厦门市保障性住房模式研究

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1、厦门市保障性住房模式研究目录一、绪论2（一）研究背景2（二）研究措施3（三）研究内容4（四）技术难点 4二、住房保障的基本理论5（一）住房保障制度的内涵5(二)构建住房保障体系的原则 6（三）都市住房保障体系的理论分析框架7（四）住房保障水平的倒U型曲线发展假说9（五）结论与启示13三、厦门住房保障建设的历史回忆及现状分析15（一）厦门市住房保障建设的历史回忆及评价15(二)厦门市保障性住房政策推动的历程及模式分析18（三）厦门市保障性住房模式分析23四、厦门市保障性住房问卷调查分析28（一）课题基本状况与研究措施28（二）调查内容与分析30五、问题与讨论37（一）名称叫“保障性住房”还是“保

2、障性商品房” 37（二）如何定价才合理38（三）有了退出机制与否就能解决主线问题39（四）集中成片建设与否会带来“都市病” 40（五）“高地价、高房价、高福利”模式会不会使政府承当更大的经济承当和社会责任.41六、结论与建议42 (一)以需定产、应保尽保、动态调节、分步实行，完善保障性住房建 设前期规划 42（二）更加注重中低收入人群的社会生活形态问题42（三）避免集中成片开发引起“都市病”问题44（四）拓展保障性住房供应渠道45（五）完善保障性住房的管理联系机制45（六）将保障性住房纳入厦门市社会保障体系46（七）提高保障性住房物业管理水平 46 （八）建立土地收益专款专用制度47（九）为减

3、少资金占用、缩短投资回报，建议完善“政府回购”制48（十）拟定宏观主管部门，以立法形式保障“进入和退出”机制实行49一、绪论（一） 研究背景住房是最基本的生存资料，是人们栖息场合，关系到人们的基本生存需求和整个社会的安定。1981年4月，在伦敦召开的“都市住宅问题国际研讨会”上，通过的住宅人权宣言中，将人们的居住权列为基本人权。因此，“居者有其屋”，改善居住条件，提高居住质量，实现住房生存属性，解决低收入弱势人群的住房问题，体现全社会住房公正、公平性，是我们建立住房保障体系的理论支撑。改革开放以来，厦门市房地产业获得了长足的发展，居民住房质量明显改善。但近年来房价增幅过快、供应构造不够合理、中

4、小套型房源紧缺、中低收入家庭住房困难等问题日渐突出。如何强化政府在住房方面的保障职能，构筑起一种多层次的中低收入家庭住房保障体系，已成为厦门市政府的一项重要课题。厦门市政府高度注重解决中低收入家庭住房困难问题，根据国务院有关文献精神，在认真调研论证的基本上，发明性地提出了建设社会保障性住房的工作思路，以解决中低收入家庭的住房问题。5月10日，厦门市委常委会召开专项会议，研究了社会保障性住房工作，觉得这一举措对构筑中低收入家庭住房保障体系、稳定商品房价格、构建和谐社会都具有重大意义，决定将建设保障性住房作为厦门市委、市政府的重大决策，努力构筑起一种多层次的中低收入家庭住房保障体系。5月31日，厦

5、门市委、市政府召开新闻发布会，正式向社会发布社会保障性住房建设筹划。厦门保障性住房建设，是贯彻国务院有关稳定房地产市场，解决中低收入住房困难家庭住房问题，构建和谐社会的规定而实行的一项重大举措。厦门市政府在努力建立住房保障体系的同步，也面临某些困难。如：住房保障的范畴如何拟定、住房保障的层次如何划分、住房保障的方式如何选择、住房保障的动态管理机制如何健全、以及住房保障申请对象的收入状况如何核对等等问题。因此，厦门市社会保障性住房明确规定：实行统一建设、统一分派、统一管理、统一运作的新机制，政府将更为科学合理配备有限的住房资源，把好社会保障性住房的入口关和出口关。在原有管理基本上，迅速成立社会保

6、障性住房管理委员会，作为全市社会保障性住房建设与管理的决策机构，统一制定各类筹划，统一实行各项管理。在此基本上，根据职能分工，市建设与管理局、市国土房产局分别负责组织全市社会保障性商品房和社会保障性租赁房的建设、管理工作。在厦门保障性住房从制度上得以确立之后，有必要从理论上对厦门保障性住房政策、运作模式、中低收入群体对保障性住房的见解等加以认真研究，提出建设性的措施和建议，供有关方面决策参照。（二）研究措施1、文献分析法通过图书馆、网络、书籍等途径收集多种与本课题有关的文献资料，力求有用、丰富、多样、完整、系统，然后通过浏览、筛选、阅读、记录等方式对有关文献进行加工解决、去粗取精和分析研究。2

7、、调查分析法对厦门保障性住房做专项调研，形成2份经验材料。3、专家分析法课题组采用广泛调研、抽样取证、专项访问、专家论证等方式。通过专家的参与，进一步提高了课题的质量，使课题具有前瞻性、实用性、针对性、可操作性。实证分析为主，注重资料、数据的获得、收集、整顿、分析；合适运用市场调查手段，积极谋求有关公司、政府部门的支持，紧密联系实际。数据资料来源：厦门市市记录局城调队、厦门市房地产管理局、厦门市建设管理局住宅办。（三）研究内容1、住房保障新机制模式及运营方案设计 结合厦门的实际状况，对低收入家庭住房保障模式及运营机制方案的设计，涉及目的设定、运作过程、政策配套等进行研究。2、住房保障新机制运营

8、的对策建议 进一步理解和调查新方案在将来实行过程中会遇到的障碍和操作难点，并提出相应的对策和措施。（四）技术难点 1、低收入家庭意愿调查统一原则，制定表格，抽样调查，理解低收入家庭的居住现状和意愿。 2、住房保障制度的专家征询 开专项会与个别访谈结合，理解学术界对保障对象、居住原则、租金补贴原则的认定、复核、退出等观点和建立低收入家庭的运营机制方案，及付诸实行的有关建议。3、政府有关职能部门研讨 组织有关专业管理部门的同志，进行座谈、研讨，加强信息沟通。 4、部分国家和地区住房保障经验借鉴 通过资料收集，借鉴部分国家（地区）的经验，开拓住房保障机制研究的新思路。二、住房保障的基本理论住房社会保

