南海地块定位报告

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1、目 录市场篇 一、广东房地产业发展分析41、广东房地产业基本运行情况52、房地产业发展的特点63、房地产业发展趋势7二、佛山区域概况及房产分析81、佛山区域概况8（1）地理位置8（2）人口状况8（3）基础设施9（4）产业发展情况9（5）城市规划102、佛山房地产发展概况11（1）佛山房产各指标11（2）佛山区域楼市分析12三、南海区域概况141、人口状况142、基础设施143、产业发展情况15四、南海房地产市场分析171、区域消费能力和潜力172、南海区房产整体情况183、南海区房地产市场特点194、南海房地产市场需求分析21结论23五、项目所在区域楼盘情况241、桂城房地产的整体情况242、

2、区域内楼盘情况25调研结论46六、项目概况481、地块的周边情况482、规划情况483、周边配套情况484、交通设施情况485、道路状况48七、地块的SWOT分析491、分析492、结论51八、开发建议52九、客源分析541、客源区域范围542、客源的购买动机543、客源年龄范围554、客源的职业分析555、结论566、客源共性及消费特性56十、产品建议581、总体构想582、建筑布局583、建筑形态584、户型面积及配比58（1）户型面积58（2）户型配比595、交付标准596、沿街商铺59（1）周边商业现有情况59（2）规划商铺的依据60（3）商铺位置的选择60（4）商铺的功能定位60（5

3、）商铺的规划建议607、道路系统设计618、车位配置619、景观设计6110、会所设计6111、高科技应用6112、销售建议62南海12号地块产品定位报告在之前南海房地产投资潜力及12号地块市场定位建议报告的基础上，12月16-24日，我们再次围绕该地块进行有针对性的调研工作，重点是由市场需求入手，对12号地块进行准确科学定位（客户和产品定位），以期为项目之后的设计、策划等工作提供可供借鉴的建议。一、广东房地产业发展分析与其他地区不同的是，对佛山（南海）情况的研究，应置于大珠三角的背景中，随着大珠三角经济圈的逐渐形成，其对佛山（南海）乃至广东房地产业尤其是跨区域的房产行为的影响不容忽视。 传统

4、意义的珠江三角洲：包括广东省的九个城市, 即: 广州、深圳、珠海、东莞、顺德、番禺、中山、佛山、肇庆，其作为连接港澳的窗口和桥梁，已成为世界20个重要制造业基地之一，拥有5000万人口、占全国GDP的比例为10%左右。大珠三角经济圈：包括同属大珠江三角洲这一自然地理区域的香港、澳门和广东（主要是珠江三角洲），以香港为龙头（正如上海对江浙等长三角地区发展一样，起到火车头和发动机的作用而这正是原有珠三角地区经济发展所缺失的），形成三个城市群的经济圈，第一个是把广州、佛山整合起来，形成大广州(广州、佛山)经济圈；第二个把深圳、东莞、惠州整合起来，形成“大深圳经济圈”；第三个把中山、珠海、江门等整合起

5、来，形成“大中山经济圈”。其中深圳定位为“洲际性专业型”城市，着眼于国际化城市发展，继续发挥其改革窗口和试验田作用。广州定位于“洲际性综合型”城市发展，形成与深圳完全不同的城市定位，协调发展。整个大珠三角地区的经济实力雄厚，粤港澳地区的国民生产总值达2700多亿美元。大珠三角地区拥有特殊的市场优势，对世界市场潮流的反应更快；三地的经济整合使产业体系更趋完善、配套能力更强，互补优势显著，同时区域内政府及民间的合作机制正在逐步完善。大珠三角经济圈定位是一个具有生产制造、现代物流、金融和专业服务、旅游娱乐以及信息信息中心等优势和功能的现代大型经济区域，未来的大珠三角所具备的强劲购买力，无论是区域外抑

6、或是区域内的，其对房地产业而言将是更大、更具潜力的市场：（1）该地区强大的产业基础将支持持续的、强劲的个人（集团）购买力。 （2）该地区将以其独特的贸易、物流、制造业和地理优势吸引更多的海外人士。 （3）作为我国最富裕的地区，大珠江三角洲的个人购买力也非常强大。图1 大珠三角区域1、广东房地产业基本运行情况广东房地产业整体投资增速平稳，并与国民经济发展相适应，房地产开发业已成为广东固定资产投资增长的重要支撑力量。2003年1-3季度，广东全社会固定资产投资完成3056.71亿元，比上年同期大幅增长29.0%，增幅同比提高11.7个百分点；房地产开发投资808.10亿元，占固定资产投资总额的26

7、.4%，比上年同期增长10%，但增速回落，增幅同比下降25.2%，进入自1998年来的首次低增长速度发展时期。商品房销售稳中有降：1-3季度销售额511.35亿元、销售面积1582.52万平方米，分别增长16.6%和19.7%。商品房平均销售价格3231元/平方米，比去年同期下降86元/平方米。2、房地产业发展的特点（1）楼盘开发趋势放缓据统计2003年上半年,广东商品房土地购置面积1063.06万平方米,增长28%；完成开发土地面积973.02万平方米,增长15.2%,购置土地面积与完成开发土地面积两者比例为1.02:1,而去年同期为0.83:1,而在开发的土地上，开发商改变以往多盘齐建、齐

