X年营销策略总及执行计划

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1、保利保利林语中心林语中心20132013年营销策年营销策略总纲及执行计划略总纲及执行计划呈：湖南保利房地产开发有限公司呈：湖南保利房地产开发有限公司世联地产世联地产保利麓谷林语项目组保利麓谷林语项目组2 2012012年年1111月月2828日日会议共识&争议11月20日会议达成的共识以及分歧回顾1111月月2020日月度会议几方达成的共识日月度会议几方达成的共识2 2、推新盘：、推新盘：项目项目1313年以综合体形象出街，以形象带价值年以综合体形象出街，以形象带价值3 3、区域中心：、区域中心：综合体定位为辐射综合体定位为辐射1010公里的区域级中心公里的区域级中心4 4、提前招商：、提前招

2、商：通过专业商业运营公司提前招商，年前确通过专业商业运营公司提前招商，年前确定主力店及旗舰店定主力店及旗舰店5 5、渠道安排：、渠道安排：线上主推综合体区域中心、地标写字楼形线上主推综合体区域中心、地标写字楼形象，线下象，线下“3 3新新1 1火火1212季季”格式推公寓格式推公寓1 1、目标：、目标：写字楼、公寓、商业销售完毕，清盘写字楼、公寓、商业销售完毕，清盘1010亿亿按达成共识的内容铺排推售按达成共识的内容铺排推售12.1213.0113.02 13.0313.0413.05 13.06 13.07 13.08 13.09 13.10 13.11 13.12时间销售货源商业3新1火1

3、2季格式推售公寓写字楼形象及蓄销期担心出现问题：担心出现问题：写字楼与公寓同期售卖，两物业之间存在争夺客户的写字楼与公寓同期售卖，两物业之间存在争夺客户的情况？情况？若公寓卖不动，线上是否要主推公寓？若线上不推公若公寓卖不动，线上是否要主推公寓？若线上不推公寓通过什么渠道进行公寓推广？若主推，进入寓通过什么渠道进行公寓推广？若主推，进入20122012年同年同期推两种产品的尴尬局面。期推两种产品的尴尬局面。1111月月2020日月度会议中需再延展的问题：日月度会议中需再延展的问题：1 1、写字楼体量及标准：、写字楼体量及标准：3-A3-A是否改写字楼，做成什么样是否改写字楼，做成什么样的写字楼

4、的写字楼2 2、综合体的价值体系：、综合体的价值体系：支撑综合体成为区域中心的价值支撑综合体成为区域中心的价值体系构成是怎样的？体系构成是怎样的？3 3、综合体如何售卖：、综合体如何售卖：综合体内各物业定位及价值体系是综合体内各物业定位及价值体系是怎么样的，如何能完成年度清盘销售目标怎么样的，如何能完成年度清盘销售目标本次报告将努力解决以上问题本次报告将努力解决以上问题写字楼体量及售卖3-A写字楼or公寓写字楼如何售卖PART1World union前提前提公寓平均每月需销售公寓平均每月需销售150150套，是市场出货速度的套，是市场出货速度的3-53-5倍，是目前本项倍，是目前本项目出货速度

5、的目出货速度的2 2倍倍3-A3-A作为写字楼售卖的前提：作为写字楼售卖的前提：解决公寓售卖的出货压力问题解决公寓售卖的出货压力问题减少公寓货量，为错峰推售争取时间减少公寓货量，为错峰推售争取时间通过转型，拓宽公寓的售卖途径通过转型，拓宽公寓的售卖途径World union3-A3-A定位依据河西商务河西商务市场分析市场分析河西河西宏观环境分析宏观环境分析河西规划分析河西经济发展河西商务供需市场分析河西商务租赁市场分析写字楼写字楼OROR公寓？公寓？长沙宏观商务环境河西商务客户分析商业公寓的特殊性商业公寓的特殊性World union壹壹 河西宏观环境分析河西宏观环境分析河西河西宏观环境分析宏

6、观环境分析河西规划分析河西经济发展长沙宏观商务环境World union长沙宏观商务环境良好：长沙写字楼步入“成熟发展阶段”长沙宏观商务环境长沙宏观商务环境World union河西经济基础良好：河西GDP快速发展尤其是第三产业高速发展及众多企业纷纷进驻河西岳麓区全区GDP2011年实现546.7亿元，增长率为18.8%，为近5年来的最高值。处于长沙市内六区的第三位，仅次于雨花区和芙蓉区。岳麓区自2000年以来，通过优惠政策的牵引和产业园区的号召，越来越多的国际国内知名企业相继入驻岳麓区。典型代表有：中联重科、双鹤医药、威胜电子、湖南拓维、江南兵器、梦洁家纺、五强集团、红太阳光电、红星美凯龙等

7、等岳麓区第三产业发展迅速，2011年实现总产值210.8亿元，增长11.9%，第三产业占比进一步增加占到38.6%。河西经济基础河西经济基础World union河西规划利好：大河西先导区规划下，河西写字楼快速建设，正在逐步形成规模效应大河西先导区规划图大河西先导区规划建设方案将先导区范围分成了三个层级：规划区、核心区以及起步区，并在此基础上实行三步走的策略。第一步，起步阶段（20082012年），核心区骨架基本拉开，起步区主体功能区基本形成；第二步，快速发展阶段（20132020年），综合实力全面提升，核心区主体功能区基本形成；第三步，成熟发展阶段（20212030年），基本实现现代化，带动

8、辐射能力显著增强，先导区基本建成。核心区起步区河西规划分析河西规划分析World union河西写字楼发展步入“快速发展阶段”河西写字楼发展宏观商务环境利好：河西写字楼发展宏观商务环境利好：长沙写字楼发展步入长沙写字楼发展步入“市场化发展成熟阶段市场化发展成熟阶段河西写字楼发展经济基础良好：河西写字楼发展经济基础良好：河西河西GDPGDP快速发展尤其是第三产业高速发展及众多企业快速发展尤其是第三产业高速发展及众多企业纷纷进驻河西纷纷进驻河西河西写字楼发展规划利好：河西写字楼发展规划利好：大河西先导区规划下，河西写字楼快速建设大河西先导区规划下，河西写字楼快速建设，正在逐步，正在逐步形成规模效应