9、障制度是社会为住房弱势群体提供满足其基本生活所需住房的若干制度安排。这其中就直接波及到对社会弱势群体和社会保障制度的研究，而社会学、社会保障学以及经济学等学科的有关理论则为此奠定了较好的理论基本，充足理解并运用这些理论，必将有益于科学的、全面的进行制度的构建。（一）住房保障制度的内涵 1、 住房保障的内涵住房保障制度是国家或政府根据法律规定，通过国民收入再分派，保障居民基本居住水平的一种制度。它是一种在住房领域内实行的社会保障制度，其实质是政府运用国家和社会的力量，通过行政手段为中低收入家庭提供合适住房，解决她们的住房问题。在上述的定义中涉及了如下几种要点：住房保障制度的责任主体是国家或政府；

10、住房保障的目的是满足中低收入家庭的基本居住规定；住房保障得以实行的保证和根据是相应的社会立法。2、 凯恩斯的国家干预政策凯恩斯的国家干预思想觉得，市场并不具有自我调剂的功能，国家干预才是调节机制的唯一补救。她觉得社会保障应当成为市场经济的最后张安全网。基于这一结识，我们觉得，在国内大力发展房地产市场的同步，有必要维护社会公平，保护市场竞争中的弱势群体，构建起住房社会保障这一张房产市场的安全网。3、新福利经济学的帕累托最优思想当今世界，各国均采用了各有侧重、层次不一的社会保障制度改革。以意大利经济学家帕累托为代表的新福利经济学便是在公平与效率之间达到协调。她提出的帕累托最优概念对研究建构中国都市

11、居民住房社会保障有者重大的启示意义，即一方面要通过社会保障，保证住房弱势群体的基本居住权益；另一方面则继续履行商品化、货币化的住房政策，保证高收入者通过自由选择，满足其高居住水平的规定，并带动房地产市场的发展。 (二)构建住房社会保障体系的原则 都市住房保障体系的构建是一项政策性和社会性强、波及面广的系统工程，在具体实行过程中应遵循如下重要原则：1、市场导向原则在构建都市住房保障体系时必须确立市场导向原则，这是由国内社会主义市场经济改革目的取向决定的。构建都市住房保障体系，在保障最低收入和中低收入家庭的基本住房需要的前提下，不损害中、高收入家庭的利益，不损害市场效率，否则政策必然会损害到大多数

12、人的利益，从长期来看，也不利于一座都市的社会经济的持续发展。 2、适度保障原则根据国际经验，政府对都市居民住房的保障只承当有限责任，而非无限责任。也就是说，要确立适度保障的原则。要把住房消费纳入经济初次分派范畴，大多数人应通过自己的工资报酬解决住房问题。政府采用垂直公平的积极筹划，只对中低收入家庭通过经济二次分派，解决其基本居住需要，体现“最劣者受益最大原则”，保证住房消费的适度公平。3、动态调节原则鉴于住房分派与社会各阶层的利益休戚有关的特点，决定了它不也许单纯地作为私人产品而存在，从某种意义上说，住房是一种公益性很强的公共产品。住房保障政策是有阶段性的，住房供应体系中各类住房比例应是动态性

13、的。也就是说，住房保障的广度和深度是与一种都市经济发展水平（常用GDP水平衡量）、政府的保障承受能力、居民的可支配收入、消费构造等紧密地联系在一起的。因此，住房保障应与社会、经济的发展和人民生活水平的提高相适应，保障的范畴、保障的方式也应随着社会经济环境的变化不断地进行调节。国内过去的都市住房保障体系与政策设计，从总体上看具静态特性。但我们在设计将来的都市住房保障体系时，应充足考虑居民住房消费能力和政府财政支付能力的变化，并根据经济与社会发展的阶段性对住房保障体系与政策适时作出动态调节。（三） 都市住房保障体系的理论分析框架都市住房保障体系的理论框架，如图1所示。图1 都市住房保障体系的理论框

14、架在图1中，从“住房保障需要”的层面，具体分解为如下三个要素：1、保障水平的拟定保障水平的拟定指从“质”与“量”两个方面呈现出保障性住房的原则。保障性住房的“质”涉及住房的建筑施工质量、构造、朝向、采光、通风、绿化、环境舒服度、交通便利度等。而“量”则集中体目前“面积原则”上。2、保障对象的辨认保障对象的辨认重要由两个量化指标构成：一是现住房面积未达到保障性住房的“面积原则”；二是受住房保障居民家庭的收入线原则，低于该收入线的居民家庭才需要政府加以保障。必须强调的是，这两个条件同步具有（即两者的交集）才是真正需要受住房保障的对象。3、保障规模的预测保障规模的预测指的是保障性住房的面积总量或者住

15、房保障家庭的比例。通过住房保障规模的预测模型可以测知保障型住房的需要总量，从理论上政府应当提供的保障型住房的规模。如果从政府“住房保障供应能力”的层面来考察，保障型住房的规模往往还受制于多种因素，重要是政府财政承受能力、居民住房消费能力、商品房价格、居民现居住水平、都市发展水平、土地供应和固定资产投资等因素。这些因素对都市住房保障规模具有交互影响作用，必须对住房保障规模与影响因素作进一步分析，才干有效地调节某些可控的因素，达到保障性住房在供需均衡下的适度规模。从供需平衡的视角对都市住房保障体系所作的静态框架分析。但经济与社会的发展是动态的，影响住房保障规模的因素也会随之变化，相应的保障原则、保

16、障限度和保障方式也应当作出动态调节。我们将在都市住房保障模式“倒U”型曲线发展假说的基本上，构建一种都市住房保障演进的三阶段框架模型。（四）住房保障水平的倒U型曲线发展假说1、都市住房保障水平的倒U型曲线发展假说的提出国外住房保障模式及发展历程的状况表白，从住房保障制度建立至今，住房保障水平始终呈线性上升趋势。但到20世纪70年代末80年代初，国外“超度”的社会保障（涉及住房保障）所带来的危害阐明，住房保障水平不应当无限度地上升。同步，随着西方发达国家中产阶层的不断扩大，贫富阶层相对缩小等事实也阐明，住房保障水平达到一定的限度后就会稳定发展，甚至到一定期期还会逐渐下降。因此，根据分析西方发达国

