房地产企业融资策划书

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1、房地产企业融资策划书水晶郦都目录一、公司介绍二、项目分析 三、市场分析 四、治理团队五、财务打算六、资方案的设计七、项目经济效益评估及融资方案一、公司介绍一、公司注册 资本金：成立于2010年，注册资本金5000万元。二、公司专业经营：房地产楼盘开发、商品房销售、实业投资等。3、公司宗旨与战略：公司尊崇“踏实、拼搏、责任的企业精神，并以诚 信、共赢、开辟经营理念，制造良好的企业环境，以全新的治理模式，完善的技 术，周到的效劳，卓越的品质为生存全然，咱们始终坚持用户至上 用心效劳于 客户，坚持用自己的效劳去感动客户。4、公司定位及优势：琳峰公司现定位为房地产投资开发与房产销售、 义乌式商业广场运

2、营、租赁、物业治理并重的市场定位。公司是一家区域性房地产开发公司，拥有区域性优势，本地政策扶植，融 资渠道普遍，流动资金充沛等优势。5. 公司拥有壮大的市场化运作能力和独特的效劳特点：公司现拥有 专业团队运作项目，关于各类项目有很强的操作体会同时又积存了过往以来的房 产体会，形成系统化的效劳内容。二、项目分析一、项目位置：水晶郦都位于武汉光谷核心地带，洪山东湖高新技术开发区光谷 大道与光谷一路交汇处，东临光谷科技新城，南临富士康工业园和中芯国际产业 园，北临大学城和鲁巷商圈二、楼盘详情：绿化率：总户数： 3800建筑面积： 315057 平方米占地面积：平方米3、配套信息： 周边商业：鲁巷广场

3、购物中心、光谷步行街、苏宁电器、家乐福、中百超市、大 洋百货、工贸家电银行：建设银行、中国银行、工商银行、农业银行 周边医院：光谷中心医院、中德友好光谷同济医院、湖北中医研究、武汉市十二 医院、东湖医院学校：光谷二小、三小、光谷二高、华师一附中等 周边公共交通：在鲁巷广场乘 73二、75 八、755路公交到4、项目简介：水晶郦都总建筑面积 31 万方，其中商业 11000 方，幼儿园 2500 方， 会所 1000 方，建筑密度 18%，绿地率%。整个项目分三期工程，估量 3-5 年完成，目 前待售一期工程，由3栋11F小高层、3栋28F高层、1栋22F高层和1栋20F 公寓楼组合而成，总共1

4、086户，38 -126 十余种户型房源丰硕。 水晶郦都独创互动式园林， 3 大中心景观、 7 大主题互动广场、近百米的超大 楼 间距，将打造成光谷公园住宅之最。同时，项目采纳人车分流系统，南、北、中 三大临街人行主入口，还有三个车行出入口。小区内围绕型车道通至任意角 落， 14962 方地下停车位，科学合理的人性化设计为住户提供更优质快捷的出行便 利。二环境分析：（1）区域环境：地块位于政务区，汽车站，火车站广场周围，是计划确信的城市进展方向，周边新建住宅项目渐趋增多，区域整体形象看好。（2）居住环境：地块所处区域为中心城区与新区近接，交通条件十分便利通达，但生活配套完善，临近花园广场对居住

5、条件十分好。（3）景观环境：项目离汤逊湖较近，是宜居地。（4）商业环境：地铁客运开通将为本项目制造必然的商业气氛，尤其是住宿、餐饮产业等。（5）竞争环境：作为居住高级区，计划建造一批品级高体量较大的住宅项 目，后期市场较猛烈竞争中有优势。（6）类比环境：目前区域市场新增楼盘定位均为中档住宅，有 8 个在建住 宅区项目，约 300 万平方米。已建成的有 5 个小区，约 100 万平方米， 销售价为 2300-12000 元/平方米不等。三、市场分析一、SWOT分析51、项目取得的楼面地价较周边楼盘低，项目土地成本较低，不存在高 地价成本风险。 江夏区，隶属于湖北省武汉市，东与鄂州、毗邻，南与 咸

6、宁交壤，西与武汉经济开发区隔江相望，北与交界。是武汉新兴经济进展较快 的新城区。单江夏区的房间却低于武汉市平均房价，故开发本钱较低，很有竞争 力。52、项目位于江夏区藏龙岛大学城片区规划前景好，区域的良好的教育 资源和知名度得到了较大提升。江夏区有 20 余所高等院校（、等） 云集，每一年为社会提供万余名多领域专业人材。2021 年，江夏区拥有全日制 学校168所，其中：中等职业技术学校2所，一般中学 27所，其中含高级中学 5 所。有学校的地址就有商业的进展，有商业的进展就意味着那个地址将会成为 一个以学生为对象的经济圈子。与此同时，对屋子的需求将会增大。53、地块紧邻骨干道杨湖桥大道，周围