9、形成规模效应World union贰贰 河西商务市场分析河西商务市场分析河西商务河西商务市场分析市场分析河西商务供需市场分析河西商务租赁市场分析河西商务客户分析World union在河西写字楼快速发展的环境下，河西商务客户需求也处于大量的办公升级阶段，购买写字楼需求量大逐步增大萌芽阶段启动阶段快速发展阶段写字楼租买比例1：1成熟阶段写字楼需求写字楼租买比例写字楼需求量住住宅楼里开始出现写字楼产品，客户对办公空间的要求为可以容纳员工和设备的空间开始出现普通等级的写字楼以及商务公寓，客户对写字楼的要求升级为辅助办公及公司形象出现高等级高配置的甲级写字楼，客户对办公空间要求高形象、功能多样个性化多

10、样化的写字楼出现，客户对写字楼需求变更为体现公司品味和针对性打造元素写字楼启动阶段开始，越来越多的企业对写字楼有需求，但是由于供应数量和经济实力的限制，选择租用的比例高随着写字楼市场的愈发成熟，租买比例趋近于1：1，越来越多的客户选择购买纯写字楼河西写字楼当前处于发展阶段购买客户开始增多河西河西商务客户分析商务客户分析World union投资回报率：写字楼公寓写字楼投资回报率为5-7%，高于一线城市，公寓投资回报率4-5%投资回报率投资回报率=（1212个月租金总额个月租金总额各项成本）各项成本）/当前当前销售价格销售价格注：（12个月租金总额各项成本）：通常以11个月计算河西商务租赁市场河

11、西商务租赁市场World union租金实现：写字楼公寓当前写字楼租金水平多为1.8-2元/平天，年增长率10%以上，公寓租金水平为0.9-1.1元/平天，增长率控制在5%以内17World union供应情况：写字楼供应稀缺，公寓竞争大，未来供应写字楼依旧相对稀缺，约40万平，公寓竞争进一步加大，约50万平长沙市政府长沙市政府民生大厦财富岳麓佳兴豪生酒店西子湖畔万科君捷楷林项目绿地中央广场世茂铂翠湾达美D6区大融金都恒泰商务楼地华梅溪湖畔千江公寓爱城阳光公寓未来写字楼项目未来写字楼项目未来公寓项目未来公寓项目阿普阿布长房时代城建安像素汇奥克斯广场保利麓谷林语新长海广场央谷金座同时有写字楼和公

12、寓的同时有写字楼和公寓的项目项目在售写字楼项目在售写字楼项目大河西交通枢纽在售公寓项目在售公寓项目河西在售的写字楼主要为绿地中央广场和奥克斯广场，供应比较稀缺，在售公寓项目多于写字楼项目，竞争压力大雅阁国际河西商务供需市场分析河西商务供需市场分析World union价格实现：写字楼公寓写字楼溢价力高，公寓溢价力有限写字楼相对住宅溢价3000元/平，对公寓溢价2000元/平，公寓相对住宅溢价500元/平左右写字楼对住宅溢价率30-40%公寓对住宅溢价率5-10%World union速度实现：写字楼公寓单价1万元/平以内的写字楼较为畅销，月均消化4000平，价格突破1万元/平，速度相当有限，月

13、均消化速度减半，公寓产品滞销，大部分项目月均消化6-8套注：公寓按每套50平米计算20World union河西商务市场表现：写字楼公寓写字楼市场表现全面胜出公寓World union叁叁 商业公寓的特殊性商业公寓的特殊性World union公寓陷入与同片区住宅竞争的尴尬：公寓陷入与同片区住宅竞争的尴尬：如本项目两房如本项目两房-三房总价三房总价40-5040-50万，首付与公寓产品相当万，首付与公寓产品相当总价相当，总价相当，无性价比优势无性价比优势消化缓慢消化缓慢World union公寓陷入与同片区住宅竞争的尴尬：公寓陷入与同片区住宅竞争的尴尬：20132013年本项目将面临片区内已年

14、本项目将面临片区内已知的竞争货量约知的竞争货量约9090万方万方,70-120,70-120平中小户型为主，主力出货时间集平中小户型为主，主力出货时间集中在中在1313年下半年年下半年入市入市时间时间1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月中房中房F F联邦联邦224套，94-130平米桔洲印象桔洲印象666套，68-110平米可可小城可可小城330套，88-138平米，90平以内占70%涉外国际公馆涉外国际公馆129住宅，508套公寓，88-129平荣盛花语馨苑荣盛花语馨苑建面25万方，以80-120平小户型为主，预计13年6月入市株洲日盛项目株洲日盛项目建面70万方，以7

15、0-120平小户型为主，预计13年7月入市World union问题1：3-A写字楼OR公寓?答案：写字楼河西写字楼步入河西写字楼步入“快速发展阶段快速发展阶段”河西商务市场表现：写字楼河西商务市场表现：写字楼 公寓公寓片区内与住宅的竞争压力大片区内与住宅的竞争压力大World union写字楼如何售卖？写字楼如何售卖？写字楼打造标准写字楼打造标准写字楼差异化概念写字楼差异化概念写字楼销售政策写字楼销售政策World union壹壹 写字楼差异化概念写字楼差异化概念World union河西写字楼产品打造档次现状扫描：4个5A写字楼，7个普通纯写字楼，4个商住办公楼1 1、甲级写字楼太多，趋同

16、不易区隔、甲级写字楼太多，趋同不易区隔2 2、符合发展趋势，不能进入低端竞争、符合发展趋势，不能进入低端竞争World union河西首席绿色甲级商务基地生态、绿色、环保、智能的商务交流空间5A产品硬件配置金钥匙联盟物业地标性建筑World union贰贰 写字楼打造标准写字楼打造标准World union遵循市场发展及客户需求的写字楼再造原则：部分看齐河西写字楼一线标准，关键点创新：1、大趋势下主流产品该有的不缺项，注重产品硬件价值体系打造2、能够讲出来的绿色生态价值体系，注重绿色环保概念的应用3、可以展示的人文关怀价值体系，注重细节处的价值体现根据写字楼的差异化概念包装及形象树立以及控根据

17、写字楼的差异化概念包装及形象树立以及控制成本的要求：制成本的要求：1 1、看的见的奢华、看的见的奢华2 2、绿色概念的应用、绿色概念的应用World union豪华大堂打造豪华大堂打造面子工程面子工程打造打造大理石大理石+微水晶微水晶World union电梯打造电梯打造看齐甲级看齐甲级标准标准电梯品牌：采用合资品牌电梯，建议选择OTIS电梯考虑因素：考虑因素：电梯品牌是客户感知写字楼品质的关键电梯品牌是客户感知写字楼品质的关键，原装电梯更受客户信赖。国产名牌电梯会在电梯铭牌上标注国内产地，影响客户认知，通力电梯 95%以上为进口部件，国内组装，贴原装铭牌）建议要点：建议要点：品牌：选用三菱电

