长沙某地产项目营销战略策略报告

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1、东玺门营销战略策略报告东玺门营销战略策略报告报告的思路及框架报告的思路及框架项目背景项目背景市场分析市场分析 目标下的问题目标下的问题营销目标营销目标策略思路策略思路策略执行策略执行项目概况项目目标目标分解项目限制条件区域市场分析竞争分析客户分析项目营销难点项目核心价值梳理案例借鉴策略推导形象攻略展示攻略服务攻略推售攻略推广攻略2报告核心内容概要：营销战略与策略报告核心内容概要：营销战略与策略形象攻略展示攻略推广攻略服务攻略推售攻略破旧立新，高举高打，重新塑造项目高端破旧立新，高举高打，重新塑造项目高端商品住宅形象，形成与东方新城经济适用商品住宅形象，形成与东方新城经济适用房相区隔的高品质楼盘

2、的市场意象。房相区隔的高品质楼盘的市场意象。高标准、高形象的展示与服务体验，建立高标准、高形象的展示与服务体验，建立高端话语权，从服务上建立与品牌体验相高端话语权，从服务上建立与品牌体验相一致的竞争力。一致的竞争力。小步快跑，多频次推售开盘，制造供应稀小步快跑，多频次推售开盘，制造供应稀缺，保持市场热度。缺，保持市场热度。主动式营销，高性价比推广载体，以活动主动式营销，高性价比推广载体，以活动营销为主线，不端制造项目热点。营销为主线，不端制造项目热点。建立超越竞争的营销举措建立超越竞争的营销举措超越竞争的营销战略3东城版块东城版块项目所处版块，传统意义上的项目所处版块，传统意义上的“东市东市”

3、，高，高品质楼盘聚集地，长沙物流核心。区域改造和开发成为品质楼盘聚集地，长沙物流核心。区域改造和开发成为该版块主题。该版块主题。区域居住价值关键词：区域居住价值关键词：高桥大市场、建材市场、芙蓉区政府高桥大市场、建材市场、芙蓉区政府、东方新城（、东方新城（5 5千余户）。千余户）。u优越的地理位置：地处优越的地理位置：地处万家丽路与荷花路交界万家丽路与荷花路交界处，成熟、优越的城市处，成熟、优越的城市生活配套聚集。生活配套聚集。u浓郁的生活氛围：学校、浓郁的生活氛围：学校、购物、银行、医院、餐购物、银行、医院、餐饮环绕。饮环绕。u学区：芙蓉中学、育英学区：芙蓉中学、育英小学比邻。小学比邻。这里

4、云集着长沙最多的建材、批发、物流商人及相这里云集着长沙最多的建材、批发、物流商人及相关从业人员，是长沙有名的富人区。关从业人员，是长沙有名的富人区。项目区位分析项目区位分析4项目东方新城项目东方新城1 1期、期、2 2期是长沙著名的经济适用房小区，期是长沙著名的经济适用房小区，3 3期期L L组团为住宅商品房，均为点式高层。具备同区内两组团为住宅商品房，均为点式高层。具备同区内两大学区优势：育英小学、芙蓉中学。大学区优势：育英小学、芙蓉中学。u项目总建面约项目总建面约4040万平米万平米u项目三期基本资料项目三期基本资料u占地面积：370亩u建筑面积：458989.66平方米，其中商品房178

5、181平方米。经济适用房191355平方米。u总户数：3500户，其中可售商品房1520户。u车位数：商品房停车位1156台，经济适用房停车位611台。u如图：L组团为商品房住宅，M组团为经济适用房。商品房商品房（5栋栋32层高层）层高层）东方新城2期经济适用房经济适用房芙蓉中学育英小学东方新城1期经济适用房备注：1、芙蓉中学、育英小学待建。2、东方新城1期2期5000余户已入伙。项目规划项目规划5欧陆风格，俊朗挺拔，极具古典主义气息。欧陆风格，俊朗挺拔，极具古典主义气息。项目立面项目立面6项目户型特点：项目户型特点：3 3梯梯5 5户，户，私密性较差。私密性较差。东方新城东方新城3 3期（商

6、品房）期（商品房）户型户型面积区间面积区间套数套数套数套数比比2房81-8760440%3房128-13462441%4房140(未定)29219%合计1520100%关键点：经济型户型。u1梯5户，私密性较差。u户型方正，经济实用。u干湿分离，飘窗设计。u部分户型非正南北朝向。u部分客厅无阳台,采光面不够.3房3房2房2房4房项目户型项目户型7项目主要营销节点项目主要营销节点项目节点项目节点2007.1.VIP2007.1.VIP卡认购；卡认购；2007.3.302007.3.30售楼处整改装修完备；售楼处整改装修完备；2007.4.212007.4.21第一批单位公开发售；第一批单位公开发

7、售；2007.4.29 2007.5.3 2007.4.29 2007.5.3 参加长沙春季房交会。参加长沙春季房交会。目前工程进度：目前工程进度：L4L4栋层。栋层。8报告的思路及框架报告的思路及框架项目背景项目背景市场分析市场分析 目标下的问题目标下的问题营销目标营销目标策略思路策略思路策略执行策略执行项目概况项目目标目标分解项目限制条件区域市场分析竞争分析客户分析项目营销难点项目核心价值梳理案例借鉴策略推导形象攻略展示攻略服务攻略推售攻略推广攻略9项目目标项目目标u回款目标：回款目标：07年全年实现销售收入3.323.32亿亿（销售主要集中在商品房住宅及车库销售，经济适用房和商业销售除外

8、），折合项目面积约7万平方米，均价实现36003700元/平方米。车库销售约300个。u品牌目标：品牌目标：通过项目的热销，巩固新金鸿的企业品牌影响力。目标意味着：目标意味着：从4月份开始计算，平均每月销售7800平方米，约合7075套。每月至少销售34个车库。10项目限制条件项目限制条件u经济适用房的经济适用房的“烙印烙印”：项目属于东方新城经济适用房里的商品住宅，整个项目被打上了经济适用房的“烙印”。为项目形象提升产生负面影响。u较低的营销预算：较低的营销预算：项目全年的营销整体预算仅489万，占目标销售收入的1.47%，用于推广的费用较低。11报告的思路及框架报告的思路及框架项目背景项目

