控制性规划说明书

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1、目 录一、区位及背景概况1二、现状情况及存在问题1三、规划依据1四、长乐市解放路和平街改造控制性详细规划简介以及评价2五、规划思路3六、定位3七、规划布局方案比选3八、综合交通规划6九、道路竖向规划7十、分期时序规划7十一、启动区详细地块指标7图 集01 区位分析图 02 用地现状图 03 高程分析图 04 建筑质量分析图05 建筑层数分析图 06 土地利用规划图（方案一）07 总平面图（方案一） 08 剖面示意图（方案一）09 鸟瞰图（方案一） 10 地块指引图（方案一）11 开发时序分析图（方案一） 12 土地利用规划图（方案二）13 总平面图（方案二） 14 剖面示意图（方案二）15 鸟

2、瞰图（方案二） 16 地块指引图（方案二）17 开发时序分析图（方案二） 18 土地利用规划图（方案三）19 总平面图（方案三） 20 剖面示意图（方案三）21 鸟瞰图（方案三） 22 地块指引图（方案三）23 开发时序分析图（方案三）一、区位及背景概况（一）区位长乐市下橹桥区域规划用地位于长乐市区东北部,其所处地带是长乐市最古老的市区,历来是长乐市政治、文化中心和传统商业服务业中心。本次规划范围北至机场高速公路，南至解放路及和平街一中边界，东以六平山现有山边为界，西至上北门公园的步行道为界,总规划面积46.21公顷。（二）背景概况1、随着长乐经济的快速发展，居民收入的提高催生了对于生活质量、

3、生态环境品质等的追求。当前下橹桥片区基础设施、人居环境状况都已不能满足日常居民的基本生活要求，而且片区的整体面貌也不符合作为长乐市首脑机关办公用地长乐市政府的形象，进行改造势在必行。2、本次规划主要是基于长乐市解放路和平街改造控制性详细规划研究的基础上，结合目前解放路和平街的改造情况，进一步分析此前一路一街改造的经验和得失，对本次规划范围进行进一步规划设计。二、现状情况及存在问题（一）现状情况1、本片区及其周边历来是长乐市政治、文化及传统商贸中心,市政府所在地,现状各类文化设施及其它各类配套设施齐全、对长乐市民来说具有较强的内聚力，仍然是长乐的活力之区。2、周边生态及自然环境的本地仍保留较好,

4、北有北门公园、东有六平山,中部有城隍溪，有条件恢复原有的生态环境，为居民提供良好的休闲空间。3、片区有一定的文化积淀,除了有观察第、下橹桥等古建筑,还有城隍庙、福寿寺、三清白鹤堂等有一定风貌的寺庙，在册的古树名木株若干,加上周边的宋代古塔、郑和博物馆、教堂等,形成长乐市宝贵的历史长廊,这对于城市再开发既是挑战,也是创造城市特色或社区特色的机遇。4、用地情况包括长乐市政府，长乐师范附属小学，教师进修学校、市委党校、福利院等教育、行政办公用地，其他用地以住宅为主。5、地形较复杂,地形南高北低，并且高差较大，高速路南侧最大高差达50多米。（二）存在问题1、区内建筑脏、乱、差，政府大院较为破旧，只有一

5、处出入口，且还位于道路红线内，片区形象与当前长乐市快速发展的城市形象相差甚远，与长乐市政府首脑机关的面貌不相符。2、区内密度很高，且大部分建筑质量较差，多为砖混及土木结构，层数以1-3层为主，部分4-6层。环境生活品质较差，缺乏开放空间及完整的休闲绿地。3、区内路网不成系统,社区腹地居民基本靠非机动交通工具出行，旧区内道路基本在1-3米，路幅狭小，交通可达性差，且存在严重的消防、抗震等防灾隐患。4、本区市政设施不完善，生活污水等相当部分未纳入城市污水系统。5、城隍溪淤积严重，杂草丛生，滨水资源未良好利用，急需进行整治。三、规划依据本次控制性详细规划主要依据：1、中华人民共和国城乡规划法2、长乐

