大学实习报告

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1、南开大学实习报告南开大学 法学双学位级 刘鸽序一方面，我想向所有为我的实习提供协助和指引的四平市中级人民法院的工作人员和我的指引教师道谢,感谢你们为我的顺利实习所作的协助和努力。 我的实习是由南开大学法律系和四平市中院共同安排的。通过实习，我在我的第二专业法学领域获得了实际的工作经验，巩固并检查了自己两年本科学习的知识水平。实习期间，我理解并参与了大量民事诉讼的庭审过程,在某些案件的审理中还担任了书记员的工作,并且对部分参与案件提出了自己的想法。在此期间，我进一步学习了民法及民事诉讼法,对程序问题有了更深的理解,将理论与实践有机结合起来。我的工作得到了实习单位充足的肯定和较好的评价。实习期间我

2、重要对有关郭继魁与四平市中兴经贸有限公司、四平市中兴建筑公司、四平市中兴房地产开发公司及尹杰买卖合同纠纷一案进行了进一步的研究，参与了案件审理的全过程，并被特许参与合议庭评议。案件具体状况如下：一、案件的由来和审理通过郭继魁与中兴经贸有限公司、中兴建筑公司、中兴房地产开发公司及尹杰买卖合同纠纷一案由四平市铁西区人民法院4月29日作出（）四西民二初字第349号民事判决。宣判后，郭继魁不服，提出上诉，四平市中院于7月4日备案，并依法构成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人郭继魁、委托代理人盖如涛，被上诉人四平市中兴经贸有限公司（如下简称经贸公司）委托代理人胡振儒，被上诉人四平市中兴建筑公司（如下简称

3、建筑公司）委托代理人苏军，被上诉人四平市中兴房地产开发公司（如下简称开发公司）委托代理人付佳宾，被上诉人尹杰、委托代理人窦树法到庭参与诉讼，本案现已审理终结。二、当事人和其她诉讼参与人状况上诉人（原审原告）：郭继魁委托代理人：盖如涛。被上诉人（原审被告）：中兴经贸有限公司。法定代表人：刘连贵委托代理人：胡振儒被上诉人（原审被告）：中兴建筑公司法定代表人：刘连贵委托代理人：苏 军， 被上诉人（原审被告）：中兴房地产开发公司法定代表人：吴孝贵委托代理人：付佳宾，被上诉人（原审第三人）尹 杰，委托代理人：窦树法三、原判要点和上诉的重要内容原告郭继魁诉称：1999年6月7日原告与被告四平市中兴建筑公司

4、签订商品房发售合同书，将中兴二期工程- ，2/0 A - B轴约86平方米商网发售给原告，原告按合同商定交房款30万元，后又于1999年9月26日、9月30日分两笔交增面积款13万元。但被告四平市中兴经贸有限公司至今未履行合同，交付房屋。此房于5月被被告四平市中兴房地产开发公司卖给第三人尹杰，是反复买卖，这种行为是无效的。现原告诉至法院，规定被告四平市中兴经贸有限公司履行合同交付房屋，并承当诉讼费。被告四平市中兴经贸有限公司（如下简称经贸公司）辩称：原告所述无异议。被告四平市中兴建筑公司与原告所签的合同是受经贸公司的委托，是合法有效的，原告是初始买受人，交付了所有房款，应予以保护。第三人与四平

5、市中兴房地产开发公司所签购房合同是反复买卖行为，开发公司发现反复发售后，已告知第三人解除合同，且第三人的房款未所有支付钞票，是用一辆车折抵了20万元房款，是无效合同，经贸公司可以按照规定补偿第三人损失。被告四平市中兴建筑公司（如下简称建筑公司）辩称：被告建筑公司与原告签订的购房合同合法有效，原告已按合同商定交纳了所有房款，第三人与四平市中兴房地产开发公司签订了购房合同属于反复买卖，是无效合同，不应支持。被告四平市中兴房地产开发公司（如下简称开发公司）在法定期限内未做答辩。第三人尹杰诉称：第三人于4月6日与被告开发公司签订商品房销售合同是合法有效的，且被告经贸公司已确认了第三人的买卖关系；她们之

