西部机场集团西安高新宗地专项项目市场定位及市场专题研究

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1、高新项目地开发方向初步定位及市场研究目 录第一部分：地块初步研判及定位摘要3第二部分：宏观市场分析4第三部分：西安市及本案所处区域各业态市场分析13一、 写字楼业态市场分析141、国内写字楼市场近况142、西安写字楼宏观经济环境分析173、区域写字楼市场整体状况分析214、西安写字楼市场特征总结225、本案写字楼部分总结24二、 酒店业态市场分析241、背景状况252、西安酒店供需情况分析253、区域酒店市场供需情况分析254、酒店业态总结及本案酒店部分业态定位29三、酒店式公寓市场分析301、西安市酒店式公寓现状302、酒店式公寓业态概念363、现有及潜在酒店式公寓分布374、区域内酒店式公

2、寓状况及本案酒店式公寓初步定位38四、商业市场分析371、商圈的定义382、西安市区主要商圈分析383、高新区域商业业态分析51第四部分：综合体项目的规模参照53一、综合体项目基本情况52二、综合体项目情况小结55第五部分：本案所处区域简要概括57第一部分：地块初步研判及定位摘要项目区位：项目地位于西安国家高新技术产业开发区中央商务区（CBD）内，与区内绿地世纪城隔路相望，距市中心公里，距机场公里。四至范围：北接锦业路，南临锦业一路，西起丈八四路，东至规划路。投资主体：西部机场集团总占地121.639亩（含社会停车场8.216亩、代征路30.827亩）净用地面积82.596亩土地性质交通运输用

3、地容积率3.5建筑密度 35绿地率35停车位0.5辆/100平方米经过对西安市及本案所处区域市场的分析，根据本案土地性质、投资主体现有资源和西部机场集团的实际需求，考虑西安高新区CBD的未来发展趋势，我们对项目定位及业态作进行初步分析和建议：根据西部机场集团的航空旅行服务资源结合项目区位及CBD商务属性做出项目的总定位西部航空国际商务港根据现有土地性质为划拨交通用地，不具备开发商品住宅的基本条件，结合西安高新区CBD的整体定位，对项目所含业态种类做如下初步定位：城市候机中心、写字楼综合体（5A甲级写字楼、西部机场集团下属企业办公地）、商业综合体、五星级酒店和酒店式公寓、停车场（附加汽修中心）五

4、大部分；第二部分：宏观市场分析一、西安房地产行业现状与特点 (一) 现状背景 n 西安历年主要经济指标年度200120022003200420052006国内生产总值（亿元）734823.46940.351095.871270.141450.02固定资产投资（亿元）287.7280.31446640.42835.101066.62居民人均可支配收入（元）6705718477488544962810905n 2006西安市主要社会经济指标指标内容常住人口822.52 万人常住人口增长15.71万人人均GDP17794元（平均汇率折算为2241美元） 从各国经济发展的经验来看，地区人均GDP超过2

5、000美元时人们对经济前景将普遍看好，对经济发展的信心增加，投资也将会保持良好的态势，地区经济将拥有良好的消费支撑能力，房地产业将从起飞阶段迈入加速发展阶段，而商业主流也将出现品质和结构上的升级换代（Shopping Mall这种商业形式就是在美国人均GDP超过2000美元后才出现的）。 (二) 特点 国家宏观调控对西安房地产市场影响较小国家宏观调控主要目的为抑制房价上涨过快，防止部分地区房地产行业出现泡沫，并且对部分短期炒作投资客进行了一定的控制，在贷款额度和利率方面，加大了投资客的成本及其风险。对于西安这样一个以内需为房地产市场拉动点的城市，国家宏观调控的一些政策对其影响并不明显。居住需求

6、作为居民生活的硬性需求很难被抑制，而西安多次置业的客户同样很少以炒房、投机为目的，因此近年国家出台的一系列调控政策对西安房地产市场的发展并未形成较大影响。西部开发政策吸引国内知名开发商进驻西安，加速西安房地产业竞争发展西部大开发实施后，西安城市化水平有了很大提升，固定资产投资大幅增长，吸引了不少全国知名房地产开发企业来西安投资。尤其在04年后中国东部房地产市场受政策打压影响极大，外地成熟开发商也纷纷向二、三线城市转移，西安作为西北经济的中心，受到外地开发公司的更多关注，外来资金进入西安的房地产市场引起的不仅仅是本土企业竞争意识的加剧，更加拓展了行业内的发展眼界，成为了促进西安房地产业发展的一剂

7、“猛药”。和黄、绿地、中海、珠投、复地、首创等房地产业界的知名企业相继在西安进行投资，为本地房地产市场提供了先进的理念和产品，如同一股清新而迅猛的“阵风”刮入了沉闷的西安楼市，一扫积聚以久的阴霾。（三） 区域规划与供需结构区域板块化发展格局已趋成熟区域板块发展特色差异化更加明显。西安的房地产经过近十多年的发展，已形成城东、城北、城西、城南、城内、曲江新区、高新区、长安八个大的区域市场。同时，在区域市场内部又细分出许多各具特色的板块，例如城北的经济开发区、太华路板块，城东的东高新、灞河板块，城南的电子城板块等。西安市2004-2020城市总体规划已经公示，对西安各区域的发展方向进行了规划，而区域