8、推的大规模做法,转而为分阶段、分区域突出重点楼盘的开发销售。（2）房产品空置问题突出截至2003年上半年,商品房空置面积达2215.08万平方米,其中空置一年以上的占51.6%。这主要是由于竣工面积连续高于销售面积,竣工面积的增长速度又高于销售面积。2003年1-7月,销售面积与竣工面积之比为0.71,明显小于去年同期的0.87。（3）品牌是楼盘销售的关键消费者的消费心态日趋理性，从买房子，到买环境、买服务，到认品牌。今年上半年大型楼盘的销售势头良好,出货速度快,销售额比去年同期均有不同程度的增长,如城建集团今年上半年销售业绩突破10亿元,半年时间已完成去年全年的销售任务；富力地产集团销售业绩

9、也比去年同期增长大约20%。而这对于开发商而言，便是“强者恒强、弱者恒弱”，两极分化趋势日趋明显。（4）土地一级市场竞争会加剧由于土地市场的清理整顿，开发商将失去协议承诺的某些郊区土地使用权。各级政府都将压缩土地批租规模，地产市场的无序和不规范现象将有所改善，商业开发用地市场的竞争将会更激烈。3、房地产业发展趋势上述情况表明，目前广东省房地产业正步入持续增长后的市场调整期，其中房地产开发投资和施工面积增长放缓，会有利于控制和消化空置商品房,减少泡沫出现的可能性。同时也应看到广东省房地产开发业仍具备诸多有利的发展条件：第一，住房消费进入一个新阶段；2002年广东人均国内生产总值已超过1600多美

10、元（现价），根据国际上一般规律，已进入住房消费的快速增长阶段；第二，城市化进程加快的必然要求。对旧城区的改造、城市建设步伐加快、以及对土地资源的利用和环境的保护等，都要求房地产开发要有相应的发展；第三，城镇人口和流动人口的增长对住宅的需求巨大；第四、居民消费结构变化对住宅需求增加。居民收入增加对住房消费的档次要求相应提高，另外仅从住房面积方面考虑，广东城镇人口到2010年如果每人增加居住面积3平方米，每年就必须增加住宅建筑面积2600万平方米；第五、行业有较强竞争力。资质等级二级及以上的开发企业占全国30%左右。以商品房开发为中心，物业管理与中介代理为辅助的房地产体系初步形成。在全国来说，广东

11、是发育较早、较成熟的房地产市场，今后发展的主要问题还是解决供求关系不平衡的问题、调整产品结构、刺激销售增长等。经历适当的调整期（2-3年），在上述条件的作用下，房产业会面临着一次全新的机会，但竞争形式和内容已与之前的在本质上迥然不同，追求战略布局上的前瞻性和追求品牌的差异化成为竞争的重心。二、佛山区域概况及房产分析1、佛山区域概况（1）地理位置佛山位于广东省珠江三角洲腹地，东北连广州，南邻港澳。其中市区至香港：公路23l公里、水路96里；至澳门：公路143公里、水路92里；至广州：高速公路l6公里。总面积：3813.64平方公里，现辖禅城区、南海区、顺德区、三水区、高明区等五个区，其中位于佛山

12、东、北部的南海区，面积为1150.51平方公里。（2）人口状况目前佛山市的总人口为335.85万人。（3）基础设施佛山水、陆、空交通便利，已形成一个公路、铁道、航空和河运齐备，辐射力强的现代交通网络；佛山是全国首个电话装机容量超百万门的地级市和华南地区首个地级电话市，并已建成了佛山市信息网络互联平台。佛山全市设5个海关（ 佛山海关、顺德海关、南海海关、三水海关、高明海关），4个客运口岸（顺德港、南海港、高明港和佛山火车站），16个对外口岸和9个集装箱码头（澜石港、佛山新港、顺德港、北教港、南海港、三山港、九江港、三水港和高明港）。对外客货集散方便快捷。（4）产业发展情况工业：是佛山经济的最主要

13、组成部分。佛山已逐步建立起拥有现代化技术设备、具有相当规模的工业体系，形成了以纺织、电子、陶瓷、塑料、电器、建材、食品饮料、机械等行业为骨干的主导产业群、并逐步向外向型、科技型、系列化、集团化发展。目前佛山市共有工业企业约3万家，其中产值超亿元的达276家，超10亿元的12家。高科技产业：全市现有高新技术企业119家，高新技术产品442个，高新技术产品产值占工业总产值比重达12.3%。佛山拥有国家级的高新技术产业开发区，主要发展电子与信息技术、电器、仪器仪表以及医疗器械等光电一体化技术，医药及生物技术，塑料及精细化工等产业，目前共有进区企业53家，不少项目的技术已处于国内外先进水平。商业：佛山

14、已形成遍布城乡、辐射国内外的多成份、多层次、多渠道、多形式的商业流通网络。并充分发挥地处沿海、邻近港澳的优势，大力发展对外经济贸易。佛山市是全国第一个对外贸易出口商品生产基地。佛山历来重视对外经济合作，外商投资企业在佛山市经济发展中发挥着重要的作用。世界500强中的美国杜邦，德国西门子、博世、赫司特，日本松下、东芝、三洋，韩国浦项等跨国公司纷纷进驻佛山。（5）城市规划佛山市于今年1月8日进行了区域调整，即将禅城、南海、顺德、三水、高明五区统一纳入管辖，同时引入了“大佛山”的发展概念。建设目标成为具有较强经济实力的广东省第三大城市。角色定位在牵引带动珠三角西翼向东翼看齐过程中起龙头与核心作用。产

