房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题模拟卷及答案（第18期）

《房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题模拟卷及答案（第18期）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题模拟卷及答案（第18期）（83页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、房地产估价师房地产开发经营与管理考试题模拟卷及答案答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.房地产开发投资通常属于（）。A.长期投资B.中长期投资C.中短期投资D.置业投资【正确答案】C2.（）资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。A.一手B.二手C.原始D.基础【正确答案】B3.由于零售商业物业的租约期限很长，因此在租约中必须对租金调整作出明确规定。租金调整条款一般仅对（）有效。A.毛租金B.市场租金C.基本租金D.百分比租金【正确答案】C4.某市去年住宅的实际销售量为600万平方米，预测销售量为500万平方米，平滑指数为0.8

2、，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是()万平方米。A.450B.475C.520D.580【正确答案】D5.当租售价格大于预测时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距（），说明房地产项目抗市场风险的能力越强。A.越小B.越大C.无法判断D.不存在关系【正确答案】B6.关于商用房地产抵押贷款，下列说法不正确的是（）。A.贷款价值比率（抵借比）通常不超过50%B.贷款期限最长不超过10年C.贷款利率通常高于个人住房抵押贷款D.仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放【正确答案】A7.单利计息与复利计息的区别在于（）。A.是否考虑资金的时间价值B.是否考虑本金的时间价值C.是否考虑先前计息周期累计

3、利息的时间价值D.采用名义利率还是实际利率【正确答案】C8.邀请招标是非公开招标方式的一种，被邀请参加招标的承包商通常在()个之间。A.310B.210C.410D.510【正确答案】A9.标底是招标工程的()，是审核投标报价、评价、决标的重要依据之一。A.评估价格B.预期价格C.成交价格D.理论价格【正确答案】B10.【真题】证券市场上的资金供给者是()。A.证券发行人B.证券投资者C.证券监管机构D.证券市场的中介机构【正确答案】B11.某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景看好，净现值为5000万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为-358

4、0万元。经分析市场前景为：好的概率为40%，一般的概率为35%，不好的概率为25%，则该项目净现值的期望值为（）万元。A.1962.5B.3870C.4000D.4142.5【正确答案】A12.【真题】收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物()之日。A.开始施工B.竣工C.登记D.开始营业【正确答案】B13.某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5.6%，国债收益率为4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（）。A.10.3%B.7.17%C.9.75%D.8.59%【正确答案】C14.【真题】市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于()。A.

5、物业出租经营成本B.业主希望的投资回报率C.通货膨胀率D.同类物业的市场供求关系【正确答案】D15.（）是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。A.利息备付率B.偿债备付率C.资产负债率D.流动比率【正确答案】B16.（）是市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段。A.确定问题和调查目标B.收集信息C.制订调查计划D.分析信息【正确答案】B17.编制工程进度计划的方法有横道图法和()。A.网络图法B.表格法C.竣工图法D.坐标图法【正确答案】A18.对于申请贷款的房地产开发企业，国家要求其自有资金不低于开发项目总投资的()。A.30B.35C.40D.45【正确答

6、案】B19.决策可以按不同的标准类型划分，其中按决策的（）划分，包括个人决策和群体决策。A.性质B.层次C.参与人数D.规模【正确答案】C20.在房地产市场的分类中，一级市场是指()。A.土地使用权转让市场B.新建商品房租售市场C.土地使用权出让市场D.土地使用权出让市场和新建商品房租售市场【正确答案】C21.开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的（）。A.20%B.30%C.40%D.50%【正确答案】D22.关于房地产市场，下列说法不正确的是（）。A.房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别B.房地产

7、经济学中对房地产市场的定义，则是指当前的房地产交易活动C.虽然土地和地上建筑物不能移动，但可以被某个人或单位拥有，并且给拥有者带来利益，因此就产生了房地产买卖、租赁、抵押等交易行为D.房地产市场是由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、交易组织机构等构成【正确答案】B23.下列不属于房地产开发项目财务评价的基本报表的是()。A.总投资估算表B.现金流量表C.资金来源与运用表D.损益表【正确答案】A24.【真题】以开发居住物业见长的房地产开发企业，在其经营策略中投资一定比例的商业物业，这是通过投资项目的()组合来提高收益、降低风险。A.地理区域B.时间分布C.物业类型D.

