潜江龙虾文化美食城项目可行研究报告

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1、潜江龙虾文化美食城项目可行性研究报告目 录第一章 总 论4一、项目名称及承办单位4二、报告编制单位4三、项目提出的理由与过程5四、可行性研究的根据及范畴6五、项目概况6六、研究结论7第二章 项目建设背景和必要性10一、项目建设背景10二、项目建设必要性11第三章 市场分析13一、潜江市经济发展概况13二、潜江市都市总体规划14三、潜江小龙虾餐饮市场分析15第四章 场地选择、建设条件17一、 建设地点17二、 建设条件17第五章 重要建设规模和内容22一、龙虾美食一条街22二、龙虾技术经济交流培训基地22三、龙虾文化广场及配套设施23四、围墙、大门及其她绿化设施24第六章 专业技术方案25一、规

2、划设计原则25二、总平面设计25三、建筑设计26四、构造设计27五、给排水设计28六、消防设计30七、电气设计30八、弱电设计32九、动力设计35第七章 环保、节能37一、环保37二、节能设计42三、 项目耗能指标49第八章 项目组织管理、实行进度及招投标50一、项目组织管理50二、项目实行进度52三、项目招标方案53第九章投资估算及资金筹措55一、 投资估算55第十章财务效益及社会效益分析59一、基本数据与参数选用59二、销售收入60三、成本费用60四、利润、税金及附加61五、投资回收期61六、盈亏平衡分析61七、重要经济指标61第十一章 研究结论和建议63一、结论63二、建议63 第一章

3、总 论一、项目名称及承办单位1、项目名称潜江龙虾文化美食城项目2、承办单位湖北潜江龙虾城投资管理有限公司3、承办单位基本状况本项目投资主体系中建香港投资有限公司，该公司在香港注册，具有较强的经济实力和丰富的投资管理经验，是一家能在内地直接投资兴业的出名公司。为响应潜江市委、市政府“解放思想、跨越发展”主题实践活动的号召，公司董事会通过充足调研，反复酝酿，决定在潜江注册成立“湖北潜江龙虾城投资管理有限公司”，注册资本 万元，法人代表 ，筹资兴建“潜江市龙虾美食”项目。二、报告编制单位编制单位：潜江邦臣工程征询有限公司法人代表：证书编号：发证机关：国家发展和改革委员会三、项目提出的理由与过程据记录

4、资料显示，潜江市小龙虾野生寄养面积达18万亩，产量达3.8万吨，创产值18亿元。小龙虾系列产品出口美国、欧盟、日本等30多种国家和地区，出口创汇8200万美元。其养殖规模、加工能力、出口创汇均居全国之首。欧美每3只小龙虾就有2只来自潜江，在世界上享有“世界小龙虾看中国、中国小龙虾看湖北、湖北小龙虾看潜江”的美誉。5月，潜江市被中国水产与加工协会评估为“中国小龙虾之乡”和“中国小龙虾加工出口第一名”。潜江的“油焖大虾”在短短的几年时间，像红色风暴席卷了潜江、湖北、中国乃至世界。它以特色风味带动了潜江小龙虾餐饮行业的迅速发展，“小李子”、“利荣”、“潜憨直”油焖大虾已成为国内出名的小龙虾餐饮品牌。

5、但与此相配套的基本设施、文化品牌相对滞后。潜江市小龙虾产业发展规划指出：“要以“虾稻连作新技术”、“油-虾-鱼养殖模式”、“虾-蟹-鳜鱼混养技术”作为生态养殖的突破口和切入点，将小龙虾养殖引入老式农业种植区、水产养殖区。到全市小龙虾养殖面积达到25万亩，其中虾稻连作面积20万亩，池塘养虾5万亩。池塘套养平均单产达200公斤/亩，虾稻连作平均单产达150公斤/亩，年产小龙虾4万吨。”规划目的为本项目发展提供了资源保障。该规划提出：“进一步巩固潜江“中国小龙虾之乡”、“中国小龙虾加工出口第一市”的小龙虾产业地位。在潜江市园林办事处建立中国小龙虾产业技术培训中心”，这为本项目的规划选址提出了有力保障

6、。该规划同步提出：“潜江油焖大虾味道醇和厚重、鲜香浓耶、麻辣柔和，以鲜、香、嫩、爽为特点，其味通老少，宜南北，食不上火，具有美容养颜，开胃健脾，明目益智等功能。潜江要积极支持“利荣”、“小李子”、“何凤仙”、“五七油焖大虾”、“潜憨直”等餐饮品牌发展，以科学规范的管理搭建起商业直销连锁体系和一体化的营销网络体系，实现“潜江油焖大虾”品牌扩张战略，使潜江油焖大虾品牌在省内外享有盛誉。”这为本项目的发展指明了方向。潜江市“十二五”规划纲要指出：加快推动餐饮、娱乐行业提档升级，增进规范化、产业化发展，注重餐饮品牌建设，哺育一批影响较大、带动性较强的餐饮品牌。支持特色商业步行街、特色美食街等重点项目建

7、设。因此，在潜江兴建“小龙虾文化美食城”已势在必行。 四、可行性研究的根据及范畴1、可行性研究的根据1）潜江市都市总体规划（-）2）潜江市土地运用总体规划（-）3）潜江市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要4）国家发改委、建设部联合颁发的建设项目经济评价措施与参照（第三版）；5）工业与民用建筑可行性研究深度规定；6）各专业技术规范；7）建设单位提供的各项基本资料。2、可行性研究的范畴根据国家有关政策、法规，对项目建设的必要性、建设内外部条件、市场研究、建设内容与规模、专业技术方案、投资估算及经济效益等方面进行研究。五、项目概况1、项目拟建地点本项目位于潜江市园林办事处，章华东路以东，城南河以

8、西，北距马家台五组农民公寓220米，南起紫月路。2、项目建设内容与规模本项目总占地面积150亩,重要建设龙虾美食一条街、龙虾技术经济交流培训基地、龙虾文化广场及配套设施等。涉及：龙虾美食一条街项目，占地面积57830。其中，建龙虾美食店100家，占地0，建筑面积24000；街道硬化，总面积29100。龙虾技术经济交流培训基地项目，总占地7000。其中，建龙虾技术经济交流培训大楼，占地，建设面积0；建停车场及路面硬化，面积；购买电梯、空调、车辆等设备10台套；购买房间常用设施若干套。龙虾文化广场及配套设施项目，占地21860。其中，建设主体文化广场，涉及露天舞池、音乐喷泉、龙虾雕塑群等主体工程，

