个人理财（完整版）

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1、（一）个人财务规划流程简介（一）个人财务规划流程简介：l1、建立和定义与客户的关系l2、收集客户信息l3、分析客户财务状况l4、提出综合个人财务规划l5、执行综合个人财务规划l6、监督综合个人财务规划(二二)个人财务规划业操作准则个人财务规划业操作准则一、单利、复利的性质以及计算（续）一、单利、复利的性质以及计算（续）计算利息有两种方法：单利与复利。人寿保险中运用复利计息。单利单利是指资金使用者只就本金部分支付利息。单利计息方法的特点是，只按原本金计算利息，计算出的利息不再计入本金部分重复计算利息。若以A代表本金，r代表利率，n代表借贷期限，I代表利息额，S代表本金的利息之和，则单利的计算公式

2、为：I=A r nS=A（1 r n）一、单利、复利的性质以及计算（续）一、单利、复利的性质以及计算（续）复利复利是指资金使用者除了必须对本金部分支付外，对尚未支付的利息部分也必须支付利息。具体是将整个借贷期限分割为若干段，前一段按本金计算出的利息要加入到本金中，形成增大了的本金，作为下一段计算利息的本金基数，直到每一段的利息都计算出来，加总之后，就得出整个借贷期内的利息。简单地说，就是息上加息。复利计算公式为：复利计算公式为：S=A（1+r）nI=SA其中，n为借贷总期数，也为分段计息的次数。对于复利，有简单的“72法则”。所谓的“72法则”就是以1%的复利来计息，经过72年以后，你的本金就

3、会变成原来的一倍。二、实际利率和名义利率二、实际利率和名义利率名义利率：名义利率：每年复利次数超过一次时，这样的年利率叫做名义利率 实际利率：实际利率：每年只复利一次的利率才是实际利率。实际利率和名义利率之间的换算公式为：实际利率（1名义利率/每年复利次数）每年复利次数-1 三、实际贴现率和名义贴现率三、实际贴现率和名义贴现率四、实际贴现率四、实际贴现率1、实际贴现率的概念及公式一个度量期的实际贴现率为该度量期内取得的利息金额与期末的投资可回收金额，即累积值之比。2、从“实际利率”的角度理解“实际贴现率“的含义二者都是一个相对比率，而且都是用“利息”（或“贴现息“）除以“投资金额”。只不过实际

4、利率I对应的“投资金额“是在期初实际支付的头资本金；而实际贴现率d对应的“投资金额”是在期末投资者可收回的投资累积值。1313、利息与贴息之间的关系、利息与贴息之间的关系在实际贴现率的定义中的“利息”可以被称为“贴息”。由公式我们可以发现他们的区别：根据公式，有贴息=期末可收回资金金额（累积值）贴现率。类似于实际利率，也可以定义任意度量期的实际贴现率，令dn为从投资日起算第n 个时期的实际贴现率，则：Dn=A(n)-A(n-1)/A(n)=In/A(n)其中，In是贴息，A(n)、A（n-1）分别是n、n-1年的累积值 4 4、实际贴现率与实际利率之间的平价关实际贴现率与实际利率之间的平价关系

5、系实际利率和实际贴现率都可以用来度量利息，因此任何一笔业务，都可以分别用它们来度量。如果对给定的投资金额（本金），如在同样长的时期内产生了同样的累积值，则称两个“计息率”是等价的。这里，“计息率”既可为“利率”，也可为“贴现率”，也可以为任意的利息度量方式。显然，同一笔业务有不同的度量方式而得出不同的“计息率”是等价的。第二节第二节 终值和现值终值和现值一、货币具有时间价值一、货币具有时间价值货币时间价值:又称资金时间价值，是指在不考虑通货膨胀和风险性因素的情况下，资金在其周转使用过程中随着时间因素的变化而变化的价值，其实质是资金周转使用后带来的利润或实现的增值。二、终值的概念及其计算二、终值

6、的概念及其计算终值，终值，又称本利和，是指资金经过若干时期后包括本金和时间价值在内的未来价值。通常有单利终值与复利终值。货币的时间价值一般都是按复利进行计算的。（一）单利终值（一）单利终值：本金与未来利息之和。在单利计算中，设定以下符号：P本金（现值）；i利率；I利息；F本利和（终值）；t时间。其计算公式为：FPIPPitP(1+it)（二）复利终值：（二）复利终值：指一定数量的本金在一定的利率下按照复利的方法计算出的若干时期以后的本金和利息。复利终值的计算，就是不仅本金要计算利息，本金所生的利息在下期也要加入本金一起计算利息，即通常所说的“利滚利”。在复利终值的计算中，设定以下符号：F复利终

7、值；i利率；P复利现值；n期数。n年后复利终值的计算公式为：FP（1+i）n复利终值公式中，（1+i）n称为复利终值系数，用符号（F/P，i，n）表示。三、现值的概念及其计算三、现值的概念及其计算现值，现值，又称本金，是指资金现在的价值。也就是指以后年份收入或支出资金的现在价值，可用倒求本金的方法计算。由终值求现值，叫做折现。在折现时用的利息率叫折现率。1.1.单利现值：单利现值：资金现在的价值。单利现值的计算就是确定未来终值的现在价值。在单利计算中，设定以下符号：P本金（现值）；i利率；I利息；F本利和（终值）；t时间。单利现值的计算公式为：PFIFFitF（1it）2 2复利现值：复利现值