17、家住房保障发展历程的轨迹，对国内都市住房保障发展的阶段性，可以提出如下假说：住房保障水平的发展轨迹不是无限的直线上升，而是一种适度性发展的倒U型曲线。住房保障的重要目的是保证中低收入家庭的基本居住需要。住房保障水平的高下重要取决于基本居住水平原则、住宅存量规模与人口规模的关系、中低收入家庭所占的比重等因素的变化。根据国内社会构造的变化与社会阶层发展的趋势，也符合这一假说。因素之一是，西方发达国家的事实证明，随着工业化和现代化的发展，社会阶层的发展是中产阶层逐渐扩大，贫富阶层逐渐缩小，即两头小中间大。国内有学者对社会阶层对财富占有的关系研究（胡志刚）觉得，中国现阶段的社会财富分派按个人可支配收入

18、，大体体现为15%的人拥有85%的财富，此外85%的人拥有15%的财富，这种人数上的“金字塔”和财富占有上的“倒金字塔”构造（如下简称“双金字塔”构造），直接导致中国贫富差距拉大。但随着经济社会的迅速发展，中产阶层正在迅速的成长之中。庞大的中产阶层形成之后，社会财富分派构造将变成中间大两头小的“橄榄型”构造，到那时即达到了中档发达国家以上水平的时期。而在“双金字塔”构造和“橄榄型”构造中间尚有一种“过渡型”构造，我们权且称之为“双陀螺型”构造。这三个层次的构造依次由低档形态向高档形态发展，其内在规律是研究住房保障体系的重要根据。见图2所示。“双金字塔”构造规定保障层面上浮，并将中档收入家庭（中

19、产阶层）列入保障对象。社会构造应当与经济水平相适应，该阶段规定的基本居住条件不同，加上政府财政支付能力的硬约束，导致这一阶段的住房保障水平只能维持在较低的水平。“橄榄型”构造规定保障层面下移，并将中档收入家庭列为不保障对象。所谓“中产阶层”是指拥有稳定收入、有能力自己买房买车、可以有足够的资金用于旅游、教育等现代消费的人群。在西方发达国家一般占到60%左右。从美国住房保障发展的历史来看，从第二次世界大战后的大规模建房，提供社会保障住房，保障水平逐渐提高，到了20世纪80年代开始稳定，受政府住房保障的家庭稳定在约占所有家庭总数的18%20%，并从住房保障支出占国民收入的比重来看在逐年下降。欧洲发

20、达国家也有类似的发展状况。随着经济的发展和中产阶层的扩大、贫困人口的减少，住房保障水平在达到一定限度后也在减少，从而呈现为通过一度上升逐渐下降的曲线，固然下降也是适度的。因素之二是，随着国民经济的发展和居民收入水平的提高，居民家庭住房消费倾向趋于不断增长，强化个人住房消费意识，减轻国家和社会住房保障的承当。住房消费支出比是一种动态指标，即在不同步期其数值是不同样的。它除了与住房制度的导向有关外，还与两个因素有关。一是人均国民生产总值，就是说当生产力发展到一定水平时，居民住房消费支出比应达到一定的数值范畴；二是居民生活水平，就是说当居民生活达到一定水平时，居民住房消费支出比应达到一定的数值范畴。

21、从理论上说，居民家庭住房消费支出比在逐渐加大，政府对住房保障的投入的份额就相对会在达到一定限度后也许下落，呈现为一条倒U型的曲线。2、 倒U型曲线发展的“三阶段”框架模型 从理论上说，在工业化前，一般所说的人均国民生产总值很低，仅能维持人们的生存需要，居民分散择地而居，不也许存在现代意义上的住房保障，我们权且称之为“前住房保障时期”。当大规模工业化开始后来，随着着经济发展而来的是大规模的都市化，农村人口大量集居于都市，产生大批收入低下的居民，于是就产生了现代意义上的住房保障问题。当国民经济发展到中产阶层占绝对多数，贫困人口逐渐减少时，用于住房保障的支出额占国内生产总值的比重将会下降，我们可以称

22、之为“住房保障水平回落时期”。从上升到回落，也就形成了一种住房保障水平的倒U型曲线发展轨迹（如图3所示）。图3 住房保障水平倒U型曲线发展的轨迹在图3中，以时间为X轴，经济发展水平为Y轴，都市居民居住水平线可以细分为三条曲线：（1）实际居住水平线：是指都市居民实际所居住的平均水平线，会随着经济的发展而迅速提高；（2）基本居住水平线：是根据经济与社会发展阶段性水平而设计的满足都市居民基本居住需要的平均水平线，其总体发展的趋势是平缓的；（3）住房保障水平线：是住房需要与供应能力平衡基本上的都市住房保障的平均水平线，呈现出“倒U”型曲线的特性。（五）结论与启示住房保障水平的确立，应以增进经济发展为检

23、测尺度，也必须以保持经济社会的可持续发展为目的。也就是说，住房保障水平要保持动态性。1、 充足考虑都市财政支付能力财政支付能力波及到住房保障制度的现阶段和将来可持续性支持能力。从本质上说，住房保障是政府是通过支付转移的方式实现社会收入的再分派，以保持社会公平和社会稳定，使广大中低收入居民家庭也可以享有经济发展的利益。住房保障制度必须具有可持续性，为保证住房保障制度的可持续性，必须在这项制度设计之初，就充足考虑都市财政的支付能力，使这项制度的实行在财政的可承受范畴之内。唯如此，才干保证住房保障制度可以长期稳定地不断发展。2、充足考虑都市住房发展阶段、住房供求关系状况在市场机制充足发挥作用的状况下

24、，不同的住房发展阶段，住房的供需关系状况有很大差别，住房保障的需要限度和发生作用的范畴也有很大差别。一般来说，在住房严重短缺时期，住房供应不能满足住房需求，住房价格与都市居民家庭平均的住房支付能力差距较大，居民家庭的住房保障需要相对强烈，需要政府保障的范畴相对较大，需要保障的限度也较高。而在住房供求关系相对缓和时期，需要政府保障的范畴较小，保障限度的规定较低，保障压力相对较轻。因此，住房发展的阶段性决定了一种都市需要协助购（建）住房或需要协助租房居民家庭的范畴，影响一种地区住房保障重要方式的选择，以及多种方式间的关系。 注： 此处引用有关资料为浙江大学房地产发展研究所有关研究报告，对厦门保障性