6、市城市总体规划(2000年编制)3、城市用地分类与规划建设用地标准(GBJ13790)4、福建省城市居住区技术经济指标及条文说明5、长乐市城市规划管理暂行办法参考：1、长乐市城乡总体规划2010-2030纲要2、长乐市解放路和平街改造控制性详细规划3、 长乐市各有关领导和部门对本规划的设想和建议四、长乐市解放路和平街改造控制性详细规划简介以及评价本区用地相当部分原已纳入长乐市解放路和平街改造控制性详细规划（以下简称原规划）范围，只有政府以北至机场高速部分未纳入，虽现有情况有所变化，但原规划对本次规划仍有一定的指导意义。（一）规划简介1、规划目标（1）职能目标：解放路以购物为主，以突出繁华氛围的

7、商贸商住综合街区；和平街以教育和传统民居为主调，突出优雅氛围的文教、居住综合区。（2）环境目标：极大地改善居住环境，建设一个环境优雅、舒适的、公共设施配套完整的，山、水、城交融一体的现代化的新社区。（3）景观目标：继承和强化传统形式的旧城文脉；充分发挥历史遗留的丰厚的文化积注，使社区形成独特的城市风貌区。2、规划规模（1）规划总用地57.40公顷。（2）总人口约1.7万人。（3）总容积率：1.68。3、规划结构：两线、两片、三轴。（1）两线：即解放路与和平街。（2）两片：以现有市政府和胜利路为界，形成两个配套完整的综合居住片区（每片区人口规模为1.0万人左右）。（3）三轴：以胜利路为南北轴，远

8、期从北至南由市政府、政府广场、胜利路商贸街，南山公园（正对南山书院）等要素形成。以培青路为东西轴，远期从东至西由长乐一中、培青路商贸街、教堂、郑和博物馆、古塔等要素形成。以北门公园至塔山公园的步行街为传统商贸轴。4、公共设施配套（1）中小学、幼托布局吴航中心小学保持原规模,远期搬迁。师范附小向东扩大至和平街,主入口朝和平街,总用地1.65公顷,用地内包括两处文物用地0.18公顷。安排两所幼托,用地面积分别为0.35公顷和0.25公顷。长乐一中规划扩大校门口,校园向西南方向扩展,最终用地规模为5.19公顷。（2）文化娱乐设施布局建议在解放路与和平街两片区各设一处小型影院和若干个放影厅,具体可结合

9、商住建筑一起建设。建议培青路建设成为以图书、音像、文化用品为主的文化一条街。（3）陈修园医院原址调整为商住用地,总用地0.67公顷。城关保健院结合商住楼安排。但总建筑面积不小于1200。（4）在胜利路东侧,师范附小南面已建设3000新农贸市场一处,在和平街片区再建设一处2500农贸市场,作为汾阳溪市场未来的搬迁新址。（5）在和平街片区东侧山脚安排一处垃圾中转站,占地面积约600。本区内公厕共设9处,建议与商住楼结合设计,不作独立式分布。（二）对上轮规划评价长乐市解放路和平街改造控制性详细规划有效的指导了片区的发展，特别是市政府南侧地段的开发以及对公共服务设施的开发进行了有效的引导和控制，为老城

10、区的改造注入了活力。这些都是值得本次规划借鉴的生动经验。但原规划总体开发强度偏高，同时作为旧城区的核心地带，商业及主要公共设施的布局过分集中，致使总体交通压力大，并对传统风貌保护与传承带来很大的挑战。如何更合理的配套各类公共设施、疏解旧区交通、提升宜居环境和传统风貌，将是本次规划应重视的问题。五、规划思路从长乐传统山水格局以及城市设计角度入手，对市政府的布局以及轴线进行分析，科学规划下橹桥区域的土地利用和土地开发容量,通过对拆迁改造的可行性进行进一步的分析，主要达到以下六个方面的目的：1、从传统山水格局角度考虑，对市政府的轴线选择、建筑朝向、建筑布局进行分析，使改造后的市政府在具备足够的办公空

