服务管理商品房销售培训问题

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1、商品房销售培训问题前言：本培训重要波及的内容为房产法律、银行贷款、物业管理、住房公积金等客户关怀的问题，同步也是营销人员从更深的层次上需要掌握的房地产有关知识，但愿通过培训，人们能进行积极学习，积极思考，成为一名客户承认的、优秀的房地产销售专家。 1 问：商品房现售、预售的含义？答：商品房现售，是指房地产开发公司将竣工验收合格的商品房发售给买受人，并由买受人支付者房价款的行为。商品房预售，是指房地产开发公司将正在建设中的商品房预先发售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。（点评： ）2 问：商品房预售条件及商品房预售许可证的办理程序按照哪些规定执行？答：按照都市房地产开发经营管理条例和

2、都市商品房预售管理措施的有关规定执行。（点评： ）3 问：商品房现售应当符合的条件？答：（一）现售商品房的房地产开发公司应当具有公司法人营业执照和房地产开发公司资质证书；（二）获得土地使用权证书或者使用土地的批准文献（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证（四）已通过竣工验收（五）拆迁安顿已经贯彻（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基本设施具有交付使用条件，其她配套基本设施和公共设施具有交付使用条件或者已拟定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经贯彻（点评： ）4 问：房地产开发公司应当在商品房现售前将哪些文献报送房地产开发主管部门备案？答：房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关

3、证明文献。（点评： ）5 问：房地产开发公司销售设有抵押权的商品房，其抵押权的解决按照哪些规定执行？答：按照中华人民共和国担保法，都市房地产抵押管理措施的有关规定执行。（点评： ）6 问：房地产开发公司与否可以在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给她人？答：否7 问：房地产开发公司、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行哪些规定？答：应当执行中华人民共和国广告法、房地产广告发布暂行规定等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、精确。房地产开发公司、房地产中介服务机构所发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中商定。8 问：商品房销

4、售合同应当明确哪些内容？答：（一）当事人名称或者姓名和住所（二）商品房基本状况（三）商品房的销售方式（四）商品房价款的拟定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期（六）装饰、设备原则承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基本设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属（九）面积差别的解决方式（十）办理产权登记有关事宜（十一）解决争议的措施；（十二）违约责任（十三）双方商定的其她事项9问： 商品房销售有几种计价措施以及商品房建筑面积的规定？答：商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内

5、建筑面积和分摊的共有建筑面积构成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利、承当责任。10 问：商品房销售管理措施对按套（单元）计价的现售房屋有哪些规定？答：按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发公司应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明具体尺寸、并商定误差范畴，房屋交付时，套型与设计图纸一致，有关尺寸也在商定的误差范畴内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者有关尺寸超过商定的误差范畴，合同中未商定解决方式的，买受人可以退房或者与房地产开发公司重新商定总价款。买受人退房的，由房地产开发公司承当违约责任。11 问：按套内建筑

6、面积或者建筑面积计价的，当事人没有在合同中商定面积与产权登记面积发生误差的解决方式，根据法律规定，按什么原则解决？答：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超过3%时,买受人有权退房.买受人退房的,房地产开发公司应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给卖受人,同步支付已付房价款利息.买受人不退房的,产权登记面积不小于合同商定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超过3%部分的房价款由房地产开发公司承当，产权归买受人。产权登记面积不不小于合同商定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地

7、产开发公司返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发公司双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同商定面积） X 100%合同商定面积12 问：房产广告如何才干做到不违法答：商品房销售管理措施出台后，不少开发商在研究该措施的同步，也产生了不少的疑问和困惑，其中对于房产广告感觉越来越不好做了，仿佛一不留神，就有虚假广告的嫌疑，有关房地产广告中的某些问题，的确需要开发商和有关部门引起注重。在有关规定尚未完善的现状下，开发商的房子还是要卖，房地产广告还是要做，但在宣传时，应当注意相应的某些问题：形象广告可以做根据广告发布规定第五条、第六条的规定，开发商在发布预售商品房广告时，应当具有销

8、售许可证证明。同步广告中，应载明开发公司名称、代理销售机构名称和销售许可证书号。但是，该规定第六条第二款又规定，“广告中仅简介房地产项目名称的，可以不必载明上述事项”。因此，笔者理解项目在获得销售许可证此前，具体的销售广告是不能发布的，但如果仅仅是对项目做形象宣传则可以发布。未实现的细节先告知根据广告发布规定第十一条、第十九条的规定，“房地产广告中波及的交通、商业、文化教育设施及其她市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。”“房地产广告中波及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；波及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。”据此，如果在期房销售中，波及到规划道路、配套设施、物业管理

9、等内容，而有关内容又尚未实现时，应当事先告知。这一规定对于开发商而言，还是具有实际的操作价值的，由于许多购房者之因此在签约时，对诸多细节提出疑问，甚至觉得开发商有欺诈行为，重要是有许多细节，开发商没有事先告知。促销广告要严谨根据中华人民共和国广告法第九条第二款的规定，“广告中表白推销商品、提供服务附带赠送礼物的，应当标明赠送的品种和数量。”因此，如果刊登促销广告的，要标明赠品的细节。此外，根据反不合法竞争法和有关严禁有奖销售活动中不合法竞争行为的若干规定，如果售房时，采用抽奖式的有奖销售，最高奖的金额不得超过五千元人民币。广告承诺口说无凭根据商品房销售管理措施第十五条的规定，“房地产开发公司、