7、有较多公交线路，能够通往武汉各地，新 的地铁线路估量在2017年完工。江夏区交通便利，京广铁路、107国道纵贯南 北，京珠、沪蓉高速公路在此交汇，七月底交付利用，各品级公路网络遍及全区。54、项目临湖存在大片代征绿化用地，带来楼盘品质的整体提升。该项目周边绿 化较好，有一个汤逊湖，空气清新，是居住的不贰良选。55、项目地处汤逊湖边优越区位能够成为同类地产的佼佼者。该项目集学校人文、 商业、交通环境于一体，可见其竞争力较强。同时，周氏财团具有本地其他多个 项目的开发体会，已经积存必然的客户资源基础。二、劣 势 W e a k n e s sW1 、本项目规模小，整体楼盘施展不开，基础设施难以配备

8、齐全，难以形成体 量优势。W2、据调查，江夏城区楼盘已经供应超过100万平方米的房地产产品， 江夏区市民基本完成第一次置业，本项目 标志着江夏区市民居住环境 的提升和换代， 因此面向的客户群有可能涉及到武昌居民及光谷的新 移民， 这对开日后的营销策略考验较大三、机 会 O p p o r t u n i t yO1 、藏龙岛大学城带来的以学生群体为经济的各业人员置业需求。上文已说江 夏区藏龙岛学校较多，故而学生较多。因此会形成以学生群体为中心的经济进展 状况，那个状况中的每一个行业者将会产生其置业需求，故置业需求关于该项目 的进展不失为一个大机遇。O2 、光谷片区房价高企，带来的片区内青年第一

9、次置业外移的需求。光谷房价 的过快增加关于年轻人购房是一个不利选择，因此年轻人将会把购房区域从城市 中心慢慢转移到其他区域。O 3、以后片区内高新企业，科研机构带来的改善型置业需求。2020年完成江 夏区生产总值亿元，比上年增加。其中，第一产业增加值亿元，比上年增加; 第二产业增加值亿元，比上年增加%；第三产业增加值亿元，比上年增加%。三次 产业占生产总值的比重由上年的：，调整为：。全区年末全区从业人数万人。 如此大的消费群体，如此大的人流量群体，关于房地产项目无疑是最为有利的机 遇。四、威胁T h r e a tT1、区域内楼盘较多，新楼盘供量较大。上文所提到的江夏区共有楼盘38个， 待售楼

10、盘3个。可见竞争之猛烈，要挟之大。T2、周边楼盘主诉求趋同，营销不同性不明显。相似的地理环境相似的周边进 展格局，个房地产企业的营销手腕也多数相同。T 3、江夏房地产市场目前已经处于高价位运转状态了。且不断上升。T4、宏观政策的转变不容轻忽。宏观国家及地址政策关于房地产企业来讲是相 当重要的，每一个政策的下达都会对房地产行业产生深远阻碍。通过swot分析可知，那个项目开发处于有利位置，值得开发利用。二、客户分析一、目标市场定位与分析(1)整体定位项目整体定位描述：针对项目特点充分挖掘地块区域自身优势，配合现代主义文 化，把项目建成以居住为主，兼具休闲功能配套完善、计划超前的绿色智能化安 防生态

11、小区。定位说明：从项目所处大环境分析：江夏区藏龙岛房地产市场正处于进展时期，人们对 住房的要求愈来愈多(如：户型设计、景观、社区配套等要求，消费者也会愈来 愈理性化，选择楼盘将不单单是为了居住，还将是表现一种对美好生活的向往， 是对生活享受。因此，建设一个计划适当超前、环境优美、设计合理、配套齐全、 平安无忧、适宜居家的生活大社区是有着普遍的市场基础的。从藏龙岛市场的调研分析：市场低定位的楼盘市场需求量较大，但楼盘利润 低；中高级楼盘由于其质素较高，价钱适中，存在区域化、社会化气氛，在此操 作市场不同化的产品成功的机率增加。2. 主力客源：本项目定位是中高级楼盘，对应的目标客户是中高收入阶级。

12、本项目设计计划超前，配套齐全，小区有完善的智能化系统，居家舒适，平 安，符合中高收入阶级对居家生活的较高要求。三产品策略1, 目标消费群需求分析策划思路通过调查发觉， 是中高级产 品、大型住宅 社区），另外 消费者的消 费理念相对 不是很成熟， 大部份居民 以为“小区的 绿化、景观、 环境是一个 中高级小区 必需具有的 大体硬件条 件”。咱们的 项目地块地 处武昌城郊 区，空气清 新，舒适安 静，结合咱们 项目特点，项 目概念定位 为： 人文品质 清新健康 结合区域的市场环境分析，针对本项目周边尚有计划和在建的大面积的竞争体量 （接近 100 万方），因此确信本项目的产品定位为： 中高端的“品