15、业规划：围绕“广佛都市圈”做文章，主动承接广州、深圳等中心大城市的辐射带动；围绕“珠三角经济圈”谋发展，利用珠三角高新技术产业带的聚合效应，推进工业产业的优化升级；围绕“粤港澳经济圈”，把佛山市的第二产业制造能力及第三产业与香港的金融、信息、物流等优势结合起来，提升与港澳地区的产业合作层次和水平。佛山五区的产业特点分别如下：禅城区佛山市政治、文化与行政中心。产业门类齐全，包括摩托车、电器电缆、光机电、陶瓷、不锈钢、针织、童服、铝型材、电子信息、塑料、包装等。南海区信息化领全国之先，2000年南海被确定为首批国家信息化试点城市。是珠三角经济最活跃的地方，因为它既靠近广州，可受广佛经济圈的辐射，又

16、得益于东岸的辐射。南海区处于广州一环线边缘，二环线之内的重要发展区域。顺德区顺德的“两家一花”（家电、家具及花卉）支柱性产业蜚声海内外，成为顺德区域经济的鲜明特色和中国制造业主力军之一。三水区从1991年开始，三水连续三年被列入中国农村综合实力百强县（市），1993年被评为“中国明星县（市）”。高明区农业发达，资源丰富。1993年、1995年，高明两度跻身“全国农村综合实力百强县（市）”行列。佛山作为广东省第三大城市，毗邻广州、深圳等地区，受其的影响，经济实力得到长足提升，同时作为“广佛经济圈”的重要组成部分，区域优势和投资潜力大。（注：“广佛经济圈”：是珠三角的核心，经济的活跃地带，区域优势

17、互补性强、经济联动性高，其定位是珠三角北部重要的龙头）。广佛经济圈的形成，无疑会带动来广州和佛山两地的消费，其中跨区域的购房行为会受到进一步激发，尤其是随着广佛地铁2006年的通车，但应看到，这部分人对房产品需求的档次要高，围绕该产品的竞争也随之加剧。2、佛山房地产发展概况（1）佛山房产各指标房地产业作为新兴产业，随着佛山经济快速发展，其投资逐年递增，如表1:表1 2000-2002年南海房地产业的投资额年份2000200120022003（1-6）投资额60.31亿72.34亿81.6亿40.12（22.7%）尽管如此，佛山的房产业也并非一帆风顺，就1999-2003年各房产数据（如表2）来

18、看，2002年无论是销售面积还是预售面积，其数额都有所下降，而2003年上半年，相应指标止跌反涨，说明2002年是佛山房产发展的转折点，经历调整后，之后房产将获得进一步发展。表2 1999-2003年南海房地产各指标年份2000200120022003（1-6）商品房竣工面积（万平方米）278.84376.6384.49139.62(+58.4%)商品房销售面积（万平方米）24.8728.2527.54(-2.5%)127.79(32.8%)商品房预售面积（万平方米）96.49169.08157.63(-7.0%)（2）佛山区域楼市分析经过多年的发展，佛山楼市已形成如下的区域分布，具体如下：

19、城南及桂城：大盘、豪宅主要集中区，市场逐渐趋于饱和，竞争日趋呈白热化。桂城：作为南海楼市的主战场的桂城，丽雅苑、怡翠花园作为两个重要方向标，一直都是等牵着大盘的方向。具体楼市阐述见之后章节。城南：作为佛山中心组团新城区，其区域优势日益明显、生活交通配套亦趋于完善，同时“购房入户”等相关政策的出台，无疑对楼市的发展注入强大的动力，季花园周围的月亮湾、鸿业豪庭、季华新景园以及最近推出的丽日豪庭的几个大组团等。它们大多是高层楼盘、单位面积较大，并以综合素质取胜。区域楼盘价格在3500元/平米左右，该区域定位是未来佛山楼市的中心。 城西及罗村：低价楼盘主要集中区。城西-石湾、南庄的房地产市场起步缓慢，

20、荟丽家园和盈翠华苑作为城西的精品楼盘，其均价为2500元/平米，针对对象 是当地的工薪阶层。 旧城区：较城南而言，普遍存在交通拥挤、环境嘈杂等问题，但其有存有配套设施成熟完善、商业气氛浓厚等先天优势，加之旧城改造工程的推进、松风路改造及仿古街的推出、汾江路的改造通车，特别是近期东方广场的推出，无疑有利于旧城区楼市的发展。目前整体而言，旧城区楼盘价格上升的空间有限，大约保持在现阶段水平，并呈稳中有降的趋势。 其他区域，包括顺德、三水和高明，后两者房地产业发展相对滞后，这里以顺德为例：整体而言顺德楼市经过两年多的调整逐步回升，2003年1-10月，其销售面积108.14万平米，销售金额25亿，接近

21、去年全年的水平（110万平米），中高档楼盘是市场的主流。特别是纳入中心组团的陈村和乐从地区，分别以碧桂花城和佛山奥园为代表（具体情况见调查表），以奥园为例，其所推的别墅已在未开盘前已内订一空，同时顺德中心城区的大良、容桂的楼市因众多高素质楼盘（如风南花园）的推出，呈稳中有升的发展态势。三、南海区域概况1、人口状况南海区的户籍人口为110.2万，另有海外侨胞和港澳台同胞40多万。2、基础设施公路：全区公路通车里程1770公里，密度为153.9公里/百平方公里。境内有321、325两条国道，广佛、广肇、佛开等多条高速公路，新建南海汽车站和5个分站，拓展公交路线40多条。水运：拥有外运码头7个，其中

