注册物业师综合能力模拟试题

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1、2014年度全国物业管理师执业资格考试模拟试卷一一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1关于物业经营管理内涵的说法，错误的是（ ）。 A物业经营管理是为客户提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理、服务与经营活动 B物业经营管理就是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理 C物业经营管理强调为客户提供多种经营管理服务，满足客户的多样化服务需求 D通过物业经营管理活动，为业主或投资者创造利润和回报 【答案】B 【试题解析】物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管

2、理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。故答案选择B。 2物业资产管理和物业组合投资管理以（ ）管理为主。 A运行 B策略性 C日常 D设施 【答案】B 【试题解析】物业管理和设施管理以运行管理为主，物业资产管理和物业组合投资管理以策略性管理为主。故答案选择B。3资产管理中的管理重在对资产明示的（ ）特征进行有效控制。 A收益 B风险 C效能 D质量 【答案】D 【试题解析】一般意义上的资产管理，由管理和经营两大部分组成。其中管理重在对资产明示的质量特征进行有效控制；经营则根据资产作为收益性资产的性质，通过专业化、市场化操作达到保值增值和收益的目的。 4（ ）是企业开展物业经营管理的直

3、接动力。 A业主需求的变化 B物业管理业态的扩展 C物业服务企业自身良性发展的要求 D信息技术的出现 【答案】C 【试题解析】物业服务企业自身良性发展的要求是企业开展物业经营管理的直接动力 5（ ）是物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品。 A物业服务提供商 B物业顾问服务商 C物业服务集成商 D物业保障服务商 【答案】B 【试题解析】物业顾问服务商，又称不动产顾问服务模式。其实质是，物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品。 6不属于物业服务企业拥有的无形资源的是（ ） A组织资源 B社会关系类资源 C信息类资源 D管理技术资源 【答案】A 【试题解析】物业服务企业拥有

4、财产、人员、物资、组织、经营场所等资源，它同时还拥有技术、信息、品牌、商标、专利等无形资产，即物业服务企业资源可分为有形资源和无形资源。 7风险管理内容不包括（ ）。 A风险制造 B风险识别 C风险评估 D风险控制 【答案】A 【试题解析】风险管理的步骤包括风险识别、风险评估、风险控制以及风险调整。 8对于物业经营管理投资项目来说，下列属于现金流出的是（ ） A.运营成本费用 B.空置损失 C.建造费用 D.罚金 【答案】A 【试题解析】于物业经营管理投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等；现金流出主要包括运营成本费用、还本付息、税金等。 9某商业店铺的购买

5、价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，企业需要交纳的所得税为0.6万元，则该项投资的税前现金回报率为（ ） A11% B4.67% C7% D14% 【答案】D 【试题解析】2. 8/20100%=14% 【考点来源】该考点来自教材的第二章投资分析技术与房地产评估中的第二节，一、盈利能力指标。 10关于物业价格特征的说法，错误的是（ ）。 A物业价格受区位影响大 B物业价格实质上是物业权益价格 C物业价格容易受交易者的个别因素影响 D物业价格表现为买卖价格而不是租赁价

6、格 【答案】D 【试题解析】物业价格的特征包括：物业价格受区位的影响很大；物业价格实质上是物业权益的价格；物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；物业价格形成的时间通常较长；物业价格容易受交易者的个别因素的影响。 11下列净运营收益的计算公式，正确的是（ ）。A净运营收益潜在毛收入空置损失收租损失运营费用 B净运营收益潜在毛收入空置损失收租损失所得税运营费用 C净运营收益潜在毛收入空置损失收租损失准备金运营费用 D净运营收益潜在毛收入空置损失收租损失其他收入运营费用 【答案】D 【试题解析】净运营收益=有效毛收入运营费用，有效毛收入=潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收入，所以净运营

7、收益潜在毛收入空置损失收租损失其他收入运营费用 12房地产评估价值所对应的时间是（ ）。 A价值时点B开始估价日期 C完成估价日期 D出具估价报告日期 【答案】A 【试题解析】由估价目的确定的所评估的价值对应的时间，称为价值时点，一般用公历的年、月、日表示。13关于期房价格的公式，正确的是( )。A期房价格=现房价格租金收益风险补偿 B期房价格=现房价格租金收益+风险补偿 C期房价格=现房价格+租金收益风险补偿 D期房价格=现房价格+租金收益+风险补偿 【答案】A 【试题解析】【考点来源】该考点来自教材的第二章投资分析技术与房地产评估中的第三节， 二、物业价值和价格的常见种类。 14关于重新购

8、建价格的表述，不正确的是（ ）。 A.重新购建价格是估价时点时的价格 B.重新购建价格是客观的价格 C.土地的重新购建价格是其在估价时点状况下的价格 D.建筑物的重新购建价格中已扣除建筑物的折旧 【答案】D 【试题解析】建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是价值时点状况下的价格。因此，建筑物的重新购建价格中未扣除建筑物的折旧，而土地的增减价因素一般已考虑在其重新购建价格中。 15物业服务企业开展物业经营管理的首要工作是（ ） A物业经营管理计划的制定 B物业经营管理项目的选择 C物业经营管理方案的制定 D物业经营管理市场调查与市场分析 【答案】D 【试题解析】物业经营管理

