连锁超市选址分析

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1、摘 要连锁公司的新店开业总是惹人注目，因此，门店的选址也就成为了重中之重。连锁公司的迅速崛起与发展，成就了一种又一种的神话，像连锁餐饮肯德基，连锁卖场沃尔玛，尚有连锁酒店格林豪泰等等。本篇论文就是以连锁超市华润为例，探讨一下连锁门店选址的奥秘。本文第一部分简介了连锁公司的发展和中国连锁公司的发呈现状，并且阐明了对连锁公司来说，门店选址的重要意义。本文第二部分阐明了连锁超市选址的原则与规定，以及在选址中商圈的重要性。本文第三部分以苏州华润万家吴中店为具体案例，分析了其选址的科学性和对的方面，为连锁公司后来门店选址做出了参照的根据和楷模。核心词：连锁公司；超市；选址目 录一、连锁超市的发展简介1二

2、、连锁超市选址的重要性分析1(一) 天时不如地利1（二）门店选址是连锁公司发展的核心之一2（三）有助于商业群的形成3三、连锁超市选址分析4（一） 店铺选址的原则4（二） 连锁超市的选址规定5（三） 商圈的特性及分析5四、华润超市选址案例分析6（一） 华润概要6（二） 华润吴中店选址分析6结论7参照文献9道谢10连锁超市选址分析一、连锁超市的发展简介连锁经营的模式最早的来源是在美国，至今已有一百三四十年的历史。在纽约，一家小茶叶店开创了连锁经营的先河，成为世界上第一家连锁茶叶店，也是世界上第一家连锁公司。在1859年的时候，这家茶叶店从纽约把店铺开到了全美国，全国各地的分店都由茶叶店的统一资本所

3、有者进行统一管理，统一经营，在剧烈的市场竞争中依托薄利多销、扩大与消费者的接触面和经营规模求得发展。它就是今天的大西洋和太平洋茶叶公司（A&P公司），也是这种开创式的经营模式使得这家茶叶店不仅开创了历史的先河，并且它自身也已经发展成全美国最大的超级市场连锁店之一。1979年，上海华联超市的开业，标志着中国本土的连锁业开始发展，这也表白了中国的连锁零售进入了一种崭新的发展时代。随后，中国连锁公司如雨后春笋般纷纷浮现，像北京联华，苏果，苏宁等。在改革开放的步伐迈开和中国加入WTO后，许许多多的外资连公司更是纷纷进军中国市场，家乐福，沃尔玛，麦德龙这些世界500强的巨头零售业在大陆市场又获得了一种春

4、天。目前为止，世界500强中的零售业有超过80%都进入了中国市场。对于连锁公司来说，特别是零售业，开店无疑是占领市场最佳的方式，也是对自身品牌宣传的最佳方式。无论是本土公司还是外资公司，在都加快了开店的步伐。如大润发，在立足华东市场的同步，更是将开店的步伐迈到了华南，华北，东北和西北等市场，曾有人说过，市场永远不会饱和，只要你能找到更好的方式和措施去满足顾客。由此可见，连锁超市的数量会在将来几年内达到一种小高峰。二、连锁超市选址的重要性分析连锁超市在门店选址方面的重要性重要涉及如下几点：(一) 天时不如地利中国古语说的好，天时不如地利，这也是所有连锁公司要面临也是必须面临的一种问题：门店的选址

5、。所有连锁超市扩张所面临的第一种问题就是：“我的新超市要开在哪里”。固然在都市化的建设中，政府也考虑到了这个问题，为了以便招商引资，各个都市在新城建造或旧城改建的时候都规划了一定的商圈以便于连锁超市的进驻和都市商业化的发展。但是在这些商圈里不仅租金昂贵，并且供不应求，主线满足不了零售巨头们的胃口。因此，诸多零售公司都将门店的选址放在了经营发展战略中的重中之重。固然，并不是所有零售业的需求都是同样的。就仿佛沃尔玛的一站式服务，就要规定它的门店店址一定要在顾客可以常常去的地方，并且还要有一定的商业基本，最佳就是在商圈内，这样的话就能较好的把握客流量，那营业额自然也就不会差了。相比之下，如果同样的一

6、站式服务超市，若是开在了比较偏僻的郊区，顾客很少踏足的地方，那么成果可想而知。固然，相比与沃尔玛，麦德龙的批发是服务，在人流量极大、寸土寸金的市区，它更适合人流量较少、租金价格相对于较为便宜的郊区了。因此说，找到一种适合自己门店的店址，可以拥有大量的顾客并且租金相对于比较便宜的地方开店，是各家超市的头等大事。一种好的选址就是成功开始的一半，而一种错误的选址，也是一种超市错误的一半。由于店址不像货品，可以挪移搬运，也不像店内摆设布置，费用是相称大的。（二）门店选址是连锁公司发展的核心之一意大利顶级潮流品牌Trussardi Jeans的总裁柯璐碧曾亲临上海，但愿能为其在中国开出更多店铺提前选址。