8、收益形式【正确答案】C25.假设新婚家庭100个，住宅的销售量为18套，利用市场因子推演法，如果新婚家庭数量为5万个，则住宅的需求量为()套。A.7000B.8000C.9000D.10000【正确答案】C26.【真题】写字楼的可出租面积是指()。A.出租单元内使用面积加上分摊公用建筑面积B.出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积C.出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半D.出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积【正确答案】D27.商业零售物业基础租金常以每平方米为基础计算，也称()。A.基准租金B

9、.基本租金C.最低租金D.成本租金【正确答案】C28.【真题】某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是()。A.有效市场渗透市场服务市场B.服务市场有效市场渗透市场C.有效市场服务市场渗透市场D.服务市场渗透市场有效市场【正确答案】C29.【真题】某笔贷款的年名义利率为6.60%，年实际利率为6.77%，该笔贷款的计息周期是()。A.月B.季度C.半年D.年【正确答案】B30.【真题】关于房地产投资特性的说法，错误的是()。A.区位选择异常重要B.不易产生资本价值风险C.存在效益外溢D.易受政策影响【正确答案】B31.对有

10、多少人愿意花费30万元在郊区购买一套两居室的住房的调查属于()。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.专题性调查【正确答案】B32.在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：主要材料消耗量一每平方米材料消耗量指标建筑面积属于()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【正确答案】D33.对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是()。A.潜在市场服务市场有效市场合格的有效市场B.服务市场潜在市场合格的有效市场C.潜在市场有效市场合格的有效市场服务市场D.潜在市场服务市场合格的有效市场有效市场【正确答案】C34.下列关于

11、写字楼基础租金的表述中，不正确的是()。A.在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金B.基础租金高于市场租金时，物业服务企业需要降低经营费用C.基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最高租金水平决定的D.在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于物业本身的状况及其所处的位置【正确答案】C35.投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险属于()。A.通货膨胀风险B.市场供求风险C.周期风险D.变现风险【正确答案】B36.房地产市场按交易形式细分时，面向存量房屋的交易，不包括()子市场。A.租赁B.转让C.抵押D.预售【正确答案】D37.下

12、面不属于不可控制因素的调查的是（）。A.市场需求容量调查B.市场营销因素调查C.竞争情况调查D.消费者调查【正确答案】B38.某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为（）。A.12%B.32%C.24%D.30%【正确答案】B39.房地产投资机会选择，主要包括提出投资设想、()和细化投资设想三项工作。A.市场风险分析B.寻找和筛选投资机会C.成本分析D.产品分析【正确答案】B40.【真题】房地产开发项目产生的利润总额，应首先用于()。A.向投资者分配B.提取法定

13、盈余公积金C.缴纳企业所得税D.弥补企业5年内的累计亏损【正确答案】D41.由于房地产权益投资风险较高，（）和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益融资。A.建设银行B.工商银行C.商业银行D.农业银行【正确答案】C42.建设单位在建设工程开工前，需要向()建设行政主管部门申请领取施工许可证。A.乡级以上人民政府B.县级以上人民政府C.市级以上人民政府D.省级以上人民政府【正确答案】B43.下列说法不正确的是（）。A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产

14、投资项目，该指标值应该大于1.2C.在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上D.一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%45%【正确答案】A44.定位于最大的细分市场的营销方式是（）。A.无差异性营销B.差异性营销C.定制性营销D.集中性营销【正确答案】D45.对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（）。A.1.3B.1.5C.1.2D.2.0【正确答案】A46.某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于()。A.社会平均收益率B.项目基准收益率C.通货膨胀率D.国家经济增长率【正确答案】B47.下列关于房地产权益融