9、市场调查与市场分析是物业服务企业开展物业经营管理的首要工作。物业服务企业的物业经营管理计划、方案的制订，以及物业经营管理项目的选择、确定与具体实施都必须建立在有效的市场调查和分析的基础上。 16物业服务产品现实的购买者（ ） A. 对特定的物业服务产品有兴趣，并且有足够的支付能力、具有一定的购买途径 B. 对特定的物业服务产品有兴趣，并且有足够的支付能力但缺乏购买途径 C. 对特定的物业服务产品有兴趣但缺乏足够的支付能力及购买途径 D. 对特定的物业服务产品有兴趣并且具有一定的购买途径但没有足够的支付能力 【答案】A 【试题解析】所谓现实的购买者是指对特定的物业服务产品有兴趣，并且有足够的支付

10、能力、具有一定的购买途径的购买者集合。而潜在的购买者是指对特定物业服务产品有某种程度兴趣的购买者集合。 17下列有关物业经营管理市场的说法错误的是（ ） A. 物业经营管理市场的交易是物业本身产权的交易 B. 物业服务产品的供给具有多样性和灵活性 C. 物业经营管理市场需求具有多样性 D. 客户对物业管理服务产品消费的理念可以影响物业服务产品的价格 【答案】A 【试题解析】物业经营管理市场的特性：（1）从服务产品的供给来看，产品的供给具有多样性和灵活性。（2）物业经营管理市场需求具有多样性。（3）物业经营管理市场的交易并不是物业本身产权的交易，而是物业管理服务产品的交易。（4）物业经营管理市场

11、的价格，既受物业所处地理位置的影响，也受物业本身品质和档次的影响，还受到物业服务质量的影响。同时，客户对物业管理服务产品消费的理念也是影响物业服务产品价格的一个重要因素。 18对总体按某种特征（如年龄、性别、职业等）分组（分层），然后从各组中随机抽取一定数量的样本，这中调查方式属于（ ） A简单随机抽样 B分层随机抽样 C分群随机抽样 D配额抽样 【答案】B 【试题解析】随机抽样调查又分三种情况：一是简单随机抽样，即总体中所有个体都有相等的机会被选择作样本。二是分层随机抽样，即对总体按某种特征（如年龄、性别、职业等）分组（分层），然后从各组中随机抽取一定数量的样本。这种方法实际上是将样本总体划

12、分为几大类，每一类都是由性质相同的样本构成。三是分群随机抽样，即将总体按一定特征分成若干群体，随机抽取各群体中的一部分作为样本。分群随机抽样所划分的群体之间具有相同的性质，但是在每个群体内部，存在着性质不同的样本。 19下述各项中，属于物业经营管理市场供给分析内容的是（ ）。 A吸纳率分析 B市场的商业周期分析 C市场占有率分析 D分析建设和运营中的主要物业项目 【答案】B 【试题解析】A、D属于市场需求分析，C和供给分析平级，均属于市场供求分析的内容。 20特别适合于物业经营企业资源有限情况的营销策略是（ ） A专业化营销 B无差异营销 C差异性营销 D集中性营销 【答案】D 【试题解析】集

13、中性营销是指企业将整体市场细分后，只选择其中一个或少数几个细分市场作为目标市场，制订一套营销方案，集中企业资源在目标市场上开展高度专业化经营。这种策略特别适合于企业资源有限的情况，容易发挥企业资源优势，形成特色经营。但是采用这种策略也存在着较大的经营风险。 21房屋出租的实质就是出售一定时期的物业（ ）。 A所有权 B使用权 C部分收益权 D占有权 【答案】B 【试题解析】出租的实质就是出售一定时期的物业使用权。 22下列自然人中，不能成为房屋租赁主体的是( )。 A肢体残疾的人 B没有民事行为能力的人 C未满十四周岁公民的法定监护人 D企业的法定代表人 【答案】B 【试题解析】物业租赁双方都

14、必须是符合法律规定的身份。物业租赁中的出租人必须是该物业所有权人，或其指定的委托人或法定代管人。承租人应该是具备民事行为能力的自然人或法人，并遵守限制承租的法律规定。这个所有权人可以是具备民事行为能力的自然人，也可以是法人；可以是所有权人自己，也可以是全体共有人（包括共用共有和部分共有）；可以是经所有权人委托的代理人，或按照法定程序指定的代管人。 23关于房屋租赁特点的说法，错误的是（ ）。 A房屋租赁不转移房屋的所有权 B房屋租赁关系是一种经济要式契约关系 C房屋租赁关系因所有权的转移而中止 D房屋租赁的标的是作为特定物的房屋 【答案】C 【试题解析】物业租赁关系不因所有权的转移而中止。 2

15、4承租人按期支付一笔固定的租金，出租人负责支付源于物业的其他所有费用，这种租金称为（ ）。 A毛租 B净租 C百分比租金 D基础租金 【答案】A 【试题解析】毛租是最常见、最简单的一种租金形式。承租人按期支付一笔固定的租金，出租人负责支付源于物业的其他所有费用。物业使用中的水、电、气等能源费则由租赁双方协商，可由出租人支付，也可由承租人支付。 25写字楼委托经营模式中，物业服务企业 （ ） A决定经营项目 B控制运行成本 C确定利润点 D组建经营管理团队 【答案】A 【试题解析】 委托经营型是物业服务企业将经营项目委托给专业服务企业进行经营管理，并向其收取一定的佣金。物业服务企业决定经营项目，

16、运行成本的控制、利润点的确定由专业服务企业决定。经营管理团队由专业服务企业单独组建。 26在市场经济条件下，单个物业租金水平高低的关键取决于（ ）。 A物业出租经营成本 B业主期望的投资回报率 C国内整体物价水平 D同类型物业的市场供求关系 【答案】D 【试题解析】市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。27.关于租金的说法中错误的是（ ） A成本租金是最低租金标准,是租赁经营盈利和亏损的临界点 B商品租金是在成本租金基础上加上保险费、地租和利润共八项因素构成 C市场租金是在成本租金的基础上，根据物业市场供求关系形成。 D成本租金由折旧费、维修费、管理费、利息和税

