无锡永乐新天地项目投资分析报告

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1、目录第一部分 项目背景分析31、项目基本情况32、项目规划方案33、项目功能布局43.1 独立别墅形商业会馆53.2 时尚甲级写字楼6第二部分 外部环境分析61、无锡宏观经济状况611 “三驾马车”对经济增长的拉力趋于协调812 财政收入增幅逐步趋稳813 城乡居民收入持续增加82、无锡房地产市场运行情况92.1 2010年4季度锡房住宅指数92.2城中板块分类均值走势情况93、无锡商业市场环境分析1031 无锡商业市场发展情况103.2 中心区商业113.3 副中心区商业163.4 无锡市内百货主要分布253.5中心区典型商业263.6 现有典型商业项目分析324、无锡及项目所在区域发展规划

2、394.1 无锡“十二五”城市规划394.2 本项目所在区域发展规划40第三部分 内部环境分析421、项目地理位置分析422、交通网络及周边环境433、周边物业功能分布444、项目SWOT分析45第四部分 项目价值分析461、价值判断方法461.1 及时租金回报率返算商铺投资价值461.2 从商铺增值空间分析商铺投资价值（参考类似商业价格）472、评估公司价值评估473、综合评估价值49第五部分 商业运营建议491、第一阶段：设计调整及经营定位491.1 商业规划和设计调整建议491.2 经营定位502、第二阶段：项目实施阶段502.1 租、售及招商502.2 商业经营的开业策划502.3 物

3、业及商场管理制度及手册的制定502.4 VI的导入51第六部分 总结51第一部分 项目背景分析1、项目基本情况新天地休闲广场项目是无锡市中住房地产开发有限公司05年通过国土拍卖获得，06年6月1日正式开工建设，08年年底竣工交付。新天地休闲广场是中住集团以上海新天地为样板，在无锡打造的商业地产项目，也是其力争在无锡、江苏乃至长三角地区，创立成功商业品牌标志的一个项目。新天地休闲广场项目位于南长区太湖广场西北侧、南门商圈核心地段，北临伯渎港，东侧至金钩桥街，南侧至永乐路，西至规划中的通扬路，项目占地14582，总建筑面积34629.56，共建有12栋独立别墅型商业会馆和1栋13层时尚甲级写字楼，

4、地下车库近200个车位。2、项目规划方案由国内外知名设计公司的设计大师共同执笔创作的无锡新天地，倡导的是“天人合一”的新理念，在设计和建设中特别注重空间和景观的设计，以适宜的尺度来塑造空间，一切景观设计、小品设计皆源于“以人为本”的主导精神，从专属空间的私密性、人车出行的便捷化、景观的自然性等众多角度出发，精心处理各个节点的自有转换。无锡“新天地”以青砖为主建筑群，风格古朴精巧，在建筑外观上，将江南水乡的建筑中无处不在的坡屋作为局部造型的基本元素，但又不是照搬抄，而是将坡屋的传统形式抽象化、空间化、雕塑化、极度夸大尺度感，运用于建筑的不同部位，加强了整个建筑群的整体性，通过提炼和转化，使整个建

5、筑群体的外观造型透露出饱满的江南建筑文化韵味，但又跳出了生硬模仿，充分保持了现代建筑风格的完整和统一。无锡“新天地”中间被伯渎港一分为二，雕塑、浮雕、环境绘画等将无锡和水乡文化的故事、诗歌娓娓道来。特殊变换的灯光效果、小瀑布、喷泉、古式的老井、历史保留下来的烟囱等使整条河流变得更加光彩夺目。无锡“新天地”不是商业的一种简单组合，从某种意义上来讲，更是一个生活圈，是一种生活方式的组合。3、项目功能布局3.1独立别墅形商业会馆开发商持有1号楼、313号楼（为4层，局部5层）经营业态：1)餐饮：金钻朝廷酒店、外婆人家、姆妈蒸菜、锦源香舍时尚餐厅、海上花酒店、澳大利亚餐厅、雅韵阁（原红兴饭店）、山里鲜