13、牌社区”线路 据此 咱们的目标：提升地段价值、创新生活理念。 咱们的策略：由人文景观引入、塑造华府高端品牌形象。博得消费者认同 借品牌与地域计划之势而上，撬动区域市场 项目自身胜出 同时通过行为主张，产品、景观不同性跳出周边竞争楼盘咱们的品牌在江夏乃至武汉市场三级跳一，精神感受：（生活） 二,行为主张：（领导品牌）生活品位增值空间 三，物理感受：（建筑）1“阳光化”的生活 由于气候的缘故，区域居民对住宅的朝向要求较高，因此咱们在产品概念中，应 该营造出一种“阳光化”的生活，在建筑单体设计时，能够设置一些公共阳光会 客室、阳光书房等设置，另外在底层（一层）部份与宅前绿化结合，营造阳光花 园环境；

14、顶层（阁楼）适当面积设置露台，让住户享受更多阳光，打造空中花园 概念。2. 优美的人文环境百花汇聚，唐诗宋词景观小品营造古典文化意境。在咱们的网络调查中了解到（不成熟的），区域居民对小区的人文环境要求较高， 大伙儿以为小区居民的层次要大致相同，小区的环境、配套都要知足居民“人性 化”的要求。但此刻区域的楼盘大体没有在这方面做的比较好的，致使区域居民 不明白什么是好的人文环境，咱们要做的确实是告知咱们居民：什么是“好的生 活”，什么是“高品质生活”。咱们在小区的环境建设时，应重点提倡社区的文化 营造，给居民足够的活动空间和交流空间，用大面积的绿化、清新的空气、充沛 的阳光、邻里之间浓浓的友谊，打

15、造一种好生活、好文化的理想居家环境，提供 住户一种高品质的生活。3. 提供公共运动空间、制造健康生活 社区居民提供开放的运动场地，把健康的群众体育、运动、休闲开展在自家庭院， 提倡现代人健康文明的新生活。整体计划构思小区的计划及建筑设计以创建21世纪居住水准为目标，充分表现“以人为本”的设计理念，制造出具有良好居住环境、配套设施齐全的“百花汇聚，诗情画意” 的住宅社区（以四季不同的观赏性花卉和寓意唐诗宋词的景观小品，和大面积的 绿化组成景观体系）。住宅室内外功能齐全的环境综合体，使“人、建筑、环境” 这三者有机统一。考虑区域实际的消费模式及适应，依照区域的气候条件，结合 咱们对住宅建设进展潮流

16、、趋势的研究与判定，总结确立了以下几条设计原那么：1. 以人为本：贯彻“以人为本”的思想，以建设生态型居住环境为计划目标，制造一个布局合 理、功能齐全、交通便利、绿意盎然、生活方便，具有文化内涵的住区。注重居 住地的生态环境和居住的生活质量，合理分派和利用各项资源，全面表现可持续 进展思想，把提高人居环境质量作为计划设计、建筑设计的大体起点和最终目的。 充分考虑现代人的生活方式，形成一种绿意盎然，自然和谐，经典高贵的居住环 境。2. 尊重自然： 贯彻“尊重自然”与“可持续进展”的思想。贯彻生态原那么、文化原那么与效 益原那么，强调绿脉与居民生活活动的融合。以点状的组团绿地、带状的林荫步 行道和

17、局部集中块状的绿地为主的居住区绿化系统，最大限度地发挥了绿地的均 好性功效，知足不同层次的居民活动的需求，将住宅群与绿色和水活动空间融为 一体，贯穿可持续进展原那么。3. 经济开发： 计划以知足开发建设的客观规律为宗旨，增强计划的弹性与灵活性，使计划设计 便于分期实施和房地产的经营，形成良性循环、转动进展的机制。4. 人文内涵： 通过景观以百花汇聚，唐诗宋词景观小品节点营造使小区给予厚重的文化内涵。 唐宋是中国古典文化的全盛时期，这一时期留下的诗词作品数量丰硕，内容一应 俱全，是中华民族文化的至宝。通过寓意唐诗宋词的景观小品，和四季不同的观 赏花卉，塑造风花雪月、诗情画意的意境，使项目的人问内

18、涵饱满，充满张力。5. 科技生活：强调高科技在建设、治理和生活中的运用，以科技为向导，适应时期的进展和科 技的进步，e生活（宽带等）不仅是一种时尚，且已上升为必需，小区内依照国 标进行智能化配备为此提供基础。6平安节能： 为居民提供健康、舒适、平安的居住和活动空间，同时在建筑全寿命周期中高效 的利用资源，最低限度地阻碍环境。另外，在建筑材料的选择上，选用那些占地 少、排污少、平安又环保的建材，减少建筑耗能，和对环境资源的破坏。7配套完善： 项目所在区域目前的配套设施较少，因此功能齐全、高起点的配套设施将成 为咱们打败竞争对手的王牌之一。依照曹县城市民的生活特点，在项目内配备 商业、娱乐、休闲、

19、文化、养生、餐饮等一系列的功能建筑，为客户提供舒适、 便利的生活环境。8治理全面： 关于大体量的住宅项目而言，治理一直是业主关切的问题，直接决定了业主后期 入住的品质。因此，本案的物业治理分两步走。硬件 在小区内安装红外线周界和可视系统；并在每栋楼的入户口安装对讲系统，确保 平安。治理公司的提早介入 在项目开发的前期即选择一家在区域内或是国内有声誉的物业治理公司作为治 理顾问，提早物业治理的介入机会，同时也借助其品牌优势，强强联合，提升项 目的附加值和市场形象。同时兼顾1多样性 在小区建筑计划设计中贯穿多样性原那么：小区品质表现文化多元化；住宅类型 多样化；住宅形式多样性；小区功能多样化，包括