17、费五项因素组成 【答案】C 【试题解析】市场租金是在商品租金的基础上，根据物业市场供求关系形成。28.关于租赁合同生效的说法，正确的是( )。A签订租赁合同，并交付标的房屋，合同才能生效 B签订租赁合同，并交纳合同定金，合同才能生效 C签订租赁合同，并交纳首期租金，合同才能生效 D签订租赁合同后立即生效 【答案】D 试题解析】物业租赁合同是诺成合同，一旦签署，就告成立，而无须出租人腾出空房子或承租人实际占有房子才算合同成立。 29关于写字楼分类的说法，错误的是（ ）。 A按照写字楼的使用功能不同，写字楼分为自用型写字楼和租售型写字楼两种类型 B国际上通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级C国内将把

18、写字楼划分为五星、四星和三星三个等级D写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断 【答案】A 【试题解析】按写字楼的使用功能划分，写字楼分为单纯性写字楼、商住型写字楼以及综合型写字楼。按照使用方式不同，可将写字楼分为自用型写字楼和租售型写字楼两类。故答案选择A。 30下列关于写字楼物业经营管理的说法错误的是（ ） A物业管理服务是经营的基础 B满足客户需求是经营的核心 C遵守规则是经营的保障 D物业的保值增值是经营的目标 【答案】D 【试题解析】写字楼物业经营管理理念：（1）物业管理服务是经营的基础；（2）满足客户需求是经营的核心；（3）遵守规则是经营的保障；（4）追求利润是经营的目标。

19、31以下关于写字楼经营管理方案设计的说法错误的是（ ）A. 开展物业经营管理的首批资金最好由各物业项目部单独操作 B. 一支和谐与团结的优秀管理团队是经营顺利运行的基本保障 C. 企业文化贯穿物业经营管理始终，是持续经营的保证 D. 物业服务企业经营发展战略是写字楼经营管理设计的前提 【答案】A 【试题解析】经营管理方案设计需考虑的因素：（1）经营发展战略：物业服务企业经营发展战略是写字楼经营管理设计的前提。（2）经营资金投入：首批资金最好由企业出资，不宜由各物业项目部单独操作。（3）经营管理团队：一支和谐与团结的优秀管理团队是经营顺利运行的基本保障。（4）经营管理企业文化：企业文化贯穿物业经

20、营管理始终，是持续经营的保证。 32关于写字楼经营管理模式的选择，说法错误的是（ ） A. 以追求利润为目标时，选择自主经营型 B. 经营内容专业性较强或需要特许审批的，选择联合经营型 C. 以保障质量为目标时，选择委托经营型 D. 不具备经营能力，但具有可供经营的平台时，选择委托经营型 【答案】C 【试题解析】一般情况下，以追求利润或保障质量为目标时，选择自主经营型；经营内容专业性较强或需要特许审批的，选择联合经营型；不具备经营能力，但具有可供经营的平台时，选择委托经营型。33确定写字楼能否满足某一特定租户的面积需求，考虑的因素包括可能的面积组合、该租户未来发展的计划以及该租户( )。 A承

21、租期限 B经营实力 C现在的办公面积 D经营业务的性质 【答案】D【试题解析】在考察是否有合适的面积空间可以供潜在承租人使用时常常要考虑以下三个方面的因素：可能面积的组合、潜在承租人经营业务的性质以及潜在承租人未来发展的计划。 34写字楼的基础租金是根据业主投资收益率目标和其可接受的（ ）水平确定的。 A最低租金 B市场平均租金 C最高租金 D市场租金 【答案】A 【试题解析】在确定基础租金时，必须以价值为基础，以成本为最低经济界限，根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接收的最低租金水平而确定。 【考点来源】该考点来自教材的第五章写字楼物业经营管理的第四节，二、写字楼租金的确定。 35以下关

22、于写字楼租金确定的方法说法错误的是（ ） A.随行就市定价法就是企业按照行业的平均现行价格水平来定价的方法 B.市场比较定价法是在类似物业已实现的租赁价格的基础上修正得出目标物业的租赁价格 C.竞争定价法以同类项目竞争者的价格作为定价依据 D.竞争定价法以企业服务成本和市场需求为依据来定价 【答案】D 【试题解析】参考竞争价格定价法包括随行就市定价法、竞争定价法、市场比较定价法。随行就市定价法，即企业按照行业的平均现行价格水平来定价；竞争定价法，即企业为适应竞争，以同类项目竞争者的价格作为定价依据，而不以企业服务成本和市场需求为依据来定价；市场比较定价法，即根据替代原理，在确定目标物业租金时，

23、将目标物业与近期内发生租赁的类似物业加以对照比较，从类似物业已实现的租赁价格，修正得出目标物业的租赁价格。 36写字楼的可出租面积是( )加上分摊共用建筑面积。 A出租单元内使用面积B出租单元内建筑面积 C建筑面积 D使用面积 【答案】B 【试题解析】可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊共用建筑面积。 37从物业角度看，商业物业管理具有（ ） A灵活性 B附随性 C潜隐性 D保障性 【答案】C 【试题解析】商业物业管理的基本共性：附随性从商业角度看；潜隐性从物业角度看；保障性从业主角度看。 38商业物业管理目标中的“一个指导”是指（ ）的指导。 A业主权益 B承租商权益 C消费者权益 D物业