22、南海港(三山港、平洲客运港)为国家一类口岸，年吞吐能力300万吨，年吞吐标准箱25万个，运送出入境旅客100万人次/年。 通讯设施：全区拥有程控电话装机容量48.1万门, 电话主线普及率36%, 电话实装用户39.1万户，移动电话40.6万户。在国内县级市中率先建成统一的计算机信息交换平台-南海市综合信息网；全区各镇的中继光缆工程(镇与镇的光纤连接)已基本完成, 大部分镇的宽带光纤接入网工程(镇与村或大楼)也完成, 实现了村村通光纤，户户可上网。电力：全区已投运的110kV变电站33座，主变68台容量284.2万千伏安；110 kV输电线路63条共523.3公里, 10 kV线路509条，总长

23、3281公里；全区发电装机总容量94万千瓦，社会总用电量、人均用电量分别由1995年的35.5亿千瓦时、3447千瓦时发展到2000年的76.1亿千瓦时和6950千瓦时，供电可靠率提高到99.7%。供水：南海第二水厂、桂城污水处理厂一、二期工程、南海气库及气库专用码头、南海影剧院和城区二号雨水泵站等。3、产业发展情况产业结构进一步优化，“九五”期末三大产业的比例为7.3：48.2：44.5，至2005年，第一、二、三产业增加值年均增长分别达1.6%、8.3%、12.4%，高新技术产品产值占工业总产值比重的20%（逐年提高两个百分点以上），三大产业比重调整为5：45：50。工 业形成有色金属加工

24、、纺织服装、建筑陶瓷、装饰板材、家电、五金、制鞋、制革、玩具、床上用品、灯饰、机械制造等主导行业，其中铝型材、建筑陶瓷、布匹、鞋类、装饰板材等产量在全省、全国占有重要份额。全区有工业企业1.6万家，其中产值超亿元的企业超100家。工业结构得到调整和优化，逐步形成了以电子信息、精密机械、智能家电、新型建材、环保工业、生物工程等为重点的高新技术产业群。全区高新技术产品产值159亿元，占全区工业总产值的19.2%。其中全国首个全新型国家生态工业示范园区南海国家生态工业示范园区暨华南环保科技产业园已落户丹灶镇。农 业形成种植、水产、畜牧业三足鼎立的城郊型农业格局。三高农业有新的发展，农业产业化程度不断

25、提高，共建立8家市级以上农业龙头企业，建成7个省级无公害农产品生产基地，面积1.5万亩。商 业各类大中型消费品和生产资料市场166座，建筑面积179.6万平方米，人均市场建筑面积1.63平方米，居全国的前列。其中如南海广场、南海城市休闲购物广场以及在建的中国（南海）国际内衣城和华夏陶瓷博览城。旅游业全区旅游区总面积达50多平方公里，含西樵山、南国桃园、丹灶仙湖、西岸庆云洞等4个主体旅游度假区，其中西樵山是全国首批4A级风景旅游区。景区景点服务设施完善，全区共有星级宾馆、酒店21家，其中三星级以上11家。四、南海房地产市场分析南海、顺德两区是佛山市经济重心，各自经济实力位于全国百强区（县）的第二

26、、三位（2001年），但两者因撤市置区，并入佛山市的时间不长（不足一年），相互磨合尚需时间，而本案位于南海的桂城，故认为重点应在对南海市场的分析上。作为连接广州与广东西部的重要枢纽地，南海经济是以个体、私营经济为主，可以说是“藏富于民”，私家车的拥有比例较高，一般小区的规划为一部/户，个体购买能力就可见一斑。1、区域消费能力和潜力衡量一个区域的消费潜力和能力，可从经济能力和人口两个角度考虑：经济能力：可选择GDP、人均城乡居民年末储蓄存款余额等指标。南海区作为佛山市的经济重心之一，GDP、人均GDP持续上升，2002年较2001年分别上升12%和10.69%，从国际经验表明，当一个城市的人均G

27、DP超过3000美元时，居民住宅需求从生存需要向舒适需要转变，加上城市快速干道、环城高速公路和地铁的建设，目前南海区对换房、再次置业的需求日益明显。表3 1998-2002年南海区GDP和人均GDP年份19981999200020012002GDP（万元）28253773049300338560039389724395000人均GDP（元）2655028285310753585439688储蓄存款余额也大幅度上升，2002年较2001年上升12.13%。至2003年9月，城乡居民储蓄存款余额为1747.3587亿元，较年初增长13.8%。（注：报告中数据均由南海区房地产交易中心提供）人均城乡居

28、民年末储蓄存款余额逐年上升，一方面体现收入的增长，另一方面也反映出闲置资金投资渠道单一的问题，较其他投资性产品而言，房产品可以说是一种保值、增值的重要产品，而随着房产品品质的不断提升，房产品的投资一定程度上将会解决闲置资金出路的问题。表4 1998-2002年南海区人均城乡居民年末储蓄存款余额年份19981999200020012002人均城乡居民年末储蓄存款余额（元）3765642122429084680852486人口角度：从人口构成来看，南海区本地人口与外地人口相当，都在百万人以上，且人口和户数呈上升趋势，如表5。表5 1998-2002年南海区人口状况年份199819992000200

29、12002人口（万人）107.09108.52109.5110.22111.25总户数316814329442337947345363355716以2002年为例，2002年较2001年总户数增加3%，人口增长0.93%，以100平米/套计算，2002年就有约100万平米的房屋需求量。2、南海区房产整体情况房地产业作为新兴产业，随着经济实力的不断提升，自上世纪九十中后期，南海房地产业步入高速发展阶段。这可从反映在投资额和各项房产业指标上:房产投资逐年递增，从9.4亿（1998）到29.101亿（2003），如表6:表6 1998-2003年南海房地产业的投资额年份199819992000200