20、围绕居住生活的娱乐、休闲等 系列化的功能；环境设计多媒体化，包括建筑媒体、绿化媒体、水域媒体、音乐 媒体、光媒体等。2合理性 理性原那么体此刻对小区功能区块分析，路网的布置设计，对户型的精心调整， 对造型时尚的分析和从头创作等诸多方面，对各项感性及理性指标综合进行量化 的明白得贯彻，由理性途径抵达合理性目的。合理计划商业、会所、幼儿园、居 住等功能区，各功能分区明确，互不干扰，平面组织科学，结构造型经济合理， 利用方便。3平安性为保证良好的居住环境，合理地组织人流、车流，正确处置好人流与车流、人流 与环境的关系，处置好住宅与周围环境的关系。在设计中，采取人车相对分流的 方式，以减弱对居民生活干

21、扰，人流、车流的入口位置与数量要合理计划，以方 便、平安、经济为要紧要求。闭路电视监控系统、防盗报警红外线闯入报警系统、 出入口操纵系统、24 小时电子巡更系统，利用先进的捍卫系统，做到平安无误。 4生态性对自然条件的关注成为在设计中乐趣与感性表现的基础。人类的外在环境已再也 不是过去的自然生态系统，它是一种复合人工生态系统。自然形态与建成形态之 间的界限变得日趋模糊，自然要素透入建筑，建筑组成景观的框架。而对自然条 件的明白得，此刻已经扩展到对人文、历史等因素的关注。应充分考虑区域气候 特点和项目地形地貌的特点，利用低洼水塘，挖掘水景资源，制造出优美舒适的 现代居住环境景观。和结合地域气候特

22、点，注重环境景观朝向及通风度光朝向与 基地合理的结合，建筑单体布局上使每户都有必然的日照和景观要求。不同化选折一一产品计划1. 产品定位品质定位 依照对周围竞争楼盘及该区域客户潜在市场的判定，将产品定位为中高级 品质，中高级物业治理，中档偏上价钱的商品房。.形象定位政务别苑 -针对公事人员，新政务中心的后花园，形象正面、高贵，又 不失浪漫主意情调。文化宅苑-针对富裕阶级，利用其对“权利、文化”的特殊情结，知足其“与 官靠近、附庸风雅”的心理需求。都市花园针对工薪阶级，迎合一般民众的“趋同、攀高”心理，糅合现代、 时尚元素，营造都市、花园的新生活空间。精神家园针对劳务输出阶级，在前期产品形象饱满

23、、丰硕的基础上， 利用已 经形成的家园气氛，为其带来强烈的“自豪感、知足感和归属 感”。.形态定位 开发多层为主，小高层为辅，多层以6+跃层为宜，小高层11+跃层。为了小区的 环境优美，日照充沛，应适当降低建筑密度，把容积率操纵在，高层住宅不宜 开发过量，宜要紧集中在北部和后期开发的地块东部，充分利用日照间距有利条 件，但相对会增加销售的难度。建筑的层数要结合天际线美观错落设计。.功能定位 由于建筑体量较大，功能上以居住为主，商业为辅，沿二端适当放大商业面积， 内部商业以背靠背的形式，与车库相结合，商业与住宅分离。2. 道路和停车系统：进入小区后的机动车在小区主环道上行驶，分流到支路上 进入各

24、组团。3. 绿化景观环境：原那么是尽力改善小区的生态环境。小区绿地分三个层次， 即庭院绿地、组团绿地和中心绿地。4. 社区生活理念：“文化、阳光、自然、金色生活” 与开发商企业文化和开发理念高度契合：营造都市中的纯自然空间，现代化舒适 家园，人与自然和谐相处，人与人之间礼貌关切，人与自我和谐统一的有着浓郁 文化气息的高品质社区（详见产品计划设计建议书）。四、治理团队1 、组织结构 企业内部设置：总公司董事长办公室常务办公二人、财务部： 总会计，常务会，出纳三人：总公司设置：分公司、工程部、项目领导部、材料 商务部、综合部投资部等机构、公司文化为公司以“帮忙他人、成绩自我”为价值 观，以“为您，

25、我不懈尽力”为效劳理念，秉承“同心合力、务实求精”的企业精 神，为客户提供公布、公平、公正、热情、周到、便利的效劳。2、治理标准性公司经营治理结构。能够由专门治理顾问公司来评判和说明。3、重大事项关于企业产生重要阻碍的需要说明的事项。五、财务打算一个好的财务打算，对于评估项目所需资金超级关键，若是财务打算预备 的好，会给投资者以企业治理者好的印象和评判。对投资打算的财务设置合理的 计划，和对以后现金流量表、资产欠债表、损益表的预测。资金的来源和运用。 其中，关于企业自有资金比例和流动性要求较高。一，房地产项目开发融资方式房地产开发是一种资本、技术、治理密集型的投资行为，开发一个房地产项 目所占

