山西侯马第一购物广场商业规划方案

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1、精心整理量贩式购物中心商业规划方案Planning Scheme Of Super Shopping Center山西侯马SHANXI HOUMA规划公司根本介绍BACKGROUND规划公司根本介绍 公司背景介绍：公司主要管理人员均是具备多年外资零售店经历的资深主管，涉足百货、超市、市场、专卖店等一系列的零售业态，同时也有多家外资房地产效劳机构从事多年商铺销售、招商、管理、询问等工作的人员。 重点案例说明： 上海来福士广场由新加坡凯德置地集团投资，商业建筑面积50000平方米，由我司主要人员与上海第一太平戴维斯物业参谋公司英资合作进展规划和招商工作，以量贩型品牌店为核心楼层，一楼辅以品牌名店进

2、展结合，集购物、餐饮、消遣、休闲为一体的大型购物中心，是2003年上海唯一开业的大型商业工程，全案以租赁店为主的经营模式。 郑州丹尼斯百货 由台湾东裕集团投资的，建筑面积60000平方米，是当年中原地区最大的也是唯一的外资综合性百货公司，其中包括丹尼斯百货和丹尼斯量贩店，年销售业绩12亿元人民币，位居全国单店零售店排行第12位，河南省销售第一。现辖安阳丹尼斯、洛阳丹尼斯、许昌丹尼斯、新乡丹尼斯等连锁店，由我司主要人员与台湾管理人员合作规划、招商和经营管理，全案为扣率店、租赁店相结合的经营模式。 兰州世纪春天百货量贩现更名为百安购物广场 由甘肃大成置业公司投资，建筑面积65000平方米，是西北地

3、区最大的购物中心工程，由我司主要人员规划、招商和经营管理，历时4个月的筹备，开创短期内胜利运做如此大面积的商业设施的先河。工程中包括45000平方米的百货公司和20000平方米的量贩店。 南京翠屏国际城 为147万平方米的超大居住区，其中包含30000平方米的社区商业设施，由我司全程规划、招商和经营管理，由我司注册了中国唯一有的特地为超大社区商业设施供给商业配套效劳的品牌生活管家，是商业地产的另一表现模式，本案正在操作中。 芜湖新时代商业街 为1475米长的标准商业步行街，商业面积70000平方米，是皖南地区最大的商业街，是标准的城市辅商圈商业设施。本案由我司全程负责该步行街的商业规划，将全步

4、行街分成5大主题商业区，并胜利的将原定3000元/平方米的商铺均价炒做到平均5000元/平方米的价格。 天津金汇广场 建筑面积80000平方米，是天津最大的SHOPPING MALL，是全业态全客层的商业设施，由大卖场、商铺、电影院、餐饮、消遣以及专业主题店组成。本案由我司主要人员负责规划、招商和经营管理。 南京大洋百货 由原上海太平洋百货根本人员组成的团队，由万达集团投资的，面积60000平方米，是标准的百货店模式，也是南京最大的时尚百货店，开业第一日缔造了中国单日业绩最高值2200万元。 中国商业不动产网 由我司注册并实施的中国目前唯一一家商业地产门户网站，是由我司集合了商业和地产的优秀人

5、才，以资源和信息整合为根底，专为国内商业地产工程供给信息资源、商业效劳和地产效劳的网站，目前网站正在酝酿升级，以打造成为中国最优秀最专业的门户网站。本案的规划核心THE KERNEL OF LAYOUT打造晋南地区独一无二的商业旗舰本案的规划核心 五大根本规划核心：核心一量贩不是大卖场，而是在百货公司的根底上衍生出来的更相宜于三级城市经营的零售业态。核心二量贩店可视为蓝领店的概念，是相对于白领店质贩店孕育而生的。核心三以高销售价格对应高租金商铺为规划的根底。核心四本案是一个标准的商业地产工程。核心五在开展商获得销售溢价的同时预留局部溢价资金做为本案商业运营的根本费用，从而降低纯商业模式的风险。

