大城市房地产市场的问题及分析

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1、经济学期末论文浅析我国大城市房价居高问题 2012级审计硕士 姓名：陈梦如 学号：212167128浅析我国大城市房价居高问题摘要： 近年来，我国房地产行业高速发展，已经逐渐成为我国国民经济的一项支柱产业，对国民经济的持续增长起到了重要作用。但是随着房地产行业的不断发展，房地产投资过热、房价收入比过高、大城市房价居高不下等问题也逐渐暴露出来。本文从我国大城市房地产的现状出发，找出产生这些问题的原因以及问题带来的危害，并提出解决这些问题的一些建设性意见。关键字：房地产市场、房价、供需、利率、调控政策引言中国房地产业在2000年左右，取消福利分房制度制度后得到了迅猛发展，目前全国大多数城市都出现商

2、品房林立，房价高涨的状况，虽然国家多次针对房价实施调控，而且中小城市房价也呈现回落的趋势，但是像北京、上海等大城市房价仍旧居高不下，甚至出现小范围上涨的趋势，购房仍旧是大城市普通居民的噩梦。一、 房地产市场的现状目前，大城市房地产市场的现状主要表现为以下三个方面：1、 商品房价格上涨过快。目前房地产价格出现的问题主要集中在商品房价格上涨过快，使普通居民无力购买所需住房。国家取消福利分房制度以后，购买商品房成为居民拥有自己的房产重要的方式，而开发商看准投资时机，抬高商品房价格，以求利润最大化。2、 房地产销售市场秩序混乱。随着房地产市场的兴起，房地产销售方式也趋于多样化，许多房地产商在各个节日打

3、出各种“降价促销”的手段，大肆宣传炒作自己的楼盘，刻意制造脱销热销氛围，造成许多不明真相的群众盲目跟风购买，从而造成房价的哄抬。3、 房地产市场结构不合理。房地产市场结构不合理已成为影响中国房地产业市场持续健康发展的重要因素。住房供应结构中经济适用房、廉租房以及限价普通商品住房等政府调控房源本应占据一定合适的比例以保证供房，但现在市面上商业营业用房、别墅、高档公寓的比例较大，无法满足中低收入消费者的购房需求，引发房地产市场供求关系的失衡。二、 房价居高的成因分析1、 人民群众封建固有思想的影响。中华历史悠久深远，一直影响着一代代中国人，而封建社会小农经济的思想一直镌刻在人们心底，盖房屯田拥有自

4、己的土地房产，成为地主房主，一直是代代中国人奋斗的目标，因而现今社会人们也都努力存钱买房，这就增加了人们对房屋的需求，以致房价升高。2、 中国国情决定的。中国国情历来是地大物博、人口众多而且分布不平均，人们大量涌入大城市以及东南沿海城市，导致大城市人口密度过高，人均占地面积过少，使大城市房屋供应量不足，房价过高。3、 居民可支配收入的影响。随着改革开放的发展，人们的生活水平和收入水平日益提高，城镇居民可支配收入一直处于快速增长中，城镇居民的收入水平是衡量居民购买力的重要指标，同时也是支撑房地产价格的重要指标。从这一角度看，房地产价格以居民收入的增长为支撑，居民收入水平不断提高，对房地产的有效需

5、求相应增加，房地产的价格也随之上涨。4、 通货膨胀因素。近几年我国物价增长较快，逐渐呈现出通货膨胀的情况，而在通货膨胀的情况下，投资房地产是抵御通胀的一个很好的途径。越是在物价上涨的时期，房地产越能体现其保值性，也就是说，在物价上涨的时期里，持有房产是比较理想的，正因为这样，真实的通胀率和预期的通胀率一般会对房价产生正面的影响，通胀率越高，人们对房地产的投资需求就越多，房价上涨的也就越快。而且通胀因素可能导致许多与房地产有关的商品物价的上涨，例如水泥、玻璃等相关物品价格上涨，这样使建房成本上升，房价自然随之上涨。5、 政府掌握的房地产信息不完全，居民对房地产信息了解较少，信息不对称。政府调控是

6、控制房地产价格的一个重要措施，而政府想要进行有效地调控就必须较为全面的掌握全国房地产数量、居民的收入、住房情况，而目前居民购房、收入信息分散掌握在政府房屋、城建、民政等几个部门，部门之间不能进行有效地信息沟通，政府无法准确掌控全局；而且居民也不能对政府及政府官员的行为进行有效监督，存在着严重的信息不对称。6、 投机因素。由于居民收入的增加，居民手中掌握的存款数额不断增加，而居民也越来越不满足于存款利率所带来的财富增值，但凡有点经济实力的理性人为了使自己手中的资产保值甚至增值，就会去购买能保值增值的商品，导致投机客们大量涌入房地产，出现了像温州“炒房团”之流的投机分子，他们哄抬房价，使一些自住型

7、购房者也恐慌了，担心房价没完没了的涨，越等下去住房成本越高。自住型购房者的这种盲从心态使得他们也进入了房地产。这样对房屋的需求瞬间增长，而房地产供应量不足导致大城市房价出现非理性上涨。7、 房地产商的私下联合与居民的观望心理。为保证目前的房价不下跌，很多大城市的房地产商有着私下联合协议，或者是一些约定俗成的“潜规则”，他们联合维护房价，并威胁有降价倾向的房地产商，表明私自降价意味着不正当竞争，要负法律责任；而且，居民在房价问题上的观望态度也使得房产商不敢轻易降价，降价意味着房价还有浮动空间，那么居民可能一直观望不投资，这样不利于房屋的销售，因而房产商必定想进方法维持房价。 综上所述，大城市房地