24、服务企业权益 【答案】B 【试题解析】“一个指导”即权益的指导，是对承租商权益的指导。 39商业物业的现场管理不包括（ ） A商业物业的清洁卫生、秩序维护 B商业物业的公共空间、共用设施设备的维护保养和运行C商业物业的商业运营 D为承租商提供日常的管理和服务 【答案】C 【试题解析】商业物业的清洁卫生、秩序维护和公共空间、共用设施设备的维护保养和运行，以及为承租商提供日常的管理和服务，这些工作称之为商业物业的现场管理，它既包括对物业“硬件”的管理，也包括对“人”的服务。 40以下关于零售商业务业部分委托管理模式说法错误的是（ ） A物业主要管理负责人需要熟悉掌握必要的商品知识和商业运营知识 B

25、有利于减轻业主的管理难度，降低成本 C增加了业主的日常管理压力和工作难度 D不利于商业物业品牌的树立和维护 【答案】A 【试题解析】部分委托是指业主将商业运营业务以外的商业物业管理责任全面委托给物业服务企业。在这种模式下，商业运营方和商业物业管理方职责明确，分工清晰，有利于减轻业主的管理难度，降低成本，充分发挥各自专业特长，共同推进和提升商业物业的综合管理效益。 但与此同时，部分委托的劣势也较为明显。首先增加了业主的日常管理压力和工作难度，业主需要频繁地直接与物业服务企业进行交流和协调，遇有突发事件，难以集中各方力量迅速解决；易导致业主和物业服务企业之间产生摩擦，遇有责任事故会互相推诿甚至相互

26、指责，问题迟迟得不到有效解决甚至出现问题扩大化；同时，不利于形成商业物业统一的对外形象，不利于商业物业品牌的树立和维护。 41.防止商品损耗，要从对（ ）的管理抓起。 A.外来人员 B.营业员工 C.供应商 D.顾客【答案】B 【试题解析】80%左右的损耗是由内部员工的不良行为造成的。因此，防止商品损耗，要从对营业员工的管理抓起。 42.选择零售商业物业承租商时不考虑的因素是（ ）。 A承租商的声誉 B承租商组合与位置分配 C承租商需要的服务 D承租商的企业所有制性质 【答案】D 【试题解析】承租商的选择因素包括：声誉、财务能力、承租商组合与位置分配、承租商需要的服务。 43.某租户的基础租金

27、为15万元/月，其与业主的约定每月300万元的营业额为自然平衡点，以营业额的5%作为百分比租金。现租户本月营业额为250万元，其该月份应缴租金为（ ）万元。 A. 10 B12.5 C15 D17.5 【答案】C 【试题解析】基础租金是业主获取的、与承租商经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。百分比租金常常作为基础租金的附加部分。通常仅对超出某一营业额以外的部分才收取此项超额租金。44.住宅小区经营服务对象的特点不包括（ ）A. 市场化程度高 B. 人员密集，服务时间长C. 人口构成复杂，需求多样 D. 居民收入差异较大 【答案】A 【试题解析】住宅小区经营服务对象的特点：人员密集，服务时间

28、长；人口构成复杂，需求多样；居民收入差异较大。 45.住宅小区一般经营服务项目不包括（ ） A便民服务 B特约服务 C商务服务 D居间服务 【答案】C 【试题解析】住宅小区一般经营服务项目包括便民服务、特约服务及居间服务。 46.以下关于住宅小区广告经营业务的说法错误的是（ ） A. 广告资源属于业主共有 B. 业务的开展必须征得2/3以上业主同意 C. 必须明确收益归属或分配 D. 要单独列支收入和成本，定期公开账目 【答案】B 【试题解析】社区广告经营业务的开展前提，必须是征得全体业主同意。 47.以下不能防范住宅小区停车场经营风险的是（ ） A企业要有强烈的风险意识 B企业可以通过向保险

29、公司投保增加风险防范能力 C要高度重视各类事故隐患D提高停车场的租金和管理费 【答案】D 【试题解析】住宅小区停车场经营风险主要有三类：车辆丢失赔偿风险、车辆损坏赔偿风险、管理区域内交通事故赔偿风险。物业服务企业在停车场经营中要注意以上三类风险的防范。首先，企业要有强烈的风险意识。其次，企业可以通过向保险公司投保增加风险防范能力。再次，要高度重视各类事故隐患。定期检查、不定期抽查。最后，采取委托专业停车场经营公司管理。 48以下关于学校物业经营管理的说法，不正确的是（ ） A各院系在对房屋管理、选聘服务企业、物业服务标准及费用等方面有不同的诉求 B在高校从事物业服务与经营管理，企业一定要注意与

30、校内各职能部门的配合 C不同使用功能的房屋采用不同的物业管理模式 D学校物业管理合同的起始点应以年为界 【答案】D 试题解析】学校物业管理合同的起始点应以假期为界，这将有利于双方交接工作的顺利进行。 49图书馆使用的三要素不包括（ ） A.安静的环境 B.先进的设施设备 C.良好的照明 D.相对私密的学习空间 【答案】B 【试题解析】安静的环境、良好的照明、相对私密的学习空间构成了图书馆的使用三要素。这也就是对物业管理者的三项要求。 50以下关于学校学生管理的说法，错误的是（ ）A在校方的同意或授权下，物业服务企业可以利用假期或空余宿舍进行租赁经营 B学生食堂采用社会化后勤的方式管理更有利 C