8、：指未来一定时间的特定资金按复利计算的现在价值。即为取得未来一定本利和现在所需要的本金。在复利终值的计算中，设定以下符号：F复利终值；i利率；P复利现值；n期数。复利现值的计算公式为：PF/（1+i）n公式中1/（1+i）n称为复利现值系数，用符号（P/F，i，n）表示。第三节第三节 年金年金年金年金是指一定时期内一系列相等金额的收付款项。按照收付的次数和支付的时间划分，年金可以分为普通年金、先付年金、和永续年金。在年金的计算中，设定以下符号：A每年收付的金额；i利率；F年金终值；P年金现值；n期数。一、后付年金一、后付年金：指每期期末有等额的收付款项的年金，又称普通年金。（1 1）普通年金的

9、终值：）普通年金的终值：指一定时期内每期期末等额收付款项的复利终值之和。（2 2）普通年金的现值：）普通年金的现值：指一定时期内每期期末收付款项的复利现值之和。二、先付年金：二、先付年金：指每期期初有等额的收付款项的年金，又称预付年金。（1）先付年金的终值：）先付年金的终值：指一定时期内每期期初等额收付款项的复利终值之和。先付年金与普通年金的付款期数相同，但由于其付款时间的不同，先付年金终值比普通年金终值多计算一期利息。（2）先付年金的现值：）先付年金的现值：指一定时期内每期期初收付款项的复利现值之和。先付年金与普通年金的付款期数相同，但由于其付款时间的不同，先付年金现值比普通年金现值少折算一

10、期利息。三、永续年金：三、永续年金：指无限期支付的年金，如优先股股利。由于永续年金持续期无限，没有终止时间，因此没有终值，只有现值。第四节第四节 普通年金普通年金一、一、普通年金的概念与变动利率年金普通年金的概念与变动利率年金将付款时间间隔相等、每次付款额度相等、整个付款期内利率不变，而且计息频率与付款频率相等的年金称为标准年金，此外的各种在形式上发生了变化的年金称为普通年金。标准年金在整个付款期内的利率是不会变化的。实际生活中出现很多变动利率的年金，其中最显著的变动利率年金就是浮动利率的银行存款及债券。二、变动利率年金现值与终值的计算二、变动利率年金现值与终值的计算（一）（一）、每个付款期间

11、利率不同的变动利率年金每个付款期间利率不同的变动利率年金1 1、定义定义每个付款期间利率不同的变动利率年金就是不同的时间段的计息利率不同的年金。1、2、年金现值系数年金现值系数年金现值系数(1+i1)-1+(1+i1)-1(1+i2)-1+(1+i1)-1(1+i2)-1(1+in)-1 3 3、年金终值系数、年金终值系数年金终值系数1(1+i1)+(1+i1)(1+i2)+(1+i1)(1+i2)(1+in)（二）、每次付款利率不同的变动利率年金（二）、每次付款利率不同的变动利率年金1、定义定义每次付款所依据的利率不同的变动利率年金比较复杂，每次付款的计息利率都有所不同。2 2、年金现值系数

12、、年金现值系数年金现值系数(1+i1)-1+(1+i2)-2+(1+in)-n3 3、年金终值系数、年金终值系数年金终值系数(1+i2)n-2+(1+i3)n-3+(1+in)1+1（三）、两种变动年金的比较（三）、两种变动年金的比较（四）、付款频率与计息频率不同的年金的现值与终（四）、付款频率与计息频率不同的年金的现值与终值的计算值的计算（五）、等差数列递增年金现值与终值的计算（五）、等差数列递增年金现值与终值的计算1 1、等差数列递增年金的定义等差数列递增年金的定义如果某期末付年金首期付款额为P，从第二期开始，每期付款额比前一期增加Q,我们就把这样的年金称为等差数列递增年金。2 2、等差数

13、列递增年金的现值等差数列递增年金的现值假设一共有n个付款期，每个付款期利率为i，则该年金的现值为：V(0)=Pv+(P+Q)v2+(P+2Q)v3+P+(n-1)Q vn 其中v=(1+i)-12 2、等差数列递增年金的现值（续）等差数列递增年金的现值（续）由于该现值是一个等差数列和等比数列的混合数列之和，可通过下面方法求出简便表达式：（1+i）V(0)=P+(P+Q)v+(P+2Q)v2+P+(n-1)Q vn-1上面两式相减可得V(0)=P(1-vn)i-1+Q(v+v2+vn)i-1-nQ vn i-13 3、等差数列递增年金的终值、等差数列递增年金的终值该年金终值可以通过现值V(0)乘

14、以(1+i)n获得：V(n)=V(0)(1+i)n（六）、等比数列递增年金现值与终值的计（六）、等比数列递增年金现值与终值的计算算1 1、等比数列递增年金的定义、等比数列递增年金的定义若某期末付年金的各期付款额成等比数列，即各期的付款额有以下的关系：1，(1+k),(1+k)2,(1+k)3,.,(1+k)n-1,则这种年金就称为等比数列递增年金。第三章第三章个人会计与财务管理基础个人会计与财务管理基础第一节第一节会计与财务基础会计与财务基础一、会计对象与会计要素一、会计对象与会计要素(一一)会计对象会计对象会计对象就是指会计工作所要核算和监督的内容。具体来说，会计对象是指会计主体在日常经营活

15、动或业务活动中所表现出的资金运动，资金运动构成了会计核算和会计监督的内容。(二二)会计要素会计要素会计要素是会计报表内容的基本框架，是设定会计报表结构和内容的依据。会计要素共分为六项，即资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润。由于会计要素是对会计对象的分类，所以会计要素是主观的，也就是说，不同的国家可以有不同的会计要素。我国企业会计准则将会计要素界定为六个。1、资产2、负债3、所有者权益4、收入5、费用6、利润二、会计与财务管理原理二、会计与财务管理原理（一）认识会计（一）认识会计1 1借方与贷方借方与贷方复式记帐法，复式记帐法，是对发生的每一项经济业务，都以相等的金额同时在两个或两个以上相