9、背景市场分析市场分析 目标下的问题目标下的问题营销目标营销目标策略思路策略思路策略执行策略执行项目概况项目目标目标分解项目限制条件区域市场分析竞争分析客户分析项目营销难点项目核心价值梳理案例借鉴策略推导形象攻略展示攻略服务攻略推售攻略推广攻略120606年长沙市房地产市场供销两旺局面，全年供应年长沙市房地产市场供销两旺局面，全年供应751751万，销售万，销售690690万，各区域呈现供销两旺的局面。万，各区域呈现供销两旺的局面。06年各区商品房供应面积（万平方米）06年各区商品房销售面积（万平方米）u06年住宅累计供销比例为1.05：1。u长沙市房地产需求仍以刚性需求为主，对于政策的承受能力

10、较强。13长沙房地产市场的版块格局：长沙房地产市场的版块格局：“西文东市，南帝北丐西文东市，南帝北丐”全面开花，竞争主要集中在同区域内的同品质楼盘。全面开花，竞争主要集中在同区域内的同品质楼盘。河西版块河西版块北城版块北城版块东城版块东城版块项目所在版块。项目所在版块。中心版块中心版块中心南版块中心南版块新南城版块新南城版块星沙版块星沙版块中心北版块：中心北版块：以五一大道为主干道，北至三一大道，南以人民路为界，西靠沿江大道，东达东二环。代表楼盘为：金色屋顶，华盛新外滩。河西版块：河西版块：湘江以西，由两个组团构成，市府麓谷片区和麓南片区。主要代表楼盘：阳光100，卓越未来海岸，长沙玫瑰园。东

11、城版块：东城版块：以芙蓉区政府和体育新城为核心，东至二环和万家丽路，北以浏洋河为界。代表楼盘：完全竞争市场，所有不同类型的楼盘。u新南城版块：新南城版块：以省政府和天心区政府新址为核心向周围扩张，北达东二环，西至湘江，东到万家丽路。代表楼盘：长沙奥林匹克花园。u中心南版块：中心南版块：以东塘侯家塘为中心辐射，南以南二环为界，东至东二环，西临湘江。代表楼盘：融科三万英尺。u北城版块：北城版块：包括北二环以北，湘江以东，东二环以西区域，由三个核心组团组成：开福区政府组团，四方坪组团，青竹湖组团组成。代表楼盘：珠江花城，顺天黄金海岸。u星沙版块：星沙版块：星沙版块由两个核心组团构成，一是以广电中心为

12、核心辐射周边区域，一个是星沙。代表楼盘：藏珑滨湖国际社区。长沙碧桂园。见附件1140606年东城版块在售项目年东城版块在售项目/07/07年即将发售的楼盘概况。年即将发售的楼盘概况。在售项目在售项目产品规模产品规模产品类型产品类型户型面积户型面积价格价格长房东郡30万平方米小高层板楼120平方米3房主力户型内部价格2800元。上河国际35万（住宅）小高层板楼待定3100西子花苑30万小高层板楼3房主力户型3400银港水晶城34万平方米小高层板楼3房主力户型3100一品东庭6万平方米小高层80125平方米万科西街花园25万平方米多层洋房120250平方米4000中城丽景香山39万平方米洋房、小高

13、层97234平方米3房、4房、5房3500绿城桂花城22万多层、洋房110140平方米4200银港水晶城绿城桂花城锦湘国际上河国际一品国际西子花苑长房东郡万科西街本项目的竞争主要来自东城版块的同品质本项目的竞争主要来自东城版块的同品质楼盘的完全市场竞争。楼盘的完全市场竞争。区域竞争分析区域竞争分析15东城版块各项目都在抢占先机，抓住旺销东城版块各项目都在抢占先机，抓住旺销季节，截流客户，以面对激烈的竞争。季节，截流客户，以面对激烈的竞争。区域竞争分析区域竞争分析6 6月月5 5月月7 7月月8 8月月9 9月月0606年年4 4月月1010月月1212月月1111月月3 3月月2 2月月4 4

14、月月5 5月月0707年年1 1月月本项目长房东郡长房东郡上河国际上河国际西子花苑西子花苑万科西街花万科西街花园园中城丽景香中城丽景香山山一品东庭银港水晶城锦湘国际绿城桂花城绿城桂花城1期售罄，2期08年年初。1期销售中，2期4月份推出。2期3月17日开盘。5月20日洋房开盘，2期下半年开盘。2月27日，主推88平方米2房售罄，剩商业。9月底2期开盘3月25日，中央官邸公开从推广上来说本项目已失先机，并且将遭遇激烈的市场竞争。从推广上来说本项目已失先机，并且将遭遇激烈的市场竞争。163 3梯梯5 5户的高层点式，使项目在梯户比、通风、采户的高层点式，使项目在梯户比、通风、采光、朝向、得房率上存

15、在明显的竞争劣势。光、朝向、得房率上存在明显的竞争劣势。楼盘楼盘主力产品主力产品产品分析产品分析长房东郡全小高层板楼，主力户型房全小高层板楼，主力户型房12122424平方米平方米户型紧凑实用，大面宽，短进深，一个阳台3个飘窗。西子花苑全小高层板楼，房全小高层板楼，房平方米平方米户型以135 平米左右标准三房为主，配以少量二房及四房户型 户型方正紧凑万科西街花园洋房，洋房，109109、136136平方米平方米3 3房，房，160160平方米平方米4 4房。房。低密度、阳光房。中城丽景香山洋房、小高层洋房、小高层 132234132234平方米平方米3 3房、房、4 4房、房、5 5房房级版短

16、板小高层为主，辅以豪华退台式情景洋房及局部景观高层 一品东庭7777、8888、9797平方米平方米2 2房房120120平方米三房平方米三房户型紧凑实用。锦湘国际131131平方米平方米3 3房。房。164164平方米平方米4 4房。房。主卧套房设计，带大凸窗、大阳台、大客厅、方正实用 绿城桂花城现房销售中117117平方米平方米2 2房。房。140140、151151平方米平方米2 2房。房。全现房销售，园林景观完全展示，户型属于舒适型户型。区域竞争分析区域竞争分析东方新城东方新城3 3期（商品房）期（商品房）户型户型面积区间面积区间套数套数套数比套数比2 2房房78-8478-84604

17、60440%40%3 3房房117-127117-12762462441%41%4 4房房140(140(未定未定)29229219%19%合计合计15201520100%100%在户型面积上，本项目与竞争在户型面积上，本项目与竞争对手处于完全竞争市场。对手处于完全竞争市场。本项目本项目2房将成为本区域内稀房将成为本区域内稀缺性产品。缺性产品。17东城版块价格主要依靠低密度物业拉动，东城版块价格主要依靠低密度物业拉动，3600360037003700是需要突破的片区小高层物业均价。是需要突破的片区小高层物业均价。区域竞争分析区域竞争分析竞争项目竞争项目产品规模产品规模产品类型产品类型价格价格长

