房地产基础知识(AE必读)

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1、一、房屋性质1.什么是商品房？商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以赢利为目的，按市场规律经营的房屋。2.什么是经济适用房？经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。二、房屋结构1.什么是木结构？木结构住宅是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用木结构。2.什么是砖混结构住宅？砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料。“混”是指由钢筋，水泥，沙石，水按一定比例配置的钢筋混凝土配料，包括楼板，过梁，楼梯阳台，排檐。这些配件与砖做的承重墙相结合可以成为砖混结构住宅。3. 什么是钢筋混凝土结构？钢筋混凝土住宅是指建筑物中主要承重结

2、构如墙、柱、梁、楼板、楼体、屋面板等用钢筋混凝土制成，非承重墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，耐火性、耐久性、抗腐蚀性强。钢混结构可以细分为框架结构和剪力墙结构。框架结构，由梁、板、柱组成建筑承重结构，墙体仅作为分隔和保温用途。 剪力墙结构，由梁、板、墙体组成建筑承重结构，部分墙体承在结构中受力。4.什么是钢结构住宅？钢结构住宅是指建筑物中主要承重结构以钢制成。适用于超高层建筑。自重最轻。三、房屋建筑相关名词 1.什么是跃层式建筑？跃层式建筑是指住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯，而采用户内独用小楼

3、梯连接。2、双拼别墅它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。目前，在美国比较流行的2-PAC别墅是一种双拼别墅。 特征：1.降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。 2.是低层小楼加上私家花园，在保证拥有私家花园的基础上，既要加强户外空间的 交流，使私家小环境融合社区大环境，也改变了兵营式排列的呆板面孔。3.双拼别 墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较 多，通风不会差，重要的是采光和观景。3、联排别墅 联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。在欧洲原始意义上的Townhouse是指在城

4、区联排而建的市民城区住宅，这种住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表现为大进深小面宽，层数一般在3层至5层，而立面式样则体现为新旧混杂，各式各样。Townhouse现在在很多国家和地区已非常普及，由于离城很近、方便上班及工作、价格合理、环境优美，成为城市发展过程中不可逾越的阶段住宅郊区化的一种代表形态。定义：又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。由三个或三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米左右。特征：1、比较注重项目选址，尽量余地、余绿、余水，交通比较

5、方便。2、价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。3、户型设计丰富而前卫，有特色4、洋房洋房是指解放前建造的，一般为四面或三面临空，装修精致，备有客厅、餐室，有数套卫生间等结构较好的独立式或复式、别墅式住宅。5、独栋别墅【英译】HOUSE，Villa。【定义】独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。 【特征】私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。 6、叠拼别墅【定义】它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合

6、情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。 【特征】：1.购买人群是社会上的中产阶级，而非真正意义上的富人。2.稀缺性、私密性较单体别墅要差，定位也多是第一居所。3.叠拼户型比联排别墅的优势在于布局更为合理，不存在联排进深长的普遍缺陷；而且，叠下有可爱的半地下室，叠上有痛快的露台，虽然没有联排的见天见地，但是优势不减，甚至更为灵动而宜人。7、高层住宅7层及檐高20米以上的住宅,我们称之为高层住宅.高层住宅是城市化、工业

7、现代化的产物，按它的外部体形可分为塔式、板式和墙式；按它的内部空间组合可分为单元式和走廊式。高层住宅一般设有电梯作为垂直交通工具，为此国家还明确规定：12层及12层以上的高层住宅，每单元设置电梯不少于两部。8、多层泛指29层的住宅及高度不超过24m的其他民用建筑为多层。住宅设计规范上指4-6层住宅。2.什么是复式住宅？复式住宅一般是指每户住宅在层高较高的一层中夹层，两层合计的层高大大低于跃层式住宅。下层供起居用包括进餐、洗浴等，上层供休息和睡眠用。3.什么是住宅的层高和净高？层高是指住宅高度以“层”为单位计算，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层

8、楼板面之间的距离。净高层高减去楼板厚度的净剩值。4.什么是住宅的进深？住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。5.什么是住宅的开间？住宅的开间就住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为是就一个自然间的宽度而言，故又成为开间。四、建筑指标相关名词1.什么是住宅的容积率？容积率=总建筑面积/总占地面积2.什么是住宅的绿化率、绿化覆盖率、绿地率？绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率。距建筑外墙15米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地

