商圈调查报告样本

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1、你好咖啡吾悦广场店商圈调查分析报告、 背景青浦吾悦广场于12月20日正式开业，广场约16万平方米，入驻商户超200家， 入驻品牌超1000个，70%商家为初次入驻青浦，形成以家乐福、丰收日、铜锣湾、新 华书J占、孩子王、大光明影城、玩具反斗城、莫莉幻想为代表8大主力商户，囊括 其她如快潮流品牌H&M、C&A、优衣库等综合购物品牌，外婆家、必 胜客、星巴克、 KFC等餐饮品牌。外围更以吾悦大道作为步行街形成商场包用圈，吾悦广场将变化本地 既有商业格局，将来将作为青浦区旗舰级商业中心，形成青 浦新城最聚人气新商圈， 这是普通社区商业所无法比拟。在众多一体化服务包围下，“你好咖啡”也就扮演着自己不可

2、或缺地位，它以优 雅、舒服环境提供人们以咖啡、休闲等服务为一体服务点，作为顾客逛超、周边社区 居民下班后一种歇脚地及休闲地场合，这样也就体现了它重要价值。二、商圈形态商圈特性：商业场合多，商圈规模大，随着地铁开通，将来辐射人口将呈暴增趋 势。商圈大，流动人口多、热闹、各种商J占林立。其消费习性为迅速、流行、 娱乐、冲动购买及消费金额较高等。消费特点：迅速、流行、便利性、人口密集、消费额相对较高。三、商圈所覆盖范畴吾悦广场位于酒盈路及淀山湖大道交汇处，东临漕穗北路，北至盈浩路，南临淀 山湖大道，西为酒盈公路。距青浦老城区核心直线距离2公里，而咱们“你 好咖啡” 位于吾悦广场一号口外侧，广场正对面

3、为在建怀盛399生活广场，附近 有青浦实验中 学、上海佳信学校等，在其周边高中端住宅区众多，如新城忆华 里一区，二区、御澜 湾、等等，“你好咖啡”依托优雅、舒服环境将在将来满足那些年轻夫妇，逛超情侣、 学主等等，因此其商圈所覆盖范畴山其定位也在不断扩大。四、人口规模及特性3. 1人口规模：核心商圈1公里内辐射人口 7万人（常住人口约2万人），淀山湖大道在17号线 地铁与多项利好政策推动下，2年内将导入人口 10万，次级商圈（方圆3公里内）辐 射人口更有望达到60万之巨。3. 2人口特性：所在区域是青浦城区将来规划居住核心板块，区域大片住宅规划，常住人口基 数客观，周边在建新兴项目，涉及社区、别

4、墅等，高消费人口云集，此外，随着周边 各类设施逐渐完善，流动人口密度将会加大，辐射地区人口规模集中；年龄分布为各 个年龄段均有，由于吾悦广场品牌齐全，可以满足不同消费者需求。五、周边交通道路重要状况青浦11路车站、朱徐线、青赵线等6条公交专线家乐福超市免费班车 周边 G318、G50、G1501、S58 高速交通将来地铁17号线新城站及漕盈路站步行10分钟商场停车位1500+相对于其她入口以便车辆及人员进出便利，青浦店位置不太以便六、消费群体分析6.1消费群体分析其中35%全青浦年轻潮流人士（潮流青年，占销售比重48%） , 45%社区家庭（家庭消费，占消费比重33%） , 20%区域内企事业

5、人员（商务白领，占消费比重19%） o 6. 2消费群体特点消费者重要是追逐潮流潮流年轻人 其中潮流青年和工作中年轻人占重要比例其中女性消费者比重大中老年人较少你好咖啡J占以女性为重要消费群体6. 3客流量分析整体：从长远发展来看，客流量将逞上升趋势（17号线开通、周边居民社区入住 率）影响因素:交通便利限度、地理位置优越性、商业圈繁华度、品牌知名度、消费者 个人偏好、收入水平总来说影响客流量大小因素有：个人偏好、品牌知名度和忠诚度、天气你好咖啡J占人流集中在13:00-16:00, 18:00-21:00这6个小时（集中爆发 点， 总人流占比为81%）6.4 口味分析消费者以甜品为其重要消费