16、互联系的帐户中进行全面登记的一种记帐方法。1 1借方与贷方借方与贷方(续）续）借贷记账法借贷记账法是复式记账法的一种，借贷记账法：以资产=负债+所有者权益为理论依据，以借、贷作为记帐符号，按有借必有贷，借贷必相等的记帐规则登记经济业务的一种复式记帐法。资产负债+所有者权益资产负债所有者权益（收入费用）资产和费用成本类账户，“借”方记录增加，“贷”方记录减少或转销，余额在借方。1 1借方与贷方借方与贷方(续）续）负债负债、所有者权益和收入成果类账户，“贷”方记录增加，“借”方记录减少或转销，余额在贷方。借贷记账法的记账规则借贷记账法的记账规则是：“有借必有贷，借贷必相等”。借贷记账法的试算平衡方

17、法借贷记账法的试算平衡方法概念：概念：试算平衡就是根据各种会计恒等式（资产+费用负债+所有者权益+收入）来检查各类账户的纪录是否正确。1 1借方与贷方借方与贷方(续）续）试算平衡方法：（1 1）.本期发生额平衡法本期发生额平衡法 全部账户本期借方发生额合计=全部账户本期贷方发生额合计（2 2）余额平衡法）余额平衡法全部账户借方余额合计=全部账户贷方余额合计 2资产与负债的计量资产与负债的计量（二）理解财务管理（二）理解财务管理财务管理是基于企业再生产过程中客观存在的财务活动和财务关系而产生的，是组织企业财务活动，处理企业与各方面财务关系的项经济管理工作，是企业管理的重要组成部分。是有关资金的获

18、得和有效使用的管理工作。财务管理的对象主要是资金管理，其对象是资金及其流转，主要内容是投资决策、筹资决策和股利决策。（三）会计与财务管理的联系与区别（三）会计与财务管理的联系与区别 三、收付实现制与权责发生制三、收付实现制与权责发生制权责发生制，权责发生制，也称应计制或应收应付制。它是以权利或责任的发生与否为标准，来确认收入和费用。不论是否已有现金的收付，按其是否体现各个会计期间的经营成果和收益情况，确定其归属期。收付实现制收付实现制是与权责发生制相对应的一种确认基础，它是以收到或支付现金作为确认收入和费用的依据。收付实现制也称现金制。它是以现金收到或付出为标准，来记录收入的实现或费用的发生。

19、第二节第二节 个人财务报表个人财务报表一、个人资产负债表一、个人资产负债表个人资产负债表反映了在特定的时间点上个人所拥有的资产、所欠的债务以及净资产。(一一)个人资产个人资产通俗地说，个人资产是个人所拥有的东西。将一样东西归为资产，并非以是否通过购买所得为标准，关健是看是否属于此人。一、个人资产负债表（续）一、个人资产负债表（续）（二）个人负债（二）个人负债个人负债需要在将来的不一定时期归还，主要的形式包括信用卡的应付款、汽车货款、住房按揭等。（三）个人净资产（三）个人净资产个人净资产是指个人实际拥有的财富。它等于个人资产减去个人负债。如果个人净资产小于零，则意味着个人或家庭面临资不抵债的状况

20、。（四）编制个人资产负债表（四）编制个人资产负债表二、个人现金流量表（个人收支表）二、个人现金流量表（个人收支表）个人现金流量表个人现金流量表（个人收支表）系统地反映在一段时间内，个人的收入和支出情况。个人现金流量表通过记录个人的现金流入和流出来反映个人的财务活动。个人现金流量表的结构如下个人现金流量表的结构如下：个人现金流量表反映了一个时期内个人收支的总体情况，所以需要表明期间。个人现金流量表的第一部分是收入，然后列出支出，最后计算出现金盈余(赤字)。二、个人现金流量表（个人收支表）（续）二、个人现金流量表（个人收支表）（续）个人收支表主要有三个内容：收入、支出和现金盈余(赤字)。现金盈余(

21、赤字)是收入和支出的差。编制个人现金流量表的步骤：编制个人现金流量表的步骤：第一步是列出报表期间所有的收入来源和具体数额。第二步是为各类支出分类，并确定其数额。第三节第三节 财务分析方法财务分析方法财务比率分析是指通过客户的资产负债表和现金流量表中若干专项的数值之比进行分析，从而找出改善客户财务状况的方法和措施，以期实现客户的目标。一，资产结构分析一，资产结构分析1 1、家庭财务结构分析、家庭财务结构分析-负债比率分析负债比率分析总资产=个人使用资产+金融资产总负债=个人使用资产负债+投资负债+消费负债负债比率=总负债总资产=（个人使用资产负债+投资负债+消费负债）总资产=个人使用资产贷款成数

22、个人使用资产权数+融资比率金融资产权数+消费负债占总资产比率现将个负债比率的构成要素分析如下：现将个负债比率的构成要素分析如下：（1）资产贷款成数=个人使用资产贷款额个人使用资产市值（2）个人使用资产权数=个人使用资产总资产（3）（杠杆）融资比率=投资负债金融资产市值（4）金融资产权数=金融资产总资产（5）消费负债占资产比率=消费负债额总资产2 2、个人使用净资产与投资净资产、个人使用净资产与投资净资产-个人个人/家庭资产结构分家庭资产结构分析析二，财务比率分析二，财务比率分析1 1、支出比率、支出比率支出比率=总支出总收入=消费率+财务负担率其中，消费率=消费支出总收入，财务负担率=理财支出