25、住房研究有借鉴意义，根据本课题研究需要做了有条件的选用。三、厦门住房保障建设的历史回忆及现状分析自开办经济特区以来，厦门十分注重发展都市一般住宅、完善住房保障体系，采用积极有效的措施，加大住宅土地供应力度，强化房地产市场监管。通过经济合用房、安顿房和廉租房的建设，有效解决了厦门市部分中低收入家庭的住房困难问题。（一）厦门市住房保障建设的历史回忆及评价1、经济合用房建设起步早，成效明显厦门市住房保障起步早，但由于受海峡两岸军事、政治对峙影响，基本建设投资少，都市住房重要由市房地产管理部门统筹统建，以及少量行政机关、企事业单位自建职工宿舍，数量有限，发展缓慢。截至1981年终，都市人均居住面积只有

26、4.53平方米，住房供求矛盾十分突出。为了缓和都市居民住房难问题，市政府在开办经济特区之初，就开放了房地产市场，依托社会力量发展商品住宅。80年代中期开始实行“统建房”建设，以低便宜格出租给“双困户”和待婚大龄青年，当时称“鸳鸯楼”。为了改善都市中低收入家庭居住条件，厦门市于1991年成立厦门市住房统一建设办公室（后改名住宅建设办公室），负责全市解困房和统建房（又称安居工程）建设（1998年后，统称为），每年向中低收入的家庭提供相对低价的住房。1993年市政府作出有关加快都市住宅建设的决定，提出在994-1996年3年内，基本解决人均居住面积4平方米以上的居住困难户目的，并逐年加大投资力度。至

27、5月，厦门合计建成解困统建房和经济合用住房社区18处，建筑面积330多万平方米,3500多套，较好解决了大量人均居住面积8平方米如下的家庭的住房困难问题。据记录，目前厦门市区居民每5户中就有1户居住的是政府提供的经济合用房。厦门市经济合用房配套完善、质量高、价格低廉（1997年1050元平方米，1998年1500元平方米左右），中低收入的住房困难户基本承受得起，为政府发售住房，回笼资金，增进住房制度改革发明了条件。2、住房公积金制度，有效增强职工购建住房支付能力厦门市1992年建立住房公积金制度，截至底，全市建立住房公积金单位6700个，缴存住房公积金职工26.5万人，合计归集住房公积金80.

28、68亿元，合计为6.1万户家庭发放住房公积金贷款68.9亿元，住房公积金贷款占我市职工按揭购房的30%。住房公积金在深化住房分派制度改革，完善住房保障体系，增强职工购建住房支付能力，提高城乡居民居住水平中发挥了重要作用。厦门市国土房产局公积金管理中心，长期以来积极发展和规范住房公积金业务，提高了住房公积金归集率和个贷使用率，注重健全内控制度，抓好风险防备工作，保证了住房公积金安全。 3、住房货币化补贴制度，推动了住房商品化的进程1999年7月，经省政府批准，厦门市出台了厦门市住房货币化分派试行方案，开始在全市范畴内对未享有住房优惠政策或享有的住房优惠政策未达面积控制原则的职工实行住房货币化补贴

29、。截至底全市共有886个单位实行了住房货币化分派政策，对46117位职工发放住房货币化补贴6亿元。住房货币化补贴政策作为厦门市住房制度改革的核心内容，试行7年多来，在解决职工住房问题上发挥了不可替代的作用，一定限度上提高了职工购买商品住房的能力。4、公房提租制度，实现“以房养房”的良性循环厦门从1992年进行房改始，公房的租金从每平方米使用面积0.7元逐渐增长到1995年的1.4元，1996年的1.7元，1997年1.96元，1998年的2.31元。从1999年7月1日起，厦门住房租金原则提高25，平均每平方米使用面积为289元，到公有住房租金原则达每平方米使用面积371元。1999年各类公有

30、住房或市价每平米建筑面积框架构造为1293元，砖混一等构造为1208元，砖混二等构造为1123元，砖木构造为1079元，高层为2512元。由于租金提高，房价不变，变化了住房租售价格比不合理的状况，政府因势利导，鼓励居民买房，扩大住房消费。房改前全市直管公房年租金收入100多万元，每年市政府要从财政都市维护费中拿出款项来补贴公房维修；公房租金原则提高后，全市直管公房年租金收人达到7000多万元，不仅不需要财政补贴，还能略有盈余来用于旧危房的改造。更重要的是，公房提租变化了过去“买公房不如租公房”的不合理现象，变化了居民在住房分派上的“等、靠、要”的思想，打破了旧的住房福利分派体制。5、公房发售制

31、度，解决职工居民住房问题厦门于1997年开始实行公房发售，截至底，有8万多套约630万平方米公房发售给职工，占全市成套公房93%以上，回笼资金50.2亿元，为经济合用住房融资22,65亿元，圆了广大职工居民的住房梦。 6、廉租房制度，最大限度解决最低收入家庭住房困难问题，厦门市出台了城乡廉租住房管理规定，规定家庭收入低于发布当年最低生活保障线、人均居住面积在6平方米如下的“双困户”可承租政府提供的低租金住房，后又将家庭住房困难原则从人均6平方米提高到8平方米。，出台了厦门市城乡廉租住房租金补贴安顿暂行措施，初步形成了“以租金补贴为主，实物安顿、租金核算为辅”的多种廉租住房保障方式，解决3600

32、多户城乡最低收人家庭住房困难问题。（1）政府通过购买、置换和建设多种渠道，筹集廉租住房，一共以住房实物形式安顿了666户廉租户；（2）运用社会出租房源，对重要劳动力为残疾的家庭、孤老家庭和优抚对象外的其她最低收人的住房困难户，发放租金补贴，让她们从社会上租房子解决住房困难问题，两年多来以租金补贴的方式共安顿了407户最低收人家庭；（3）采用租金核减的方式，对承租公房的符合租住廉租房条件的家庭，进行了租金核减，每年均有多户获准核减租金。 厦门市实行房改制度以来，在很大限度上解决了中低收人家庭的住房问题，让这些中低收人群体能共享厦门都市发展的成果。 （二）厦门市保障性住房政策推动的历程及模式分析厦