18、房东郡30万平方米小高层板楼内部价格2800元。1期对外3200元。上河国际35万（住宅）小高层板楼3100西子花苑30万小高层板楼3600一品东庭6万平方米小高层3500万科西街花园25万平方米多层洋房4000中城丽景香山39万平方米洋房、小高层3400绿城桂花城22万多层、洋房400020062006供应楼盘，最新价格刷新。供应楼盘，最新价格刷新。以别墅、类别墅、多层、洋房为主的楼盘均价已突破以别墅、类别墅、多层、洋房为主的楼盘均价已突破40004000元。元。小高层物业均价保持在小高层物业均价保持在35003500元左右。元左右。本版块截止目前尚未有高层住宅销售。本版块截止目前尚未有高层

19、住宅销售。18根据对竞争项目调查分析，客户主要来自本版块根据对竞争项目调查分析，客户主要来自本版块内的各大市场、政府机构、医院、学校等事业单内的各大市场、政府机构、医院、学校等事业单位。位。物流区物流区小商品市场聚集地小商品市场聚集地全国知名的高桥大市场，总经营面积5万平方米。建材市场，社区。建材市场，社区。本版块的政务区。本版块的政务区。重点客户锁定：商人：高桥市场、马王堆陶瓷建材新城、万家丽建材广场、东方家园建材超市、高桥水暖器材城等、马王堆蔬菜批发市场。公务员：芙蓉区政府等事业单位：教师、医生。客户分析客户分析19本项目目标客户锁定本项目目标客户锁定东方新城经济适用房业主及其介绍的老客户

20、。政府公务员、医生、教师等。外地经营户（小老板）“望子成龙”学区驱动客户。其他区域的客户。1、芙蓉中学、育英小学的强大吸引力。置业目的为了子女的教育和前途。2、慕名而来的客户。小商人：高桥市场、马王堆陶瓷建材新城、万家丽建材广场、东方家园建材超市、高桥水暖器材城等、马王堆蔬菜批发市场。公务员：芙蓉区政府等事业单位：教师、医生。老带新：东方新城老业主转介的新客户。核心客户核心客户重点客户重点客户游离客户游离客户客户分析客户分析20分类分布生活状况置业需求特征描述公务员客户区政府机关家庭月收入3500-5000已经有过置业行为年轻人偏向二房30-45岁者改善生活，偏向三、四房少量官商一体偏向于投资

21、，保值升值素质较高，内敛，低调，不显富，见识较广，交际广泛，信息渠道多，社会强势群体，有较强的投资意识事业单位客户通讯系统医疗卫生系统教育系统家庭月收入在3000-3500元左右不愿居住于老的集资房中，但喜欢聚居，多集体团购换房需求者倾向于三房或四房，期望有好的配套和教育环境年轻人无分房，偏向于经济的二房素质较高，内敛，低调，不显富，见识较广，交际广泛，信息渠道多，社会强势群体，有较强的投资意识生意人建材，服装，餐饮，电器为主年收入在15万以上多拥有不止一套住房偏向与舒适的大户型，或具有投资价值的物业(如连天连地)见识广，交际广泛，低调，信息渠道多，重实际。有很强投资意识“望子成龙”系全市主要

22、为子女教育置业。客户分析客户分析客户共同点描述：既好面子又重实惠。客户共同点描述：既好面子又重实惠。21客户价值驱动：本区域客户购买因素排序：产品品质客户价值驱动：本区域客户购买因素排序：产品品质价格配套推广因素品牌等绿城桂花城和长房东价格配套推广因素品牌等绿城桂花城和长房东郡的畅销说明了这一点郡的畅销说明了这一点东城板块年在售代表性项目东城板块年在售代表性项目万科西街花园产品品质成为开发商竞争的利器便捷程度及成熟度客户的主要关注点配套产品区位推广价格品牌长房东郡西子花苑绿城桂花城生活配套是否成熟及对中年客户影响较大各项目推广范围广，推广手段多元，但对客户购买影响力较大开发商品牌对客户购买存在

23、一定影响，但与其他因素相比，影响最弱性价比，成为客户购买的重要考量因素，价格高企需要有相应的产品品质与之相匹配客户分析客户分析22u0606年长沙市房地产市场供销两旺局面，全年供应年长沙市房地产市场供销两旺局面，全年供应751751万，销万，销售售690690万，各区域呈现万，各区域呈现供销两旺供销两旺的局面。的局面。u长沙房地产市场的版块格局：长沙房地产市场的版块格局：“西文东市，南帝北丐西文东市，南帝北丐”全全面开花，面开花，竞争主要集中在同区域内的同品质楼盘。竞争主要集中在同区域内的同品质楼盘。u东城版块各项目都在抢占先机，抓住旺销季节，截流客户，东城版块各项目都在抢占先机，抓住旺销季节

24、，截流客户，以面对激烈的竞争，从以面对激烈的竞争，从推广上来说本项目已失先机，并且推广上来说本项目已失先机，并且将遭遇激烈的市场竞争。将遭遇激烈的市场竞争。u 3 3梯梯5 5户的高层点式，使项目在梯户比、通风、采光、朝向、户的高层点式，使项目在梯户比、通风、采光、朝向、得房率上存在明显的竞争劣势。得房率上存在明显的竞争劣势。u3600370036003700是需要突破的片区小高层物业均价。是需要突破的片区小高层物业均价。u东城版块的核心客户集中在本区域内的市场、政府机关、东城版块的核心客户集中在本区域内的市场、政府机关、事业单位里。事业单位里。u客户价值驱动因素：产品品质价格配套推广因素客户

25、价值驱动因素：产品品质价格配套推广因素品牌。品牌。市场分析小结市场分析小结23报告的思路及框架报告的思路及框架项目背景项目背景市场分析市场分析 目标下的问题目标下的问题营销目标营销目标策略思路策略思路策略执行策略执行项目概况项目目标目标分解项目限制条件区域市场分析竞争分析客户分析项目营销难点项目核心价值梳理案例借鉴策略推导形象攻略展示攻略服务攻略推售攻略推广攻略24达成项目目标，营销所面临的问题达成项目目标，营销所面临的问题从4月份开始计算，平均每月销售7800平方米，约合7075套。每月至少销售34个车库。销售均价3600 3700元/平方米项目目标：Q2 如何建立营销渠道，有效积累客户？实