7、“我们固然但愿能开出更多的门店，由于这是最佳的宣传手段。”柯璐碧开门见山的说。由此可见，西方的连锁巨头对门店的选址是多么的注重。由于具体的店铺地点决定了超市可以吸引有限距离内顾客涉及潜在顾客的数量，这也是在另一方面决定了超市的营业额和利润，从而可以看出这个店铺的选址的资源大小。门店店址的选址是一项巨大并且长期的投资，是连锁公司发展的核心之一。无论店铺的店址是租赁还是购买的，只要一经选择拟定，就是巨额资金的投入，并且一间成熟的店铺，在它的外部环境发生变化的时候，它不能像人力、财力、物力那样做出调节和变化，它具有长期性和固定性的特点。因此，在选择店址的时候必须要进行进一步的调查研究和缜密的思考，完

8、善的规划出门店的蓝图。固然，门店选址和连锁经营管理最大的区别就是它不能像其内部设施布置同样克隆拷贝，由于每个地区均有自己的特点，不同的社会环境、地理环境、人口环境、交通条件和市政规划都是制约店铺所在地区的顾客量和营业额的因素。因此，连锁公司在制定公司发展战略和蓝图的时候，其具体店铺的具体位置必须要考虑在内，从而达到战略的可实行性和目的。因此，店址选择的好坏，是影响店铺营业额的重要因素。优越的店址就占据了“天时地利人和”中的地利，在与其她超市的竞争中，若是规模、商品、服务等条件相似的状况下，那必然会收到一种非常好的效果。故而，在连锁超市分析经营状况时，决不能忽视店址所带来的影响。顾客就是上帝这句

9、话虽说有些绝对，但是超市选址的首要原则就是以便顾客，以节省顾客的时间成本、交通成本和精力成本等满足顾客最大的需要，顾客的支持与信赖才是公司生存和发展的基石。固然，以便顾客也不是一味的把超市开在顾客居住地近来的地方，而是要考虑到顾客的购物消费习惯，在市政府的规划内，或集中，或分散，力求为顾客提供最佳的购物环境和购物机会，在使顾客购买到满意物品的同步，获得利润最大化和社会效益最大化，真正意义上实现三方的共赢。（三）有助于商业群的形成超市店址的选址，在为了适应人口分布、流向状况、便利广大顾客购物、扩大销售的原则懂得之下，大部连锁分超市都会选址在都市较为繁华的地方、人流必经的交通要道和枢纽，以及居民社

10、区附近和都市郊区的交通要道和城乡居民区等地点。根据以上四点理论，可以总结出如下四种类型的商业群。都市中央商业群，这是都市的市中心，是整个都市最繁华最重要的商业区，它集中了多种潮流品牌店、百货商店、豪华酒店和影院、办公写字楼等等，甚至在某些较小的城乡，它是唯一的商业群。第二个是都市交通要道和枢纽的商业群，它涉及了都市中的直通主干道，轻轨或地铁等大型中转站，每天均有着很大的人流量，也是节假日和白领们上班的必经之路，在此处的店铺以便了人们的购物，在快节奏的都市生活中起到了很大的作用。第三个商业群就是居民区的商业街了，这里的顾客重要是附近社区里的居民，其中以中老年女性和家庭主妇为主力购物军，这里的超市

11、以便了附近居民购买平常生活用品、杂货等，客流量非常稳定。最后一种商业群是都市郊区的购物区，随着都市交通的日益拥堵和私家车的普及，以及都市公路系统的完善，诸多人更乐意自己开出到郊区的购物中心，一家人一起享有购物的乐趣；并且，部分市区居民不满意市区嘈杂的环境和污染的空气而搬到郊区居住享有安静的住宅环境和新鲜空气，也为郊区商业群增长了稳定的顾客来源。三、连锁超市选址分析（一）店铺选址的原则1.以便顾客购买的原则顾客就是上帝，尽最大也许满足顾客需求是超市经营的宗旨。因此，门店店址的拟定必须一方面考虑到以便顾客购物，为此，连锁超市的店址要符合如下条件：（1）交通便利。连锁超市的店址一般都应当选择在交通条

12、件比较便利的地点，特别是经营食品和日用百货的超市。公交站、地铁站等附近往往是人流量大、流动性强的地方，如果是中转站之类的交通枢纽，人流量会更大，地段也是更佳。这样的地方作为连锁超市的门店店址，可以给顾客购物提供以便的地理条件。考虑到货品的运送，便利的交通条件，还可以在超市平常补货作业中提供以便，既节省了成本，又有助于货品的及时采购和补充，一举两得。除此之外，在都市规划建设中，新区建设、公交、地铁、高架桥等新线路都会对将来的交通条件产生影响，在具体选址之前，连锁公司应当敏锐的捕获到这些信息。（2）临近人群集聚的场合。顾客可以随后进入的人群汇集地，像步行街、名胜景区、影院或娱乐场合，这些地方可以让

