房屋法律知识50条

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1、遇到合同法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问 房屋法律知识50条1、售楼广告上的内容，开发商应兑现吗？售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的一种宣传。如果广告上的宣传内容没有写入合同中，虽然将来这些宣传没有兑现，开发商一般也不会因此而承当责任。如果开发商在这些材料上写得非常明确具体，内容拟定，如“送多少钱的精装修”，“绿化面积达到多少平方米”等等，这些内容将对房屋价格以及购房人与否买房产生重大影响，虽然这些内容没有写入合同，开发商也要兑现。因此，某些重要的广告一定要保存好，如果将来发生纠纷，可以作为证据。参照法条：最高人民法院有关审理商品房买卖合同纠纷案件合用法律若干问题的解释第

2、三条2、房地产商承当虚假广告民事责任的必要条件有什么？（1）房地产商发布了虚假广告。购房者要可以证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为。这是房地产商承当责任的前提。（2）购房者是受到欺骗和误导。购房者由于依赖（虚假）广告，对该广告承诺的内容抱有盼望才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能觉得是受到了欺骗和误导。（3）购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害涉及财产的、金钱的、精神的。（4）损害和虚假广告之间有因果关系。也就是说，是虚假广告欺骗和误导了购房

3、者，给购房者的权益导致了损害，即虚假广告与损害之间有因果关系。参照法条：广告法第三十七条3、认购书一般涉及哪些内容？认购书的内容涉及：房号及户型。房屋的建筑面积。房屋的价款及计算方式。签订正式购房的日期。在一方不履行的解决问题。开发商的预售许可证号。当事人双方基本状况。参照法条:最高人民法院有关合用中华人民共和国担保法若干问题的解释、第一百一十五条合同法第一百一十五条4、什么是建筑面积？建筑面积涉及两个部分：一部分是套内建筑面积，一部分是分摊的公用建筑面积。它的计算公式是：建筑面积套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。参照法规：建筑面积计算规则5、什么是套内建筑面积？套内建筑面积涉及三个部分：套内

4、使用面积，套内墙体面积，阳台建筑面积。它的计算公式是：套内建筑面积套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。6、套内墙体面积涉及什么？套内墙体面积涉及两个部分：一部分是公用墙体面积，一部分是非公用墙体面积。公用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非公用墙体水平投影面积所有计入套内墙体面积。7、什么是分摊的公用建筑面积？公用建筑面积是指由整幢楼的产权人共同所有的整幢楼公用部分的建筑面积。分摊的公用建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承当责任。未经全体共有人或业主大会依法定程

5、序批准，任何人都不得侵占或变化全楼公用建筑空间原始设计的使用功能。分摊的公用建筑面积套内建筑面积公用建筑面积分摊系数8、公用建筑面积的分摊原则是什么？公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范畴服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房分摊的建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或变化原设计的使用功能。参照法规：商品

6、房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）9、哪些公用建筑面积可以分摊？整幢楼的如下公用面积可以分摊：大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道，变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接受机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其她功能上为该建筑服务的专用设备用房。套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（涉及山墙）墙体面积水平投影面积的一半。计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在2、20米以上（含2、20米，如下同）。参照法规：商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（

7、试行）。10、哪些公用建筑面积不能分摊？仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具有使用功能的独立使用空间。售房单位自营、自用的房屋。为多幢房屋服务的警卫室、管理（涉及物业管理）用房。参照法条：商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）第九条11、面积变了，购房者可以退房吗？经有关部门批准后来，商品房的面积可以变更，但要在10日内告知购房者。在接到告知的15日内，购房者可以作出退房的书面答复。在此期间内未作书面答复的，视为批准变更。开发商没有在规定的期限内告知，购房者有权退房。如果退房，开发商要承当违约责任。参照法条：商品房销售管理措施第二十四条12、面积

8、误差比的公式是什么？面积误差比产权登记面积合同商定面积合同商定面积100参照法规：商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则13、解决房屋面积纠纷的原则是什么？合同有商定的，按照商定解决；合同没有商定或者商定不明确的，按照如下原则解决：（1）面积误差比绝对值在以内（含），按照合同商定的价格据实结算，买受人祈求解除合同的，不予支持；（2）面积误差比绝对值超过，买受人祈求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人批准继续履行合同，房屋实际面积不小于合同商定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款由买受人按照商定的价格补足，面积误差比超过部分的房价款由出卖人承当，所有权归买受人；房屋实际面积