31、在学校组织的各种聚会活动中，物业服务企业要积极配合 D学生管理主要包括宿舍管理、学生食堂管理以及聚会管理 【答案】B 【试题解析】所谓学校社会化后勤，简单讲，就是采取一包了之的做法。而后勤社会化则是采取学校统一管理，定期检查，奖优罚劣，末位淘汰。主动权和决策权仍然掌握在学校手里。这种做法，应该是学校后勤改革的方向。 51财务管理中所称的经营性资产不包括（ ）A. 建筑物 B. 机器设备 C. 股票 D. 存货 【答案】C 【试题解析】财务管理中所称的经营性资产包括建筑物、厂房、机器设备、存货等。 【考点来源】该考点来自教材的第九章财务管理与绩效评价中的第一节，一、财务管理的内容。 52以下公式

32、中正确的是（ ） A营运资本总资产总负债 B营运资本长期资产长期负债 C营运资本流动资产流动负债 D营运资本固定资产流动负债 【答案】C 【试题解析】营运资本流动资产-流动负债。 【53物业服务企业预收的服务费属于（ ） A.营运资本 B.长期负债 C.流动资产 D.流动负债 【答案】D 【试题解析】物业服务企业预收的服务费，就是流动负债的一种形式。 【考点来源】该考点来自教材的第九章财务管理与绩效评价中的第一节，一、财务管理的内容。 54将物业管理服务成本分为固定成本、变动成本和半固定成本的划分方法是按照（ ）划分的。 A经济性质 B与业务量的关系 C经济用途 D与决策的关系 【答案】B 【

33、试题解析】在管理会计中，按照成本总额与业务量之间的依存关系，可以将成本分为固定成本、变动成本与混合成本三大类。 55下列盈亏临界点销量的计算公式正确的是( ) A.盈亏临界点销量变动成本（单价单位固定成本） B.盈亏临界点销量固定成本（单价单位变动成本） C.盈亏临界点销量固定成本（单价单位变动成本） D.盈亏临界点销量变动成本（单价单位固定成本） 【答案】C 【试题解析】盈亏临界点，即利润等于零的状态，此时企业既不盈利也不亏损。 盈亏临界点销量固定成本（单价单位变动成本） 56.对于业务稳定，能准确预测工作量、成本和收入的项目，可以采用( )来编制预算。 A.增量预算法 B.固定预算法 C.

34、零基预算法 D.弹性预算法 【答案】B 【试题解析】固定预算法又称静态预算法，是指在编制预算时，只根据预算期内正常、可实现的某一固定的业务量水平作为唯一基础来编制预算的方法。对于业务稳定，能准确预测工作量、成本和收入的项目，可以采用固定预算法来编制预算。 57下列属于物业服务企业费用中心的是（ ）A行政管理部门 B租售部门 C保洁部门 D保安部门 【答案】A 【试题解析】费用中心，适用于那些产出不能用财务指标衡量，或者投入和产出间没有密切关系的部门，比如行政管理部门、研究开发部门、市场营销部门等。 58下列情况中，不属于财务绩效定量评价内容的是（ ） A盈利能力 B资产质量 C债务风险 D管理

35、水平 【答案】D 【试题解析】通财务绩效定量评价是指对企业一定期间的盈利能力、资产质量、债务风险和经营增长四个方面进行定量对比分析和评判。 59资产管理的核心在于（ ） A.资产经营 B.专业服务 C.多种经营 D.物业保值增值 【答案】D 【试题解析】鼓励物业服务企业开展多种经营，积极开展以物业保值增值为核心的资产管理。 60目前，我国物业服务企业开展的资产管理类型不包括( ) A.专业服务B.多种经营 C.资产经营 D.组合投资 【答案】D 【试题解析】资产管理的主要类型：专业服务、多种经营、资产经营。 二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1

36、个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分） 61资产管理与传统物业管理相比（ ） A强调物业和客户资产的保值、增值 B资产管理多元化与开放性，其所包含的服务内容非常广泛 C其收益主要集中于项目酬金或服务利润 D其考核评价以经济效益为主 E强调物业的正常运作使用与业主、物业使用人的满意度 【答案】ABD 【试题解析】（1）传统物业管理是基于管理服务，强调物业基本功能的正常发挥；资产管理是基于价值，强调物业和客户资产的保值、增值。（2）传统物业管理的内容主要包括物业维护、清洁、绿化等物业服务合同约定的常规服务项目和内容；资产管理的内容强调是多元化与开放性，其所包含的服务内容非常广泛

37、。（3）传统物业管理运作强调物业的运行维护，物业服务企业的收益主要集中于项目酬金或服务利润。（4）传统物业管理的考核评价强调物业的正常运作使用与业主、物业使用人的满意度；资产管理的考核评价则以经济效益为主。 62现有的物业服务企业的商业模式包括（ ） A.物业服务提供商 B.物业资产运营商 C.物业资源开发商 D.物业顾问服务商E.物业保障服务商 【答案】ACD 【试题解析】物业服务集成商、物业资产运营商、物业保障服务商属于未来商业模式。 63物业项目投资分析中的动态盈利能力指标有（ ）等。 A借款偿还期 B内部收益率 C净现值 D投资回报率 E现金回报率 【答案】BC 【试题解析】物业项目投

38、资分析中的盈利能力指标包括静态指标和动态指标两种。静态指标包括现金回报率、投资回报率、静态投资回收期；动态指标包括净现值、内部收益率、动态投资回收期。 64下列费用中，属于运营费用的是（ ）。 A准备金 B房产税 C企业所得税 D空置损失 E法律费用 【答案】BE 【试题解析】收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用，建筑物及相关场地的维护、维修费，公共设施的维护维修、清洁、保安等费用，保险费，营业税金及附加，房产税，城镇土地使用税和法律费用等。所以答案选BE。65物业经营管理市场的微观环境因素主要有（ ） A企业 B政府 C供应商 D中介服务机构

