XXXX年郑州世航之窗项目商业定位

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1、世航之窗商业定位世航之窗项目商业定位报告谨呈：河南爱港置业有限公司2013年8月世航之窗商业定位1、项目价值解读3、核心问题研究2、市场研究判断4、商业定位体系5、物业发展建议报告目录世航之窗商业定位项目价值解读核心问题研究市场研究判断商业定位体系本体价值解读板块价值解读商业市场研究写字楼趋势判断如何实现商业快速销售客户定位垂直交通建议铺位分割建议产品定位整体定位价格定位经营方式建议物业发展建议报告框架世航之窗商业定位世航之窗商业定位PART 1 项目价值解读项目解读板块价值解读国家级战略导向、价值投资高地、全复合功能城市2013年3月7日规划面积为平方公里的发展规划获国务院批复，成为我国首个

2、上升为国家战略的航空港经济发展先行区。规划提出：郑州航空港经济综合实验区的战略定位为国际航空物流中心、以航空经济为引领的现代产业基地、内陆地区对外开放重要门户、现代航空都市、中原经济区核心增长极。世航之窗商业定位PART 1 项目价值解读项目解读板块价值解读区域概况20公里郑州航空港区位于郑州市的东南部，是郑州都市区“六城十组团”的重要组成部分，是全省经济社会发展的核心增长极和改革发展综合试验区之一，也是河南省对外开放的重要窗口和基地。规划面积415平方公里，户籍人口约6.8万人，入住富士康员工约9.6万人。从距离上看：距离郑州主城区20公里，相对其他组团距离较远，但是作为政策导向最为明确的南

3、部卫星组团，起到了南拓的带头作用，成为郑州南部的一个明星组团；从政策上看：由于航空组团上升至全省及国家战略的高度，因此全省及郑州政府对于港区的政策支持力度将会逐渐增大；从地产市场上看：短期内仍为组团产业人群为主力及投资客，未来随着交通和配套的完善，有可能会承载部分郑州外溢人群。世航之窗商业定位PART 1 项目价值解读项目解读板块价值解读区域规划20082035年，在27年的时间里，郑州将分三步，打造全国大型复合枢纽机场和国际货运枢纽。航空港区规划发展已成趋势，在产业支撑的驱动之下，航空港区将会成为最新的投资热土。到2035年，郑州航空港经济综合实验区将成为“大枢纽”航空货邮吞吐量达到200万

4、吨左右，跻身全国前列，国际航空货运集散 中心地位显著提升；“大产业”形成创新驱动、高端引领、国际合作的产业发展格局，与航空关联的高端制造业主营业务收入超过10000亿元；“大都市”营商环境与国际全面接轨，建成进出口额达到2000亿美元的现代化航空都市，成为引领中原经济区发展、服务全国、连通世界的开放高地。世航之窗商业定位PART 1 项目价值解读项目解读板块价值解读区域交通随着区域经济的快速发展，在郑州航空港地区内，将云集航空、城际轨道、轻轨、高速公路、公交、社会车流等多种交通方式。城际轨道：郑州至许昌城际轨道线经过郑州新郑国际机场，在航空港区规划设5个站点，分别是机场航站楼枢纽站，北部片区航

5、城中心站、会展中心站，南部片区梅河站、牛村站。对外道路交通打造“三纵四横”路网：包括京珠高速公路、机场高速公路、“四港联动”快速路、龙中公路、登封机场商丘高速公路和机场迎宾大道及延伸线等。内部道路形成规则方格网：除现有的两座互通式立交外，将来，航空港地区将在高速公路、快速路、主干道交叉处再规划新建18座立交桥；在航空港地区北部片区和南部片区各规划一个长途客运站。世航之窗商业定位机场核心区，规划面积48平方公里，主要发展机场运营功能；物流商贸区，规划面积16平方公里，以航空物流、IT产业研发、商业贸易以及休闲居住为主要功能；临空产业区，规划面积26平方公里，重点发展航空器材及相关零部件制造加工、

6、技术资金密集型产业和高附加值出口加工业，打造现代加工制造产业基地。PART 1 项目价值解读项目解读板块价值解读产业支撑 规划的航空港区分为“一核两区”，航空港是机场核心区的一部分，在其北部和南部分别是物流商贸区、临空产业区。世航之窗商业定位PART 1 项目价值解读项目解读板块价值解读区域人口航空港区目前约有人口8万人左右，主要是周边原住居民及港区内企业员工。区域至2020年预计人口将达到50万人以上，根据郑州市11月30日召开的郑州航空港总体规划评审会，预计未来郑州航空港区人口将达到150万左右。世航之窗商业定位PART 1 项目价值解读项目解读板块价值解读板块总结国家级战略导向、价值投资

7、高地、全复合功能城市港区迎来了前所有未有的高价值投资时代世航之窗商业定位PART 1 项目价值解读项目解读本体价值解读区位价值 项目航空港区核心区边缘区域，小环境交通弱势，昭示性可达性阻隔。项目位置短期内属于核心边缘区，中长期将会变成航空港区交通枢纽的核心区域。项目位于物流商贸区与机场核心区交汇处周边商务资源行政资源丰富，未来对写字楼与商业需求量较大，有升值空间。项目区位属性：世航之窗商业定位本案教育行政商业综合体PART 1 项目价值解读项目解读本体价值解读项目周边资源：行政资源方面：航空港国土局、地税局、海关、工商局等，行政资源丰富。教育：航空港第三实验小学、航空港实验小学。商业综合体：蓝