15、资的说法中，错误的有（）。A.资金融入方需要还本付息B.资金融入方不需要还本付息C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险D.房地产权益资本主要来源于机构投资者【正确答案】A48.【真题】某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200万元，其中未偿还利息累计为200万元。年初新增贷款300万元，若贷款年利率为7%，当年只付息不还本，则当年应计利息为()万元。A.717.50B.721.00C.724.50D.735.00【正确答案】C49.【真题】在时间序列分析法中，按各期销售量的时间顺序逐点推移，根据最后的移动平均值来预测未来某一期销售量的方法是()。A.指数平滑法B.移动

16、平均法C.简单平均法D.加权移动平均法【正确答案】B50.敏感性分析是一种（）分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。A.静态确定性B.静态不确定性C.动态确定性D.动态不确定性【正确答案】D51.（）不属于证券市场的功能。A.筹资功能B.定价功能C.规避风险功能D.资本配置功能【正确答案】C52.在众多的不确定性因素中，找出对项目经济效益指标影响较大的因素，并判明其，对开发项目投资效益影响的程度的是()分析的目的。A.盈亏平衡B.敏感性C.风险D.概率【正确答案】B53.【真题】房地产投资信托基金(REITs)的市场风险是指（）。A.REITs公司经营能力不同所导致的收益差别B.REITs证券

17、价格在交易场所的变化给投资者带来的风险C.市场利率变化给REITs的实际收益带来的损失D.REITs规模大小不同所导致的市场认可度差别【正确答案】B54.（）是房地产企业债务融资的主要资金来源。A.自筹资金B.银行信贷C.风险投资公司的资金D.租赁公司的资金【正确答案】B55.【真题】房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括()。A.房地产开发企业对市场预测的偏差B.购房者对市场预测的偏差C.房地产开发企业之间的博弈和非理性行为D.房地产开发资金的易得性【正确答案】B56.以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法是（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近

18、似匡算法D.概算指标估算法【正确答案】A57.对出租物业来说，最主要的收入记录是（）。A.空置率水平B.租金清单C.押金收入D.欠租清单【正确答案】B58.关于融资成本，下列说法不正确的是（）。A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费【正确答案】D59.【真题】用于计算房地产开发项目全部投资动态经济评价指标的财务报表是()现金流量表。A.资本金B.财务计划C.项目投资D.投资者各方【正确答案】C60.【真题】下列房地产指标中，属于房地

19、产供给指标的是()。A.空置率B.预售面积C.房地产价格D.房屋空间使用数量【正确答案】A61.【真题】某资金实力雄厚的房地产开发企业，在对其开发的某个住宅项目定价时，销售价格明显低于相邻同档次的其他住宅项目，该企业采用的定价方法是()。A.目标定价法B.领导定价法C.挑战定价法D.随行就市定价法【正确答案】C62.【真题】在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于()。A.临界点分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析【正确答案】A63.由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（）。

20、A.操作风险B.信用风险C.市场风险D.法律风险【正确答案】B64.【真题】某房地产开发企业向银行贷款3000万元，期限为2年，年利率为7.5%。若该笔贷款的还款方式是期间按月付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的本息总额是()万元。A.3450.00B.3466.88C.3480.67D.3483.88【正确答案】D65.以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（）构成。A.基础设施建设费B.城市建设配套费C.公共配套设施建设费D.不可预见费【正确答案】B66.【真题】下列房地产市场预警指标中，属于考查房地产价格是否过度偏离其价值的是()。A.住房可支付性指数B.

21、住房价格合理性指数C.房价租金比D.量价弹性【正确答案】C67.长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的()。A.上升B.下降C.不变D.不确定【正确答案】A68.以下项目用地，必须通过有偿出让方式获得供地的是()。A.城市基础设施建设B.经济适用住房C.社区小学D.商品住宅【正确答案】D69.下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是()。A.成本利润率B.投资利润率C.投资报酬率D.资本金利润率【正确答案】C70.保本点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A.利润为零时B.利润最大时C.允许

