房地产开发与经营管理练习题参考答案1--8套

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1、绥化嘉诚房地产经纪有限公司 练习题一（一）单项选择1C 提示：不可移动性就是位置的固定性，所以房地产市场具有区域性。2C 3B 提示：房地产专业性强，需要的专业机构多，包括建筑师、工程师、会计师、造价工程师、估价师、物业代理和律师等等。4A 5C 6A 7B 8D 9B 提示：房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场（一手房市场）和二级房屋市场（二手房市场）。10A 提示：中国目前空置量的统计是不完整的，中国的空置

2、量是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。11D 12A 提示：房地产的交易方式主要包括房地产买卖、房地产抵押以及房屋租赁。此题是1999年考题13B 14C 提示：房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场（一手房市场）和二级房屋市场（二手房市场）。此题是200

3、1年考题。15D 提示：房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多；同时，我国房地产市场起步晚，相关法律法规也有待进一步完善。16A 提示：我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。国家控制了土地所有权，垄断了土地出让市场。这是区别于土地私有制国家房地产市场的重要特性。17A18B 提示：房地产波动的重要原因是供求的不平衡，非理性预期、容积率和生产的时间落差都会造成房地产市场短期的供求失衡，而价格机制是促使房地产市场平衡的重要因素。（二）多项选择1ABD 2BC 提示：社会环境，是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、

4、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等等。3BC 4ABD5ABD 提示：狭义理解房地产市场，它是交易场所，但广义理解房地产市场，它还应该包括相关的交易活动。6BD 7ABC 提示：市场经济条件下，政府主要负责宏观管理，而市场的微观运作由企业完成。8ACD 9ACD 提示：低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场的细分方法，是根据建造标准和价格水平来分的。10BC 提示：空置率是供给指标，销售量是交易指标。11ABD 提示：房地产价值量大，用途难以改变且开发周期较长，因此房地产供给是滞后的。12AB 提示：未来预期收入的增加会增加对房地产的投资；收入水平的提高有利于提

5、高居民的购买力；边际税率的降低，减少了纳税节约额，增加了房地产所有权成本，抑制房地产需求；土地供给量的减少，提高了土地价格，抑制了土地需求，从而影响房地产的供给减少，房地产价格提高，房地产需求降低。房地产市场价格机制能够有效显示房地产市场需求变化。13ABCD 提示：房地产具有适应性，用途可以发生变化，改变原有物业的使用方式可以影响房地产供给；由于房地产价值量大，需要金融机构的支持，金融政策的变化对房地产供给的变化影响极大。例如，央行“121号文件”的出台对房地产商的影响。14AD 15ABD 提示：空间市场上的需求者是需求使用房地产空间的家庭和企业，供给则来源于房地产资产市场，即目前所存在的

6、房地产资产的数量。16AB 提示：空间市场的供给又是由资产市场决定的；房地产资产的收益率影响资产市场的需求。17ABCD 提示：房地产市场的发展呈现出一种自我修正的周期性，且不同周期之间的时间差异和投资回报差异也很小。18AC 19ABC 提示：政府通过宏观调控，可以抑制泡沫的产生。20ABCD （三）判断题1对 提示：与一般的市场相同，房地产市场也是由参与房地产交换的当事者、房地产商品、房地产交易需求、交易组织机构等要素构成。2错 提示：金融资本供给方的政策会影响房地产投资，房地产投资的变化会直接影响到房地产价格的变化。3错 提示：在我国，政府垄断了国有土地使用权一级市场，政府的土地供应政策

7、对房地产市场影响极大。 4错 提示：开发商也可以由自己负责规划设计到房屋租售乃至物业管理的各项工作。这主要取决于开发商的自己的特点、实力以及经验。5错 提示：消费者与买家概念不同，买家分为两种，一种是自用型购买者，另一种是投资型购买者。消费者属于自用型购买者，购买能力是他们的主要约束条件。对于投资型购买者来说，其拥有物业后所能获取的预期收益的大小，往往决定了其愿意支付的价格水平。6错 提示：房地产市场区别于其他类型的市场，它具有自身的特点。房地产市场的参与者少，信息多为不公开，区域性强，替代性差，房地产投资决策受价格以外因素影响较大，并且政府垄断土地的一级市场。这些特点决定了房地产市场的竞争是

8、不充分的，严格意义上，它不能称为完全竞争市场。7对 提示：由于房地产市场通常需要一年以上的时间才能完成供需平衡的调节过程，而新的平衡达到了甚至还没有达到，可能马上又会出现新的不平衡。8错 提示：同上9对 提示：当房地产价格大于重置成本时，会刺激房地产投资的增加，当房地产价格小于重置成本时，会抑制房地产投资；当新增量大于折旧量，供给大于需求，价格下降，新增量会减少，当折旧量大于新增量，供给小于需求，价格会上升，新增量会增加。在以上状态下，房地产市场都处于非均衡状态。10对11错 12错 提示：房地产虽然是实物资产，但是与虚拟经济膨胀的原因相同，房地产泡沫的产生同样是由于出于投机目的的虚假需求的膨