9、建筑面积8000；建游泳馆1座，建筑面积1500；建网球场8个，建筑面积5360；建停车场1000，道路硬化。建设围墙、大门；场地绿化30730。3、项目总投资及资金来源本项目总投资为22161.5万元,其中，公司自筹8161.5万元，占总投资的36.8%；银行贷款14000万元，占总投资的63.2%。六、研究结论按照国家产业构造调节指引目录（本）的规定，本项目属于容许类项目。该项目在都市规划的指引下进行实行，将有力地增进都市布局构造的完善和都市面貌形象的提高。本项目税前利润总额2917.54万元，税后利润总额1954.75万元,可上缴税金1051.01万元。项目税前投资回收期（不含2年建设期

10、）为6.29年，税后投资回收期（不含2年建设期）为8.82年。本项目对安顿失地农民就业、增长农民收入具有重大意义，可以提供700个左右的就业岗位,可以带动本地三产业迅速发展,可以较好地改善商业业态,提高都市品位。从以上分析可知该项目经济效益、社会效益明显，项目是可行的。项目的重要经济技术指标如下：序号名 称单位数量1总投资万元22161.882固定资产投资万元19824.823项目资本金万元7371.084营业收入（经营期平均）万元5189.175营业税金及附加（经营期平均）万元87.636总成本费用（经营期平均）万元1835.667利润总额（经营期平均）万元2917.548所得税（经营期平均

11、）万元962.799税后利润（经营期平均）万元1954.7510销售利润率%56.22%11投资利润率%13.16%12财务内部收益率（所得税前）%13.49%13财务净现值（所得税前）万元8205.0014投资回收期（所得税前,不含建设期）年6.2915投资回收期（所得税后,不含建设期）年8.8216资本金收益率%10.67%17资产负债率（经营期第1期）%56.82%18利息备付率（归还期内平均）4.8919偿债备付率（归还期内平均）0.5420总投资收益率%13.86%21项目资本金净利润率%26.52%第二章 项目建设背景和必要性一、项目建设背景记录资料显示，潜江市小龙虾野生寄养面积达

12、18万亩，产量达3.8万吨，创产值18亿元。小龙虾系列产品出口美国、欧盟、日本等30多种国家和地区，出口创汇8200万美元。其养殖规模、加工能力、出口创汇均居全国之首。欧美每3只小龙虾就有2只来自潜江，在世界上享有“世界小龙虾看中国、中国小龙虾看湖北、湖北小龙虾看潜江”的美誉。5月，潜江市被中国水产与加工协会评估为“中国小龙虾之乡”和“中国小龙虾加工出口第一名”。潜江的“油焖大虾”在短短的几年时间，像红色风暴席卷了潜江、湖北、中国乃至世界。它以特色风味带动了潜江小龙虾餐饮行业的迅速发展，“小李子”、“利荣”、“潜憨直”油焖大虾已成为国内出名的小龙虾餐饮品牌潜江市小龙虾产业发展规划指出：“要以“

13、虾稻连作新技术”、“油-虾-鱼养殖模式”、“虾-蟹-鳜鱼混养技术”作为生态养殖的突破口和切入点，将小龙虾养殖引入老式农业种植区、水产养殖区。到全市小龙虾养殖面积达到25万亩，其中虾稻连作面积20万亩，池塘养虾5万亩。池塘套养平均单产达200公斤/亩，虾稻连作平均单产达150公斤/亩，年产小龙虾4万吨。”规划目的为本项目发展提供了资源保障。该规划提出：“进一步巩固潜江“中国小龙虾之乡”、“中国小龙虾加工出口第一市”的小龙虾产业地位。在潜江市园林办事处建立中国小龙虾产业技术培训中心”，这为本项目的规划选址提出了有力保障。该规划同步提出：“潜江油焖大虾味道醇和厚重、鲜香浓耶、麻辣柔和，以鲜、香、嫩、

14、爽为特点，其味通老少，宜南北，食不上火，具有美容养颜，开胃健脾，明目益智等功能。潜江要积极支持“利荣”、“小李子”、“何凤仙”、“五七油焖大虾”、“潜憨直”等餐饮品牌发展，以科学规范的管理搭建起商业直销连锁体系和一体化的营销网络体系，实现“潜江油焖大虾”品牌扩张战略，使潜江油焖大虾品牌在省内外享有盛誉。”这为本项目的发展指明了方向。潜江市“十二五”规划纲要指出：“加快推动餐饮、娱乐行业提档升级，增进规范化、产业化发展，注重餐饮品牌建设，哺育一批影响较大、带动性较强的餐饮品牌。支持特色商业步行街、特色美食街等重点项目建设。”在市委、市政府的强力推动下，潜江的小龙虾品牌已形成，市场需求较大，湖北潜

15、江龙虾城投资管理有限公司看准时机，抢抓商机，拟定兴建“小龙虾文化美食城”项目，正是顺应了市场的需求。二、项目建设必要性1、增进失地农民就业、增长农民收入的需要。就业是民生之本，也是解决失地农民问题的主线出路。优化就业环境，广辟就业渠道，全方位、大规模地增进失地农民转移就业，是都市化进程中解决征拆矛盾的主线措施。该项目建设不仅可以增长农民就业和创业机会、增长农民收入，估计可增长700个就业岗位，年收入可达1.8万元左右；并且可以增进征地、拆迁、安顿、就业进入良性循环系统，有助于加快潜江的都市化进程。2、推动新型都市化建设，完善都市功能的需要。推动新型都市化建设，必须大力发呈现代服务业，改造提高老