33、门市开展社会保障性住房，是贯彻“国六条”精神的重大举措。在国办发 37号文献中，明确规定调控房地产市场，遏制房地产市场价格过快上涨，要重点发展满足本地居民自住需求的中低价位、中小套一般商品住房，妥善解决中低收入住房困难家庭的住房问题，避免住房问题成为新的社会问题。厦门市社会保障性住房，充足考虑中低收入住房困难家庭的住房问题，致力于建立健全多层次的住房保障供应体系。 1、社会保障性住房政策推动的历程厦门市开展社会保障性住房，是贯彻“国六条”精神的重大举措。在国办发 37号文献中，明确规定调控房地产市场，遏制房地产市场价格过快上涨，要重点发展满足本地居民自住需求的中低价位、中小套一般商品住房，妥善

34、解决中低收入住房困难家庭的住房问题，避免住房问题成为新的社会问题。厦门市社会保障性住房，充足考虑中低收入住房困难家庭的住房问题，致力于建立健全多层次的住房保障供应体系。 5月厦门市政府初次对外宣布，通过社会保障性住房筹划的实行，将在3年至5年内基本解决中低收入家庭住房问题。据厦门市记录局最新抽样调查显示，目前厦门市中低收入群体约占全市人口的40%，社会保障性住房筹划覆盖面波及厦门市2/5的人口；5月25日，厦门市廉租住房安顿房抽签典礼在厦门市国土房产局举办，65家廉租户现场抽取房号并领取了新居入住告知书；6月，政府为保证房源能提供应最需要的住房困难家庭，就申购方案初定的供应对象及申购条件、评分

35、措施、申购规定予以发布，向社会征求意见；10月8日，备受社会各界关注的厦门市住房建设近期规划出炉，根据规划，从到，厦门市将建社会保障性住房682万平方米（社会保障性商品住房402万平方米，保障性租赁房280万平方米），商品住房建筑面积估计约1656万平方米，社会保障性商品住房和保障性租赁房面积都为90平方米如下的户型。12月1日，厦门市保障性住房开始发放首批表格，交表截止时间为2月28日下午5点。在保障性住房建设上，筹划建设16个项目4.14万套，总投资83.3亿元，完毕投资30亿元。6月17日7月5日厦门市首批564套中低收入家庭社会保障性租赁房的选房工作正式开始。按照筹划，每天将会安排大概

36、40套的选房。至6月30日，厦门已受理保障性住房申请17887户，其中低收入家庭申请有15093 户，公务人员共2643户，引进人才共151户，已有2200户完毕了保障性住房选房。通过严格的审查，已取消了470户保障性租赁房及354户保障性商品房的申请资格。我市首个保障性住房社区万景公寓6月26日竣工交付使用了。目前，厦门除万景公寓外尚有19个在建的保障性住房社区，将提供约4.5万套的保障性住房。 社会保障性住房建设筹划的付诸实行，标志着厦门在建立和完善分层次、多元化住房供应体系，切实解决中低收入家庭住房困难问题上建立起了长效机制，同步也为全国解决中低收入家庭住房困难，建设保障性住房提供全新的

37、思路及模式。2、社会保障性住房近期建设规划（含经济合用住房、不含安顿房）根据厦门市规划局社会保障性住房规划，厦门市目前常住人口的构成状况以及外来人口的增长速度，厦门市的社会保障性租赁住房重点提供应不同对象：廉租房重要提供应具有城乡常住居民户口的最低收入家庭；一般租赁房重要提供应具有城乡常住居民户口的经济水平略高的家庭；租赁公寓重要用于引进人才的居住需要；本岛阳光公寓和岛外“金包银”工程中的外口公寓重要提供应常住城乡的外来人口。在将来3-5年内廉租住房建设总量约为280.33万平方米，所有为90平方米如下住房，能及时缓和本岛及几大工业区的住房配套问题，保证工业项目的及时投产，增进全市住房构造的合

38、理性。根据厦门市产业发展的空间时序、道路交通建设的安排以及现状居住配套的状况，对规划项目制定了初步的动工筹划。规划保障性商品房、租赁房项目分布示意图（资料来源：厦门市规划局） (1)保障性住房、租赁房年度筹划：（资料来源：厦门市规划局）（资料来源：厦门市规划局）(2)年度筹划与平衡根据规划，平衡对象涉及存量商品住房、规划保障性商品房、障性租赁房和规划商品住房。（料来源：厦门市规划局） 根据表中的安排，通过加大保障性商品住房、保障性租赁房的建设，住房建设总量可以达到平衡。对于新增的商品住房，岛内比岛外的小户型比例可以合适略低，滨海、环湖等重点地段比其她地区的小户型比例可以合适略低。对于积极提高小

39、户型住宅建设比例达到70%的存量商品住房项目，优先审批。3、社会保障性住房近期建设规划解读社会保障性住房的目的是“居者有其屋”，可买也可租，由中低收入群体自选。（1）社会保障性住房的目的是“居者有其屋”根据社会保障性住房规划，将来35年内，厦门市将有3.4万户中低收入家庭的住房困难问题可以得到解决。厦门市将向有经济能力的中低收入家庭以及特定对象中的住房困难户提供保障性商品住房；向既不属最低生活保障线如下又无经济能力购买保障性商品住房的低收入家庭以及特定对象提供公有租赁住房；向最低生活保障线如下的住房困难家庭提供廉租住房；结合旧城（村）改造，通过拆迁安顿，解决和改善我市中低收入家庭的住房困难和居

40、住条件。（2） 加大中低价位、中小套型一般商品住房根据规划，加大社会保障性住房、中低价位、中小套型一般商品住房的供应；同步积极消化存量住宅建设项目，严格按照“各都市年度新审批、新动工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米如下的住房面积达到70%以上”的规定，统筹规划，合理引导。规划提出鼓励小户型的措施，凡积极提高小户型住宅建设比例达到70%的存量商品住房项目将优先获审批。对于新规划的商品房项目，规划提出区域差别化的思路，即岛内新增商品房小户型比例合适略低于岛外；合适减少滨海、环湖等重点地段的小户型比例。（3）社会保障性住房重点在岛外根据厦门市产业推动的方向和用地资源分布，社会保障性商品住房

