早期介入及前期物业管理服务内容

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1、初期介入及前期物业管理服务内容 初期介入及前期物业管理服务的具体内容可参照有关章节。在制定此部分内容的方案时，需要根据物业的实际状况和工程进度、存在的隐患或问题进行编制，并对工作筹划进行合理安排，使方案可以全面真实地反映物业管理在初期介人和前期物业管理中起到的重要作用。 如在物业项目的管理方案中，初期介入及前期管理方案的内容重要涉及物业管理前期介人工作流程、施工期物业管理工作、设施设备调试期物业管理、项目竣工验收及接管验收期物业管理、其她前期准备工作、人驻准备预案、二次装修管理、物业接管工作进度筹划、后续工 程的前期介入管理等。8常规物业管理服务综述 在编制常规物业管理服务综述中需要把握的重点

2、是将各项管理服务内容的工作规定、重点、运营管理及应急方案、筹划等进行具体论述，对于招标人或招标物业有特殊性服务需求的要进行突出的描述。 如某物业项目，招标人在招标文献中规定投标公司将常规物业管理服务需求内容中房屋及共用设施管理、机电设施设备管理、安全管理、绿化管理、清洁管理进行分项论述，并对重大活动等项目列出具体的实行方案。在此项目的物业管理方案中，房屋及公用设施的管理涉及管理重点和维护养护范畴、原则、筹划、实行细则等内容；机电设施设备管理涉及前期介入管理、平常运营维护管理措施及运作程序、紧急故障的解决等内容；安全管理涉及交通及车辆的管理、消防管理、保密管理、安全维护管理、紧急事件的解决等内容

3、；重大活动的实行方案等内容。初期介入的内容 (一)可行性研究阶段 1内容 (1)根据物业建设及目的客户群的定位拟定物业管理的模式； (2)根据规划和配套拟定物业管理服务的基本内容； (3)根据目的客户状况拟定物业管理服务的总体服务质量原则； (4)根据物业管理成本初步拟定物业管理服务费的收费原则； (5)设计与客户目的相一致并具有合理性能价格比的物业管理框架性方案。 2措施和要点 (1)组织物业管理专业人员向建设单位提供专业征询意见，同步对将来的物业管理进行总体筹划。 (2)除对物业档次定位外，还应考虑物业的使用成本。 (3)选用知识面广、综合素质高、筹划能力强的管理人员承当项目管理工作。【案

4、例】物业项目的基本状况同上例。在该项目的论证阶段，物业管理公司就参与了工作，并就该物业的市场定位、物业管理的基本思路和框架、物业管理的运作模式提供了专业意见，得到了建设单位的采纳，具体内容如下： (1)考虑到整个工程项目的状况，第一期消费者的定位是本地中低收入阶层，在项目规划上除合理控制建设成本外，还考虑到减少物业管理成本。按此思路，物业管理公司建议合适减少第一期的绿化率，并选择稍便宜的设施设备。由于第二期、第三期的市场定位为本地中高收入阶层，因此在后续开发建设过程中应逐渐提高绿化率，并相应提高设施设备选型配备档次。 (2)对项目的配套设施建设提出意见，重点是提出配套设施的布局方案，使得社区的

5、布局既以便将来业主的使用又避免对业主的生活产生影响和干扰。 (3)提出了人车分流的概念，这在该地属于新的提法，也成为后来项目销售的亮点。 (4)拟定了物业管理初期介入和前期物业管理的时间、方式和工作内容，明确了各配合方之间信息沟通的渠道，拟定了分阶段物业管理的目的和规定。 实践证明，这几条意见和建议对建设单位非常有益，可以协助建设单位更加精确地进行市场定位，提高了项目的性能价格比。第一期销售的良好业绩就是证明。 (二)规划设计阶段 1内容 (1)就物业的构造布局、功能方面提出改善建议； (2)就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议； (3)提供设施设备的设立、选型及服务方面的改善意

6、见； (4)就物业管理用房、社区活动场合等公共配套建筑、设施、场地的设立、规定等提出意见。 2措施和要点 (1)参与有关规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及将来功能的调节和物业保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议。 (2)协助建设单位优化设计或从使用维护等角度上对设计方案进行调节，使项目在总体上更能满足客户的需求，从而有助于增进项目的成功，减少开发风险。设计上的预见性可以减少后续的更改和调节，为建设单位节省投资。 (3)从拟定的目的客户的角度考虑问题。在设计上，比较物业建设、使用、维护的成本与目的客户的需求及经济承受力，使业主、建设单位与物业管理公司的目的利益相统一。 (4)

7、要贯彻可行性研究阶段所拟定的物业管理总体规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性。 (5)对于分期开发的物业项目，对共用配套设施设备和环境等方面的配备在各期之间的过渡性安排提供协调意见。【案例】物业项目的基本状况同上例。在规划设计阶段，物业管理公司参与了多次论证会，就规划方案提出了多项建议，并得到建设单位的采纳，受到建设单位和业主的好评。建议的具体内容如下： (1)考虑到项目较大，且为分期开发，在设计方案时，建议采用分组团的布局，且各组团相对独立和封闭。这样对不同组团就能按服务对象的特点提供不同的服务内容，拟定不同的收费原则，满足不同层次消费者的需求。 (2)对智能化系统的设计、