30、120022003投资额9.4亿11.4亿13.8亿23.3亿26.31亿29.101亿从1999-2003年房地产各项指标的情况来看，可以得出南海区的房产业的供求结构已发展变化，由供大于求、供小于求，再到供略大于求的格局。表7 1999-2003年南海房地产各指标年份19992000200120022003（1-9）商品房施工面积（万平方米）179.05197.6238.1281.56商品房竣工面积（万平方米）54.3789.174.72116.52655.52商品房销售面积（万平方米）48.4572.397.6292.33112.72销售金额（亿）10.0416.325.7623.2431

31、.69价格（元/平方米）2072.22254.42638.82517.12811.43、南海区房地产市场特点尽管如此，南海房地产业的发展不可避免地带有诸如上述珠三角房产发展的问题，我们认为目前南海房产业处于调整阶段，机会是有的，但必须强调策略，在对南海房产市场的全面调研基础上，我们得出其具有以下几个特点：（1） 城市化进程范围广、但城市化层次一般城市化进程范围广：南海第一产业的比重较低，二产和三产是该区域的主体（2002年，一、二、三产的比重是6.2：51.4：42.4），第二产业以建筑陶瓷、有色金属加工、纺织服务等为主的七大支柱行业构成；从事农业生产人口的比重较低；在原本农用性质的土地上，为

32、数众多的由农民自建的多层建筑林立；市中各镇的城市化配套设施完备，城区内新建或待建楼盘以（小）高层为主。城市化层次一般：多数建筑为上世纪九十年代中前期的产品，这是与其当时的经济优势相符的，但世易时移，这些多层建筑多为筒式结构，已于现代社会要求相去甚远；个体和私营经济模式使私人收入不断提高，对房屋的需求自然导致自建房的大量出现，形成所谓的“城市村”，它们一般上是密度较大、通风和日照条件差，居住质量大打折扣，更为严重的是使城市布局因缺乏统一规划而显得较为混乱。（2） 客源以当地人为主，供略大于求本地人为主体：当地的经济特点（私营、劳动密集型企业），使在对外来人口的置业无论是量抑或是质上都明显不足，户

33、口政策没有放开，流动人口少，且外来人口中农民工的比重较大，经济因素极大抑制这部分人的购买欲望，这样本地人的需求成为佛山房地产发展的动力。但应看到随着“广佛经济圈”乃至“大珠三角”经济圈的形成，区域间的联系日趋紧密、居住区域概念的淡化，区域外来此（主要广州人）购房的比例会随之有所上升。供略大于求：南海区2002年、2003年（1-9月）批准预售商品房面积与商品房销售面积的比例分别为：1.54：1、1.103：1.而桂城相应的比例为1.14:1、1.3:1，供略大于求的格局出现，但差距不大，应该说南海目前房地产的运行还算正常，价格走势较为反映市场的真实供需状况。表8 南海和桂城供求情况年份2002

34、2003（1-9）批准预售商品房面积（万平方米）南海142.12124.36桂城39.1258.31商品房销售面积（万平方米）南海92.33112.72 桂城34.4544.75 供求比例南海1.54:11.103:1桂城1.14:11.3:1（3）旧城改造难度大，引发购房需求不大南海区原有房产品主要为六层左右的多层，且密度和容积率较高（有的容积率近4），同时自建房比重较大，这些无疑增加了旧城改造的难度，相应地缩减一部分因之引致的购房需求。（4）二手房市场运行一般，换房的趋势日益明显二手房市场的运行效果直接关系到一手市场的发展，从我们对中介和相关部门的了解，总体认为，目前南海区二手房市场运行尚

35、属正常，房价一般为1300-1500元/平米，而交易对象主要包括两部分人，一是来南海打工的外地人，二是刚踏入工作岗位的当地年轻人，粗略估计前者约占40%。而随着经济收入的增多，对生活质量的要求日益提高，同时二手市场的交易状况的趋好，使要求换房的需求随之增加，这部分中公务员的比重较大。而在桂城地区，因其房产业发展时间不长，二手房市场应说是在建设之中的。（5）土地一级市场日趋规范这包括几方面：一是从协议转让到招投标方式；二是土地供给从由各镇自行处置到统一管理；三是控制每年的土地供给量，即20公顷/年，约300亩/年；四是实行统一办公方式，简化政府办公程序。（6）房产市场面临同质化竞争从目前已建成和

36、在建的项目，多数为密度和容积率较高的楼盘，缺乏自身特色，在营销策划等方面乏善可陈，同质化竞争倾向明显，同时高品质楼盘缺乏。4、南海房地产市场需求分析从上述的分析中，我们不难看出，2001-2003年对于南海房地产业而言，是一个重要调整期，在一定程度上暗示着之后发展的趋势，对这时期房地产需求方面的分析，可以为我们提供诸多可借鉴的内容。以下从房型面积、价格类型、对象类型、对象区域、空置率等方面逐一予以阐述： 房型面积：以80-120平米为主从表9中，我们可以得出户型面积在80平米以下和160平米以上的需求呈下降趋势，户型面积在80-120平米的作为需求主体地位进一步确立（26.11%-39.32%

37、-44.61%）,而追求居住空间的宽敞和舒适，使户型面积在120-160平米的比例上升，这部分多为二次或多次置业者。表9南海商品房销售（含预售）房型面积年份200120022003（1-9）总套数146741637449X=80平米387（26.38%）1244(29.88%)1483(19.91%)80x=120383(26.11%)1637(39.32%)3323(44.61%)120X160270(18.4%)422(10.14%)708(9.5%) 价格类型：以3000-4000元/平米为主从表10中，我们可以得出，价格在4000元/平米的房产品，需求不足6%，从楼盘的品质考虑，价格在