8、天商务花园、华美龙金融广场、润丰悦尚、东方港汇。约30-40万平米；富士康员工为项目提供普通消费群体。医疗资源：航空港区人民医院、航空港区英港医院交通：干道价值不显性道路通达性较差，但具有一定的便利性交通世航之窗商业定位项目总建面5.9万，该项目为中小规模；写字楼体量3.06万，占比52%；商业2F为1.03万，占17%；地下建筑面积：1.8万，占比31%本案为中小体量的商务属性项目PART 1 项目价值解读项目解读本体价值解读经济指标世航之窗商业定位PART 1 项目价值解读项目解读本体价值解读地块现状地块内为绿色附着物，尚未进行基本的场地平整，正式开工还需一定时间，在项目正式开工入市期间或

9、将出现竞品。本案世航之窗商业定位PART 1 项目价值解读项目解读本体价值解读地块四至机场高速延长线云港路华美龙项目云港路单边交通机场高速围合死角，交通的导入性极弱；地块东侧规划道路级别低、连接性有限，对外通达性不高，客户进入性与商业存活性弱。世航之窗商业定位华美龙项目机场高速延长线云港路本案蓝天商务花园PART 1 项目价值解读项目解读本体价值解读地块四至方向名称道路等级备注北侧云港路小区域次级干道双向四车道西侧为尚未开发区域，但由于有铁路阻隔，无发展空间西侧机场高速延长线区域主干道高架桥阻隔方向名称备注东侧华美龙项目商务办公物业，临四港联动大道，阻隔本案的昭示性北侧蓝天商务花园成熟的居住型

10、商务社区，但办公氛围没有形成道路条件：项目分布：云港路单边交通机场高速围合死角，交通的导入性极弱；地块东侧规划道路级别低、连接性有限，对外通达性不高。，客户进入性与商业存活性弱。世航之窗商业定位PART 1 项目价值解读项目解读本体价值解读商业价值分析商业布局价值一级商业价值二级商业价值三级商业价值 云港路沿线商业价值相对最高，其次是地块东侧规划路沿线，而机场高速延长线沿线和内铺在现有条件下商业价值最低；世航之窗商业定位PART 1 项目价值解读项目解读本体价值解读项目价值认知同行专业人士访谈区域投资热度高，商业体量大，地段不好，操作性差，活不下去 港区现在是投资热土，尤其是4月份以来，港区发

11、展上升为国家战略后，国家政策的导向对港区的投资影响太大了，港区未来的投资升值前景还是不错的，这也是郑州及周边县市投资客看好港区的原因虽然港区发展前景不错，但是目前紧靠一个富士康的支撑，是有些力不从心，尤其是现在港区商业体量太大了，不管是集中商业还是街铺，基本上都是把富士康员工作为最终的消费群体，富士康员工根据淡旺季不同流动性大，另外这些人的消费能力和消费档次是有限的，基本员工的工资2000多元，加上加班费也就3000多，这些收入不可能全部都在港区消费，所以现在港区商铺太多，有一定风险，我个人觉得投资写字楼比投资商铺好 你们那个地块说实在的不怎么好，尤其是做商业，难度很大，周边消费群体和其他商铺

12、有很大区别，关键是地段不好，人流难以到达和滞留，没有人，商业活不下去世航之窗商业定位PART 1 项目价值解读项目解读本体价值解读项目价值认知商铺经营者访谈商铺体量大，常住人口有限难支撑，位置太偏，不考虑在此置业 港区现在商铺还是不少的，没有开业的店铺和商场更多，虽然这段时间来港区投资的人比较多，但港区常住人口有限，富士康的人流动性比较大，还没有开业的店铺和商场都想着让富士康的人去消费，这有点不现实，再说了富士康的工人都是出来打工的，谁也不会把每个月的工资都花在这些商场里 商铺活下去还得靠比较稳定的消费人群，我这个铺子就不是针对富士康员工的，比较稳定港区现在都被炒热了，现在租金也涨了不少，商铺

13、经营的压力也随之增加你们那个项目，位置太偏，也没啥人，周边还是别墅，买东西的就更少了，我是不会考虑在那个地方开商铺的，和旁边的润丰相比，我还是会选润丰的店铺，相对而言位置好，人流量大谁要在那个地方开商铺的话，我觉得卖早餐不错，周边甚至再往北，早上吃早餐真难，好多上班的都来这边吃早饭世航之窗商业定位PART 1 项目价值解读项目解读本体价值解读本体价值世航之窗商业定位PART 1 项目价值解读项目解读本体价值解读世航之窗商业定位世航之窗商业定位PART 2 核心问题研究核心问题研究VS板块高价值项目低商业价值 国家级战略导向 投资热土 综合复合城市定位 现有城市框架边缘 单边交通，机场高速围合死

14、角 内铺缺乏自然存活机会点板块高价值 国家级战略导向 投资热土 综合复合城市定位如何实现将是我们的核心问题。世航之窗商业定位世航之窗商业定位PART 3 市场研究判断市场研究判断在售商铺分析项目分布格局东方港汇2.5万元/富康广场1万元/蓝天商务花园只租不售中央金地1.6万元/裕鸿世界港2万元/港城7932.5万元/空港森林1.3万元/润丰悦尚2-2.6万元/山顶时代2.1万元/目前港区在售商铺主要沿四港联动大道围绕富士康布局。多为“住宅+商务办公+商业”多物业组合形态，未来商业竞争较大；项目均为大规模体量，且目前均实现商业产品销售，价格集中在1-2.5万元/世航之窗商业定位PART 3 市场