22、的最低经济效益指标D.允许的最高经济效益指标【正确答案】A71.动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pb与设定的目标收益率I之间的关系是()。A.I越大，P越大B.I越小，P越大C.P越大，I越小D.I与P无关【正确答案】A72.某家庭预计购买一套建筑面积为10平方米的经济适用住宅，单价为5400元每平方米，首付款为房价的25，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为5和6，期限均为20年，公积金贷款的最高限额为20万元。该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额为()元。A.1320B.1469C.1789D.2789【正确答案】D73.下

23、列不属于管理费用的是()。A.工会经费B.工程监理费C.修理费D.技术转让费【正确答案】B74.在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于（）。A.物业的交通通达程度B.停车的便利程度C.物业的周围环境D.物业所处区域的繁华程度【正确答案】A75.运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发项目销售对象、销售时间、市场环境变化后可能对销售对象和销售价格进行调整等，可通过（）确定是否进行投资。A.等待投资型期权估价B.放弃型期权估价C.成长型期权估价D.柔性期权估价【正确答案】B76.【真题】房地产开发项目资金筹措计划中包括预收入时，资金筹措计划要与项目的（）配合考虑。A.质量控制目标B.销

24、售收入计划C.工程建设招标计划D.客户定位【正确答案】B77.土地储备机构负责实施土地开发时，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的（）。A.1%B.2%C.3%D.4%【正确答案】B78.下列市净率的表达式中，正确的是（）。A.市净率=股价每股净资产B.市净率=股价每股收益C.市净率=市值销售收入D.市净率=市值现金流【正确答案】A79.已知年利率为14，则按季度计息时的实际年利率为()。A.12.55B.12.68C.14.75D.15.01【正确答案】C80.【真题】整个投资市场的平均收益率为20%，国债的收益率为10%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性风险系数为0.4，写字

25、楼市场相对于房地产投资市场的系统性风险系数为0.9，写字楼市场的预期收益率为()。A.13.6%B.14.0%C.19.0%D.23.6%【正确答案】A81.房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于（）。A.系统风险B.资本价值风险C.个别风险D.比较风险【正确答案】C82.下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，正确的是（）。A.成本利润率是年成本利润率B.成本利润率是开发经营期的成本利润率C.成本利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率D.成本利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率【正确答案】B83.某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元

26、由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，该项投资年税后净现金流量为2.2万元，则该项投资的税后现金回报率为()。A.14B.4.7C.11D.3.7【正确答案】C84.对于承包方式与承包内容，房地产开发商通常选择()方式。A.单价合同B.成本加酬金合同C.全部包工包料的总价合同D.专业工程发包【正确答案】C85.【真题】以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地()的70%。A.评估价值B.实际价值C.投资价值D.出让金收入【正确答案】A86.能反映房地产项目开发经营期内各期的利

27、润总额、所得税及各期税后利润的分配情况的是()。A.全部投资现金流量表B.资本金现金流量表C.资金来源与运用表D.损益表【正确答案】D87.委托房地产经纪机构要支付相当于售价()的佣金。A.0.53B.12C.13D.25【正确答案】A88.某城市规划将一个污染严重的企业由该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资（）的特性。A.区位选择异常重要B.变现性差C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移【正确答案】D89.某写字楼项目的预期投资收益是2000万元，实际收益为2200万元，则超出的200万元为()。A.投资增益B.风险收益C.投资报酬D.风险溢价【正

28、确答案】B90.判断房地产经纪机构以往的业绩，关键是要看其()。A.共代理成交了多少个项目B.代理成交额有多少C.人员素质D.代理的成功率有多少【正确答案】D91.下列关于资金时间价值的表述中，错误的是（）。A.从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值B.从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿C.即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量D.利率是资金时间价值的一种标志【正确答案】C92.动态投资回收期是指项目以()抵偿全部投资所需的时间。A.净现金B.净收益C.净现值D.财务净现值【正确答案】B93.先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单

29、价和取费，再近似计算项目投资，这种估算方法称为（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法【正确答案】C94.目前，在我国的城市住宅中，其中()不能进入市场流通。A.经济适用房B.廉租房C.商品房D.二手房【正确答案】B95.我国对外筹资成本是在()同行业拆放利率的基础上加一定百分点。A.纽约B.伦敦C.香港D.东京【正确答案】B96.衡量投资者投入自有资本净收益水平的指标称为()。A.投资利润率B.成本利润率C.资本金净利润率D.资本金利润率【正确答案】C97.【真题】某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别为100万元、150万