26、现较快速度、较高价格的销售Q1 属于经济适用房社区中的部分商品住宅，本区域中的第一个高层项目，如何区隔东方新城经济适用房，打赢市场竞争，确立东玺门高端的商品住宅形象面临的问题：25项目营销问题剖析项目营销问题剖析 到底难在哪？到底难在哪？1 属于经济适用房社区中的部分商品住宅，消解负面影响的难度。2 本区域的第一个点式高层项目，应对小高层产品和多层产品竞争的难度。3 实现高价快销的难度。项目难点：难易程度评估：事实状态：东方新城作为长沙的经济适用房已经文明遐迩，口碑好，产品品质感强，况且2期也有商品房销售。因此难度相对较低。客户接受度低，得房率低，通风、采光相对较差。本区域内第一个点式高层项目

27、，将面临着市场的考验。难度最大。东城在售楼盘持销期内每月销售50-70套，市场容量大。市场价格通过自然增长，可突破36003700元/平方米。26我们必须通过对长沙本土同类项目的研究，深挖项目核心价值的方法，找到解决问题的方向。27高层代表性楼盘高层代表性楼盘11融科三万英尺：优越的地理位置。融科三万英尺：优越的地理位置。完善的展示系统、超高性价比，独到的传播概念，独树完善的展示系统、超高性价比，独到的传播概念，独树一帜的价格策略，体现项目强大的实力后盾。一帜的价格策略，体现项目强大的实力后盾。项目规模项目规模8栋30层高层T型短板。产品类型产品类型高层，高档综合住宅户型特点户型特点风景玄关、

28、空中庭院。价格范围价格范围均价43004500元/平方米，目前均价达4900元/平方米。销售情况销售情况1期销售告罄,2期销售达70%。客户特点客户特点40%以上湘籍外地客户。追求品质、身份感。项目特色项目特色规划设计由澳大利亚柏涛（墨尔本）担纲，点阵式T形短板的规划实现了住宅的南北通透和全明设计。园林设计出自“中国品牌年度大奖（园林景观）”获得者美国奥斯本之手，东南亚热带风情雨林，并通过“恋恋巴厘”、“云顶雅境”、“苏美香域”三大组团景观汲取了东南亚园林景观的精华。物业服务由全球顶级“英式管家”之第一太平戴维斯全程提供。营销特点营销特点营销借鉴：3 3万英尺将高度展现得淋漓尽致。万英尺将高度

29、展现得淋漓尽致。集约式的媒体轰炸。集约式的媒体轰炸。分户型定价，化解高层抗性。分户型定价，化解高层抗性。完善的、创意性展示体系。完善的、创意性展示体系。长沙高层案例研究长沙高层案例研究28代表性项目代表性项目22华盛华盛新外滩：顶级的江景景观资新外滩：顶级的江景景观资源，墨绿色的外立面，体现无可替代的天赋优越。源，墨绿色的外立面，体现无可替代的天赋优越。项目规模项目规模20万平方米。产品类型产品类型点式高层，高档综合住宅户型特点户型特点70-190平方米，户型面积可选择大，错层弧形观景阳台。价格范围价格范围均价6000元/平方米。销售情况销售情况1期入伙,2期销售达70%。大户型销售缓慢。客户

30、特点客户特点景观，繁华城市配套，身份感。项目特色项目特色项目远眺岳麓山，西临湘江风光带，江天一色，水波潋滟，一览无遗，是大型江景楼盘地产的绝版之地。项目内的市民绿化广场，为长沙市政府投资建设，是一个大型休闲、购物、园林广场，兼顾商业与休闲两大功能。项目四边商业气氛浓厚，人气鼎盛，无论是开发性地产还是商业性地产，开发价值巨大。营销特点营销特点以无敌的江景资源作为项目核心价值点。化解以无敌的江景资源作为项目核心价值点。化解高层抗性于无形。高层抗性于无形。长沙高层案例研究长沙高层案例研究29案例研究结论案例研究结论u将高层的高度、视野作为项目传播的价值将高层的高度、视野作为项目传播的价值诉求，变劣势

31、为优势。诉求，变劣势为优势。u高层项目位置优越，具有无法复制、替代高层项目位置优越，具有无法复制、替代的特点。的特点。长沙高层案例研究长沙高层案例研究对于本项目，相对于区域内竞争对手而言，在缺对于本项目，相对于区域内竞争对手而言，在缺乏先天的资源优势和地段优势情况下，如何摆脱乏先天的资源优势和地段优势情况下，如何摆脱高层产品的市场抗性？高层产品的市场抗性？30SWOTSWOT分析分析项目核心价值梳理项目核心价值梳理SWTO地段价值：优越的地理位置：地处万家丽路与荷花路交界处，成熟、优越的城市生活配套聚集。城市地标。学区价值：芙蓉中学、育英小学比邻。品牌价值：东方新城的口碑和新金鸿企业品牌（水云

32、间）。产品：高层点式，户型设计差口碑：东方新城经济适用房的负面口碑影响竞争：下阶段推出项目多，竞争剧烈07年长沙房地产市场将保持持续快速的发展，市场保持供销两旺的局面。地段决定价值。抢占市场推广先机。同区域内市场营销水平粗放，不成体系。31报告的思路及框架报告的思路及框架项目背景项目背景市场分析市场分析 目标下的问题目标下的问题营销目标营销目标策略思路策略思路策略执行策略执行项目概况项目目标目标分解项目限制条件区域市场分析竞争分析客户分析项目营销难点项目核心价值梳理案例借鉴策略推导形象攻略展示攻略服务攻略推售攻略推广攻略32要想本项目实现高价快销的目标，并从竞争中突围，需要建立超越竞争的全攻略

33、。超越竞争的全攻略。33本项目如何超越竞争？本项目如何超越竞争？1、建立高端的品牌形象工程。、建立高端的品牌形象工程。2、压迫式推售策略。、压迫式推售策略。3、整合资源，渠道取巧。、整合资源，渠道取巧。34形象攻略展示攻略推广攻略超越竞争的营销战略服务攻略推售攻略破旧立新，高举高打，重新塑造项目高端破旧立新，高举高打，重新塑造项目高端商品住宅形象，形成与东方新城经济适用商品住宅形象，形成与东方新城经济适用房相区隔的高品质楼盘的市场意象。房相区隔的高品质楼盘的市场意象。高标准、高形象的展示与服务体验，建立高标准、高形象的展示与服务体验，建立高端话语权，从服务上建立与品牌体验相高端话语权，从服务上

34、建立与品牌体验相一致的竞争力。一致的竞争力。小步快跑，多频次推售开盘，制造供应稀小步快跑，多频次推售开盘，制造供应稀缺，保持市场热度。缺，保持市场热度。主动式营销，高性价比推广载体，以活动主动式营销，高性价比推广载体，以活动营销为主线，不端制造项目热点。营销为主线，不端制造项目热点。建立超越竞争的营销举措建立超越竞争的营销举措35报告的思路及框架报告的思路及框架项目背景项目背景市场分析市场分析 目标下的问题目标下的问题营销目标营销目标策略思路策略思路策略执行策略执行项目概况项目目标目标分解项目限制条件区域市场分析竞争分析客户分析项目营销难点项目核心价值梳理案例借鉴策略推导形象攻略展示攻略服务攻