16、式商贸业，改善商业业态，完善都市服务功能，提高都市品位。潜江的小龙虾已经走出潜江，走出湖北，并逐渐发展成为国际国内出名品牌，市场需求较大。但与之相配套的餐馆、街道却较为落后，与逐渐昌盛的大产业、大品牌不相称。因此，亟需建设一种商铺集中、档次较高，有一定品位的小龙虾文化美食街，进一步完善都市服务功能。该项目的建设正好满足了这一需要。3、规范都市管理，创立文明都市的需要。潜江的小龙虾餐饮店较多，东城区有，西城区也有，东门东方路有，西门麻纺厂有，尚有育才路、章华北路、游泳池旁，等等，多如牛毛，存在于各个角落。一是极为分散，不利于都市管理；二是虾壳、白色垃圾到处乱扔，影响都市环境卫生；三是入夜后，噪音

17、及油烟也容易打扰周边住户的休息；四是街道狭窄，影响都市交通安全。要创立卫生文明都市，就必须将这些夜宵摊店划行归市，以以便有关部门管理。因此，建设龙虾文化美食城项目势在必行。4、增进产业链延伸，支持甲壳素产业发展的需要。目前，我市小龙虾年产3万吨左右，而用于油焖大虾食用的年消费量在吨以上。小龙虾食用后其70-80%的虾头、虾壳作为废弃物抛弃深埋，不仅污染环境，并且导致巨大的再生资源挥霍。在虾壳和虾头里，富含地球上第二大再生资源甲壳素，甲壳素及其衍生物在食品、化工、医药、农业、环保等领域具有十分重要的应用价值。而甲壳素可以分解出“人体第六生命要素”壳聚糖。壳聚糖在农业上可以增进种子发育，提高植物抗

18、菌力，做地膜材料；在医药方面可用于制造降解缝合材料、人造皮肤、止血剂、抗凝血剂、伤口愈合增进剂；在日用化工上可用于制造洗水香波、头发调理剂、固发剂、牙膏添加剂等。对废弃的虾头、虾壳形成产业化、规模化的深加工和综合运用，其衍生的高附加值产品有近100项，转化增值的直接效益将超过千亿元。目前日本、美国等国家此类产品已经批量进入市场，深受消费者欢迎；更为难得的是，从可持续发展的角度看，从环保的角度分析，由于塑料很难自然降解，已导致全球性“白色污染”，甲壳素作为抱负的制膜材料，有望成为塑料的替代品。我市华山水产投资5.5亿元的废弃虾壳提取氨盐资源综合运用项目中，甲壳素年解决量达到4000吨，由此而延伸

19、的氨基葡萄糖盐酸盐（钠盐、钾盐）产能达到吨/年，可新增氨基葡萄糖片剂、胶囊剂和复方制剂10亿片（粒），壳聚糖、壳寡糖700吨。带来的经济和社会效益非常可观。第三章 市场分析一、潜江市经济发展概况“十一五”时间，潜江市经济社会迅速发展，获得了巨大成就。五年来，在湖北省委、省政府的对的领导下，潜江市委、市政府团结带领全市人民，紧紧环绕建设“经济强市、文化名市、园林都市”和中部强市的奋斗目的，克难奋进，开拓进取，成功应对国际金融危机的严重冲击和多种自然灾害的影响，顺利完毕了“十一五”规划的重要经济发展目的，为，“十二五”经济社会发展奠定了良好的基本。-，全市地区生产总值从108.82亿元增长到290

20、.67亿元（现价，下同），五年年均增长15.6%，实现了翻番。其中，第一产业增长值从25.28亿元增长到48.20亿元，年均增长4.8%。第二产业增长值从38.36亿元增长到90.41亿元，年均增长18.7%。三次产业构造比调节为16.6：52.3：31.1。人均地区生产总值达到28358元，年均增长21.1%。新型工业化加速推动，质量和效益稳步提高，化工医药、纺织服装、冶金机械、油气开采、农副产品加工等产业集群特色初步形成。，规模以上工业增长值达到145.51亿元，年均增长25.9%。农业构造进一步优化，农业基本设施建设逐渐加强，农业综合生产能力明显提高，粮食产量达到40.41万吨，实现了持

21、续7年增产丰收，水产品加工出口居全省第一。交通运送、商贸交通、文化旅游等三产业稳步发展，服务业总量实现翻番。，全社会固定资产投资完毕172.87亿元，五年合计完毕投资510.13亿元，年均增长33.6%；社会消费品零售总额完毕83.61亿元，年均增长19.6%；地方一般预算收入7.25亿元，年均增长19.2%。市域经济持续、迅速、健康发展，综合经济实力明显增强。二、潜江市都市总体规划，市域人口规模达到118万人，城乡化水平达到63%，市域城乡人口总量为74.3万人。城乡化推动战略：工商并举、中心带动。以城乡人口集聚为导向，以中心城区为中心哺育重点城乡化区域。强调非均衡的突进式发展，近期大规模建

22、筑中心城区及周边区域的工业基本，中远期以工业推动商贸业等第三产业的集聚，进一步吸引人口，增强市域的生产消费能力，辅以提高城乡化的政策措施和制度更新，实现城乡化进程数量及质量的稳步推动。城乡化空间发展战略：中心集中化，构造优化，带状集聚。大力发展中心城区重点哺育城区中心职能，加强其作为整个潜江市域城乡体系中首位都市的凝聚力以及江汉平原地区中心都市的辐射能力。城乡建设用地规模。，中心城区建设用地规模控制在63.8平方公里，人均建设用地控制在110平方米。在职能上，中心城区承当结合服务职能，将来随着都市经济的迅速增长，都市规模将明显增大。城乡空间布局构造规划。延续潜江市的各级城乡重要沿交通干线发展的

23、空间格局构造特点，规划期末开成“一横两纵，一主四片”的空间构造。三、潜江小龙虾餐饮文化市场分析潜江共有40万亩水面适合小龙虾生长。近年来潜江攻克小龙虾人工繁育技术，养殖户摸索出虾稻连作种养模式，简朴易学，每亩投入300多元，平均纯收入1100元。市里对养殖户、加工公司予以扶持，短短几年全市小龙虾养殖面积从几百亩扩大到18万亩，产量达3.8万吨，创产值18亿元。、，潜江市委、市政府持续两年举办“小龙虾节”。通过二三年努力，潜江龙虾的出名度和影响力大大提高。如今，“中国小龙虾之乡”、“中国小龙虾加工出口第一市”已与“曹禺故里”一起，成为代表潜江形象的“都市名片”。潜江的“油焖大虾”餐店，仅在东方路