6、、香樟园酒店、DRAEMER休闲餐饮2)娱乐：银乐迪量贩式KTV、超越巅峰台球俱乐部3)其他：英伦少儿英语、琳雁茶吧3.2时尚甲级写字楼已出售2号楼（13层）入住公司：无锡中住山水物业有限公司、新华保险无锡中心支公司、无锡市青年人才服务中心、无锡青商管理学院、无锡英伦语言培训公司、无锡中融置业投资顾问有限公司、无锡德泓纺织失业有限公司、鑫马房产信息咨询部、江苏苏信房地产评估咨询有限公司、国华保险无锡中心支公司、无锡汇元工贸有限公司、港中旅国际（无锡）旅行社有限公司、江南晚报无锡日报旅游工作室无锡市创意策划中心、金达利融矩、无锡金阶投资有限公司、无锡市新事业人力资源事务有限公司、无锡金铭尊贸易发

7、展有限公司、无锡奥菲美容管理有限公司第二部分 外部环境分析1、无锡宏观经济状况2010年全市实现地区生产总值5758亿元，同比增长13.1%，增速高于上年1.5个百分点。产业结构持续优化，三次产业比重调整为1.8:55.7:42.5，第三产业增加值占GDP比重比上年提升了1.2个百分点。无锡2010年1-12月主要经济指标指标单位绝对值(112月)同比增长（%）规模以上工业总产值亿元12958.5320.6全社会固定资产投资亿元2985.6525.1财政收入亿元1579.8548.8地方财政一般预算收入亿元511.8923.1社会消费品零售总额亿元1809.0818.6进出口总值亿美元612.

8、2339.3出口总值亿美元362.7239.5到位注册外资亿美元333居民消费价格指数%103.4数据来源：无锡市统计局11 “三驾马车”对经济增长的拉力趋于协调1.1.1 投资高速增长全年实现全社会固定资产投资总量接近3000亿，达到2985.65亿元，增长25.1%，增幅始终保持在20%以上。其中，国有投资增速领先，完成投资910.50亿元，增长38.3%；民间投资活力不断增强，完成投资1585.87亿元，增长28.0%，增幅高于全社会投资2.9个百分点。工业投资稳步提高，完成投资额1210.05亿元，增长15.0%，增幅比上年提高3.7个百分点；第三产业投资高速增长，完成投资额1757.

9、93亿元，同比增长33.1%；第三产业中房地产开发投资快速增长，完成投资612.67亿元，增长32.2%，增幅高于全社会投资7.1个百分点。1.1.2 消费力不断提升全年实现社会消费品零售总额1809.08亿元，比上年增长18.6%，增幅同比提高3.5个百分点。居民消费热情较高，消费市场十分活跃，城市市场实现零售额1571.45亿元，增长18.8%，农村市场实现零售额237.63亿元，增长17.1%。1.1.3 对外贸易呈恢复性增长全年累计实现外贸进出口总额612.23亿美元，同比增长39.3%。其中，出口362.72亿美元，增长39.5%；进口249.51亿美元，增长39.1%。进出口、出口

10、总额、进口总额和国际金融危机爆发前的2008年相比分别增长6.1%、1.4%和17.4%。12 财政收入增幅逐步趋稳全年我市完成财政总收入1579.85亿元，同比增长48.8%；其中地方一般预算收入累计完成511.89亿元，同比增长23.1%。2010年以来，一般预算收入累计增幅均保持在20%以上。四大主体税种稳定增长，其中企业所得税、个人所得税、营业税分别增长48.9%、34.3%和22.8%。13 城乡居民收入持续增加预计全年我市城镇居民人均可支配收入保持两位数增长；农民人均纯收入14002元，同比增长12.9%，增速比上年提高2.9个百分点。城乡居民储蓄存款保持平稳增长，全年金融机构本外