26、用的资金量是超级庞大的，若是不借助于各类融资手腕，开发商将步履维 艰。同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来即是房地产开发的瓶颈，需 要金融业和健全的资金市场作为后盾。但是房地产开发的不同项目、不同环节或 不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求，因此必需对房地产的融资途径进 行分析，确信最优的融资结构。1自有资金利用企业自有资本金，或通过量种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司 借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行 支配，灵活利用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门坎”。121 号文件规定，自有资金比例必需超过30%。全国房地产企业的数量多，但

27、有规模 和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得愈来 愈大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。2. 预收房款预收房款通常会受到生意两边的欢迎，因为关于开发商而言，销售回笼是最 优质、风险最低的融资方式，提早回笼的资金能够用于工程建设，减缓自有资金 压力，还能将部份市场风险转移给买家；而关于买方而言，由于用少量的资金能 取得较大的预期增值收益，因此只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热 情。121号文件规定，商品房必需在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购 房按揭贷款，而中国目前绝大部份购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持， 房地产开发商很难把屋子预售出

28、去，也就很难取得预收房款。房地产项目从动工 建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时刻，这段时刻正是资 金最为欠缺的时刻，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为 继。3. 建设单位垫资一种是由建筑商提供部份工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。 据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的 10%，它解决的资金有限，而且也只是减缓，不能解决全然问题。121号文件对 建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业利用银行贷款 垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农人工工资，继而引发大力清欠 工程款，使得开发商业利用建设单

29、位垫资筹集到的资金会更有限。4银行贷款在我国，房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依托性，一直以来银行贷 款都是房地产开发企业要紧的融资途径。据保守估量，房地产开发资金中约有 50%以上来源于银行贷款，若是再算上施工企业垫资、延迟供给商材料付款等， 至少应有 70%。而最近几年来，国家出台的一系列房地产宏观调控政策主若是针 对银行信贷方面， 房地产企业资金链的骤然紧绷要紧也是由于银根紧缩。银行 之因此肯贷款，也是再三考虑了房地产公司的品牌、项目进展和以后收益，最终 有限度地给予放贷。当前形势下，银行信贷，关于我国的房地产企业而言，依旧 是首选，它便利，实际经济本钱较低，财务杠杆作用大，能够通过

30、调整长期欠债 和短时间欠债的欠债结构来规避还债压力大等缺点。但由于银行贷款门坎被大大 举高，面对资金瓶颈，开发商亟待开拓新的融资渠道。5. 房地产信托 现时期信托产品要紧有两种模式：一种是信托投资公司直接对房地产项目投 资，另一种模式是债权融资。相对银行贷款而言, 房地产信托打算的融资具有降 低房地产开发公司整体融资本钱、召募资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优 势。由于信托制度的特殊性、灵活性和独特的财产隔离功能与权益重构功能, 能 够财产权模式、收益权模式和优先购买权等模式进行金融创新, 尔后再与银行贷 款充分结合起来, 就形成了一种新的组合融资模式, 即信托+银行。 尽管由于房 地产基金

31、方才起步, 目前投资房地产的信托资金不足 300 亿元,目前中国的信托 融资还存在一些制度性的限制, 这些都限制了信托流通市场的形成。6. 上市融资 上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式。房地产企业通过上市 能够迅速筹得巨额资金, 且筹集到的资金能够作为注册资本永久利用, 没有固定 的还款期限,因此关于一些规模较大的开发项目, 尤其是商业地产开发具有专门 大的优势。商业地产的开发要求资金规模较大, 投资期限较长, 上市能够为其提 供稳固的资金流, 保证开发期间的资金需求。从企业规模上看, 由于上市的门坎 比较高,能够利用其融资的多为规模大、信誉好的大型房地产企业, 一些急于扩充 规模

32、和资金实力的有进展潜力的中型企业还能够考虑买 （借） 壳上市进行融资， 从而达到增发和配股的要求，实现从证券市场融资的目的。7. 房地产资产证券化 房地产证券化确实是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为 资本市场上的证券资产的金融交易进程, 从而使得投资者与投资对象之间的关 系由直接的物权拥有, 转化为债权拥有的有价证券形式。 资产证券化的有利的地方是开发商在吸纳了投资基金后，尽管要让出部份收益， 但能够迅速取得资金，成立良好的资金投入机制，顺利启动项目；它还有助于房 地产投资与消费两方面的实现，依托有价证券作为房地产产权的转移载体，能吸 引更多的资金进入这一领域； 同时，基金价钱

33、的变更包括着投资者对基金投资 获利能力的判定和市场的预期，这种变更有助于集聚房地产购买力和市场价钱发 觉。2005年12月1日起, 金融机构信贷资产证券化试点治理方法 正式实施, 为房贷证券化提供了政策和法律依据。治理方法就信贷资产证券化发起机构 的资格、资本要求和证券化业务规那么、风险治理、监督治理与法律责任等方面 明确作出了规定,为房地产证券化走向标准化提供了有力的保障。8. 联合开发 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一 种融资方式。这种方式能够有效降低投资风险, 实现商业地产开发、商业网点建 设的可持续进展。地产商和经营商实现联盟合作、统筹和谐, 使两边取得