24、上，200平方米以上的小龙虾店就达30多家。每年的4-9月，全市大大小小的龙虾店，从门口到里间，坐满了兴致勃勃的吃虾人，其中不少是从武汉、荆门，荆州甚至浙江等地赶来的。如今，潜江“油焖大虾”成了这个季节当红的美食佳肴，并带动了整个小龙虾餐饮行业迅速发展，“小李子”、“利荣”、“潜憨直”油焖大虾成为国内出名的小龙虾餐饮品牌。目前，小龙虾在潜江不仅是一种食品，更是一种独具地方特色的饮食文化。为了能让每个来潜江的人充足感受到“吃有小龙虾、听有花鼓戏、看有曹禺剧、观有兴隆景”的地方文化氛围，必须建设这样一种高品位的饮食文化好去处。潜江虾源丰富，品牌响亮，口味多样，文化底蕴丰厚，建设龙虾文化美食城，市场

25、空间非常大。四、潜江小龙技术培训市场分析近几年，潜江市水产部门环绕小龙虾养殖实用技术的研究下足功夫，获得了某些成果。，与湖北省水科所合伙完毕的克氏原螯虾与中稻轮作技术荣获省科技进步三等奖；依托湖北省水科所完毕的克氏原螯虾人工诱导繁殖技术弥补了国内空白，获省重大科技成果证书，这几项成果的技术转化和生产应用，为我市小龙虾养殖的迅速发展提供了技术支撑。在此基本上潜江市水产技术推广部门先后参与或主持制定了二个地方原则。小龙虾在潜江已经繁衍生息近50年，适应了自然繁衍，自然裁减，适者生存的物种进化规律，保存了优良的品质。但目前浮现品种退化现象，一是由于天然资源的过度运用，野生小龙虾存量锐减，导致小龙虾种

26、群自然修复能力低下，如果不迅速进行种质资源保护，势必导致资源枯竭和种质质量的严重退化。二是随着人工养殖的发展，有些地方浮现的近亲繁殖和对品种选育的忽视，导致小龙虾种质退化，生长缓慢，疾病频发。三是小龙虾人工繁殖尚未完全解决。发展小龙虾养殖，不解决苗种人工繁育问题，主线无法稳定地保证养殖需求，也无法解决种质退化问题。要大力发展小龙虾养殖，必须攻克小龙虾的人工繁殖关。由于小龙虾是采用人工诱导繁殖，产出虾苗时间不集中，还达不到大规模集中批量生产的规定，无论是在规模建设上还是在技术攻关上都还要投入大量的财力和人力。潜江虽然有多种中介组织（如龙虾养殖协会、龙特水产合伙社等）十余家，但由于缺少专业技术人员

27、或专业技术人员水平不强，加之各自为战，不能有效地开展高水平的技术指引和中介服务。因此，在潜江建设技术培训中心市场前景十分广阔。第四章 场地选择、建设条件一、 建设地点本项目位于潜江市园林办事处，章华东路以东，城南河以西，北距马家台五组农民公寓220米，南起紫月路。项目总用地150亩。该地块潜江市都市总体规划拟定用地性质为生态绿地，土地运用总体规划拟定用地性质为一般农田。二、 建设条件1、地形、地貌、地表、地震及其她配套条件潜江市地处东经1123111259，北纬30093035。位于湖北省西南边陲，江汉平原腹地。东邻仙桃市，西靠江陵县，南接监利县，北隔汉江与天门市相望。项目建设地属于平原湖区。

28、潜江在地质构造上是江汉盆地的一部分，由该盆地的次一级构造单元潜江凹陷、丫角新沟低凸起、江陵凹陷等构成。境内呈现出河渠交错，地方纵横，滩堤凸起，碟伏湖池错落其间的平原地貌景观。全市平均海拔高度为38m，最高海拔39.78 m，在北部汉江右岸河堤村的朋滩及共和村的中档台，最低海拔25.78 m，最低在南部西大垸农场水产队，平均海拔24m，自然坡降1/3800。境内无山，地势平坦，由北向南略呈倾斜。项目所在地地震烈度为6级，历史上从未发生过破坏性地震。2、工程地质及水文工程地质。该项目位于长江、汉江冲积湖江汉平原中部，属软土沉积土。汉江两岸沉积的软土层中，砂性的含量和比重均有大幅度增长，表层岩性逐渐

29、过渡到轻亚粘土至细砂层。地质剖面从上至下地层顺序为：（1）亚粘土层，地耐力1015t/；（2）轻亚粘土与粉细砂土层，地耐力1011 t/；（3）亚粘土层，该层可分为三层，地耐力分别为89 t/，1315 t/，1214 t/。水文。潜江地处河口三角洲上，河流的特点是分流较多，变化较大。全市有河流汉江和西荆河2条，干渠13条，流量在10t/s以上的排水支渠、受益面积在万亩以上的灌溉支渠53条，总长941.6km，河网密度为0.47km/km2。河渠分属汉江和四湖总干渠两个水系，流域面积为645.8km2和1345km2。3、气候条件项目建设地属于北亚热带湿润性季风气候。四季分明，夏热冬寒，热量、

30、雨量比较充足，无霜期较长。但降水的时空分布不均匀，容易浮现旱象和渍涝。（1）气温年平均气温 16.1最热月（七月）平均气温 28.2最热月平均最高气温 36.9极端最高气温 37.9最冷月（一月）平均气温 1.5极端最低气温 -16.5（2）气压年平均气压 1012.1kPa极端最高气压 1046.5kPa极端最低气压 989.6 kPa（3）降雨量年平均降雨量 1112.6日最大降雨量 180.7年最长持续降雨量天数 14天历年最大积雪厚度 32.4（4）风速常年主导风向 东北风年平均风速 2.3m/s最大月平均风速 4.0m/s极端最大风速 26m/s（5）天气现象年平均蒸发量 1300.