11、币存款中居民储蓄存款余额3109.44亿元，同比增长13.8%。2、无锡房地产市场运行情况2.1 2010年4季度锡房住宅指数2.2城中板块分类均值走势情况3、无锡商业市场环境分析31 无锡商业市场发展情况随着无锡商业经济的快速发展，商业地产市场发展迅猛，逐渐形成以一条或几条商业街为中心的经济商圈。市中心有以中山路和人民路为中心的CBD商圈、新生路商业街、健康路商业街、后西溪商业街；副中心区有火车站商圈、欧风街商圈、五爱广场商圈、南禅寺商圈和太湖广场商圈；东区有锡东新城商业圈、锡沪路商业街、新区商业圈、长江路商业圈、旺庄路商业街；西区有河埒口商圈、梁青路商业街、湖滨路商业街；南区有中桥商圈、中

12、南路商业街、苏锡路商业街；无锡规划建设特大型城市以来，无锡的商业建设更是日新月异，大小商场、商铺如雨后春笋般缤纷登场，典型的有商业大厦、八佰伴、崇安寺和保利广场。商圈决定商铺投资价值，无锡市中心的核心商圈的商业价格维持在极高的水平，商业价格及租金相对稳定；副中心商圈的商业氛围逐渐形成并且各自拥有自身的特色，商铺受到投资客的认可，具有较大的升值空间。3.2 中心区商业3.2.1中心区商业范围中山路人民路 新生路 健康路 后西溪3.3 副中心区商业3.3.1 副中心区商业范围3.3.2 火车站商圈3.3.3 欧风街3.3.4 五爱路商圈3.3.5 南禅寺商圈3.3.6 太湖广场商圈 3.4 无锡市

13、内百货主要分布主要项目3.5中心区典型商业3.5.1 商业大厦3.5.2 八佰伴3.5.3 崇安寺 保利广场 小结3.6 现有典型商业项目分析3.6.1 万达广场3.6.2 金太湖国际城3.6.3 哥伦布广场3.6.4 茂业豪园4、无锡及项目所在区域发展规划4.1 无锡“十二五”城市规划培育三个增长极核，做强长三角区域中心。以老城商贸中心（CAZ）、太湖新城商务中心（CBD）、蠡湖休闲中心（RBD）三个核心，统筹中心城区三个片区，提升城市核心竞争力。老城商贸中心（CAZ）,提升老城商贸活力，加快旧城更新，强化老城商贸、商务职能；太湖新城商务中心（CBD），展现国际都市风貌，强化低碳标准控制，培

14、育新城商务金融职能；蠡湖休闲中心（RBD），凸显滨湖山水特色，整合沿湖资源，突出湖滨国际休闲度假功能。以中山路 古运河（商业文化风貌）、太湖大道（现代都市风貌）为轴，串联解放环路商圈和太湖广场商圈，重在全力推进综合体建设，提升中心区功能业态；精品化开展中心区改造，提升公共空间质量，形成最具商业活力的老城商贸中心。4.2 本项目所在区域发展规划4.2.1 清明桥古运河项目无锡清名桥古运河项目以无锡清名桥为中心、古运河为轴的无锡南长街历史文化街区保护修缮范围总占地约0.44平方公里，将还原悠久的古运河水弄堂历史文化建筑和特有的江南水乡风貌，并融入现代时尚和生活元素。打造成为拥有江南和古运河风情的旅

15、游景点，建设成为无锡这座江南城市的形象名片、乃至具有国际影响力的文化遗产和文化商业中心。4.2.2保利达广场保利达江湾城总建筑面积近60万平方米，总投资人民币35亿元，主体建筑为70层左右，标高在250米。项目融高端住宅、城市别墅、酒店式公寓、星级酒店、购物中心于一体。它的建成将使无锡中山路CBD繁华商圈再度升级，成为无锡市中心新地标。第三部分 内部环境分析1、项目地理位置分析项目地处无锡商业黄金版图中心、古运河沿岸，和无锡火车站仅一岸之隔，处于无锡市中山路商圈和火车站商圈的中间位置，是不可复制的绝版地段。2、交通网络及周边环境地块周边有工运路、县前西街、解放北路、吉庆街等道路，交通道路通畅，

