廊坊房地产市场调研

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1、 廊坊房地产市场发展研判宏观市场廊坊商品房市场自左右才正式启动，由于起步较晚，整体发展水平低。但都市发展建设空间充足，可借鉴的成功经验较多，加之与北京、天津等地特殊的位置关系，目前处在高速发展阶段。【土地供应大规模放量】廊坊市“十一五”期间住宅用地年度实行筹划单位：公顷年度全市其中市区商品住房用地政策性住房用地合计178-18856-658-964-74217-22985-9611-1296-108248-262102-11416-18118-132268-279112-12020-23132-143284-297115-12525-28140-153合计1195-1255470-52080-

2、90550-610 全市实际土地出让 面积局限性100万平米，已有明显上涨，7月至11月出让规模已达50万平米，根据十一五规划，将来将逐渐加大土地供应规模。 下半年廊坊市土地供应筹划地区建设用地供应总量（万）商业（万）住宅（万）工业（万）其她（万）廊坊市区82.00111.897273.66313.0873.3538三河市167.470747.2914116.31943.8599大厂县7.89661.66066.236香河县391.7584.1616169.7143211.21546.6667广阳区45.782340.1711.64.0113安次区29.07093.748425.3225永清县

3、61.611324.029937.5814固安县166.273527.958138.3155霸州市11.47921.11284.32233.90372.1404文安县59.15511.25972.61248.06647.217大城县4.51244.5124廊坊开发区147.44427.444120合计1174.45548.6023355619.0913151.7615宏观市场最新土地成交地块编号地块位置出让面积(M2)土地用途及年限出让方式成交价(万元)楼面地价（元/）竞得人成交日期廊开-7廊坊开发区经八路东侧、纬四道北侧173646.5工业用地50年挂 牌4950285廊坊市宝湾国际物流有限

4、公司.9.17廊开-8廊坊开发区全兴路东侧、第二供热站北侧40000.1工业用地50年挂 牌1440360河北多维食品有限公司.7.30廊开-9廊坊开发区福邦德公司南侧、全兴路西侧6666.7工业用地50年挂 牌200300艾美弛(廊坊)电气有限公司.9.17廊开-10廊坊开发区新源道北侧、化辛路西侧14175.9工业用地50年挂 牌450317维特根(中国)机械有限公司.9.17-7廊坊市永兴路西侧、光明西道北侧7489.29商品住宅70年(其中商业40年)挂 牌26013473廊坊市昶友房地产开发有限公司.11.26-21廊坊市林苑社区内北侧、新星里社区南侧3069.57商品住宅70年(其

5、中商业40年)挂 牌12013913廊坊市汇源房地产开发有限公司.11.26-22廊坊市文丰路东侧、永丰道北侧1780.519商品住宅70年(其中商业40年)挂 牌6763797廊坊市隆华房地产开发有限公司.11.26廊坊市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公示廊国告字18号编号土地位置土地面积（m2）土地用途规划指标规定出让年限（年）保证金(万元)起始价(万元)起始楼面地价（元/）容积率建筑密度绿地率廊开-11廊坊经济开发区三号路北、规划路西侧3632.4合5.4486亩工业0.840%-60%15%-20%50年8109300廊开-12廊坊经济开发区百合路北、精细化工东侧28249.5合

6、42.374亩工业0.840%-60%15%-20%50年500847300-24廊坊市新104国道东侧,六干渠北侧,原104国道西侧26667合40亩商品住宅2.025%30%70年/其中商业40年300060002250数据来源：廊坊市国土资源局 -12-15 注：从挂牌公示看，廊坊本次推出的地块楼面地价起始价为2250元/，与11月26日成交的三幅土地（楼面地价分别为3473元/、3913元/、3797元/）比较，地块较偏，价格较低，工业用地楼面地价仅为300元/。房地产建设筹划【住房建设总量】 规划建设各类住房2.6万套，建筑面积 245万平方米。其中，套型建筑面积不不小于90平方米的

7、住房2.2万套，建筑面积180万平方米，占住房总建筑面积的73。（一）商品住房建设总量 建设商品住房220万平方米，其中新审批、新动工项目建设商品住房100万平方米，续建项目建设商品住房120万平方米。可建设2.3万套住房。（二）保障性住房建设规模、经济合用住房建设规模规划建设经济合用住房0.32万套，建筑面积25万平方米，套型建筑面积60平方米。具体位置见附表。、廉租住房建设规模采用购、建等方式提供廉租住房250套，建筑面积1.25万平方米，套型建筑面积50平方米。【住房用地供应状况】1、住房用地供应总量及构造按照廊坊市住房发展规划目的，适度增长住房用地供应规模，进一步调节住房供应构造。年度

