东湖春树里营销策划方案

《东湖春树里营销策划方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《东湖春树里营销策划方案（74页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、【东湖东湖 春树里春树里】营销策划营销策划审时度势 东湖的诱惑抢位出位 产品的价值江南突围 形象与定位春天交响曲 营销攻击体系春华秋实 策略/价格体系目录 审时度势【市场竞争态势分析】2007武汉市场的几个显著特征武汉市场的几个显著特征外因传导1:频繁加息/控制2次房贷/打压投机炒家出局/投资减少走势半年平稳/年中发力/提前入冬2007年15月份武汉房地产住宅市场成交均价小幅波动、成交量较为均衡，市场平稳增长；进入6月份，市场开始发力，住宅成交均价大幅非理性跳跃增长，整体市场出现量价齐升的局面；至11月份市场提前进入寒冬，不仅成交均价增幅急剧回落，住宅成交量也大幅下滑，市场提前进入寒冬。三大“

2、暗示效应”推动房价年中跳涨二大二大“外因传导外因传导”导致市场提前进入寒冬导致市场提前进入寒冬暗示效应1:“面粉”比“面包”贵价格肯定上涨暗示效应2:供不应求再不买就买不到了暗示效应3:外力推动抢购恐慌外因传导2:深圳/广州等一线城市房价下降观望等候/市场“惜购”三级分化 中心看好 住宅板块的中心、次中心、郊区三级分化明显，产品也因板块、自然资源而异，形成径渭分明的板块产品特征，但在板块内住宅产品同质化较为严重。中心城区房价是整个楼市的风向标，“涨”字在武汉市场上将仍然是主流。政策走向 稳字为上 目前政策走向带来结果将是：保障性住宅供应体系及对炒房者的打压，房价将回归正常轨道；2008年，宏观

3、调控政策走向基本明确，但受CPI持续上涨的压力，央行可能再次加息，由此可能延长楼市的“寒冬”期。但为保持楼市的稳定，想念政府不会再出台更严厉的调控政策。2008武汉市场的预测武汉市场的预测观望依旧 博弈持续 受加息、二次房贷、一二线城市房价大幅回落等政策面与市场面影响，预计2008年5月之前，购房者观望与持币待购的心态依旧，买卖双方的博弈仍将持续，陷入“看谁顶得住”的僵持状态。最终，在刚性需求的促使下，房还是要买的，价还是要涨的。只是，买的少了，涨得也少了。版块解读版块解读东湖的诱惑区位总部特区/核心动力交通隧道地铁/畅享便利景观东湖沙湖/两湖总督配套中南徐东/黄金内环市场豪宅云集/群英荟萃徐

4、东的诱惑版块价值版块价值1珍稀珍稀大武汉最重要的滨湖版块，滨湖生活第一极大武汉最重要的滨湖版块，滨湖生活第一极东湖滨湖地带已经发展成为大武汉一流的、在湖北乃至华中东湖滨湖地带已经发展成为大武汉一流的、在湖北乃至华中地区最具有影响力的商住、休闲、旅游度假生活区。地区最具有影响力的商住、休闲、旅游度假生活区。武汉已经出台湖泊保护条例，划定武汉已经出台湖泊保护条例，划定“三线三线”保护带，保护带，严格控制滨湖带建筑，严格控制滨湖带建筑，湖景住宅越来越珍稀。湖景住宅越来越珍稀。总部区重点发展金融保险、高新科技、文化传媒、中介咨询、商贸娱乐等五大产业。以龙头企业领跑、政府规划引导、对外大力宣传、相关政策

5、支撑等举措进行扶持，有力地促进了以五大产业为核心的现代服务业快速发展。版块价值版块价值2总部经济区总部经济区总部经济已成为武昌经济发展中最强大的总部经济已成为武昌经济发展中最强大的“引擎引擎”版块价值版块价值3东湖住居新城东湖住居新城以徐东、中北路为核心带的泛东湖居住区，以徐东、中北路为核心带的泛东湖居住区，正成为武汉楼市最耀眼的板块正成为武汉楼市最耀眼的板块 武汉地铁线得规划与建设实施，必然会给区域带来更大得发展机遇。武汉地铁线得规划与建设实施，必然会给区域带来更大得发展机遇。版块竞争格局版块竞争格局三足鼎立三足鼎立环东湖带环东湖带徐东徐东&友谊友谊大道带大道带环沙湖带环沙湖带环东湖带、环沙

