毛坯房模拟验收操作指引

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1、1目的规定毛坯房屋模拟验收内容、方法、流程，明确工作人员职责，评估模拟验收工作效 果，实现产品持续改进过程，保证交付房屋的质量。2 术语和定义2.1模拟验收：毛坯房模拟验收由工程部组织，模拟验收组具体实施，并由工程部、工 程承包单位、监理公司、物业共同参与对毛坯房屋产品设计、施工质量、交付状态等因素 的实地检查活动。同一期交付的毛坯房屋通常进行三轮模拟验收，根据现场实际情况及工 期要求可调整至二轮模拟验收。2.2模拟验收内容：根据产品组成因素所具有的特性，验收过程包括如下四项内容：房 屋质量检查、设计及使用功能缺陷检查、交楼标准与合同附图核对、部品部件使用功能检 查。3职责3.1 项目经理部3

2、.1.1 部门负责人应积极督导模拟验收组开展房屋模拟验收工作，模拟验收组负责 人应结合项目集中入伙时间节点，统筹好模拟验收各阶段的工作计划顶责计 划、组织、协调、实施模拟验收；3.1.2 负责对验收的问题进行统计、分析并发布结果；3.1.3 负责监控整改过程，并每日以整改日报形式向部门反馈；3.1.4 负责对整改结果进行验证，模拟验收过程效果的跟踪评价；3.1.5 负责对模拟验收工作承包单位考核的制定与实施。3.1.6 负责制定在模拟验收过程发现问题的整改方案，并统筹落实模拟验收问题的 整改；3.1.7 负责在规定时间内推动整改工作的开展及控制整改质量。4.4 客户经理4.4.1 负责提供模拟

3、验收相关资料，如合同附图、交楼标准等；4.5 模拟验收工作承包单位3.1.8 实施模拟验收检查过程；3.1.9 在规定时间内对模拟验收发现的问题整改跟进，汇报整改情况。4工作程序4.1 模拟验收准备工作5.1.1. 编制模拟验收计划，计划内容包括:5.1.1.1. 模拟验收起止时间：项目客户经理与项目部沟通确定；5.1.1.2. 项目经理部负责确定模拟验收人员、验收范围、职责分工、验收时间、检查内容， 并编制模拟验收整体与单轮计划表。5.1.2. 资料准备，包括如下资料：5.1.2.1. 毛坯房模拟验收标准；5.1.2.2. 交楼标准（客户经理提供）；5.1.2.3. 房屋接收情况记录表；5.

4、1.2.4 .合同附图（客户经理提供）；5.1.2.5.房屋临时门牌标识（项目经理部提供）；5.1.2.6 .小区平面图（项目经理部提供）。5.1.3. 工具准备，包括如下工具：5.1.3.1. 相机、红外线测距仪、卷尺、粉笔、标识贴、空鼓杆、红外线水平仪、垂直水 平尺、垂直水平尺、塞尺、靠尺、直角尺、硬板夹、油性笔、水性大头笔、水桶、测电笔。5.1.4. 召开模拟验收动员会，安排如下：5.1.4.1. 会议组织人：项目负责人，会议主持人：项目经理部负责人；5.1.4.2 会议参加人员：由客户经理、项目部、监理单位、施工总包分包单位项目负责 人、物业负责人。5.1.4.3. 会议内容：a）宣讲

5、模拟验收目的及重要性b）讲解模拟验收计划安排c）简单介绍模拟验收标准d）讲解整改要求：质量要求、时间要求e）强调纪律要求，明晰奖惩措施f）确定模拟验收培训时间，并确定项目部、监理单位、施工单位的验收人员 5.1.4.4与会人员须签署培训/会议签到表，存档。4.2 模拟验收培训5.2.1. 集中讲授5.2.1.1. 讲授人：模拟验收负责人，培训对象：参与模拟验收的工程师；5.2.1.2. 讲授内容：a）模拟验收标准b）交楼标准c）合同附图及核对方法d）常见问题、以往案例讲解e）现场标示和记录方法f）检查人员奖惩措施g）验收过程中注意事项讲解，内容包括：1）避免干扰：工作人员按照工作职责范围进行工

6、作，不受其它人员工作状 态、情绪干扰；2）坚持原则；检查内容、标准严格按照模拟验收计划、验收标准要求进行 检查、记录，在工作过程中不受主观因素影响擅自放松检查标准；3）项目房屋接收情况记录表交接程序：每天上、下午检查的单据在检 查工作完成后由施工单位签收，然后将项目房屋接收情况记录表交 给施工单位下发整改。4）小组成员管理；组长要对组员进行考勤，工作情况进行及时指导纠正， 严格执行检查纪律；5）电话沟通：验收现场出现有疑惑的问题及时与责任工程师或项目客户经 理进行沟通。h）提问与答疑5.2.1.3 培训人员须签署培训/会议签到表，存档。5.2.2. 现场示范5.2.2.1. 示范检查方法：a）