34、稳固的 现金流, 有效地操纵经营风险。目前我国对开发商取得贷款的条件有明确规定, 即房地产开发固定资产投资项目的自有资本金必需在 35%及以上。因此关于中 型开发企业来讲, 选择联合开发这种方式, 能够在取得银行贷款有困难的情形下 取得融资保障, 幸免资金链条断裂。 多数商业地产开发商是从住宅开发转过来的, 对商业特性和商业规律的把握存 在着误差, 套用住宅开发的模式开发, 不能将地产商、投资商、经营者、物业治 理者有机地结合起来, 这就会带来庞大的投资风险。联合开发能够实现各开发环 节的整合和从头定位, 而且地产商与经营商强强联合, 能够通过品牌组合产生经 营优势。开发商和经营商的品牌效应能

35、有效提升商业地产的租售状况, 使其在吸 引客流、营造商业气氛上取得保证。9. 开发商贴息贷款开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金, 委托商业银行向购买 其商品房者发放委托贷款, 并由开发商补助一按期限的利息, 其实质是一种“卖 方信贷”。对商业银行来讲, 通过委托贷款业务既能够规避政策风险、信贷风险, 也能取得可观的手续费等中间业务收入。关于房地产开发商来讲, 委托贷款业务 有利于解决在销售时期的资金回笼问题, 实现提早销售。回笼的资金既可作为销 售利润归入自有资金, 也可直接投入工程建设, 还能够更好地解决 35%的开发商 的自有资金欠缺难题, 使他们更易患到商业银行的开发贷款。 同

36、时，商家贴息提供了极具诱惑力的市场营销题材， 购房者感觉更有保证，也 刺激了房产的销售。开发商还可依照情形，将尔后固定每期可收回的购房按揭贷 款抵押给银行， 取得必然比例的现实贷款， 来解决临时性资金需求。这种融资 是在销售进程中实现的，平安靠得住，但不是所有的开发商都能够尝试的，因为 要投入一笔可观的铺底资金并在长时刻内分期收回，因此它仅适合那些有实力、 有规模的大型房地产企业，而且开发的项目为高利润、高级次的精品社区。10. 售后回买及回租售后回买指开发商将自己所开发的物业，出售或典当给贷款机构，以取得大 量现金， 用于再投资；同时，在尔后较长一段时刻内以类似分期还贷形式，再 将该项物业赎

37、回。那个地址所称的贷款机构能够是银行、投资公司、财务公司、 信托公司等金融机构，也能够是资金雄厚的实业公司。售后回买不仅使开发商能 够取得高比例的融资，用于持续开发其他项目，还绕过了国家不许诺一样性公司 之间彼此拆借资金的政策禁令，在赎回物业后还能取得产权， 再次销售。这种 融资方式专门适合那些因为手中大量持有长时刻内难以销售出去的存量房产而 使资金周转不顺畅的开发商，关于盘活资产、启动再投资有着极为重要的作用。 但在售后回买进程中会发生两次交易税费，还要付给贷款机构一笔不小的销售价 差，以作贷款利息，因此资金本钱相对较高，在操作前要缜密分析经济可行性。 售后回租指开发商将自己开发的物业出售以

38、后，再租回来自营或委托他人经营。 在售后回租进程中，拥有某项物业的开发商可获利二次：他先出让了该物业的所 有权，使开发资金即时变现回笼，以达到减少资金占用和取得销售利润的目的； 同时，又保留了对该物业的利用权，以在尔后的租赁中长期取得经营收益。 整 个操作的关键在于后期的经营可否兑现售时许诺的投资回报，也确实是经营可否 达到预先打算的盈利水平，为此在销售之前必需有客观细致、切实可行的经营打 算，有值得信任的委托经营机构，不然就有销售讹诈之嫌。这种方式专门适合开 发产品为商用建筑的房地产企业融资，如酒店、商场等。11.海外融资海外房产基金的进入对中国房地产业的进展是有利的。一方面能够减缓国内 房

39、地产业对银行信贷的过度依托，有助于房地产市场的持续进展；另一方面，融 资方式的多样化，也能够起到分散金融系统风险的作用。但由于目前我国尚未公 布房地产投资基金的法律法规，海外地产基金在中国投资还存在诸多风险，国外 房地产投资基金对开发项目的本身要求很高，投入项目后在运作进程中要求标准 而透明，而国内一些房产企业运作不标准，因此海外房产基金在中国的进展还存 在着一些障碍。12.融资租赁根据合同法的规定, 房地产融资租赁合同是指衡宇承租人自己选定或 通过出租人选定衡宇后, 由出租人向房地产销售一方购买该衡宇, 并交给承租人 利用, 承租人交付租金。出租人通过收取租金取得收益, 在存款利率不断下降的