31、0m最热月平均地面温度 47.0年平均日照时间 1865.5小时极端最高地面温度 69.1最冷月平均地面温度 13.0极端最低地面温度 -19.0历年平均地面温度 18.3年平均雷暴天数 30天年无霜期天数 280天4、交通条件潜江市东通武汉，南连监利，西邻荆州，北接荆门，隔汉水与天门相望，沪（上海）蓉（成都）高速公路与318国道以及正在建设的沪蓉高速铁路横贯全境。内河航运四季畅通，在流经市境的汉江边建有泽口、红旗两个港口，年吞吐能力达300万吨。本项目位于潜江市园林办事处，交通便捷。5、水、电、气、电视、网络、气等条件本项目建设用水水源由潜江市自来水公司供应。本项目建设用电量增长，项目单位已

32、与供电公司达到供电合同。广播电视已覆盖项目所在区域。光纤已敷设至该项目区域。天然气主管线已敷设至该区域。6、项目所在地园林办事处基本状况园林办事处是潜江市委、市政府所在地，辛亥革命元老李书诚、中共一大代表李汉俊诞生于此。辖区面积41平方公里，耕地1.4万亩，辖8个行政村，19个社区居委会，总人口20.2万，其中农业人口2.2万人，都市人口18万人。1995年，园林办事处跻身湖北省十强街道办事处，名列第二名。1996年6月，被国家科委批准为“九五”时期国家级星火技术密集区建设单位。6月顺利通过国家科委组织的专家组验收。至今，在全市目的管理考核中获得了“三连冠”的良好成绩。全口径财政收入3.52亿

33、元，一般预算收入7282万元。7、地震根据建筑抗震设计规范（GB50011-）中附录A可知，潜江属于抗震设防烈度6度，设计基本地震加速度值为0.05g，所属的设计地震分组为第二组。8、其她条件选址处的勘测资料表白，本项目不会压覆矿产和文物，地表未见需保护的文化遗产。项目选址在平原地带，远离分洪区；同步，项目所在地地势较低部分已有完善的排防涝系统，可以保证在暴雨暴雪等天气不会发生渍水灾害。本项目没有截断或占有路桥等建筑，因而不会妨害交通运送。建筑的高度已通过核准，不会影响航空或军事行动。第五章 重要建设规模和内容一、龙虾美食一条街龙虾美食一条街项目，总占地面积57830，具体建设内容涉及：1、建

34、龙虾美食店100家，占地0，建筑面积24000。其中，单间店面120，单间店前空场地80；建筑楼层为2层。2、街道硬化，总面积29100。3、街道绿化，总面积8730。二、龙虾技术经济交流培训基地龙虾技术经济交流培训基地项目总占地7000，具体建设内容涉及：1、建龙虾技术经济交流培训大楼，占地，建设面积0。2、建停车场及路面硬化，面积。3、绿化面积3000。4、购买电梯、空调、车辆等设备10台套；购买房间常用设施若干套。龙虾技术经济交流培训基地建筑工程技术指标表序号项目名称建筑面积（）备注一龙虾展馆、培训大厅及小会议室1龙虾展馆8002培训大厅及小会议室1200二房间52001标间340017

35、0套2套房180030套三餐饮53001餐厅包间12002豪华餐厅8003自助餐厅10004宴会厅15005配餐间3006酒店大堂500四商务休闲娱乐55001健身娱乐房15002KTV房15003商务中心2004美容美发3005咖啡厅、西餐厅、茶吧五自助银行100六其她建筑1水泵房4002动力房2003锅炉房3004冷冻机房4005热互换机2006采购部、花房等500合计0三、龙虾文化广场及配套设施龙虾文化广场及配套设施项目，占地21860，重要建设内容涉及：1、建设主体文化广场，涉及露天舞池、音乐喷泉、龙虾雕塑群等主体工程，建筑面积8000。2、建游泳馆1座，建筑面积1500。3、建网球场

36、8个，建筑面积5360。4、建停车场1000，道路硬化。5、场地绿化5000。四、围墙、大门及其她绿化设施1、建设围墙、大门及其她配套设施。2、其她绿化设施共14000。第六章 专业技术方案一、规划设计原则1、整体性原则：充足考虑与都市的整体协调关系，从空间形态、交通网络、建筑界面和组合方式、环境因素进行综合考虑，使潜江龙虾文化美食城成为都市的有机构成部分。2、个性化原则：突出建筑的个性，彰显小龙虾饮食文化特色，使美食城具有鲜明的特点，成为潜江的一道亮丽风景线。3、实用性原则：美食城有其突出的空间特性和外在的体现形式，本方案力图从以经济实用角度出发，拟定内部功能和空间形式，进行构造造型和设备选

37、择，以期达到经济的投入，获得最佳的回报。4、人性化原则：遵循以人为本指引思想，充足考虑市民活动和人的感受，使商业、饮食、文化更具吸引力和亲和力，使内外环境布满活力和生机。二、总平面设计1、总体布局本项目拟选建设用地东面临城南河，北面靠马家台村五组，南面临紫月路，整体平面呈“7”字型。三个子项目布局如下（总体布局见平面布局图）：（1）龙虾美食一条街，分别布置在“7”字边角的东、北、南面，以及在“7”正中间贯穿东西建一条街，将整个美食街建成反“E”型。门店相向而建，中间留30米宽街道。（2）龙虾技术经济交流培训基地，布置在建设用地的西南角，位于反“E”的下口处。（3）龙虾文化广场，布置在建设用地的

38、西北角，位于反“E”的上口处。2、交通组织本项目大门设立在建设用地的东面正中间，大门宽46米，正对大门建设一条宽30米街道，横贯东西。美食一条街主干道宽30米。沿美食街的内侧，反“E”的上下两部分各建3个入口，分别通向龙虾文化广场和龙虾技术经济交流培训基地。3、绿化景观设计结合平面布局的周边绿化景观带进行绿化平面的整合，使绿化景观的效果达到最大化，同步，室外停车场做草坪砖停车方式，室外展场考虑树坑种植高杆乔木，提高环境的品质。4、消防设计龙虾美食一条街、龙虾文化广场和龙虾技术经济交流培训基地设环形通道，龙虾技术经济交流培训大楼设消防通道。三、建筑设计1、平面设计本项目的平面设计见平面布置图2、