8、土地供应要优先保证中低价位、中小套型一般商品住房和保障性住房建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70。，市区规划区住房建设用地筹划供应总量为1300亩。经济合用住房用地为195亩，廉租住房用地19.5亩。其中住房用地供应总量中,新增用地500亩,存量土地800亩。2、加大闲置土地解决力度，积极增进存量土地运用进一步加强土地整顿，加大各类闲置土地的解决力度，依法征收土地闲置费、收回闲置土地；妥善解决土地遗留问题，加大问题楼盘的解决力度，积极盘活各类存量土地，保障住房用地有效供应。宏观市场 客源分析廊坊市民 是廊坊房地产市场的最重要客户构成，目前所占比例达到80-90%，其中改善性需求占有

9、一定比例，首选区域为都市中心区。廊坊下辖区县购房者 作为地级市，廊坊对其辖下县区及农村居民有较大的吸引力。此部分购房者收入差距较大，对于地段认知不很敏感，性价比是其考虑的首要因素。在京津工作的廊坊人 享有京津地区的高收入，坚信廊坊地产有广阔的发展空间，多次置业及投资者比例较高。在廊坊工作的其她都市移民 此部分购房者多集中在开发区，多数已在廊坊工作了一段时间，有定居的打算。随着华为、富士康等实力型公司进驻开发区，将来此类型购房者比例将明显提高，开发区内的高品质项目自然是她们的首选。京津人士 交通的便捷、房价和生活成本的低廉，使一部分北京和天津人以投资升值为目的到廊坊置业、居住，目前此类人群呈上升

10、趋势。 产品偏好分析注重采光和朝向，特别是南向采光；偏好板楼或点式形态，塔楼接受度不高；经济型三居（95-115）为主流需求，另一方面为经济型二居（70-90）；良好的社区景观有较强的吸引力；大盘受到追捧。房地产开发投资特点【房地产开发投资特点】 1、总量大，增速高。 1-9月份，廊坊市全市房地产开发投资完毕1828亿元，总量位居河北省各市之首；同比增长776，比全省平均水平高330个百分点，位居全省第二。 2、构造趋于优化，小户型比重上升。 1-9月份，廊坊市全市房地产公司完毕商品住宅投资1601亿元，同比增长672。其中，90平方米如下住宅投资804亿元，同比增长26倍，占住宅投资的比重为

11、44O，同比提高222个百分点。 3、土地开发面积止升转降。 1-9月份，廊坊市全市购买土地面积1693万平方米，同比减少1543万平方米，下降477；完毕土地开发面积477万平方米，同比减少560万平方米，下降540；土地成交价款258亿元，下降203。 4、国内贷款比重下降，定金及预收款比重上升。 1-9月份，廊坊市全市房地产开发公司本年到位资金2226亿元，其中，定金及预收款1021亿元，占比由去年同期的357上升到459；国内贷款284亿元，占比由去年同期的163下降到127：自筹资金638亿元，占比由去年同期的320下降到286。【京津区域一体化趋势是廊坊地产的重要增长极】京津区域一

12、体化延长了房地产供求半径，在交通成本缩减的状况下，位于京津中间点的廊坊商品房的低价格对京津商品房的替代性会加强，将增长廊坊本地房地产的有效需求，从而促进廊坊房地产市场的发展，形成京津区域房地产市场的阶梯增长； 【目前廊坊房地产市场正处在重大拐点】 下半年开始供应放量，供需错位逐渐趋向平衡； 90/70政策执行，户型趋小； 本土化开发模式正被打破，整体运营水平将有所提高； 政府管理和市场运营机制将逐渐规范化、透明化。 【都市向东向北发展成为趋势】将来廊坊市政府将搬至北环路以北，市文化艺术中心附近，将来房地产重心仍在城北，经济技术开发区将成为热点之一。微观市场板块分析廊坊市区辖安次区和广阳区两个行

13、政区，经济技术开发区作为经济增长极在整个房地产板块中也占有一席之位整个都市可划分为四大板块：【广阳东区】均价：5500-7000元/都市核心价值高地【广阳西区】均价：5000-6500元/主打中端市场【安次区】均价：4500-5500元/放量爆发的待发展区 【开发区】高举高打，发展广阔广阳东区小高层、多层板楼为主，容积率1.31.7广阳东区的住宅在廊坊市发展较早，成熟度及品质最高，社区的规划、配套。产品的设计等均领先于其她的区域，但整体品质仍然需要改善，如户型设计不抱负，立面细节解决不佳等。 案名容积率建筑形式阿尔卡迪亚1.32412-14层小高层设计，板塔结合旺点大厦21.9815层塔式尚北