6、 核心概念阐述： 核心一说明 以字面的含义及粗浅的理解，量贩店有与大卖场的含义类似，其实不然，量贩店不代表大卖场。以量贩的经营形态而言，是从百货公司的经营形态中渐渐衍生出来的，是以商品的价格为核心，而非以商品的销售数量为肯定的界限，以量贩独有的经营形态来更符合消费者的需求。 核心二说明 量贩即可视为蓝领店的概念。相对百货店而言，一般百货公司所面对的是所谓白领阶层，在贩卖优质品牌商品的同时在贩卖优质的效劳和环境，商品的价格带是百货店根本定位和锁定目标消费者的根底，而商品的价格带又是通过品牌商品来表现的。量贩店其实亦包含了上述的根底，但作为商品价格带是商场定位的根本，其所贩卖的商品将更趋于低廉和平

7、价，以“佐丹奴”“真维斯”等品牌为例，其就是标准的适合量贩店经营的品牌，因为其价格带根本锁定在200元以下的范围，商品的陈设以品种多，数量大来表现，而如“ESPRIT”等品牌即为标准的质贩型品牌，是针对中高收入的消费群体销售的，无论从陈设、销售模式、商品价格等均与上述品牌有肯定的区分。 针对本案位于侯马地区，就当地而言根本没有所谓的白领和蓝领的定位和概念，所以说量贩是本案商业和销售推广的最正确定义。 核心三说明 侯马房地产市场泡沫紧要，在沿街商铺可以销售至15000元单价，二级市场可以将沿街商铺炒做到20000元单价的状况下，平均租金仅支持2-5元/平方米/天，租赁市场和投资市场比例紧要失调，

8、且商铺售价几乎高于平凡住宅楼盘单价的10倍，可见本市场在此方面是特别不理性和不成熟的。用以对应的有效方式即在统一规划的根底上，在将商品和业种严格区分的前提下，以高销售单价对应高租赁单价，以单一楼层来对应相应的销售返租本钱和经营本钱，而不进展全馆平均安排的原那么，从而使后期经营的调整是局部的而不是全面的，以到达船小好调头的原那么。 核心四说明本案是标准的商业地产工程，绝非单一商业工程和地产工程，有机的结合商业地产是本案胜利胜出的根底。在商铺销售中相互依托相互存在，为有效限制本案的销售和招商工作，理应在一根指挥棒下运做。这样既可幸免纯销售公司为获得佣金混乱销售拿钱走人的状况，也可幸免纯商业公司胡乱

9、招商拿钱走人的状况。 核心五说明侯马系晋南地区一个中等规模的县级市，区域经济特征不是特别明显。其商业目前的形态为中小型超市、批零市场和二线品牌专卖店、餐饮及消遣休闲极不兴旺，作为销售终端本钱主要构成的租金水准很低且短期内无上扬空间，市场消费劲无法在这一单边市场表现，消费理念及消费习性亦因此而受到制约。总之，至少意义上侯马是一个特别初级的市场。本案座落在侯马火车站对面二条主要商业街的交口处，系该市的地标建筑，系典型的综合百货大楼的设计，业主的收购均价是该市目前住宅售价的约三倍，其售价和市场的租金均价比拟后已显见泡沫。同时，唯其地标区位和地标建筑，该工程已成为该市的形象工程，政府从时间和目标上尤为

10、关注，简洁的换手交易已不行能，且从本钱上亦无空间，除了选择一个适宜的业态进入必须周期的经营外无其他 退出途径。目前侯马的商品构造、市场状况、零售业态、消费习性和消费指向均不支持这样一个30000平方米体量的商场是自不待言的。不对属地市场的现状进展全面的突破，从主导市场和引领消费的角度去架构将来的经营，那么存活的可能性几乎没有。这一历程有一个必需的前提，即以开发商三年的经营期作为退出机制来倒推通盘销售额能否有溢价局部来支持经营期的资金。换言之就是假设有2亿元的销售额，开发商拿走1.7亿元，剩下的3000万元来经营三年，经营胜利那么3000万元接着产生利润，经营失败那么以3000万元的资本体宣告破

11、产，确保了前期的利润。经营期以商业管理公司来运作同销售期的开发商断开。 经营期的资本金确定以后，第一要树立此为牺牲打的概念，其次在这个资本盘面来选择底限为确保三年经营。力争求存求开展的业态和经营模式。因此，将来的商业规划、业态确定将依据引领属地市场原那么和资本盘的原那么来进展，其目标是完成开发退出机制。侯马的地域特征THE CHARACTER OF HOUMA消费实力紧要的二级分化市场 侯马的根本概况：侯马位于山西省西南部，人口23万，属于标准的内陆型县级城市。早期有“北侯马南义乌”之称号，是北方地区小商品销售的中心。由于城市化开展，交通的便利，侯马小商品的地位渐渐退出了历史舞台。此时此刻连接