9、不不小于合同商定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。参照法条：最高人民法院有关审理商品房买卖合同纠纷案件合用法律若干问题的解释第十四条14、买房一般要交哪些税？（1）印花税。（2）契税。（3）证件印花税。参照法条：北京市人民政府有关修改的决定第一条、第二条15、买房一般要交哪些费？（1）房屋所有权登记费。（2）公共维修基金。(3)综合地价款。（4）证件工本费。16、买车库交契税吗？购房者随同一般住宅购买的车库，可以减半征收契税，按照1、5%的税率征税；购房者随同非一般住宅(如别墅)购买的车库，不合用减半征收契税的

10、政策，仍然要按照3%的税率征税。17、继承和接受遗赠而获得的房产要交契税吗？法定继承人继承房屋不征收契税，非法定继承人继承房屋，属于赠与行为，应征收契税。18、申请个人商业贷款的条件一般有哪些？（1）贷款对象为有完全民事行为能力的自然人。（2）具有城乡常住户口或有效居留身份，即规定借款人有合法的身份。（3）有稳定的职业和收入，信用良好，有归还贷款本息的能力。（4）对首付款的规定，银行间有些许差别。（5）有贷款人承认的资产作抵押或质押，或有符合规定条件、具有代偿能力的单位或个人作为归还贷款本息并承当连带责任的保证人。（6）具有购房合同或合同。（7）贷款人规定的其她条件。19、申请个人商业贷款一般

11、要交哪些费用？（1）律师审查费。（2）公证费。（3）产权登记费。（4）保险费。20、哪些财产可以抵押？（一）抵押人所有的房屋和其她地上定着物。（二）抵押人所有的机器、交通运送工具和其她财产。（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其她地上定着物。（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运送工具和其她财产。（五）依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其她建筑物，当事人办理了抵押物登记后来可以抵押。（六）借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。21、哪些财产不能抵押？不能抵押的财产：土地所有权；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管

12、的财产；以法定程序确觉得违法、违章的建筑物。22、哪些权利可以质押？（1）汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单；（2）依法可以转让的股份、股票；（3）依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权；23、什么是转按揭？“转按揭”是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行规定延长贷款期限，或将抵押给银行的个人住房发售或转让给第三人而申请个人住房款变更期限，变更借款人或变更抵押物的贷款。变更借款人的简称“转按”，延长原借款期限的称为“加按”，变更抵押物称为“换按”。24、什么样的房子要评估？商品房、二手房和担保中心觉得有必要进行评估的其她房屋。经济合用房不需要评估。25、什么是组

13、合贷款？组合贷款是住房资金管理中心运用政策性住房资金、银行运用商业信贷资金向同一借款人发放的购房贷款，是政策性和商业性贷款组合的总和，即在住房公积金额度之外的贷款需求，由银行资金解决。银行资金部分利率高于住房公积金贷款利率，组合贷款综合利率在住房公积金贷款利率与银行贷款利率两者之间。26、什么是个人住房贴息贷款？所谓个人住房贴息贷款，是住房资金管理中心、贷款担保中心与有关商业银行合伙，推出的个人住房担保贷款政策性贴息业务。购房人可在商业银行直接领取贷款，不必再到管理中心、银行跑两套手续，交两笔手续费。这样，贷款时间，特别是组合贷款的时间，也许由此前的几种月节省到只需几天。而商业贷款和公积金贷款

14、之间的利差，则由政府住房基金提供的利息返还给商业银行，最后的贴息实惠仍落在贷款人身上。27、申请个人住房贴息贷款的条件是什么？（1）申请人必须是住房公积金的缴存人，截至申请日为止，申请人持续缴存住房公积金6个月以上，或合计缴存12个月以上，目前为正常的缴存状态。（2）提供符合规定的担保方式。（3）夫妻双方只能申请一笔住房贷款贴息。（4）同步满足商业银行对个人住房贷款规定的其她条件。28、什么是住房补贴？住房补贴是单位停止实物分房后，国家为职工解决住房问题而予以的补贴资助，采用货币分派方式向职工发放的用于住房消费的专项资金。即将单位原用于建房、购房的资金转化为住房补贴，分次(如按月)或一次性地发