13、股卡尔享有休闲、购物、娱乐和游玩于一体，是连锁超市开店的最佳地点。但是，也是此类地点位置绝佳，往往寸土寸金，不是适合所有连锁公司的。2.最大效益原则评价菜色好不好吃，要看吃的人的感觉，衡量一家超市选址的好坏，要看它的经营效益。寸土寸金的市中心并不适合所有连锁公司，有时候郊区商业群往往更佳吸引顾客，因此，连锁公司选址一定要根据自身的状况选择有助于经营、可实现利益最大化的店址。3.长远发展原则门店是连锁公司最佳的宣传广告，每一家门店都是连锁公司发展的基石，因此，在选择新店址时，要注意：（1）有助于抢占市场，长期经营。选址就是在选顾客，客源充足，市场形势大好对门店的发展有着重要意义，在从长远的角度去

14、考虑，该地点与否有助于规模的扩大、市场占有率的提高和在自身实力增长是开拓市场。（2）有助于特色经营。不同行业的网点设立对地区的规定也会不同。超市店址选择时，要针对顾客的消费心理、行业特点、消费行为等因素进行多方面考虑，拟定店址，达到超市独有的公司优势和特色，呈现公司形象。（二）连锁超市的选址规定一种超市好的选址往往具有如下几点规定：1.将来可持续发展的的能力和潜力。超市选址是一项长期投资，也是公司的将来所在。当环境因素变化时，其她条件可以随之相应变化，但是店址却是很难变化甚至不可变化的。因此，在超市选址时，不仅仅要着眼当下，更要预测将来，因此，一种具有可持续发展能力和潜力的超市才是将来的赢家。

15、2.高密度的人群汇集。顾客永远是超市的主宰，超市的宗旨也是满足顾客需求。超市店址都应当在人流量大的地方，例如，居民区、车站、地铁出口、旅游景点等等，在预测将来消费顾客群体时，都要考虑的。3.便利的交通条件和进出口。便利的交通和进出口不仅仅对与顾客来说是以便的，对于超市的平常进货、补货也是非常以便的。（三）商圈分析 1. 商圈的特性商圈也叫做交易区域，指的是以店铺所在地为中心，沿一定方向和范畴展开，吸引顾客的辐射距离。根据顾客地理分布和对店铺业绩的奉献度，理论上可以把商圈分为核心商圈、次级商圈、边沿商圈三个层次。一般来说，核心商圈的客人在店铺顾客总数55%70%，而次级商圈是15%25%，边沿商

16、圈占据剩余的顾客比例数。不同的店铺在不同的地区，经营规模、方式、品种和条件不同，商圈的规模形态也是不同的。商圈的形态一般分为商业区、住宅区、文教区、办公区和混合区五个区域划分。2. 商圈的分析连锁超市在选址前，要对所选的商圈进行仔细的分析，因素如下：（1）商圈分析是新店铺进行合理选址的基本。只有具体理解了商圈的具体资料，才可以进行效益预测，更好的衡量此店址的价值。（2）商圈分析有助于资金的加速运作。由于店铺选址投资巨大，会占用较大一笔资金，而店铺的经营收到商圈的限制，因此，随着商圈的收缩扩大而随之变化经营方略，可以加快资金的运作。（3）商圈分析有助于门店经营方略的制定。在这个竞争日益剧烈的商品

17、化社会，只有单纯的价格手段已经局限性觉得门店的竞争赢得优势，而精确完善的商圈分析可以较好的把握顾客的需求，实现以最小的成本获得最大的利润。（4）商圈分析有助于后期的市场开拓。如果连锁超市单纯的被动的在固定一种商圈内稳定经营，那么它将不会适应市场的潮流，最后被裁减，而通过度析商圈，可以协助经营者开拓市场，将利润点不止放在一种商圈内，从而提高市场占有率。四、华润超市选址案例分析（一）华润概要 华润万家有限公司是在香港上市的华润集团旗下的一家一级利润中心。它在华南、华东、华北和香港四大区域发展业务，主营大型综合超市、综合超市和原则超市三种业态。大型综合性超市已形成的比较成熟的模式，门店平均面积约1.