10、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中商定。”根据这一规定，开发商在广告中所明示的内容，需要写入合同，这意味着许多属于要约邀请的内容，就变成了要约，而根据中华人民共和国合同法的规定，要约邀请是不必承当责任的，要约则要承当相应的法律责任。（点评： ）13巧识房产证的真伪一方面，格式内容不同样。新的房屋权属证书由建设部设计监制，中国人民银行北京印钞厂独家印制。新证共分三种：即房屋所有权证、房屋共有权证、房屋她项权证。内页印有统一规范的填写项目。由于是统一监制、独家印制，保证了权证的规范、原则、统一，增强了权证的权威性。另一方面，权证印制质量上乘。

11、封面为红色(她项权证为蓝色)，印有金色国徽。材料为进口护照面料内页为粉红色印钞纸，采用了护照和钞票印制工艺。第三，增长了防伪功能，如注册号、团花、水印等。第四，发证机关和用印真实。按照以上新证的特点从总体看它的印制质量。由于新证是独家按照专门工艺和选材印制，它的质量、质地和印制非一般可比。印制精良者为真，印制粗糙者为伪。最重要、最本质的辨别措施是把握新证的特点和防伪功能。重要有如下几种方面：建房注册号。由于新证是建设部监制，建设部对每个可以发证的市(县)发证机关进行了注册登记，并予以编号。在辨别时，要看它与否有编号，编号与否是建设部公示的全国统一编号。发证机关(盖章)。这里要注意两个方面：一是

12、规范的发证机关是市(县)的房地产管理局(房产管理局)或市(县)人民政府。别的任何单位或部门都无权发证，它们发的权证都属于非法、无效的；二是所盖印章均为套印，印迹清晰、干净、均匀，手工盖印是不可比的。团花。在封面里页有土红、翠绿二色细纹构成的五瓣叠加团花。线条流畅，纹理清晰。花边。首页，即发证机关盖章页有上下等宽、对称，左右等宽、对称的咖啡色花纹边框。花纹细腻、清晰。暗印、水印。所用纸张为印钞纸，浅粉底色，并印有等线宋体“房屋所有权证”底纹暗印。将纸对着光亮处，则可见高层或多层水印房屋。编号。在封面三页，即“注意事项”页右下角有印钞厂的印刷流水编号。同一发证机关的权证号码是持续的。发证编号。即首

13、页花边框内上端有由发证机关编列的权证号码。此号码与发证机关的簿册、档案记载相一致。 （点评： ）14购买手续不全的商品房会有什么风险现实中，在市场上公开销售的商品房，未必备齐多种必须的法律文献供购买者审查，其中以缺少销售许可证体现得最为突出。购房者若不经意或由于其她因素购买了手续不完备的房屋，都将或多或少地承当一定的风险。也许导致的不良后果有：获得权属证件的时间没有保证。为获得产权，购房还要额外支付费用，如补交土地出证金、罚款等。房屋可以使用，但无法获得产权，不能转让和出租。房屋被政府没收或拆除（点评： ）15商品房预售登记后，购房人规定改名，应如何办理商品房预售登记后，购房人规定改名的，具有

14、直系亲属关系(如夫妻关系、父母子女关系)，可在预售契约上改名，办理时应出具经公证的亲属关系证明，其她不具亲属关系的应按预售转让程序办理。（点评： ） 16为什么要办理商品房预售、预购登记手续办理商品房预售、预购登记手续，可以通过房地产管理部门对房屋买卖交易的合法性和唯一性进行确认，有效保证买卖双方的合法权益。对买方来说，预购的商品房是一种期得利益，通过办理预售，预购登记手续，可以减少因不理解政策或其他状况而导致投资风险；对卖方来说也可以减少因不必要的纠纷导致的损失。17商品房的销售面积如何计算商品房的销售面积是指购房者在与开发商签订的商品房买卖合同中商定的建筑面积，即套内建筑面积(即套内建筑面

15、积)与分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。套内建筑面积的计算措施：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。(1)套内使用面积：住宅按住宅建筑设计规范(GBJ96-86)规定的措施计算，其她建筑 ，按照专用建筑设计规范规定的措施或参照住宅建筑设计规范计算。(2)套内墙体面积：商品房套内使用空间周边的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：1共用墙涉及各套之间的分隔封墙，套与公用建筑面积的分隔墙以及外墙(涉及山墙)；共用墙墙体水投影面积的一半计入内墙体面积。2非共用墙墙体水平投影面积所有计入套内墙体面积。商品房分摊的公用建筑面积计算公式：公用

16、建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租售的地下室、车棚、人防工程地下室。公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积各套套内建筑面积之和。分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积公用建筑面积分摊系数。 18哪些公用建筑面积可摊给购房人？哪些公用建筑面积不得分摊给住户可分摊的公共部分为本幢楼的大堂，公用门厅，走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接受机房、空调机房，热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其她功能上为该建筑服务的专用设备用房，

17、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(涉及山墙)墙体面积水平投影面积的一半。不应计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程地下室、单独具有使用功能的独立使用空间；售房单位自营、自用的房屋；为多幢房屋服务的警卫室、管理(涉及物业管理用房)。 19公用建筑面积分摊的原则是什么新修订的有关文献规定，商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户。20阳台面积怎么计算按现行的建筑面积计算规则：(1)封闭式的阳台，按其外围水平投影面积的100%计算建筑面积，(2)没有封闭的阳台按其水平投影面积的50%计算建筑面积。21什么是套内

18、墙体面积商品房各套内使用空间周边的维护或承重墙体，分为共用墙体和非共用墙体。共用墙体是指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔以及外墙(涉及山墙)。共用墙体水平投影面积的一半计人套内墙体面积，非共用墙水平投影所有计入套内建筑面积。22什么是使用面积使用面积是每套住宅户内除墙体厚度外所有的净面积的总和。其中涉及卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间，储藏室、壁柜(不吊柜)、户内楼梯(按投影面积)、阳台。斜面屋顶构造的房间，层高下于2.20米的部分不计入面积。22商品房买卖合同中的销售面积是由哪几部分构成？按有关规定，商品房按“套”或“单元”发售，商品房的销售面积为套内或单位内建筑面积(