16、网络极为发达；项目周边为无锡火车站、汽车站、保利广场和中山路商圈，人流量非常大。3、周边物业功能分布3.1 北面北面为一河之隔的无锡火车站，未来将由无锡交通产业集团和世茂集团打造无锡火车站北广场，为现代化综合交通枢纽和集商业、办公、酒店功能为一体的综合区域。3.2 东面 东面为保利广场，含保利（家乐福）购物中心、五星级金陵饭店、保利美食街、高档写字楼、城市之光高档住宅楼等。3.3 南面南面为中国农业银行无锡分行、无锡国联集团大厦、吉祥大饭店等。3.4 西面西面为保利达广场，项目融高端住宅、城市别墅、酒店式公寓、星级酒店、购物中心于一体，将打造无锡地标。3.5 周边地块周边还有无锡商业银行总部、

17、中国饭店、无锡二百、国际饭店、金和饭店等。4、项目SWOT分析4.1优势中心区稀缺价值：该地段在无锡中心及副中心区存在一定的不可复制性和稀缺性，对商业、办公而言具有很高的区域价值性；区域成熟属性：交通便利、人气旺盛，临近城市主干道：中山路、县前街、解放环路等，从消费角度分析，具备一定的消费空间；商业未来潜力：火车站北广场综合体、保利达广场等项目，将毫无疑问的提升整个区域商业的价值，未来该区域商业将会有非常大的升值空间。4.2 劣势基地条件不足：地块内有劝业场、中国饭店、商业银行、商住楼等业态，后期运营管理具有一定难度；规划布局存在不合理性：项目由几个地块组合而成，中间有规划道路，前期规划的功能

18、布局具有一定的不合理性。4.3 机会住宅限购，商业地产迎来机会：随着无锡市政府加快推进城市综合体建设，无锡进入商业地产的时代；规划带来的机会：本项目周边规划都已开工建设，将极大带动本区域商业的价格；运营带来的机会：本项目已成为无锡服务业聚集区，号称“城北不夜城”，通过有效的运营将进一步带动人气。4.4 威胁政策风险：央行的连续加息和调控政策的不明朗，对房地产投资消费业形成一定的冲击；其他商圈的竞争：副中心商圈的逐渐形成，将会分流部分客户。第四部分 项目价值分析1、价值判断方法1.1 及时租金回报率返算商铺投资价值1.1.1 周边类似商业租金水平项目整体租金价格返算整体均价保利广场5元/天273

19、75湖滨路酒吧街4元/天219001.1.2 项目内现有部分商业租金水平项目出租面积（）年租金水平（元）租金（元/天）返算整体均价（15年）返算整体均价（20年）台湾城17369.53117211781.85 10122 13496 1、2、6号等36636.15196516231.47 8046 10728 合计54005.68313728011.59 8714 11618 说明：1、 按目前租金水平每年返算，本项目整体均价在8714元/11618元/（会依据不同楼栋的位置和经营业态影响具体商铺销售价格，预估最高价在60000万/左右）2、 参考现有周边商铺租金情况，以及按每年平均至少5的租

20、金增长率，本项目的商业价值会有一定增长，预估在15000元/平米左右。 1.2 从商铺增值空间分析商铺投资价值（参考类似商业价格）项目2009年均价（元/平米）2011年预估均价（元/平米）年平均增长率万达广场252094800045.20%金太湖154973900075.83%哥伦布广场175004500078.57% 分析无锡几个商业项目，都是通过整体运营，大幅度提升了商业价值，平均增长率在67；结合本项目周边现有商业的整体均价约在25000-30000元/平米，预测本项目通过规划调整、招商运营后，均价将在25000元/平米。2、评估公司价值评估楼栋楼层剩余可售面积()评估单价(元/)评估

