拥有独特的热带海滨风光。 丽江悦榕庄 图片来源：百度搜索 丽江的悦榕庄五十五栋纳西式的别墅均

20、朝东北向, 每位佳宾均可欣赏到海拔五千六百公尺的玉龙雪山山顶。与坐落在马尔代夫、普吉岛等海滨度假胜地的悦榕庄不同，位于滇西北的丽江悦榕庄倚傍在风景迷人的玉龙雪山脚下，拥有独一无二的高原风光和少数民族风情。住客在丽江悦榕庄，躺在床上便可以欣赏到国家5A景区玉龙雪山的自然风光。 和府丽江皇冠假日酒店 图片来源：携程旅游网 和府丽江皇冠假日酒店，是丽江古城内唯一的国际五星级会务及休闲度假酒店。酒店建筑巧妙地融合了现代时尚元素和纳西民族建筑特色的精华及多个有代表性的景观，宾客置身其中，可领略丽江自然与人文的精髓。住客只要步行5分钟，就可以到达丽江大研古城四方街。 2、 交通便利，方便到达高速路口，离飞

21、机场、火车站不要太远。靠近地铁口。 （1）参考原则：开车半个小时1个小时到达机场和府丽江皇冠假日酒店位置卓越，驱车可直达酒店门口，步行5分钟，可到丽江古城中心-四方街。交通便利，距丽江机场仅30分钟车程。 （2）参考原则：开车半个小时1个小时到达火车站; 如果是建在火车站旁，需综合考虑火车站所在城市的规模大城市的火车站旁边兴建高星级酒店是不错的选择。例如：深圳罗湖的香格里拉酒店和上海浦西洲际酒店。但是小城市的火车站，并不是如此，因为小城市的火车站大部分乘客不是高端消费群体。 深圳香格里拉大酒店位于深圳罗湖火车站旁 上海浦西洲际酒店位于上海火车站旁 （3）参考原则：开车10分钟左右到达高速路口

22、（4）参考原则：步行510分钟到达地铁口 例如：广州花园酒店、深圳大中华喜来登酒店等。 3、 在城市的CBD或靠近城市商业中心、政府办公楼等。周围有足够的高端消费群。深圳CBD内便有3家豪华五星级酒店，例如：深圳福田香格里拉大酒店，深圳大中华喜来登酒店和深圳星河丽思卡尔顿酒店。上海浦东CBD，也有很多豪华五星级酒店。 4、 靠近城市的主要交通干道，方便到达周边的旅游景区、商业区，并有足够的人流量。深圳的主干道是深南大道，深南大道东起罗湖区新秀村，西至南头联检站，全长256公里，是一条贯穿特区东西方向的交通大动脉。深南大道两旁便有8个五星级酒店。这8个五星级酒店地段不同，经营的类型也不同。深南大

23、道由东向西，依次看到五星级酒店是：深圳香格里拉大酒店、深圳五洲宾馆、金茂深圳JW万豪酒店、深圳东方银座美爵酒店、深圳深航国际酒店、深圳华侨城洲际大酒店、深圳威尼斯皇冠假日酒店、深圳益田威斯汀酒店。 深圳深航国际酒店 深圳东方银座美爵酒店以上两个酒店均位于深南大道，紧邻深圳CBD中心区、华侨城景区，到会展中心仅8分钟车程。 衡量一个酒店位置有很多因素，上面只是一些参考因素。在实际运用中还要因地制宜，有所取舍，并不是一概而论。不管如何，投资之前，一定要对酒店的地理位置进行充分的考察。 沁园春雪北国风光， 千里冰封， 万里雪飘。望长城内外，惟余莽莽；大河上下，顿失滔滔。山舞银蛇， 原驰蜡象， 欲与天公试比高。须晴日， 看红装素裹，分外妖娆。江山如此多娇， 引无数英雄竞折腰。惜秦皇汉武，略输文采；唐宗宋祖，稍逊风骚。一代天骄，成吉思汗，只识弯弓射大雕。俱往矣，数风流人物， 还看今朝。 克