6、湖带及徐东、友谊大道沿线，环东湖带、环沙湖带及徐东、友谊大道沿线，形成三足鼎立的竞争格局形成三足鼎立的竞争格局。经典项目经典项目1东湖林语东湖林语东湖林语，位于武昌东湖公园大门西侧，占地80亩，东临听涛景区，南接环湖路林荫道，西抵东湖路，北眺鸟语林；东湖林语由24幢低层公寓组成。其成功之处不仅是因为得天独厚的地理环境，更是对外环境的充分利用及对内环境的充分营造，做到了内外环境、建筑与环境、人与建筑环境的和谐共生，天人合一的境界。东湖林语被奉为武汉豪宅经典之作，其二手房价格超过东湖林语被奉为武汉豪宅经典之作，其二手房价格超过区域许多新房价格区域许多新房价格。经典项目经典项目2东湖楚世家东湖楚世家

7、为武汉又一豪宅经典之作，取得了营销与品牌的双赢。为武汉又一豪宅经典之作，取得了营销与品牌的双赢。杭式风格，布局错落有致。真正做到人与自然的和谐统一。电梯多层，1梯2户及1梯一户，豪华与精致完美结合。主要竞争项目主要竞争项目1东湖壹号东湖壹号位置中北路122号（东湖路省博物面）规模总共22万平米；1期4栋共381套。建筑高层/毛坯。户型入户花园、跃式空中花园价格已售单位成交均价6488元/平米；现报均价8500元/平米。1、东湖壹号6月3日在光明万丽大酒店第一次开盘，推出了两栋193套，均价6200元/M2，由于当时推出了“存一万，送一万”的活动，因此该阶段的网上备案均价只有5774元/M2；2

8、、9月22日又推出了两栋188套，三个月的时间，二组团的均价就已涨到了7500元/M2，由于该项目也是把楼宇先一起备案然后再分开买，11月16日网上备案均价为6269.71元/M2，是包括了增加的二组团房源，因此价格有比较大的拉升。现在所放开的4栋房源已销售了90%，还剩30几套是还建房，现在已经封盘。3、明年6、7月份再推二期4栋700多户。主要竞争项目主要竞争项目2锦绣江南锦绣江南位置中北路122号（东湖路省博物斜对面）。规模总共30万平米；1期11栋共901套。建筑小高层/高层/毛坯。户型87-137平米主力价格已售单位成交均价6118元/平米；现报价6600元/平米。统建在江南的第一个

9、项目，秉承了统建一贯的稳健、中庸开发风格。凭借统建在武汉本土的影响力、人脉资源及相对低的价格，一期近千套住宅，在短时间迅速消化完毕。主要竞争项目主要竞争项目3水岸星城水岸星城开盘时间开盘时间销售套数销售套数备案价格备案价格备案套数备案套数备注备注07-05-265117258.29559该楼盘把所有高层一起先备案然后再分开卖，因此现在的备案价格是5月和10月份的销售均价。当时5月份第一次开盘时价格6500元/M2，10月份再次加推时价格为900010000元/M207-10-283491、水岸星城5月26日高层第一次开盘，推出511套房源，均价6500元/M2，截至到9月28日网上备案均价为6

10、620元/M2；2、报纸上宣传9月28日加推G3、G6两栋高层，但到现场实际了解为预认购期，到10月28日正式开盘，这次共推出了349套房源，均价在900010000元/M2，由于该楼盘是把所有高层一起先备案然后再分期卖，11月16日网上备案均价7258.29元/M2是包括了第二次开盘时的价格，因此均价拉到了7000元以上；3、明年还有G1、G2两栋高层455套推出，房型与G3、G6栋一样，具体价推盘时间还没有定，户型将以三房、四房、复式楼为主，两房将占很少一部分。兴华兴华嘉天下嘉天下07-05-1507-05-154524525920.455920.45376376目前价格：目前价格：600