38、3000-4000元/平米受消费者欢迎，这一价位是高品质楼盘的集中区域，低于2000元/平米多为容积率高、密度大的微利或政策性房，对象主要是外地来此打工或本地低收入阶层。表10 南海商品房销售（含预售）价格类型年份200120022003（1-9）总套数146741637449X=2000元/平米1461(99.591%)3106(74.61%)3807(51.11%)2000x=30001(0.068)437(10.5%)1221(16.39%)3000x=40005(0.341%)480(11.53%)1950(26.18%)4000x=50000115(2.76%)422(5.67%)5

39、000x=6000012(0.29%)22(0.3%)6000x=7000003(0.04%)7000x013(0.31%)24(0.322%) 销售对象类型： 从表11中，我们可以得出无论从购买套数还是购买量，个人购房呈快速上升趋势，从不足4%到接近100%，这反映出南海区个人购买能力之强。表11南海商品房销售（含预售）对象类型年份200120022003（1-9）面积（万平方米）总量17.4145.4183.38个人0.6838.4283.18其他16.736.990.2个体购买所占比例3.9%84.6%99.76%套数总量146741637449个人5335417429其他1414622

40、20个体购买所占比例3.6%85.1%99.73% 购买对象区域：本省人士为主体在这方面，我们采用户籍来区分购买对象的区域，从表12中，我们可以得出，本省人士仍是南海房产品的购买主体，境外人士购房比例下降。随着大广州乃至珠三角经济圈的形成，外省人士来此购房的比例会上升. 表12南海商品房销售（含预售）购买对象区域年份200120022003（1-9）本省户籍1140（69.1%）2373(51.5%)4605(56.4%)外省户籍372(22.5%)1987(43.1%)3253(39.8%)境外户籍138(8.4%)248(5.4%)310(3.8%)总数165046088168 空置情况：

41、在南海地区，因此前缺乏统一规划，而镇、乡一级的部门在土地的供给上具有一定权力，同时所建的房产品多数品质不高，难以引发购买欲望，受此影响，南海空置量呈放大趋势，商品房空置面积2002年较2001年增加30.69万平方米，但我们认为随着土地供给制度的规范化和楼盘品质的提升，增大的趋势会所抑制。表13 南海商品房空置情况年份200120022002比2001增减商品房空置面积（万平方米）42.3873.05+72.4%其中：住宅（万平方米）27.8554.23+94.7%结论结论一：南海、佛山乃至广东房地产业目前处于两个发展周期中间的调整阶段，前景看好，但机会、风险并存。结论二：解困需求在前一次房产

42、发展周期内已基本解决，目前正处于向享受需求发展的前期阶段。结论三：产品差异化及追求楼盘品质是各房产商欲有所为的必由之路。五、项目所在区域楼盘情况项目位于南海桂城东区，桂城是南海政治、经济和文化中心，产业结构日趋合理，工业以绿色少污染企业为主，建有高配置的科技园以及高标准、智能化管理的员工村，并有8所学校、12所小学、4家医院和南海广场、城市广场两大商业中心，其定位是宜商宜居的城市。同时项目也处于佛山中心组团的关联区，（注：中心组团囊括禅城、桂城、乐从、罗村、陈村等五个镇区，其中新城区规划面积为.平方公里，将建设成佛山市新的商贸金融、文化体育、休闲娱乐和信息服务中心），其东区属政府先规划后建设的

43、新区。1、桂城房地产的整体情况我们对桂城具体情况的分析是置于南海背景之下的，桂城地区销售面积和销售额经历2002年调整后，呈上升趋势，销售面积至44.75万平米，其上涨比例（30%）高于南海整体上涨水平（22%）。批准预售商品房面积上升幅度较大，2003年1-9月已至58.31万平方米，而同期南海整体呈下降由142.12下至124.36万平米，如表14所示，这说明作为南海的中心，桂城的房产业处于快速发展阶段（推出量和成交量同步上涨）、形势看好。表14桂城商品房占南海区的情况年份200120022003（1-9）商品房竣工面积（万平方米）南海74.72116.5355.52桂城41.4533.3

44、311.94桂城占南海比重55.5%28.6%21.51%批准预售商品房面积（万平方米）南海142.12124.36桂城39.1258.31桂城占南海比重27.53%q46.9%商品房销售面积（万平方米）南海97.6292.33112.72（22%）桂城49.3734.4544.75（+30%）桂城占南海比重50.6%37.3%39.7%商品房销售额（亿元）南海25.7623.2431.69桂城15.019.9614.02桂城占南海比重58.3%42.86%44.24%销售占可预售面积比例南海65%91%桂城88%76%平均价格（元/平方米）南海2638.8042517.0582811.391

45、桂城3040.3082891.1473132.961价格走势：从下图2001-2003年南海和桂城房地产价格走势来看，我们认为经历2002年的价格低点后，桂城、南海房产业随着诸多利好因素的影响，加上土地成本的上升，更多的是楼盘品质的提升，价格会有一定的上升趋势。2、区域内楼盘情况为使本次对南海项目的地位更具科学性，我们对该地区的楼盘，特别是项目周边楼盘予以调研，各楼盘的调研情况如下：楼盘名称汇星源地址城南绿景一路37号售楼电话83838383开发商汇豪房地产发展有限公司占地面积建筑面积容积率2.3绿化率40%建筑形态小高、高层景观特点绿化长廊、立体式绿化园林设计风格价格均价3500元/平方米主