15、研究判断市场研究判断在售商铺分析个案分析蓝天商务花园开 发 商：河南省华亨置业有限公司物业位置：新郑市郑州航空港区云港路北侧占地面积：72 亩 容积率:1.3 建筑面积：5.8 万 建筑风格：北美风格 建筑类别：联排别墅182套，多层洋房52套 使用年限：40年商业部分：商业体量：1.6万 经营方式：只租不售，开发商长期持有 租金水平：未定 商铺面积：200以上 业态定位：未定 交房时间：2013年12月底世航之窗商业定位PART 3 市场研究判断市场研究判断在售商铺分析个案分析润丰悦尚开 发 商：河南保利置业有限公司物业位置：航空港区机场迎宾大道与四港联动大道交汇处占地面积：97294平方米

16、 容积率:1.87绿化率:30%建筑面积：20.13万物业类别：住宅、公寓、商铺商业部分：商业体量：2F住宅底商,局部1F，共5万，约150间商铺 经营方式：完全销售，不包租世航之窗商业定位PART 3 市场研究判断市场研究判断在售商铺分析个案分析润丰悦尚润丰悦尚商业定位以生活类零售百货为主，餐饮及娱乐仅作为附属配套，占比较小。世航之窗商业定位PART 3 市场研究判断市场研究判断在售商铺分析个案分析润丰悦尚 润丰悦尚商铺面积在90-110、135-142、170-180之间，最大面积342，最小面积72，一拖二，局部一层；1-2F层高4.5m,面宽8m，进深10-12m;世航之窗商业定位PA

17、RT 3 市场研究判断市场研究判断在售商铺分析个案分析润丰悦尚价格：均价2万元/，最高售价4.2万元/，一次性付款9.5折，按揭9.7折。流量：月均流量1200-1400。目前存量：3万3.3万。世航之窗商业定位PART 3 市场研究判断市场研究判断在售商铺分析个案分析润丰悦尚目标消费群体:富士康员工 港区周边居民 项目业主 机场流动人群目标消费群体消费能力:目标消费群体整体收入水平在3000元/月左右。世航之窗商业定位PART 3 市场研究判断市场研究判断在售型商业判断个案分析港城793开 发 商：富港置业物业位置：郑州航空港区郑港九路与郑港三街交汇处东北角物业类别：住宅、商铺建筑面积：14

18、万，其中商业面积10万（含3万地下商业）商业部分：经营方式：售后返租，返租期限5年，收益率8%、8%、9%、9%、10%，商业体量：10万，其中3万地下商业只租不售。世航之窗商业定位PART 3 市场研究判断市场研究判断在售型商业判断个案分析港城793 港城793商铺面积在25-58之间，住宅底商一拖二，局部一层，商业体单层销售；层高4.24.8m,面宽4.2m，住宅底商进深8m，商业体进深20m;世航之窗商业定位PART 3 市场研究判断市场研究判断在售型商业判断个案分析港城793价格：均价2.5万元/，最高售价3.6万元/，一次性付款优惠3个点。流量：月均流量4000-4250。目前存量：

19、约2000。世航之窗商业定位PART 3 市场研究判断市场研究判断在售型商业判断个案分析港城793目标消费群体:富士康员工，约9万人（项目公寓居住员工1万人）港区周边居民目标消费群体消费能力:目标消费群体整体收入水平在3000元/月左右。置业客户来源:以投资客为主，80%投资客来自郑州，部分为港区及周边县市投资客。承租客户来源:郑州现有及意向商铺经营者 周边拆迁市场原有商铺经营者 港区及周边县城生意人世航之窗商业定位PART 3 市场研究判断市场研究判断在售型商业判断个案分析东方港汇开 发 商：郑州航空港区航程置业有限公司物业位置：郑州市航空港区四港联动大道以东，云港路以北、中原路以南占地面积

20、：12436容积率:2.27建筑面积：36164.63，其中地上28211.10，地下7953.53。商业部分 商业体量：两层底商，一托二，面积5698.56。业态定位：高端金融中心，配套高端商务餐饮、商务百货。目前存量：剩余7间商铺，约1800世航之窗商业定位PART 3 市场研究判断市场研究判断在售型商业判断个案分析东方港汇价格：均价2.5万元/。流量：以合作及内定为主，正式对外推售仅7套商铺。存量：剩余7间商铺，存量1800商铺尺寸：层高4.2m，开间8m，进深16m，面积在128-157之间。世航之窗商业定位PART 3 市场研究判断市场研究判断在售型商业判断个案分析东方港汇目标消费群

21、体:项目商务办公人员，主要是行政事业单位工作人员 酒店流动人群目标消费群体消费能力:中高端消费群体，整体消费能力较强。置业客户来源:合作单位，建设银行、工商银行 内部关系户承租客户来源:中高端商务餐饮品牌店，迪欧咖啡、蓝天茗茶 商务礼品加盟店 品牌烟酒代理商世航之窗商业定位PART 3 市场研究判断市场研究判断在售型商业判断个案分析富康广场商业部分 经营方式：20年长期出租，首付30%，余款19年无息付完；业态定位：“一站式”购物广场，业态范围包含餐饮、休闲娱乐、零售百货、商超，以生活类零售百货为主开 发 商：鼎华企业物业位置：四港联动大道与中原路交汇处建筑面积：2.5万世航之窗商业定位PAR

