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1、上海新黄浦置业股份有限公司 221C项目地块分析豫园221C号项目地块投资分析报告上海新黄浦置业股份有限公司发展计划部2006年9月9日一、 项目简介（一）项目背景221C地块与222C号地块东西向毗邻，位于河南路以东，紫华路以南，侯家路以西，方浜以北.因我司最初意向洽谈的是222C号地块，在我司同黄浦区政府就关于如何更有效地解决222C号地块动迁问题时，我司了解到，区政府计划借助河南路拓宽的市政动迁，将221C地块作为政府土地储备一并动迁。区政府建议，由我司出资借助河南路拓宽的市政动迁名义，对221C号地块的动迁进行出资。动迁完成后，区政府将以“定向”挂牌的方式将221C号地块出让给我司。土
2、地出让金为该地块的动迁成本。动迁工作由黄浦区旧城改造总指挥部下属动迁公司统一执行。（二）主要经济技术指标221C地块地块坐落河南路以东，紫华路以南，侯家路以西，方浜以北土地用途商业、办公土地面积12780平方米容积率2.5总建筑面积31950平方米建筑密度50%土地总成本土地总成本=动迁成本=61555万元楼板价19266元/平方米（三）地块动迁概况目前该地块中动迁房屋主要为2级旧里，动迁总人口数为1812人，动迁总建筑面积为17382.12平方米，如下表所示：221C户数 （户）总建筑面积 （平方米）平均建筑面积（平方米）总人口数（人）户均人口（人/户）居民60413089.121.67 1
3、8123.00 个体工商5075015单位92693.02299.22 宗教1850850合计66417382.12数据来源：欣龙公司提供二、土地成本（动迁成本）情况参考相邻地块动迁费用标准，我部测算该项目地块动迁总成本为61555万元（详见黄浦区豫园项目地块动迁方案设想），并将其为基准动迁成本，在此基础上再分别上浮10%和20%后，则土地成本（包含动迁成本）测算如下：221C土地成本预测基准动迁费100%基准动迁费110%基准动迁费120%动迁成本(万元）61555 67711 81253 楼板价（元）19266 21193 25431 三、项目运作方案（一）项目运作的基本思路：与政府合作，
4、借助河南路拓宽的市政动迁，一次性完成221C号地块动迁工作。根据项目运作风险的大小，共有三种选择方案，从方案一至方案三，风险逐渐增大。（二）项目运作的基本流程与政府合作完成地块动迁动迁面积：18939平方米动迁成本：61555万元 动迁周期：6个月贷款额：3.7亿财务费用：1108万选择一项目动迁地块“定向“挂牌土地公开招、拍、挂开发面积：31950米2 开发周期：12个月建造成本：2.6亿贷款额：5.2亿万财务费用：3156万我司项目公司取得土地使用权根据我司与政府的合作协议获得固定回报选择三选择二项目结束项目开发项目公司股权溢价转让销售周期：6个月销售额：15.3亿元 净利润：2.63亿元
5、贷款额：4.5亿万财务费用：1350万项目销售（招商）项目结束项目结束四、开发成本测算单位建筑面积投资成本：单位：元/平方米序号项类开发成本预测备注基准动迁费100%基准动迁费110%基准动迁费120%1楼板价19266 21193 25431 楼板价2大配套320 320 320 3小配套300 300 300 4建安成本4000 4000 4000 5室外总体工程200 200 200 6人防工程60 60 60 7维修基金50 50 50 8工程管理费146 146 146 2-7项合的3%9财务费用1753 1891 2197 10营销费用956 956 956 平均售价的2%11其它
6、费用467 475 494 2-10项合的6%12合计27518 29592 34154 备注：l 建安成本高的原因：中式仿古建筑和地下商场、车库的建造都会提高该项成本。l 财务费用计算公式：（2+3+4+5+6+7+8） 贷款比重60%贷款年限2年年利率6%五、销售均价预测该项目地块占地面积为12780平方米，根据规划容积率为2.5，建筑密度为50%，则建筑物层数应为5层。由于地下一层的商铺的售价远远高于地上第5层商铺的售价建议，方案设计为地上4层，地下2层。地下第1层为商铺，地下第2层为地下车库（地下车库不计入容积率）。若规划许可，建议将建筑密度调整为60%以上，此有助于提高地上一层的建筑