39、造型设计造型设计力求体现地区文化、龙虾餐饮文化的内涵，要将这一理念贯穿在美食街道、文化广场和培训大楼设计之中。建筑形式与构造逻辑力求达到高度的统一，理性之中交错着浪漫，金属板材、玻璃幕墙、石材面饰的使用使建筑更加精致、现代。总体氛围既有历史内涵，又面向现代化。3、竖向设计及消防疏散本项目区为大面积、人流较为集中的场合。本方案以满足使用功能、满足消防疏散规定为原则设立垂直交通。各单体建筑均要按照消防设计规定设立疏散楼梯，满足使用的消防疏散规定。各单体均按消防设计规定进行防火分区。四、构造设计1、地基基本本工程为大型公共建筑，根据邻近建筑场地地质资料，尽量采用天然基本，以以便施工、缩短工期、减少造

40、价。根据建筑物层数和上部荷载状况，基本一般采用现浇钢筋混凝土梁板片筏基本或钢筋混凝土独立基本。构造安全级别按不同建筑及相应规范分别为一、二、三级。2、构造措施 主体采用框架-剪力墙构造，由楼、电梯间墙形成剪力墙，四周布置柱子，商贸部分采用框架构造。结合人防规定，基本方案初步拟定为：高层部分采用天然地基，钢筋混凝土筏式基本。构造设计按国家颁发的现行高层建筑设计规范进行设计。 在保证安全的状况下，对地基基本设计进行多方案优化分析比较，对上部构造也进行仔细的优化分析，力求在保证设计质量及安全的状况下，节省材料，减少造价。会展中心构造混凝土强度级别拟采用C30。地下部分混凝土抗渗级别0.8MPa。 本

41、工程为乙类建筑-类场地土，地震作用按6度设防规定进行设计，抗震措施按7度考虑。五、给排水设计1、给水工程（1）水源及水压给水水源取自都市自来水。市政自来水压不不不小于0.20MPa。（2）用水量原则住宅： 200L/d办公： 60L/d 小时变化系数K=2.0餐饮： 5L/顾客.次 小时变化系数K=2.0酒店： 500L/d.床 小时变化系数K=2.0浇洒道路、绿地用水量按1.5L/.次计（2次/天）空调循环冷却水：循环水量的1.5%；不可预见水量按生活总用水量的10%计。（3）给水系统A 室外给水系统室外给水为生活、消防合一的低压制。给水分别从市政给水管引入两根DN250的给水管，在美食城周

42、边连成环网，生活及室外消防用水取自室外给水管网。并根据消防规范设室外消火栓。B 室内给水系统采用所有运用市政水压直接供水。2、排水工程（1）室外排水雨水采用有组织排水，设计重现为一年，雨水经室外雨水管汇集后，排入市政雨水管。室外生活污水及粪便污水经化粪池解决后排入市政污水管。（2）室内排水室内排水采用分流制，雨水采用有组织排水，本项目雨水系统采用压流排水系统。生活污水排水量：7.48万m3/年，室内排水管设专用通气立管。六、消防设计根据国家建筑设计防火规范GPJ1687（修订本）的规定，本项目储存物品的火灾危险性为丙类，库房为一、二级耐火级别的单层建筑，根据规定设室内外消防给水系统，并配有急救

43、消防设施。1、消防给水系统在库区室外消防给水管线，埋地设，呈环状布置，管线上设立室外地上式消防栓。在库房内各防火单元均设立室内消火栓，每个消火栓处设有火灾报警按钮，信号送至库区消防控制中心。高架库房内易燃区根据状况设立自动喷水灭火给水系统。2、急救消防设施所有区域均配备手提式干粉灭火器，并在变配电室等处配备手提式二氧化碳灭火器以及时扑灭初起火灾。3、消防水量室外消火栓用水量：20L/S室内消火栓用水量：10L/S自动喷水灭火用水量：20L/S本工程消防总用水量：400L/S七、电气设计1、负荷性质及供电系统本工程消防用电设备、应急照明、防盗报警、经营管理用计算机系统等用电属一级负荷，生活泵、客

44、梯、重要会议室用电等属二级负荷，其他均为三级负荷。本工程应按一级负荷规定供电。按类似工程用电量指标估算。本工程拟在单独设立一配变电所，内设200kVA干式变压器。在变压器低压侧设联系开关，以满足一、二级负荷供电规定。在配变电所旁设一发电机房，内设一台kW应急型柴油发电机，供本工程的消防用电负荷和其他特别重要负荷的应急用电。2、配电及照明根据负荷性质及容量大小，分别采用树干式和放射式配电。消防用电设备、应急照明等一级负荷，采用由二段低压母线提供的二路电源供电，末端自动切换。商品批发、交易中心、宾馆的展览区采用地面线槽和地面插座供电，以适应多种展览的灵活性规定，消防用电设备采用耐火电缆供电，其他设

45、备均采用阻燃型电缆或导线供电，配电和照明干线采用密集型母线在专用的电气竖井内敷设。照明设计优先采用高光效光源和灯具。办公室、会议室照明以高光效荧光灯为主，展览区采用高光效金属囟化物灯，宾馆客房采用光线柔和的白炽灯和节能灯。并按防火设计规范的规定设立应急照明和疏散照明。各场合的照度按照明设计原则设计。3、电气安全采用TNS接地系统。在建筑物内设立总等电位联结和辅助等电位联结。按二类防雷建筑规定设立防雷设施。4、火灾报警及联动控制系统五星级酒店为一级保护对象，采用总体保护方式的控制中心报警及联动控制系统。选用智能型全总线报警及联动控制设备。消防控制中心设在会展中心一层，在商务楼和酒店一层设立消防控

46、制室。八、弱电设计1、构造化综合布线系统（SCS）在建筑群之间及各建筑单体内建立一套完善的综合布线系统，通过建立该系统，实现一次规划，一次设计，一次施工，为楼内顾客建立灵活的电话通讯网络和计算机网络提供良好的物理链路，满足顾客既有话音通讯、数据通信及多媒体图像的传播与通信的规定，实现与互联网（INTERNET）的高速通讯以及内部的高速数据通信。综合布线系统分设备间子系统，垂直主干子系统，水平布线子系统，管理子系统，工作区子系统，本方案将以光纤作为垂直主干，以非屏蔽的六类双绞线作为水平传播线，建立千兆到楼层（垂直主干），百兆到桌面（水平系统）的PDS应用系统。2、保安监控系统（SAS）在建筑群之