22、T 3 市场研究判断市场研究判断在售型商业判断个案分析富康广场 富康广场商铺面积在30-42之间，一拖二；层高4.25m,面宽4.2m，进深10m;共220间商铺；价格：1万元/流量：月均流量4800左右存量：约1000左右世航之窗商业定位PART 3 市场研究判断市场研究判断在售型商业判断个案分析富康广场目标消费群体:富士康员工，约30万人目标消费群体消费能力:目标消费群体整体收入水平在3000元/月左右。置业客户来源:以经营者为主，投资客为辅。港区商铺经营者 郑州及周边县城经营者世航之窗商业定位PART 3 市场研究判断市场研究判断在售型商业判断个案分析裕鸿世界港商业部分：商业体量：2F住

23、宅底商，共1万 户型面积：160-200不等开 发 商：河南裕鸿置业有限公司物业位置：新郑市郑州国际机场北占地面积：150万 m2 容积率:1.5建筑面积：80万m2物业类别：住宅、商业、写字楼、公寓奥特莱斯 裕鸿世界港商业定位以大型百货商场为主，少数底商餐饮及娱乐作为附属配套，占比较小。1-4#写字楼区域奥特莱斯自持商业世航之窗商业定位价格：均价2万元/。流量：600/月存量：剩余存量800-1000商铺尺寸：层高4.2m，开间8m，进深15m，1托2两层PART 3 市场研究判断市场研究判断在售型商业判断个案分析裕鸿世界港世航之窗商业定位客户来源：以郑州东区、管城、港区客户为主约占70%，

24、周口，驻马店，商丘，许昌客户约占30%；客户职业：机场建设合作单位领导及设计院客户较多。置业目的：投资居多，极少数自用。PART 3 市场研究判断市场研究判断在售型商业判断个案分析裕鸿世界港置业客户分析：富士康中高层、本项目洋房业主、机场中高层管理人员、机场带来的较高端流动人群星级酒店流动人群目标消费群体：世航之窗商业定位PART 3 市场研究判断市场研究判断在售型商业判断个案分析空港森林开 发 商：郑州君利置业有限公司物业位置：郑港三路与双湖大道连接线交叉口占地面积：234370.7容积率:1.57建筑面积：367961.99，其中商业面积3.1万。商业部分经营方式：售后返租，返租期限2年，

25、收益率8%业态定位：业态范围包含餐饮、休闲娱乐、零售百货、大型超市及部分商业配套（银行），以生活类零售百货为主。世航之窗商业定位PART 3 市场研究判断市场研究判断在售型商业判断个案分析空港森林 空港森林商铺面积在38-56之间，独立的沿街商铺，一拖二，局部三层；层高3.94.2m,面宽4m，进深14m;世航之窗商业定位PART 3 市场研究判断市场研究判断在售商铺判断个案分析空港森林价格：均价1.3万元/，最高售价1.8万元/。流量：月均流量4600-5000。存量：2000022000。世航之窗商业定位PART 3 市场研究判断市场研究判断在售商铺判断个案分析空港森林目标消费群体:富士康

26、员工 项目业主 周边项目业主目标消费群体消费能力:中高端消费群体，整体消费能力较强。承租客户来源:项目周边区域经营者 港区拆迁市场原有商铺经营者置业客户来源:郑州投资客 项目周边投资客 港区拆迁户世航之窗商业定位PART 3 市场研究判断市场研究判断在售商铺判断个案分析山顶时代广场项目位置：郑州航空港区郑港7路和郑港6街交叉口东南角绿化率：37.32%容积率：2.67 占地面积：140亩建筑面积：312734.73，公寓170944.66、住宅64905.07、集中商业23898.17商业部分：总体量：约6万，其中集中式商业2.4万，街铺3.6万 户型面积：80-130，层高4.2m，开间8m

27、，进深15m 经营方式：统一经营，招商，3年无条件124%回购，年回报率10%商业业态：集品牌折扣、餐饮、娱乐服务配套综合性购物中心，大型商超，电影院线，KTV，潮流服饰，统一经营，统一定位，统一管理。郑港七路郑港七路郑港六街郑港六街售罄售罄自持自持世航之窗商业定位价格：一层均价26000元/，二层均价16000/.流量：4000/月存量：剩余存量约1.2万PART 3 市场研究判断市场研究判断在售商铺分析个案分析山顶时代广场世航之窗商业定位PART 3 市场研究判断市场研究判断在售商铺分析个案分析山顶时代广场 以郑州东区及港区客户各占50%;一次性客户占比50%置业客户目标消费群体 富士康产

28、业人群 周边居民世航之窗商业定位PART 3 市场研究判断市场研究判断在售型商业判断个案分析鑫荣中央金地开发商：河南荣亿置业有限公司项目地址：郑州航空港区保税北路琴台街交汇处（富士康正对门）建筑面积：商业12万商铺面积：27-67 ，主力户型：30-40左右销售情况：一期、二期售完，正在销售三期，预计今年10月份商业清盘经营方式：统一承租10年，1-2年回报率8%，3-4年回报率9%，5-6年回报率10%，7-8年回报率11%，9-10年回报率12%。可以3年回购，开发商以1.1倍房款回购；商业业态：商业体负一层综合超市，美食城，淘宝城，外贸服饰，洗浴中心，一层化妆品，黄金珠宝，名表，二层男女