11、0-80006000-8000元元/M2/M2盛世徐东盛世徐东07-04-2807-04-283323325358.875358.87228228目前均价：目前均价：70007000元元/M2/M2金都金都汉宫汉宫06-11-1006-11-106366368452.688452.68505505该项目该项目0606年年1111月首次开盘，均价月首次开盘，均价80008000元元/M2/M2，后又加推了两次。，后又加推了两次。目前销售均价为目前销售均价为1200012000元元/M2/M207-04-2107-04-2107-1007-10星海虹城星海虹城06-12-0906-12-09740

12、7405157.485157.48700700目前均价：目前均价：70007000元元/M2/M2友谊国际友谊国际06-12-0906-12-097067065697.885697.88609609目前均价：目前均价：80008000元元/M2/M2其他竞争项目其他竞争项目其他竞争项目说明：其他竞争项目说明：由于盛世徐东的盘量很小只有332套，到目前为止只有1、2层几套房源可售了，均价在7000元/M2。1、兴华嘉天下由10栋楼宇组成，一期推出了4栋共452套房源，到目前只有几十套可售，价格在7000元/平米之间，最小的是98M2的两房；2、今年年底将再推两栋200多套，户型为91-98 M2

13、两房，130-140 M2三房，177-189 M2四房，复式200多平米，以两房和三房为主。兴华嘉天下星海虹城现在星海虹城只有两套房子可售，320M2复式楼7500元/M2，180 M2平层6500元/M2。明年5月份推二期两栋楼宇，目前就只挖了两个坑，户型和价格都还没出来，规划建筑面积约7万平方米。盛世徐东友谊国际位于友谊大道和中山路的交汇处，由6栋1922层的高层组成，06年12月开盘均价为4800元/M2，通过近一年的销售，目前均价已涨到了8000元/M2，由于该楼盘在销售的过程中做了销控，到现在尾盘期每个星期就放出两三套房屋销售。该项目与德威热力合作引进地暖和热水，地暖的价格前期销售

14、时介绍说5元/M2，让整个房屋热起来需要大概一个小时的时间，但后期到现场实际了解为还没有确定，热水为20元/吨。由于此项目是先做现浇板再在上面铺设地暖管网，因此屋面会比阳台高大约10厘米，如果客户要再铺木地板装修空高会显得更矮，地笼也不好固定。凤凰城一期没有供暖，但二期也与德威热力合作，同样也有以上问题。友谊国际1、金都汉宫现在销售价格为830015000元/M2，9月28号推出7号楼90多户，目前在售最小户型是127M2，剩余户型主要以矮楼层为主，看不到江，只有6、7套左右；2、明年4月份会加推1、2号楼共600多户，以四房200平米左右的大户型为主，销售人员告知价格在15000元/平方米左

15、右。金都汉宫其他竞争项目说明：其他竞争项目说明：抢位出位【项目产品价值分析】优势综合体住宅公寓办公商业配套湖区、总部、新城核心 地铁物业153000平米50000平米158000平米150000平米1200平米唯一湖区 武昌最大 都市综合体项目基本指数（产品力）项目基本指数（产品力）一个超大规模的都市综合体项目项目市场机会项目市场机会1环东湖后续开发不足环东湖后续开发不足环东湖带后续开发项目不多，稀缺就意味着价值环东湖带后续开发项目不多，稀缺就意味着价值 东湖天下仅剩尾盘，环东湖带后续主要为东湖壹号东湖天下仅剩尾盘，环东湖带后续主要为东湖壹号2 2期、锦绣江南期、锦绣江南2 2期、新天第、武重

16、期、新天第、武重地块及本案等有限几个项目供应市场。地块及本案等有限几个项目供应市场。楚世家东湖壹号香榭水岸东湖天下东湖上领东湖公馆武重地块东湖东湖春树里春树里锦绣江南新天第项目 东湖林语项目市场机会项目市场机会2大户宽宅相对稀缺大户宽宅相对稀缺受受90/7090/70政策限制，市场供应主流转向中小户型为主政策限制，市场供应主流转向中小户型为主占据稀缺资源的大户宽宅相对稀缺占据稀缺资源的大户宽宅相对稀缺 不同面积区段住宅成交均价（9月份）不同面积区段住宅成交均价（9月份）503750374419441943914391471347134000400045004500500050005500550