19、如下简称套内建筑面积)与应分摊的公用面积与套内墙体面积和阳台建筑面积之和。23什么是房屋建筑面积房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)边脚以上各层的外围水平投影面积，涉及阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具有有上盖，构造牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑24什么是房屋建筑面积？房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)边脚以上各层的外围水平投影面积，涉及阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具有有上盖，构造牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。25什么是使用率？什么是实用率？住宅套内净面积虽然用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间，而

20、实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，不小于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。25现房期房分别如何判断合法性？按新规定，手续齐全的“合法”的期房，销售必须“五证”“两书”齐全，而现房销售则未必，但凡已获得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，将不再办理商品房销售许可证，购房人买这样的现房。只要看国有土地使用证和房屋所有权证这两证二书就可以，但已竣工但尚未获得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，仍须按照有关规定办理商品房预售许可证，购房人购买时仍需要看“五证”“两书”。26“两书”是指什么？“两书”是指新建住宅质量保证书和使用阐明书。27“五证”是指什么？商品房的“五证”涉及：建设用地

21、规划许可证，建筑工程规划许可证，国有土地使用证，建设工程动工证，商品房预(预)售许可证。28请问:目前，商品房销售有哪几种类型，现房销售和商品房预售有什么不同？目前，商品房销售分现房销售和期房销售(即预售)两种。按年终出台的最新规定，现房销售，但凡已获得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，将不再办理商品房销售许可证，已竣工但尚未获得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，仍须按照有关规定办理商品房预售许可证。商品房预售是指房地产开发公司与购房者商定，由购房人交定金或预付款，而在将来的一定日期拥有现房的交易行为。29单位不给上住房公积金如何解决？按照住房公积金管理条例规定，住房公积金是指国家机关、国

22、有公司、城乡集体公司、外商投资公司、城乡私营公司及其她城乡公司、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。市政府明确规定，除离退休职工、1993年此前按照原则价优惠措施购买住房且未按有关规定补价的职工夫妻双方不建立住房公积金外，1996年6月3日前，北京市行政区域内所有党政机关、群众团队、事业单位、公司单位(涉及全民、集体、民办、私营、股份制、外商投资公司及其她进行工商税务登记的公司和中外机构驻京办事机构)的中方固定职工，劳动合 同制职工，均应按照规定比例建立住房公积金。中央在京企事业单位建立住房公积金也按此规定办理。在京单位聘任外地非农业户口职工，凡签订正式劳动用工合同，且没有在户口所在地建立

23、住房公积金的，单位可以其建立住房公积金；凡与单位签订正式劳动用工合同，且工资由单位支付的职工，无论其档案与否调入单位，单位均应为其建立住房公积金。对于尚未建立住房公积金的公司职工，可向北京市住房资金管理中心或所属分中心举报。对公司亏损、缴存住房公积金确有困难的单位，按照住房公积金管理条例规定，须经本单位职工代表大会或者工会讨论通过，并经住房资金管理中心审核，报有关部门批准后，可减少缴存比例或者缓缴。 30请问：与否可以用A市的住房公积金购买B市的住房？问：我在一种都市A工作了两年(其间单位给我交纳了住房公积金)，然后又继续攻读博士学位3年(其间基金转到市人才中心账户上)，目前我和我爱人想在她工

24、作的都市B购买住房，我目前仍在读博士学位，户口不在都市B.目前我有一种问题请教：在购买住房时，能否运用我的公积金进行贷?答：一方面住房公积金封存状态下不能申请公积金贷款，另一方面北京申请公积金贷款不能 购买外地住房，第三到外省市工作可以将我市建的住房公积金支取出来，但目前不能直接转移到外省市。 31请问如何查询公积金余额，公积金贷款的流程？问：您好，我想问如下几种问题：1、个人住房公积金余额的查询措施2、新出台的住房公积金贷款额度及年限的具体计算措施3、公积金贷款的借款申请表一定要到管理中心领取吗？与否可到就近的管理中心领取？某些代办机构在网上发布的借款表与否可用？4、公积金贷款的流程及各阶段

25、?答：(1)请拨打电话67606291或67606292查询。如已发到住房公积金缴存卡的交存人可 通过工、建两行的自动取款机查询；(2)参照京资中心计字088号文献；(3)一般应到资金管理中心领取申请表，某些代办公司在管理中心领取申请表后发给个人也是可以的，但应用原件(资金管理中心印制的)；(4)流程：第一步查清自己公积金交存的资金管理中心或分中心，第二步到分中心申请，领取材料，第三步分中心初审，第四步银行调查，填写合同，第五步放款，需带的材料因各人购房等状况不同而不同，可以申请贷款时问分中心。32缴纳住房公积金满几年才可贷款？现贷款倍数是多少？问：我今年想要买房，有关公积金贷款我有某些问题：

26、1。缴费满几年才可公积金贷款？2。现贷款倍数是多少？3。我老公既有公积金5000元，缴费已两年多；我既有公积金1680元，缴费6个月，问用公积金贷款可贷多少？答：(1)目前政策没有规定公积金建立期限与贷款资格问题，但政策有也许近期有某些调节；(2)参照京房资中心计字088号文献计算贷款额度。33二手房贷款政策二手房贷款一般规定抵押登记后，再予放款，且必须通过指定评估机构评估。34还清住房公积金贷款后还可以再申请公积金贷款吗？还清后可以再次申请。35住房公积金贷款是按季提现，那么每季最多可以提多少呢？问：住房公积金贷款是按季由公司提现的，那么每季最多可以提多少呢？答：支取住房公积金用于还贷款支取