39、E公众 【答案】ACDE 【试题解析】物业经营管理市场的微观环境因素主要有企业、供应商、中介服务机构、竞争者、公众、客户等。 66进行市场细分，应遵循的原则包括（ ） A可控制性 B可衡量性 C可进入性 D可营利性 E可区分性 【答案】BCDE 【试题解析】有效市场细分的原则包括：可衡量性、可进入性、可营利性以及可区分性。 67制定租赁方案的主要工作内容有（ ） A确订租赁类型、可出租面积和租赁方式 B编制租赁经营预算 C市场定位 D确定租金 E租约谈判和签约管理 【答案】ABCD 【试题解析】在制订租赁方案时，要做的工作主要包括：确订租赁类型、可出租面积和租赁方式；编制租赁经营预算；市场定位

40、；确定租金；吸引承租人的策略。 68从租金内容构成方面，可以将租金分为（ ） A基础租金 B百分比租金 C成本租金 D商品租金 E市场租金 【答案】CDE 【试题解析】从租金内容构成方面，可以将租金分为成本租金、商品租金、市场租金三种形式。按物业租金的内涵，通常将物业租赁分为毛租、净租和百分比租金三种形式。 69在租赁管理三个阶段，（ ）是贯穿始终的。 A. 收取租金 B. 租赁市场营销 C. 租金调整 D. 租金结算 E. 承租人关系管理 【答案】BE 【试题解析】在租赁管理三个阶段，物业租赁市场营销工作和承租人关系管理是贯穿始终的。 70写字楼物业经营管理项目选择的原则包括（ ） A. 企

41、业拥有资源原则 B. 客户需求原则 C. 客户群体特征原则 D. 物业项目特征原则 E. 企业经营战略原则 【答案】BCDE 71业主或物业服务企业选择写字楼租户，考虑的主要准则有( )。 A潜在租户所经营业务的类型 B财务稳定性和长期盈利的能力 C企业租户的股权结构 D所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容 E潜在租户的声誉 【答案】ABDE 【试题解析】虑的主要准则是潜在承租人所经营业务的类型及其声誉、财务稳定性和长期盈利的能力、所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容。 72写字楼租金高开低走策略适用于（ ） A写字楼项目品质平凡，卖点不突出 B宏观经济形势不景气

42、C具有别的写字楼所没有的独特卖点 D区域市场同类竞争写字楼较少 E市场供应量过大，存在过于激烈的竞争 【答案】BCD 【试题解析】高开低走策略适用于：在一段时间内，区域市场同类竞争写字楼较少；具有别的写字楼所没有的独特卖点；写字楼在招商期间正逢宏观经济形势不景气或市场存在不利因素，此时市场需求资源有限。 73商业物业经营管理中单独由物业管理部门负责的业务主要包括（ ） A商业资产保险投保 B公众责任险投保 C应急预案及演练D外来人员管理（如装修人员） E停车场管理 【答案】BDE 【试题解析】物业管理部门负责的业务主要包括公共区域卫生、保洁、绿化，室内绿色植物租摆，公共区域秩序维护，进出通道管

43、理，外来人员管理（如装修人员），工程系统运行、设备养护维修，建筑物维护保养，停车场管理，公众责任险投保。 商业运营部门负责的业务主要包括接货验货及商品入出库，商品质量管理及退换货，节假日促销，产品防伪打假，收银及假钞处理，顾客投诉处理，工商年检及行业商业考评，商业资产保险投保，室外广告位租赁。 需要商业运营部门和物业管理部门共同协调推进的工作主要包括开店和闭店，装修现场管理，承租商进驻或撤店，物业费、能源费等费用调整及收缴，应急预案及演练，促销期及节假日装饰。 74零售商业物业的租赁方案和租赁策略内容主要包括（ ） A承租商的选择 B租金确定与调整 C租赁营销 D租约制定 E承租人关系管理 【

44、答案】ABD 【试题解析】在商业物业经营管理过程中，制定商业物业经营管理的租赁方案和租赁策略是商业物业运行管理的核心内容，其目的是实现商业物业阶段性收益的最大化。一般主要包含有承租商的选择、租金确定与调整、租约制定等内容。75住宅小区物业经营管理的收费原则有（ ） A. 依法分配原则 B. 政府定价原则 C. 公平合理原则D. 依法收费原则 E. 分层收费原则 【答案】ACE 【试题解析】住宅小区物业经营管理的收费原则：依法分配原则；公平合理原则；分层收费原则。 76.公寓、别墅物业特约服务设计要点包括（ ） A尽量与物业基础服务结合，减少人工成本 B满足客户服务需求形成规模效应 C充分考虑经

45、营风险，编写服务规范 D全成本核算，适当盈利，结合市场定价 E基础业务绩效考核体系与多种经营激励体系有机融合 【答案】ACDE 【试题解析】特约服务设计要点：（1）尽量与物业基础服务结合，减少人工成本。（2）充分考虑经营风险，编写服务规范。（3）全成本核算，适当盈利，结合市场定价。（4）绩效考核与团队激励。 77学校假期活动最应关注的安全问题包括（ ） A. 防火 B. 防盗 C. 防踩踏事故 D. 防迷路 E. 防设施设备损坏 【答案】ABCD 【试题解析】假期活动最应关注的是安全问题包括：（1）防火；（2）防盗；（3）防踩踏事故；（4）防止迷路。 【考点来源】该考点来自教材的第八章其他业态