12、侯马到省城太原的交通特别便利，除常规火车外，每日均有多班大巴来回于二市之间。另由于侯马自身的地理位置确定，其受陕西西安的商品辐射实力较大。城市功能辐射圈示意图 侯马的消费习性：做为山西西南地区屈指可数的县级城市，其周边又有多个县乡构成，由于有煤矿等重工业产业支柱，贫富差距悬殊，在零售、效劳等行业中的消费方式各不一样。其中：1、以煤矿主为主的消费群体集中在餐饮、消遣方面的消费，由于收入高，在此方面的消费将趋于高端，须要有包厢等的就餐环境。在消费品方面除民生必需品在本地商场选购外，大件的高价格的商品主要会在太原甚至山西以外地区选购；这类消费群体仅占总消费人群的5%左右。2、以政府机关单位消费的人群

13、只要集中在餐饮、消遣方面的消费，年均消费数额约9900万元，由于属于公关、应酬性的消费，且又属于公款消费，故其在消费单价上不是追求费用的凹凸，更须要的是消费的环境、消费的隐藏性，并在开具发票等方面能够供给便利的。对于商品类消费主要由送礼、在大型城市消费形态为主。这类消费群体仅占总消费人群的2%左右。3、平凡百姓的人群的消费根本集中在民生日用品为主，一般消费类商品也均以在本地消费为主。他们在消费期间过多的是考虑商品的价格而相对无视商品的质量和效劳质量。平价是针对这类消费群体最有效的手段。这类消费群体仅占总消费人群的绝大多数。 消费人群构造饼状示意图餐饮消遣民生日用品中高消费品平价消费品煤矿主个体

14、经营者高端本地的消费本地选购异地选购为主少量消费政府机关人员高端本地的消费本地选购送礼获得异地选购为主少量消费平凡百姓一般状况下不消费本地选购少量消费大量在本地消费本地消费习性汇总示意表 侯马的商业特征： 本案立地位置根本以火车站为核心向四周扩散，本案立地位置是二大商业街区的核心，起到纽带作用，也是二大商业街区的中心。 市场经营模式 属地市场商业经营模式陈旧，根本为租赁型经营形态，局部低档商品如：皮鞋、洗涤化装品等的经营户由于资金匮乏及商店的经营格局的限制采纳了扣率形式的经营形态。 市场商品构造 属地市场商品品牌强弱不一，有相对中高档的品牌，如：苹果、鳄鱼、皮尔卡丹等，也有很多不知名的中低档品

15、牌，根本商品单价在200元以内，少量中高档商品单价超过1000元，主力业种均为服饰类商品，音像、电器等专业市场匮乏，超市等商品价格偏高，休闲消遣等市场表现不明显。 市场经营环境 均为老旧的商业环境，没有中心空调、电扶梯等根本商业硬件，各商场经营管理不明显且促销活动很弱，没有成型的集中的购物中心。本案周边仍存在即将开业的或在建的商业工程，会在必须程度上瓜分厂商资源和分化消费劲。 业种规模效益 相对诸多的现有市场而言，新港市场的经营状况是最好的，其主要缘由自一是业种的相对集中而产生的规模效益，以该市场二楼为例，由于集中了女性服饰商品，其经营业绩和租金价格均高与一楼。 消费市场潜力 依据侯马市200

16、2年统计年鉴显示其批发、零售和餐饮的年消费额在13亿元其中批发和零售消费为9300万元，餐饮消费为5700万元城镇居民消费水准食品类年人均消费1416元服装类年人均消费716元居住类年人均消费361元，年人均可支配收入5857元年人均可支配支出为4064元在岗职工平均年人均收入8251元 存贷款规模扩大 城镇居民储蓄存款25亿元 金融机构存款额达32亿元 金融机构各项贷款余额21亿元上述数据根本可以满意本案在将来的消费实力本案的商业定位COMMERCE MOTIF量贩式复合形态的购物中心百货公司商铺化本案的根本定位以商品价格来区分市场，多业态组合的量贩式复合形态的购物中心量贩的概念是平价的、为