41、（含经济合用住房）重点增长岛外各区的项目。海沧区、集美区、同安区和翔安区皆安排有不同规模的社会保障性商品住房，建设时间上集美区和翔安区的项目先行，海沧区和同安区的项目安排在两年后来逐渐推动。（三）厦门市保障性住房模式分析厦门按照国务院、省政府有关加大中低收入住房供应的文献精神，积极摸索新时期住房制度改革的新思路、新模式，全力为中低收入家庭构筑起一道强有力的住房保障网。1、政策设计创新：统一建设、统一分派、统一管理、统一运作社会保障性住房明确规定：实行统一建设、统一分派、统一管理、统一运作的新机制，政府由此将更为科学合理配备有限的住房资源，把好社会保障性住房的入口关和出口关。在原有管理基本上，迅

42、速成立社会保障性住房管理委员会，作为全市社会保障性住房建设与管理的决策机构，统一制定各类筹划，统一实行各项管理。在此基本上，根据职能分工，市建设与管理局、市国土房产局分别负责组织全市社会保障性商品房和社会保障性租赁房的建设、管理工作。2、分派机制创新：家庭成员全名制 政府对不同收入家庭实行不同住房保障政策，符合社会保障性住房申请条件的家庭只能购买或承租一套社会保障性住房，申请社会保障性住房实行家庭成员全名制。申请社会保障性住房之前的5年内有购买或发售房产的，不能再申请社会保障性住房。如已按房改规定租住、购买公有住房或购买经济合用住房、统建解困房、贯彻侨房政策安顿房、集资房的，原则上不能再申请社

43、会保障性住房，已享有上述优惠政策但仍符合社会保障性住房申请条件的亦可提出申请，申请获得批准时必须退出原有住房，退出的住房由政府收购或收回，用于解决中低收入家庭住房困难，以体现一种家庭只能有一套社会保障性住房的原则。建立社会保障性租赁房体制是一项新的具有开拓性的举措，打破原有的分派体制，对不同收入家庭实行不同的住房保障政策。向有经济能力的中低收入家庭以及特定对象中的住房困难户提供社会保障性商品房；向既不属最低生活保障线如下又无经济能力购买保障性商品住房的低收入家庭提供社会保障性租赁房；向最低生活保障线如下的住房困难家庭提供廉租住房；结合旧城（村）改造，通过拆迁安顿，解决和改善我市中低收入家庭的住

44、房困难和居住条件。以此建立起不同收入家庭多层次的住房保障供应体系，切实解决厦门市中低收入家庭住房困难问题。3、管理体制创新：体制内循环、政府回购、全程监控为了保证社会保障性住房真正贯彻到中低收入住房困难家庭手中，在分派上，坚持“只能一套”的原则，即符合社会保障性住房申请条件的家庭只能购买或承租一套社会保障性住房，保障中低收入家庭的基本生活需求。在管理上，建立公有租赁住房的退出机制，严格保障性商品住房的上市条件，最大限度发挥社会保障性住房的保障作用，让更多的中低收入家庭通过轮候配租，实现居者有屋住。 建立社会保障性租赁房退出机制，因家庭收入或住房等状况发生变化，不再符合原有承租条件的，将调节租金

45、补贴原则或退出承租的住房。社会保障性商品房不得上市转让，但可申请由政府回购，回购价格按购买价格结合住房的新旧限度拟定。除购房按揭外，社会保障性商品房不得进行商业性抵押。这是保障性商品房与过去经济合用房最大的不同所在。在过去廉租房管理中存在这样的状况，即住进去一段时间后虽然已经不符合承租条件，也很难使其退出，在社会保障性租赁房管理中，将建立起有效的进出机制，实现资源的最大化运用。厦门市公有租赁住房管理措施通过对不同对象实行不同租金原则，即廉租租金、原则租金、准市场租金、市场租金，通过租金杆杠进行调控实现良性的退出机制。承租社会保障性租赁房的家庭，因家庭收入或住房等状况发生变化，不再符合原有承租条

46、件的，应申报调节租金补贴原则或退出承租的住房。当社会保障性租赁房合同期满需续签时，承租对象与否符合承租条件应重新进行审核，对不再符合承租条件的，应责令退出，临时没有其她居所、无法退出的，可考虑按相应的分类租金补贴原则核减或取消租金补贴。建立全市住房信息管理系统，并对全市社会保障性住房实行楼盘管理，建立社会保障性住房信息公开公示制度，涉及楼房的地址、数量、套型、面积、租金原则，以及分派状况、供应对象等信息将一一呈目前所有市民面前，让市民及时理解社会保障性住房的供应状况，建立起公平、公正、公开的社会保障性住房供应模式。同步，在分派管理过程中，各职能管理部门与街道、居委会一起共同形成联动机制。发挥街

47、道、居委会理解掌握辖区内居民的家庭经济状况和住房状况的作用，从基层入手，运用基层信息严把分派门槛关。4、用地和交通出行创新：公交场站建房，解决土地资源紧缺和交通出行问题厦门岛内土地资源紧缺，用地和交通是解决社会保障性住房建设的两个核心问题。随着新城区建设步伐加快，急需解决人们出行问题，规划部门结合公交场站建设社会保障性租赁房，不仅可以解决低收入家庭的住房需求，并且还能以便她们的出行问题。5、户型设计创新：户型不大功能全，造价不高环境美厦门市的社会保障性住房坚持经济实用的原则，住房建设注重中低收入家庭实际需要及其承受能力，严格控制套型和面积原则，户型面积以一房一厅和两房一厅为主，严格控制三房一厅

48、。在廉租房户型中，两房的比例将占70%；在一般租赁房、租赁公寓和保障性商品住房户型中，两房比例均占60%。虽然保障性住房面积原则低，但建设原则不低：厕所、厨房、阳台一应俱全，每户至少有一面朝南。各居住区内应有的配套设施同样也不少，选址也都是在交通便利、具有较大发展潜力的区域。6、融资渠道创新：多轮驱动，解决住房建设资金紧缺问题按照初步筹划，厦门市将来三至五年社会保障性住房的建设资金总需求为240亿元，拟从如下三个渠道解决：一是租赁房由财政拨付和从公房出租、发售收益拨付；二是保障性商品住房由建设单位按银行融资、售房款还贷的模式滚动；三是安顿房由建设单位通过银行融资解决。社会保障性住房虽是解决群众