23、总收入。2 2、自由储蓄额、自由储蓄额：就是可以自由决定如何运用的储蓄。自由储蓄额=总储蓄额已经安排的本金还款或投资，包括房贷应定期摊还的本金额、应缴储蓄型保费额、应缴的定期定额投资额等。自由储蓄额/总收入=自由储蓄率 储蓄率-自由储蓄率=还本投资率 3 3、收支平衡点的收入、收支平衡点的收入收支平衡点的收入=固定支出负担/工作收入净结余比率消费与投资比率消费与投资比率消费与投资比率=消费/投资100%投资收益与投资结构投资收益与投资结构投资收益率又叫投资回报率，是反映个人（家庭）投资收益的重要指标，其计算公式为：投资收益率投资净收益/总投资100三、现金流量分析三、现金流量分析1、经营性现金

24、流量2、投资性现金流量3、融资性现金流量 第四章第四章个人现金及信贷管理个人现金及信贷管理第一节第一节个人预算的编制与控制个人预算的编制与控制 一、个人收入来源的分类以及管理一、个人收入来源的分类以及管理二、个人预算的编制程序二、个人预算的编制程序1、制定长期的财务规划目标,并计算出要达到长期的财务规划目标所需的年储蓄额.在这里要注意在计算的时候要考虑货币的时间价值。二二、个人预算的编制程序（续）、个人预算的编制程序（续）2、预测年度收入.收入稳定的国家机关工作人员或在大企业工作的工薪阶层,可以相当准确地预测年度收入.但对于市场销售人员或自由职业者来说,收入的波动就比较大,因此就应该以过去的平

25、均收入为基准进行估计。3、算出年度支出预算目标.年度收入-年度储蓄目标=年度支出预算。4、将预算划分科目,分门别类。三、个人预算的控制三、个人预算的控制对于预算的控制一般会分为三步：先确认需要的消费，然后再决定要储蓄的数额，最后在决定是通过开源还是节流来确保这部分的消费。四、个人预算与实际的差异分析四、个人预算与实际的差异分析1，总额的差异的重要性要大于明细科目。2，要制定出差异关注的金额和比率。四、个人预算与实际的差异分析（续）四、个人预算与实际的差异分析（续）3，要根据预算的不同类别做个别分析。4，刚开始做预算时如果差异比较大的话，则每月选一个重点项目做改善。5，如果我们发现有些支出是无法

26、降低的，这是只有通过增加收入的办法来解决。第二节第二节个人储蓄的运用策略个人储蓄的运用策略一、一、个人现金流量结构分析个人现金流量结构分析二、二、个人收入提高的途径分析个人收入提高的途径分析1，增加家庭工作收入。2，增加家庭的理财收入3，所得税节税计划，关于合理避税的方法，我们将在以后的章节中作详细的讨论。4，降低家庭生活的支出5，降低家庭理财支出三、紧急备用金储备形式以及用途三、紧急备用金储备形式以及用途，紧急备用金的储备形式，紧急备用金的储备形式可以两种方式来筹备紧急备用金，一为流动性高的活期存款或是短期存款，一为备用的贷款额度。二紧急备用金的用途二紧急备用金的用途1、应对失业或是失去劳动

27、能力导致的工作收入的中断2、应对紧急的医疗或意外灾难所导致的超额支出 三、紧急备用金储备形式以及用途（续）三、紧急备用金储备形式以及用途（续）三以现有资产的状况来衡量紧急备用金的应对能三以现有资产的状况来衡量紧急备用金的应对能力力有两个指标来进行衡量有两个指标来进行衡量:1，失业保障月数=存款、可变现资产或净资产/月固定支出2，意外或灾变承受能力=可变现资产+保险理赔金-现有负债/5-10年生活费+房屋重建装潢成本第三节第三节个人信贷管理个人信贷管理一、个人信贷的原因一、个人信贷的原因一、借钱来投资，以谋取获利的机会二、借钱来置产三、借钱来消费 二、个人信贷的管理二、个人信贷的管理（一）、（一

28、）、个人信贷的种类个人信贷的种类1、个人消费信贷2、小额存单质押贷款3、证券质押贷款4、保单质押贷款 5、个人商铺贷款6、不动产抵押贷款 7、个人典当贷款8、信用卡透支贷款9、向亲友借款（二）（二）借贷的前提条件和原则借贷的前提条件和原则1，须有还款能力的原则2，不熟悉不借贷的原则3，进行预算分析的原则（三）选择合适的借贷机会和渠道（三）选择合适的借贷机会和渠道（四）借贷金额的确定（四）借贷金额的确定 可借的最大额度=收入*信贷倍数+资产*借款成数 1、收入能力；2、资产价值 五五如何去还款如何去还款1、有钱就还，随借随还。只是对高利息的消费贷款而言，因为其利息非常的高，所以就应该有钱时就优先

29、的偿还，这样可以降低利息的负担。2、本利平均的摊还。借款金额比较大的房贷或是创业贷款，通常采用本利平均摊还的方式，在5-20年间还清。3、有计划的提早还清。可以利用年度的自由储蓄来清还贷款，一次性的还清短期消费贷款，或是提早的还清中长期贷款。利息收入资本损益债券收益的来源（2）债券 的价格票面价格交易价格NCyFd0CyphyNHH1023NPCCCCP1+HPR1+HPR1+HPR1+HPR1+HPRmyN023NmmmmmCCCCFp1+y1+y1+y1+y1+ycc023NNcccccCCCCFP1+y1+y1+y1+y1+y和内插法计算赎回收益率。其中 是赎回期限。cN第六章第六章 家