8、产价格居高不下的主要原因还是供需不平衡导致。房屋的供应和需求力量的相互作用对房价的变动起着主导作用，但是房价的供应和需求同一般的商品相比还有其特殊的地方，如每年新增房产的数量只占房地产市场总量很小的一部分，供应变化相对于其他许多商品较迟缓（从买地到销售需2-3年），因此，从短期看，房产的价格更多的取决于需求数量而不是供应数量，而来自各方面刻意营造的“热销”氛围使得人们对房地产的需求量不断增加，房屋的供给量无法满足人们的需求，房价一直居高不下。三、 房价居高的危害1、 房价上涨过快使得居民购房负担过重，抑制了居民的其他消费。由于现今房地产价格的居高不下和预期房价将会继续上升，许多家庭会为了积攒首

9、付款和支付月供款，减少在其他方面的消费，住房的需求明显挤出了工薪阶层的其他消费需求，成为扩大居民消费需求的绊脚石之一。2、 高房价推动下的房地产业容易形成经济泡沫，从而降低社会生产和资源配置效率，威胁金融市场的秩序。在发展中国家，资金属于稀缺资源，再加上经济泡沫的存在，房地产占用了相当大的资金，从而无效或低效的使用着稀缺资源，严重扭曲了资源配置，从整体上降低了社会生产效率。而且房地产泡沫一旦形成，房地产价格的过快上升很容易产生虚假需求信息，影响开发者和消费者的预期，而且虚假需求造成的过度供给，又会形成新的房产积压，给整个国民经济带来大而长期的负面影响。3、 使社会贫富差距拉大，财富越发向富人聚

10、集。目前社会，居民财富大致可以分为三个部分：动产、不动产、当期收入，而不动产占据财富的绝大部分，其中，房地产又是不动产的主要组成部分，随着房价的不断提高，拥有房产的人，尤其是高收入人群手中的财富迅速升值，而没有房产的穷人则越拉越大，这样加大了贫富差距。4、减缓了大城市发展的脚步，阻碍了大量人才向大城市涌进，降低了城市的综合竞争力。四、 应对房价过高的建议1、适当提高利率，提高投机成本。在房价调控中，提高利率是一把双刃剑，它既可以将增加融资成本，压低房价，又容易引起房价的升高。当今社会，多数开发商通过银行贷款进行投资，贷款利率的提高增加了他们的投资成本，对房地产投资有一定的遏制作用；而对于普通购

11、买者而言，他们购房的主要目的是改善居住条件，利率上升后，这类购房者的还贷数额肯定会有所增加，但增加的还贷数额非常有限，就当前的利率水平而言，对购房者几乎不构成实质性影响，也不足以影响购房自用的主流购买力。但利率的提高也不是永远有效，如果开发商将提高的成本转嫁到消费者身上，往往会引起房价的升高而非降低；而且一味的提高利率可能会吸引国外金融资金的流入，这部分短期投机资金可能选择房地产市场作为聚集地，推动我国房地产价格上涨。2、大规模推出经济适用房和廉租房，抑制商品房房价的迅速增长，实现供房模式多样化。政府应积极实施宏观调控，着力发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租房，此外各地还要制

12、定和实施住房建设计划，对新建住房结构提出具体比例要求。此外，政府还可以用税收和一些鼓励性政策，调控商品房结构，例如：根据人均居住面积来征收税款；鼓励个人、私营企业在法律允许的范围内开发经济适用房对外销售等等。3、强化土地资源管理，改变土地出让方式。当前土地招标拍卖的方式看似公平，价高者得，但实际仅仅是少数资金雄厚的大投资商拍得，大多数中小投资商被挤出了投资的圈子，这也造成了房地产市场的垄断现象和“地王”现象。政府应该采取小块拍卖出让方式，让更多的房地产商进入市场，增加房地产市场的竞争力。另外，要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压。对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严厉惩处

13、，严惩无正当理由闲置土地的“圈地人”以及房地产领域的违法活动。4、控制住房贷款风险，防范房地产投机行为。针对许多富裕家庭在拥有自己的住房后，又购买囤积多套住房，以期在房价暴涨时投机牟利的行为，国家应该严格审查住房商业贷款和公积金贷款的发放对象，同时加强房产税的监管力度，并针对利用房屋投机的个人或者企业制定严厉的措施，用强制手段打击投机行为。5、进行正确的舆论引导。目前，房地产市场信息的不对称导致群众无法掌握正确信息，往往以一些小道消息、不实信息错误的估计房价趋势，从而盲目跟风购买，哄抬房价。政府应该定期公布较为准确的房屋信息，保证信息的时效性，并且严肃查处散播未来房价飞涨谣言，企图哄抬房价的投

14、机者，压制当前房地产市场的炒作之风。6、制定相应的法律法规，从法律上制约房地产商私下联合哄抬房价、违规建制等行为。依法治国一直是我国的一项基本国策，法律的强制性可以有效地制约很多违法行为，而目前针对房地产市场的法律法规还不够健全，这使得很多投机商打“擦边球”，钻了法律的空子，健全法律法规迫在眉睫。 综上所述，大城市房价过高的现象依旧存在，房地产行业作为新兴经济增长点仍旧存在很多隐患。我们必须保持高度的理性，宏观调控，科学决策，正确引导，适时监测，以防房地产市场的“虚假繁荣”，为我国经济高速、健康、持续发展铺平道路。参考文献：1 谢熠、肖丹 中国房地产泡沫与对策M.知识经济 2010年2 白涛 我国房地产政府管制与利率调整J.改革与战略 2008年3 郭树华、袁天昂 利率与房地产市场互动关系的实证研究J.西南金融 20094 郭保洁、张鹏 浅谈房地产价格上涨原因及对策J.生产力研究 2010年10 / 10