8、房地产开发也必将以区域规划为先导进行项目运营，因此未来这种区域化、板块化的格局越来越分明、越来越细化。市场供需结构趋于合理，供需两旺伴随着近几年来房地产市场的良性、健康发展，政府各种政策的引导及支持，个人购买观念逐渐深入人心，同时市场开发也在全市范围内全面开花，并且延伸至郊区甚至远郊，供西安市民及投资商选择的房产物业无论从结构、供应量及开发区域方面均逐渐丰富，由此也使得近几年来房地产市场销售逐年递增，并且增幅均保持在高位运行，市场呈现供需两旺的态势。尽管近两年来，随着西安城市全面建设步伐的加快，部分区域房地产开发出现了一定结构性失衡，如偏向于中高档物业的开发，使得供应与需求产生了一定偏差，但与

9、此同时，从中央到各地已经开始从政策上对这种开发结构加强了信息监测及政策调控，市场供应已经开始向符合大多数购房者的需求角度转移，伴随着市场开发的趋于成熟及购买者的逐渐理性，未来市场开发及需求结构也将趋于更加合理。(四) 土地供给状况 2006年是国家正式开始宏观调控后的第四年，而土地政策无疑是宏观调控中的龙头与重点，相对2003年全国共撤消3763个开发区和2004年还未到年底就裁撤了近5000个开发区的现实状况，2005国家继续全力收紧土地资源，土地政策也配合国家整体宏观频频出台，而各地方土地管理政策也针对地方情况连连出台，与国土资源部的政策环环相扣，形成了一个完整的政策链。2006年各主要城

10、市分用途地价水平及地价增长率 监测城市 地价增长率（%） 地价（元/平方米） 综合 商业 居住 工业 综合 商业 居住 工业 北京市 0.43 0.37 0.37 0.55 2394 4757 2135 482 天津市 0.56 0.51 0.93 0.18 1613 2967 1309 563 上海市 5.20 5.43 6.53 0.20 2339 4485 2213 782 南京市 1.30 1.40 1.60 0.00 1864 2862 1774 865 杭州市 0.60 0.40 0.70 0.00 1860 3097 1915 559 广州市 1.55 1.55 1.93 1.1

11、8 1467 2453 1374 556 成都市 1.47 1.40 2.13 0.00 1715 3391 1302 591 西安市 6.00 0.50 5.30 5.70 1211 1776 1357 363 深圳市 0.30 0.16 0.32 0.38 1383 2255 1375 502 西安市土地供给状况 从近年西安国土资源局土地招、拍、挂的区域分布情况来看，城内区域的土地现存量供应已呈极度匮乏之势。高新区、城南、城北区域的土地市场较为活跃，尤其是高新区二期规划范围内仍有较大空间扩展，对西安的房地产界提供了一处广阔的发展空间。土地价格根据国土资源部2006年城市地价动态监测报告数据

12、显示，2006年国内部分大城市地价有所变化，其中西安总体地价的增幅为0.9% 。 西部开发与自身房地产行业发展带动西安土地价格增长西部大开发之前西安地产开发处于二线地位，房地产开发起步晚因此地价基数较低。国家制定西部大开发的政策后，刺激西安经济的快速发展，进而拉动了地价的上扬。西安是西北的龙头城市，连接中部和西部南北，地理位置优越。近年来的经济发展、居民购买力的提高以及商业辐射力和辐射范围宽广，拉动了住宅、商业用地的土地价格上涨。国内外开发商进驻西安，抬高西安土地价格近年来西安城区进行较大规模的拆迁改造，用地向郊区快速的扩张，一些地产开发商从一线城市向西安这样的二线城市的转移，外来开发企业的增

13、多和地价的相对偏高，在一定程度上导致了西安地价的攀升。外地房产开发企业纷纷涌入西安，这就形成了本地企业和外来企业对黄金地块的竞争进一步加剧，在一定程度上也抬升了西安的地块价格。 (五) 投资状况 西安商用房开发投资近几年高速增长，商用房投资市场可谓信心十足。自2000年到2005年市场投资在逐年递增，商用房投资的逐年增加，表明开发商对市场抱有很大的信心，同时商用房市场格局进一步改善，良好的投资、招商环境更为西安商用房市场的未来发展提供了良好的开发环境，开发商对市场也存有较高的期望和信心。（六） 开发状况 n 西安房地产投资额度与增幅西安市房地产投资额度与同比增幅（单位：亿元、百分比）05010

14、01502002503003502002年2003年2004年2005年2006年0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%投资额度增幅n “十五”期间西安市房地产开发情况表：新开工（万平方米）施工面积（万平方米）竣工面积（万平方米）销售面积（万平方米）2000年126.24144.89121.8150.752001年164.82183.51187.88205.772002年195.73212.34236.97227.912003年302.97320.6286.64329.162004年541.41537.04524.67488.162005