27、额不应超过每季度还款额。 36交纳公积金1年，现筹划出国，可以提取住房公积金和住房补贴？问：我即将要出国留学，在此之前我在单位工作了一年，并交纳过公积金。请问我与否能将这些公积金和住房补贴提取出来。与否需要出国签证等材料。答：可以。但需出具出国一年以上的居留证明。37住房公积金贷款提前还贷如何办理？问：公积金贷款已经还了一部分，剩余部分目前准备一次还清，如何办理手续？利息如何计算？答：请您与当时办理贷款的银行联系，办理提前还款手续。利息以原贷款利率和实际贷款期限计算。 38如何提取个人住房公积金帐户的存款？问：我现已经办理完住房公积金，但对于如何提取我本人在公积金管理中心的帐户的存款以及如何与

28、我现还款所使用的建设银行的储蓄卡相联系起来，不太清晰，现请专家予以具体解释。答：支取住房公积金一般需要通过单位到本人住房公积金交存机构办理有关手续，个人需要提供本人购房合同及首会款发票。支取出来的住房公积金作为钞票，还贷款方式与其她钞票同样，需在还款日前存入银行储蓄卡即可。 39住房公积金，其贷款比例是不是因各都市的不同而不同。其贷款的最快期限是多长时间？由于各个都市具体状况的不同贷款比例也不同样。贷款办理手续，一般应在一种月左右，但会因借款人状况的不同而有所不同。40住房补贴如何领取？住房补贴领取的措施：(1)住房补贴资金管理，由市住房公积金管理中心(如下简称市公积金中心)参照住房公积金的管

29、理措施进行管理，委托银行承办有关的金融业务。(2)各实行单位应按规定的归集渠道，在本单位存储住房公积金的银行，以职工本人名 义开设住房补贴专用帐号，每月自发放工资之日起在10日内将职工的住房补贴存入本人帐户，并自存入之日起按住房公积金存款利率计算利息。(3)实行住房货币分派的人员，在实行单位工作满2年的，购买住房时可向市公积金中心申请提取本人名下的住房补贴本息余额用于支付购房款；款额局限性的，可按规定申请职工政策性住房抵押贷款。(4)实行住房贷币分派的人员承租住房时，可凭房屋租赁合同，每半年向市公积金中心申请提取一次本人名下的住房补贴用于交纳房租。(5)计发住房补贴期间职务发生变动，从变动职务

30、的次月起按新职务计发住房补贴至合计25年满为止。(6)计发住房补贴期间在市内调动工作的，原工作单位应从办结本人调离手续的次月起停止计发住房补贴，并将已计发住房补贴的月数、数额等状况(如下称已计发状况)记入本人人事档案；新工作单位可结合单位实际，根据已计发状况，继续向本人计发住房补贴。(7)计发住房补贴期间调离我市(含经批准出国、出境定居)的，原工作单位应从办结本人调离手续的次月起停止计发住房补贴的；已计发的住房补贴本息金额，本人可一次性提取，并由原工作单位将已计发状况记入本人人事档案。(8)职工与单位终结劳动关系或辞去公职、擅自离职或被解雇、除名、开除的，原工作单位应从上述行为发生之日起停止计

31、发住房补贴，并将已计发状况记入本人人事档案。本人如重新参与工作，新工作单位可根据已计发状况，继续向本人计发住房补贴；如未重新参与工作，已计发的住房补贴本息余额，在达到职工法定退休年龄时可一次性提取。(9)职工离退休前未使用过的住房补贴本息余额，离退休时可一次性提取；离退休时如未领足规定年限的住房补贴，原工作单位应继续按月按本人离退休时的职务待遇发放住房补贴至合计25年满为止。(10)计发住房补贴期间去世的，从去世的次月起停止计发住房补贴；其中在实行住房货币分派前已参与工作的，可视本人工龄状况发放一次性住房补贴，但最多发至合计25年满止。职工去世后，其名下的住房补贴本息余额可由其继承人一次性提取

32、；已办理住房抵押贷款的，由其继承人归还贷款本息。 40什么是住房补贴？房补贴是国家为职工解决住房问题而予以的补贴资助，即将单位原有用于建房、购房的资金转化为住房补贴，分次(如按月)或一次性地发给职工，再由职工到住房市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题。住房补贴发放的原则是：坚持效率优先，兼顾公平的原则，由各地政府根据本地经济合用住房平均价格、平均工资，以及职工应享有的住房面积等因素具体拟定。住房补贴发放的对象是职工。目前，行政机关和事业单位已经实行，公司根据自身的条件参照执行。已按房改优惠政策购买了规定面积原则住房的职工不享有住房补贴；承租公有住房的职工在自愿退出所租住的住房后，可以享

33、有住房补贴。职工住房面积未达到规定原则的住房补贴措施和职工住房面积原则按地方政府规定施行。职工的住房补贴额：向职工发放的住房补贴额等于每平方米建筑面积补贴额与该职工的住房补贴面积的乘积。无房职工的补贴面积，按规定的住房补贴面积的乘积。无房职工的补贴面积，按规定的住房补贴面积原则计算。每个职工的住房补贴由各职工单位自行承当。发放住房补贴应考虑建立在住房公积金制度前的职工工龄。住房补贴的资金来源重要有三大块：一是国家下拨的建房资金；二是单位售房资金；三是单位多种渠道筹集的资金。发放住房补贴的基本形式有：一次性住房补贴、基本补贴加一次性补贴和按月补贴等三种形式。(1)一次性补贴方式，重要针对无房的老