9、胀，所不同的是，由于房地产价值量大，这种投机需求的实现必须借助金融系统的支持。练习题二（一）单项选择1C 2C 3B 4D 5C 6D 7A 提示：2002年7月1日起，国土资源部实施招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定中规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌的方式出让，特殊情况下才允许协议出让。8A 9C 提示：经济适用房和廉租房与普通商品房不同，具有很强的政策性，一般采取行政划拨的手段。10B 11A 12C 13B 14A 15A 16B 17C 18D19C 提示：此题是1999年考题。对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目或物业，开发商经常委托联合代

10、理，即由两家或两家以上的物业代理公司承担项目的物业代理工作。20A （二）多项选择1ABCD 2CD 3BCD 4ABCD 提示：协议出让土地是有偿使用土地的一种方式，但是这种方式的市场化程度比较低。5ABCD 6ACD 提示：建设工程施工许可证不在规划设计审批阶段完成，它是在项目招投标后，施工前，向建设部门申请开工时需要取得的许可证。7ABD 8AC 9ABCD 10ABC 11ABC12ABD 13ACD 14BCD 15ACD （三）判断题1错 由承包商按国家工程竣工验收有关规定，向开发商提供完整竣工资料及竣工验收报告，并提出验收申请。之后，开发商负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予

11、认可或提出修改意见。承包商按要求修改，并承担由自身原因造成修改的费用。2对3对 4错 提示：公开招标通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发建设；邀请招标一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目，或者是公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目，以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程。5错 提示：采用邀请招标的方式，由于被邀请参加竞争的投标人有限。房地产开发商会节约招标费用。6错 提示：考察代理公司的业绩应该主要看代理的成功率，数量是可以积累的，因此不能反映代理公司的销售能力。而成功率反映了代理的质量

12、，成功率越高，证明这个公司销售能力越强。除此之外，代理每个项目的平均销售周期，也是重要的衡量标准。7错 提示：价值定价法指确定的价格对于消费者来说，代表着“较低的价格，相同的质量”，即“物美价廉”。它并不依赖于成本。8错 提示：目标定价法属于成本导向定价；领导定价法属于竞争导向定价的方法。9错 提示：房地产能否销售的最主要因素是房地产本身的质量和功能，房地产广告和宣传起到促进作用。10对 提示：价格是由市场决定的，市场在变，价格也在变，因此营销者对市场要有深刻认识和理解。只有把握了市场，才能把握对房地产市场的需求，才能理解价格的作用。练习题三（一）单项选择1B 2A 3A 4B 提示：问卷对问

13、题的设计灵活多变，因此，它可以作为基本的调查手段。5D 6C 7C 8A 9B 10B 11D 提示：产品专业化，一旦有新的更替品出现，那么企业将面临经营滑坡的危险。12B 提示：采用大量定制的模式，由于成本的增加，一般要求消费者愿意支付较高的价格。13A 14B 15B （二）多项选择1ACD 2ABC 3ABCD 4AB 5AC 提示：弥隙市场只能吸引一个或少数几个竞争者，在这个市场中，营销人员对顾客的需求了解得非常透彻，以至于消费者情愿支付较高的价格。一些优秀的房地产企业已经越来越多的将市场营销的重点置于弥隙市场。6CD 7AB提示：房地产市场分析首先要就影响房地产市场的宏观因素进行分析

14、，宏观把握不好，微观就无从谈起。为政府宏观管理进行的市场分析，其市场区域就可以用行政区划的界限等等。市场分析目的与市场区域的确定密切相关。 8BCD 9ACD 10ABCD （三）判断题1错 提示：房地产调查计划中，主要资料来源于一手资料和二手资料。二手资料是为其他目的收集的资料；一手资料指为了当前特定目的而收集的原始信息。二手资料是调查的起点，其优点是成本低，并且可以立即使用。2错 提示：市场预测量应该保持在市场最低量和市场潜量之间。3对 提示：由于市场广阔，在通常情况下，任何企业都无法为该市场内所有消费者提供最佳的服务。分布广泛的众多消费者的要求差异也很大，因此市场细分是进行市场营销的有效