30、元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为()万元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【正确答案】C98.在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，将风险分析与反映开发项目特征的收入和支出流结合起来，在综合考虑主要风险因素影响的情况下，对随机收入、支出流的概率分布进行估计，并对各个收入、支出流之间的名种关系进行探讨，用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险，进而得到表示风险程度的净效益的概率分析的方法是（）。A.概率分析B.蒙特卡洛法C.解析法D.杠杆分析【正确答案】C99.【真题】商品住房价格迅速上升，导致居民住房支付能力下降、潜在

31、金融风险增加，进而影响整体经济的持续稳定发展。这表明房地产市场具有（）的特性。A.信息不对称性B.交易复杂性C.供给垄断性D.经济外部性【正确答案】D100.损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入，使用损益平衡图进行定价的定计方法是()。A.领导者定价法B.目标定价法C.价值定价法D.挑战定价法【正确答案】B二.多选题(共70题)1.房地产项目敏感性分析步骤主要包括()。A.确定用于敏感性分析的经济评价指标。确定不确定性因素可能的变动范围B.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值C.通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析D.分析确定每个不确定

32、性因素发生的概率E.计算在规定的概率条件下经济评价指标的累计概率，并确定临界点发生的概率【正确答案】ABC2.【真题】能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有()。A.空置面积B.租金水平C.收租损失水平D.可出租面积E.经营费用【正确答案】BD3.经济评价中的基础参数中的时间类参数包括（）。A.开发期B.开发经营期C.建设期D.出租率E.出租经营期的起始点【正确答案】ABCE4.影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（）。A.建筑阻碍、高速路或铁路B.细分市场C.人口密度的大小D.该区域发展的类型和范围E.邻里关系和人口统计特征【正确答案】ACDE5.商业辐射区域分析包括可能的()分析。A

33、.顾客流量B.商业聚集程度C.消费者行为D.消费者购买能力E.消费者喜好和偏好【正确答案】ACDE6.企业决定应对主要竞争者的对策，可根据()情况做出决定。A.竞争者的强弱B.竞争者与本企业的相似程度C.竞争者表现的好坏D.竞争者在市场中的地位E.竞争者的多少【正确答案】ABC7.【真题】银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有()。A.分期发放贷款，对其现金情况进行监控B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的30%D.不向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使

34、用【正确答案】ABDE8.土地费用主要包括（）。A.三通一平费用B.划拨或征收土地的土地征收拆迁费C.出让土地的土地出让地价款D.转让土地的土地转让费E.租用土地的土地租用费【正确答案】BCDE9.【真题】房地产开发企业在融资方案比选时，通常会选择()的方案。A.资金来源可靠B.审核程序复杂C.资金结构合理D.融资成本较低E.融资风险较小【正确答案】ACDE10.【真题】对房地产开发项目进行临界点分析时，通常要进行()分析。A.最低租售价格B.最高土地取得价格C.最高工程费用D.最低租售数量E.最高销售价格【正确答案】ABCD11.在风险分析中，风险估计阶段的工作包括（）。A.风险估算B.分析

35、风险概率分布情况C.辨识风险发生的原因D.检验各风险变量是否相关E.提出应对风险的建议【正确答案】AB12.【真题】下列房地产市场运行的影响因素中，属于社会环境因素的有（）。A.人口数量和结构B.家庭收入及其分布C.家庭生命周期D.传统观念及消费心理E.基础设施状况【正确答案】ACD13.以下可以应用于房地产开发投资评价的反映项目盈利能力的动态评价指标包括()。A.速动比率B.投资利润率C.内部收益率D.成本利润率E.净现值【正确答案】CE14.房地产市场的参与者主要由()等要素构成。A.土地所有者B.开发商C.政府及政府机构D.金融机构E.房地产交易制度【正确答案】ABCD15.【真题】某投