46、物业的经营管理的第二节，三、学校物业经营管理的主要工作。78.企业财务报表的使用人一般包括（ ） A.债务人 B.股权投资人 C.管理人员 D.政府 E.媒体 【答案】BCD 【试题解析】企业财务报表的使用人一般包括股权投资人、债权人、管理人员、供应商、客户、政府、注册会计师等。 79物业经营管理中，成本控制应遵循的原则有( )原则。 A收入最大化 B全面控制 C讲究经济效益 D权责利相结合 E例外管理 【答案】BCDE 【试题解析】成本控制的原则：全面控制原则；讲求经济效益原则；责权利相结合原则；例外管理原则。 80对于绿色建筑，物业服务企业经营与管理过程中应遵循（ ）的理念。 A.四节一环

47、保 B.以人为本 C.因地制宜 D.可持续发展 E.信息化管理 【答案】BCD 【试题解析】物业服务企业经营与管理过程中应遵循“以人为本”、“因地制宜”、“可持续发展”的理念，应注重建筑物全寿命周期的“四节一环保”，即：节能、节水、节地、节材、环境保护。2014年度全国物业管理师执业资格考试模拟试卷二一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1物业经营管理通常分为物业管理、物业资产管理和( )三个层次。 A物业组合投资管理 B物业融资管理 C物业租售管理 D物业设施管理 【答案】A 【试题解析】通常将其分为物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理三个层次。 2关

48、于物业组合投资管理的说法，错误的是（ ）。 A物业组合投资管理以经营期间的现金流现值最大化作为组合投资管理者业绩评价的标准 B物业组合投资管理整合不同类型的经营项目，进行全面综合经营管理 C物业组合投资管理所涉及的服务包括帮助业主详细制定投资目标，并执行组合投资战略等 D物业组合投资管理以风险控制和组合投资回报最大化为目标 【答案】A 【试题解析】物业组合投资管理以组合投资的整体绩效作为组合投资管理者业绩评价的标准 。 3（ ）是物业服务企业直接向业主出售准公共性的物业服务产品。 A物业服务提供商 B物业顾问服务商 C物业服务集成商 D物业保障服务商 【答案】A 【试题解析】物业服务提供商，又

49、称基础服务模式。其实质是，物业服务企业直接向业主出售准公共性的物业服务产品。 4针对业主的需求资源开展经营管理，不采用的方式是（ ）。 A特约服务和综合经营 B社区服务集成商 C社区商业服务 D物业资产运营商 【答案】D 【试题解析】业主资源经营管理的方式包括（1）特约服务和综合经营，（2）社区服务集成商，（3）社区商业服务。 5.与其他商业模式相比，物业保障服务商模式对企业的（ ）能力提出更高的要求。 A.风险管控 B.客户关系管理 C.社会关系管理 D.人力资源管理 【答案】B 【试题解析】与其他商业模式相比，物业保障服务商模式对企业的客户关系管理能力提出更高的要求。6以下属于物业服务企业

50、财务风险的是（ ） A突发事件风险 B产品组合风险 C产品质量的风险 D抵押风险 【答案】D 【试题解析】经营过程中的风险包括：（1）合同签订中的风险；（2）产品组合的风险；（3）产品质量的风险；（4）突发事件的风险。财务风险包括（1）垫款风险；（2）抵押风险。 7关于名义利率和实际利率的说法，正确的是（ ）。 A名义利率和实际利率均不能反映资金的时间价值 B当每年计息周期数等于1时，实际利率小于名义利率 C名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值 D当每年计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率 【答案】D 【试题解析】（1）实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值； （2）名义利率越大，计

51、息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大； （3）当每年计息周期数m1时，名义利率与实际利率相等； （4）当每年计息周期数m1时，实际利率大于名义利率。 8市场上销售的新型节能空调机组，使用寿命10年，初始购置费用支出120万元，年电费支出20万元。则仅从成本角度分析，采用静态分析方法，新空调机组的等效年总费用支出为（ ）万元。A20 B32 C12 D120 【答案】B 【试题解析】新空调机组的等效年总费用支出为120/10+20=32（万元）。 9下列指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标体系中清偿能力指标的是（ ）。 A借款偿还期 B偿债备付率 C资产负债率 D现金回报率 【答案】D

52、 【试题解析】清偿能力指标包括借款偿还期、偿债备付率、资产负债率。10投资回报率中的净收益不包括（ ） A.利息收入 B.贷款本金收入 C.税后现金流量 D.物业升值收益 【答案】A 【试题解析】当考虑物业增值收益时，投资回报率（税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）权益投资数额。 11关于特定物业在某一时点市场价值与投资价值的说法，正确的是（ ）。 A市场价值是惟一的，投资价值是不惟一的 B市场价值是惟一的，投资价值也是惟一的 C市场价值是不惟一的，投资价值是惟一的 D市场价值是不惟一的，投资价值也是不惟一的 【答案】A 【试题解析】某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者（如某个具

53、体的购买者）基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。而该物业的市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者（市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点）的价值。市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。 12下列关于现金流量图的说法正确的是（ ） A现金流量图中垂直箭线的箭头，向上者表示现金流出，向下者表示现金流入。 B如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是采用期中惯例法。 C在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都