17、090平米以下90平米以下90-120平米90-120平米120-140平米120-140平米 140平米以上140平米以上从面积区段划分来看，出现中间低、两头高的现象。虽然与从面积区段划分来看，出现中间低、两头高的现象。虽然与“小户型占据中心地段，小户型占据中心地段，大户型多为别墅大户型多为别墅”具有一定的关系，但足可以说明具有一定的关系，但足可以说明“高端住宅大型化、普通住宅小型高端住宅大型化、普通住宅小型化化”的两极化趋势。的两极化趋势。项目市场机会项目市场机会3都市综合体竞争价值都市综合体竞争价值都市综合体以其独特的综合竞争力，正成为都市中心都市综合体以其独特的综合竞争力，正成为都市中

18、心大项目的主流开发模式大项目的主流开发模式 项目板块开发商功能组合新世界中心汉口中心新世界高档住宅/写字楼/酒店/商场武汉天地汉口永清瑞安高档住宅/写字楼/酒店/商业街联邦中心武昌徐东万豪高档住宅/写字楼/酒店/底商万科城市花园武昌光谷万科高档住宅/小户型公寓/商业街锦绣长江汉阳中心世茂高档住宅/小户型公寓/写字楼/酒店包含多种功能的综合体项目在武汉正在逐步增多。这些项目基本都将是板块的地标建包含多种功能的综合体项目在武汉正在逐步增多。这些项目基本都将是板块的地标建筑，同时也是区域房地产价格的标竿。筑，同时也是区域房地产价格的标竿。东湖沙湖东湖春树里处于两湖之间，西侧近处紧临是3平方公里的沙湖

19、以及远处的长江江岸，东侧是33平方公里的东湖。项目优势项目优势湖区湖区总部经济起端总部经济起端东湖新城核心东湖新城核心地铁物业地铁物业位于东湖住居新城之核心，武昌总部经济的起端，规划地铁位于东湖住居新城之核心，武昌总部经济的起端，规划地铁4 4号线由本项目贯穿而过，号线由本项目贯穿而过，无限接近地铁口。无限接近地铁口。项目优势项目优势项目劣势项目劣势非一线湖景楼盘。无论东湖沙湖，其实有点远；岳家嘴正在修建立交桥，未来通桥后灰尘、噪音、污染、尾气等影响较大；竞争楼盘基本为纯住宅项目，项目的都市综合体是一把双刃剑，影响项目居住舒适度与居住氛围，项目向一线居住”豪宅“靠拢存在压力；户型的“大”同样既

20、是机会也是劣势，直接导致总价高，购买群体趋势向塔尖；项目威胁项目威胁受市场大环境所影响带来的投资客锐减与购房者持币待购现象仍将持续；周边竞争楼盘后续供应量存在，地王复地武重项目动工在即；竞争楼盘的纯住宅更利于营造高品质生活氛围；案名创新案名创新广告概念独特明确广告概念独特明确贩卖生活格调贩卖生活格调形象文化个性明显形象文化个性明显媒体选择及形式多样媒体选择及形式多样口碑传播及客户营销口碑传播及客户营销纵览各项目推广的成功点武汉地产市场热衷于硬件建设中互相效效、销售价格相互拼杀，较为成功的项目推广有一条明显的共性：不只是卖房子，同时销售一种生活方式和营造一种生活格调。销售一种生活方式，先要考虑卖

21、给谁的问题江南突围【项目形象与定位】官方称他们为“高收入人群”媒体称他们为“新中产阶级”他们或商或官，为自己的价值取向打拚奋斗，并已经取得成功；他们有着重要的社会网络，拥有权力资源、高质量的社会关系资源、知识资源等，他们是关于目标人群的描述关于目标人群的描述当项目的单价9000时，一套110平米以上的房子总价就到了100万元，首付至少须30万元，贷款至少须70万元，20年月供为至少为5000元/月。因此，项目的目标人群将是新中产阶级目标人群职业描述目标人群职业描述省直机关公务员武昌总部区企业职员武昌总部区银行职员外来中高端人员注重居住品质，讲究身份，购买力强，购房主要为改善居住条件，或者为子女