6、习惯，尤以奶茶类为代表，但比较矛盾是，同步乂想以 注重健康、绿色、养身等为消费前提。你好咖啡店消费人群餐点以甜品、水果色拉为主（78.2%），咸味搭配；咖 啡口味 以奶味咖啡、茶类为主（69%），果汁搭配。综合以上所述，得出结论：一、市场定位（卖给谁）、产品定位（卖什么）、品牌定位（我是谁）1. 咖啡店以甜品为主，可以增长冰淇淋、鸡尾酒，因素如下：1.1冰淇淋口味较大众化，接受度高，且制作简朴，毛利率较高，利于控制门店成 本；1.2鸡尾酒作为试推产品，重要起到恰当调节消费者口味作用；不可做为主打饮品。但增长鸡尾酒意味着需要增长调酒师岗位及其她调酒设备、原材料。赚钱风险局。1.3鸡尾酒相对于年轻

7、消费者来说，接受度较高，容易接受，同步也能提高门店 档次。2. 增长啤酒可行性：2.1消费群体中，占消费比重接近普通35%潮流青年多以情侣为主，为易冲动消费 群体，但消费习惯多以追求便利、流行、舒服为主；2. 2消费群体中女性占有一定比例，以甜品、水果为重要消费口的；同步较注重绿 色、健康。2. 3某些商务人士以茶水为特定消费习惯。2. 4消费啤酒类酒水普通需要特定环境来衬托，而门店环境以及装修风格不适应啤 酒类酒水存在。2. 4你好咖啡店以优雅、舒服、休闲韩式装修风格主打，相对于消费星巴克品牌，你 好咖啡店消费是环境。同步，通过调查，对于餐饮场合，影响消费者选取餐厅因素 如下表：序号 | 项

8、目分类 | 比重 |备注1就餐环境22. 3%22.2%服务水平15. 4%服务水平直接影响口碑宣传安全卫工11.1%价格水平10. 8%口碑评价10. 2%地理位置5. 7%促销信息2. 4%特殊宣传可以提高一定比例菜系风味共计100%2. 5综上所述，可以试推啤酒，不可做为主打产品。3. 将来宣传目的：运用环境及场地，打造吾悦广场唯一一家“典雅与浪漫”咖啡馆。二、建议（奠定忠实客户，带动潜在客户）：1. 增长积点卡推送（使用会员卡及团购优惠不得积点）1.1设计风格高品位积点卡1.2积点卡积点流程：每消费一杯饮品，增长集点一次，集满8次，赠送任意一款咖 啡。1.2.1积点卡使用相称于直接对客

9、优惠8.8折（以平均30元/杯为例，30*8/30*9二 0.88），此类优惠较隐形，接受度较高，且不会影响毛利率。1. 2. 2设汁风格高品位积点卡一方面因其包括优惠信息，可以积极引导客人进店二次 消费，另一方面，因其设计风格高品位，致使客人不会随意丢弃，客人在保存过程 中，可以影响潜在顾客进店消费。2. 变化既有团购优惠2.1既有团购优惠：满100,优惠10元更改为满100,优惠21,清晰明了数字直接变化顾 客对于优惠价格第一影响，增长回头率。2. 2使用该种团购同步，在保证出单速度、出品品质、先进服务前提下，可以提高对 门店高质量点评，形成良好口碑。3. 设定业绩目的3. 1依照门店前期

10、投入及月固定预测成本计算3. 1.1投入：500 （预测3年回本期）即：摊销：500/36=14万/月水电费：1万/月人工：6万/月税收：04万/月维修：0. 3万/月盈亏平衡点：摊销+水电费+人工+税收+杂项二14+1+6+0. 4+0. 3=21. 7万/月提成点:0.3万/月21. 7+0. 3=22 万/月3.2业绩目的设定后来，予以员工相应提成。4. 员工安排：面包师3人（3000*3二9000），咖啡师2人（3000*2二6000 ），外场5人（2800*4+3500*1=14700），吧台长 1 人（4500*1=4500），库管 1 人（3300*1=3300, 可代替收银），保洁2人（2700*2二5400,包括做饭阿姨），J占长1人（7000*1=7000）,共计 15 人，49900 元。上海氟荣餐饮管理有限公司4月18日