11、间以及良好的办公环境的同时，并体现其传统的历史格局。2、提高本区内外交通能力,加强交通可达性,为强化其行政功能和宜居环境的打造创造条件。3、合理配套公共服务设施，完善片区功能。4、通过社区绿地系统的规划和慢行系统的打造，改善居住环境。5、继承和强化传统形成的旧城文脉；打造富有历史积淀的城市新社区。6、通过改造，提升并强化传统区位吸引力和内聚力。六、定位长乐市政府行政中心，具有传统风貌特色的宜居社区。七、规划布局方案比选为了更好的打造好长乐市行政中心，打造富有传统风貌特色的宜居社区，针对本区的特点，本次规划从三个不同的角度提出以下三个规划方案：（一）方案一1、总体用地布局结构形成“一心两片”，即

12、以市政府及其配套用地作为片区中心，两片分别为居住用地西片和居住用地东片。2、注重对传统行政中心文脉的传承和延续。（1）设计上引入传统营造城池的手法，利用城隍溪之水修建一条护城河，作为区分政府用地与周边社区用地的分界，并丰富了政府用地整体的景观及环境效果。（2）强调传统轴线的保留与延续，行政主楼仍以传统轴线为中轴进行布局。形成市民广场文化广场小礼堂府前广场政府办公主楼滨水广场小玄武山的轴线。通过轴线将休闲、文化、办公等各种功能有序联系起来，空间上虚实交错，交相呼应，增加了景观以及视线的丰富性。（相关链接：吴航古城传统山水格局简介吴航古城拥有得天独厚的地理优势，三面傍山，一面邻港。北靠首石山，南对

13、三台案山，东邻六平山，西为太平港、尖峰山，城中穿着三条玉带（分别为东侧的观音溪、中间的资圣溪和文洽浦以及西侧的九德溪），与南侧的大玉带汇流入西侧太平港。城内县衙枕山面水座于山下，东有四明山、芝山，西为葫芦山、龙台山，形成左青龙，右白虎的风水风格。城在山中，城外有池，城中有水，形成吴航古城传统山水格局。）（3）建筑天际线方面，以政府主楼（15层）为片区内部最高点，政府两侧200米内住宅以不高于11层控制，形成类似官帽帽檐的中间高两边低的空间形象，与传统文化中行政内涵相呼应。3、用地布局（1）政府用地布局：在用地功能上通过护城河将小礼堂区域与新建政府主楼区域区分成两个区，小礼堂周边的建筑以传统建筑

14、风格修建，与小礼堂的建筑风格相协调，增加区域的整体性。建筑功能以活动中心、展览室、信访室及保安室为主。新建政府主楼建议以现代风格为主，可适当加入些传统建筑元素。（2）本区周边的小学布局情况如右图所示，根据学校布局的等级规模以及服务半径，我们认为本区的小学教育资源处于一个过剩的状态，建议减少一所小学。长乐市师范附属小学现有地块已无拓展空间，且周边区域小学较为密集，学生上、下学对交通造成较大的压力，本方案建议搬迁长乐市师范附属小学，将其改造为公园，同时结合下橹桥、奎光阁、观察第等建筑以及构筑物形成文化公园，打造市中心难得的一片绿茵之地。（相关链接：根据片区教育设施布局情况，附小拆迁对本区学生就学影

15、响不大，但大大改善了旧区中的交通压力和人居环境）。（3）居住用地布局：本规划居住用地分成东西两个片区。经过对政府周边景观控制的要求以及对于本案土地开发的资金平衡性的综合分析，适当制定本区的居住用地容积率，规划建筑靠近政府部分以11层为主，超过政府主楼200米的住宅层数可以超过政府主楼，以18-22层为主，在满足政府视线通廊控制及景观风貌控制要求的同时，尽最大努力做到本区的拆迁安置于资金的就地平衡。4、交通组织（1）注重政府办公区形成完整的内部交通系统，各社区组团形成有利于内部物业管理的交通组织。（2）政府用地直接靠山，不受社区道路分隔。（3）在观察第南侧和一中入口北门侧设社会停车场，在城隍庙南

16、侧修建一处社会停车，政府和居住用地内部的停车结合具体的修建性详细规划设定，建议多设置地下停车场，提高土地利用效率，并且满足日益增多的社会停车要求。5、主要技术经济指标：规划总用地面积：225868总建筑面积：390351其中 住宅建筑面积：346797 其中 新建住宅建筑面积：307325 保留住宅建筑面积：39472 商业建筑面积：14446 市政府办公建筑面积：25900 福寿寺建筑面积：443（保留） 城隍庙建筑面积：1816（保留） 观察第建筑面积：949（保留）容积率：1.71总绿地率：35%需拆建建筑面积：199799其中 住宅建筑面积：159085 师范附小建筑面积：8903 进