46、力户型面积125-143平方米户型特征分析蝶式户型（三面采光、户户朝南，但朝南多为偏东或偏西，日照时间短）、10平米的方形阳台（私家花园）销售约1-2套/天，目前尚有5%左右的剩余案量，剩余户型多为150170平方米左右的大户型。区内配套健身房、攀岩壁、对弈之家、儿童动感天地加油站等，配有15万个车位，商铺的价格15000-17000元/平方米。交付标准毛坯点评交通生活设施较为完善、北靠4万平方米的绿化长廊，社区内外绿化景观较好。蝶型设计在通风上有一定影响且易在户与户之间形成回旋风。楼盘名称碧桂园三期-翠宏台地址广州华南快速干线迎宾路段售楼电话开发商碧桂园物业发展有限公司占地面积建筑面积容积率

47、1.08绿化率42建筑形态24栋8-12层建筑景观特点水景园林、空中花园价格均价4000元/平方米左右，底层送花园，按套内建筑面积计。主力户型二房二厅、四房二厅、顶层复式，面积在68-170平米。户型特征分析户型种类齐全，共有16种，同时每户有20-30平米的空中花园、大客厅、大餐厅，视线开阔、通风采光极佳。销售带有空中花园的基本售完区内配套6万平米高级会所和广场、18个国际标准网球场、大型森林泳湖、华南碧桂学校。交付标准装修点评生活交通配套依托社区自身，且较为完备空中花园的营造真正体现自然与生活的和谐统一楼盘品质较高，知名度较高楼盘名称玫瑰园-山水居三期地址佛山市禅城区绿景路北，大福路西售楼

48、电话83828555开发商广东玫瑰园房地产发展有限公司占地面积建筑面积容积率1.3绿化率60%建筑形态（小）高层，小高层在12层左右，高层在19层左右景观特点10000万平米的园林庭院、1000米的浪漫河堤价格均价4000元/平方米，车位：13万/个主力户型三房：110平方米-120平方米户型特征分析户型方正、动静分明；宽敞亲绿大客厅、景色怡人；主人房设南北两向通风门窗；15平方米阳光阳台。销售销售状况不错，约80%左右。区内配套双会所，室外网球场、室内标准台球室及各种健身器械。白花广场、假日名店城、大型玫瑰园农贸市场、玫瑰园幼儿园。物业管理费：0.9元交付标准装修点评周边（生活、交通）设施完

49、善、户型和园林设计上较为考究。该开发商自95年起开发，至今已开发了9期，属品质楼盘楼盘名称房建大厦地址公正路45号售楼电话2300302开发商佛山市房建集团有限公司占地面积建筑面积容积率2.5绿化率40%建筑形态高层景观特点600平方米的空中花园价格均价3300元/平方米主力户型三房120平方米左右、二房72-90平方米户型特征分析户型设计方正、合理，功能区分较好。销售目前推出10套特惠户型（93折），销售状况一般。区内配套市场、大卖场、超市等，附近左靠莲花广场、右靠东方广场。交付标准毛坯点评地理位置较为优越、生活配套完善、交通便捷楼盘名称月亮湾地址华远东路与影荫路交汇处售楼电话8383018

50、8，83839183开发商佛山市盈溢房地产有限公司占地面积30000平方米建筑面积90000平方米容积率3绿化率70%建筑形态高层景观特点立体叠层绿化设计，岭南水乡设计价格均价：3500元/平方米左右；商铺：20000元/平方米；车库：120000元/平方米主力户型120平方米以上的三室户型特征分析蝶型设计，三面采光，但日照较少。房顶采用三跃式生态错层设计。得房率为80%左右。销售目前销售状况一般，平均1套/日，现正推出岁末赠礼活动，珍藏户型特惠2800元/平方米区内配套率先采用直用水系统。6000平方米空中花园，1000平方米动感泳池，幼儿园、会所、球场等均有配套。交付标准毛坯点评地处佛山城

51、南中央居住区，周边配套较为完善。碟型设计虽然三面采光，但日照时间较少，同时较易形成回旋风。楼盘名称水边的奥林匹克佛山奥园地址佛山市顺德区乐从大道东B268号售楼电话075728108888，075728103333开发商佛山市奥园置业投资有限公司占地面积660000平方米建筑面积800000平方米容积率1.19绿化率50%建筑形态多层、别墅景观特点社区景观分各个组团，其中以欧陆水景风情为主，各个组团又相互连接，形成总的景观。价格多层均价：3300元/平方米，别墅总价：300700万/套主力户型二房：95平方米左右；复式：225平方米左右户型特征分析多层围合式设计，形成多个建筑组团，独立景观。销

52、售别墅已经预订完毕。多层公寓即将发售。区内配套6万平方米的奥斯陆湖，社区入口的奥林匹克广场文化公园，渔人码头以及450米长的步行街，两所省级标准的中小学，四星级酒店。交付标准毛胚点评整体品质较高，户型设计较好，景观布局精良，但目前周边商业配套较少，生活需求主要依靠社区自身，而且周边没有公交，出行动向较为单一。楼盘名称碧桂花城地址广东省佛山市顺德陈村花卉世界侧售楼电话07653321828，075723321828开发商佛山市顺德区陈村镇花城碧桂园物业发展有限公司占地面积一期60万平方米，二期50万平方米建筑面积总建筑面积118800平方米容积率1.08绿化率60%建筑形态别墅（一期），洋房和小