22、买房，以买三房两厅、四房两厅的中大户型为主。中南、中北路聚集了众多大中型优质企业，这些企业的中高层职员为了上班、生活方便，会在片区内买房。以两房两厅、三房两厅为主。自街道口至徐东的武昌中心区域内，聚集了人行、招行、建行、农行等数十家银行的分行，数十家证券公司、保险公司，中青年职员众多，购买力较强，看重片区人文环境和完善的生活配套，上班近、方便，以买二房两厅、三房两厅的中小户型为主。在武昌总部区经商、创业、开办分支机构的外来人员，二三线城市暴发户、政府官员或与省府有着千丝万缕联系的官、商，看重片区近省府、近汉口的独特核心地段，看重项目的发展潜力，看重项目的人文环境和完善的生活配套。以买三房两厅、

23、四房两厅的中大户型为主。价值认同感 健康、品位需要事业基础理想的社区文明情感需求目标人群购房动机目标人群购房动机高品质的居住生活 自然、生态、恬静需要城市，需要省府与中心和睦的邻里关系相互尊重、精神自由广告诉求：广告设计、软性文章需要突显高尚、典雅的广告诉求：广告设计、软性文章需要突显高尚、典雅的文化风格，才能打动他们的心文化风格，才能打动他们的心价值认同感 健康、品位的需要事业基础理想的社区文明情感需求总部区都市综合生活特区生态的湖区生活环境城市中心配套社区内部配套及邻里文化开放、自由的上层生活目标人群的需要目标人群的需要项目能给予的项目能给予的找找其中的关键词发展前景、舒适、高档、性价比高

24、、与众不同、高品味、上层生活 目标群分析破译客户密码新中产阶级理想主义但不乏实际的思想者通过事业追求，实现社会地位稳定拥有的城市社会资源高的文化品味良好的精神气质有关爱有责任心、尊重社会道德社会价值的拥护者、执行者消费方式他们消费方式极端理性，他们在乎性价比，没有别的好 房子，他们宁愿等，他们觉得好的房子，愿意大把花钱；生活理想他们希望拥有舒适、高档、性价比高、与众不同的居所；离城市中心很近，离上班很近，离省府很近。生活方式他们注重身心的健康愉悦，生态健康时尚家园是他们追 求的乐土；确立项目的市场形象目标人群与项目价值对接的结果=项目形象项目是集商业、写字楼、星级酒店于一体的综合体，”东湖春树

25、里”案名居住温馨感极强但大气不够，为此，有必要在“东湖春树里”前加上一个总领全局的大案名。以第一的整体规模与第一形象面世。项目案名的思考东湖第一城（东湖新天地）15万平米住宅15万平米商业15万平米写字楼5万平米酒店东湖春树里东湖国际广场东湖新城航母级商圈东湖时代中心眼界即未来东湖国际大酒店东湖明珠 皇朝气派项目住宅部分案名东湖春树里很温馨、很有居住气氛的名字；很江南气息的名字；网上有项目的推广语“湖在春树里，春树里有湖”，很有意境，很隐逸。但项目是集商业、写字楼、星级酒店于一体的综合体，大气又不够，为此，需要跳出案名做推广。市场推广形象定位江南首府 东湖上城江南首府长江之南，都市显贵之首席府

26、邸；首者，贵也。武昌总部区，门第显贵之府；东湖上城东湖之上，上乘生活，上层生活，上城生活；这句话，既能涵盖目标客户的利益诉求，又能开创项目全新的市场定位；既满足了客户显性的购房需求，又满足了客户隐性的购房心理尊贵、上乘、上层既理性，又感性，清新自然，恢宏大气项目的推广属性呼之欲出贩卖东湖！贩卖繁华！贩卖上层生活！繁华之上 东湖之上 生活至尚 跃上更高层面跟别人比文化、比品味、比气质，用高层面跃上更高层面跟别人比文化、比品味、比气质，用高层面的定位把绝大多数看似可以竞争的对手排除出局。的定位把绝大多数看似可以竞争的对手排除出局。新门户 新地标 新商圈 辅助广告语上乘生活 上层生活 上城生活 东湖

27、之上 55万平米上层生活之城 项目推广战略卖点只有一个东湖交通枢纽门户地段升值无限的城市综合体上层生活东湖的自然环境东湖新城的发展承江南，接汉口；承省府，接使馆；承徐东，接中南；衔东湖，含沙湖；承总部，启新城；承东启西，承南启北的门户枢纽地王15万平米住宅/15万平米商业/15万平米写字楼，地王级地段升值无限新商圈踞黄金内环线，踞地铁之上，在徐东/中南、街道口之间，15万平米航母级商业体量，携凯旋门成功商业操作经验，新兴高档商圈诞生。离湖很近，离繁华很近，离行政圈很近宽宅大户，空中花园，入户花园，暖气；商业航母，星级酒店，5A写字楼。出将入相，自然上层生活。形象系列一一半是现在 一半是未来一半