35、略推售攻略推广攻略形象定位与推广形象定位与推广行业营销行动行业营销行动36项目形象定位项目形象定位尚东区尚东区40万平方米城市海拔。万平方米城市海拔。华丽于城市之上华丽于城市之上东玺门东玺门案名案名形象定位形象定位主推广语主推广语37项目形象推广行动：任何出街的行动均展项目形象推广行动：任何出街的行动均展现高品质的项目形象。现高品质的项目形象。Action1:Action1:高高1515米的工地围板广告，米的工地围板广告，表现本项目强势的、本项目尊贵、高品质的调性及项目的表现本项目强势的、本项目尊贵、高品质的调性及项目的卖点卖点。推广时间。推广时间2007.4-2007.102007.4-20

36、07.10Action2:芙蓉广场的广告牌以宏大的气势、典雅的形象对项目形象进行推广。芙蓉广场的广告牌以宏大的气势、典雅的形象对项目形象进行推广。推广时间推广时间2007.4-2007.11Action3:通过项目网站推广项目形象；调性仍然是区位的优越、项目本身的通过项目网站推广项目形象；调性仍然是区位的优越、项目本身的尊贵尊贵品质生活。品质生活。网络投放时间：网络投放时间：2007.5-2007.5Action4:现场包装现场包装/楼书物料楼书物料/报纸报纸等都是推广项目形象的路径。等都是推广项目形象的路径。在这些物料中可以凸现项目的在这些物料中可以凸现项目的高品质形象！高品质形象！38行业

37、营销行动：以高调、从容的姿态面对行业营销行动：以高调、从容的姿态面对行业人士，展现大盘、大气风范。行业人士，展现大盘、大气风范。Action2:与剑客合作，长期进行关于东玺门的销售状况的与剑客合作，长期进行关于东玺门的销售状况的网上讨论。时间：网上讨论。时间：2007.4Action3:印制东玺门印制东玺门业主权益手册，业主权益手册，并长期在并长期在售楼处展示。售楼处展示。时间：时间：2007.5Action1:在售楼处设置专业客户人员，专门在售楼处设置专业客户人员，专门负责接待业内人士参观负责接待业内人士参观。时间：时间：2007.4月月Action4:充分利用充分利用“5.1”房展会，房展

38、会，创意性的布展创意性的布展从参展单位中脱颖而出。从参展单位中脱颖而出。时间：时间：2007.539报告的思路及框架报告的思路及框架项目背景项目背景市场分析市场分析 目标下的问题目标下的问题营销目标营销目标策略思路策略思路策略执行策略执行项目概况项目目标目标分解项目限制条件区域市场分析竞争分析客户分析项目营销难点项目核心价值梳理案例借鉴策略推导形象攻略展示攻略服务攻略推售攻略推广攻略建立高标准、精细化的生活示范与展示建立高标准、精细化的生活示范与展示40营造精细化的高品质的产品和卖场展示系统，让营造精细化的高品质的产品和卖场展示系统，让客户实实在在客户实实在在感知高品质的感知高品质的/尊贵的尊

39、贵的未来生活。未来生活。展示展示体系体系产品价值展示产品价值展示卖场氛围展示卖场氛围展示关键物料展示关键物料展示售楼处售楼处样板房样板房指示系统指示系统看楼通道看楼通道围墙围墙模型模型宣传片宣传片楼书楼书户型资料户型资料楼体展示楼体展示41全方位展示全方位展示售楼处u售楼处3月30日整改完毕，对外开放。u围墙3月25日完工。u看楼通道4月17日对外开放。uL4栋清水房4月17日对外开放。uL4栋地下车库样板对外开放。42售楼处：东玺门体验生活馆售楼处：东玺门体验生活馆1、展板展示、展板展示2、夜晚外立面灯光效果、夜晚外立面灯光效果1、模型展示、模型展示1、整体典雅的氛围、整体典雅的氛围武装到牙

40、齿！武装到牙齿！43样板房：将主题样板房进行到底。将缺陷遮掩得样板房：将主题样板房进行到底。将缺陷遮掩得干干净净，将优势发挥得淋漓尽致。干干净净，将优势发挥得淋漓尽致。很强烈的地中海风格，热情洋溢、自由奔放、色彩绚丽。不需要讲究太大的技巧，而是保持简单的信念，捕捉光线、取材于自然，大胆而自由地运用色彩、造型。A-117.25A-117.25平米平面平米平面3 3房房热情符号热情符号奔放奔放绚丽的西班牙绚丽的西班牙44样板房展示样板房展示一切超乎想象的事物都能被设计师们幻化成家具，让人看得目瞪口呆，然后是会心的一笑，这也许就是波普艺术特有的幽默。C-119.84C-119.84平米平面平米平面3

41、 3房房华美符号华美符号意意大利风情大利风情.45样板房展示样板房展示严谨符号严谨符号精细简洁精细简洁的德国的德国重视厨房和卫浴。德国的厨房和浴室装饰风格一般都很简洁，但对功能性的设备却十分讲究。D-83.78D-83.78平米平面平米平面2 2房房46样板房展示样板房展示文化符号文化符号文化意味的中式风格文化意味的中式风格木质家具、中国古典文化装饰墙、富有中国传统特色的雕像和器具，都是映射出深深的中国情结E E：140140平米平面平米平面4 4房房47楼体展示：楼体灯光字，楼体条幅。截流楼体展示：楼体灯光字，楼体条幅。截流客户，彰现项目昭示性。客户，彰现项目昭示性。48看楼通道：精细化、人

42、性化、异域风情弥看楼通道：精细化、人性化、异域风情弥漫。漫。精致的各类标识牌精致的各类标识牌49报告的思路及框架报告的思路及框架项目背景项目背景市场分析市场分析 目标下的问题目标下的问题营销目标营销目标策略思路策略思路策略执行策略执行项目概况项目目标目标分解项目限制条件区域市场分析竞争分析客户分析项目营销难点项目核心价值梳理案例借鉴策略推导形象攻略展示攻略服务攻略推售攻略推广攻略高标准、高形象的展示与服务体验，建立高标准、高形象的展示与服务体验，建立高端话语权，从服务上建立与品牌体验相高端话语权，从服务上建立与品牌体验相一致的竞争力。一致的竞争力。504 4大服务突破，完全超越现有楼盘服务水大