17、修学校建筑面积：5186 党校建筑面积：2064 市政府建筑面积：20435 残联建筑面积：4126住宅拆建比：1:1.936、主要特点（1）行政办公用地完整，较为开阔，为独栋建筑（15层）背连山体，轴线与传统轴线吻合。（2）小礼堂与广场结合，府前广场开阔，占地大（约4公顷），行政中心气势较好。广场的进深与办公楼的高度比为5:1。（3）取消附小，改建为下橹桥公园。（4）住宅改造拆迁比为1:1.96，基本满足安置与资金平衡要求。（二）方案二（主要特点）总体布局与方案一差别不大，主要差别体现在：1、本方案保留附小，附小用地就地扩大，远期达到一所标准小学要求。2、护城河沿着政府用地边界围绕一圈，使政

18、府用地更为的完整，也更能体现传统筑城营造法式和古城格局。政府中部用8米道路打通，联系东西两侧，既作为南侧小礼堂功能区与北侧新建政府办公区的分隔，也作为市政府内部两个不同建筑风格功能区的良好过渡。3、从政府本身要求出发，对其周边的景观以及环境控制要求更加严格，规划在政府主楼周边200范围内的建筑按6层及以下控制，强化政府周边是视线通廊，从尺度上更能体现政府本身的威严性。4、总拆建比为1：1.47，政府需要一定的资金投入。5、主要技术经济指标规划总用地面积：225868总建筑面积：327743其中 住宅建筑面积：275466 其中 新建住宅建筑面积：238853 保留住宅建筑面积：36613 商业

19、建筑面积：14446 市政府办公建筑面积：25900 福寿寺建筑面积：443（保留） 城隍庙建筑面积：1816（保留） 观察第建筑面积：949（保留）容积率：1.45总绿地率：35%需拆建建筑面积：202658其中 住宅建筑面积：161944 师范附小建筑面积：8903 进修学校建筑面积：5186 党校建筑面积：2064 市政府建筑面积：20435 残联建筑面积：4126住宅拆建比：1:1.47（三）方案三（主要特点）1、用地布局紧凑，府前广场较小，但也达到1.2公顷，广场进深与办公主楼（9层）的高度比较为亲切，为2:1。2、政府用地被社区道路分隔为两部分，但采用二层连廊相通，南部为办公区，北

20、部为会议区。3、小礼堂与办公区内院相结合，作为未来政府接待贵宾的场所。在视线景观处理上，本案通过政府大楼门厅的巧妙处理，使小礼堂作为政府门厅主要借景景观。4、本案政府主体建筑与用地建筑高度基本一致。突出政府建筑主体的手法，主要通过材质、风貌和体量与周边住宅建筑区别。5、本案保留附小，主入口也建议调至和平街。6、主要技术经济指标：规划总用地面积：230088总建筑面积：486352新建建筑面积 443786 其中 居住建筑面积 380882 商业建筑面积 24195 政府建筑面积 38058 小学建筑面积 651总保留建筑面积 42566总拆迁建筑面积 222649其中 居住拆迁面积 19037

21、9 政府拆迁面积 22831 其他拆迁面积 9439总容积率 2.117、总拆建比 1:2.13，相对有利于安置和资金平衡。八、综合交通规划1、片区对外交通主要依托解放路和胜利路。2、本区地形复杂,高低错落较大,规划路网以现有道路为骨架,采用方格网加局部自由式布局相结合形式。建议拓宽步行街、和平街北侧为15米，打通区内东部南北交通通道，缓解区内交通压力。3、片区主干道路（相当城市次干道）红线宽度胜利路（32米）、解放路（25）、培青路（18米）三种,支路15米、12米。4、区内结合用地功能，以及当前市区普遍存在的停车场地缺乏的问题，本次规划共设置三处社会公共停车场，一处位于长乐一中北侧，一处结