21、总价(元)1号楼1F698.8950000349445002F956.4425000239110003F以上7856.0615000117840900小计9511.39185771766964002号楼1F05000002F1698.525000424625003F以上5934.31200071211600小计7632.8148931136741003号楼1F1689.4650000844730002F2691.5725000672892503F以上3194.341200038332080小计7575.37250941900943304号楼1F9392.39350003287336502F10

22、217.12250002554280003F以上9238.2715000138574050小计28847.78250537227357005号楼1F1955.34600001173204002F1825.4735000638914503F以上4203.441000042034400小计7984.25279612232462506号楼1F3095.4400001238160002F2759.4820000551896003F以上2261.821200027141840小计8116.725398206147440合计69668.2923433.8211632594220按照评估公司的评估：1F：4

23、、6号楼评估价格在3500040000元/平米；1、2、3、5号楼评估价格在5000060000元/平米。2F：评估价格在2000025000元/平米5号楼评估价格稍高，可评估到35000元/平米3F及以上评估价格在1200015000元/平米按照剩余可售面积每楼层的评估均价计算，剩余可售面积69668.29平米，整体评估均价23433元/平米，总评估金额约16亿。3、综合评估价值参照系均价（元/平米）系数权重周边商业均价（保利广场）273750.154106 租金返算均价150000.34500 运营后增值空间250000.153750 评估公司评估均价234330.49373 均价1217

24、29 P=27375*15+15000*30+25000*15+23433*40=4106+4500+3750+9373=21729 结论：按照各参照系所占权重计算，本项目预估均价在21000-23000元/平米第五部分 商业运营建议1、第一阶段：设计调整及经营定位1.1 商业规划和设计调整建议1.1.1 根据已确认的功能及业态规划对己完成的建筑设计提出修改建议。1.1.2 根据招商状况对各拟进入的各种主力店、专业店辅助设施的面积分配规划。1.1.3 各种经营模式的组合规划（主力店的经营、中小投资户的自营、投资型商户的铺位出租、代租等）。目的：配合商铺设计进行商业设计建议。具体包括功能分布、业

25、态业种配置、面积、动线、内外装修装饰及辅助设施、设备等。1.2 经营定位1.2.1 经营定位的经营业态定位1.2.2 经营定位的经营面积测算1.2.3 经营定位的业种区位配置1.2.4 经营定位的商铺组成设定、售价和租金政策目的：书面形式细化各功能区的经营品种和业态2、第二阶段：项目实施阶段2.1 租、售及招商2.1.1 提出招商方案2.1.2 品牌及商品的设定2.1.3 招商手册的演练、定稿及完稿；2.1.4 负责并监督招商人员之邀约厂商，指导招商条件修正；2.1.5 招商人员研拟有关招商之各项合约范本；2.1.6 负责招商筹备处之现场气氛和商业文化的制造；2.1.7 辅导经营户设定品牌，指

26、导代理（经销）谈判；2.1.8 实施招商；2.1.9 确认招商品质和招商进度，执行签约前之条件审核；2.1.10 招商人员及管理人才筛选推荐；目的：完成各项招商准备工作并招商2.2 商业经营的开业策划2.2.1 提供开业策划并组织实施；2.2.2 组织开业前的筹备工作。2.3 物业及商场管理制度及手册的制定2.3.1 提供和本项目相配匹的物业及商场管理制度2.3.2 提供和本项目相配匹的物业及商场工作程序2.3.3 提供和本项目相配匹的物业及商场培训手册目的：在销售期同步和各购房业主完成“购房合同”和“经营合同”或“托管合同”的签定，确保各业主执行所有权和经营权的分离，保证商业广场的各项经营行为能永续繁荣。2.4 VI的导入2.4。1 VI(视觉识别)系统的导入目的：提供本项目商城内的导向识别系统设计建议，并指导专业广告公司制作完成。第六部分 总结综合分析本项目，我们认为站前商贸城项目具有极高的区域地块价值、商业投资价值、商业运营价值；在区域内属于为数不多的可快速进入商业经营的项目！51 / 5151 / 51