30、庭消费支出规划家庭消费支出规划第一节第一节 居住消费规划居住消费规划一、租房与购房的决策分析方法一、租房与购房的决策分析方法（一）租房与购房决策应考虑的因素（二）租房与购房决策的财务分析（二）租房与购房决策的财务分析1 1、成本法、成本法成本法就是比较租房与购房的年平均成本并选择年成本较低的居住方式。租房的成本包括：（1）房租、（2）押金的利息；购房的成本包括（1）首付占用资金的机会成本、（2）购房贷款的利息。2 2、净现值法、净现值法净现值法就是分别计算租房和购房发生的现金净流量的现值，并选择能够产生最大现金净流量现值的居住方式。二、购房规划二、购房规划1 1、可负担房屋总价、可负担房屋总价

31、可负担房屋总价取决于个人/家庭在购买房屋时点支付首付的能力和取得并在未来偿付房屋贷款的能力，用公式可表示如下：可负担房屋总价=可负担的首付款+可负担的房贷总额注意：注意：（1）可负担的首付款取决于个人/家庭的收入水平以及全部收入中用以购买房屋的比例。用公式表示，有：可负担首付款目前年收入收入中负担首付和房贷的比率（或称为储蓄率上限）年金终值系数（n离购房年数，r投资报酬率或市场报酬率）目前净资产复利终值系数（n离购房年数，r投资报酬率或市场报酬率）注意：注意：(续）续）（2）可负担的房贷总额除了与个人/家庭的收入水平有关，还与贷款银行提供的贷款条件以及贷款合同规定的还贷期限有关，用公式可表示为

32、：可负担房贷总额目前年收入复利终值系数（n离购房年数，r预计的收入增长率）收入中负担首付和房贷的比率上限年金现值系数（n贷款年限，r房贷利率）2 2、可负担房屋单价、可负担房屋单价可负担房屋单价是个人/家庭所能负担得单位房产的价格。其计算公式为：可负担房屋单价=可负担房屋总价需求平方米数3 3、评估能否承担的起购买房屋的费用、评估能否承担的起购买房屋的费用4 4、购房环境需求分析：确定房屋的区位、购房环境需求分析：确定房屋的区位5 5、聘请专业人士、聘请专业人士三、购房贷款三、购房贷款（一）住房公积金贷款（一）住房公积金贷款1 1、住房公积金贷款及其特点、住房公积金贷款及其特点住房公积金制度是

33、为解决职工家庭住房问题的一种政策性融资渠道。个人住房公积金贷款为政策性住房公积金发放的贷款，指缴存住房公积金的本市职工，在本市城镇购买、建造、翻修、大修自住住房时，以其拥有的产权住房为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。与商业住房贷款相比，住房公积金贷款的特点：与商业住房贷款相比，住房公积金贷款的特点：住房公积金贷款属于政策性贷款，利率比商业银行住房贷款利率低。对贷款对象有特殊要求，即要求贷款人是当地公积金系统公积金缴存人。对贷款人年龄的限制没有商业贷款严格，没有关于贷款人年龄上限的规定。与商业住房贷款相比，住房公积金贷款的特点（续）与商业住房贷款相比，住房公积金贷款的特点（

34、续）贷款额度高于商业银行住房贷款，公积金贷款可以贷到房屋总价的90%或95%。贷款担保方式不同。所需费用不同 2 2、住房公积金贷款条件、住房公积金贷款条件l 具有当地城镇常住户口或有效居留身份（如身份证、户口簿、军人身份证、暂住证等）；l 具有稳定的职业和收入，有偿还本息的能力；l 具有购买住房的合同或有关证明文件；l 提供住房资金管理中心同意的担保方式；l 符合住房资金管理中心规定的其他条件。3、住房公积金贷款的程序、住房公积金贷款的程序 提供提供资料资料初审初审 调查调查审批审批 签发委签发委托贷款托贷款通知单通知单 签订合签订合同，办同，办理手续理手续 划入划入资金资金按期按期还款还款

35、 4 4、公积金贷款偿还方式、公积金贷款偿还方式与个人住房商业贷款类似，住房公积金贷款的偿还方式也主要分为一次还本付息、等额本金还款以及等额本息还款方式（二）商业性住房贷款（二）商业性住房贷款1、什么是商业性住房贷款、什么是商业性住房贷款个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。2 2、商业性个人购置住房贷款的担保方式、商业性个人购置住房贷款的担保方式（1 1）权利质押贷款）权利质押贷款以权利质押作为贷款担保：银行可接受的质押物是特定的有价证券和存单，有价证券包括国库券、金融债券和银行认可的企业债券，存单仅接受人民币定期储蓄存单。借款人申请质押担保贷款，质押权利凭证所载金额必须超

36、过贷款额度。（2 2）第三方保证贷款担保）第三方保证贷款担保此种方式需要借款人提供贷款银行认可的保证人，按银行的规定，保证人必须为企业法人，并且为借款人提供不可撤销的连带保证。（3 3）住房抵押贷款）住房抵押贷款房屋抵押贷款是以房屋为抵押物的一种抵押贷款，其一般的形式是个人/家庭使用抵押贷款购得房屋，但此时个人/家庭仅取得该房屋的占有权，只有当个人/家庭偿还完全部抵押贷款之后才真正取得房屋的所有权。v信用良好，有按期偿还本息的能力；v有贷款人认可的抵押或质押，或借款人不能足额提供抵押（置押）时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的担保人；3、