36、资者购买了一幢写字楼出租经营，购楼投资的60%来自银行提供的期限10年、年利率10%、按年等额还本付息的抵押贷款。假设写字楼的出租率一直稳定在85%，且净租金收入每年以6%的速度上涨(收入发生在期初)，计划第10年末转售，投资者的期望收益率为10%。该写字楼资本金现金流量现值的计算所涉及的公式包括()。A.B.C.D.E.【正确答案】ABD16.在编制房地产开发项目的可行性研究报告过程中，（）是可行性研究中定量分析的基础。A.项目策划B.构造可供评价比较的开发经营方案C.选择相关基础参数D.投资估算E.经济效益评价【正确答案】ABC17.建筑安装工程项目工程款的支付方式，包括（）的结算方式等。

37、A.按日结算B.按月计算C.竣工后一次结算D.分段结算E.其他双方约定【正确答案】BCDE18.市场调查的第一步是确定问题和调查目标，调查项目可以分成以下三类（）。A.描述性调查B.试探性调查C.抽样性调查D.因果性调查E.电话回访性调查【正确答案】ABD19.【真题】下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有()。A.商品住房限购政策导致住房租金上涨B.居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅C.保障性住房供给增加抑制商品住房价格D.房价大幅下降导致美国次贷危机爆发E.通货膨胀导致房地产重置成本增加【正确答案】ABC20.【真题】房地产开发企业申领建设工程施工许可证应具

38、备的条件包括()。A.建设工程用地批准手续已经办理B.建设工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%C.已按规定办理了工程安全监督手续D.已按规定确定了施工企业E.施工图设计文件已按规定进行了审查【正确答案】ACDE21.根据消费者对不同属性的重视程度，可以分为（）。A.个别偏好B.分散偏好C.同质偏好D.集群偏好E.异质偏好【正确答案】BCD22.初步可行性研究阶段，需对()内容进行粗略的审查。A.市场需求与供应B.建筑材料供应情况C.项目财务分析D.地理环境E.工程项目建成后对社会的影响【正确答案】ABC23.按常规，公开招标项目应授标给最低报价者，除非最低标价是()的。A.不

39、合理B.外地承包商提交C.根本无法实现D.开发商对承包商提交的，有所怀疑E.合理【正确答案】AC24.定租金时，一般应首先根据（）确定一个基础租金。A.业主希望达到的投资收益率目标B.抵押贷款还本付息C.经营费用D.空置损失E.收租损失【正确答案】ABCD25.【真题】不属于房屋开发费的有（）。A.公共配套设施建设费B.基础设施建设费C.其他工程费D.土地取得费用E.开发期间税费【正确答案】CDE26.【真题】下列房地产开发项目的支出中，在计算成本利润率时应计算利息的有（）。A.建筑安装工程费B.其他工程费用C.管理费用D.营业税金E.专业人员费用【正确答案】ABCE27.房地产项目敏感性分析

40、主要包括以下步骤（）。A.确定用于敏感性分析的经济评价指标B.确定不确定性因素可能的变动范围C.分析确定每个不确定性因素发生的概率D.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值E.通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析【正确答案】ABDE28.收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有（）。A.潜在毛租金收入B.经营费用C.租金损失D.其他收入E.报酬率高低【正确答案】ACD29.在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时常常要考虑的因素有()。A.可能面积的组合B.寻租者经营业务的性质C.寻租者将来扩展办公室面积的计划D.每平方米的租金E.室内的装修【正确答案

41、】ABC30.房地产的不可移动性，决定了房地产投资的收益和风险特征要受()的影响。A.地区社会经济发展水平B.地区发展状况的束缚C.承包商D.其所处区位及周边市场环境E.专业人士【正确答案】ABD31.利率具有()特点。A.随着技术发展和资本有机构成的提高，平均利率有下降趋势B.平均利率具有相对稳定性C.利率的决定具有很大偶然性D.平均利率具有政策性E.平均利率是跟市场经济条件是没有关系的【正确答案】ABC32.房屋开发费包括（）。A.规划设计费B.建筑安装工程费C.公共配套设施建设费D.基础设施建设费E.管理费【正确答案】BCD33.控制工程进度网络图的表现形式有()。A.单代号网络B.双代