15、年524.02498.78500.61460.62二、2006年西安高新区房地产业现状与特点 西安高新技术产业开发区是西部最具活力的区域，已成为基础配套设施完善、运行机制先进高效、技术创新成果显著、生产力要素市场活跃、科技产业蓬勃发展的现代化新城区，成为陕西省建设“一线两带”的创业先锋、西安最大的经济增长区和对外开放的窗口。 （一）高新区房地产发展情况n 十五期间高新区房地产年开工量、年竣工量，年预售面积、年销售量 （二）高新区房地产需求情况n 高新区人均收入水平和西安市其他收入水平的比较高新区人均收入（元）平均水平（元）贫困家庭（元）平均每一就业者收入14135123004076.42国有职

16、工收入16469.9914198.275158.37集体职工收入7017.646228.543037其他类型职工收入11236.109838.976400个体劳动者收入12267.519422.351325离退休再就业收入-6942-其他就业者收入6762.835923.542916.63n 2000-2006西安市高新区常住人口数量n 2000-2006西安市高新区就业人口量n 西安市高新区人均可支配收入情况n 西安市高新区私家车拥有量（户均拥有量）：（以现有楼盘车位配比和已入住楼盘车位使用情况统计）注：西安市高新区原住民以行政村为单位，属城中村住户，和目标客户群范畴冲突，故不列在统计范畴，

17、这里的人居车辆主要是指在高新区购买商品住宅的消费者。n 高新区客户置业目的分布n 高新区人均人民币储蓄存款年底余额200412317.45200514196.73200616859.46综合分析：自2002年高新区第二次扩展以来，就业人口增幅很大，房地产开发态势良好，一方面说明西安市房地产开发不存在较大泡沫，其投资风险实际可控，另一方面高新区的房地产开发量继续走高也说明高新区的区域规划优势，具备了大型高端综合地产开发的基础。我们认为，按照目前高新区的综合指标和发展势头，其高素质的居住、就业人群基数足以支撑起大型综合体的终端消费，同时结合高新CBD周边的发展情况，目前来看虽然其周边项目虽体现了成

18、熟房地产开发商长期战略目光，但其周边项目不具备成熟的配套，本案的高档次综合体项目既是依托于CBD的概念，又对整个CBD的带来独具特色的商务环境优势，同时在一定程度上满足了的周边居住人群对商业配套和生活配套的需求。 第三部分：西安市及本案所处区域各业态市场分析一、写字楼市场分析（一）国内写字楼市场近况北京北京优质写字楼主要集中在四个区域，分别是朝阳区的CBD和周边地区，东城区的王府井和东长安大街，海淀区的中关村以及西城区的阜成门外/复兴门和金融街一带。上海上海的优质写字楼分布子浦西和浦东。在浦西，优质写字楼主要分布于长宁、黄浦、静安、卢湾和徐汇的各商务区内，包括虹桥、人民广场、南京西路、淮海中路

19、和徐家汇。在浦东，优质写字楼集中在陆家嘴CBD、新上海商业城和竹园商贸区。广州广州主要的写字楼聚集于天河及越秀两区，其中天河区的写字楼主要座落与天河体育中心周边和珠江新城。越秀区的写字楼则沿环市东路、东风路和中山路分布。深圳深圳优秀写字楼主要集中在罗湖和福田区。其中罗湖区优质写字楼物业主要位于三个片区：沿深南大道的蔡屋围片区、东门片区和国贸片区。福田区优质写字楼物业主要则分布在沿深南大道、集中分布在CBD、车公庙和华强北三个片区。天津天津写字楼主要集中在和平与河西区，逐渐形成高新、南京路和友谊路三个主要商务区。此外海河沿线及天津经济技术开发区（泰达）则是新兴商务区。（二）西安写字楼宏观经济环境

20、分析1、西安市第三产业发展状况年份第三产业增加值（亿元）增长速度占国民经济比重2004540.1512.3%49.3%2005666.4512.7%52.5%2006764.0312.4%52.7%随着西部大开发的进度加大和西安桥连东西、辐射中亚的地缘优势日益显露，及西安地区经济的飞速发展，西安第三产业比重自2005年步入50%的门槛，西安市第三产业的蓬勃发展态势，将为写字楼市场的长期需求提供有力保障。长期来看，我国总体经济发展和西安市经济改善和第三产业的发展将为写字楼市场提供足够的需求保障；未来一至两年，写字楼市场集中放量的局面将比较明显。从时间节点看，08-09年，西安市经济的发展对写字楼

21、市场需求的刺激正逐步显现，可预期的商业机会明显。2、 区域政策法规与发展潜力对西安写字楼市场的影响力由于高新区对高科技产业相对优惠的政策，使西安市甲级写字楼主要分布在西安的高新区，而从区域写字楼市场租赁情况来看，由于城内相对繁华的地段和便利的交通以及其早期形成的企业集聚的氛围，使其区域内的甲级写字楼出租率较高，综合评价的结果是高新区及高新区CBD的近、中期发展将会替代城内的甲级写字楼市场地位，可以预判未来一到两年内，西安市高新区的甲级写字楼市场将呈现出集中放量与竞争并存的局面，其入市时机把握将极大地影响到未来该业态的市场经营情况。另外在西安市与高新区对项目土地闲置的政策刺激下（对闲置时间超过两