34、职工，在职工购房时一次性发放。(2)基本补贴加一次性补贴方式，按一般职工住房面积原则，逐渐发放基本补贴，各级干部与一般职工因住房补贴面积原则之差形成的差额，在购房时一次性发放。(3)按月补贴方式，重要针对新职工，在住房补贴发放年限内，按月计发。 41消费者用贷款购买商品住宅后，与否可以用租金归还贷款？目前，购买一套商品住宅的市场价格都在十几万元到几十万元之间，而位置好、档次高的商品住宅甚至要在百万元以上。由于商品住宅的总价格高，虽然是得到银行的贷款支持，买房后每月所需归还的数额对于购房者而言还是有相称大的压力，因此许多人对贷款买房还是望而却步。消费者如果用贷款买到商品住宅后来，在归还贷款期间，

35、可以将所购买的商品住宅在 一定期限内出租，用所得租金收入归还贷款。这对于以自住为目的购房者来说不仅可以减轻单纯劳动收入，逐月归还银行贷款本息给维持家庭正常生活带来的承当，同步也可以运用出租房子的收入，加大逐月归还贷款本息的数额，缩短还款期限，减少利息承当。至于以纯正投资为目的贷款购房者把租金收入用于归还银行贷款更是顺理成章的事了。在这里我们算一笔帐，譬如北京市某家庭的月收入为8000元，在东三环附近购买了一套80平方米住房，每平方米6500元，房屋总价为52万元。首付款为15.6万元，其他的36.4万元通过申请个人住房担保组合贷款而获得，其中公积金贷款20万元、商业付贷款16.4万元，贷款期限

36、为。那么，每月应归还的贷款本息总额为4284元，占家庭月收入的54%。如果将房屋出租，租金净收入大概在每月2500元，如果所有用于归还贷款，在不变化每月归还贷款本息数额的状况下，每月的还款额降为1784元，只占家庭收入的22%，这就大大缓和了因还贷款给家庭正常生活带来的压力。与此同步，我们还可以算一笔帐，在中，这个家庭共需归还贷款本息是(4284元12月)=514080元，加上购房首付款15.6万元，共是670080元。而内的房租金收入为300000元，因此，这个家庭购买这套住房实际支付额仅为370080元。从这些数据，我们不难看出，以租金归还贷款的确是减轻贷款购房者还贷压力的一种有效途径。这

37、种作法与否合理？银行方面与否容许呢？贷款购房者在征得贷款银行的批准下，房屋在抵押期间，也就是贷款期间是可以出租的。具体做法是：一方面应向银行提出出租申请，同步应提交与承当人签订的正式租赁合同。在租赁合同上，一般明确三个问题：一是明确房子是为了获得贷款已进行了抵押，二是明确房子出租的期限；三是明确贷款人不能及时还贷时，承租人应无条件配合银行的决定。 42如何办理房地产抵押登记？房地产抵押登记一般涉及抵押权设定的登记和抵押权实现后的登记两个环节。抵押权实现后的登记可分为抵押权因债务如期被履行时的注销登记，与房地产权因折价或变卖、拍卖后的过户登记，后一项严格来说不属于抵押登记，而是产权变更登记。抵押

38、当事人应自房地产抵押合同签订之日起30日内，到登记部门办理抵押登记。以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用证书的管理部门；以都市房地产或者乡(镇 )、村公司的厂房等建筑物抵押的，为房地产所在地的房地产管理部门。办理抵押物登记，应当向登记部门提供下列文献或其复印件：(1)主合同及抵押合同；(2)抵押当事人的资格证明或法人资格证明；(3)国有土地使用证或房屋所有权证，共有的房屋须提交房屋共有权证和其她共有人批准抵押的证明；(4)以期权房屋作抵押的，须提交有效的预售(购)房屋合同；(5)有效的房地产评估报告；(6)上级机关批准其以房地产作抵押的证明。登记机关审查后，对合法的抵押予以登记，在

39、权属证书上办理登记，核发载明抵押权的她项权证。她项权证由抵押权人领取及持有，经注记的权属证书发还抵押人保管。登记机关将有关材料复印存档，登记资料容许查阅、抄录或者复印。 43共有房地产如何设定抵押？共有房地产，每个共有人均有权对该房地产设定抵押权，但须获得其她共有人的书面批准。按份共有的房地产设定抵押时，以抵押人本人所有的份额为限；以共同共有的房地产设定抵押时，所有房地产均为抵押财产，抵押物变卖时，其她共有人员负连带责任，在以变卖款归还债务后，其她共有人有权向抵押人追偿。44用抵押贷款购买房屋后，如的确无能力归还贷款怎么办？房地产抵押合同通过房屋所在地的房地产管理部门登记后来，就具有法律效力。

40、无论是抵押权人，还是抵押人，都必须根据抵押合同中的商定来解决有关问题。作为抵押人来说，应承当的重要义务是按合同的商定按期归还贷款本息。个人购买房屋的贷款，数额相对较小，并且归还时间较长，银行在计算每一期应当归还的数额时，已考虑了贷款人逐年应当支付的利息。因此，每一期归还的数额都是相似的，如果贷款人没有特殊状况，一般都能按期归还。但是，遇到特殊状况，如工作变动、家庭收入忽然减少或疾病等因素，有的贷款人的确无法按期归还贷款。作为贷款银行来说，要维护银行的利益，就得向贷款人催还贷款。如果贷款人和银行本来商定所有归还贷款本息，这并不是说银行要等到期满后方能行使抵押权。如果一期、二期不能准时还款，银行并