14、金街1.1994-6层锦绣花苑1.59层，11层板楼都市花园1.9146层板楼，18层塔楼圣泰新苑1.867层板楼金源丽都社区1.726层板楼昌盛公寓1.476层板楼王寨新区1、2号住宅楼1.656层板楼，18层塔楼名称户型一居面积（平米）一居套数二居面积（平米）二居套数三居面积（平米）三居套数四居面积（平米）四居套数其他面积 （平米）其他套数阿尔卡迪亚豪6#、豪7#899710210513680阿尔卡迪亚社区骏景园1#、3#豪景园5#楼130142474阿尔卡迪亚豪景园2#、3#、4#、骏景园2#、4#楼110164624阿尔卡迪亚豪景园8#、骏景园8#楼515619853912521031

15、3980阿尔卡迪亚骏景园6#楼51557174929610512939阿尔卡迪亚骏景园5#、7#楼5157686085138阿尔卡迪亚中心湖别墅6#、7#、8#3925303旺点大厦263-127143圣泰新苑1-4号住宅楼70-9315193-123178金源丽都社区1-4号楼78-856693-132198昌盛公寓985213336尚北金街1#、2#、3#A-C76-112105109-12819盛园社区7#96-11130122-18542盛园社区5、6#48-9665126-15236恒基嘉园二期4号楼8214109-1346914813汇总39213462051133广阳东区是本地居

16、民最为承认的地区，本区域中我市客群占8090%，涉及政府职工、公司职工、管道局职工等，廊坊中高收入者京津人士和投资客在各板块中比例最高。随着京津走廊的迅速发展，和交通体系越来越成熟，以及受北京外扩的影响，将会有越来越多的北京人到廊坊置业。广阳西区产品综合品质平平项目名称容积率建筑形态第八大街东、西区1.612、16层小高层，21、22高层，塔楼馨境界1.7510层板楼、12-15塔楼华夏新城A区1.86层板式，14、18层塔式华夏新城B区1.66-8层的板式多层，部分为14层的板式小高层；旭景花园1.386、9、11层板楼逸树家社区1.456、11、12层板楼广阳公寓二期1.476层板楼林苑社

17、区1.726层板楼3居产品仍是该区域重要的产品形式，所占比例超过52%，主力面积集中于100-130平方米；项目1居2居3居其她面积套数面积套数面积套数面积套数华夏新城B区67735891071231051342871565华夏新城A区4753637395313第八大街西区2号楼、3号楼49789343932112012762第八大街西区1、5、6、7、8、9号楼4278898995104117128169旭景花园38号楼80-10094104-145130旭景花园1.2.9号楼84-10126102-146124锦绣花苑18#楼783101612157锦绣花苑16#00118-12124锦绣

18、花苑13#、14#、15#84-1171698-136106广阳公寓二期73697-118126本地工薪阶层是广阳西区的主流人群；受广阳东区价格高启影响，西区的辐射力和市场关注正在持续增强；华夏新城A区中年轻客户比例较高。安次辨别析【以往开发力度局限性 将来大批供应将集中入市】 安次区的住宅市场发展相对于广阳区来说始终比较滞后，每年的供应也比较少，过去的2年里，安次区的总供应量只有39万平方米，供应缺少。将来随着旧城改造，供应量将急剧放大。【价格处在都市末位 后市增长动力强劲】由于区域成熟度不高，整体发展滞后，目前安次区价格在各板块中处在末位；安次区楼盘价格差别较大，价格范畴区间在3500-6

19、000元不等，大部分楼盘均价在4500元/平米左右【产品档次低下】小高层板塔、多层板楼为主，容积率1.41.8项目容积率建筑形态馨语星苑1.618-12层板楼、塔楼金碧伦温泉公寓1.6911层小高层，板楼，一梯两户或一梯三户新新小镇1.36层板楼，一梯两户蓝波湾社区二期1.6312层小高层板楼盛德花园1.676层板楼，11层塔楼安泰家园1.49层板式，12层塔楼银丰社区1.86层板楼嘉多丽花园社区1.826层板楼，11层塔楼永华社区1.556层，11层板楼盛世豪庭1.8小高层，一梯2-4户馨视界1.9小高层，一梯2-4户君兰苑1.7小高层，一梯2-4户第九园1.2多层小高层以往供应以90-12

20、0平米经济三居为主力户型；1居2居3居其她面积比例面积比例面积比例面积比例58-803.4%63-11833.23%82-15562.73%1900.64%潜在供应项目户型明显趋小，以70-90平米两居为主；案名户型比例盛世豪庭88-89两居占70%，121-136三居占30%馨视界70-90平米两室为主君兰苑77-91两居占70%，90-131三居占30%第九园110-160三室两厅占80%，其她为50一室，180四室安次区板块分析户型面积分析项目1居2居3居其她面积套数面积套数面积套数面积套数蓝波湾社区二期5-10#住宅楼536088910422412415547419011安泰家园怡景园