15、给职工，再由职工到住房市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题。住房补贴的具体数额各地政府根据本地经济合用住房平均价格、平均工资，以及职工应享有的住房面积等因素具体拟定。29、住房补贴随人走吗？职工在我市范畴内因多种因素变动工作单位且调入单位已建立住房补贴账户时，应将其原住房补贴账户内的余额转入新调入单位住房补贴账户。单位因职工停薪、离职、调动工作等多种因素中断为其交存住房补贴，在未复薪、未找到新的工作单位或由于新的工作单位未建立住房补贴时，职工住房补贴资金结余本息应临时封存在原单位住房补贴账户下。住房补贴资金封存期间仍按规定计息。此外，单位和职工持有效证件可以查询本单位或个人住房补贴账户

16、有关信息。30、什么是一表？一表是指：建设工程竣工验收备案表。31、什么是两书？两书是指：住宅质量保证书和住宅使用阐明书。32、收房时还查看哪些文献？商品房面积实测技术报告书、物业管理公约。33、室内环境检测报告一般由开发商提供吗？7月1日后来动工的项目，开发商必须提供室内环境检测报告。7月1日此前动工的项目，如果在合同中商定了以室内环境检测合格为交付条件的，开发商也要提供室内环境检测报告。34、开发商什么时候算交房？当商品房已经竣工，并且达到交付使用条件后来，开发商会书面告知购房者办理交接手续。在进行交接的时候，开发商要提供一表两书、商品房面积实测技术报告书、室内环境检测报告和物业管理公约。

17、当购房者觉得房屋符合商定，并且在房屋验收交接单上签字后来，开发商就完毕了房屋的交付。如果开发商提供的文献不全，购房者有权回绝接受房屋，由此产生的延期交房的责任由开发商来承当。35、何种质量问题可以退房？经有关机构检测后，的确发生房屋主体构造质量不合格或者房屋质量严重影响房屋正常使用的状况，购房者可以规定退房，同步可以规定开发商承当违约责任。36、房屋损毁、灭失谁来赔？在房子交付使用此前，毁损和灭失的风险由开发商承当。在房子交付使用后来，毁损和灭失的风险由购房者承当。购房者签了房屋验收交接单后来，房屋就算是交付使用了；购房者没有合法理由不接受房子的，视为开发商已经交付。37、“不交费就不给钥匙”

18、合法吗？有些购房者在收房时会遇到这种状况，开发商规定购房者在领钥匙之前还要交某些杂七杂八的费用，否则就不给办理入住手续。购房者要清晰，有些费用不是由开发商来收取的。契税：契税是在办理房屋交易时由购房者向税务机关缴纳的。如果购房者没有委托开发商代办，开发商就不能代为收取。公共维修基金：此项基金只能用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，一般由开发商代收，但是开发商把交纳公共维修基金作为交付房屋的条件是没有法律根据的。面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，费用应由开发商交纳。38、办理了入住手续，房子就是你的了吗？不是。只有

19、通过登记后来，获得了个人的房屋所有权证的房子才真正属于自己，并且这种权利受到法律的保护。39、“乡产权房”能买吗？农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，开发商如果没有对土地的性质进行转换,不能用于房地产的开发建设。乡一级政府无权颁发房屋产权证。购房人一旦购买了这种房屋，不仅无法获得国家发放的房地产权属证明，不能买卖，并且购房人的合法权益也无法获得相应的保障。40、一般什么时间办房产证？购房者可以委托开发商办理房产证，也可以自己办理。如果购买的是现房，购房者应当在签订合同之日起90日内办理房产证。如果购买的是期房，购房者应当在房屋交付使用之日起90日内办理房产证。41、没

20、有房产证的房子能抵押、买卖吗？房产证是房屋所有权的唯一证明，没有房产证的房子不能买卖、置换、赠与、继承、转让。如果从事了上述的行为，也是不受法律保护的。以没有房产证的房子作抵押一般是无效的，但是如果双方因此诉至法院，在一审法庭辩论结束此前可以提供房产证或者补办登记手续的，抵押还是有效的。42、什么人可以申请购买经济合用住房？购买经济合用住房的申请人必须同步具有下列条件：（一）在我市五城区工作生活；（二）在我市五城区落户时间满3年；（三）年收入低于4万元（含4万元）；（四）属无房户或者人均住房建筑面积低于12平方米（含12平方米）的住房困难户。申请人未婚的，还必须年满40周岁。申请人已婚的，其配