37、商业性住房贷款的条件、商业性住房贷款的条件v有当地常住户口或有效居留身份（如身份证、户口簿、军人身份证、暂住证等）；v有稳定的职业和收入；3、商业性住房贷款的条件(续）v有购买房屋的合同或协议和有关批准文条件；v所购房屋价格基本符合贷款人或其指定的房产评估机构的评估价值；v不享受房屋补贴的，以不低于所购住房全部价款的20%存款或现金作为购房首付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%的存款或现金作为购房首期付款；v贷款期限一般在15至30年之间；v以上条款借款人须同时具备，且借款人应保证所提供文件的真实性。合法性。如因借款人的原因造成贷款人的损失，借款人应负赔偿责任。4、商业性住房贷款的程序

38、、商业性住房贷款的程序 提交提交资料资料 初审及初审及评价评价购买房购买房屋保险屋保险 银行银行复审复审签定相签定相关合同关合同划入划入资金资金偿还偿还本息本息5 5、商业性住房贷款的还款方式、商业性住房贷款的还款方式（1 1）一次还本付息）一次还本付息如果贷款的期限在1年以内的，还款方式应当采用一次性还本付息方式：计算公式为：到期一次还本付息额=贷款本金1+年利率（如贷款期为1年）或：到期一次还本付息额=贷款本金1+年利率贷款月份12（如贷款期不足1年）（2 2）等额本金还款法）等额本金还款法所谓等额本金还款法，顾名思义就是在还款期限内按期等额归还贷款的本金，同时支付当期为归还的本金所产生的

39、利息。如果银行要求按季归还贷款，每期的还款额的计算公式如下：每季还款额=贷款本金贷款季数+（本金-上期以归还本金累计额）季利率（3 3）等额本息还款法）等额本息还款法等额本息还款法也就是在每一期末以相等的金额归还贷款的本金和利息。6 6、申请商业贷款相关费用、申请商业贷款相关费用（1 1）律师费）律师费，一般为申请贷款额的3%，由律师事务所收取。（2 2）保险费）保险费，其计算公式为房价总额费用系数贷款年限，申请人一次交清，由保险公司收取。（3 3）印花税，）印花税，申请贷款额的0.05%，由税务局收取。（4）银行开户费，）银行开户费，人民币10元，由开户银行收取。（三）其他商业性住房贷款（三

40、）其他商业性住房贷款1 1、个人二手住房贷款、个人二手住房贷款指银行向借款人发放的用于购买二手房的贷款。2 2、个人住房装修贷款、个人住房装修贷款指银行向借款人发放的用于自有住房装修的贷款。3 3、个人家居消费贷款、个人家居消费贷款指银行向借款人发放的用于家居支出的贷款。（三）其他商业性住房贷款（续）（三）其他商业性住房贷款（续）4 4、个人商用房贷款、个人商用房贷款个人商用房贷款是指银行向借款人发放的用于购买个人自营商业用房和自用办公用房的贷款。5 5、个人住房组合贷款、个人住房组合贷款个人住房组合贷款是指由住房公积金贷款和住房担保贷款组成的贷款，即当个人申请住房公积金贷款不足以支付购房所需

41、时，其不足部分向银行申请商业性住房贷款的两种贷款之称。两笔贷款按照公积金贷款利率和商业贷款利率分别计息，贷款期限一致。（四）关于住房贷款的其他问题（四）关于住房贷款的其他问题1、如何筹划首次付款2、购房后的支出四、房地产投资分析四、房地产投资分析（一）房地产投资的特点（一）房地产投资的特点1、房地产投资的优势(1)收益率较高。(2)财务杠杆效应。(3)所得税优惠。(4)对抗通货膨胀。2 2、房地产投资的劣势、房地产投资的劣势(1)房地产投资缺乏流动性，存在较高的变现风险。(2)房地产的性质和交易过程都很复杂，是一种风险很大的投资产品。(3)房地产投资一般需要较大的初始投资，普通个人/家庭可能无

42、法承担。(4)房地产价格受宏观经济走势影响，同时容易受到国家法律、税收政策、城市规划等政策影响，因此是一种高风险的投资品种。（二）房地产投资方式（二）房地产投资方式1、商品房投资2、小户型投资3、二手房投资4、商铺投资5、拍卖房或尾房6、车库或车位投资（三）房地产投资模式（三）房地产投资模式1、买卖房产2、以租养购3、期房投资4、以旧翻新5、以租养租6、以租代购（四）选择房产时应考虑的因素（四）选择房产时应考虑的因素1、地理位置2、商圈3、环境4、配套5、品质（五）房地产投资的财务分析（五）房地产投资的财务分析房地产投资回报包括两个部分，一是潜在的资本利得，也就是房屋升值带来的收益；二是房租收

43、入 第二节第二节 教育投资规划教育投资规划一、教育投资规划基本理论一、教育投资规划基本理论1、教育投资规划的特点、教育投资规划的特点缺乏时间弹性，一个人到了一定的年龄阶段必须就读小学、初中、高中、大学等，而有关教育支出在固定的时点必须支付。缺乏费用弹性，学费因素在个人/家庭选择学校时并不是十分重要的因素。投资结果难以预测和控制。2 2、教育投资原则、教育投资原则就子女教育规划而言，如下几个原则应加以重视：既要考虑子女的兴趣与能力，也要考虑家庭的支付能力。宁可多准备，到时候多余的部分可留做自己的退休金准备。充分利用定期定额计划来实现子女教育基金的储蓄。投资时注意以保守投资为主，不要太冒风险。二、