28、是东湖 一半是沙湖一半是徐东 一半是中南一半是总部 一半是新城一半是武昌 一半是汉口用一系列的排比句，点明项目所处地理位置几大特性:核心/领袖/枢纽/门户/地标。一半是使馆 一半是省府 一半是湖区 一半是青山双湖景观，宽宅大户，其实无关奢华，只是理性为您打造和谐圆满的人生。形象系列二天天向上发展才是硬道理保持先进打造和谐繁华之上，东湖之上，居东湖，生活自此向上。与时俱进您在进步，生活在进步。时光流转，经典永恒，有价值的珍品，会因时光而醇厚。东湖春树里，进步人生由此开启。领先那些，领先时代的建筑。影响那些，影响时代的人。正是东湖春树里的品质宣言。地铁4号线规划与建设即将实施，总部经济也正逐渐成为

29、武昌经济发展中最强大的“引擎”。买房子，发展才是硬道理。对目标客户群体而言，上面几个标题烂熟入胸，自然吸引眼球从不炫耀繁华，因为它本是你生活中的一部分。被艳羡、不随波逐流的生活品质，正是你与众不同的气度所在。形象系列三气度地位稀贵眼界精细总部特区，能量核心。东湖新城，宽宅大户；离繁华很近，离行政圈很近，来往皆鸿儒，出入尽将相，自然上层生活地位。望尽天地，人生另有高度。不止是房子，更是上层生活的舞台。拥有星级酒店、地铁商业中心、五A级写字楼多元魅力聚合建筑群，全新展现极富都市感的高品位生活特区。繁华无界，生活无界。零距离对接中南、徐东，地铁更是对您居住空间的最大化扩张，都市繁华将以最短距离融入您

30、的生活。阅尽繁华，人生另有境界。时光流转，经典永恒。19XX年，武汉手表厂成立，“雷达”、“武当”、“武汉”从这里走向全国。时间每秒都在更新，我们牢记这片土地曾经赋予的历史使命，不求真的永恒，只有精心为建筑雕琢更长久的生活价值。项目地脉原为武汉手表厂，钟表的精细与建筑的精细之间的联系在项目后期推广中可延展升华。视觉表现LOGO（一）天圆地方，尽显王者风范楚国神鸟凤凰的原形为主图形，文化底蕴、厚重历史感、尊贵气质尽在其中LOGO（二）LOGO一的另一种表现形式，主图案为中式团花，喻意为吉祥如意。江南情结与文化气息浓郁。LOGO（三）创意方向为高档住宅，主图案为古罗马象形喷泉，似太师椅，似狮首，似

31、参天之树。品质感较强。LOGO延展LOGO应用礼品名片导示牌、便签、信封、邀请函LOGO应用 围墙 围墙 围墙 展板报版 户外春天交响曲【营销攻击体系】东湖春树里整合推广控制力东湖春树里整合推广控制力封杀通路 目标：封杀长江二桥、洪广山场、机场高速等主要交通干线，等于封杀武汉市场；建立鲜明的市场关注力；控制媒介 目标：楚天都市报、长江日报、武汉晚报、长江商报、武汉交通电台927，控制武汉核心媒介，充分促动销售+品牌形象提升；新闻热点 目标：大点的新闻发布会+热点的媒介暴光率，一定要提高媒介对 项目专业关注力；亮点房展会 目标：展销会为地产最大专业点，一定要在展销会上跳出来；东湖春树里 外卖场影

32、响 整合市场控制力 目标：主动出击，控制目标群最集中的中商广场商圈、街道口商圈、徐东商圈、水果湖等活动中心；市场攻击的逻辑顺序市场攻击的逻辑顺序目标客户的形象认同项目的形象价值连接项目的销售价值挖掘项目的市场销售突破品牌价值最大化新中产阶级的心理认同基础新中产阶级的居住要求这种居住要求在项目上的具体反映市场对项目推广价值的认同项目和发展商的品牌丰满形象支撑销售支撑东湖东湖春树里春树里五大攻击阶段启动攻击阶段 公开发售攻击阶段 体验攻击阶段 核心点：围墙、户外、核心点：热销炒作 核心点：现场实景 楼体的有效拦截 内部认购阶段 主题、口碑攻击阶段 核心点：形象展示 核心点：展会、公关活动 第一攻击