22、年，不具备动工条件的，依法收回土地使用权；具备动工条件的，由用地单位申请，在依法缴纳土地闲置费后，按程序批准延迟动工时间，到期仍未动工开发建设的，依法收回土地使用权），未来三年高新CBD的高端写字楼发展建设将进入快车道。（三）西安市写字楼市场整体状况分析高新区、城内、经开区、南二环、长安路是西安目前写字楼聚集的地方，约占西安80以上的写字楼项目。从长远来看，基于城内、经开区、南二环的规划限制和商务氛围，城北、城中的写字楼开发建设将呈趋缓之势。而随着高新区的二次创业，商务氛围的日益成熟，西安写字楼尤其是面向高端客户的写字楼将逐步转移至高新CBD，可以预见高新区未来将成为未来写字楼密集开发和旺盛需

23、求的集成连片区。西安甲级写字楼市场需求西安市甲级写字楼的主要租户是外资企业、金融、保险业、咨询、贸易及区域政府等服务机构。从区域市场情况来看，高新区的甲级写字楼的租赁状况日渐好转，这主要是因为城内的甲级写字楼可供租赁的面积有限，而近期又未有大量的甲级写字楼投入市场，使一些外来企业开始转向选择高新的写字楼。因投资者对投资写字楼物业普遍不看好，持谨慎态度。因此，西安市场上出售的甲级写字楼以整层出售为主或为只租不售。n 西安市最近五年写字楼市场销售平均价格n 西安近年写字楼供应与需求、空置率n 2006年西安写字楼租金和空置率2004年的写字楼市场开始降温，价格下降了3.5%，空置面积增加到34%。

24、2005年西安市办公写字楼价格平稳上升。市场上的高档写字楼增多，大部分高档写字楼下面几层是商铺，上面才是写字间，纯写字楼较少。对于中小型企业来说，旧写字楼价格虽然低，但是办公条件不好；而新推出市场的写字楼条件虽好，但是价格和使用成本又偏离他们的承受能力。供需双方对写字楼的产品定位上存在较大差异。n 06年西安甲级写字楼市场存量与新增供应西安市写字楼主要分布在高新区、城内、城南、城北四个板块中，但在各板块的分布中相对分散，仍未有一个成规模的写字楼聚集区，目前主要呈现出热点地段与传统区域相接合的模式。其中西安甲级写字楼的存量为31.4万平方米，2006年西安城内甲级写字楼基本处于消化存量阶段，从西

25、安市甲级写字楼租金为75.6元/平米，较上一季度增长2.2%。甲级写字楼整体市场的空置率为32.3%，同比下降2.1% 的情况来看，西安甲级写字楼市场在未来2年内将出现原有存量消化完毕，新增供应不足的情况。n 06年西安甲级写字楼市场分布n 存量写字楼分区租售状况目前西安甲级写字楼总建筑面积约为160万平方米，写字楼部分面积约为105万平方米，约占总建筑面积的66%。所在区域项目名称建筑面积（万平米）租售价格（租金/平米/月；售价/平米）城内长安国际4.8￥90/月中大国际2.8￥130/月金泰丰国际商务大厦 2.5￥50/月新新大厦1.6王子大厦5.0宏府大厦￥50/月高新区高新国际商务中心

26、 14￥82/月创业广场8.4￥68/月西高智能大厦 ￥40/月高科广场 10￥65/月华晶商务广场B座 2.3￥45/月海星城市广场13.8￥60/月九座花园 5.8￥40/月杰座广场￥40/月创新数码中心￥50/月阳明国际（鼎盛时代） 0.2￥35/月捷瑞智能大厦 2.6￥35/月城南交大科技产业园 ￥40/月领先国际 0.5￥40/月怡和国际 ￥25/月长安国际 15￥90/月金泰财富中心 2.5￥25/月城北第五国际 4￥40/月经发大厦 5￥50/月凯鑫国际金融大厦 3.2￥40/月n 存量写字楼规模及租售状况类型 （级别）名称区域完成日期建筑面积（平方米）租金(元/平方米/月)售价

27、(元/平方米)入住率甲级中大国际城内2000 年28,000130-98%甲级长安国际城内2005 年 7 月48,0009012,80045%甲级高新国际商务中心西高新2004 年55,500858,80050%甲级高科广场西高新2005 年57,000656,50070%甲级创业广场西高新2004 年84,191686,60095%乙级宏府大厦城内2004 年81,600405,30085%乙级金鑫国际城内2002 年26,000606,60070%乙级凯爱大厦城内2001 年57,741505,80085%乙级广丰国际大厦南二环在建40,000-4,800销售70%乙级老三届世纪星大厦南

28、二环2003 年58,000655,96080%乙级西部国际广场南二环2005 年 9 月70,000506,000销售20%乙级海星城市广场西高新2006 年 6 月93,000-5,700销售50%乙级紫洲国际西高新2006 年28,080505,20040%普通领先国际大厦城南2005 年38,000-5,20040%普通文化大厦城南2000 年-483,80095%普通阳明国际城南2005 年43,000354,90065%普通金石大厦南二环2004 年90,00070-普通煜源大厦南二环2004 年 9 月19,211404,80075%普通华融大厦南二环200157,000385,