18、梯内装：电梯内可装设小液晶屏，播放对外牌价、股市行情、天气预报等商务信息；内装材质尽量采用镜面不锈钢或玻璃材质，增加轿厢尺度空间，风格简单，易于后期管理和清洁；电梯内设置空调及音乐系统。指标设置：电梯设计等候时间小于45”；电梯最小速度不小于2.5m/s（甲级写字楼的最低标准）。World union占位当前河西5A写字楼空调标准第一梯队，建议采用按电费计量VRV空调系统p建议采用成熟的空调技术变频VRVVRV空调，由于其合理的计费方式以及显著的变频节能功效，目前成为一线城市高端写字楼项目的必选系统p建议公共空间采用普通中央空调公共空间采用普通中央空调p建议写字楼办公区域部分按电量计费，并安设

19、新风系统按电量计费，并安设新风系统pVRV空调系统满足24小时全天候服务，实现无时差办公，满足不同类型公司需求本项目空调设置建议本项目空调设置建议中央空调打造中央空调打造看齐甲级看齐甲级标准标准World union玻璃幕墙外立面玻璃幕墙外立面看齐甲级看齐甲级标准标准占位河西5A写字楼第一阵营，建议本项目部分玻璃幕墙设置，采用双银LOW-E中空玻璃，更加节能环保p长沙市场双银长沙市场双银LOW-ELOW-E玻璃价格近期有所回落，目前仅比普通玻璃价格近期有所回落，目前仅比普通LOW-ELOW-E玻璃（单银）价格高玻璃（单银）价格高20-3020-30元元/平米，单价成本平米，单价成本300-35

20、0300-350元元/平平p目前长沙投入使用的写字楼无采用双银玻璃案例目前长沙投入使用的写字楼无采用双银玻璃案例p建议本项目采用双银建议本项目采用双银6+9+66+9+6，无需采用规格更高（无需采用规格更高（6+12+66+12+6及以上）的材料，可拥有及以上）的材料，可拥有“双银双银”营营销噱头，作为项目一大卖点销噱头，作为项目一大卖点World union公共空间打造（电梯间）公共空间打造（电梯间）看齐甲级看齐甲级标准标准简约大气电梯间简约大气电梯间电梯间尽头为整层大客户设置专门导视牌，体现尊贵感。World union优质的物业管理服务体系建立优质的物业管理服务体系建立增值服务增值服务体

21、系打造体系打造核心关键点：整合保利物业资源，打造河西首席写字楼拥有金钥匙物业服务联盟的物业管理服务体系World union结合项目地块本身素质条件，建立保留山体与写字楼之间的互动感。A A、绿色生态环境营造、绿色生态环境营造写字楼A座写字楼B座山体公园World union天然氧吧：通过山体公园倾向性打造形成小面积天然氧吧，消除员工疲劳的同时打造休闲交流的空间通过山体公园定向改造打造小面积的天然氧通过山体公园定向改造打造小面积的天然氧吧，由于氧吧对体力的恢复以及生活节奏的吧，由于氧吧对体力的恢复以及生活节奏的平衡具有特殊的功效，氧吧不仅可以成为写平衡具有特殊的功效，氧吧不仅可以成为写字楼白领

22、散步、休闲的场所，更能消除自身字楼白领散步、休闲的场所，更能消除自身的疲劳。建议多植入富氧和光合作用强的热的疲劳。建议多植入富氧和光合作用强的热带亚热带绿植，如：南洋杉、印度橡胶榕等带亚热带绿植，如：南洋杉、印度橡胶榕等A A、绿色生态环境营造、绿色生态环境营造World union运用10项现代绿色环保科技，打造绿色三星级标准写字楼，空调运行费用节约不低于50%；照明电费节约50%；电梯运行费用节约50%B B、绿色环保绿色环保科技运用科技运用我们会用地源热泵、新风系统、太阳能等等，可以参考国家绿色三星级标准。World union核心关键点：“空中泛会所花园”，每一个空中花园打造不同主题功

23、能主题，为员工提供多变的活动休闲空间在空中花园内打造运在空中花园内打造运动休闲空间，除了基动休闲空间，除了基本的运动设施外，注本的运动设施外，注重绿植与草地的配合，重绿植与草地的配合，人造绿化配合有氧运人造绿化配合有氧运动，除了小的健民运动，除了小的健民运动设施外可考虑设置动设施外可考虑设置空中篮球场或者网球空中篮球场或者网球场等面积在场等面积在200200300300平米之间的大型配套平米之间的大型配套C C、因地制宜、因地制宜“泛会所泛会所”概念概念World union叁叁 写字楼销售政策写字楼销售政策World union针对自用客户，政策吸引：借鉴卡瑞尔国际中心天心区文化产业园政策吸

24、引客户策略，与高新区政府协商高新科技产业孵化基地的政策优惠针对入住写字楼的企业：针对入住写字楼的企业：1 1、入住即减免税费、入住即减免税费2 2、纳税达到固定额度进行一定额度、纳税达到固定额度进行一定额度返还返还3 3、达到一定要求的企业可享受半价、达到一定要求的企业可享受半价补偿租金的待遇补偿租金的待遇World union针对投资客户，包租3年：借鉴国际广场的操作模式，以2元/平天的标准进行保障性包租，建立投资客的信心开发商支出开发商支出成本成本2 2*15001500*3030*1212元元2 2*15001500*3030*1212元元 1080000每平米需溢每平米需溢价价2 2*

25、3030*1212720同时利用此溢价、AB两栋写字楼的不同层高及部分打造标准差异化销售价格。引导中小型企业购买低价单位，大型企业及投资客购买高价单位。避免客户损失及产品间争夺客户公寓部分售卖保障淡市下走量公寓回顾公寓客户回顾去化存在问题及对策PART2World union壹壹 淡市下走量公寓回顾淡市下走量公寓回顾World union长沙典型公寓项目扫描长沙典型公寓项目扫描:德思勤城市广场德思勤城市广场目目前均价前均价96009600元元/，贩卖贩卖综合体概念综合体概念+世邦魏理仕直营世邦魏理仕直营服务服务World union1 1、开盘当天、开盘当天VIPVIP诚意金诚意金5 5万享受