7、面积。做方案时，尽可能减小地上第4层，加大地下1层的建筑面积。目前，豫园地区旧校场路一层小商铺的租金一般在每年1-1.2万元/年/平方米，如果按照租金年投资回报率10%计算，则相应的售价至少应在10-12万/平方米之间。销售均价预测如下：单位：万/平方米楼层销售单价 （万/平方米）可售面积 （平方米）地上1层96390地上2层5.46390地上3层36390地上4层26390地下1层4.56390销售均价4.7831950备注：销售均价的计算方法为加权平均法。六、项目投资销售额和利润预测1、 单位平方米销售利润预测： 单位：元/平方米221C销售预测基准动迁费100%基准动迁费110%基准动迁
8、费120%销售均价478004780047800成本价27518 29592 34154 毛利润20282 18208 13646 营业税2660 2660 2660 土地增值税5286 4664 3296 所得税4071 3592 2538 净利润8265 7292 5152 2、 项目总体销售利润预测： 单位：万元221C销售预测基准动迁费100%基准动迁费110%基准动迁费120%销售面积319503195031950销售总额152721 152721 152721 成本总额87921 94546 109122 毛利润总额64800 58175 43599 营业税总额8499 8499
9、8499 土地增值税16890 14903 10530 所得税总额13006 11475 8108 净利润总额26405 23298 16462 备注：该项目中所建造的地下车库面积为6390平方米，可设约127个车位。根据目前豫园地区车位需求十分紧张，一般每小时停车费在8-10元钱。若按8元/小时，每天营业8小时（早上10点-下午6点），出租率为90%测算，则每年约有236万元的租金收入。若将车位出售，以每个车位15万元测算，则可实现销售收入1905万元。此项收入，未计入项目利润测算。七、项目年投资收益率该项目动迁周期为6个月，达到预售标准为12个月，销售周期为6个月。221C基准动迁费100
10、%基准动迁费110%基准动迁费120%投资总额年投资回报率12.01%9.86%6.03%自有资金年投资回报率24.03%19.71%12.07%备注：自有资金=投资总额的40%八、项目投资风险分析及对策（一） 财务风险该项目的投资总体量约8.8亿元，融资需求按60%计算，则约5.3亿元。目前，国家对房地产的宏观仍在继续，银行融资的难度在逐渐增加。若我司拟投资该项目，则融资工作需要提前做好安排和计划。（二） 动迁风险该项目存在较大规模的动迁，若是商业项目动迁，则动迁工作的难点将集中在动迁成本和动迁周期的控制。该项目具有一个较好的条件是，可借助市政动迁来完成该项目地块的动迁工作，此无疑对节约成本
11、和缩短周期都将带来明显的效果。（三） 经营风险商业地产的难点并不在于造楼，而在于经营。我公司缺乏对大型高档商业物业的策划和招商经验。此项风险可通过，委托国际知名策划代理机构进行整体策划和招商，同时从外部招聘专业人士作为人才的补充。（四） 市场风险从2005年5月，中央政府加大对房地产宏观调控，房地产的投资性需求下降较大，此可能导致销售价格下降或销售周期的延长。据我部了解的情况，自宏观调控以来，豫园地区的租金水平始终处于稳中有升的趋势，并且常常存在“一铺难求”的现象。商业地产销售定价的主要依据是租金收入，因此，我部认为，该项目的销售和招商工作受宏观调控的影响较小。九、总结该项目地块总体投资约8.8亿元，属于上海中等投资体量的商业地产项目，其地处河南路与方浜路的街角地，位于豫园商圈，百米内就是规划中的7号线地铁口，交通方便，人流穿梭，周边商业环境成熟。由于该项目地块的动迁风险可以得到较为有控制，因此其较222C地块的整体投资风险要小。鉴于上海中心城区商业地产项目的稀缺性，以及远高于科技京城的投资回报率和增值潜力，建议公司在该项目开发完成后可以租赁为主，通过销售科技京城的房产实现投资资金回笼，以实现公司存量资产的优化。在公司整体发展战略许可的前提下，建议公司成立专项项目组，对该项目进行更为全面的可行性论证，并实质性推动该项目的进程。7
豫园221C项目地块投资分析报告060910