7、现场随机选取一套房，参照模拟验收标准逐项示范检查；b）对于空鼓、层高、电路等需要工具辅助检查的内容示范工具使用.5.2.2.2. 示范记录方法：a）项目房屋接收情况记录表格式填写注意事项。b）规范问题书面记录内容、记录格式：问题存在区域（入户花园、客厅、主人 房、书房、卫生间、走廊、阳台等）+问题位置（门、天花、地面、墙面、窗 等）+部件（室内墙面可分A、B、C、D面，与户内门平齐墙面为C面，顺时 针方向计）名称、方向、距离等精确问题细部位置（把手、玻璃、灯、框、 中间、上、下、左、右、约几米、多大平方米等）+问题现象5.2.2.3. 示范标记方法：a）问题标记工具选择：水泥面用粉笔标记，门、

8、铝合金门窗、部品部件等用标 示贴，玻璃用水性大头笔;b）问题标记方法：水泥面上问题用粉笔将问题点圈示及用箭头指示，并在旁边 标明问题内容及日期；用标识贴标示的，在标识贴上记录问题内容，并粘贴 于问题点位置；4.3 模拟验收实施5.3.1. 第一轮模拟验收过程（2010年9月1日一一9月30日对总体质量进行把关，在源 头上把控交付风险）5.3.1.1. 检查内容：使用功能、交楼标准、现场与合同附图符合情况、设计缺陷、强制 性规定、重大质量问题（大面积空鼓、严重裂缝、起砂、层高、方正、水平）。5.3.1.2. 严格按照时间计划、培训要求进行模拟验收实施；5.3.1.3. 模拟验收过程中，每户的检查

9、验收情况应详细记录在项目房屋接收情况记录 表内，各总分包施工单位、须会签确认，并将记录表中的问题转换为电子表格存档。5.3.1.4. 每天模拟验收结束后应及时交流：a）各小组通报检查过程中发现的主要和共性问题b）验收工作是否按计划执行；c）是否有需要协调的问题；d）记录、标识、检查内容等工作是否有不合理的地方需要调整。5.3.1.5. 对于模拟验收中发现共性的质量问题、存在重大安全隐患问题、可能引起群诉 的产品缺陷问题，模拟验收组须向客户经理反馈；5.3.1.6. 对于未整改或无法整改的事项经模拟验收负责人汇总后填写房屋接收审批表， 知会客户经理。5.3.2. 第二轮模拟验收（2010年10月

10、1日一一10月31日对质量问题、瑕疵、通病进行 统一排查，同时关闭上一轮验收问题，为竣工验收准备）5.3.2.1. 检查内容：完整性（部品、部件、电气设施是否安装到位）、成品保护、裂缝、 空鼓、起砂、大小头等土建问题、水电、打压试验（通水、通电试验）、全面普查（除外 观、色差外）、淋水与闭水后的渗漏维修效果、使用功能。5.3.2.2. 程序性工作根据实际情况参照第一轮模拟验收过程5.3.1.2.、5.3.1.3.、5.3.1.4. 、5.3.1.5.、5.3.1.6.进行。5.3.3. 第三轮模拟验收（11月1日一一12月15日关闭上两轮未整改问题，同时从业主角 度验收房屋，配合物业收房后移交

11、钥匙、锁门）5.3.3.1.检查内容：观感、色差、卫生、交楼标准、水电：通水、通电、关闭第一、第二轮模拟验收问题。同时组建房屋接收小组，编制房屋接收工作计划，房屋接收计划应包括 但不限于以下内容：a）房屋接收检查的时间安排；b）房屋接收工作的组成人员，包括项目经理部、监理公司、承包商、模拟验收组、物业 等。c）项目经理部根据房屋接收情况记录表，统筹安排各承包商进行整改，并对整改过程 及质量进行控制。d）房屋确定可予以接收后，由承包商直接移交物业负责管理，直至交付顾客使用。e）模拟验收组每天编制收房日报表。5.3.3.2. 程序性工作根据实际情况参照第一轮模拟验收过程5.3.1.2.、5.3.1.3.、5.3.1.4. 、5.3.1.5.、5.3.1.6.进行。5.3.3.3 .准备接收工作所需的相关资料及各类表格，包括但不限于以下事项：a）根据项目情况，拟定房屋接收标准；b）拟定给承包商的相关知会；5.3.3.4. 房屋接收工作开始前一周内召开房屋接收准备会，与会人员填写培训/会议签 到表存档。5 相关记录6.1.毛坯房模拟验收标准毛坯废廖拟验收标D:程吉个人资料准x!s深圳万科毛坯房交付质