17、中低价格带的商品为主的，符合绝大多数的消费群体的，其不仅表此时此刻商业经营模式上面，表此时此刻商品能够符合侯马绝大多数的消费群体上面，在销售上也表此时此刻以小分割面积为销售主力的销售模式上面。量贩是符合侯马此类地县级城市的、经济收入和储蓄不高的、人口数量相对较少的最有效的商业模式。购物中心是指能够满意将来消费群购物、餐饮、消遣、休闲的一个场所，是将多数零售业态有效集中的场所，是充分发挥商品与商品之间在销售时到达1+12的效果的场所，是能够满意不同消费群体消费的场所。购物中心须要大体量面积支撑，对于本案的面积超过25000平方米，且地理位置优越，是购物中心定位是本案最正确的商业定位。 各楼层定位

18、：楼层定位示意图量贩式购物中心是本案的最正确选择和定位！ 本案的命名建议： 标记的建议本案标记示意图 命名的原由1、侯马目前最大的综合性商业设施，面积当属第一；2、侯马第一家综合性购物中心，业态当属第一；3、它将拥有侯马最好且最标准的百货公司，百货当属第一；4、它将拥有侯马最大的标准的卖场，超市当属第一；5、它将拥有侯马第一个室内商业街概念，商铺当属第一；6、它聘请了上海专业的公司进驻全程销售招商和管理，专业当属第一；7、第一亦将代表最好，字面本身意义上具有踊跃向上的含义；本案的销售阐述SALE EXPLAIN以小面积分割全客层销售对象的销售模式本案的销售阐述销售是本案开发商获得根本收益并能够

19、为商业招商和经营带来资金保障的唯一途径，是最先启动的、最关键的步骤。为了使本案销售到达最正确效果，其具备了以下的条件： 良好的地理环境 本案地理位置占有肯定的优势，优于其它现有商场和再建商场的位置，所谓商业能否胜利经营，地理位置占了60%以上的要素，本案在此方面无可非议。 政府扶持的工程 做为本案是市政府扶持的工程，是今年政府的形象工程之一。由于国家在银行贷款等宏观经济方面有所限制，大都市的商业地产贷款越来越难，而本案由于得到市政府的协作，在将来购铺中能够得到当地银行的极大支持，为本案销售带来巨大的经济支持。 新奇的商业题材 量贩概念是最能够适合侯马本地市场的商业题材，在山西本概念是没有的，在

20、本案中可以说是量贩的概念是唯一性的、是最新奇的，全部唯一性和新奇的商业题材都将为本案销售带来灵魂核心。 最广的受众销售 本案有购铺自营的形态、有返租形态等，既能够面对纯投资性购铺顾客也能够面对投资经营性购铺顾客，属于肯定的全客层销售的房地产工程。另本案根本购铺对象应为本地及周边有投资概念、想投资经营的顾客，小面积分割商铺，不但可以使商铺单价提升而总价又偏低，又可以为持少量货币想进展投资房地产的顾客放低门槛，使购铺顾客受众面再度提升，并可使本案的销售利润极大化。 专业的公司运营做为本提案的公司是结合了商业和房地产的专业公司，是目前国内为数不多的此类公司。本案属于标准的商业房地产工程，在商铺销售中

21、相互依托相互存在，为有效限制本案的销售和招商工作，理应在一根指挥棒下运做。这样既可幸免纯销售公司为获得佣金混乱销售拿钱走人的状况，也可幸免纯商业公司胡乱招商拿钱走人的状况。本案的市场状况本案销售市场调查示意图本案的销售方式 销售对象细分类： 1、纯投资性客户：仅做为购铺而不进展经营的。此类多为温州等地的客户以及周边地区煤矿主等范围。此类客户须要有相当的返租回报满意其投资收益。 2、投资经营性客户：既投资购铺也进展经营的。 此类客户多为本地及周边地区个体经营者。 此类客户由于资金量不很足够故购铺一般为小面积或低总价的。 商铺与客户的对应关系： B1F1F2F3F4F5F6F7F投资型？投资经营型

22、原那么：以最大限度满意不同的购铺顾客 商铺的分割标准：B1F1F2F-5F6F-7F最小面积分割，以高单价方式产生低总价的商铺，以适合多数购铺客户适中面积分割，一楼做为本案坐标价格，面对资金足够的购铺客户最小面积分割，以高单价方式产生低总价的商铺，以适合多数购铺客户由于属于特别业种，视购铺状况定 商铺的销售价格参考价格的单位为：万元：楼层B1F1F2F3F4F5F6F7F总面积38803880388038803880388029602960平均单价0.501.501.000.750.500.400.300.20单铺平均面积1015121288依整馆销售参考总价522.512943.299066