9、面积。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，绿化覆盖率有时能做到60以上。绿地率是指居住区内各类绿地的总和与居住区用地的比率。居住区内各类绿地包括公共绿地、住宅旁绿地等。3.使用率和实用率？使用率是指套内使用面积与建筑面积之比。一般情况下设计合理的楼房使用率，高层塔楼住宅约在72%-75%之间；高层板楼住宅约在78%-80%之间，多层住宅建筑约在85%左右。得房率高只意味着公摊面积小，而使用率高则同样说明墙体面积或套内阳台面积小。使用率=套内净使用面积建筑面积100%得房率=套内建筑面积建筑面积100%实用率=得房率使用率

10、4.建筑密度（建筑覆盖率）：是指一定地块内所有建筑物的基底总面积与地块面积的比率（%），即建筑密度=建筑基底总面积/建筑用地面积 5.道路红线、用地红线？用地红线是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界限。道路红线是指城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。五房屋建筑楼层相关名词1.房屋层数：房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水

11、箱间不计层数。2. 地下室：是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室），房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。3. 半地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。4. 假 层：是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。5. 搁楼（暗楼）：一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。6. 低层住宅：指一层至三层的住宅。7. 多层住宅：指四层至六层的住宅。8.中高层：指七层至九层的住宅。9.高层：指十层及十层

12、以上的住宅。10.小高层：指楼层在八至十二层间，配备电梯的住宅。在建设部有关规定中，只有多层与高层的高规定，没有小高层这个概念。六、住宅面积名词1. 建筑面积及计算方法？ 建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是： (1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁

13、楼)也应计算建筑面积。(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。 (5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。 (6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。 (7)住宅建筑内

14、的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。 (8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 (10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。 (11)突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 (12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水

15、平投影面积的一半计算建筑面积。 (13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有： (1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。 (2)检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。 (3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。 (4)没有围护结构的屋顶水箱间。 (5)层高在2.2米以内的技术层(设备层)。 (6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。 (7)层高小于2

16、.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。 2.销售面积的概念和计算方法？ 按照北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定(京房地权字1998第1285号)：商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和套内建筑面积的计算方法：套内使用面积：住宅按住宅建筑设计规范(GBJ96-86)规定的方法计算；其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照住宅建筑设计规范计算。套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：(1)共用墙包括各套之间的分隔墙

17、、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：(1) 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；(2) 各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。下列空间不得计入公用建筑面积：(1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。(2)作为人防工程的地下室。公用建筑面积计算公式：公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使

18、用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积公用建筑面积分摊系数因此，商品房销售面积公式还可表达为：商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数)3.套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积4.建筑平面系数=使用面积/销售面积5.可分摊的公共部分包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯和楼梯的前厅、楼梯间、电梯井、垃圾道、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工作休息室、值班警卫室、物业管理用房及为该建筑服务的专用设备

19、机房。七、相关基础知识1.什么是五证两书五证：国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程开工证商品房销售许可证两书：住宅使用说明书住宅质量保证书2.房地产价格的构成土地取得费（征地费、拆迁安置费、地价款）、前期工程费、房屋建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、经营管理费、销售费(广告费、代理费) 、利息、税费。3.什么是七通一平？通上水、通下水、通污水、通电力、通煤气、通道路、土地平整。4.付款方式一次性付款、商业贷款、公积金贷款、组合贷款、贴息贷款5.购买一套房屋需要支付的费用a.房价款：每平方米建筑面积售价x建筑面积b.在交易过程中：契税（详见注解）印花税：买卖双方各交纳房价款的万分之五公共维修基金（大修基金）：购房款的2%c.在产权申办过程中登记费、房屋所有权工本费、印花税d物业管理费关于北京市房屋买卖契税税率调整的事，大家议论很多，现说明如下：注解：消费者购买非普通住宅不能享受税收优惠，即购买非普通住宅房屋契税税率为3%，购买普通住宅房屋契税税率为1.5%。本市普通住宅的标准是：住房须同时满足3个条件才能认定为普通住房。（1）住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；（2）单套建筑面积在140（含）平方米以下；（3）实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。