43、服务突破，完全超越现有楼盘服务水平。平。1、入口处，以亲切微笑的服务人员来造场。2、“购买风险”的提示。3、将东玺门业主权益手册在售楼处公示。4、业主生活手册周边生活配套、教育配套、交通配套信息，以及生活配套中吃喝玩乐的信息都融入到业主生活手册中。51报告的思路及框架报告的思路及框架项目背景项目背景市场分析市场分析 目标下的问题目标下的问题营销目标营销目标策略思路策略思路策略执行策略执行项目概况项目目标目标分解项目限制条件区域市场分析竞争分析客户分析项目营销难点项目核心价值梳理案例借鉴策略推导形象攻略展示攻略服务攻略推售攻略推广攻略52分批推售原则分批推售原则u工程进度原则：工程进度原则：在政

44、府政策许可的范围内，根据各栋的工在政府政策许可的范围内，根据各栋的工程进度和取得预售许可证的时间，合理安排没期推售的产程进度和取得预售许可证的时间，合理安排没期推售的产品量。品量。u户型均好性原则：户型均好性原则：推货时，各类户型均好搭配推出，保证推货时，各类户型均好搭配推出，保证产品线供应丰富，为客户广度提供保证。产品线供应丰富，为客户广度提供保证。u小批量推售原则：小批量推售原则：小货量推售，制造需求紧俏，小步快跑，小货量推售，制造需求紧俏，小步快跑，营造热销氛围。营造热销氛围。u价值提升原则：价值提升原则：根据热销局面，为下一批单位的价格提升根据热销局面，为下一批单位的价格提升奠定基础。

45、奠定基础。530707年年4 4月推售产品安排月推售产品安排u由于L4、与L5栋的户型基本重叠，相差不大，加之L4栋较之L5栋工程进度快，因此，初步确定初步确定0707年年4 4月整栋推售月整栋推售L4L4。uL4L4栋处于项目的园林中心位置，栋处于项目的园林中心位置，较较L5L5有比较优势，首期推出，也有比较优势，首期推出，也避免了初期客户因产品选择面较避免了初期客户因产品选择面较小而流失。小而流失。540707年年4 4月推售策略月推售策略栋号栋号户型户型套数套数户型展示说明户型展示说明需求说明需求说明推售策略推售策略L4L4 二房（78-84平米）103103套（套（40%40%）1）清

46、水房展示；2）非南北朝向需求大，市场供应短缺。总价突破难度大。实现速度，走量。实现速度，走量。部分保留有利后部分保留有利后期销售。期销售。四房（140平米）48套（19%）需求较大。实现价值实现价值三房（117-130平米）105套（41%）清水房展示市场需求大，供应量多。实现价值；满足实现价值；满足市场主流客户。市场主流客户。首批推售户型种类丰富，能够满足不同层面的客户需求，产品的首批推售户型种类丰富，能够满足不同层面的客户需求，产品的细分使初期客户面保持较宽的状态，大量吸客。高低搭配，降低细分使初期客户面保持较宽的状态，大量吸客。高低搭配，降低市场门槛，造成市场热点。市场门槛，造成市场热点

47、。550707年年-08-08年东玺门推售计划年东玺门推售计划6 6月月5 5月月7 7月月8 8月月9 9月月4 4月月1010月月1212月月1111月月0808年年1 1月月首推L4栋258套。7月上旬推L5。6月中旬车库推售500。L1、13。08年推L2及商业门市。开盘一周销售开盘一周销售150150套套房展会累计销售房展会累计销售200200套套L4L4栋销售栋销售90%90%。2 2批房号开盘销售批房号开盘销售30%30%2 2批房号开盘销售批房号开盘销售60%60%2 2批房号开盘销售批房号开盘销售80%80%L4L4、L5L5销售销售80%80%节奏目标实现56报告的思路及框

48、架报告的思路及框架项目背景项目背景市场分析市场分析 目标下的问题目标下的问题营销目标营销目标策略思路策略思路策略执行策略执行项目概况项目目标目标分解项目限制条件区域市场分析竞争分析客户分析项目营销难点项目核心价值梳理案例借鉴策略推导形象攻略展示攻略服务攻略推售攻略推广攻略客户策略客户策略媒体策略媒体策略活动营销活动营销57客户策略：多点封杀，全方位锁定。客户策略：多点封杀，全方位锁定。ACT1ACT1：DMDM直邮定点投递。直邮定点投递。ACT2ACT2：大市场、大卖场阶段性条幅。：大市场、大卖场阶段性条幅。ACT3ACT3：深度挖掘东方新城老业主，充分发挥老带新效能。：深度挖掘东方新城老业主

49、，充分发挥老带新效能。ACT4ACT4：定向短信群发。：定向短信群发。58ACT1ACT1：点对点直邮寄送。：点对点直邮寄送。u直邮时间点：2007.4.15前，2007.6.30前u直邮内容：项目的形象、基本描述、户型及价值点介绍样板房、售楼处、园林现场实景图；59ACT2ACT2：东城各大市场阶段性条幅推广项：东城各大市场阶段性条幅推广项目信息。目信息。重要投放时间节点把握：开盘前后。把广告做到客户购物、做生意、工作的地方。60ACT3ACT3：深度挖掘东方新城老业主，促进：深度挖掘东方新城老业主，促进老带新。老带新。目的：东方新城1、2期5000余户的老业主是庞大的潜在客户。发动他们转介

50、新客户，迅速扩大项目口碑。形式：以赠送项目宣传资料，发放业主权益卡，转介成功或购买客户直接享受优惠等方式。时间：2007.4-6月周末61客户策略客户策略6 6月月时间时间5 5月月7 7月月8 8月月9 9月月4 4月月1010月月1212月月1111月月直邮直邮户外条户外条幅幅工地围工地围墙墙广告牌广告牌户外广告（形象宣传，开盘预告等）一批客户挖掘形象宣传，建立强烈的第一意象二批客户挖掘开盘预告定点拦截短信短信售楼处、样板房开放及开盘节日问候节日问候二期开盘62媒体策略：低成本营销的媒体投放策略媒体策略：低成本营销的媒体投放策略推广渠道活动营销报纸电视、电台直邮网络短信展示策略售楼处样板房