42、号网络C.三代号网络D.时标网络E.四代号网络【正确答案】ABD34.【真题】企业不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备()。A.可衡量性B.可实现性C.可整合性D.可盈利性E.可区分性【正确答案】ABDE35.房地产开发项目策划中区位分析与选择包括（）。A.地域分析与选择B.具体地点的分析与选择C.建筑总面积的分析与选择D.平面布置的分析与选择E.对出售、出租、自营等方式进行选择【正确答案】AB36.【真题】甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有()。A.利润总额B.投资利润率C.资产负债率D.财务净现值E.

43、偿债备付率【正确答案】AB37.下列关于基础利率的表述中，正确的有（）。A.等于银行贷款利率B.等于银行存款利率C.是投资者所要求的最低利率D.是银行同业之间的短期资金借贷利率E.一般使用无风险的国债收益率作为其代表【正确答案】CE38.下列属于房地产置业投资项目清偿能力指标的是()。A.借款偿还期B.利息备付率C.资产负债率D.投资回报率E.流动比率【正确答案】ABCE39.风险型决策的具体方法包括（）。A.最小可能法B.最大可能法C.期望值法D.决策树法E.后悔值法【正确答案】BCD40.【真题】地方政府的年度土地储备计划包括()。A.年初和年末土地储备规模B.年度前期开发规模C.年度土地

44、出让金总额D.年度土地供应规模E.年度土地储备临时利用计划【正确答案】ABDE41.运营费用的人工费包括（）。A.工资B.医疗、养老、失业保险C.统筹费D.聘请法律顾问的费用E.保安费用【正确答案】ABC42.【真题】确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作机会成本的有()。A.国债收益率B.银行存款利率C.市场平均投资收益率D.银行贷款利率E.银行同业拆借利率【正确答案】AB43.土地费用包括（）。A.土地征用拆迁费B.土地出让地价款C.土地转让费D.三通一平等土地开发工程费E.公共配套设施建设费【正确答案】ABC44.【真题】房地产投资信托基金的

45、特征有（）。A.流动性差B.市场价值稳定C.低现金回报D.流动性好E.有效分散投资风险【正确答案】BDE45.房地产投资决策分析主要包括（）和项目财务评价三个部分。A.价格分析B.市场分析C.产品分析D.成本分析E.投资决策【正确答案】BE46.【真题】不确定型决策方法有（）。A.程序化决策B.小中取大法C.大中取小法D.决策树法E.最小最大后悔值法【正确答案】BE47.下列费用中属于管理费用的是()。A.折旧费B.办公费C.咨询费D.修理费E.广告宣传费【正确答案】ABCD48.投资决策分析主要包括（）工作。A.机会寻找B.机会筛选C.市场分析D.财务评价E.投资决策【正确答案】CDE49.

46、财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括（）。A.金融机构手续费B.融资代理费、承诺费C.坏账损失D.外汇汇兑净损失E.企业筹资发生的其他财务费用【正确答案】ABDE50.房地产置业投资的经济效果主要表现为（）等。A.股权增值B.租金收益C.对社会贡献增加D.物业增值E.企业实力提升【正确答案】ABD51.下列内容不属于房地产开发策划方案的有()。A.融资方式与资金结构的分析与选择B.区位分析与选择C.开发时机的分析与选择D.实物分析和选择E.物业管理方案的分析和选择【正确答案】DE52.开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生

47、的（）。A.经营费用B.销售费用C.管理费用D.财务费用E.不可预见费用【正确答案】BCD53.影响房地产市场发展的基本因素有()。A.社会因素B.政治因素C.政策因素D.经济因素E.金融因素【正确答案】ACD54.【真题】在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有()。A.项目用地B.房地产市场供需C.房价现状及走势D.交通运输条件E.外围基础设施【正确答案】ADE55.决策的原则有（）。A.经济性原则B.最优原则C.满意原则D.反馈原则E.比较选优原则【正确答案】CDE56.下列属于房地产市场需求分析内容的是()。A.吸纳率分析B.