44、教育投资规划技术二、教育投资规划技术第一步第一步，帮助希望子女接受某一大学教育的客户了解实现该目标目前所需的费用。第二步，第二步，设定一个通货膨胀率，计算未来子女就学时所需费用。第三步第三步，分别计算如果采用一次性投资计划所需的金额现值和如果采用分期投资计划每月所需支付的金额现值。第四步，第四步，选择适当的投资工具进行投资 三、教育投资规划工具三、教育投资规划工具（一）教育投资规划工具简介（一）教育投资规划工具简介教育投资规划工具可以分为长期工具和短期工具两类。长期教育长期教育投资规划工具主要包括个人储蓄、购买债券、购买人身保险、教育信托基金和共同基金。短期教育短期教育投资工具一般是贷款，可进

45、一步划分为抵押贷款、学校贷款、政府资助贷款等（二）我国现有教育投资规划工具简介（二）我国现有教育投资规划工具简介1、教育储蓄2、教育保险第三节第三节 汽车消费规划汽车消费规划一、汽车消费概述一、汽车消费概述1、价格档次量力而行2、选择合适的车型品牌3、选择购车的时机4、付款方式酌情而定5、自动档与手动档汽车的选择6、买零公里汽车7、排量大小要适中二、租车与购车决策二、租车与购车决策三、汽车消费信贷三、汽车消费信贷（一）汽车金融公司与银行的选择（二）个人汽车消费银行贷款1、个人汽车消费贷款必备的条件2、个人汽车消费贷款金额3、办理汽车消费贷款的程序4、申请贷款必备的资料5、还款方式第七章第七章

46、风险管理与保险规划风险管理与保险规划第一节第一节 保险的基础知识保险的基础知识一、风险与保险（一）风险与风险管理风险是指在特定的时间内、特定的客观环境下，某种收益或损失发生的不确定性。风险管理是人们对各种风险认识、控制和处理的主动行为，风险管理一般包括以下步骤风险管理一般包括以下步骤:第一步第一步是识别和确定风险。第二步第二步是在识别风险的基础上对风险进行评估，也就是预测损失可能发生的概率和损失的大小。第三步第三步是控制风险。第四步第四步是监测风险和重新设定风险管理计划。（二）保险（二）保险保险实际上是一种经济合同，投保人根据合同约定向保险人支付保费，保险人对于合同约定的可能发生事故造成的财产

47、损失承担赔偿保险责任，或当保险人死亡、伤残、疾病或达到合同规定的年龄、期限时承担给付保险金的商业行为。二、保险合同的基本要素二、保险合同的基本要素保险合同是投保人与保险人签订的一种经济合同。保险合同的具体形式保险合同的具体形式：v投保单投保单又称保单，是投保人向保险公司申请订立保险合同的书面文件，投保单本身不是合同，但保险合同成立之后，投保单是保险合同的重要组成部分。v保险单保险单是保险合同的证实书面形式，一般由保险公司签发，保单上载明了双方当事人的具体权利义务，主要包括保险条款、投保人和被投保人、保险标的、保险期等以及其他一些特别约定内容。保险单是保险合同双方确定权利义务和索赔理赔的主要依据

48、。保险合同的具体形式保险合同的具体形式：(续）续）v保险凭证保险凭证是保险公司签发给保险人的证明保险合同已经订立的书面文件，一般不记载保险条款，实质上是一种简化的保单，具有与保险单同等的法律效力。v暂保单暂保单是指某些情况下，在正式出具保单或保险凭证之前，保险公司签发给投保人的临时保险凭证，其作用是证明保险公司已经同意承保，暂保单一般都有一个有效期限，待保险单出具后自动失效。v批单批单是保险公司应投保人或被投保人的要求出具的修订或更改保险合同内容的书面文件，其实质是对保险合同内容的变更，一经签发就成为保险合同的重要组成部分。三、保险的避税功能三、保险的避税功能一是企业和个人按照国家或地方政府规

49、定的比例提取并向指定的金融机构缴付的住房公积金、医疗保险金，不计个人当期的工资、薪金收入，免于缴纳个人所得税。二是由于保险赔款是赔偿个人遭受意外不幸的损失，不属于个人收入，免缴个人所得税。更为重要的是，保险分红也无需纳税。三是按照国家或省级地方政府规定的比例缴付的住房公积金、医疗保险金、基本养老保险金和失业保险基金存入银行个人账户所取得的利息收入，免征个人所得税。第二节第二节 基于个人的保险产品基于个人的保险产品一、保险的分类一、保险的分类（一）、商业保险和社会保险（一）、商业保险和社会保险 商业保险商业保险是指通过订立保险合同运营，以营利为目的的保险形式，由专门的保险企业经营。是一种经营行为

50、，保险业经营者以最求利润为目的。其遵循自愿原则，是否建立保险关系由投保人自行决定，保障范围也有投保人、被保险人与保险公司在法律允许的范围类自行商定。社会保险社会保险是由国家通过立法手段对公民强制征收保险费，形成社会保险基金，用来对其中年老、疾病、生育、伤残、死亡和失业而导致丧失劳动能力或失去工作机会的成员提供基本生活保障的一种社会保障制度。商业保险和社会保险的区别商业保险和社会保险的区别：（1）商业保险是一种经营行为,保险业经营者以追求利润为目的,独立核算、自主经营、自负盈亏:社会保险是国家社会保障制度的一种,目的是为人民提供基本的生活保障,以国家财政支持为后盾。（2）保险对象和作用不同。（3