49、住房困难之所需，但在建设中同样注重好的配套设施和环境。保障性住房重要委托新组建厦门经济特区房地产开发集团有限公司和厦门住宅建设集团有限公司进行代建，这两大集团在建设社会保障性住房上均积累了丰富经验，凭借其强大的技术和管理力量优势，不以获利为目的，精心组织施工管理。名词解释： 社会保障性住房：是指政府提供的，限定建设原则、供应对象和销售价格或资金原则，具有保障性质的住房，具体涉及社会保障性商品房、社会保障性租赁房（含廉租房、一般租赁房、租赁公寓）、安顿房（含拆迁安顿房、解危安顿房以及贯彻侨房政策安顿房）等。资料来源：厦门市规划局四、厦门市保障性住房问卷调查分析住房作为居民最基本的生活保障之一，在

50、老式的中国百姓心中占据着极其重要的位置。社会保障性房建设作为一项复杂的综合工程，可以看作一种多方博弈，牵涉到整个住房保障体系、中低收入者权益、和谐社会的构建等一系列问题。社会保障性住房开始规划和建设以来，已经成为厦门市民热议的热点问题之一。（一）课题基本状况与研究措施针对厦门市社会保障性住房的政策、模式等问题，课题组展开了社会调查，旨在理解我市中低收入群体对保障性住房的意见和见解。本项调查于6月10日至20日进行。由集美大学级、级社会工作专业学生共15人担任访问员。这些学生在校期间受过专门的社会学和社会调查训练，在参与调查之前接受了有关本课题的有关培训。整个调查设计属于严格的概率成比例抽样（P

51、PS），调查样本总体范畴界定为厦门市辖区、街道、社区（或居委会），采用4级分层随机抽样法选样。一方面，以市辖区为初级抽样单位（PSU）选样4个；另一方面，以街道为次级抽样单位（SSU），随机抽取6条街道；第三步，从这些街道中抽出7个社区或居委会；第四步，等概率抽选家庭户作为被调核对象。样本的最后拟定由访问员入户后根据记录学家莱斯利凯什设计的选样表完毕。成选样本为年满18岁以上有独立回答问题能力的厦门公民，所有调查数据通过问卷形式收集。由于这些担任访问员的学生此前大都参与过厦门市有关街道社区居委会专业实习，与调查单位有关工作人员建立了良好的合伙关系，调查比较顺利。调查共发出问卷400份，回收有效

52、问卷375份，有效回收率为94%。具体抽样安排为：（见下表）第一部分 样本状况市辖区街道社区问卷数（份）发出问卷数（份）思明区开元街道深田社区5660梧村街道双涵社区5560东坪社区5660嘉莲街道莲花北社区5860湖里区殿前街道兴隆社区5760集美区杏林街道曾营社区5760翔安区祥平街道祥桥社区3640合计3754001、样本特性描述在有效回收的375份问卷中，从被调核对象的性别比例看，男性占49.9%，女性占51.1%；从婚姻状况看，未婚占22.3%，已婚占76.7%；从年龄构造看， 30岁及如下的受访者占26%， 31-40占23.8%，41-50岁占24.6%， 51-60岁的占26%

53、，基本上呈正态分布状态。2、调查家庭的基本状况（1）从年龄构造看，户主中青年占7成，户均人数偏少。年龄构造：30岁及如下的受访者占26%； 31-40占23.8%；41-50岁占24.6%；90户受访家庭的户均人数为2.8人；超过7成的中低收入住房困难家庭户主年龄在50岁如下。 （2）从文化限度来看，户主文化限度偏低，就业能力差，生活比较困难。文化限度：初中或初中如下文化限度，占30%；高中文化限度占25%；大专，本科，研究生，研究生以上，各占25%，10%，8%，2%。5成多的户主为初中或高中如下文化限度；4成户主是无业（下岗、失业）人员，而在职7成的户主中有相称部分没有固定职业，只是临时工

54、。户主就业能力差，家庭收入低。（3）从职业构造看，无业或没有固定职业这偏多。职业构造：工人占10.8%；商业、服务业职工占4.8%；党政机关干部占1.3%；企事业单位管理人员占2.7%；办事人员占16.5%；下岗或失业人员占37.4%；专业技术人员占2%；离退休人员占4.2%；其她占20.3%。3、调查家庭住房状况 调查数据表白，近7成的家庭住房是无产权户，其中49的家庭借住在父母或亲戚家；40的家庭租房；另有11家庭居无定所。而居住在自己私房的21.36家庭，虽拥有自己的房屋，但居住的人均建筑面积不到8平方米。（二）调查内容与分析1、调核对象为符合社会保障性住房条件的群体，大多但愿厦门市多层

55、次的社会保障性住房能实现自己的住房梦由于本次调查担任访问员的学生此前大都参与过厦门市有关街道社区居委会专业实习，与调查单位有关工作人员建立了良好的合伙关系，调查单位有关工作人员故意向性批示作用，故被调查符合社会保障性住房申请条件者占多数。当问及“您所接触的人中有无符合社会保障性住房申请条件的？”时，70的被访者表达有，30的被访者表达没有；在70的被访者中就有3050的人符合条件；符合社会保障性住房申请条件的被访者，大多表达但愿厦门市多层次的社会保障性住房能实现自己的住房梦。 2、5成多被访者觉得社会保障性住房政府回购政策“合理、可行”当问及“你觉得社会保障性住采用“内循环”的政府回购、租售并

56、举、全程监管的政策与否合理？”的调查中，回答“合理”的占到51.58%；在“你觉得政府回购可行吗？”的调查中，回答“可行”的占到50.05%。我们觉得，在社会保障性住房在建设与管理中，一定要坚持充足体现其“保障性、经济性、合用性”的特点，发挥其商品性和保障性的双重功能。3、遇到让您满意的保障性住房，隐瞒收入侥幸心理还是存在的当问及“如果遇到让您满意的社会保障性住房，在申请时您会不会隐瞒您的收入？”的调查中，有20.1的人表达会隐瞒。在进一步访谈中，当问及既然符合保障性住房申请条件，为什么还要隐瞒收入时，被访者大都觉得，政府解决住房困难的市民肯定有轻重缓急的时序考虑，不是所有的申请者都会讲真话，