18、5万平方米，商品品种齐全，最大限度地满足消费者“一站式”的购物需求。综合超市是新型业态，面积在4000到6000平方米，以迅速消费品为重要经营对象。原则超市面积在平方米如下,以社区居民为依托，强调便利功能。华润万家超市面向全国市场，以持续改善消费者生活质量为己任，为顾客提供高质量、低价格、丰富的商品和友善的服务，立志成为中国零售业的领跑者。苏州市是华东地区一种非常重要的二线都市，早在前，华润超市就在涉及苏州在内的九个一二线都市开设超过了470家综合性超市，目前为止，苏州已有华润超市涉及便利店在内超过50家，是大润发、大宁、沃尔玛等同行业超市的强有力的竞争对手。（二）华润吴中店选址分析苏州华润吴

19、中店位于吴中区天灵路206号，是在天灵路和东吴南路的交叉口，其附近有社区港澳桂苑、阳光水韵和阳光水榭，又接近地铁2号线石湖东路站和汽车站吴中汽车客运站，附近没有其她同行业的超市经营。华润吴中店的面积大概在平方米左右，是一家原则超市，并且附近有多种居民社区，交通条件有好，道路四通八达，非常有助于顾客的进出和平常的进货补货。1.交通便利。店铺选址的原则中，第一条就是交通，便利的交通对顾客和超市都是有利的。华润吴中店位于吴中区的天灵路和东吴南路的交叉路口，在超市两侧尚有两条绿荫小道，超市门前的护栏胖尚有停车处，背面有小型的停车场，不管是机动车还是自行车或电动车，都可以随意的进出并且不用紧张没有停车的

20、地方。若是步行的顾客，可以乘坐公交车或者是地铁，两处大概有步行5分钟到8分钟的距离，也是非常以便的。吴中店在交通条件这一方面有这非常大的优势，占据了非常好的地理条件。2.人流量大。华润吴中店附近有涉及港澳归苑、阳光水韵等多种社区，又有地铁站进出口和汽车客运站，旁边尚有医院和银行等设施，每天超市的人流量都会很大，在其她超市的开始营业的时候，吴中店早已迎来了它每天的第一种购物小高峰。3.经营效益好。华润超市以高质低价、种类丰富的商品和友善热情的服务为大众服务，吴中店距离苏州大区的仓储中心非常近，仅有几条街的距离，再加上其地理环境和交通条件好，补货非常以便，因此吴中店在货品上从不缺少，并且吴中店的人

21、流量大，顾客的购买率和购买力都很高，因此在其开业五年多来，其经济收益始终较好。4.预期前景好。吴中区在苏州市是属于郊区范畴，其发展限度远不如工业园区、平江区和高新区等。在苏州这样一种古典与现代结合非常好的接近一线的都市，市政府在大力发展市区等地的繁华的同步也没有忘掉其她地区的发展，高架桥的建设，地铁2号线的延伸，3、4号线的筹建都预示着一种全面繁华的苏州城正在悄然诞生。而作为吴中区的一家原则超市，吴中店在做好自己的同步，也在和苏州城同样，准备迎接新明天的到来。结论华润超市体系的迅速发展与其抢占市场的迅猛之势，不仅获得了较好的效益，并且在国内市场占有稳定的份额，其中对的的门店选址占据了很大一部分

22、功绩。处在苏州边沿商圈的华润吴中店，其开店的地点不仅符合了连锁超市开店的大部分规定，并且地区偏郊区，租金价格低，收益好，将来发展前景也令人期待，是连锁门店开业选址的良好典范和优秀案例。参照文献1王英.连锁门店选址与商圈界定博弈J.中国商贸.(11)2马瑞国.连锁门店管理创新研究J.现代商贸工业.（10）3孙迈进.连锁门店开发与选址M.中国发展出版社.4梁鹏.JLM公司门店选址研究D安徽大学.(6)5石应峰.连锁公司门店开发与设计M.重庆大学出版社.（6）道谢本论文是在周云霞教师的亲切关怀和悉心指引下完毕的。她渊博的专业知识，严肃的科学态度，严谨的治学精神，精益求精的工作作风，诲人不倦的崇高师德

23、，严以律己、宽以待人的崇高风范，朴实无华、平易近人的人格魅力，深深地感染和鼓励着我。不仅使我树立了远大的学术目的、掌握了基本的研究措施，还使我明白了许多待人接物与为人处世的道理。从课题的选择到项目的最后完毕，每一步都是在导师的指引下完毕的，周教师都始终予以我细心的指引和不懈的支持，在此谨向周教师致以诚挚的谢意和崇高的敬意。本论文的顺利完毕，也离不开市场营销专业的其她教师和同窗朋友的关怀和协助。在此感谢王教师、姚教师教师等专业教师平时的课堂教学和专业实训过程中的严格规定与悉心指引，正是她们辛勤快动让本人具有夯实的专业理论基本，才使论文能得以顺利完毕。感谢同窗和朋友的大力支持，她们和谐的协助让本人在论文撰写的过程中收获颇多。