40、情形下, 出租人更情愿以 这种无风险的方式取得比利息更高的回报。房地产融资租赁与银行贷款相较，具 有更简单，快捷的优势。尽管租赁的租金相对较高，但与银行借款相较，申请进 程更简单快捷，另外，租赁条款还能够依照承租人的现金流量需要加以安排，还 款方式更具有灵活性，以上特点更有利于房地产企业的健康、持续的进展。13. 夹层融资夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品, 在房地产领域, 常常是 对不同债权和股权的组合, 处于公司资本结构的中层, 具有灵活性高、门坎低的 优势。最近几年来, 欧美的抵押贷款渠道变窄, 房地产开发商融资的 15% 至 0% ,是靠夹层融资来补足的。关于房地产商来讲, 能

41、够依照召募资金的特殊要求进行调整, 股权进去后还能够 向银行申请贷款, 资金回报的要求适中; 关于项目要求较低, 不要求“ 四证”齐 全, 投资方对操纵权的要求较低。对夹层融资的提供者而言, 还款方式灵活, 投 资风险比股权小; 退出的确信性较大, 比传统的私有股权投资更具流动性。 14.债券融资由于地产项目具有资金量大、风险高和流动性差等特点, 再加上我国的企 业债券市场运作机制不是十分完善,屡屡显现企业债券无法按期归还的案例,因此 国家对房地产债券的发行始终操纵得比较严格。监管部门为标准债券市场,采取 了严格债券审批程序、尤其是严控房地产项目债券审批的方法。诸如此类的约束 使得我国房地产发

42、债融资的门坎较高而不易进入, 且发行本钱较高, 关于一些民 营企业来讲是可望而不可及的融资方式。16.项目融资项目融资，指以项目的资产、收益作抵押来融资。这种方式具有一次性融 资金额大、项目建设期和回收期长、风险分担等特点, 因此关于大型的商业房地 产项目能够考虑采纳项目融资的方式, 来实现融资目标和风险屏蔽的作用。1、融资方式 : （1）股权融资方式（注：股权和债权方式是两种最要紧的方 式，可是，还有很多不是某一种方式所能解决的，而是几种方式在不同的时刻段 的组合。这是解决问题的关键，是不是能够取得资金，通过融资方案解决各方的 利益分派关系。）2 方式：融资方式将以融资方（包括项目在内）的股

43、权进行抵押借款 这种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益项目的公司，协 助融资人快速成长，在一按时刻内通过治理者回购等方式撤出投资，取得高额投 资回报的一种投资方式。2、操作步骤：签定风险投资协议书A ,对融资方的债务债权进行核查确认B、签定风险投资协议书：确信股权比例、确信退出时刻、确信治理者回购方 式、确信再融资资金数量及时刻、确信治理上的监控方式、确信协助义务。C、（l）在有关治理部门办理记录手续（2） 债权融资方式方式：投融资两边签定借贷合同进行融资，确信相 应固定利率和收回贷款的期限。（3）债转股的融资方式：投融资两边开始以借贷关系进行融资，投资方在借 贷期间内或借贷

44、期终止时，按相应的比例折算成相应份。（4）房地产信托融资（5） 多种融资方式的组合 在不同的时刻时期用不同的融资方式。在项 目的低级时期要紧以股权融资方式为主，因为对融资方来讲那个时期的资产欠债 情形可不能有专门大的压力；在中后期时期能够运用股权、债权方式，那个时期 融资方对整个项目有了明确的预期，在债务的归还上有明确的预期。二、融资期限和价钱融资的期限，可经受的融资本钱等，都需要说明清楚。3、风险分析（任何投资都存在风险，因此应该说明项目存在的要紧风险是什 么，如何克服这些风险。）对投资融资两边有可能的风险存在作出判定。A、投资方的投资资金及收益风险在项目无法启动的情形下将一直独 立承担投资

45、资金本钱，及追加资金本钱。B、投资方不能有效监控好治理者的经营从而产生新的债务而产生的 连带风险。C、融资者对投资者的信誉没有取得确信而产生无法回购的险D、融资者为掌控全局经营，在回购时利益出让增加风险。F、融资者提早回购而付出的资金本钱风险。4、风险化解方案A、资方对是不是资金进入后能够完成打算要进行评估和测算。B、投资方对融资方的项目进程进行监控，并依照进程需要分批进 行投资款的专款专用。C、投资方对融资方的相关项目所签定的合同进行核审后，评估其 付款和还款能力。E、资方审核融资方的还款打算可行性，一旦确信后将按还款打算回款。5、退出机制（绝大多数的投资都不是为了自用，而是是为了获利，因此

46、都涉 及到退出机制问题，因此，需要在此说明投资者可能的退出时刻和退出方式。）A、股权方式融资的退出项目进行中投资方退出； 项目完成投资方退出 第一种方式是融资方按时按预定的回报率加本金额度进行现金回购股分， 第二种是融资方按投融资两边约定的价钱及相应的物业面积的形式回购股分， 第三种投资方享受整个项目的分红；B、债权方式融资退出 项目进行中投资方退出，能够用违约今的形式操纵； 项目完成投资方退出，按时还本付息；6、 抵押和保证在涉及到投资平安的时候，投资者最关切的是如何保障 投资的平安。而最有效的平安方法确实是抵押，或信誉卓著的公司的保证。7、对房地产行业不熟悉的客户，需要提供操作的细节，即如