6、间是歹意串通，损害了第三人的利益。原审法院觉得：与原告签合同的被告建筑公司不具有销售房屋主体资格，与第三人签合同的被告开发公司具有销售房屋的主体资格，虽然原告购房时间早于第三人买房时间，但原告与第三人的各自买受行为不是建立在同等条件之上，故不存在初始买受权问题，原告与被告建筑公司签订的购房合同书无效。但被告建筑公司明知不具有预售商品房条件就与原告签订了商品房买卖合同，且受益人被告经贸公司在批准此房卖给原告之前，就已给第三人换了房款收据，因此二被告的行为对原告是一种欺诈行为。被告经贸公司以持有商品房发售许可证为由，愿将争议房屋卖给原告，但许可证是在7月获得的，不能对抗此前的买卖行为。被告开发公司

7、发现该商网反复发售后，于9月6日向第三人发出告知，因无权发售此房，规定解除合同。但被告经贸公司于5月17日给第三人更换了交付房款的收据，换收据的行为就是被告中兴经贸公司批准将此房发售给第三人的意思表达，解除合同是单方行为，是无效的。因此，第三人与被告开发公司所签购房合同是合法有效的。根据中华人民共和国合同法第六十条、中华人民共和国消费者权益保护法第五十九条之规定，判决：被告四平市中兴房地产开发公司与第三人尹杰签订的合同合法有效，其买卖关系成立；被告四平市中兴建筑公司与原告郭继魁签订的合同无效，被告四平市中兴建筑公司于本判决发生法律效力之日起立即返还原告郭继魁购房款43万元，并予以房款43万元一

8、倍的补偿损失，两项合计86万元。被告四平市中兴经贸有限公司承当连带责任。上诉人郭继魁祈求撤销原审法院判决，依法重新判决郭继魁与建筑公司买卖商品房合同合法有效，保护上诉人的初始买受权。其理由概括为：建筑公司是该房屋的施工单位，出卖此房是该楼房投资人经贸公司委托批准的，卖房款由经贸公司用于支付工程款。此后经贸公司于7月获得商品房销（预）售许可证后，又对建筑公司买房行为再次予以确认。郭继魁买房是1999年6月7日，尹杰反复买该房合同是二年后的5月，同尹杰算帐“换据”是6月，均在经贸公司7月获得商品房销（预）售许可证之前。但尹杰的购房合同，此前卖房人已声明废止，而对上诉人购房合同，卖房人在获得商品房销

9、（预）售许可证后又予确认。据此应认定初始购房合同有效，此后反复购房合同无效。被上诉人经贸公司、建筑公司、开发公司对上诉人的上诉祈求及理由无异议，经贸公司批准按照规定补偿第三人的损失。被上诉人尹杰辩称：原审判决对的，应予维持。上诉人郭继魁与经贸公司、建筑公司、开发公司之间歹意串通损害第三人的利益。尹杰与开发公司签订的商品房销售合同是合法有效的，购房款已按合同商定所有交齐。且被经贸公司以开具购房款收据的形式予以确认，因而尹杰的合法权益应受到保护。四、对事实和证据的分析及认定1996年9月四平市筹划委员会批准开发建设座落于四平市铁西区英雄大街20号：0204-39的站前批发市场项目。项目开发人是开发

10、公司，投资并组织建筑施工管理人是经贸公司，建筑施工是建筑公司。工程于1998年6月动工。1999年6月7日郭继魁与建筑公司签订了购房合同书（建筑公司对外销售商品房是由经贸公司委托），郭继魁购买中兴在建二期工程一层商网-，2/0 A - B 轴，建筑面积约86平方米，交付房款30万元，同年9月26日、9月30日又交增面积款13万元，因该商网内部装璜工程未竣工，未能交付使用。4月25日尹杰与开发公司签订了商品房销（预）售合同，尹杰购买中兴在建二期工程一层商网 - ，2/0 A - B ，轴建筑面积89.5平方米，按合同商定交付房款34.5万元，建筑公司开据了收据，经贸公司又自自己名义予以换据。该建