26、万享受9898折优惠。折优惠。2 2、一次性付款、一次性付款9696折，按揭折，按揭9999折。折。3 3、家电三件套，折后、家电三件套，折后2 2个点优惠。个点优惠。4 4、开盘当天可享受总价、开盘当天可享受总价8686折优惠（含折优惠（含VIPVIP、家电三件套和两个点、家电三件套和两个点优惠）。优惠）。挖掘一（亮点）：低首付、低门槛（集中优惠挖掘一（亮点）：低首付、低门槛（集中优惠释放，释放，8.88.8万，总价送万，总价送12%12%）挖掘二（客户）：挖掘二（客户）：40%40%投资客户、投资客户、35%35%小年轻过小年轻过渡性居住，德思勤公司自身的客户资源。渡性居住，德思勤公司自身

27、的客户资源。快速出货成功点快速出货成功点World union推广：以形象驱动热销推广：以形象驱动热销营销：小步快跑营销：小步快跑宝格丽公寓B系列开盘，总推货量100套，首付价格6万，目前已基本售罄。4月月28日日宝格丽公寓D系列开盘，总推售107套，当天去化率94%5月月27日日德思勤苹果街金铺开盘，2小时内基本售罄。3月月28日日采用快速开盘，小货量推售的形式，利用稀缺心里对客户形成抢购挤压。利用高端形象的打造，在消费者心中构建升值潜力特区的形象客户介绍：株洲的娄先生表示，株洲的铺已达20万的高位，反观德思勤，规划、规模、运营模式都是增值保证，很有信心。快速出货成功点快速出货成功点Worl

28、d union长沙典型公寓项目扫描：北辰三角洲长沙典型公寓项目扫描：北辰三角洲精精装均价装均价8300-90008300-9000，贩卖，贩卖十二年学位十二年学位+配套配套+交通交通+江江景景World union挖掘二（客户）：挖掘二（客户）：客客 户户 群：内五区、省内（株洲、邵阳、永州等）群：内五区、省内（株洲、邵阳、永州等）客客户年龄：户年龄：25352535岁之间，单身未婚岁之间，单身未婚补补 充：女性客户占充：女性客户占40%40%十二年学位：十二年学位：2121世纪幼儿园、清水塘小学、雅礼中学世纪幼儿园、清水塘小学、雅礼中学配配 套：星际酒店、电影院、两馆一厅套：星际酒店、电影院

29、、两馆一厅交交 通：公交、地铁通：公交、地铁江江 景：湘江景：湘江挖掘一（亮点）：十二年学位挖掘一（亮点）：十二年学位+配套配套+交通交通+江江景景快速出货成功点快速出货成功点World union长沙长沙典型典型公寓项目扫描：华晨世纪广场公寓项目扫描：华晨世纪广场目目前均价前均价1400014000，贩卖公寓，贩卖公寓返租返租+项目配套项目配套World union公寓公寓收益模式解析收益模式解析购购房者将所购置的公寓由豪生大酒店统一管理，酒店运营前十年每年固定以实房者将所购置的公寓由豪生大酒店统一管理，酒店运营前十年每年固定以实际成交总价房款的际成交总价房款的8%向购房者返租，三个月想购房

30、者支付一次租金，总价向购房者返租，三个月想购房者支付一次租金，总价100万的公寓，每三个月能像购房者支付万的公寓，每三个月能像购房者支付20000元的固定租金元的固定租金2、酒店前十年每年给予购房者总房款、酒店前十年每年给予购房者总房款2%的酒店消费券的酒店消费券3、酒店前十年每年赠送购房者、酒店前十年每年赠送购房者12天免费居住期天免费居住期4、十年后，豪生大酒店将按照酒店的实际盈利状况想购房者支付租金。、十年后，豪生大酒店将按照酒店的实际盈利状况想购房者支付租金。总总结：总的权益相加预计结：总的权益相加预计1214年收回全部房款年收回全部房款挖掘一（亮点）：返祖，酒店式公寓。每年返挖掘一（

31、亮点）：返祖，酒店式公寓。每年返8 8个点个点挖掘二（客户）：挖掘二（客户）：年年 龄：龄：3050岁岁客客户群：户群：长沙市本地人群，部分株洲、湘潭客户。客户中有较多长沙市本地人群，部分株洲、湘潭客户。客户中有较多老板级人物，主要以长沙本地生意人为主。老板级人物，主要以长沙本地生意人为主。快速出货成功点快速出货成功点World union长沙典型公寓项目扫描：万博汇长沙典型公寓项目扫描：万博汇目目前均价前均价98009800，贩贩卖卖地段地段+沙子塘学位沙子塘学位World union地段位置：项目位于新建路与韶山路交汇处，属于雨花亭商圈的地段位置：项目位于新建路与韶山路交汇处，属于雨花亭商

32、圈的核心地带，周边生活、交通、金融等方面完备配套核心地带，周边生活、交通、金融等方面完备配套学学 位：沙子塘小学的指标位：沙子塘小学的指标挖掘一（亮点）：地段位置，砂子塘小学指标挖掘一（亮点）：地段位置，砂子塘小学指标挖掘二（客户）：挖掘二（客户）：客客户群：周边区域的投资客、商务客（公寓的目标客户）、过渡户群：周边区域的投资客、商务客（公寓的目标客户）、过渡性居住刚需、少量省内其他城市客户（邵阳、长株潭）性居住刚需、少量省内其他城市客户（邵阳、长株潭）快速出货成功点快速出货成功点World union贩卖教育附加值：北辰三角洲、万博会贩卖教育附加值：北辰三角洲、万博会公寓公寓市场市场分析小结

33、：分析小结：长沙公寓市场，售卖附加值、低首付、高反租三种方式能够快速出货公寓公寓市场市场表现表现低迷低迷高反租：华晨世纪广场高反租：华晨世纪广场低首付：德思勤宝格丽公寓低首付：德思勤宝格丽公寓World union贰贰 公寓客户回顾公寓客户回顾本报告是严格保密的。58本报告是严格保密的。公寓成交客户认知途径主要以老带新及友介为主，总共占到78%，所以维护好老业主至关重要公寓首次开盘以低价入市，并且带学位，且公寓投资客户比例较高，所以12年成交客户主要购买因素为价格及教育配套；59本报告是严格保密的。60本报告是严格保密的。61World union公寓客户总结：1 1、上门客户各渠道均有一定的