23、04成首付294.83.61.61.28396264楼层总价194058203880291019401552888592本案销售总价约：19522万元销售均价约6507元/平方米 商铺销售的6把利剑： 1、无疑匹敌的地理位置，市政府重点商业工程 2、最低首付1.28万元即可获得黄金商铺1间 3、全新商业新概念量贩型购物中心 4、银行供给6成10年按揭 5、三年平均返租8%，在家坐收鱼翁之利 6、专业公司全程筹划全程效劳，管理是永续经营的最正确保障 三年依照100%的返租费用预算单位：万元：B1F1F2F3F4F5F6F7F总价194058203880291019401552888592返租比例

24、毛按100%计算返租再议第一年7.5%145.5436.5291218.25145.5116.4其次年8%155.2465.6310.4232.8155.2124.16第三年8.5%164.9494.7329.8247.35164.9131.92小计465.61396.8931.2698.4465.6372.48三年返租合计：4330万元平均每年返租费用：1443万元 销售的预料本钱：工程预料费用售楼处建立及装修10万元售楼处办公设备5万元楼书设计制作印刷5000本5万元销售广告销售额的1.5%450万元公关款待费用包括办证及地方关系处理15万元不行预见的费用630万元含销售佣金3%合计111

25、5万元 本案销售价格支撑原由： 依照对属地市场的根本调查，整体侯马地区的商铺销售价格偏高，沿街商铺销售均价在10000-15000元/平方米，这也是支撑本案一楼均价15000元/平方米的原由。 由于二楼以上局部结合了商业题材和商业定位，并以一楼均价做为全馆的坐标价格依次类推而得到的。 销售广告推广方式： 鉴于侯马本地的特别状况，以常规的群众媒体的广告方式不能起到良好的效果，更多的须要能够有效针对目标客户进展传播，以下供给几种适当的方式： 1、侯马的地方性报纸 2、山西省的日报和晚报 3、DM干脆投递 4、具规模的下乡巡回展示车辆 5、由政府协作出面的软性报道 6、太原电视台“车楼大观”节目 7

26、、区域性的公益活动或演出活动 等等 销售的阶段性：7月8月9月10月11月12月上中下上中下上中下上中下上中下上中下销售预热期强势销售期销售清盘期其中：强势销售期预期完成总面积的75% 本案的交房标准：1、 依照本案的商业特性完成外观设计、施工。2、 依照本案的商业特性完成1-5楼的天花板、地面和柱面的装修。3、 完本钱案的中心空调、电扶梯、电梯、双回路电源、电量增容根本电力需求3500KW、消防设施、厕所设施及装修、逃命通道的设施及装修、楼层的商铺分割等的工程。本案的商业阐述COMMERCE EXPLAIN以室内商业街形式使百货商品商铺化本案的市场状况本案商业市场调查示意图本案的商业阐述 商

27、业是本案的根本特性，是为销售建立良好坚实的后续做的铺垫。商业题材是否可以出其不意以新取胜，是销售能否胜利的关键之一，商业的专业运做也是为前期投资商铺的客户赐予最良好的回报的关键。总之商业的胜利运做是本案销售的关键，也是开发商能否获得预期收益的唯一保障。 本案不适合的商业业态： 百货公司 百货公司根本以扣率店形式存在，在太原唯一按时结付款的商场仅为百盛，其它商场均存在拖欠货款的状况，造成资金力缺乏的供给商无力进货，从而使商场经营恶性循环。侯马地区除低档的庆丰购物中心和飞龙商场外，根本均是租金店的经营方式。而侯马地区的扣率店所经营的商品均为低档商品，不适合百货公司的经营和定位。另百货公司的前期投入

28、本钱比拟高，且是必需的投入，就本案核心五所述的标准，经营所赢利的费用无力支持本案的经营。 批发市场 侯马由于地理位置、经济开展、交通便利等诸多因素，无法做为商品流通的核心，且本地不属于商品的生产基地，根本批发渠道均为太原市和西安市，故批发形态的市场不适合本案。 本案商业业种的划分：楼层馆名业种7F演歌台KTV包间，夜总会6F海鲜馆包间式餐饮5F平价百货街低档的平价百货类商品4F绅士服饰街中档及中低档男性商品、体育运动商品、中性休闲商品3F品位生活街中档及中低档成熟女性商品，儿童商品、家庭用品2F青春少女街中档及中低档年轻女性商品1F国际名店街中高档服饰、皮件、化装品、黄金珠宝、钟表眼镜B1F生