29、80060%普通腾飞创新中心西高新200419,28240-84%商务公寓怡和国际南二环2005 年78,320304,30040%商务公寓泛美大厦城南1999 年40,000303,72090%商务公寓皇家公馆城南2006 年64,87630354,000销售69%商务(酒店式)公寓金桥国际广场西高新2007 年 5 月53,708-4,500销售27%SOHU豪盛旺座现代城西高新2006 年 10 月187,666404,40060%（四）区域写字楼市场分析区域写字楼需求细分n 西安高新区中高档写字楼客户有如下基本特点：1、行业分布被调查企业行业分布广泛，信息邮电类占19、咨询服务类占28

30、、建筑房地产类占17。2、公司性质本市公司占45，本省其它地区公司占26，外地公司占20，港澳台及国外公司各占2和7。3、写字楼的取得方式在物业取得方式上，本市和本省公司租和买比例相当，略偏向购买；外地、港澳台和国外公司94以上选择租赁，其中以港澳台和国外公司表现更为明显，100选择租赁。由此可见本市或本省公司是出售写字楼的主要目标客户，本市或本省公司以及一些外地、港澳台和国外公司是出租写字楼的主要目标客户。有55的公司本部和63的地区总部在物业取得的方式上选择购买，由于总部和地区总部的办公位置相对稳定，因此其偏重于选择购买的方式，而分公司和办事处由于地点变迁频繁，因此偏重于选择租赁的方式，选

31、择购买的比例仅占13和7。93%87% 45%37%0%10%20%30%40%50%60%70%本部地区总部分公司办事处 4、办公面积办公面积在200-500平方米的公司比重最高，其次是200平方米以下的公司。可见，西安写字楼市场中中小规模公司比较多，但办公面积达到1000平方米以上的公司高新区明显多余其它区域的写字楼，可见对于大企业而言，高新区更有吸引力。5、需求细分：初创企业成本支出合理公共会议室等综合配套面积适合中大企业规模单位成本低形象匹配青睐专业化、个性化的配套外来企业着重品味、择邻而居、群聚效应、品牌形象核心地段、标志性建筑软硬配套一流（五）市场特征总结分析西安写字楼状况，总结如

32、下特性： 市场呈现“两头不足，中间过剩”的状态，经济型和高端型写字楼将呈热点 在售项目较少，高端项目稀缺。 客户整体实力较高，涉及行业相对广泛，服务业客户比例逐渐上升。 高端项目启动的同时，带动了商住项目的发展。 写字楼品质不一，缺乏高端氛围n 西安写字楼发展仍在初级阶段目前西安的写字楼市场还基本处于一个初级阶段，与2005年以前的北京、上海、广州、深圳很相似，但西安的国际化已经起步，伴随着西安写字楼市场用地取得方式更加规范，开发写字楼的成本也将逐步趋同，销售价格自然上涨，西安写字楼的未来放量增长将成必然之势。从目前西安市场看，虽然投资写字楼的回报率远远高于投资住宅、商铺，但是客群投资数量仍远

33、逊于前者，购买客户仍以外来企业购买自用为主流。由此证明，目前西安市场写字楼销售的冷淡与本地投资意识的冷淡与落后有直接关系。而这一情况随着经济水平的改善和对外交流的加强，在未来将极大的得到改善。n 经济型和高端写字楼两个方向的潜力无限实践证明，在西安写字楼市场上，经济型写字楼和城市综合体高端写字楼这两类产品定位是比较成功的。一类是经济型写字楼，将部分住宅功能与办公功能有机结合，价格也与市场上同地段住宅价格相当，满足了一些比较注意企业形象、渴望纯办公环境的中小公司的实际需求。一类是新城市综合体高端写字楼，以前期长安国际广场、高新商务大厦、经发大厦、西港国际大厦、万达国际等项目的建设情况来看，其目前

34、写字楼的价格就代表了其品质和需求情况。n 高新区成熟区域已呈需求热点，供应日趋集中，CBD优势显现目前，城内黄金地段可供开发的土地越来越少，写字楼市场在城内发展空间将越来越狭窄，向城外转移已成为必然趋势。本案所处的高新CBD区域虽然商务氛围还未成形，但不可否认在未来将成为西安最适宜发展写字楼项目的区域之一。（六）本案写字楼部分总结综上所述，高新CBD区域已形成浓厚的商务氛围，市场条件成熟，需求旺盛，而一些综合配套的问题也可以在短期内得到改善。在本区域建设写字楼项目更利于在市场竞争中处于先发领先优势。对西安市及区域写字楼市场的分析表明，西安市写字楼市场竞争激烈，潜在项目众多，风险较高，但高新CB

35、D区域地段更佳，竞争优势更强，且真正意义上的甲级写字楼目前仍旧比较稀缺，屈指可数的也就是西港国际大厦（建筑面积6.6万平方米）、高新国际商务中心、创业广场等这几个项目具备这样的条件。通过对写字楼客户需求的分析发现，客户选择写字楼时除租金等必须因素外，主要考虑地段条件、形象档次、硬件设施、软性配套与物业管理。因此，在假定本案形象档次、硬件设施及物业配套均不逊于竞争项目时，高新中心区作为西安核心商务区，汇聚了西安大量人流、物流、信息流、资金流，且本案独具的停车场、候机中心等提供了先天的、唯一的资源共享优势，将为是本案内写字楼部分创造的最大竞争优势。本案所处高新CBD区域，向西与丈八四路相连，向北与