53、高层复式（二期）景观特点依傍东平河畔，紧邻花卉世界。景观视野开阔。价格均价：3600元/平方米左右；别墅：10000元/平方米主力户型小高层复式：153187平方米；三房洋房：159280平方米户型特征分析一期别墅建筑密度较大，二期建筑密度得到适当的控制，房型均为南北朝向，日照和通风情况较好。居住开间较大。销售去化情况较好区内配套四星级的碧桂花城酒店，碧桂花城学校，超市，肉菜市场，银行，会所，水上乐园。交付标准全装修点评周边商业配套较少，生活需求基本依靠社区自身。社区绿化较高，紧邻花卉世界。楼盘名称红棉雅苑地址亲仁西路与汾江中路交汇处售楼电话075782133771，075782133772开

54、发商佛山市广联房地产开发有限公司占地面积总占地40000平方米建筑面积总建筑面积120000平方米容积率3绿化率50%建筑形态一期为多层景观特点水景园林，亚热带风情设计价格3400元/平方米左右主力户型二房：80平方米左右；三房：110平方米左右户型特征分析一期多为板式设计，首层架空，通风效果较好销售2004年交房，目前尚有部分余量。区内配套周边商业配套较为完善，2000平方米会所，1000平方米园林泳池，18000平方米园林水景停车场，远程抄表，闭路监控，周界防范，背景音乐，电子公告等交付标准毛坯点评周边商业及相关生活配套较为完善，出行较为便利，板式设计，南北通透。楼盘名称富景花园地址南海平

55、洲南港大道富景花园售楼电话07576776698，07576779608开发商南海昭信房地产有限公司占地面积建筑面积容积率绿化率50%建筑形态碟式造型双子楼1214层的小高层景观特点以三湖一溪，水景园林为主题的岭南水乡风光价格均价3400元/平方米主力户型三室：140平方米以上户型特征分析整个户型布局较为合理，功能间隔动静分离。通透型景观阳台设计，主卧270度全景观圆弧式外飘窗设计。采光和通风效果都属上乘。销售2004年交房，目前销售了40%左右。区内配套便利自选商场，中英文特色教学幼儿园，会所和户外游泳池。采用智能化物业管理，独立楼宇对讲系统，并有闭路电视监控和指纹门禁系统等交付标准豪华装修

56、点评社区周边的商业配套较为贫乏，各种生活需求只要依靠社区自身。物业管理较为完善。交通较为便利。社区景观营造较为精致。御景-城市花园开发商：广东振鹏集团-桂平地产基地位置：南海桂城城市广场东侧基地面积：2.5万平方米建筑面积：10万平方米规划：由12幢12层的小高层和19层的高层住宅组成，简洁明朗的建筑外型，环境采用岭南风格，绿化率50%。产品：三房面积在120-140平方米之间，四房160平方米左右。商铺面积在44.57-286.65平方米。营销：本案是2004年8月初开盘，推出500套房源，截至本月，销售已达60%，均价3100元/平方米。车库配比1：0.6。客源：本地客源为主，主要是桂城附

57、近的，兼有少量广州客。广告诉求：1、岭南文化：“竹林棋缘”等2、城市广场住宅新翼、城市一体化生活空间优势：1、周边商业设施较为完善。2、文化韵味较为浓郁、建筑现代。劣势：1、内部的生活配套设施较少，会所依靠于怡翠花园的。2、建筑密度大、视觉感觉一般。3、多为蝶型建筑，产品均好性差。客源层次不一。康怡花园开发商：南海鸿晖房地产开发有限公司基地位置：平洲佛平五路康怡花园基地面积：7万平方米建筑面积：13万平方米规划：占地7万平方米，21高层组成，楼距60米，43%园林绿化，区内规划4万平米异国热带风情园林及三大主题园林，区外6万平方米的康怡公园。产品：所有户型均为全装修房二房二厅：80-90平方米

58、三房二厅：90-120平方米四房二厅或复式：140-200平方米营销：一、二期已入住，现有800户人口，三期均价在3100元/平方米，个别朝北的房源采取优惠推出，价格在2300元/平方米左右，去化约1套/天。客源：本地客源为主，主要是平洲的客源。广告诉求：1、“健康-怡悦-快乐”的生活理念2、平洲首席园林社区优势：1、价格具有一定优势劣势：1、处于平洲，位置相对略显不足2、一、二期建筑较为陈旧怡翠花园开发商：南海市能兴房地产开发有限公司基地位置：佛平路和平一路交汇处基地面积：25万平方米建筑面积：58万平方米规划：整个社区引入了“以人为本”的设计理念，绿化率61.3%，楼距115米，小区采取围

59、合式组团布局，规划总面积58万平米，总户数2860户，分四期开发：其中一期百合苑、翠竹苑642户，二期紫荆苑780户，三期芙蓉苑938户，四期规划有500户。产品：二房二厅：60-70平方米三房二厅：110-130平方米四房二厅：140-170平方米三错层：210-220平方米营销：一、二期已售完、三期尚有部分余量，均价在3500元/平方米，目前三期正在销售的均为面积在170平方米左右大户型，朝向和景观较差，售价在3000元/平方米左右。商铺7000-10000/平方米，现剩余几套。四期2004年上半年推出，均为120140平方米左右的户型。客源：本地客源为主，其中的政府官员、公务员购买行为较多，另有约1成的广州客。广告诉求：1、佛山最好的楼盘2、生态化的园林居住氛围优势：1、品牌在当地的认同度高2、小区