34、贡献，但成交的主要途径、上门客户各渠道均有一定的贡献，但成交的主要途径为老带新及友介为老带新及友介2 2、影响客户成交的主要因素是价格及教育配套。说明带、影响客户成交的主要因素是价格及教育配套。说明带有附加值的公寓产品价格能够被客户有附加值的公寓产品价格能够被客户3 3、未购买客户主要为投资潜力不够、首付高而表现出来、未购买客户主要为投资潜力不够、首付高而表现出来的意向不强的意向不强启示：1 1、客户面较局限、客户面较局限2 2、老业主可持续做文章、老业主可持续做文章3 3、投资性需讲清、投资性需讲清World union叁叁 去化存在问题及对策去化存在问题及对策World union从客户层

35、面出发的核心问题：2 2、作为投资属性的产品价值未兑现，客户不认可、不上、作为投资属性的产品价值未兑现，客户不认可、不上门门1 1、本身作为投资性质的产品，客户面更窄、本身作为投资性质的产品，客户面更窄World union1 1、本身作为投资性质的产品，客户面更窄、本身作为投资性质的产品，客户面更窄针对购买主要用于自住或固定用途的客户：降低置业门针对购买主要用于自住或固定用途的客户：降低置业门槛，增加附加值、放大客户量槛，增加附加值、放大客户量去化目标：去化目标：300300套套操操作建议：作建议：1 1、虚高总价、虚高总价2 2、客户付原总价的、客户付原总价的1 1成首付，其余通过贷款实现

36、成首付，其余通过贷款实现3 3、购买即赠送明德学校学位、购买即赠送明德学校学位4 4、开发商承担首付款发票税金、开发商承担首付款发票税金World union针对1号栋公寓销售：创新的带租约销售模式目标：200-300套1 1、与中联中科、五强、威盛电子以及购买写字楼的大公司意向、与中联中科、五强、威盛电子以及购买写字楼的大公司意向签约，以低于市场的价格租赁给其公司职员签约，以低于市场的价格租赁给其公司职员3-53-5年，如年，如400400元元/月月间。对外释放租赁签约信息间。对外释放租赁签约信息2 2、向客户传递每月带、向客户传递每月带800-1200800-1200的租金销售，的租金销售

37、，5 5年租约期，从年年租约期，从年底开始计。租金反算到首付款中。底开始计。租金反算到首付款中。3 3、销售价格以目前总价、销售价格以目前总价+租约期反租总额计为总价。租约期反租总额计为总价。4 4、开发商向客户开具总房款、开发商向客户开具总房款50%50%的首付款发票，但客户只付的首付款发票，但客户只付“50%50%总价总价-租约期租金总额租约期租金总额”的首付款。开发商承担多于房款税的首付款。开发商承担多于房款税5 5、若企业员工租赁，物业可用租赁房款补偿其物业费收入、若企业员工租赁，物业可用租赁房款补偿其物业费收入2 2、作为投资属性的产品价值未兑现，客户不认可、不上、作为投资属性的产品

38、价值未兑现，客户不认可、不上门门策略：投资回报看得见，强化投资客置业信心策略：投资回报看得见，强化投资客置业信心World union针对1号栋公寓销售：创新的带租约销售模式年投资回报率=投资租金收益总房款=1200*12272000=5.2%修正投资回报=投资租金收益支出款=1200*12136000+20000=9.2%World union针对2栋新货的去化：产权式酒店公寓销售案例借鉴：湘潭晶都公馆案例借鉴：湘潭晶都公馆以以华天商务酒店返租华天商务酒店返租1212年，投资回报率年，投资回报率10%10%为核心卖点，均价为核心卖点，均价5500-60005500-6000元元/平米，开盘月

39、销平米，开盘月销300300套套World union方式建议：方式建议：引进知名经济型酒店，进行月均返租引进知名经济型酒店，进行月均返租29002900元，并联系元，并联系园区中大型企业洽谈园区中大型企业洽谈“长包房长包房”，保证酒店入住率，确保，保证酒店入住率，确保1010年回年回本，提供投资保障（具体操作手法待确定后出细案）本，提供投资保障（具体操作手法待确定后出细案）经营模式经营模式收益核算收益核算酒店月均收益酒店月均收益=单间日均首费单间日均首费*总套数总套数*入住率入住率*3030天天株洲经济型酒店单间日均株洲经济型酒店单间日均收费收费150-200150-200元元按项目按项目前

40、前5 5年年整体营业入住率整体营业入住率4040%-50%-50%计算计算按按项目后项目后5 5年年整体整体营业入住率营业入住率70%-80%70%-80%计算计算按按项目投资公寓总项目投资公寓总套数套数486486套套计算计算酒店月均收益酒店月均收益：150150万万公寓月均返租公寓月均返租：130130万万公寓返租模式为：公寓返租模式为：交房后，交房后，前前1010年年按每年按每年总价总价10%10%的金额进行返租，每月的金额进行返租，每月返还返还30003000元；后元；后1010年年业主可自行选业主可自行选择继续包租或由开发商回购或择继续包租或由开发商回购或自行处理自行处理可可引进经济

41、型酒店品牌：引进经济型酒店品牌：“莫泰莫泰168”,“168”,“如家快捷如家快捷”，“锦江之星锦江之星”、“七天七天”、“城市便捷城市便捷”、“汉庭连锁汉庭连锁”、美国、美国的的“速速8”8”、法国雅高集团的法国雅高集团的“宜必思宜必思”引进知名经济型引进知名经济型酒店品牌作顾问酒店品牌作顾问开发商自行或联系开发商自行或联系其他商户成立酒店其他商户成立酒店管理公司管理公司由酒店管理公司由酒店管理公司将投资公寓集体将投资公寓集体装修开业经营装修开业经营酒店管理公司在营业酒店管理公司在营业收益抽取部分资金作收益抽取部分资金作为公寓买房返租收益为公寓买房返租收益公寓月均返租公寓月均返租=单套月均返

42、租金额单套月均返租金额*总套数总套数公寓公寓总价为总价为3737万元万元/套套按按总价总价8%8%年投资回报返年投资回报返租租1010年年计算计算公寓月均返公寓月均返租租29002900元元按按项目投资公寓总项目投资公寓总套数套数486486套套计算计算实施方案实施方案入住率保障措施入住率保障措施与麓谷工业园中大型企业洽谈与麓谷工业园中大型企业洽谈“企业长包房企业长包房”，为公司外派中高管人员和业务合作单位人员提供招待、暂时居，为公司外派中高管人员和业务合作单位人员提供招待、暂时居住场所，保障本项目经济型酒店入住率住场所，保障本项目经济型酒店入住率推售及综合体价值体系推售安排综合体价值体系构成