11、筑面积与郭继魁购买的建筑面积均为商网一层同一处房屋。起诉前，尹杰在未获得进户手续，未经卖方批准的状况下，对该房屋自装防盗门上锁，予以占有和控制。9月25日，在吉林扬信律师事务所律师（经贸公司法律顾问）胡振儒的见证下，由中兴公司集团有限责任公司、经贸公司、开发公司三家互相关联、又具有独立法人资格的公司法人代表，对站前批发市场新建楼房（中兴二期工程建筑楼房）的所有权进行了确认。三方协商一致，确认该新建批发市场楼房为经贸公司所有，该公司对此批发市场楼房享有占有、使用、收益和处分权。7月29日经贸公司获得商品房销（预）售许可证后，对过去委托建筑公司发售的商品房，及建筑公司与郭继魁签订的购房合同再一次进

12、行确认。9月6日开发公司以无权发售商网房屋为由，向尹杰送达理解除商品房销售合同告知，并规定解决善后事宜。后因尹杰强行占有了合同商定房屋，10月23日郭继魁向铁西区法院提起诉讼，规定获得合同商定商品房。证据：1、郭继魁与建筑公司签订的购房合同书及建筑公司出具的购房款收据。2、尹杰与开发公司签订的商品房销售合同及建筑公司出具的购房款收据和经贸公司换据收据。3、批发市场新建楼所有权确认书。4、商品房预售申报表和商品房销（预）售许可证。5、开发公司给尹杰送达的告知。6、经贸公司确认书。7、国有土地使用证。8、产权确认书及移送收据。9、施巍证言材料。10、王金荣的证言材料。11、其他有关证据材料。五、解

13、决纠纷的意见和理由根据原审判决，上诉人上诉祈求及理由，被上诉人的答辩，本案争议的焦点问题是：郭继魁与建筑公司签订的房屋买卖合同书和尹杰与开发公司签订的商品房销售合同，哪一种合同有效，买卖关系应受法律保护。经二审开庭审理合议庭评议觉得：1、郭继魁与建筑公司签订的商品房买卖合同有效，其买卖关系应受到法律保护。最高人民法院有关审理商品房买卖合同纠纷案件合用法律若干问题的解释第二条规定：“出卖人未获得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前获得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。又根据合同法第五十一条规定：“无处分权的人处分她人财产经权利人追认或者无处分权的人签订

14、合同后获得处分权的，该合同有效”。根据上述法律规定，当时建筑公司作为施工方，受投资人经贸公司的委托与买方签订的商品房买卖合同，以及经贸公司作为投资方、开发公司作为项目开发方与买方签订的商品房销售合同，均处在未生效或效力待定状态。它需要这一项目明确产权所有人，并由产权所有人申领商品房销（预）售许可证后，对这些合同进行确认，才干生效。因而郭继魁与建筑公司当时签订合同时，其效力并未拟定。但后来项目投资人经贸公司成为产权所有人，并获得了商品房销（预）售许可证，她对建筑公司与郭继魁签订的商品房买卖合同再次进行了确认，使该合同由效力待定状态，转变成了发生法律效力的合同，合同双方当事人的买卖关系受法律保护，

15、因而，商品房理应由郭继魁所有。2、尹杰与开发公司签订的商品房销售合同无效，尹杰受到的损失按规定应得到补偿。尹杰与开发公司签订商品房销售合同步，由于产权所有人没有拟定，商品房销（预）售许可证尚未获得，因而其合同效力也处在待定状态。但项目投资人经贸公司成为产权所有人，获得商品房销（预）售许可证后，没有对开发公司与尹杰签订的商品房销售合同予以确认，根据最高人民法院有关审理商品房买卖合同纠纷案件合用法律若干问题的解释第二条的规定，这一合同的性质就发生了质的变化，由效力待定状态，成为无效合同。虽然当时签合同步的收款人是建筑公司，后来还由经贸公司予以换据，但由于经贸公司当时既不是产权所有人，也不是商品房销