36、锦业路相接，并有都市之门高新区行政中心等项目作为形象支撑，出于CBD写字楼建设集聚效用的考虑，是最适合发展写字楼项目的区域。二、酒店市场分析（一） 背景状况2006年西安共接待海内外游客2738.7万人次，比上年增长13.0%，其中海外游客86.7万人次，增长11.8%。2007年“五一”黄金周期间，西安市共接待国内外游客257万人次，与上年同期相比增长27.4%；实现旅游总收入11.55亿元，同比增长21.0%。实现社会消费品零售总额 13.44亿元，同比增长15.9 %，其中：批发零售贸易业实现商品零售额 11.30亿元，同比增长17.6%，餐饮业零售额2.14亿元，同比增长7.0%。据对

37、36家主要宾馆饭店统计，“五一”黄金周共接待住宿人数7.56万人次，与上年同期相比略有下降（同比下降1.9%）；营业收入1956万元，同比增长9.9%；平均客房出租率为77%，比上年同期提高2个百分点。在客流高峰期间的5月2日至4日,部分宾馆饭店的客房出租率达90%以上,有的甚至达到100%。平均客房出租率前五位的是美伦酒店、钟楼饭店、光华酒店、城市酒店、西安志诚丽柏酒店（原新纪元酒店）。n 西安旅游人次变动情况2001年到2006年，西安接待旅游人数呈逐年递增趋势，虽然2003年受“非典”因素的影响旅游人数较2002年有所减少，也达到了1614万人。同时，游客在西安的平均每人居住天数也由20

38、03年的2.2天增加到了2006年的4.2天，有益于酒店业需求市场的发展。由过去平均增长速度的推断，未来三年，外地游客来西安人数将以每年增长10%以上速度递增。n 酒店商务客群的未来变动趋势2004年12月，西安城市总体规划(2004-2020年)方案正式公示。未来西安将定位于西部地区的经济中心，同时努力把西安建设成为国际港口大都市、中国北方经济中心和生态城市。经济的发展、地位的提高和西部建设都促使西安客流量大增，受此拉动作用的影响，西安旅游业、商业、餐饮业以及会展业必将有较大幅度的增长，同时西安酒店业也面临着一次快速发展的商机。（二） 西安酒店供需情况分析目前，西安星级酒店在规模及数量上都低

39、于北京、上海以及广东等大城市，发展水平仍处于较为落后的地位。据2006年西安市旅游局统计资料显示，目前西安市内六区正式挂牌注册的五星级酒店仅有4家，五星级酒店的稀少难再满足接待市场需要。2006年节假日西安市五星级酒店的客房经常出现爆满现象。 名称星级客房数租金西安长安城堡大酒店326套598元/天（23）西安香格里拉金花饭店416套668元/天（30）西安喜来登大酒店418套700元/天（32）西安凯悦（阿房宫）饭店404套863元/天（29）西安国际会议中心曲江宾馆200套300元/天（25）西安曲江惠宾苑宾馆100套498元/天（27）西安豪华美居人民大厦202套535元/天（32）西安

40、金花豪生国际大酒店324套588元/天（30）西安金石国际大酒店327套488元/天（30）索菲特人民大厦418套500元/天唐华宾馆383套378元/天建国饭店766套410元/天西安宾馆538套450元/天天域凯莱大酒店328套320元/天西安市星级酒店配比与分布西安市酒店五星级、四星级、三星级、准三星级和二星级及以下酒店分配比例分别为3%、4%、10%、14%和69% ，其中五星级酒店又主要集中在丰镐路、东大街、南门和东郊。，而其它区域四、五星级酒店数量则相对较少，区域存量明显稀缺，在经济高速发展的西安高新区仍是经营空白点。巨大的市场需求难以满足，因此在高新区的五星级酒店项目有着无比巨大

41、的市场前景和盈利空间。西安西安喜来登大酒店豪华间￥955金花豪生国际大酒店高级客房￥768长安城堡大酒店标准间￥664豪华标准间￥756标准间单早￥758万年大酒店标准间（三星）￥300标准间￥520西安凯悦(阿房宫)饭店标准间单早￥978西安香格里拉金花饭店北楼标间￥668北楼标间双早￥764南楼豪华间￥812金石国际大酒店标准大床间￥370标准双床间￥370豪华大床间￥470n 酒店分布状况n 酒店需求（经营）情况l 五星级酒店入住率名称入住率旺季淡季平均入住率西安长安城堡大酒店85%75%80%西安香格里拉金花饭店88%75%82%西安喜来登大酒店85%85%85%西安凯悦（阿房宫）饭店