21、3、9、10、11、15、16号楼759212896126170安泰家园怡景园48号楼882497-138188馨语星苑9#、10#、11#72-7414400馨语星苑6#楼00118-12072馨语星苑5、7#楼882089-106232馨语星苑8#楼79-88929816馨语星苑1#、3#、4#85-1184798-139181馨语星苑2#楼97-10992永华社区5#-10#楼63-92110100-122110嘉多丽花园社区582477-11211082-141207新新小镇60782280102549413313014610金碧伦温泉公寓465855759313292-138176总

22、计3.433.2362.730.64下辖区县购房者占有相称比例安次区低廉的价格受到本地中层收入者的青睐，中青年居多；对周边下辖区县购房者较强的吸引力；自主为主，主力需求为经济型三居、二居；整体客户素质低于其她区域。开发区板块分析整体概况【高起点高调发展】房地产发展起步较晚，但起点高，发展空间充足；具有良好的产业支持基本，高品位人群集中；目前区域成熟度不佳，但开发区将来规划将提供良好的前景。【别墅产品为目前供应主流】案名位置总建筑面积建筑形态容积率主力户型憩园社区开发区管理委员会对面6.2一般住宅1.698-120翠林洲开发区祥云道108号5双拼独栋0.43278艾力枫社艾力枫社高尔夫球场内10

23、独栋0.19510950塞纳河谷一期开发区祥云道17双拼、叠拼、花园洋房0.7150-300开发区初期的住宅以区内众多驻园公司的住宅配套为主，例如帼华邨社区、憩园社区、蓝多廊等，但近年来开发区的住宅产品供应基本停滞，而满足高品位人群的别墅产品则相继浮现，目前在售项目以别墅及类别墅产品为主，总规模在50万平米以上。【面积相对经济的类别墅产品受到追捧】u 塞纳河谷一期获得了良好的销售业绩；u 翠林洲产品设计相对落后，销售不畅；u 艾力枫社具有绝佳的高尔夫资源，但单价过高，针对京津人士，但产品仍不具有典型豪宅原则，财富阶层消费市场对于地段认知仍有一定抗性。目前500-800平米户型能维持正常销售，8

24、00平米以上大户型销售较差。【高品位别墅带动价格上涨】案名报价（元/平米）翠林洲9680艾力枫社16000-30000塞纳河谷8000类别墅产品报价多在7000元以上，艾力枫社凭借不可多得的高尔夫资源，价格则达16000-30000元/平米；由于区域住宅供应稀缺，并有良好的居住需求，在别墅类产品的带动下，目前二手房报价已达到40006000元/平米。高质量可群密集；收入较高，教育水平较高；开发区内工作的中层以上领导居多，本土购房者比例不高；翠林洲、艾力枫社等项目中京津地区客户占有一定比例。廊坊市土地价格上涨缓慢，土地供应减少导致成交量萎缩。开发水平仍然处在比较封闭的状态，本地政府力挺地价，外地

25、开发主体和资金的进入也许会提高后势土地价格。廊坊市土地管理部门始终以来对土地出让容积率做到了严格的把控，居住用地在1.8如下，商业用地在2.0如下。在这种严格控制下，廊坊市的生态好，绿化率高，宜居舒服的都市氛围已经建立起来。近期出让土地仍严格保持着这一显控，为宜居生态型的都市建设打下坚实基本。而与其相反的是中国目前许多地区级都市都纷纷拔高容积率，刻意营造都市感和现代感。上半年廊坊市房地产项目供应总量约在54-55万平米之间，供应压力点集中在2季度4-6月份之间，重要供应区域在广阳区域和安次区域，广阳区域今年下半年将会被安次区域板块的拉动而减少需求主体规模量，但仍然维持较大的供应规模，虽然与开发

26、区区域供应产品有所不同，但其区域的作用力将会逐渐显现和提高上来，对板块导致的冲击较大。在房地产市场板块格局上也将会浮现东南重，西北轻的局面，政府大力发展北部和东部板块也是从整体都市发展角度出发，廊坊市具有饼式发展模式的基本，有侧重的开发重点区域，然后带动区域影响力，进而催化区域大面积成熟。目前北部板块受到地价，房价的挤压，土地流向也从北延东部向南发展，价格洼地的形成也是促使南部及东部板块迅速发展的诱因。综上所述，廊坊在地产格局板块的竞争也将会加剧，都市的不断外扩也将给终端市场带来有史以来的冲击。全年也将会重要以震荡格局浮现，价格高攀的也许性很小，只有在产品和营销两大方面上做足功夫，项目才也许在市场上立于不败之地。