47、间及各建筑单体内建立完备的保安监控系统是保证楼内及建筑物周边安全的重要措施，本系统通过在各楼重要出入口，大厅，各层电梯厅，走廊，楼梯间，电梯桥箱，大楼的地下车库出入口等重要部位设立摄像机，将监视到的图像送到保安监控室，监控室内采用画面解决器、数字录像，联动控制，电视监视墙等设备对前端信号进行实时监控和记录，并设联动设备，实现声光报警，使物业管理中心的保安人员值班人员在监控中心（与大楼的消控中心合设一处）能及时理解楼内人流，物流动态。避免不良事件的发生，并在事故发生后能促使保安人员及时解决，并对时间过程有一种全过程的记录，从而保证楼内人员和财产的安全。另在楼内设门禁管理系统，放盗报警系统及电子巡

48、更系统，对重要场合进行立体的防护，实现人防和技防的结合。3、有线电视系统和卫星电视接受系统本工程CATV电视系统重要由如下二部分构成：卫星接受系统、有线电视系统。系统拟接受潜江市广播电视节目、近百套有线电视节目。考虑到目前的状况和后来的长远发展，本工程拟建立一套CATV系统按860MHz邻频传播系统设计，整个网络采用树干式拓扑构造。其中565MHz提供应此后数字传播上行通道，65550MHz为地区有线电视信号的传播，550860MHz可安排卫星电视以及此后数字传播的下行通道，整个系统可实现双向传播。为此后多媒体在该网上的应用提供基本。4、电话通讯系统电话通讯系统是楼内必不可少的系统，本工程采用

49、虚拟互换系统（CENTREX），该系统除具有程控互换机（PABX）的一般功能以外，尚具有内部通讯免费等功能。另在公共区域设立合适的公共电话。5、大屏显示及多媒体查询系统在大楼室外及楼内大厅,展厅等处设大屏显示及多媒体查询系统,为人们提供大量的信息,并可为将来也许的表演,表演活动提供载体。6、多功能会议系统五星级酒店设视频会议系统,可供召开远程国际会议;设电子会议,同声传译,会议表决系统,可为楼内召开多种会议提供相应设备;设多媒体投影及实物投影系统。7、计算机网络系统住宅项目之外的4个子项目，均在楼内设计算机网络系统,为大楼实现现代化办公以及商务活动与互联网的高速通讯提供必要条件。8、一卡通系统

50、本项目的公用工程的楼内设一卡通系统,对楼内的门禁系统,消费娱乐系统,员工管理,车库停车进行自动化的管理。九、动力设计1、设计范畴本设计范畴为：商业广场、酒店的热源供应，酒店的蒸 汽及燃料供应。2、热源供应（1）锅炉机组选择根据有关资料，五星级酒店拟建热水锅炉房，1台6T的燃气锅炉。（2）工艺系统及辅助设备选择各锅炉房工艺系统涉及热力系统和燃油供应系统。锅炉房采用一套全自动软水器，此全自动软水器设在本锅炉房水解决间内，作为锅炉的给水和补充水解决装置。电子水解决仪2套； 软化水箱选用5m3钢制水箱1只； 锅炉烟气排入烟囱；烟囱高出建筑物顶3m。（3）站房构成及设备布置本锅炉房由锅炉间、值班控制室、

51、水解决间及其他生产辅助间等构成。锅炉房设在地下室；值班控制室设在炉前。循环水泵、定压泵、软水箱及软水器等设在水解决间。3、燃料供应本区域按天然气考虑。（1）酒店用气指标：8374MJ/床.年，商住楼用气按每灶0.63m3/小时计算。燃具额定压力：5000Pa，总用气量约：19.71万m3/年（2）户内燃气管道为明敷，燃气立管设在厨房内。燃气水平管道只设在公共通道，其敷设坡度按3设立。（3）中压燃气管道采用无缝钢管，低压燃气管道均采用镀锌焊接钢管（钢号为Q235-A），管道间连接采用焊接连接；与设备、阀门等连接采用丝扣或法兰连接，填料采用聚四氟乙烯密封带。（4）燃气引入管上设立迅速切断阀。4、环

52、保、卫生安全与节能本设计所选用的设备均为节能产品；锅炉热水出口管道设计量装置，以加强能耗管理；热水供水管道、热水回水管道均采用保温措施。本设计所选用的锅炉机组自动化限度较高，有较完善的安全措施；烟道采用隔热防烫措施。锅炉排污热水采用排污降温池自然冷却，且锅炉房的其他排水也排入降温池中起冷却作用，以达到排放原则。第七章 环保、节能一、环保1、建设地点环境现状本项目地点位于园林城区。该处周边环境状况较好，周边水体、大气、土壤和植被具有较强的自净能力，且周边无重污染公司。本项目建成投入使用后除产生一定的生活污水、生活垃圾需采用治理措施外，基本没有其他污染物排放。因此，对周边环境不会产生不良影响。2、

53、污染源分析（1）施工期环境问题分析大气污染物项目施工期的大气污染物将重要来自进出场地特别是出场地的物料装卸运送，基本开挖、建筑施工过程产生的二次扬尘，施工机械工作时产生的尾气及装修阶段加工、切割产生的粉尘、有机气体等；因工程量较大、施工工期相对集中，施工人员居住于施工场区内，施工人员生活燃料燃烧将会产生少量废气，重要污染物为S02，废气由厨房烟囱排放至高空，对于环境空气影响较小。地表水污染物施工期的生产废水：污水重要来自于基本施工，混凝土保养，墙面、地坪找平、抹灰；场地、车辆冲洗及施工人员的生活污水。施工生产废水排放量由于工期不同而异。采用商品混凝土，因此场区内的洗砂、石子水较少。施工废水重要