43、PART3World union12.1213.0113.02 13.0313.0413.05 13.06 13.07 13.08 13.09 13.10 13.11 13.12时间销售货源商业1#公寓去化推售安排推售安排1#公寓去化1#公寓去化2#公寓去化写字楼去化主力店、旗舰店招商落定，酒店落定。商业落实利好：公寓写字楼商业落实的4月份公寓带动去化200套低门槛+学位赠送扫散客去化300套带租约销售扫投资客去化200-300套产权公寓反租去化300-400套写字楼主力去化期World union价格实现价格实现3#A座写字楼实现价格60003#B座写字楼实现价格75003#底商实现价格25

44、000-350001栋公寓实现价格5500（未反算）2栋公寓实现价格5800（未反算）World union综合体价值体系搭建综合体价值体系搭建 区域价值：大河西向西发展的核心地带，商业体价格洼地2 商务价值：5星级酒店带给片区的商务价值3 商业价值：5万平商业体支撑综合体的繁华演绎4 休闲价值：百亩高尔夫体育公园的休闲娱乐功能5 便捷路网：桐梓坡路、岳麓大道、麓松路河西三条主干道交汇处6 品牌价值：保利品牌丰富的操作综合体项目经验1销售执行计划PART4形象定位形象定位活动策略活动策略展示策略展示策略推广策略推广策略拓客策略拓客策略World union代言大河西繁华未来代言大河西繁华未来决

45、决定一座城市的宽度定一座城市的宽度综合体形综合体形象定位：象定位：World union占位湖南保利层面阐述湖南保利对城市的贡献，引发业主、非业主、业内人士及政府的关注（通过保利地产城市运营年提出）A.巨人亮相之品牌形象升级保利所到之处皆繁华保利所到之处皆繁华2013保利地产践行城市运营保利地产践行城市运营推广主题示意推广主题示意World union占位城市综合体对区域发展的贡献，特别是对大河西商业升级、繁华的贡献角度；以及商业配套落地角度；B.巨人亮相之项目形象升级保利保利林语中心林语中心 一座城市的新中心一座城市的新中心2013保利地产践行城市运营保利地产践行城市运营推广主题示意推广主题

46、示意千呼万唤，华润万家入住保利千呼万唤，华润万家入住保利林语中心林语中心2013保利地产践行城市运营保利地产践行城市运营World union12.1213.0113.02 13.0313.0413.05 13.06 13.07 13.08 13.09 13.10 13.11 13.12时间推广安排推广安排诉求点保利三综合体项目综合体形象商业体投资回报率地标写字楼形象推广主题保利践行城市运营，所到皆繁华代言繁华未来大河西繁华目的地热销+最具投资回报产品首席绿色商务基地+城市地标产品信息集中商业体公寓写字楼World union亮相渠道建议亮相渠道建议1 1：户外：扼守主要商务要道：户外：扼守主

47、要商务要道户外新增户外新增3 3块，河西商务区块，河西商务区二环线枫林路桐梓坡路岳麓大道金星路银杉路增加地点：1、一桥：一个原因是覆盖来往于河东、河西的高端商务客户，另外很重要的原因是一桥户外卖相好，覆盖面广，容易树立形象。2、市府步步高电子显示屏：直接辐射市政府板块的相关商务人群3、西站附近：覆盖进出热点区域梅溪湖的客户群体保利所到之处皆繁华时时 间间World union亮相渠道建议亮相渠道建议2 2：报广：高调拔升形象：报广：高调拔升形象软文软文+硬广硬广2 2大形式：整版系列软文炒作林语中心大形式：整版系列软文炒作林语中心6060亿繁华配套的亿繁华配套的“价值兑现价值兑现”；报纸硬广，

48、主要宣传项目整体高端形象及重大信息节点报纸硬广，主要宣传项目整体高端形象及重大信息节点费用预算合适的情况下，前期大篇幅报广宣传时时 间间World union亮相渠道建议亮相渠道建议3 3：短信：全面渗透短信：全面渗透,传递项目重要消息传递项目重要消息定时定量，覆盖长沙中高端写字楼及高端客户群体定时定量，覆盖长沙中高端写字楼及高端客户群体l阶段式发送模式 保证不同阶段的短信发送实现不同的营销目的！l短信营销高性价比与直效的代表！l短信发关键点1：l发放时间：每周周四-周日发放l短信发放关键点2：l短信公司的选择：选择具有明显客户分类的短信公司，可以客户来源、职业、收入明显分类，真有针对性的短信

49、覆盖l短信发放关键点3：l内容新颖、语言个性化、疑问句、排比句运用，语言生活化及情景化时时 间间World unionl分众传媒选择建议：覆盖长沙所有中高端写字楼（运达喜来登、五一大道、中天广场、顺天财富中心等）l分众传媒形式：以一楼侯梯视频广告为主l报广诉求：释放项目重要续客、开盘、活动信息，炒作“领袖建筑”亮相渠道建议亮相渠道建议4 4：写字楼、酒店楼宇广告：全面覆盖，贴近客户写字楼、酒店楼宇广告：全面覆盖，贴近客户覆盖长沙河西中高端写字楼、酒店的大堂及电梯内分众覆盖长沙河西中高端写字楼、酒店的大堂及电梯内分众LEDLED时时 间间World union辅助亮相渠道建议：网络、电台辅助亮相

50、渠道建议：网络、电台l 搜房网、焦点网、新浪网、0731房产网等专业房产网站及微博，不受区域限制，全面覆盖市场及“业内”！l 在网站广告、新闻炒作、论坛效应、网页链接、“电子楼书”等诸多方式进行全面炒作！时时 间间World union展示策略：重点对写字楼进行包装围绕“城市新中心”强化综合体展示效果形象展示商务感十足的路旗物料展示1本生态环保技术说明书看齐保利国际广场的项目外围挡产品展示交楼标准展示用材用料展示意向门店包装/集中商业开放时间1本5A品质产品说明书奢华大堂展示World union关键展示点1：围挡更新看齐国际广场外围挡。桐梓坡路围挡需要加高至4米，画面以大气的整体画面为主，灯