8、商业配套设施的建设、中心会所及休闲区域的布局、会所功能的设立、幼儿园的设立等提供了主导性意见。由于物业管理公司在实际运作方面有丰富的经验，因此实行后深得建设单位和业主的好评。 (3)物业管理的基本条件，如管理办公用房以及物业管理公司员工宿舍、食堂、休息室、仓库和清洁车停放场地等，在规划设计时就得以贯彻。 (4)根据前期物业管理总体筹划方案的思路，制定了具体的物业管理方案，拟定了实行进度表，涉及人员的编制及招聘、培训筹划、费用测算等，这些都得到了建设单位的支持和承认。 (三)建设阶段 1内容 (1)与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并贯彻整治方案。 (2)配合设备安装，保证

9、安装质量。 (3)对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见。 (4)熟悉并记录基本及隐蔽工程、管线的铺设状况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。 2措施和要点 (1)派出工程技术人员进驻现场，对工程进行观测、理解、记录，并就有关问题提出意见和建议。 (2)仔细做好现场记录，既为此后的物业管理提供资料，也为将来解决质量问题提供重要根据。 (3)物业管理公司不是建设监理单位，要注意介入的方式措施，既要对质量持认真的态度，又不能影响正常的施工、监理工作。【案例】物业项目的基本状况同上例。在建设阶段，物业管理公司跟踪了整个过程，参与了多次专项讨论会，提出改善意见(其中一次

10、就提出了18项整治意见)，这些意见大部分都在建设中予以采纳。典型的内容如下： (1)对生活垃圾的收集、清运和解决方式提出了具体规定。拟定了垃圾桶的规格、数量和放置位置，提供了垃圾场地设计方案，要点是采用瓷片砖地面、配备清洗水源和污水集排设施。 (2)提供了单元门的安装意见。既便于安装可视对讲系统，又便于安装信报箱，还注意到美观实用和便于维修。 (3)在进行绿化带施工时，事先考虑灌溉管道的铺设。 (4)在施工过程中发现部分室外基本工程质量不好，而该区属填海区，易发生不均匀沉降，导致此处的埋地管网发生断裂，因此建议重新施工。 (5)安排机电技术人员全程跟踪机电设施设备的安装，合计提出了200余项改

11、善意见。 (6)提请建设单位留下一部分特殊的装饰材料(彩色地砖、镀膜玻璃、涂料等)，以便于将来的维修和更换。 (7)为前期物业管理做准备工作。陆续招聘物业管理公司员工并进行培训，组织编写各类管理服务文献和规章制度，准备业主入住资料等。 (8)协助建设单位同供电公司、自来水公司、煤气公司等都市公共事业单位协商移送相应设施设备事宜，暂不能移送的则事先拟定委托管理方式及收费原则。 (四)销售阶段 1内容 (1)完毕物业管理方案及实行进度表； (2)拟定物业管理的公共管理制度； (3)拟定各项费用的收费原则及收费措施，必要时履行多种报批手续； (4)对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训； (5)派

12、浮现场征询人员，在售楼现场为客户提供物业管理征询服务； (6)将所有初期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整顿后归入物业管理档案。 2措施和要点 (1)精确全面展示将来物业管理服务内容。有关物业管理的宣传及承诺，涉及各类公共管理制度，一定要符合法规，同步要实事求是。在销售物业时应根据物业管理的整体筹划和方案进行，不应为了促销而夸张其辞，更不能作出不切实际的承诺。 (2)征询业主对物业管理服务需求意见，并进行整顿，以此作为前期物业管理服务方案的制定和修正根据。【案例】物业项目的基本状况同上例。其在销售阶段的介入内容为： (1)在销售前，整顿并全面完毕物业管理方案，将各项应使购房业主理解的内容，

13、以书面文献的形式纳入有关公约、合同中； (2)在销售前对售楼人员进行物业管理培训，使她们对物业管理的基本概念和基本知识有所理解，对将来该社区的物业管理内容和模式有统一的理解； (3)在售楼现场安排专职的物业管理征询人员，接受购房者的征询； (4)为使业主或将来业主对物业管理有所理解，在销售时，就在售楼处、样板房等处展开规范的物业管理工作(如清洁、绿化、安全保护等)，使业主对物业管理有良好的印象。 (五)竣工验收阶段 竣工验收是指工程所有建成后为检查工程质量而进行的一项工作程序。按照国家建设部有关建设工程质量控制的有关规定，任何建设工程在竣工后都必须进行竣工验收。 1内容 这一阶段的介入内容重要是参与竣工验收。在各单项工程竣工后，参与单项工程竣工验收；在分期建设的工程竣工后，参与分期竣工验收；在工程全面竣工后，参与综合竣工验收。 2措施和要点 物业管理公司参与竣工验收，重要是为了掌握验收状况，收集工程质量、功能配套以及其她方面存在的遗留问题，为物业的承办查验做准备。在参与验收时，应随同有关验收组观看验收过程，理解验收人员、专家给施工或建设单位的意见、建议和验收结论。