42、85%68%77%l 四星级酒店入住率名称入住率旺季淡季平均入住率西安国际会议中心曲江宾馆80%70%75%西安曲江惠宾苑宾馆75%70%73%西安皇城宾馆75%62%69%西安金花豪生国际大酒店75%70%73%西安金石国际大酒店80%75%78%索菲特人民大厦80%70%75%唐华宾馆80%70%75%建国饭店80%75%78%西安宾馆95%80%88%西安骊苑92%86%89%可以发现，近年来西安四、五星级酒店入住率受旅游季节的影响越来越小，这一方面表明以参加会议、商务洽谈、公司培训等为目的商务消费有增长之势，另一方面也表明西安五星级酒店具备的良好的商务条件使其经营状况较为稳定，说明西安

43、高端酒店的供应量还远未达到饱和，仍有相当的发展潜力。另外从宏观经济和地区发展的角度看，随着西安市各行业各领域突飞猛进地发展，高级星级旅游饭店市场紧缺的状况日益突出，也使得本市四、五星级旅游饭店的出租率大幅上扬，一般而言，酒店业出租率最佳合理指数应既考虑经济效益，又能使酒店得到可持续发展，合理指数应在75%左右，目前西安市存量四、五星级酒店远远超出这一标准，需求极度旺盛。（三） 区域酒店市场供需情况分析n 高新区酒店存量情况项目名称星级入住率概况水晶岛酒店85%10万平米西安志诚丽柏酒店95%西安戴维斯大酒店80%高新商务酒店嘉年华酒店陕西宾馆（国宾馆）60%（2006.6）豪门新天地60%（2

44、006.6）好泰快捷酒店（经济型）75%（2006.6）n 高新区潜在酒店情况从西安旅游局了解到，预计到2007年年底，西安星级饭店数量将会突破200家，星级饭店客房总数将达到25000间左右。届时，西安星级酒店结构数量大体为：五星级饭店将达到7-8家，四星级饭店将达到或超过34家， 在高新区已启动的房地产项目中，如绿地世纪城等项目都规划有顶级酒店。目前已了解到的高新区近期营业的顶级酒店包括高新香格里拉金花饭店等项目。项目名称星级发展商项目概况香格里拉（高新）大酒店香格里拉集团2007年营业高新区CBD酒店未来1-2年开工和记黄埔酒店香港和记黄埔未来1-2年开工绿地假日酒店绿地集团、英国洲际酒

45、店集团未来1-2年开工西安王子铂金饭店王子集团2007年7月试营业n 已知潜在酒店分布从潜在五星级酒店的情况看，分布仍呈现出向高新区集中群聚的趋势：酒店均处在交通便利，商业商务氛围比较浓郁的片区，一方面满足酒店赖以生存的基本条件，另一方面根据目前西安旅游、商务客群量基数，五星级酒店间不构成直接竞争，相反却能起到酒店业的客流集群互补效应。n 潜在酒店特点小结统计分析表明，西安市潜在酒店业态存在如下发展趋势： 高新区星级酒店尤其是五星级酒店供应不足。 酒店项目多集中在高新区原核心地段（创业路与唐延路交界）及二期CBD中。 五星级酒店的集中说明其它投资商也颇为看好高新区未来的发展前景。n 区域酒店供

46、需情况分析本案地处的高新区域目前仅有三家四星级酒店，五星级酒店现存未有一家，酒店的缺乏与高新CBD区域浓厚的商务氛围并不匹配，说明在高新区存在很大的酒店业发展市场空间。（四）酒店业态总结及本案酒店部分业态定位分析表明，西安市目前缺乏足够的酒店供应，各类酒店长期处于满负荷运营的状态。从潜在看，西安市高端酒店应呈供应密集状态。本案所处的高新CBD区域商务氛围浓厚，对酒店尤其是中高端酒店需求量极大。现存供应及潜在供应的严重不足，使本案有着明显的市场切入机会。并且，作为综合体项目，中高端酒店的引入对项目整体品质的提升，售价的拉动都有明显的向上拉动作用。考虑到本案的物业的产权问题（本案未来之项目不能产权

47、式进行零散发售）及持有者的经营风险，以及可预期的投资回报比率，结合西安以及高新区酒店业发展的现状趋势。因此建议本案引入的酒店业态以五星为佳。三、酒店式公寓市场分析（一）西安市酒店式公寓现状1.1、酒店式公寓的市场标准酒店式公寓又有两种类型，一种是只打概念，而日后由业主自己经营或者象征性几年通过售价中溢出部分给予回报的；另一种为售后长期包租。目前，西安市场上宣传的酒店式公寓大多为产权式，一般仅打出类似概念，服务及后期运营实际为高端住宅。精致的酒店式装修、完善的物业管理及全新的经营模式，在快节奏的工作环境中，入住酒店式公寓，可以把更多的时间留给自己，不必再为繁琐的家务分心。随着西安对外交往的不断扩

48、大和经济的蓬勃发展，吸引了大批的人才来这里寻找发展机会，使得这部分人群成为西安酒店式公寓主要消费人群。目前西安该类物业的功能配套都比较高档、齐全。据了解，西安数家酒店式商务公寓配套，都有高标准的星级配套服务标准。如中建世纪领域、世纪经典与高新水晶岛等项目，都具备或接近四星、五星级酒店配套。1.2、租客来源项目名称欧美人士日本人韩国人国内人士新西兰酒店公寓20%70%10%裕朗国际酒店公寓10%90%中建世纪领域20%60%20%世纪经典20%50%20%10%酒店式公寓的目标客户主要是主要为外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、高层人士等高阶层人士，均以商务居住为主，并具有长期居住及安置