51、光亮化World union关键展示点2：商务感十足的路旗导视并营造综合体的商业气息World union关键展示点3：商业街包装/集中商业开放公示增加项目品质感、繁华感，增强业主、客户对项目商业兑现的信心World union关键展示点4：奢华大堂展示大堂展示提前做出，解决客户对产品打造信心以及购买产品面子感问题World union关键展示点5：2本绿色楼书A、5A产品说明书，故事化详细介绍项目5A产品细节品质关键点：产品说明书“故事化”！1、5A精装写字楼大堂：平米，米挑高，五星级酒店式大堂，提升办公品质、提高企业档次2、5A品质LOWE中空钢化玻璃：首先详细介绍LOWE中空钢化玻璃与普

52、通的LOWE玻璃原理、构成、成本效果的不同，其次介绍我们使用LOWE中空钢化玻璃与多个一线城市知名高端写字楼使用的一样3、5A标准的品牌电梯和中央空调本项目使用电梯的详细介绍，与普通电梯的安全、速度等的差别，其次类比知名建筑使用电梯4、长沙唯一生态写字楼5、长沙领先智能化写字楼、World union关键展示点5：2本绿色楼书B、低碳环保科技说明书，从客户利益点出发，运用利益性语言介绍项目采用的地毯环保科技对于投资客：绿色生态是写字楼的加分因素，未来的价格会远远超过成本增加部分。真正绿色地产的附加值要高于普通地产30%左右。以租金收益为例，投入的成本在78年的时间可完全回收。对于企业客户：绿色

53、生态写字楼不仅可以节约60%的运行费用（水电等），提供的高舒适度同样可以带来相当高的效益。在写字楼内，员工是最核心的因素，按写字楼生命周期计算，在使用周期内建造成本仅占2%，维护成本是6%，剩余的是人力资源成本，占到92%。室内舒适、健康程度的提高会大大提高人员的工作效率。高舒适度带来的效益是不可估量的。World union毛坯展示标准毛坯展示标准:关键展示点6：多重样板房体验区A、写字楼的交楼标准，打造最生态的毛坯交楼标准&毛坯展示细节建议用黄色条明确标记用黄色条明确标记划分单位，用不同划分单位，用不同颜色的地毯明确区颜色的地毯明确区分公共走道与办公分公共走道与办公区间。区间。用金色铭牌标

54、记出每个用金色铭牌标记出每个单位对应的房号、建筑单位对应的房号、建筑面积和套内面积，便于面积和套内面积，便于客户比较、做出意向选客户比较、做出意向选择、并向销售代表咨询择、并向销售代表咨询用暖黄色照明灯突用暖黄色照明灯突出办公区通透、采出办公区通透、采光好的特点光好的特点World union关键展示点6：多重样板房体验区B、用材用料展示区，通过直接的结构、用材展示项目生态、节能特点，建立客户对项目的信心触觉、听觉视觉宣传墙上详细阐述项目的结构特点精良的设备介绍铭牌精良的设备介绍铭牌管线、照明系统展示管线、照明系统展示World union12.1213.0113.02 13.0313.041

55、3.05 13.06 13.07 13.08 13.09 13.10 13.11 13.12时间活动策略：开年起势，全年围绕品牌、配套利好活动展开品牌活动配套活动保利三盘联动：兵工展保利亲子夏令营系列“私奔两小时”演唱会保利电影节主力店及旗舰店签约星级酒店签约产权酒店签约租赁单位签约拓客活动金钥匙签约仪式政府颁牌并产品发布圈层沙龙/培训产品发布会全国项目考察音乐会风水讲座World union起势活动：起势活动：保保利兵工展利兵工展国之重器国之重器保国利民保国利民活动时间：活动时间：20132013年年3 3月月活活动形式：利用保利集团资源，动形式：利用保利集团资源，20132013年保利携年

56、保利携手政府举办手政府举办保利国防兵器展保利国防兵器展，共同倡导爱国主，共同倡导爱国主义教育，展现我国军事技术实力与军工文化，义教育，展现我国军事技术实力与军工文化，全面普及中国最顶级的国防现代化军事设备全面普及中国最顶级的国防现代化军事设备。此类活动影响力此类活动影响力大，并且话题性大，并且话题性十足，对于品牌十足，对于品牌形象提升起着重形象提升起着重要的作用；要的作用；World union品牌活动之亲子夏令营系列：品牌活动之亲子夏令营系列：愤愤怒小鸟真人实战版怒小鸟真人实战版活动时间：活动时间：20132013年年6 6月月活活动主题：小鸟来了，愤怒走动主题：小鸟来了，愤怒走了；了；全全

57、城热议话题：减压最好去处；城热议话题：减压最好去处；此类活动受众广，老少此类活动受众广，老少皆宜，易聚人气，活动皆宜，易聚人气，活动可大可小，操作难度低；可大可小，操作难度低；World union品牌活动：品牌活动：“私奔两小时私奔两小时”，高晓松、老狼私人专场演唱会，高晓松、老狼私人专场演唱会活动时间：活动时间：20132013年年8 8月月活活动形式：邀请高晓松、老狼举办私人专动形式：邀请高晓松、老狼举办私人专场演唱会，利用明星效应制造轰动，吸引场演唱会，利用明星效应制造轰动，吸引部分受众客户及媒体广泛关注、并发布项部分受众客户及媒体广泛关注、并发布项目产品信息，积累客户，强化品牌；目产

58、品信息，积累客户，强化品牌；World union品牌活动：品牌活动：保保利地产电影节利地产电影节活动时间：活动时间：20132013年年1010月月活活动形式：通过保利地产电影节活动，维动形式：通过保利地产电影节活动，维系写字楼大客户；系写字楼大客户；World union配套活动配套活动1 1：华华润万家、银行门店及其他旗舰店签约仪式润万家、银行门店及其他旗舰店签约仪式时间、地点：2013年2月，保利林语中心售楼处；参与人员：华润万家领导、签约银行领导、本公司领导及项目工作人员等主题：“华润万家”入驻保利林语中心，大河西繁华开演；媒体配合：湖南晚报、潇湘晨报、三湘都市报、湖南都市频道、新浪

59、乐居、搜房网等保利林语中心签约仪式2013年保利World union配套活动配套活动2 2：5 5星级酒店签约及产权式酒店签约仪式（两家不同单位）星级酒店签约及产权式酒店签约仪式（两家不同单位）星级酒店签约2013年3月、6月，签约2#栋公寓星级酒店，兑现项目价值，提升项目影响力；产权式酒店签约4月27日，招商酒店，将2#公寓签约产权式的酒店带租约出售、给客户信心；媒体配合：潇湘晨报、湖南晚报、搜房、新浪乐居、大湘网；湖南保利地产湖南保利地产 xx酒店集团酒店集团World union配套活动配套活动3 3：中中联中科、五强、威盛电子等高新区领袖企业租赁公寓意联中科、五强、威盛电子等高新区领