54、来自于部分混凝土保养、墙地面预湿、找平、抹灰、拌料，车辆、道路、机具冲洗，场地增湿以控制扬尘等；重要污染物为SS和少量的石油类。施工期生活废水：施工期工人在现场居住；应当分区设立工人居住点和办公点，工人集中居住于施工临时用房。固体废物本项目整个工程涉及土地平整和基本开挖的土石方量很大；部分浮土用于场内回填及绿化用土；考虑挖填系数，挖填平衡后应略有剩余；挖方以浮土及红壤粘土为主；在装修阶段将产生部分建筑垃圾。噪声施工场地噪声是项目敏感的环境问题之一。对于本项目噪声重要影响时段为基本开挖土体工程，混凝土搅拌、浇注和装修阶段。重要噪声源为基本开挖、使用挖掘机、钻孔机、振捣棒、塔吊、推土机、运送汽车等

55、机具。（2）营运期环境问题分析大气污染物生活废气：燃料所有采用清洁能源天然气，排污量很小，重要污染物为S02。垃圾收集系统臭气：垃圾堆放及转运过程，有某些臭气、异味，对周边环境有一定影响。垃圾采用集中、密闭解决，每日及时清运。汽车尾气：重要含CH、CO、NOX及部分颗粒物，排放量很小。地表水污染物拟建项目建成营运后，产生的污水重要是来自美食一条街的生活污水，重要物为COD、SS。固体废物营运期固体废物重要为办公垃圾及生活垃圾。噪声随着项目所在区域开发建设节奏加快，都市交通干线分流，沿场区周边道路车流量将明显增大，交通噪声影响也许导致沿社区周边道路侧部分区域环境噪声超过声环境质量原则 (GB30

56、96)2类原则。3、污染源治理措施本项目产生的污染物，对周边环境产生的影响极其轻微，其重要治理措施如下：（1）生活污水治理施工废水解决措施：施工前挖排洪沟，建挡土墙，场地设隔油、沉砂池解决施工废水，控制及减轻水土流失，减少SS排放。营运期污水解决措施：本项目采用化粪池对生活污水进行解决，然后经市政污水管道输送到污水解决厂。（2）环境空气治理施工期采用措施：采用清洁燃料，严禁燃煤；施工区出入口道路必须硬化；运送物料车辆出施工场地必须冲洗轮胎，严格控制车轮带泥等措施，以克制二次扬尘；施工节奏紧时，要加派专人打扫施工场地进出口及附近道路；严禁高空抛洒物料；车辆封闭运送，避免沿路抛洒；产尘点应喷水增湿

57、；在降水较少的季节，应增设洒水点及频率，控制扬尘；应当合理组织施工车辆线路及运送时间，避免白天大量运送；施工阶段场地周边修建1.80m高以上围栏。汽车尾气：汽车尾气对社区服务中心空气微环境将导致轻微的影响。设计中采用合理组织社区服务中心道路，以避免车程过长；道路结合景观形成通风走廊，利于污染物迁移扩散。垃圾站位置已考虑对区内环境的影响，结合风向和平面布局，设于社区服务中心下风向，以避免对周边环境产生明显影响。（3）固体废弃物治理施工期解决措施：施工期土石方施工中的剩余土方作城区道路建设路基填料，固体废弃物拟清运至环卫部门解决。施工期生活垃圾通过修建临时垃圾收集点，交由市政部门统一收集解决。营运

58、期解决措施：项目建设后，在营运期内除了一般的生活垃圾、办公垃圾、物流商贸包装物废弃垃圾等，采用分类袋装，均有社区物管统一收集、清运。更重要的是虾壳的回收解决。餐桌上的虾壳如果在6个小时内不进行清理和冷藏，在夏日高温环境下很容易变质，给后期甲壳素的提取带来困难。在每个营运点要配备专门的虾壳回收桶，然后在项目区域内设立2个虾壳回收中转站，每天晚上安排专门车辆将虾壳运送到甲壳素加工公司。特别在夏季，要增长清运次数，虾壳当天清运不能过夜。（4）噪声治理施工期交通噪声控制措施：施工期高噪声设备摆设在远离敏感点的地方，宜放置在场地中部；严禁夜间施工，两考期间暂停施工，以减轻施工噪声对附近居民的影响；施工阶

59、段场地周边修建1.80m高以上围栏。营运期交通噪声控制措施：设立绿化隔离带；对进入本项目的机动车辆采用严禁鸣笛的措施，以减少汽车噪声，保证周边环境的安静。（5）绿化措施良好的绿化不仅能发明优美的生活环境，并且在避免污染、保护环境方面也有特殊的作用，本项目坚持点、线、面相结合的原则，把多种绿地有机结合起来，充足发挥绿地的防护和改善生态环境的作用，同步具有花、香、果、绿四大欣赏特性，以保证社区服务中心环境优美整洁。运用生态原理，在社区内种植外香型树种，有效的驱蚊及克制蚊虫滋生。4、环境影响评价本社区施工期间以及建成投入使用后产生的少量生活污水、生活垃圾、办公垃圾、噪声、扬尘等采用治理措施后，对周边

60、环境不会产生不良影响。二、节能设计1、概述本工程项目应严格按照国家、省市有关建筑节能的规定进行节能设计。严格建筑节能管理，大力推广节能环保型建筑，建设资源节省型、环境节省型社会。2、节能设计根据（1）国标公共建筑节能设计原则(GB50189-)（2）国标民用建筑热工设计规范(GB50176-93)（3）湖北省原则公共建筑节能设计原则（4）建设部部长令第76号民用建筑节能管理规定（5）建设部有关发展节能省地型住宅和公共建筑的指引意见（6）中华人民共和国节省能源法（7）湖北省节能安排综合性工作实行方案3、建筑节能的重要性（1）可以缓和能源资源的紧张局面，建筑节能是社会经济发展的需要。（2）是减轻大气污染的需要，建筑采暖和饮食能量是导致大气污染的两个重要因素。（3）可以保护生态环境和提高建筑热环境的质量，随着现代化建设的发展和人民生活水平的提高，舒服的建筑热环境日益成为人们生活的需求。（4）是发展建筑业的需求。国内建筑节能的范畴涉及：建筑采暖、空调和照明的节能，并与改善建筑舒服性相结合。（5）建筑用能排放大量CO2使地球变暖，正危机生态平衡与人类生存，为了拯救环境，必须注重建筑节能。4、遵循的原则国内能源消耗高、挥霍大的主线因素在于粗放型的增长方式。要大幅度提高能源运用效