房地产市调分析报告

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1、房地产市调分析报告“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发 展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占 到总税收的 15%左右，相关税收占到总税收的 30%；如果加上契税收入，则占到 36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会 更加明显。近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影 响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区 房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策 建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。一、我区房地

2、产市场发展现状今年1-6 月，我区房地产业实现税收5 亿元，同比增长85%；房地产开发投 资完成37.3 亿元，其中住宅投资完成 23 亿元；商品房施工面积 489.9 万平方米， 销售100 万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：1、房产投资保持较高增速 我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区 房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快 增长势头，1-6 月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住 宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%；商业 营业用房今年开发增速也持续走高，2-6

3、 月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、 79.1%、1.9倍；办公楼开发投资也保持了 10 倍以上的增速。2、房产销售势头回落明显 今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6 月的 增速走势见图二：从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6 月全区预售 3940 套，总面积 50.6万平方米；预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了 15.5%和15.4%。 出于对宏观政策的观望心态，3 月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4 月 份仅售出474 套，总面积6.5万平方米，与3 月份相比均下降了 44.3%。5 月、6 月继续维持了较低的预售水平，每月预

4、售 385 套，总面积 5 万平方米左右。3、房产平均价格持续走高 虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后， 房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的 实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走 高的态势。自年开始，我区房地产价格以年均 20%以上的速度快速提升，房价在、年 分别同比上涨 20.5%、30%和 42%。目前，我区新建商品房均价已达 5590 元每平 方米，同比上升 20%；存量房均价已达 5000 元每平方米，同比上升 47%。二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响 由于房地产价

5、格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风 险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。 中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：中央:土地供应结构调整。建设部等七部委出台关于做好稳定住房价格工作 的意见，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应 方式及供应时间；对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比 例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量；严控高档 住房用地供应。房贷利率调整。3 月 16 日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房 信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低

6、首付款比例 由 20% 提高到 30% ，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由 5.31%提高到 6.12%。房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定 2005 年6 月1 日后，个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时 规定凡在2005 年 6月 1日以后购买非普通住房的，按 3%全额征收契税。房地产发展目标调整。2005 年市政府工作报告确立了“以居住为 主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于 2 月 18 日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透

7、明度，并出重拳打击违规炒 作房产的企业。房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低 价普通商品房供应。2005 年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各 1000 万平方米。从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而 关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成；同时， 平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易 量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达 到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有

8、利于我区房地产市场 的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地 产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时， 通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设 量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供 求矛盾。适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效 应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高， 但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，

9、 使其涨幅趋于稳定。三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城” 开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。 近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整 -巩固- 提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注 意以下几点。1、加强房地产价格监测工作及时掌握我区房地产价格动态和走势，建立起科学有效的房价监测和预警体 系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健 康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格；当前特别

10、要 重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作， 将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售 面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。 一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。2、加强房地产项目的跟踪管理工作建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、 协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开 发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对 房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的 市场准入关，严格审查

11、房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资 本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。3、有计划有步骤的规划房地产开发结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础 设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引 导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地 产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握 市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。4、合理引导住房主体需求中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、 城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大 力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。 我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应， 完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引 导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。