22、合观察第设置，还有一处为结合府前广场设置的为市府办公及广场休闲需要而设置的社会公共停车场，并根据方案的不同采用不同方式，包括地下停车库。九、道路竖向规划由于本区地形高差起伏较大,本次规划注重与场地的结合，尽量依山就势，减少土方量，造成道路坡度相差较大,绝大部分纵坡控制在O.55之间，最大纵坡为6.24%。十、分期时序规划对于地块开发分期时序，本次共提出两种方案供开发方式参考：（一）分期时序方案一1、规划以区内北部和东部地块作为一期启动区，规划主要为居住用地以及部分政府用地，主要原因在于北部和东部片区为市政府周边的敏感地带，其先期改造能较快改善市政府周边的形象，并且区内进行首期开发拆迁难度较其他

23、地块稍低，利于一期启动。2、建议市政府内地块为二期建设用地，包括政府用地、市民广场用地。3、建议区内西南侧地块和政府用地南侧地块作为三期建设用地。充分利用市政府知名度带来的吸引力，结合地块前期改造后产生的优美的环境以及生态宜居社区的正效应，提高本地块的土地价值。（二）分期时序方案二1、规划建议以西南侧地块为一期启动地块，该地块临近解放路，南面为解放路改造一期用地，本身具有较高的土地价值，有利于本区居民的安置，作为近期开发比较容易启动。且改造本地块同时可以结合规划拓宽解放路，有利于本区未来的交通疏解，对于未来其他地块的改造意义巨大。2、规划建议以规划区西北侧的地块为二期发展区，结合一期启动区的建

24、设，推荐本地块建设，经过测算，本次规划提出的三个方案中一期二期两个地块基本可以满足全区的住宅安置要求，略有缺口。3、以片区中部功能区作为三期建设用地，包括政府北面公园、政府用地、广场以及政府南面的用地。4、以区内东侧的居住地块为四期建设用地。充分利用市政府知名度带来的吸引力，结合地块前期改造后产生的优美的环境以及生态宜居社区的正效应，提高本地块的土地价值。在一期二期地块已经基本满足本区的拆迁安置要求的前提下，剩下的少量安置需求可在本区内解决，规划建议该地块北面靠山地块作为安置区，余下的南侧大部分地块作为高尚楼盘开发，提高本区品位以及环境风貌的同时，为政府提供资金来源。本次方案建议采取分期时序方

25、案一进行开发。十一、启动区详细地块指标A地块指标总地块面积：16935总建筑面积：282新建建筑面积：0总保留建筑面积：282总拆迁建筑面积：18230居住拆迁面积：18230总容积率：0.02B地块指标总地块面积：15398总建筑面积：53826新建建筑面积：53826其中：居住建筑面积：53826总保留建筑面积：0总拆迁建筑面积：12263居住拆迁面积：10148长乐市委党校拆迁面积：2115总容积率：3.50总拆建比：1:5.30（不包括市委党校拆迁）C地块指标总地块面积：13273总建筑面积：23739新建建筑面积：23739其中： 居住建筑面积：0政府建筑面积：23739商业建筑面积

26、：0总保留建筑面积：0总拆迁建筑面积：13940 居住拆迁面积：11470 残联拆迁面积：2470 其他拆迁面积：0总容积率：1.79总拆建比：1:2.07（不包括残联拆迁） D地块指标总地块面积：82363总建筑面积：162168新建建筑面积：157239其中： 居住建筑面积：152439 政府建筑面积：0 商业建筑面积：4800总保留建筑面积：4929总拆迁建筑面积：88123 居住拆迁面积：80585进修学校拆迁面积：5186政府拆迁面积：811 长乐一中拆迁面积：552 祠堂（周辅公祖祠）拆迁：989总容积率：1.97总拆建比：1:1.89（居住拆迁）总地块指标总地块面积：127969总建筑面积：240015新建建筑面积：234804其中： 居住建筑面积：206245 政府建筑面积：23739 商业建筑面积：4800总保留建筑面积：5211总拆迁建筑面积：132556 居住拆迁面积：120433 政府拆迁面积：811 长乐市委党校拆迁面积：2115残联拆迁面积：2470 进修学校拆迁面积：5186 长乐一中拆迁面积：552 祠堂（周辅公祖祠）拆迁：989总容积率：1.88总拆建比：1:1.71（居住拆迁）