16、（预）售许可证持有人，其换据行为只能是属于收款行为。因此，经贸公司成为所有权人，获得商品房销（预）售许可证后，开发公司向尹杰下发理解除合同告知。并且，开发公司与尹杰签订的合同，发生在建筑公司与郭继魁签订的合同两年之后，依中华人民共和国合同法的规定也属侵害了初始买受人郭继魁的合法权益，郭继魁的初始买受权也理应受到法律的保护。合议庭评议时还觉得，导致尹杰与开发公司签订的商品房销售合同无效，其责任完全在于开发公司、经贸公司和建筑公司。开发公司与尹杰签订合同步，购房款由建筑公司收取并出具发票，后来又由经贸公司换发了购房款收据，因而这三家公司对房屋反复发售是明知的。而尹杰对开发公司的反复发售行为当时是不

17、懂得的，买受行为是善意的，因此，其所受到的损失理应按照有关规定予以补偿。最高人民法院有关审理商品房买卖合同纠纷案件合用法律若干问题的解释第九条第一款三项规定：“出卖人签订商品房买卖合同步，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买卖人可以祈求返还已付房款及利息、补偿损失，并可以祈求出卖人承当不超过已付购房款一倍的补偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安顿房屋的事实”。根据这一规定，开发公司应返还尹杰购房款345,220.78元，并予以购房款一倍的补偿损失。经贸公司、建筑公司承当连带给付责任。由于案件牵涉关系复杂合议庭将该案提交审判委员会，其中涉及我个人的意见在

18、内的合议庭意见一并提交。审判委员会对合议庭意见大部分予以支持，但由于对于法律条文理解不同以及考虑多方客观因素，对第三人获赔问题经剧烈讨论采用了其她观点，即由于尹杰在本案中没有向法院祈求返还和补偿，应另求法律途径予以解决。综上，二审法院觉得，原审判决有误，合用法律不当，上诉人郭继魁上诉有理，应予支持。经四平市中级人民法院第39次审判委员会讨论决定，根据中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款二、三项的规定，判决：一、撤销四平市铁西区人民法院（）四西民二初字第349号民事判决；二、中兴建筑公司与郭继魁签订的商品房买卖合同有效，买卖关系成立；三、中兴房地产开发公司与尹杰签订的商品房销售合同无效。

19、一、二审案件受理费22,220.00元，由中兴房地产开发公司、中兴经贸公司、中兴建筑公司承当。通过对本案的进一步研究,我觉得四平市中院,认定事实清晰,合用法律对的,判决公正。但是,其中对于第三人尹杰的补偿问题我仍坚持在合议庭中我提出的意见:1第二审案件的审理应当环绕当事人上诉祈求的范畴进行，当事人没有提出祈求的，不予审查，但判决违背法律严禁性规定、侵害社会公共利益或者第三人利益的除外。 2中兴建筑公司与第三人尹杰签订的合同属于无效合同，对于无效合同依法律规定应恢复原状、返还原物、补偿损失。基于以上两点因素，我觉得，法院应对第三人利益予以保护，即开发公司应返还尹杰购房款345,220.78元，并

20、予以购房款一倍的补偿损失，经贸公司、建筑公司承当连带给付责任，而不应当使第三人另求法律途径解决。这样，对善意第三人利益没有有效保护，并且增长诉累，挥霍司法资源。本次实习是我大学生活中不可缺少的重要经历，其收获和意义可见一斑。一方面，我可以将自己所学的知识应用于实际的工作中，理论和实际是不可分的，在实践中我的知识得到了巩固,解决问题的能力也受到了锻炼；另一方面，本次实习开阔了我的视野，使我对法律在现实中的运作有所理解，也对法言法语也有了进一步的掌握；此外，我还结交了许多法官和律师朋友，我们在一起互相交流，互相增进。作为一种南开学生，我竭力成为一名南开文化的使者，向社会各界的朋友们简介南开，使她们走近南开，理解南开。