33、阶段：2008年1月第三攻击阶段：2008年3月第五攻击阶段：2008年5-11月第二攻击阶段：2008年2月第四攻击阶段：2008年5月20082009硬软广告结合 。密集广告结合强势促销与公关活动实现开门红。持续的、间歇性的硬性广告投放，配合阶段性的促销/公关活动，巩固品牌形象，实现惯性销售三条主线三条主线三个核心三个核心总部特区、东湖新城、高尚滨湖居住区的版块炒作融合项目发展潜力；围绕“上”字做文章上层生活、上乘生活、上城生活的全景演绎；围绕“春”字做文章结合案名中的“春”字进行系列推广与公关活动；深度媒体合作，全方位新闻炒作现场氛围包装、户外拦截系列主题推广、导入、巩固项目品牌八个攻击

34、点八个攻击点大地回春冬去春来，草木萌生，大地上一片生机景象。楼市价量双双升温，春天来了，是时候买房了。阳春白雪总部特区，地铁物业，双湖景观，宽宅大户。正所谓阳春白雪，上 层生活舞台自此开启。春风得意春风得意马蹄急，地铁的工程进度。春意盎然这里，是一个春意盎然，春情充盈的上层生活社区，有湖景，有繁 华，有健康，有欢笑东湖春树里，住在春天里。四季如春暖气设备。春色满园住在春天里，生活有些不一样。多一点春天，多一点美。1、以“春”为系列的形象推广（硬广）2、“我与春天有个约会”开盘主题开盘硬广及促销活动主题，同时赞助“东湖风筝节”等媒体高度关注及市民参与性极强的大型活动。A1、春光阁 A2、春风阁

35、A3、春晓阁 B1、春湖阁 B2、春明阁 C1、春景阁 C2、春华阁 D、春香阁3、长江二桥、洪山广场、街道口、机场高速路出入口的户外拦截主打语：江南首府，东湖上城。繁华之上，东湖之上。面朝东湖，春暖花开。4、“春之声”新年音乐会以东湖春树里项目的名义，在武汉琴台大剧院举办数场新年施特劳斯乐团“春之声”主题交响音乐会，邀请目标人群免费参加。同时，邀请双环地产的老业主参加，既是业主联谊，又是春树里项目推介会。5、楼栋的“春”命名6、“春树成林”主题植树节活动既然叫春树里，每年春天的植树节自然要做一番文章。7、“东湖论坛”的举办权一年一度的“东湖论坛”今年的赞助商当然不能是东湖天下，该东湖春树里了

36、。8、“如沐春风”系列培训及讲座如沐春风，象坐在春风中间。比喻同品德高尚且有学识的人相处并受到熏陶。新中产们对知识的渴望与追求不会停息，因此，与聚成等知名培训机构可定期合作，邀请清华等高等院校讲师进行大型讲座，免费邀请目标人群参加。春华秋实【销售策略及价格体系】销售策略强推住宅快速回笼分时促销步步掌控平开入市小步快跑2、借势推盘（元月18日2月29日）3、顺势积累1、粮草先行（见附件）营销也是一场战争，必须做到不打无准备之仗。在推售前必须进行充分准备工作，主要包括包装、物料、推广三大方面的准备工作；具体准备事项将以附表的形势进行阐述。在前期蓄势不太充分的情况下，要达到首期营销目标（春节前完成2

37、0销售），必须借势推盘。而新世界徐东店的开业将是一个良“势”。借此良机，迅速吸纳准目标客户，重点放在浙江商会、新世界vip客户、中科客户资源等，并以“内部认购酒会”的优越与尊贵感，打动准目标客户，以完成首期营销目标。（要求在星级酒店举行）。借首期”内部认购“的火爆之势，通过”活动营销、媒体营销、关系营销“等多手段，顺势完成第二批客户的积累，为正式开盘销售奠定成功的基础。4、蓄势开盘（3月18日5月18日）5、旺季强销/持销（5月19日7月底）/（8月1日9月底）6、顺利收尾（10月1日11月18日）在前期借”内部认购“之势积累客户的基础上，通过”新闻炒作、口碑传播“等方式，进行充分蓄势，在正式