48、市场占有率分析C.竞争分析D.家庭规模与结构分析E.短期新增供给数量的估计【正确答案】AD57.【真题】下列分析方法中，属于风险估计与评价的常用方法有()。A.故障树分析法B.期望值法C.盈亏平衡法D.解析法E.蒙特卡洛模拟法【正确答案】DE58.经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入，包括（）。A.销售收入B.补贴收入C.出租收入D.经营收入E.营业外收入【正确答案】ACD59.一般来说，房地产投资风险分析主要包括（）等分析。A.投入资金的安全性B.投资项目的变现性C.投资收益的长期性D.项目定位的科学性E.资产管理的复杂性【正确答案】ABE60.【真题】下列经济效果评价指

49、标中，属于衡量房地产开发项目“开发一销售”经营模式的指标有()。A.投资收益率B.物业增值率C.开发利润D.成本利润率E.股权增加率【正确答案】ACD61.在评估报告中，项目经济效益评价一般包括()。A.盈亏平衡分析B.现金流量分析C.资金来源与运用表分析D.贷款偿还能力分析E.敏感性分析【正确答案】BCD62.承包商的主要合同关系通常包括（）等。A.保险合同B.分包合同C.销售合同D.勘察设计合同E.加工合同【正确答案】ABE63.物业服务企业向业主提供的财务收支报告中，应首先有一个包括()报告等内容的经营概况介绍。A.物业服务企业利润B.空置情况C.租金清单D.拖欠或收租损失E.租户使用状

50、况【正确答案】BCD64.【真题】衡量房地产泡沫常用的指标有()。A.房价收入比B.租金售价比C.实际价格与理论价格之比D.房地产供求比E.房地产价格指数与居民消费价格指数之比【正确答案】ACE65.房地产开发投资的静态盈利指标有（）。A.成本利润率B.销售利润率C.资本金净利润率D.资本金利润率E.静态投资回收期【正确答案】ABE66.以下说法正确的是()。A.有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入B.净经营收入=潜在毛收入-经营费用C.税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息D.税前现金流=经营收入-抵押贷款还本付息E.税后现金流=税前现金流-准备金【正确答案】AC67.在经

51、济评价中的基础参数中的评价标准类指标包括()。A.出租率B.基准收益率C.目标投资利润率D.目标投资回报率E.空置率【正确答案】BCD68.下列()属于房地产组合投资管理的内容。A.制定物业策略计划B.确定物业投资者或业主的投资目标C.管理资产以实现组合投资收益的最大化D.管理并评估物业服务企业的工作E.监控物业运行绩效【正确答案】BC69.房地产开发项目的基本报表包括()。A.现金流量表B.资金来源与运用表C.损益表D.资产负债表E.投资估算表【正确答案】ABCD70.一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、（）6个部分。A.目录B.正文C.结论D.附表E.附图【正确答案】ABDE三.判断

52、题(共30题)1.在毛租的情况下，业主要支付物业经营过程中的所有费用，并且要在所收取的租金中包括这些费用。（）【正确答案】对2.对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营、收入等，现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金等。【正确答案】对3.如果计息周期为一定的时间区间（如年、季、月等），并按复利计息，称为连续复利。（）【正确答案】错4.【真题】土地储备机构对土地开发过程中涉及的基础设施建设和绿化，土地平整等工作，可以通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。()【正确答案】对5.还本付息比率等于物业投资所获得的年净经营收入除以年还本付息数额，某物业的投资还本付息比率越高，年还本付息数额就越少，表明该投资的还贷能力越差。【正确答案】错6.一般来说，房地产市场是一个完全竞争的市场。【正确答案】错7.市场专业化是指企业集中满足某一特定消费群体的各种需求。【正确答案】对8.一般来说，从事零售商业的物业服务企业，要花费很多的时间和精力来关注其租户正在进行的商业活动。【正确答案】对9.合同管理已经成为与质量控制、进度控制、成本控制和信息管理等并列的一大管理职能。()【正确答案】对10.【真题】计算期较长的房地产投资项目的经济评价宜采用动态评价指标。（）【