41、不一定立即行使抵押权，但积累到一定限度，银行就会行使这一权利。这时，贷款人就要根据实际状况权衡利弊。如果贷款人已大部分归还，就可以考虑临时接济，归还其他的贷款本息。如果不是临时的困难，就应考虑采用其她措施来解决。例如，征得银行批准，将购买的房屋转让，用转让所得的款项归还贷款，并征得银行批准，由新的购买者与银行签订抵押合同，由新的购买者继续履行还款义务。这虽然不是抱负的措施，但比之银行通过拍卖或是诉讼来解决，要积极得多，经济损失也更小。 45我能申请按揭贷款吗？需在哪些部门办理哪些手续？按揭贷款是住房担保贷款的一种，是指购房者以所预购住房做抵押，并由其所购买住房的房地产开发公司提供阶段性担保的个

42、人住房贷款。个人住房按揭贷款的发放对象是具有完全民事行为能力的自然人。申请个人住房贷款还需要在保险公司、公证部门和本地房产管理部门办理抵押房产保险、合同公证和房产抵押登记等手续。46还款期限如何选择？贷款期限是越长越好，还是短期的好？这重要取决于购房者的经济能力及其投资偏好。一般来说，还款期限越长，则每月还款额越低，承当就相对轻某些；反之，还款期限越短，则每月还款额越高，承当就相对重某些。可见，延长还款期限的目的重要是为了减少每月还款额，但与否期限越长越好呢？让我们来看一种例子。以借款一万元为例，如果一年还清，每月还款865元，如果两年还清，每月只需还款448元，每月还款减少413元，承当减轻

43、50%左右。而比较第十九年和第二十年，的为每还款76元，的为每月还款78元，同样是延长一年，每月承当只减少2元，约为2%。可见期限过长不能使每月还款额大幅度减少，而白白增添了利息承当。因此合理的期限为58年。47个人住房抵押贷款期限和额度是多少？根据有关规定，个人住宅抵押贷款期限最长不超过30年。贷款额度最高不超过房屋售价的70%。借款人逾期归还贷款，以人民银行(96)颁发156号文献规定，按逾期天数加收逾期额万分之四的罚金，连同应归还的贷款本息一并计收；借款人持续三个月没有归还贷款本息或贷款合同期满没有还清所有贷款本息的，银行有权对抵押房屋进行解决，或由担保人代为归还贷款本息。48个人购房如

44、何办理保险？个人在购买住房时并无强制保险，但个人因购房申请公积金贷款和商业性个人住房担保贷款时，贷款银行规定借款人投保规定险种作为借款条件。银行所指定的险种重要为住房财产保险，其她波及的险种尚有贷款保证保险、人身保险。住房保险属财产险，与抵押行相联系。该保险与家庭财产保险不同的是其标的专指用贷款购买的住房，不涉及住房以外的装修和其她室内财产。投保抵押住房保险对银行对个人 均有利。银行规定购房借款申请人投保此险，是由于在购房借款时住房设立了抵押，抵押物的安全关系到贷款银行的风险，通过参与保险可以转嫁因自然灾害导致的风险。对个人而言住房价值高，一般家庭需长期积累才干购买，家庭经济承受不起不测的灾祸

45、，就是贷款清偿后或不向银行贷款，也均有必要对住房加保险。当银行觉得个人购房贷款在还款上存在较大风险时还规定借款人投保贷款保证险种，投保该险保险人规定以所购住房作借款抵押为条件。该保险重要为保障贷款银行利益，当发生持续3个月借款人无法按合同规定履行还本付息时，保险公司先予以补偿，使银行及时收回贷款和利息，然后保险公司向借款人追偿代付的欠款及利息，如借款人无力归还债务，则保险公司有权处置抵押住房。作为购房贷款须保险的，银行方规定保险手续在贷款发放此前办妥。一般程序为银行与个人签订购房贷款、抵押等合同后就办理公证和保险，然后办理抵押登记，最后办理放款。 48购买一套商品房究竟需要花哪些钱？购买一套商

46、品房费用由如下三部分构成：(一)房价款：每平方米(建筑面积)售价建筑面积。(二)税费：1、在交易过程中：契税：买方缴纳房价款的4%；建筑面积在120平方米如下的一般住宅减半交，即交2%。买卖手续费：120平方米(含)如下的每套房屋买卖交易的手续费为1000元；120-5000平方米(含)的每套房屋交易手续费为3000元；5001平方米以上的每套手续费为10000元。印花税：买卖双方各缴纳房价款的0.05%。公共维修基金：购房款的2%。2、在申办产权证过程中：登记费：每建筑平方米0.3元。房屋所有权工本费：每证收费4元。印花税：每件5元。(三)物业管理费：按北京市物业管理收费原则统一收取。 49

47、看中一套商品房并准备购买，该交定金还是订金？按担保法规定，定金是指合同当事人在合同签订时或合同履行前，为了保证合同的履行而由一方付给另一方一定数量贷币金额的担保形式，合同履行后，定金应当收回或抵作价款。给付定金的一方不履行债务的，无权规定返还定金，接受的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。为避免意外，购房者一定要保存好定金收据。此外，按照国内担保法，定金合同是实践性合同，即以定金的交付为生效条件，若购房者签订认购书并商定支付一定数额的定金后，事实上却并没有交付定金，不打算买该房时，卖方也不得按认购书向购房者 追讨。定金应于签定合同步交付。定金虽有预付款的性质，却与预付款有本质的区别：在不履行经

48、济合同步，预付款没有担保作用，不产生定金的法律后果；而付款方不履行合同步，有权规定返还预付款。订金是指购房人怕看中的房子不能买到而交的预订的钱，对合同没有担保作用，不像定金对违约情形有惩罚的作用，因此，当付款方不想购买时，有权规定开发商退还。目前，北京楼市上购买商品房和经济合用住房均有交定金或订金的做法，但法律和市国土资源和房屋管理局并没有这方面的规定。 49遇特殊状况，借款合同如何变更或终结？借款合同需要变更的，必须经贷款经办行、借款人及有关各方协商批准，并依法签订变更合同。借款人死亡、宣布失踪或丧失劳动能力，其财产继承人、监护人或受遗赠人继续履行借款人所签订的借款合同的，应签订新的借款合同