15、方法。4错 提示：写字楼项目首先要考虑所在地段通达程度，拟建地点的周边环境及周围商业设施。5错 提示：市场定位的核心是产品的差异化，从而在目标顾客心中确定与众不同的有价值的地位。6错 提示：产品相互替代，给消费者了两种选择，当一种产品价格上升时，消费者会消费另一种产品，因而增加替代品的需求。7错 提示：各个企业对短期利润或长期利润的侧重不同，并且有的企业追求的是“满意”的利润而不是“最大”的利润，只要达到既定的利润目标就满足了。即使其他策略能赢得更多的利润，他们也不予以考虑。8错 提示：多样化购买行为可采用销售促进和占据货架位置等办法更有效果。9对 练习题四（一）单项选择1C 2A 3B 4A

16、 5A 6C 7C 8A 9B 10C （二）多项选择1AD2AC 提示：在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资作为上一期期末，即第零期期末发生的。如果现金流出或现金流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生。3ACD 4CD 5AD 6AB 7AD 8ACD 9ABD 10AB （三）判断题1对2错 提示：现金流出和现金流入的差值表示净现金流量。3错 提示：资金具有时间价值，因此，不同时点的等额货币是不相同的。4对5错 提示：利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。6对7错 提示：由于存在资金的时间

17、价值，可以通过一系列的换算，将不同时点的价值换算到同一时点，从而使不同时点的现金流量可以直接比较。8错 提示：技术的发展和资本有机构成的提高，导致平均利润率下降。9错 提示：利润率决定利率。10对（四）计算题325.8万元 提示：由题可知：月利率：2005年1月1日房地产的市场价值：第一次抵押贷款月还款额：2005年1月1日未偿还第一抵押贷款价值：2005年1月1日家庭拥有的住房权益：家庭申请二次贷款时，最多能够得到多少抵押贷款：结论：该家庭申请第二次贷款时，最多能得到约25.8万元贷款。练习题五（一）单项选择1D 提示：发行股票进行融资，属于权益融资的一种。抵押贷款支持证券融资属于债务融资的

18、一种。2D 提示：由于房地产权益投资风险很高，商业银行和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益投资。3B 4D 5c 6B 7C 8A 9C10B 提示：15%/20%=75%11A （二）多项选择1BD 提示：房地产企业上市融资和权益型REIT属于权益融资。2BD 3CD 4ABC 5BCD 6ACD 7A BC （三）判断题1对 2错 提示：房地产具有价值量大的特点，房地产开发过程需要大量的资金支持，因此，房地产业是一个资金密集型的行业。3错 提示：债务融资的资金融出方不承担项目的投资风险，不获得风险溢价，因此，只能获得贷款利息和一定的有关费用。4对 提示：央行的“121号文

19、件”规定。5错 提示：商品房的预售收入是房地产开发商资金的重要来源，开发项目的预售情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。6错 提示：商用房地产抵押贷款，仅对已经通过竣工验收的项目发放。7对 8对 9错 提示：实际上，土地储备机构仅仅是政府的代理机构，并不拥有实质意义上的土地使用权，更不用说土地所有权了。10错 练习题六（一）单项选择1D 2B 3D提示：物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。4D 5C 提示：业主大会做出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。（二）多项选择1ACD2ABD

20、 提示：CE属于针对性的专项服务。3BCD4ABCD 提示：E是业主应履行的义务。5ABDE 提示：按照国家有关规定交纳专项维修资金，属于业主应履行的义务；但是监督专项维修资金的使用情况是业主的权利。6ACE 7ABDE 8ABCD 9ABCE 10BC 11ABCE 12ABCDE 13ACDE 提示：有顶盖不封闭的永久性架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。房屋之间无上盖的架空通廊不计入房屋面积。14ABD 提示：与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝不计入房屋面积；与室内相通的房屋伸缩缝计入建筑面积。房屋之间无上盖的架空通廊不计入房屋面积；有顶盖不封闭的永久性架空通廊，按外围水平投影面积的一

21、半计算。15BDE 提示：套内房屋的建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积之和。套内楼梯面积按照自然层数的面积总和计入套内房屋使用面积。16ABC（三）改错题1错 提示：物业管理社会化有两个基本含义，一是业主从社会上选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。2错 提示：物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工则是实现物业管理社会化的必要条件。 3对4错5错 提示：在计算成套房屋使用面积时，套内楼梯按自然层数的面积总和计入套内房屋使用面积，内墙面装饰厚度也要计入套内房屋使用面积。练习题7（一）单项

22、选择1C 2B 3A 4C 5D 6A 7A 8A 9A 10B 11B（二）多项选择1AB 2ABC 3BC 4ABD 5BCD 6AC 7AD 8AD 9AD10BD 11ABC （三）判断题1错 提示：财务中成本的概念是实际发生费用的记录，各种影响因素是确定的；投资分析的成本是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素是不确定的。其次，投资分析中成本的概念比财务中成本的概念意义更加广泛，它还包括机会成本、沉没成本、不可预见费用等等。2对 3错 提示：房地产的投资回收是指投资者对其所投入资本的回收。4错 提示：内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，如果贷款利率高于内