29、活量贩超市食品、非食品、局部生鲜产品 业态规划的原由： 1、以高销售价格用高租金价格的商业形态对应 2、以低销售价格用低租金价格的商业形态对应 3、针对顶尖消费群以特别的业种餐饮消遣和一楼名店对应 4、以量贩超市为本案的集客核心来对应 各楼层目标顾客为最高值：B1FB1F1F2F3F4F5F6F7F消费群体煤矿个体业主政府机关人员平凡本地居民 厂商经营模式为最高值： B1F1F2F3F4F5F6F7F公司返租统一自营商户纯租赁形式业主购铺自营 目标顾客年龄层为最高值： B1F1F2F3F4F5F6F7F0-16少年儿童17-35白领一族35以上中老年族 商品档次根本定位为最高值： B1F1F2

30、F3F4F5F6F7F低档中档高档 生活量贩超市简要说明：生活量贩超市商品构造示意图生活量贩超市经营方式示意图 1-5楼商铺简要说明： 目标招商的对象 1、侯马本地经营户55% 2、太原的经营户30% 3、山西其它地区及外省经营户10% 4、公司自营商品选购5% 经营户设柜标准 1、有品牌的经营户 2、非假冒伪劣和侵权性商品的经营户 3、能够供给商品代理、经销等证明的经营户 4、有良好形象的经营户 5、有足够资金的经营户 6、符合中档为主低档为辅的商品价格带的经营户 主要经营模式： 1、租赁户为：租金+物业管理费 2、自营户为：物业管理费 全馆收益价格预算： 根本商业数据 1、一楼遵照得房率5

31、5%计算，实际面积约为2134平方米 2、二至五楼遵照得房率60%计算，每层实际面积约2328平方米 3、租赁面积依照实际面积计算 楼层租赁理论价格未含物业管理费：1F2F3F4F5F楼层实际面积21342328232823282328平均租金单价5.03.82.62.01.5单铺平均面积2015151510单铺年均租金3.65万2.08万1.42万1.10万0.55万楼层年租总价390万323万221万170万127万年1-5楼租金收益1231万元租金定价标准以本商圈市场调查为参考根底 1-5楼物业费理论价格 1-5楼物业费均价35元/平方米/月 1-5楼实际面积合计11446平方米 1-5

32、楼年物业费收入480万元 物业费标准以新田市场39元/平方米/月为参考 商业筹建本钱： 内装费用： 鉴于甲方的交房标准的前提下： 1、1-5楼根本考虑为租赁型商铺，根本无乙、丙工程费用，仅预备150万作为局部调整费用主要在工程方面； 2、装修小计：150万元； 设备及物品费用： 1、1-5楼仅综合布线和背景音乐设备依照10万元计算 2、办公设备、家私、保安设备、保洁设备40万元计算 3、不行遇见的杂费20万元 4、设备及物品费用小计70万元 人员及耗材 1、内部管理人员：500元/月*15人*4.5个月接连到位=3.4万元 2、一般管理人员：350元/月*30人*2.5个月接连到位=2.6万元

33、 3、办公耗材及公关差旅依照每月3万元*6个月=18万元 4、人员及耗材小计24万元 广告费用包含在销售广告中不做另行支付 上述小计244万元 商业营运本钱： 营运期能消耗用 1-5楼依照公用面积约7760平方米，全年能源费用约180万元 管理人员 500元/月*15人*12个月=9万元 350元/月*30人*12个月=12.6万元 办公及广告 依照10万元/月计算。即120万元/年 上述小计321.6万元 三年经营期总本钱： 本案筹建本钱为244万元，依照三年分摊，每年约81.3万元 本案经营期营运本钱为每年321.6万元 上述合计81.3万+321.6万=402.9万元/年 遵照1-5楼平