49、并办理有关手续。借款人按合同规定归还所有贷款本息后，抵押物或质押物返还抵押人或出质人，借款合同终结。 50借款人在还款期限内，由于多种因素逾期还款，该怎么解决？在还款期限内，借款人未按合同商定的时间归还贷款本息的，在接到贷款经办行发出的催交告知书后，必须立即补付欠交的贷款本息及逾期罚息。逾期额为基数，每逾期一天，计收万分之四。51什么状况下借款人须购买保险？为使居民合法拥有的住房(含以抵押贷款方式购买的商品房)在遭受自然灾害或意外事故的损失后可以得到经济补偿，当借款人以抵押方式或抵押加阶段性保证贷款方式，申请个人住房商业贷款时必须购买财产险。可由贷款银行代办保险手续。根据有关规定，保险财产限于

50、被保险人合法拥有产权的住房(含以抵押贷款方式购买的商品房)，涉及被保险人购买的商品房中计入房屋销售价格、在销售合同中列明的房屋附属 设施和其她室内财产，但该房屋附属设施和其她室内财产不属于本保险财产范畴。由于下列因素导致保险财产损失和费用支出，保险人负补偿责任：火灾、爆炸、水管爆炸；雷击、暴雨、洪水、台风、暴风、龙卷风、雪灾、雹灾、冰凌、泥流石、崖崩、突发性滑坡、地面忽然下降；空中运营物体的坠落，以及外界建筑物和其她固定物体的倒塌；在发生上述灾害或事故中，为避免其蔓延，采用合理的、必要的施救措施而导致保险财产的损失；以及为减少损失对保险财产采用施救、保护、整顿措施而发生的合理费用。由于下列因素

51、导致的保险财产的损失，保险人不负补偿责任：战争、军事行动或暴力行为；核子辐射或多种污染；地震及另一方面生灾害；被保险人或其家庭成员的故意行为；保险财产因设计错误、原材料缺陷，工艺不善等内在的因素以及自然磨损，正常维修导致的损失所引起的费用。保证期限：自投保次日(一般从入住之日)12时起到保单商定的终结之日12时止。财产保险费计算：保险费=保险金额(即所购房款)0.56%保险期限 52申请商业性个人住房贷款有几种担保方式？个人住房贷款实行抵押贷款、质押贷款、保证贷款和抵押加阶段性保证贷款四种担保方式。抵押贷款方式指贷款行以借款人或者第三人提供的符合规定条件的房产作为抵押物而向借款人发放贷款的方式

52、。质押贷款方式指借款人或者第三人将凭证式国库券、国家重点建设债券、金融债券、建设银行存单等有价证券交由贷款行占有，贷款行以上述权利凭证作为贷款的担保而向借款人发放贷款的方式。保证贷款方式指贷款行以借款提供的具有代为清偿能力的公司法人单位作为保证人而向其发放贷款的方式。抵押加阶段性保证贷款方式指贷款行以借款人提供的所住房作抵押，在借款人获得该住房的房屋所有权证和办妥抵押登记之前，由开发商提供阶段性连带责任保证而向借款人发放的贷款。最常用的个人商业性住房贷款就是抵押加阶段性保证贷款方式。 53申请住房贷款银行要调查什么？一方面是对申请人的调查。申请人的身份证和户口(蓝印户口也可以申请，但要有特定条

53、件)，如果顾客成员和直系亲属参与借款，银行也要检查身份证和户口本。如果配偶不在同一户口内参与借款，还需提供结婚证。申请人如果规定公积金借款，要提供准时交纳公积金的证明。对申请人的调查，最重要的是申请人与否具有经济归还能力。在拟定贷款年限时，有时还要考虑到工作年限，如果到法定退休年限尚有5年，而申请公积金贷款的年限是，那么银行批准的也许性不大。对申请人的调查，还涉及与房产商签定的购房合同或合同，并要有购房交款证明。目前个人先交房款的30%，也有也许此后会降到20%，但再减少银行的风险就大了。另一方面是对房产商的调查，涉及房产商与贷款申请人签定的住房合同或合同，这也是非常重要的。房产商的实力不强、

54、经营管理混乱、信誉不佳等都会给买者和银行住房贷款带来烦恼和风险。总之，个人住房贷款还款期比较长，为了避免不必要的麻烦，银行为安全起见会进行必要的调查。在国外，调查期一般一种月到三个月。 54 商业性个人住房贷款额度最高是多少？贷款期限最长几年？现行的利率是多少？能不能提前还？根据中国人民银行的最新规定，贷款额度最高不超过所购住房所有房款或评估价值的80%，但在实际操作过程中，具体到每个项目，还会因开发商的经济实力、项目的建设状况、个人的经济状况等不同而不同。各家银行为了吸引客户，已将贷款期限延长到30年。只要贷款期限和年龄加起来不超过70年，即40岁如下的人士，一般都能申请到30年的贷款。对资

55、金富余、并有投资意愿的人来说，长期贷款比较有利。可以借入长期资金，同步对外作出短期投资，回报足以归还长期借贷并有赢余。对于资金紧张的购房人，除了还贷以外，没有更多的钱做其她投资，因此还是一方面考虑避免支出过多利息，应以中短期(10-)贷款比较合适。北京银行目前也可以实现提前部分或所有还款。如果购房人收入增长，可以提前归还部分贷款本金或者是一次性归还贷款本息。需要提前还款的应提前15天向银行提出申请，经贷款银行批准后，与贷款银行签定变更合同。对于提前部分还款，建行规定必须还月还款额的整倍数，工商行从1997年终开办了任意时间、任意金额(超过还款额度)的提前还款业务。贷款利息分两档，即1-5年是一