21、偶的年收入、住房建筑面积必须与申请人合并计算。申请人与家庭直系亲属（指配偶、父母、子女，下同）在同一户口本的，该直系亲属的年收入、住房建筑面积应与申请人合并计算。申请人虽无住房，但与申请人在同一户口本的家庭直系亲属之一有住房的，该申请人不属无房户。申请人结婚满三年，申请人与其配偶均无住房，且申请人与父母或者子女在同一户口本时间至申请日时已持续满三年的，该申请人可视为无房户，其父母或者子女的年收入、住房建筑面积不合并计算。申请人与家庭直系亲属在申请之日前3年内户口分户或者迁出的，该直系亲属的年收入、住房建筑面积仍应与申请人合并计算。对照：福州市经济合用住房销售管理若干规定（试行）43、预购经济合

22、用住房，竣工前可以转让吗？福州市不可以。44、原价发售经济合用住房，还以再买吗？不可。45、哪些公房不能上市交易？（1）以低于城乡住房制度改革政策规定的价格购买并且没有按照规定补足房屋价款的公房。（2）已经被列入拆迁公示范畴内的公房。（3）所有权共有的房屋，其她共有人不批准发售的公房。（4）有所有权纠纷的公房。（5）已经抵押并且未经抵押权人书面批准转让的公房。（6）上市发售后会形成新的住房困难的公房。（7）擅自变化房屋使用性质的公房。（8）被依法查封或者被依法以其她形式限制房屋权属转让的公房。46、已购公房上市价格由谁定？已购公有住房进入市场的买卖成交价格由买卖双方当事人协商拟定。办理房屋转让

23、和变更登记手续时，房屋所在地的房地产交易管理部门应当对买卖双方当事人申报的买卖成交价格进行核算。申报的买卖成交价格明显低于届时正常市场价格水平的，区、县房屋土地管理局应当进行现场勘察和评估，并按照评估的价格计算应当缴纳的税费。买卖双方当事人对评估价格有异议的，可以自接到评估价格告知书之日起15日内向房屋土地管理局申请复核，房屋土地管理局应当自接到复核申请之日起10日内作出复核决定。47、没有房屋租赁许可证也许会产生什么后果？何处办理房屋租赁许可证？如果没有房屋租赁许可证，租赁合同仍然有效。但是在房屋租赁中，如下两类承租人如果没有房屋租赁许可证就不能办理有关手续。一是对于租用房屋从事生产经营活动

24、的承租人来说，房屋租赁许可证可以作为经营场合合法的凭证。二是对于租房用于居住的承租人来说，房屋租赁许可证是向公安机关办理户口登记的凭证之一。如果要办理房屋租赁许可证，您应当到本地政府房地产管理部门办理。如果是县政府所在地以外的建制县，就要在市、县政府房地产管理部门委托的机构办理。参照法条：建设部都市房屋租赁管理措施第十六条、第十七条。48、夫妻一方可以做主出租共有房屋吗？如果承租人在房产证上看到有其她人的名字，就表白该房屋是共有房屋，这个时候一定要看到所有共有人的书面批准才可以租房，由于房屋是夫妻共有的，如果妻子不批准出租，承租人就不能租住该房屋了。49、被抵押的房屋可以出租吗？如果房东得到了

25、抵押权人的批准，就可以出租，如果没有通过抵押权人批准该房屋就不能出租。因此，承租人一定要仔细检查房产证，理解房屋的产权状况，如果看到房产证上阐明该房屋已被抵押的，承租人就必须在看到抵押权人的书面批准后才可以租房。50、哪些房屋不能出租？没有房产证的房屋是不能出租的，产权证是房屋的权属证件，没有产权证就无法证明房屋的法律关系，从而就没有房屋租赁的法律基本；共有的房屋未经全体共有人书面批准的，以及产权不清，权属有争议的，属于违法建筑的房屋也不能出租；此外，如果该房屋不符合安全原则，不符合公安、环保、卫生等主管部门的有关规定，或已经设立抵押房屋所有权的房屋未经抵押权人批准的，属于法律法规严禁出租的房