34、均分摊约为80.58万元 超市的营运状况概述： 由于受到开展商要求超市自营的要求，本案暂不对超市进展总体财务分析，依据3880平方米的超市，属地市场人均在超市的消费单价约20元，本案超市年业绩预料为3000万元，年须要150万有效顾客支撑，日均4100人次的有效顾客，遵照1：5的人流计算，每日来店数量约20000人，与侯马总人口23万相比拟，约为1：11.5的概率。 遵照超市毛利率5%计算，本案的超市年收益约为150万元。 6-7楼的营运状况概述： 由于本案的6-7楼为特别的餐饮、消遣业种，须要以整馆的方式进展经营，由于其特别性，本规划对改二层楼不进展财务分析。本案的财务分析FINANCE A

35、NALYSE本案的财务分析 本案B1F-5F销售价格：楼层B1F1F2F3F4F5F总面积388038803880388038803880平均单价0.501.501.000.750.500.40楼层总价194058203880291019401552 本案B1F-5F租金价格：1F2F3F4F5F楼层实际面积21342328232823282328平均租金单价5.03.82.62.01.5楼层年租总价390万323万221万170万127万 本案B1F-5F物业价格：1F2F3F4F5F楼层实际面积21342328232823282328平均物业价格35元/平方米/月楼层年租总价89.6万97

36、.8万97.8万97.8万97.8万 1-5楼第一年遵照100%返租进展的财务分析：楼层支出收入合算返租本钱经营摊提支出小计租金收入物业收入收入小计5F116.480.58196.9812797.8224.827.824F145.580.58226.0817097.8267.841.723F218.2580.58298.8322197.8318.819.972F29180.58371.5832397.8420.849.221F436.580.58517.0839089.6479.6-37.48合计1207.65402.91610.551231480.81711.8101.25 1-5楼其次年遵

37、照100%返租进展的财务分析，租金递增10%计算：楼层支出收入合算返租本钱经营摊提支出小计租金收入物业收入收入小计5F124.1680.58204.74139.797.8237.532.764F155.280.58235.7818797.8284.849.023F232.880.58313.38243.197.8340.927.522F310.480.58390.98355.397.8453.162.121F465.680.58546.1842989.6518.6-27.58合计1288.16402.91691.061354.1480.81834.9143.84 1-5楼第三年遵照100%返租

38、进展的财务分析，租金递增10%计算：楼层支出收入合算返租本钱经营摊提支出小计租金收入物业收入收入小计5F131.9280.58212.5153.797.8251.5394F164.980.58245.48205.797.8303.558.023F247.3580.58327.93267.497.8365.237.272F329.880.58410.38390.897.8488.678.221F494.780.58575.28471.989.6561.5-13.78合计1368.67402.91771.571489.5480.81970.3198.73 本案收益合计： 销售溢价合计万元销售总价开

39、展商利润销售本钱收购本钱销售节余1955220001115150001407 三年租金和物业收益合计万元第一年其次年第三年合计101.25143.84198.73443.82上述总收益为1850.82万元 其中： 超市经营本钱和利润表一：面积销售价格第一年返租其次年返租第三年返租返租总本钱38801940145.5155.2164.9465.6表二：前期设备投入遵照800万元计算，依照三年摊提，即每年为267万元；年经营管销费用遵照包括人员和能源费用约为80万元；商品遵照全代销方式经营；年份支出收入合算设备摊提营费用支出小计营业业绩营业毛利收入小计NO1267万80万347万3000万5%15

40、0万-197万NO2267万80万347万3300万165万-182万NO3267万80万347万3630万181.5万-165.5万合计800万240万1040万元9930万496.5万-543.5万 本案财务三年总分析 1、三年从销售溢价和租金物业的收益为1850.82万元 见上表说明 2、由于超市经营属于亏损状态，三年亏损543.5万 剩余经营利润为1850.82-543.5万元=1307.32万元 3、考虑到新店开业可能采纳3个月的免租实惠，即损失约372万元 剩余经营利润为1307.32-372万元=935.32万元 4、考虑到超市商品不行能为100%代销，其中预备200万自营商品费用 超市商品随三年经营亏损而自然损耗消逝 剩余经营利润为935.32-200=735.32万元 5、为1-5楼自营商品打算的预备金300万元 经过三年经营，约可产生利润做为再进货的打算资金，自营商品赢余局部约为商品的库存，可计入财务赢利本钱但不能做为现金储藏 剩余经营利润为735.32-300=435.32万元 6、经过上述各项费用的分摊剩余435.32万元，可做为各楼层在经营期间的风险资金，此经营方式保证了开展商获利后全盘推出，也根本能够实现三年的稳步经营 管理学名言最好的方案不等于最合理的方案最合理的方案就是最好的方案