56、档，6-30年是一档。现行的年利率是：贷款期限为5年以内(含5年)的，年利率为5.31%；贷款期限在5年以上的，年利率为5.58%。在提前还款时，如果你本来申请的是6-30年的，而最后在1-5年内还清，利息还要按6-30年那一档计算。此外，个人住房贷款的利率不是一成不变的，如果人民银行对利率进行调节，那么受理银行将在次年1月1日起通过借款人并执行新的税率 55如何申请商业性个人住房贷款？各商业银行提供的商业性个人住房贷款程序基本类似，下面以建行北京分行提供的个人住房贷款为例，阐明如何申请商业性个人住房贷款。根据中国人民银行的有关规定，申请商业性个人住房贷款必须具有如下六个条件：有北京市户口或有

57、合法的居住身份证件，如身份证，户口薄，军人证、暂住证等； 必须有稳定的经济收入；已经签订了合法有效的购买、建造、大修等合同、合同或有关批准文献等；不低于所购买房款20%以上的首付款；可以提供担保；与银行签订合伙合同。 56福利分房如何做抵押贷款？如果您建立了公积金购买福利房时可申请公积金贷款。申请贷款时需提供售房单位的售房方案、方案批复文献及与售房单位签订售房合同。57个人住房贷款要注意点啥？第一、对家庭既有经济实力作综合评估，以此拟定购房的首期付款金额和比例。经济实力的内容涉及存款和可变现资产两大部分。后者又涵盖了有价证券、既有住房置换等。第二、对家庭将来的收入及支出作合理的预期。这涉及收入

58、预期和将来大额支出的预期。前者要考虑的因素涉及年龄、专业、学历、工作单位性质、行业前景乃至宏观发展趋势等。一般来说，年轻、高学历、专业前景好、单位效益好的家庭成员收入预期较高。个体经 营者和规模较小的私营业主应当对经营风险有充足预期，谨慎制定贷款及还款筹划。后者要考虑的因素涉及结婚、生育、健康、求学、出国以及购买其她大额消费品等。如果您的家庭预期有较大的支出，这将会削弱您的还款能力。第三、学会计算自己的还款能力。还款能力是决定可贷款额度的重要根据。还款能力的计算措施是用家庭平均月收入减去家庭平均月支出的余额。在计算时要考虑到收入和支出的也许变化。第四、学会计算自己的可贷额度。借款人的可贷额度可

59、用这样的公式计算：可贷额度借款人的月还款能力除以相应贷款年限的每万元贷款的与月还款额10000元。第五、组合贷款的最优组合原则。公积金贷款尽量多，商业贷款尽量少。由于公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠。第六、首期付款的宽松原则。首期付款不能把手头的钞票用完，而应当留有一笔相称的资金用于住房装修和更新家具、家电等室内用品。 58贷款自己办还是找代理？a、自己办贷款省钱、费时间如果不走冤枉路的话，办理贷款跑个五六趟一般就能完毕了(组合贷款由于波及到公积金贷款和商业贷款两项，要麻烦某些)。但由于贷款所需的材料较多，如身份证、户口本、多种发票、证明文献等，买房人往往会由于材料带不全跑冤枉路。此外，表

60、格的填写也较麻烦，各银行规定不同样，例如收入证明一栏有的要盖财务章、有的要盖公章，问不清晰就得 一切重来。虽然各银行均有征询电话，但常常占线。因此，买房人实际办贷款时，就不只是五六趟的抱负状态了。b、找代理办贷款花钱买以便。目前可代办贷款的机构诸多，收费各不相似，但服务效果基本一致：贷款人基本不用跑腿，顶多到银行去一次，就能顺利得到贷款。值得注意的是，一般代办机构的收费都只是服务费，如“康正”所收的服务费，只是上门协助贷款人填写申请表和贷款有关合同、递送贷款资料、协助办理抵押物审核评估、协助办理保险手续等，与贷款有关的各项费用，如律师费、保险费、评估费等还需自己另交；“广盛”的二手房贷款收费服

61、务范畴是核查买卖双方的身份、买方的资信调查、二手房产权的调查、代办评估、公证、保险、抵押登记、过户手续、出具律师意见等，服务费中除含公证费、律师费外，评估、过户、保险等费用需贷款人自己交。 59当抵押的房地产发生意外时，抵押人和抵押权人该怎么办？抵押人占管的房地产发生损毁、灭失时，抵押人应当及时将状况告知抵押权人，并应采用措施避免损失的扩大。由于不可抗力等自然因素导致抵押物损毁、灭失的，抵押人不负有责任，但抵押人因此获得补偿金、保险金的，抵押权人有权在补偿金、保险金的数额之内规定提供担保。由于抵押人自身的故意或过错导致抵押物损毁、灭失的，抵押人有义务重新提供与减少的价值相称的担保。无论在何种状况下，抵押房地产的残存价值仍作为债权的担保。在用房地产抵押贷款期间，保持抵押房地产的价值，对于抵押权人(贷款银行)来说尤为重要。这是由于当债务人不能按期归还贷款时，贷款银行需要将抵押的房地产予以变卖，从变卖所得的价款优先受偿。如果抵押的房地产发生损毁、灭失，变卖该房地产所获得的价款将也许无法归还债务人所欠的借款。因此当抵押房地产发生损毁、灭失时，抵押权人要采用一定的措施，来保障它的利益：(1)如果是由于抵押人的行为，使抵押房地产发生损毁、灭失的，那么抵押权人有权规定抵押人停止其行为，并有权规定抵押人恢复抵押物的价