29、装（运动休闲），箱包皮具，三层家具，床品，四层、五层商业自持。世航之窗商业定位PART 3 市场研究判断市场研究判断在售型商业判断个案分析鑫荣中央金地价格：一层均价24000元/，二层15000元/,三层均价8000元/，均价1.6万流量：月均流量10750存量：剩余存量250间左右，约12500世航之窗商业定位PART 3 市场研究判断市场研究判断在售型商业判断个案分析鑫荣中央金地主力面积段集中在30-40之间，多为小面积商铺，总价较低，客户接受度高，层高4.2m，开间4m，进深14/18/20m。世航之窗商业定位PART 3 市场研究判断市场研究判断在售型商业判断个案分析鑫荣中央金地目标消

30、费群体:富士康员工目标消费群体消费能力:中端消费群体，整体消费能力一般。置业客户特征:郑州及外地投资客占比约60%港区投资客户占比40约%付款方式来说，全款及按揭基本持平承租客户来源:周边经营者 郑州及周边县市经营者 主力品牌店、专业店等世航之窗商业定位PART 3 市场研究判断市场研究判断在售型商业判断市场总结 项目商业体量（万）目前存量（万）均价（万元/）月均流量（/月）经营模式主力面积（）主要消费群体主要置业客户主要承租客户商业档次蓝天商务花园1.61.6-只租不售200-港城79310（3万持有）0.22.54000-4250售后返祖25-58富士康员工投资客港区及周边县城经营者中端润

31、丰悦尚52.42-2.61850-2100全部出售110-142富士康员工、周边居民郑州及港区投资客郑州及项目周边商户中端东方港汇0.570.182.5-合作、出售128-157商务办公人员、酒店流动人群金融机构、合作单位商务餐饮店、金融机构中高端富康广场2.50.11.04500-480020年出租30-42富士康员工郑州及港区经营者-中端裕鸿世界港10.12500-1000租售结合160-200社区居民、周边消费者港区拆迁户、周边投资客郑州及项目周边商户高端空港森林3.12.01.34600-5000售后返祖38-56富士康员工港区拆迁户、周边投资客港区经营者中端山顶时代广场622.120

32、00-2500售后返租，统一经营80-140周边居民富士康员工郑州及港区投资者港区经营者中端鑫荣中央金地121.251.610750租售结合30-40富士康员工郑州外地及港区投资者周边及外地经营者等中端中端定位项目“小面积、高流量”，中高端定位项目“大面积、低流量”世航之窗商业定位PART 3 市场研究判断市场研究判断在售商铺判断市场总结商业级别：目前港区在售商业项目多为区域级商业，仅裕鸿世界港引进奥特莱斯为都市型商业；根据目标消费群体不同，在售商业项目分为中端及中高端级别；面积区间：中高端商业主力面积区间在110150之间；中端商业主力面积区间在2540、5070之间；平台流量及价格：目前港

33、区在售商铺平台价格在1-1.3万元/、22.5万元/之间。大面积区间商铺平台流量在18002000/月，小面积区间商铺平台流量在40004500/月。业态定位：在售商铺业态定位以生活类零售百货为主，配套餐饮及娱乐。经营模式：多为售后返租，收益率最低8%世航之窗商业定位PART 3 市场研究判断市场研究判断在售商铺分析市场总结目标消费群体：富士康普通员工及中高层管理者；项目周边居民；商务及行政办公人员；机场流动人群；置业客户：郑州投资客；港区及周边县市投资客；合作单位（银行等金融机构）；部分现有商铺经营者 港区拆迁户经营客户：港区及周边县城生意人；郑州市区生意人；港区商铺拆迁户；新生创业群体；品

34、牌商务专业店、礼品店 品牌烟酒加盟店、代理商世航之窗商业定位PART 3 市场研究判断市场研究判断经营商业分析零售百货餐饮酒店世航之窗商业定位PART 3 市场研究判断市场研究判断经营商业分析经营业态：项目周边1公里范围内商铺经营业态主要以餐饮及零售为主。租金水平：项目周边1公里范围内商铺租金水平集中在180200元/.月 世航之窗商业定位PART 3 市场研究判断市场研究判断写字楼趋势判断个案分析 润丰悦尚楼盘位置：航空港区机场高速与四港联动大道交汇处向北100米开 发 商：河南保利置业有限公司物业类型：住宅、商业、商务公寓建筑面积：20.13万产品：商务写字楼4595，共四栋，9F（其中1

35、2F为底商）写字楼层高：3.15m价格：均价7600元/存量：4栋均已售完，以整栋销售为主，散售客户投资性强商务写字楼世航之窗商业定位PART 3 市场研究判断市场研究判断写字楼趋势判断个案分析 航程东方港汇商务写字楼楼盘位置：航空港区机场迎宾大道与四港联动大道交汇处北150米开发商：郑州路港置业有限公司物业类型：商业、写字楼、酒店建筑面积：36164.63产品：南边为8F的东方港汇商务酒店，东边为4F的写字楼，12F为底商，34F为商务办公楼。写字楼层高：3.1m户型面积：169、375、336、403、306、248、245、747价格：未定，预计800010000元/存量：写字楼共18间

36、，代理商自用两间，目前剩余13间，散售为主。未来5年内租给一个政府部门办公用，客户只针对投资者。世航之窗商业定位PART 3 市场研究判断市场研究判断写字楼趋势判断个案分析 裕鸿世界港1#2#3#4#楼盘位置：郑州国际机场北（四港联动大道与郑港六路交汇处）开发商：河南裕鸿置业有限公司物业类型：住宅、商业、写字楼、公寓建筑面积：80万产品：1#、2#为五星级酒店，3#、4#为写字楼，共4栋，9F（1F为底商）。户型面积：1401100，标准层1134 m2写字楼层高：3.4m价格：7000元/左右存量：四栋写字楼和两栋酒店均已售完，整栋销售为主，散售以投资客为主。未来供应量：四港联动大道以西的4