51、形象墙条幅（灯光字）u本项目媒体选择及组合策略：本项目媒体选择及组合策略：u路牌：路牌：树立形象，截流客户，传播力较强的传播路径；u工地围板：工地围板：指向性较强，直接传播项目形象或利益点；u直邮：直邮：直邮的作用较为有限，关键要找到有效客户群体进行点对点直邮；点对点直邮；u网络：网络：网络营销是传播项目形象、口碑、影响力及在关键节点信息的有效途径；u短信：短信：是传达即时信息的低成本高效手段；u报纸：报纸：报纸主要用在项目区域及行业营销的媒体配合及同时发布项目的重要信息；少而精。路牌符合项目预算范围的媒体组合方式。项目全年营销预算为：489万元。63媒体推广策略媒体推广策略6 6月月时间时间

52、5 5月月7 7月月8 8月月9 9月月4 4月月1010月月1212月月1111月月直邮直邮报纸报纸网络网络广告牌广告牌项目形象、开盘信息网站宣传及网络剑客炒作户外广告（形象宣传，开盘预告等）一期客户挖掘二期客户挖掘动态新闻跟进二批开盘预告客户挖掘户外条户外条幅幅重要信息预告重要信息预告重要信息预告64活动营销活动营销u围绕学区进行的系列宣传活动；围绕学区进行的系列宣传活动；u围绕营销节点进行的庆祝活动；围绕营销节点进行的庆祝活动；u维系客户的营销活动。维系客户的营销活动。65ACT1ACT1：东玺门、育英小学签约仪式暨新：东玺门、育英小学签约仪式暨新品鉴赏会。品鉴赏会。主题：东城新贵，签约

53、未来主题：东城新贵，签约未来时间：时间：4.104.10地点：长沙某地点：长沙某5 5星级酒店。星级酒店。人物：前期积累客户、设计院、政府部门相关人员、媒体、意见领袖、发展商及人物：前期积累客户、设计院、政府部门相关人员、媒体、意见领袖、发展商及朋友、育英小学领导。朋友、育英小学领导。重要项目：重要项目：u政府部门代表东城趋势及规划。政府部门代表东城趋势及规划。u设计院宣讲产品设计理念及特点。设计院宣讲产品设计理念及特点。u签约仪式。签约仪式。u现场售卡。现场售卡。现场可以穿插比较优雅、舒缓的活动现场可以穿插比较优雅、舒缓的活动钢琴、小提琴的独奏、伴奏表演钢琴、小提琴的独奏、伴奏表演现场有现场

54、有饮料、咖啡和水果饮料、咖啡和水果供应供应同时可以请同时可以请外国人外国人做礼仪先生做礼仪先生/小姐小姐66ACT2ACT2：开盘庆典：开盘庆典67ACT3ACT3：参加春交会，高姿态、高标准，：参加春交会，高姿态、高标准，赢得展会的深刻记忆。赢得展会的深刻记忆。68u展位流程设计展位流程设计u配合活动：配合活动：进入展位的客户进入展位的客户销售代表讲解项目销售代表讲解项目销售代表引导诚意客户做访谈销售代表引导诚意客户做访谈策划人员客户访谈策划人员客户访谈礼仪小姐引导客户进入展位礼仪小姐引导客户进入展位送客户离开送客户离开对访谈客户派送精美礼品对访谈客户派送精美礼品礼仪小姐派发礼品礼仪小姐派发

55、礼品案例借鉴：淘金山项目案例借鉴：淘金山项目2005春交会参展效果春交会参展效果活动一：不定时派发便签活动一：不定时派发便签纸纸（利用排队形成人气，汇集人气，并由销售代表筛 选诚意客户做客户访谈）活动二：诚意客户访谈、活动二：诚意客户访谈、派送小礼品派送小礼品（通过客户访谈，初步了解本项目目标客户特征，留下客户资料，为项目客户积累作铺垫）69案例借鉴：淘金山项目案例借鉴：淘金山项目2005春交会参展效春交会参展效果果l 形象展示：形象展示：以深圳一线生态毫宅的高端形象亮相；l 客户摸底：客户摸底：通过诚意客户的深度访谈，了解诚意客 户的需求及客户对本项目的理解。预期目标预期目标实际效果实际效果

56、l 形象展示：形象展示：简洁而个性的展位设计，强调项目的生 态资源优势，通过客户访谈造成项目的 口碑传播；l 客户摸底：客户摸底：登记诚意客户449449批，有效深度访谈问 卷137137份，并通过深度访谈寻找目标客 户，洞察客户需求。701.开盘方案/价格报告确定2.样板房展示到位3.产品发布会4.媒体跟进及户外更换画面5.客户深度摸底6.销售筹备时间7 7月月6 6月月4 4月月销售阶段营销节点宣传推广5 5月月关键工作2007年售楼处施工4月月21日开盘日开盘4月月29日春交日春交会会8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月L5栋销售栋销售蓄客期开盘旺销持续销售围墙/户外

57、广告/网络/报媒短信直邮/报媒/项目一期营销执行总纲项目一期营销执行总纲详细详细 工作计划见工作计划见开盘前工作计划开盘前工作计划71报告附件报告附件1 1：长沙市房地产版块概况：长沙市房地产版块概况报告附件报告附件2 2：开盘工作计划：开盘工作计划报告附件报告附件3 3：中信红树湾案例：中信红树湾案例THE END72长沙市房地产市场版块划分长沙市房地产市场版块划分新南城版块：新南城版块：以省政府和天心区政府新址为核心向周围扩张，北达东二环，西至湘江，东到万家丽路。代表楼盘：长沙奥林匹克花园。中心南版块中心南版块中心南版块：中心南版块：以东塘侯家塘为中心辐射，南以南二环为界，东至东二环，西临

58、湘江。代表楼盘：融科三万英尺。中心北版块中心北版块中心北版块：中心北版块：以五一大道为主干道，北至三一大道，南以人民路为界，西靠沿江大道，东达东二环。代表楼盘为：金色屋顶，华盛新外滩。北城版块北城版块北城版块：北城版块：包括北二环以北，湘江以东，东二环以西区域，由三个核心组团组成：开福区政府组团，四方坪组团，青竹湖组团组成。代表楼盘：珠江花城，顺天黄金海岸。新南城版块新南城版块东城版块东城版块星沙版块星沙版块河西版块河西版块星沙版块：星沙版块：星沙版块由两个核心组团构成，一是以广电中心为核心辐射周边区域，一个是星沙。代表楼盘：藏珑滨湖国际社区。长沙碧桂园。河西版块：河西版块：湘江以西，由两个组