57、再说收入这东西不一定讲得清晰；另有40.8的人表达不会隐瞒；有39.1的人表达踌躇。由此可知，社会保障性住房对于中低收入家庭还是有一定吸引力，申请时抱有侥幸心理的人还是存在的。因此，加强保障性房建设和管理，规范其中存在的问题，坚持公平、公正、公开原则尤为重要。4、隐瞒真情遭投诉，缺少惩罚不妨铤而走险当问及“如果从发布的信息中判断您是一位高收入者，您会不会紧张被投诉？”的调查中，有37.5的人表达会紧张；有52.4的人表达不会紧张；10.1的人不肯回答。在缺少社会诚信体系的状况下，社会保障性住房申请人一旦遭投诉属实，政府的解决措施是收回保障性住房，并作出五年内不得再申请保障性住房惩罚。但这一规定

58、是一种伪命题，不符合条件就意味着收入超限或已购房产，不存在再申请问题，申请者还是敢于铤而走险，毕竟违规之后风险成本很小。5、家庭资产在20万元如下，大多但愿承租保障性租赁房 过去，国内各地推出的经济合用房，往往沦入穷人买不到、富人争相投资的尴尬境地。为避免这一问题，在厦门市社会保障性住房建设与管理暂行规定中提出，申请人家庭必须是中低收入家庭（厦门市中低收入家庭的家庭年收入上限为：人及如下户为5万元，45人户为6万元，5人以上户7万元）；而申请承租社会保障性租赁房的家庭资产控制原则为中低收入家庭收入上限的4倍如下，申请购买社会保障性商品房的家庭资产控制原则为中低收入家庭收入上限的6倍如下。以3人

59、户为例，申请租房的家庭资产必须在20万元如下，申请购房的家庭资产必须在30万元如下。此外符合社会保障性住房申请条件的家庭只能购买或承租一套社会保障性住房，申请社会保障性住房实行家庭成员全名制，申请人员必须在厦门工作和生活。社会保障性商品房不得上市转让，但可申请由政府回购。在保障性住房的总供应中，廉租房和保障性商品房的比例是7：3。 针对这一规定，当问及“如果您家庭资产必须在20万元如下，您会不会租社会保障性住房？”时，有54的人表达乐意；有28%的人表达很乐意；另有14的人表达无所谓，视状况而定；有4的人表达不乐意。访谈中，多数人觉得，保障性住房模式由于没有处置权，与租房没什么两样，如果买保障

60、性住房等于是一次交租金长期租住，这样的话，以租房方式比较合算，以租房方式生活压力不大，退出时更以便。此外还要考虑地段、住宅面积、配套设施、价格与否合理和政府回购等问题。有关资料显示，截至1月8日，全市合计发放社会保障性住房申请表14168份，其中，申请租赁房9889份，占总申请量的70%，申请商品房的4279份，占30%。从总体上来说，7成申请人选择了租房。目前已经受理4215份，其中，租赁房3481份，商品房734份。 图16、七成被访者觉得保障性住房对厦门房价没影响当问及“厦门大规模推出社会保障性住房对平抑厦门的房价有无影响”时，11%的被访者觉得有效果；回答效果一般和没效果的占70%。之

61、因此七成被访者觉得社会保障性住房对厦门房价无影响，毕竟厦门的高房价与中低收入群体无关，况且厦门的房子有60%属于异地置业。图2 7、八成的被访者寄但愿于社会保障性住房可以圆自己的住房梦“您觉得社会保障性住房对保障您的住房问题能起到积极作用吗？”，有80的人觉得会起到积极作用；有17.4%的人持观望态度；另有2.6的人表达不会。根据社会保障性住房规划，将来35年内，厦门市将有3.4万户中低收入家庭的住房困难问题可以得到解决。因此还是有诸多中低收入群体对保障性住房抱有极大但愿的。8、五成买房是为了自己住，投资受阻另有隐情当问及“您买房是为了自己住，还是投资（涉及但愿出租）？”的调查中，有73的人表

62、达是自己住；有21.5的人不肯回答，有5.5的人但愿投资（出租）。在进一步访谈中理解道，被访者但愿投资（出租）重要因素是紧张自己可以买到的保障性住房离自己上班的地方太远，买房的目的是为了出租，获得租金后再在自己上班的地方租房，如此“以房养房”,有这一想法的年轻人居多，出此下策还不在少数。但因保障性住房由政府“全程严格监管”，变通的措施是隐性出租。事实上，政府已经考虑了社会保障性住房的以便群众生产生活问题，目前社会保障性商品房规划覆盖整个市域范畴，其中岛内5处，岛外3处，重要分布在岛内的高林居住区、观音山公寓、古楼租赁房、万景公寓、五缘湾公寓以及岛外的杏北新城锦园居住区、翔安东方新城、集美永祥花

63、园等八个项目。不仅岛内有可以满足多种需求的社会保障性住房，岛外也大规模地建设了此类住房，以解决住房困难家庭的居住问题。9、多数被访者但愿保障性住房价格再便宜一点，配套设施完善某些据社会保障性住房建设与管理办公室（简称保障住房办）有关负责人透露，通过市委、市政府多次讨论研究，最后拟定了3个保障性商品房项目的价格：高林居住区每平方米4100元，杏北新城3100元，翔安东方新城2200元。在问及“保障性住房的顶与否合理？”时，有72.6的人表达价格再便宜一点，毕竟买保障性住房的人多数是“穷人”；有57的人表达要交通以便、服务设施齐备；50的人表达保障性住房比周边房价低40%比较合理，但政府要把好进口关，例如购买主体资格；50表达要把户型做得再小些、设计再合理些（见图4），最重要的是要适应老百姓的需求。进一步访谈中，部分被访者觉得，保障性住房价格定价不能套用周边房价来定，而应根据中低收入居民的购买力来定价，目前的房价已经是天价了，怎么能以周边房价定保障性住房的房价呢？可以接受的价格是1000元左右。被访者还觉得，一般想买房的都是没房子或房子面积不够住的，但保障性住房价格每平方米4200