49、家人的需求，这些客户的租期一般为半年以上或更长，由公司担负高额的房租费用。一些小型公司也将其作为商住使用。这些企业的中高层领导都有享受租用酒店的权利。他们希望在市中心或交通便捷地区生活，有传统酒店的配套，相当水准的上门服务，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务以及商务氛围，而酒店式公寓所具备的酒店和公寓的产品类型完全符合他们的这种居住需求。 目前，西安市酒店式公寓的常住客主要来自日本和欧美，韩国人和国内人士较少，因为日本人和欧美人士有较高的住房补贴，其普通员工住房补贴基本与目前西安酒店式公寓的市场价格相同，而韩国人住房补贴不高，或者以现金形

50、式发放，所以韩国人往往不会选择价格相对较高的酒店式公寓。在居住习惯上，韩国人和日本人基本不“同居”，但都有群居的习惯。1.3、在售酒店式公寓的销售状况目前，西安市场上的酒店式公寓多为平方米平方米精装户型，均价接近元平方米，大多集中在钟鼓楼区域、小寨、西高新等商业繁华区域。酒店式公寓以精致的装修、完善的物业管理及全新的经营模式，满足了不少都市精英与时尚一族的个性居住和生活品质的需求，所以尽管价格也不菲，却也不乏买家。以往不少酒店式公寓也都在西安创造了良好的销售业绩。 伴随中建世纪领域、汤姆公寓、骊马公寓、裕朗国际、时光等项目在西安的不俗表现，汉杰枫尚、海景国际、上海城等楼盘也纷纷跟进。据统计,目

51、前西安的酒店式商务公寓租金年收益率已经达到13，比普通住宅、商务公寓、写字楼的租金收益率都要高，这也就吸引了不少人士把购买酒店式商务公寓作为投资。业内人士透露，通常酒店式公寓的租金要比普通公寓高30，是有超值回报空间的，而且酒店式服务公寓提供的一整套贴心完善的服务，也是一般物业项目难以比拟的。在不少消费者热衷于投资酒店式公寓时，为此也应运而生了一种产权式酒店式公寓。据统计显示，目前西安的酒店式商务公寓租金年收益率已经达到，而普通住宅的租金收益率为，普通商务公寓的租金收益率为，商铺的投资收益率为，写字楼租金收益率为。显然，酒店式商务公寓的投资前景相对看好。对比目前市场销售情况可以发现：投资型酒店

52、式公寓在西安有着相当的市场需求。但是，其市场接受程度与地理位置有着直接的关系：自然条件优秀或投资价值高的商务中心区，酒店式公寓的销售速度比较理想，可以获得较高的价格和回款速度。（二）酒店式公寓业态概念物业指标酒店式公寓传统酒店产权式酒店公寓式酒店商务公寓SOHO单身公寓产权性质私有无私有无私有私有私有硬件配套居住型酒店式酒店式酒店式办公型家居办公型居住型装修水平精装修精装修精装修精装修清水/简装精装修简装服务内容除外，还有家居式服务酒店专业服务酒店专业服务酒店专业服务基础基础+家居基础使用功能自用/投资自用自用自用自用/投资自用自用/投资营销模式只租不售/销售只租不售销售只租不售销售销售租赁价

53、格水平6.5元/天m2750 元/天8500元/m2500700元/天5000-7000元/m28000-12000万元/m26.5元/天m2户型面积60-150m215-30m215-30m215-30m230-150m230-70m250m2以下目标客群外籍公司派出 的高级员工、国内大型私企的老板、高层人士/投资者商务出差人员(短期)投资者商务出差人员(中长期)中小企业主/投资者私企主单身年轻人/ 投资者居住时间半年以上1-10 天1-10 天1-10 天长期长期长期 酒店式公寓与传统的酒店相比，酒店式公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。所谓酒店式公寓是指提供酒店式管理服务的

54、公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，它可将每个单元出售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。酒店式服务公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。因为此类投资对多数人来讲，是有超值回报空间的。通 常，酒店的租金要比公寓高 30%，而酒店式服务公寓单位小，好管理，易出租等特点是其它物业项目难以比拟

55、的。 产权式酒店产权式酒店起源于上个世纪 70 年代的美国，主要分布在气候温和的旅游度 假胜地。简单地说，产权式酒店是由消费者或个人投资者买断旅游设施在特定时间里的使用权。酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店经营管理，取得投资回报，同时还可获得酒店赠 送的一定期限的免费入住权。它是将房地产业、酒店业和旅游业结合在一起的商 业业态。而酒店式公寓面积有大有小，居室有多有少，室内厨房等生活设施一应 俱全。酒店式公寓采取酒店式管理，为住户提供了一个星级酒店的家，但收费比 酒店便宜。 公寓式酒店简单地说，公寓式酒店就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、 打印、翻译等。它和酒店式服务公寓一样，市场潜力也很巨大。从服务上看，酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别，它们之间的本质区别在于：酒店式公寓楼盘可将每个单元出售给个体买房者，买房者可拥有产权