38、开盘前形成强大的销售”势能“，在”势能临界点“上举行盛大开盘活动，一举取得开盘的成功。实现项目一期45%销售率；在前期借”内部认购“及”盛大开盘成功“的基础上，项目品牌已经建立，并已经形成了较强的知名度与美誉度。在传统的销售旺季，通过”新品加推“及”及时sp活动“，形成多波段、不间断的营销高潮，一举完成多部分的营销任务。实现项目一期85%销售率；在旺季借势完成大部分销售任务及销售汇款的情况，进入传统的销售淡季，以小幅优惠等促销手段，顺利完成全部存货的清售。实现项目一期95%销售率；内部认购期营销执行战略执行时间：元月18日3月17日战略价格低开高走，低价入市，引爆市场，一期住宅总体实收均价88

39、00元/平米。2月27日前实现内部认购20%销售。促销A、首付5万抵10万购房款（3.8%让利）B、在此基础上内部认购期另享有99折优惠（1%让利）C、购房送大礼（抽奖）促销活动（0.2%让利）D、入市实收均价8300元/平米，表价8718元/平米。造势传统媒体引爆案场包装引爆长江日报、武汉晚报、长江商报、楚报的整版集中轰炸，交通体育台黄金时段的宣传。分众传媒电梯广告的利用。中北路徐东路围墙、楼体，机场高速、洪山广场、长江一二桥户外，双层巴士车身借势徐东地产优势资源优势资源新世界凯旋门广场店开业的互动，包括在凯旋门楼体的巨幅、门口广场的活动，媒体互动等。凯旋门华天酒店的商务房间、中餐厅或楼书派

40、送徐东房地产的老客户、关系户的集中信息传达元月日凯旋门华天酒店会议厅的内部认购活动美林青城项目所积累的余名优质客户群铁四院、电力系统、水果湖区域的优质客户资料充分利用媒体优势进行项目的全方位宣传价格体系C1-1C1-2C1-3C1-4B2-3B2-2B2-1B2-4价格体系价格因素差别表总体原则景观优先，主要体现在横向景观差与竖向景观差两方面；再适度考虑通透性/朝向/面积等因素。横向差价（）（）（）（）3 3（）（）（）（）（）（）3 3（）（）（）（）（）（）（）（）3 3（）（）（）（）景观沙湖景观20020000000000000东湖景观3003000300300300030030003

41、00300300朝向通透性3003000300030003000 30030000纯南3000003000003000000纯北0000000000000东南3000000000003003000西南10000000000 10000100正南北40040004000400040000000积减平米10007501702600750170260 2300100100合计12007501170860 10007501170860 6309007005000-450-30-340-200-450-30-340-570-300-500-700竖向差价至层层至层 层19至32层有景观/层加1006/层

42、 加10080/层无景观/层具体入市具体入市价格表见附件价格表见附件户型配比户型配比栋C1/C2B2房型322222322面积17315614798173.9164.7*2149.5合计8650.00 7800.00 7350.00 49005390.90 10211.40 4634.50 比例17.68%15.94%15.02%10.01%11.02%20.87%9.47%套数50505050316231比例15.43%15.43%15.43%15.43%9.57%19.14%9.57%时间时间内容内容实收均价实收均价销售量销售量金额金额套数套数面积面积比例比例第一第一阶段阶段元月元月181

43、8日日2 2月月2929日日内部认购内部认购8300830065659787.369787.3620208123508881235088第二第二阶段阶段3 3月月1818日日5 5月月1818日日公开发售公开发售87008700818112234.212234.22525106437540106437540第三第三阶段阶段5 5月月1919日日7 7月底月底二度强销二度强销91009100818112234.212234.22525111331220111331220第四第四阶段阶段8 8月月1 1日日9 9月底月底持销持销9000900049497340.527340.5215156606468066064680第五第五阶段阶段1010月月1 1日日1111月月1818收尾收尾9000900032324893.684893.68101044043120440431208800880030830846489.9646489.969595409111648409111648销售控制走势分析衷心祝愿东湖春树里项目销售成功！