37、00亩地建商务写字楼，预计今年下半年动工世航之窗商业定位PART 3 市场研究判断市场研究判断写字楼趋势判断个案分析 蓝天商务花园楼盘位置：郑州航空港区云港路北侧（机场收费站北100米）开发商：河南省华亨置业有限公司物业类型：联排别墅、花园洋房建筑面积：57782产品：联排排屋共24栋，182套，洋房2栋，52套户型面积：285.84、276.73价格：联排13000元/，多层7000元/存量：多层已售罄，联排剩10套。投资客和自用客户占比相当。世航之窗商业定位PART 3 市场研究判断市场研究判断写字楼趋势判断区域市场供应 目前港区内写字楼项目主要集中在四港联动大道沿线，多为综合体项目中的一

38、部分，体量都不太大。裕鸿世界港预计下半年将推出400亩地的纯商务地产，潜在供应量较大。蓝天商务花园5.7万13000元/润丰悦尚1.7万7600元/航程东方港汇1.08万价格未定裕鸿世界港3.6万7000元/目前区域内写字楼市场价格在700013000元/之间，其中蓝天商务花园为商务独栋，价格相对于其他项目偏高，航程东方港汇定位于中高端客户群体，价格预计在800010000元/。世航之窗商业定位PART 3 市场研究判断市场研究判断写字楼趋势判断区域市场产品户型面积层高（米）层数润丰悦尚45953.159航程东方港汇1697473.14裕鸿世界港14011003.49蓝天商务花园2762853

39、 区域内写字楼产品面积差异性较明显，润丰悦尚为商务办公和写字楼两用，面积相对较小;航程东方港汇和裕鸿世界港针对港区职能部门及大中小型企业办公用，面积相对较大，蓝天商务花园为独栋商务办公，并可用于居住，面积中等。从产品品类来看，层数较低，主要小高层和多层。世航之窗商业定位写字楼总体量（万）消化体量（万）存量（万）去化周期（月）月均去化（万）润丰悦尚1.71.7070.25航程东方港汇1.08待售1.08待售裕鸿世界港3.63.6070.5蓝天商务花园5.75.40.3310.17合计1.380.3PART 3 市场研究判断市场研究判断写字楼趋势判断区域市场去化量 港区区域内写字楼在售项目目前存量

40、较少，仅1.38万，属于写字楼销售空档期，竞争较弱；各项目月均去化在0.170.5万之间，其中裕鸿世界港去化速度较快，为0.5万，其中蓝天商务花园为独栋写字楼办公，销售价格属于区域天花板。世航之窗商业定位PART 3 市场研究判断市场研究判断写字楼趋势判断写字楼去化量判断本项目写字楼体量约为3.06万，依据市场主流平台流量月均0.3万平计算，本项目写字楼销售周期约为10个月，通过项目地段、工期以等影响因素修正，销售周期约为14个月。通过市场比较及经验值判断各因素影响对流量的影响比例地段影响修正：50%工期影响修正：20%交通影响修正：30%配套影响修正：10%规模影响修正：20%综合影响比例：

41、26%因此本项目流量初步判定为：0.3*（1-26%）=0.22世航之窗商业定位 从整体体量上看，郑州港区写字楼项目不多，总体量约12.5万，且目前市场存量较少，约1.28万，但是未来市场有一定的潜在供应。从去化量来看，整体去化速度较快，市场月均去化量约0.3万。从价格方面来看，整体价格在700013000元/之间。从区域内的产品来看，主要为小高层和多层，由于港区内各项目功用不同，面积差别也较大。PART 3 市场研究判断市场研究判断写字楼趋势判断写字楼市场总结世航之窗商业定位PART 3 市场研究判断市场研究判断写字楼趋势判断价格预判序号加权因子权重系数K裕鸿世界港润丰悦尚蓝天商务花园本项目

42、得分加权值得分加权值得分加权值得分加权值1开发品牌10%80.8 101.080.880.8 2地段位置25%82.0 92.3 92.382.0 3道路交通5%90.5 90.590.570.4 4规模体量5%80.4 80.480.460.3 5产品品质5%80.4 80.4100.580.4 6周边配套2%70.1 80.280.280.2 7硬件设施10%80.8 80.880.890.9 8物业服务3%80.2 80.270.290.3 9工程进度10%80.8 90.9101.070.7 10去化速度25%102.5 102.592.382.0 加权值总和（X）100%8.59.1

43、8.8 7.9 比较项目比重40%50%10%比较项目均价7000760013000比较项目比准价328.25417.58147.39本案初步预判价7038.64市场比较法判断项目现下价格：目前市场在售写字楼项目较少，且在售项目非纯商务办公性质，因此价格个案性明显，此价格仅供参考，具体入市价格需根据价格自然增长率及区域发展及投资热度的提升进行修正。世航之窗商业定位世航之窗商业定位区域商务及行政办公配套型商业PART 4 商业定位体系商业定位体系整体定位世航之窗商业定位商业客户类别及属性编号类别属性所属商业类别1目标消费群体间接性销售型商业2投资客直接性销售型商业3经营者销售型商业本项目的直接客