23、部收益率，项目投资就会面临亏损。因此，所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。5对 （四）计算题1提示：年份0123456现金流入300300350400400600现金流出1200净现金流量-1200300300350400400600NPV1i1=20%净现值-1200250208202193161201累计值-1200-950-742539-346-18515NPV2i2=21%净现值-1200248205198187154191累计值-1200-952-747-550-363-208-18NPVic=10%净现值-1200273248263273248339累计值-1200-927

24、-679-416-143105444根据上表的计算，可得：当i1=20%时，NPV1=15当i2=21%时，NPV2=-18由此可知，2提示：3提示：4提示：将以上数据带入算式，该项目净现值计算结果表示如下：项目净现值计算分析表（单位：万元）年份甲方案乙方案净收入贴现系数净现值净收入贴现系数净现值1-25000.9091-2272.75-20000.9091-1818.202-28000.8264-2313.92-16000.8264-1322.24312500.7513939.127580.7513569.49412500.6830853.757580.6830517.71512500.62

25、09776.127580.6209470.64612500.5645705.637580.5645427.89712500.5132641.507580.5132389.00812500.4665583.137580.4665353.61912500.4241530.127580.4241321.47NPV=442.7NPV=-90.63由表计算结果可知：NPV甲= 442.7 0，甲方案可满足基准贴现率的基本要求，尚有盈余。NPV乙=-90.630，乙方案不能按的贴现率获利。该项目应当按甲方案实施投资。5设某房地产综合开发项目投资总额为4059.6万元，销售收入为4550万元，销售成本为51

26、2万元，销售税金为275万元，归还贷款1980万元，公司应缴纳的所得税为销售利润的15%，试计算该项目的税前与税后投资收益率？ 提示：税前收益额=4550-512-275-1980=1783万元税后收益额=1783（1-0.15）=1515.55万元投资额=4059.6万元所以该项目的税前和税后投资收益率指标分别为：税前投资收益率=税后投资收益率=6提示：项目总开发价值：a总建筑面积=30005.5=16500（平方米）b总销售收入=1650090%5000=7515（万元）c销售税金=75155.48%=411.82（万元）d项目总开发价值=7515-411.82=7103.18（万元）B项

27、目总开发成本：a土地费用=1000+10001.5%=1015（万元）b开发成本=165002000=3300（万元）c财务费用=1015（1+10%）1.5-1+3300(1+10%)-1 =486（万元）d市场推广及销售代理费用=33003.5%+75152.5%=304.38（万元）e项目总开发成本=1015+3300+486+304.38=5105.38（万元）C开发商成本利润率=7提示：年份012345678910净现金流量-120-180-300601201201201201201201100略求净现值结论：因为NPV为14.21万元，大于零，所以该项目可行。练习题8（一）单项选择

28、1C 2B 3C 4B 5A 6B 7D 8C 9A 10B 11D 12A 13C 14B 15A （二）多项选择1AD 2ACD 3AB 4ACD 5AD 6BCD 7ABC 8CD 9ACD10AD 11ABC 12BD 13AB 14ABC 15ABCD （三）判断题1错 提示：由于建安工程费用的估算时间与承包商的报价时间不一致，这期间可能会出现建筑材料或劳动力价格上涨因素，使估计的建安工程费用与签订承包合同时的标价不等。2对3错 4错 提示：最低租售价格与预测价格之间差距越小，证明房地产项目抵抗市场风险的能力差。5对 6错 提示：房地产市场的变化也会导致土地费用的迅速变化。有关统计分

29、析表明，在大城市中心区，土地费用已经占总开发费用的50%到60%，在城市郊区，该项目费用也占到总开发成本的30%左右。而且，随着城市发展和城市了利用土地资源的减少，土地费用在城市房地产项目开发总成本中所占的比例在日益增大。7错 提示：开发期包括准备期和建造期。投标时间越长，准备期越长，开发期就越长。8错 提示：租售期延长，才会增加财务负担。9对 提示：借贷资金越多，风险越大。10错 提示：调查和专家打分法主要适用于项目决策前期，这个时期往往缺乏具体的数据资料，主要依据资深的专家的经验和决策者的意向，得出的结论也只是一种大致的程度值，它只能作为进一步分析参考的基础。（四）计算题1提示：由题可知：房地产开发项目固定成本CF=350万元单位变动成本CX=920万元商品房品均售价P=2000元每平方米开发商拟获利E=530万元则：盈亏平衡点（保本点）目标利润开发量计算表明，该项目最少要开发3241平方米的商品房，才能保证不会亏损。若希望盈利530万元，则应开发8148平方米的商品房。13