60、袖企业租赁公寓意向签约仪式向签约仪式活动时间：2013年5月炒作形式：由长沙岳麓区政府牵头，依托本项目，联合周边企业领导对本项目公寓进行推介，中联重科、五强、威盛电子等麓谷企业租赁本项目公寓享有大幅度的优惠政策；签约目的；通过租赁签约，给购买本项目诚意客户投资信心，高新区企业联手保利林语中心高新区企业联手保利林语中心World union配套活动配套活动4 4：写写字楼的金钥匙物业联盟签约发布仪式字楼的金钥匙物业联盟签约发布仪式时间、地点：2013年8月，保利林语中心售楼处；主要形式：引进金钥匙物业，借金钥匙物业知名度制造营销事件，产生外围推广，增强客户对写字楼的信心；炒作方式：举办记者会，进

61、行全城跟踪报道，报纸、软文户外等推广方式集中宣传；World union配套活动配套活动5 5：产产品发布会暨成为高新区产业孵化基地的政府授牌仪式品发布会暨成为高新区产业孵化基地的政府授牌仪式借借用高新区管委会名义打造用高新区管委会名义打造“产业孵化基地产业孵化基地”，购买即送创业基金，购买即送创业基金以及以及3 3年减年减/免企业税收政策免企业税收政策保利林语中心高新区产业孵化基地时间、地点：2013年9月，保利林语中心；炒作方式：与高新区政府合作，颁布保利林语中心为高新区产业孵化基地，凡入驻保利林语中心的企业可享受减免税费、创业基金等优惠；目的：通过地缘性接近麓谷高新区企业，告知保利林语中

62、心运营成本低等优势吸引目标客户群；102World union活动概述活动概述u时间：2013年8月u地点：项目现场u内容：保利地产携手招商银行共同举办的高端客户圈层沙龙以财富之名，直指高端财富人群，沙龙同时配合奢侈品展、古筝弹奏、幸运抽奖、精美茶歇等；u规模：中大型活动目的活动目的：举办圈层活动，嫁接银行客户资源，举办圈层活动，嫁接银行客户资源，联合奢侈品牌集体展示联合奢侈品牌集体展示，从，从而提升项目调性。而提升项目调性。圈层活动圈层活动1 1：银银行行VIPVIP客户客户/公司法人公司法人/私营业主圈层沙龙私营业主圈层沙龙/EMBA/EMBA培训培训World union圈层活动圈层活动

63、2 2：保保利林语中心写字楼产品发布会，阐释项目硬件、人文、利林语中心写字楼产品发布会，阐释项目硬件、人文、绿色三大价值体系绿色三大价值体系活动时间：活动时间：20122012年年9 9月月活活动形式：动形式：邀请写字楼设计公司知名设计师邀请写字楼设计公司知名设计师、商业公司招商负责人、物业公司等知名人士商业公司招商负责人、物业公司等知名人士亲临现场对写字楼产品进行说明，阐述本项亲临现场对写字楼产品进行说明，阐述本项目未来的价值；同时授牌产业孵化基地目未来的价值；同时授牌产业孵化基地保利林语中心产品说明会World union圈层活动圈层活动3 3：写写字楼字楼VIPVIP卡客户全国保利项目大

64、考察卡客户全国保利项目大考察活动目的活动目的：对写字楼诚意客户及对写字楼诚意客户及VIPVIP客户进行进一步的洗脑，展示保利地产客户进行进一步的洗脑，展示保利地产的实力及保利物业的保值增值性。的实力及保利物业的保值增值性。活动概述活动概述u时间：2013年10月u地点：全国保利写字楼项目u内容：保利地产出资组织写字楼诚意客户及VIP客户对全国保利写字楼项目进行考察，进行进一步洗脑；World union圈层活动圈层活动4 4：以以爱之名保利环保音乐会爱之名保利环保音乐会湖南保利集团向“湘西贫困儿童基金计划”捐赠20万善款。活动目的：活动目的：通过慈善通过慈善公益事件，提公益事件，提升本项升本项

65、目影响力和市场口碑。目影响力和市场口碑。活动概述活动概述u日期：2013年11月u地点：保利林语中心u形式：音乐会+慈善捐款u规模：超大型u媒体配合：湖南卫视、潇湘晨报；World union圈层活动圈层活动5 5：保利地产之百年风水保利地产之百年风水才智传承才智传承活动概述活动概述u日期：2013年12月u地点：保利林语中心u形式：项目推介+风水讲座u规模：小型u媒体配合：湖南晚报、搜房、新浪乐居活动目的活动目的：吸引长沙吸引长沙周易风水文化爱好者，使其更加能了解周易风水文化，对本项目做进一步宣讲，扩大项目知名度；World union深度拓客策略：围绕公寓客户及写字楼客户进行深入拓展Wor

66、ld union拓客保障：广撒网、深挖坑。计划1：保利粉丝级客户的培养项目业主维系以及聚人气类活动的举办。World union拓客保障：广撒网、深挖坑。计划2：工业园企业及上下游企业的深度拓展利用政府关系直接介入企业园对企业主专项推介，同时摸清楚每个公司的上下游产业及合作单位。针对这些单位进行专项拓展如：中联重科重点供应商瑞力“A级供应商”威盛电子重点供货商“优泰集团”五强集团重点供货商“润普商贸有限公司”宣讲、拓展World union拓客保障：广撒网、深挖坑。计划3：岳麓大道、枫林路、桐梓坡路、银杉路两侧写字楼拉网式客户扫荡单张派发/总经理邮件/培训机构邀约介入/重点单位展点行销派单至写字楼大企业进行宣讲重点写字楼大厅进行巡展World union拓客保障：广撒网、深挖坑。计划4：岳麓大道、枫林路、桐梓坡路、银杉路两侧商务公寓作坊式单位拓展单张派发/陌拜/分片区集中拜访/关键人推介（房东）派单、至河西入住公寓进行膜拜及推介World union拓客保障：广撒网、深挖坑。计划5：圈层推介。商会/球会/物流答谢会/政府答谢会/企业年会等介入宣讲/提供场地/相关物料供应World un