59、团构成，市府麓谷片区和麓南片区。主要代表楼盘：阳光100，卓越未来海岸，长沙玫瑰园。东城版块：东城版块：以芙蓉区政府和体育新城为核心，东至二环和万家丽路，北以浏洋河为界。代表楼盘：完全竞争市场，所有不同类型的楼盘。73新南城版块：随着省政府南迁，市政设施和生活新南城版块：随着省政府南迁，市政设施和生活配套设施的南迁，其未来发展前景值得期待。配套设施的南迁，其未来发展前景值得期待。u新南城版块的特点分析：u基础建设完善，交通体系，城市功能配套建设逐步成熟中，发展潜力大。u“天心生态新城”的城市定位，使该片区为长沙“宜居”的典范区域成为可能。u房地产开发规模宏大，完全市场竞争状态，目前价值被低估。

60、u产品主要以小高层和高层为主。74版块代表项目版块代表项目长沙奥林匹克花园：以完美的现房展示长沙奥林匹克花园：以完美的现房展示和强大的品牌积淀撬动市场。给客户勾勒出现代、健康、和强大的品牌积淀撬动市场。给客户勾勒出现代、健康、体面的生活前景。体面的生活前景。新南城版块新南城版块项目规模项目规模建筑面积55万平方米，容积率1.9。产品类型产品类型小高层，高档综合住宅户型特点户型特点面积区间：112122平方米。180度阳光卫生间，独立家政体系，主仆双通道，8米大横厅，景观花园。价格范围价格范围均价35004800元/平方米，销售情况销售情况北京公馆销售已愈80%。客户特点客户特点40%以上湘籍外

61、地客户。项目特色项目特色天心生态新城中心，中央政务区运动型豪宅，外立面俊朗，运动主题花园型社区。营销特点营销特点南城乃至长沙全市代表性楼盘，无论是在产品打造（包括建筑、园林）、营销展示、售楼处包装、推广活动等，都可算是标杆性典范。代表了长沙房地产开发和营销的最高水平。主要借鉴点：完美的现房、园林展示。良好的口碑效应和品牌积淀。75中新南版块中新南版块城市资源的稀缺之选，城市功能发城市资源的稀缺之选，城市功能发达，地块稀少，产品朝高端、高密度、小户型发达，地块稀少，产品朝高端、高密度、小户型发展。未来前景有限。展。未来前景有限。76代表性楼盘代表性楼盘融科三万英尺：优越的地理位置。完善的融科三万

62、英尺：优越的地理位置。完善的展示系统、超高性价比，独树一帜的价格策略，体现项展示系统、超高性价比，独树一帜的价格策略，体现项目强大的实力后盾。目强大的实力后盾。中心南版块中心南版块项目规模项目规模8栋30层高层T型短板。产品类型产品类型高层，高档综合住宅户型特点户型特点风景玄关、空中庭院。价格范围价格范围均价43004500元/平方米，目前均价达4900元/平方米。销售情况销售情况1期销售告罄,2期销售达70%。客户特点客户特点40%以上湘籍外地客户。追求品质、身份感。项目特色项目特色规划设计由澳大利亚柏涛（墨尔本）担纲，点阵式T形短板的规划实现了住宅的南北通透和全明设计。园林设计出自“中国品

63、牌年度大奖（园林景观）”获得者美国奥斯本之手，东南亚热带风情雨林，并通过“恋恋巴厘”、“云顶雅境”、“苏美香域”三大组团景观汲取了东南亚园林景观的精华。物业服务由全球顶级“英式管家”之第一太平戴维斯全程提供。营销特点营销特点项目品质感较高，体现了高档物业的气势和身份感。营销借鉴：集约式的媒体轰炸。分户型定价。完善的、创意性展示体统。77中心北版块中心北版块 寸土寸金，商业发达，长沙寸土寸金，商业发达，长沙商业旗舰，投资置业的上选之地。商业旗舰，投资置业的上选之地。78代表性项目代表性项目华盛华盛新外滩：顶级的江景景观资新外滩：顶级的江景景观资源，墨绿色的外立面，体现无可替代的天赋优越。源，墨绿

64、色的外立面，体现无可替代的天赋优越。中心北版块中心北版块项目规模项目规模20万平方米。产品类型产品类型点式高层，高档综合住宅户型特点户型特点70-190平方米，户型面积可选择大，错层弧形观景阳台。价格范围价格范围均价6000元/平方米。销售情况销售情况1期入伙,2期销售达70%。大户型销售缓慢。客户特点客户特点景观，繁华城市配套，身份感。项目特色项目特色项目远眺岳麓山，西临湘江风光带，江天一色，水波潋滟，一览无遗，是大型江景楼盘地产的绝版之地。项目内的市民绿化广场，为长沙市政府投资建设，是一个大型休闲、购物、园林广场，兼顾商业与休闲两大功能。项目四边商业气氛浓厚，人气鼎盛，无论是开发性地产还是

65、商业性地产，开发价值巨大。营销特点营销特点产品实现度不够。项目营销乏善可陈，物业管理差，销售员接待怠慢。现场管理混乱。项目展示、体验点不多，未能充分展现项目的高档品质感。79代表性楼盘代表性楼盘 湘域中央：城市优越领地，二手楼湘域中央：城市优越领地，二手楼价格将持续攀升，投资潜力巨大。价格将持续攀升，投资潜力巨大。中心北版块中心北版块项目规模项目规模17万平方米。产品类型产品类型高层，高档综合商住户型特点户型特点30-141平方米，户型面积可选择大。价格范围价格范围均价4600元/平方米。销售情况销售情况1期入伙,2期销售达90%。客户特点客户特点景观，繁华城市配套，身份感。项目特色项目特色“

66、高起点规划、高标准施工、高姿态入市”住宅、酒店、商业，同时引进银行、证券、酒店等综合配套机构。两层的地下停车场容量大，功能齐全，供一、二期享有。整个小区建成后，将兴建幽雅、娴静的园林景观，以及面积可观的绿化带，从而满足不同客户的消费、休闲和居住需求，构建出一个服务和配套设施完善的都市社区，将办公、酒店、商业、公寓、住宅的功能一一体现。营销特点营销特点位置极佳。价格有较大的提升空间。现场展示不足，销售员接待热情，销售管理好。80北城版块北城版块北城版块整体开发水平不高，市政商业配套北城版块整体开发水平不高，市政商业配套不成熟，居住氛围欠缺，期待大盘的开发提升整体区域不成熟，居住氛围欠缺，期待大盘的开发提升整体区域形象。形象。81代表性楼盘代表性楼盘 珠江花城，以首创长沙带精珠江花城，以首创长沙带精装楼盘销售，填补了市场空白点。装楼盘销售，填补了市场空白点。北城版块北城版块项目规模项目规模46万平方米。产品类型产品类型高层户型特点户型特点83-227平方米，户型面积可选择大。主力户型3房。长沙首个精装户型销售。价格范围价格范围均价3700元/平方米。目前均价4000元/平方米销售情况销售情