47、何保证投资项 目是可行的。七项目技术经济效益评估及融资方案投资与本钱费用估算说明投资估算依据2中华人民共和国建设部房地产开发项目经济评判方式3材料、设备价钱参考济南现行市场价投资估算内容投资估算费用范围要紧包括土地费用、项目前期工程费用、衡宇开发建设费 （建安工程费、设备购买费和与小区配套的公建、环境、绿化、智能化等相关设 备、设备的费用）、开发规费、治理费用、财务费用、销售费用、销售税费和不 可预见费。投资与本钱费用估算项目不确信性分析和风险分析项目不确信性分析阻碍本项目的不确信因素要紧有几个方面：总投资，售价，租价，贷款利息 等等。这些因素可能会受到上游市场，如受钢材，水泥的价钱波动的阻碍

48、；也可 能会受到金融市场，如升息的阻碍，使项目资金本钱增高；还有可能受到来自政 府政策，法律法规方面的限制。总之，参与房地产建设或与房地产相关的各个领 域的转变都可能会增加项目的风险，阻碍项目的经济效益，乃至致使项目全然行 不通。7风险分析房地产投资风险的类型对房地产投资风险进行分类，能够加倍具体地把握房地产投资风险，而且分 析来自各方面风险的可能性大小与程度的高低，以便依照房地产的特点，区分轻 重缓急，对症下药，从而有效地降低房地产风险。划分房地产投资风险类型方式很多，依照不同的标准可分为不同的类型。本 文按房地产的寿命周期划分房地产投资风险的类型。1） 按房地产的寿命周期划分 房地产寿命周

49、期可划分为投资决策时期、前期工作时期、项目建设和租售时期四 个时期。每一个时期的投资内容都不同，风险的表现形式各异，大小也不一样。a. 投资决策时期的风险房地产投资前期时期的风险是指投资打算实施前期的风险，例如选址风险、 市场定位风险、投资方案决策风险等。关于房地产投资自身的特点，这一时期的 风险危害专门大，一旦决策失误，往往会使项目蒙受无法估量的损失。b. 前期工作时期的风险在前期工作时期，结合土地获取、项目计划设计，拆迁安置补偿及资金筹 集等工作，应重点关注开发本钱确信、市场风险、土地与拆迁安置风险和筹资风 险。c. 开发建设时期的风险开发建设时期的风险是指从房地产项目正式动工到交付利用这

50、一时期的风 险。例如:承包方式风险、按时完工风险、本钱操纵风险、工程质量风险等。d. 租售时期的风险房地产经营时期的风险要紧指房地产商品的售价、租金和空置率的不确信 性带来的风险，它是投资者不可幸免且难以操纵的风险。 该项目的要紧风险和规避方法结合上面房地产投资风险类型的识别和当前国家宏观政策对房地产业的调 控，该项目的要紧风险是在开发周期中的租售时期的风险。租售时期的风险目前，进行商品房预售（预租）并回收建设资金，是房地产开发企业筹集开 发资金的一种重要方式，也是房地产开发企业进行项目开发的一个重要环节，如 此能够降低开发项目的最大累计资金需求量，有助于房地产开发公司转动进展项 目。从实际情

51、形看，这几年由于银行贷款较为困难，预收账款慢慢占居了开发筹 资的大部份比重。该项目预售资金筹资占项目资金的%，所占分额较大，预售款 的回款情形直接阻碍到项目资金链的完整。另一个方面，国家加大对房地产业的调控，新出台的规定从自 2006 年 6 月 1 日起，凡新审批、新动工的商品住房建设，套型建筑面积 90 平方米以下 住房（含经济适用住房）面积所占比重，必需达到开发建设总面积的70以上。 这意味着中小户型将成为主流，面临着供过于求的风险。规避方法：a. 风险回避：在租售治理时期，为回避企业自身营销体会不足、营销手腕不 妥的风险，可采纳营销代理，以充分利用代理人丰硕的营销体会。同时通过销 售机会的选择，排除不同机会销售可能存在的风险。b. 风险预防：在租售治理时期，为预防风险，开发商应做好如下几点： 房地产租售合同应由房地产专业人士起草，并经律师或法律工作者审查，做到合同条款明确、详尽、合法。在销售环节增强宣传和营销，选择适合的价钱定位和最正确的上市机会，运 用适当的媒体进行推行，尽最大的尽力完成销售打算，实现资金回笼，规避租售 时期的风险。通过对项目基础数据的估算、投资打算和筹资方案的分析、财务分析、不确 信性和风险分析，可知本项目尽管面临必然的风险，但项目的经济效益仍是可观 的，项目在经济上是可行的，财务上是盈利。