54、把初始投资P作为上一周期期末，即第0期期末发生的。 D时点“1”表示第1年的年末，同时又是第2年的开始。 【答案】C 【试题解析】现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，即现金流入，向下者表示负现金流量，即现金流出。所以A不正确；B中公认的习惯方法是采用期末惯例法，所以B不正确；D中，时点“1”表示第1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始，其中计息周期可以是年，但还可以是季度、月、周、日等。所以D不正确。最终答案为C。13下列关于偿债备付率的计算公式，正确的是（ ）。 A项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率 B企业一定时期的息前税前利润总

55、额与利息支出的比值 C项目在借款偿还期内各年用于还本的资金与当期应还本金额的比率 D项目在借款偿还期内各年用于付息的资金与当期应付息金额的比率【答案】A 【试题解析】偿债备付率，是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。14对于一般物业投资项目，偿债备付率应该大于（ ）。 B.1.1 C.1.2 D.1.3 【答案】C 【试题解析】偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般物业投资项目，该指标值应该大于1.2。 15对（ ）的调查，是企业有效开展经营活动的基本前提。 A市场需求 B消费者行为 C市场环境 D客户满意度 【答案】C 【试题解析

56、】市场环境是指经营活动所处的社会经济环境中企业不可控制的因素，包括宏观环境和微观环境。对企业市场环境的调查研究，是企业有效开展经营活动的基本前提。 16当样本数目不多，样本间的差异又较为明显时，可以采用（ ） A 配额抽样 B 判断抽样 C 任意抽样 D 市场普查 【答案】B 【试题解析】非随机抽样有三种方法：一是任意抽样，是指市场调查人员在最方便的时间、地点任意选择样本，如街头任意调查。这是一种常用方法。二是判断抽样，是指市场调查人员根据自己的经验来判断由哪些个体来作为样本的一种方法。当样本数目不多，样本间的差异又较为明显时，采用此方法能起到一定效果。三是配额抽样，是指市场调查人员通过一些控

57、制特征，将样本空间进行分类，然后由调查人员从各组中任意抽取一定数量的样本。 17下述各项中，属于物业经营管理市场供给分析内容的是（ ）。 A吸纳率分析 B市场的商业周期分析 C市场占有率分析 D分析建设和运营中的主要物业项目 【答案】B【试题解析】A、D属于市场需求分析，C和供给分析平级，均属于市场供求分析的内容。 18特别适合于物业经营企业资源有限情况的市场营销策略是（ ） A专业化营销 B无差异营销 C差异性营销 D集中性营销 【答案】D 【试题解析】集中性营销是指企业将整体市场细分后，只选择其中一个或少数几个细分市场作为目标市场，制订一套营销方案，集中企业资源在目标市场上开展高度专业化经

58、营。这种策略特别适合于企业资源有限的情况，容易发挥企业资源优势，形成特色经营。但是采用这种策略也存在着较大的经营风险。19按物业租赁期限约定模式的不同，物业租赁可分为（ ） A定期租赁、周期性租赁和不定期租赁 B公房租赁和私房租赁 C毛租、净租和百分比租金 D国内租赁、涉外租赁 【答案】A 【试题解析】按物业租赁期限约定模式的不同，可分为定期租赁、自动延期租赁和不定期租赁。自动延期租赁又称周期性租赁。不定期租赁又称意愿租赁20下列物业中，适宜采用超额租金的物业是( )。 A住宅小区 B政府办公楼 C零售商业 D工业厂房【答案】C 【试题解析】百分比租金通常也称为超额租金，常用于零售商业物业租赁

59、。 21物业租赁市场定位主要由（ ）来确定 A该物业所处子市场的供求关系 B该物业所处区域的商业特征 C业主的要求 D物业的可出租面积 【答案】A 【试题解析】物业租赁市场定位，主要由该物业所处区域市场的供求关系决定。 22客户关系管理（CRM）是辨识、获取、保持和增加“能够带来利润的客户”的理论、实践和技术手段的总称。它是一种以客户（ ）为中心的企业管理理论。 A价值 B忠诚 C创利 D满意度 【答案】A 【试题解析】客户关系管理是一种以“客户价值”为中心的企业管理理论、商业策略和企业运作实践。 23关于房屋租赁合同的说法，正确的是( )。 A租赁合同是双务合同 B租赁合同是债务合同 C租赁

60、合同是实践合同 D租赁合同是射幸合同 【答案】A 【试题解析】租赁合同是双务合同；租赁合同是有偿合同；租赁合同是诺成合同，不是实践合同；租赁合同是债权合同，不是债务合同；租赁合同不是射幸合同，保险合同是射幸合同。租赁合同是继续性合同。 24我国房屋租赁实行( )制度。 A审批 B审核 C备案 D报告 【答案】C 【试题解析】物业租赁合同订立后30日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地的人民政府建设（房地产）主管部门办理租赁备案。 25下列房屋中，可以用于出租的是( )。 A属于违法建筑的 B不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的 C违反规定改变房屋使用性质的 D住宅小区中，业主未签字同意业主

61、公约的 【答案】D 【试题解析】有下列情形之一的房屋不得出租：（1）属于违法建筑的；（2）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（3）违反规定改变房屋使用性质的；（4）法律、法规规定禁止出租的其他情形。 26出租住宅房屋的正常维修义务应由（ ）承担。 A出租人 B承租人 C委托人 D物业服务企业【答案】A 【试题解析】出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复，致使租赁房屋发生事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当由出租人承担赔偿责任。租用房屋从事生产、经营活动，修缮责任由租赁双方在物业租赁合同中约定。 27相对于一般写字楼来说，现代化写字楼的特点不包括（ ） A多为现代化高层建筑 B提倡绿色环保 C高智能化 D