44、户是投资者和经营者销售的目标客户以投资者为主、经营者为辅PART 4 商业定位体系商业定位体系客户定位世航之窗商业定位PART 4 商业定位体系商业定位体系客户定位目标消费群体p 需求：1、收入水平较高、具备一定消费能力的商务办公人员、企事业单位人员及小生意人和居住者；p 地缘：1、项目辐射半径为1 公里商圈范围内的行政商务办公人员和居住者；辐射区域1公里范围内原住民及商务、行政办公人群为主，富士康员工为辅世航之窗商业定位PART 4 商业定位体系商业定位体系客户定位投资置业群体覆盖港区区域投资者接纳机场、产业衍生的外地投资客 港区投资客；现有商业区商铺租赁者/经营者；项目周边经商小业主及拆迁

45、户；机场、富士康等产业利好的带来的外地衍生投资客主要投资客类型如下：世航之窗商业定位PART 4 商业定位体系商业定位体系客户定位经营者群体主要经营者类型如下：主力商家：品牌商务餐饮、商务休闲加盟店；专业办公用品销售者；日常餐饮及便利店经营者；商务及行政办公配套服务经营者世航之窗商业定位PART 4 商业定位体系商业定位体系产品定位功能定位核心功能：辅助功能：世航之窗商业定位PART 4 商业定位体系商业定位体系产品定位业态定位围绕目标消费群体，本项目商业业态定位为：商务餐饮+商务休闲+办公零售+其他西湖春天迪欧咖啡足浴养生SPA专业办公用品图文印刷快餐店便利店世航之窗商业定位PART 4 商

46、业定位体系商业定位体系产品定位业态定位本项目商业各业态占比：业态面积（）经营范围楼层落位商务餐饮2300-2600餐饮、茶艺1F、2F商务休闲2500足浴、SPA2F办公零售3000-3500办公用品、图文印刷1F金融类500-700担保公司、证券公司1F、2F其他300-400日常餐饮、便利店、1F由项目周边行政属性以及各大商务办公体支撑，判断本项目合适商业体量：周边商务性质体量约为：30万平，可辐射人群为2万人，可支持商业体量为1-2万，那么基于商业队地段的高素质要求，建议本项目做2F约1万商业体量，具体业态分布如下：行政办公人员富士康员工世航之窗商业定位PART 4 商业定位体系商业定位

47、体系价格定位租赁价格通过对区域内经营性商业调查可得：区域平台租金水平：项目周边1公里范围内商铺租金水平集中在180200元/月 世航之窗商业定位PART 4 商业定位体系商业定位体系价格定位销售型商业价格预判序号加权因子权重系数K润丰悦尚裕鸿世界港港城793东方港汇鑫荣中央金地山顶时代广场本项目得分加权值得分加权值得分加权值得分加权值得分加权值得分加权值得分加权值1开发商品牌10%10180.880.880.880.880.880.82项目区位15%91.3581.281.281.271.0571.0581.23道路交通15%91.3581.281.291.3581.281.260.94项目规

48、模10%80.880.810170.710180.860.65产品品质5%80.490.4580.480.480.480.480.46商业配套10%80.880.880.880.880.880.880.87商业氛围10%90.980.880.880.870.780.860.68人流量10%90.980.890.980.870.780.870.79升值前景10%80.880.880.880.880.880.880.810项目定位5%80.490.4580.480.480.480.480.4加权值总和（X）100%8.78.18.38.057.857.857.2比较项目比重20%15%15%20%

49、15%15%2602 比较项目均价（成交价）200002000025000250001560021000比较项目比准价2299 2469 3012 3106 1987 2675 本案初步预判价18737 市场比较法市场比较法得出比较价格约为18737元/世航之窗商业定位租金收益还原估算1.本项目街铺的租金水平为A=2160-2400元/年；2.本项目街铺的投资回收周期计为N=12年；3.本项目街铺的租金还原率为R=10%；从租金收益还原比较的角度，本项目销售型商业入市价格预计为14718-16352元/；条件计算结果 P=14718-16352元/PART 4 商业定位体系商业定位体系价格定位

50、销售型商业价格预判世航之窗商业定位销售型商业入市价格预判 通过与市场在售项目的参考比较，本项目销售型商业入市价格预计为18737元/；从租金收益还原比较的角度，本项目销售型商业入市价格预计为14718-16352元/；保守估算，本项目销售型商业入市价格预计为16326-17306元/PART 4 商业定位体系商业定位体系价格定位销售型商业价格预判通过市场比较法与租金收益还原法的加权平均得出本案商业价格判断：其中加权比例：租金收益还原法：市场比较法=6:4世航之窗商业定位PART 4 商业定位体系商业定位体系价格定位销售型商业流量预判商业体量判断共两层，除去一楼办公大厅和电梯井及步梯所占面积，可

51、售商业面积约为8420（其中，1F为4002，2F为4418）；市场较大面积商铺月均平台流量1800-2000通过市场比较及经验值判断各因素影响对流量的影响比例地段影响修正：50%工期影响修正：20%交通影响修正：30%配套影响修正：10%规模影响修正：20%综合影响比例：26%修正后本项目月均流量约为1332-1480本项目商业销售周期约为：6-8个月世航之窗商业定位世航之窗商业定位PART 5 物业发展建议物业发展建议铺位分割1F业态落位1.面积建议：30-60/100-3002.云港路沿线商业价值较高，应设定主流消费业态：餐饮、便利店、通讯等业态；东侧商场入口属性决定，可做餐饮、便利店等