26、屋，那么就不能出租。如果经司法机关和行政机关裁定、决定查封的房屋或者以其她形式限制房产权利的，同样不能出租。 房屋拆迁后，本来的租赁合同尚有效吗 有关消化吸取和技术开发重点项目实行合同管理 在哪些情形下合用指定代理 如何解除合同 二手买卖留意四种纠纷 合同履行遵循的一般准则 解除劳动合同与否要付“违约金” 合同无效或者被撤销的法律后果 从本案看抵押权的实现 有关印发广东省高档人民法院有关审理商品房 单方解除劳动合同如何补偿 定金与有关问题研究 租赁合同登记的好处 北京市人民政府办公厅转发市工商局有关加强北 有关契约及继承问题解释的复函 委托代理关系因哪些因素而终结 无效合同确认书 合同履行中的

27、不安抗辩权和后履行抗辩权 解除租房合同合同书 买卖合同货品的交付地点 仓储保管合同实行细则 有关实行陕西省技术合同登记管理措施的几 先合同义务的两个问题 后合同义务不履行损失扩大共担责任 什么是合同中的代理 如何理解合同法有关买卖合同履行地的规定 合同的形式 有关合同当事人仅给付了定金应当 房地产抵押权若干问题探讨 复代理具有什么特性 有关贯彻实行中华人民共和国劳动合同法有关问 行使代位权必须符合的条件 违背先合同义务致对方产生损害事实之信赖利益 效力待定合同制度的反思 本案被告不合用后履行抗辩权 有关如何拟定加工承揽合同履行地 浅论国内合同法的“先履行抗辩权”制 上海市房屋土地资源管理局 商

28、定不明的合同如何履行 “后合同义务”不容忽视 简论债权人代位权客体的立法完善 合同法中有关合同转让的法律法规最新 合同终结还是合同解除 如何拟定合同的支付时间 山东省经济合同管理条例 中国农业银行有关印发中国农业银行担保借款 抵押权的实现 如何认定农村房屋买卖合同的效力 消除股权质押的“后顾之忧” 北京市技术合同认定登记管理措施 劳动合同无效的法律责任 出境后与否可以继续承租原公有住房 先合同义务及违背先合同义务之责任形态研究 最高人民法院印发有关合用涉外经济合同法 以合同履行地拟定管辖法院应具有的条件 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合商定条件的，需要承当什么 论抗辩权在双务合同

29、履行中的合用 二手车辆买卖合同 双务合同先履行抗辩权制度 房屋租赁期间承租人死亡的，合同尚有效吗 合同担保的方式解读 最高人民法院经济审判庭有关建筑工程承包合同 房屋租赁合同的终结条件是什么 买卖合同质量纠纷中举证责任的承当 装修合同注意事项 进行代位权诉讼的若干问题 如何拟定合同履行地 合同义务面面观 先合同义务概念 集体合同规定 债权人代位权的几种问题 公司在试用期解雇员工有法律风险 无民事行为能力人民事活动的代理与限制行为能力人民事活动代理有何特殊的地 司法实践中的后履行抗辩权 国家工商行政管理局有关确认和解决无效经济合 同步履行抗辩权的概念和性质 被代理人的追认权有什么特性 有关加强部

30、直属航务系统有偿合同科研项目管理 销售方不开发票购货方不能拒付货款同步 逾期付款的时间应当从什么时候算 解除劳动合同的经济补偿金 技术引进合同审批措施 浅析合同解除及有关问题 合同履行地点不明确 承租房屋时应谨防租房陷阱 房客被判违商定金被房东没收 当事人双方都违背合同的，如何承当民事责任 借款合同展期担保人责任也许免除 履行风险避免的合同法律对策 有关拆迁设有抵押权房屋的法律问题 物业服务合同的特点 有关如何拟定合同签订地问题的批 债务人提前履行合同的法律后果 混合担保中保证人能否免责的一种特殊情形 效率违约的价值评析对国内合同法第110条的 什么是限制民事行为能力人 合法行使后履行抗辩权 出租人把出租房抵押出去，原租房合同有效吗 合同履行的原则（三） 公司间借款合同法律效力