52、基本商业配套；3.商场内部空间，建议做专业办公市场，可设定：打印复印、办公用品、电子商务用品，电子办公用品维修、保险柜专卖等相关业态；4.云港路两端头角部位置，可设置大面积商铺（100-300），后期可统一招商，引进投资担保、证券公司等金融性质公司，与旁边金融广场共同打造区域金融中心。餐饮、便利专业办公、电子办公用品金融性质公司世航之窗商业定位PART 5 物业发展建议物业发展建议铺位分割2F业态落位1.划分建议：建议划分为30-60商铺，后期统一招租；2.建议引进两到三家中高端商务餐饮，面积约2300-2600；经营业态如：西湖春天、外婆家、澳门豆捞等。3.建议做大型商务休闲配套：SPA休闲

53、会所、君行健足疗等休闲配套，建议面积约2500。其中，针对此中高端服务配套，建议设置专用客梯，取消商场内部自动扶梯设置。垂直专用电梯入口垂直专用电梯入口商务餐饮商务休闲世航之窗商业定位PART 5 物业发展建议物业发展建议铺位分割面积划分关于柱距：建议8.4米1F面积建议：云港路两端头角部位置建议300-400平大铺位，进行统一招商，引进证券公司、投资担保公司等云港路沿线小型便利及餐饮行业，建议其以较小面积为主，建议在30-40之间；内部专业办公市场铺位设置以柱距半柱距为准，约每间30-80（可根据具体情况进行划分）；2F面积建议：2F为商务休闲配套，可根据具体空间需求划割设置小面积商铺，建议

54、主力面积在30-60之间。后期统一招租经营。世航之窗商业定位PART 5 物业发展建议物业发展建议垂直交通平面动线：整个1F建议2条人流主动线，绝大多数的店铺分布于主动线两旁，从而最大程度避免了死角的出现，保证了铺面的均好性；建议主通道宽度4米。垂直交通：建议取消自动扶梯，设置针对性的客用电梯 保证二楼进入的便利性，选择合适的位置设置垂直交通，保证商铺的昭示性，充分利用垂直交通对人流的组织作用。步梯与专用电梯结合设计入口1入口2人流动线人流动线步梯步梯垂直客梯垂直客梯世航之窗商业定位PART 5 物业发展建议物业发展建议经营方式建议经营方式建议：1、售后返祖 根据目前港区在售商铺市场及港区城市

55、价值兑现前景，在快销回笼资金的目标下，为消除置业者的疑虑及观望态度，建议采取售后返租的方式，实现快销目的。建议返租周期为3年，收益率在8%-10%左右。2、主力招商 针对商务餐饮、商务休闲及专业办公市场等业态，建议开发商尽早招商，招商落位同样也是增强置业者信心、消除观望态度的有力措施。世航之窗商业定位世航之窗商业定位9、静夜四无邻，荒居旧业贫。22.7.3022.7.30Saturday,July 30,202210、雨中黄叶树，灯下白头人。1:23:111:23:111:237/30/2022 1:23:11 AM11、以我独沈久，愧君相见频。22.7.301:23:111:23Jul-22

56、30-Jul-2212、故人江海别，几度隔山川。1:23:111:23:111:23Saturday,July 30,202213、乍见翻疑梦，相悲各问年。22.7.3022.7.301:23:111:23:11July 30,202214、他乡生白发，旧国见青山。2022年7月30日星期六上午1时23分11秒1:23:1122.7.3015、比不了得就不比，得不到的就不要。2022年7月上午1时23分22.7.301:23July 30,202216、行动出成果，工作出财富。2022年7月30日星期六1时23分11秒1:23:1130 July 202217、做前，能够环视四周；做时，你只能

57、或者最好沿着以脚为起点的射线向前。上午1时23分11秒上午1时23分1:23:1122.7.309、没有失败，只有暂时停止成功！。22.7.3022.7.30Saturday,July 30,202210、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。1:23:111:23:111:237/30/2022 1:23:11 AM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。22.7.301:23:111:23Jul-2230-Jul-2212、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。1:23:111:23:111:23Saturday,July 30,202213、不知香积寺

58、，数里入云峰。22.7.3022.7.301:23:111:23:11July 30,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年7月30日星期六上午1时23分11秒1:23:1122.7.3015、楚塞三湘接，荆门九派通。2022年7月上午1时23分22.7.301:23July 30,202216、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2022年7月30日星期六1时23分11秒1:23:1130 July 202217、空山新雨后，天气晚来秋。上午1时23分11秒上午1时23分1:23:1122.7.309、杨柳散和风，青山澹吾虑。22.7.3022.7.30Satu

59、rday,July 30,202210、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。1:23:111:23:111:237/30/2022 1:23:11 AM11、越是没有本领的就越加自命不凡。22.7.301:23:111:23Jul-2230-Jul-2212、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。1:23:111:23:111:23Saturday,July 30,202213、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。22.7.3022.7.301:23:111:23:11July 30,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年7月30日星期六上午1时23分1

60、1秒1:23:1122.7.3015、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。2022年7月上午1时23分22.7.301:23July 30,202216、业余生活要有意义，不要越轨。2022年7月30日星期六1时23分11秒1:23:1130 July 202217、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。上午1时23分11秒上午1时23分1:23:1122.7.30MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blanditut cursus.感 谢 您 的 下 载 观 看感 谢 您 的 下 载 观 看专家告诉