51、）权利与义务对等关系不同。（4）保险范围不同。（5）立法范畴不同。（6）管理体制不同。（二）人身保险、财产保险和责任保险（二）人身保险、财产保险和责任保险人身保险以人的生命和身体健康为保险标的；财产保险的标的是财产及其相关利益；责任保险是以被保险人依法应负担的民事损害赔偿或经过特别约定的合同则认为保险标的的一种保险。（三）自愿保险与强制保险（三）自愿保险与强制保险自愿保险是投保人和保险公司在平等互利、等价有偿的基础上，通过订立保险合同，建立的保险关系。强制保险是根据国家有关法律的规定，必须参加的保险。（四）直接保险与再保险（四）直接保险与再保险直接保险是投保人与保险人直接签订合同而建立的保险关

52、系。再保险是保险公司为转移已承保的部分或全部风险而像其他人（一般是在保险公司）购买的保险。二、人身保险二、人身保险（一）购买人身保险的重要性（一）购买人身保险的重要性1、改善生活品质2、老有所靠3、分担巨额医疗费4、残疾保障（二）人身保险的分类（二）人身保险的分类1 1、人寿保险、人寿保险以被保险人的生存或死亡为保险事故的人身保险。按照保险事故的不同，具体可划分如下：死亡保险死亡保险是指被保险人在保险期间死亡时，保险人才给付保险金的一种人寿保险。生存保险生存保险是在被保险人要活到保险期满才给付保险金。生死合险生死合险又称两全保险，是生存保险和死亡保险的结合，它既保生存又保死亡。1 1、人寿保险

53、（续）、人寿保险（续）年金保险，年金保险，实际上是一种生存保险，在投保人按合同规定足额缴纳完保费后，保险公司从一定时点起，定期给付保险人保金直至投保人死亡为止。2、意外伤害险、意外伤害险指被保险人在保险期间内因遭受外来的突发的意外事故，致使身体残疾或死亡时，按合同规定由保险人给付伤残保险金与被保险人的死亡保险金。3、健康保险、健康保险以被保险人在保险期间内因疾病不能从事正常工作，或因疾病造成残疾或死亡时由保险人给付保险金的保险。三、财产保险三、财产保险是以物质财产及其相关的利益和责任作为保险标的的保险类别。广义的财产保险还包括责任保险。（一）普通家庭财产保险（一）普通家庭财产保险普通家庭财产保

54、险的标的是指室内财产。（二）房屋保险（二）房屋保险房屋保险是以房屋作为保险标的的保险类别。（三）机动车辆保险（三）机动车辆保险机动车辆保险的标的是汽车、电车、电瓶车、摩托车、拖拉机、各种专用机械、特种车辆等四、社会保障提供的保险四、社会保障提供的保险（一）社会养老保险（二）社会医疗保险（三）失业保险 第三节第三节 个人保险规划个人保险规划一、制定保险计划一、制定保险计划（一）确定保险标的（二）选定保险产品（三）确定保险金额（四）明确保险期间（五）保险规划的风险简介二、保险经纪人的选择二、保险经纪人的选择（一）选择保险经纪人对保户的好处（一）选择保险经纪人对保户的好处1、经纪人有条件为保户进行最

55、广泛的选择2、经纪人有资格为保户提供最周到的服务3、经纪人对保户负有明确的责任4、经纪人可以为客户提供随叫随到的本地化服务（二）优秀保险经济人应具备的特征（二）优秀保险经济人应具备的特征1、具备丰富的专业知识和较高的专业技能2、从业经验3、服务质量4、挑选值得信任的经纪人5、从各种渠道了解经纪人的真实情况三、保险公司的评价与选择三、保险公司的评价与选择（一）评估与选择保险公司的重要性（一）评估与选择保险公司的重要性（二）保险公司基本评估方法（二）保险公司基本评估方法1、财务的健全程度2、目前提供的产品3、服务品质4、公平交易5、保险合同条款6、偿付能力7、理赔实践第八章第八章个人税务筹划个人税

56、务筹划第一节第一节个人税务筹划的基本理论个人税务筹划的基本理论一、个人税务筹划的法律依据一、个人税务筹划的法律依据（一）税收违法与犯罪（一）税收违法与犯罪税收违法税收违法是指税收法律关系主体在税收征收管理过程中违反国家税法的行为。（一）税收违法与犯罪（一）税收违法与犯罪(续）续）税收犯罪税收犯罪是税收违法发展到一定严重程度而形成的由量变到质变的过量。税收违法不一定构成税收犯罪，但税收犯罪必然是税收违法。构成税收犯罪还需要特殊的条件：一是对社会的危害达到一定程度；二是违反刑法规定；三是实施的行为应受到刑法的处罚。（二）税收法律制裁（二）税收法律制裁法律制裁是指由特定国家机关对违法者依其法律责任而

57、实施的强制性惩罚措施。法律制裁是承担法律责任的重要方式，它主要包括行政制裁和刑事制裁。（三）个人税务筹划是纳税人非违法的应有权利（三）个人税务筹划是纳税人非违法的应有权利个人税务筹划是指纳税义务人在不违反税法的前提下,针对纳税人自身的特点,利用财务会计特有的方法,规划纳税人的纳税活动,既要依法纳税,又要充分享受税收优惠政策,取得经济效益最大化或纳税义务最小化的一项财务管理工作。二、个人税务筹划的基本原则二、个人税务筹划的基本原则（一）法律原则（一）法律原则1.合法性原则2.规范性原则（二）财务原则（二）财务原则1.财务利益最大化原则2.稳健性原则3.综合性原则二、个人税务筹划的基本原则二、个人

58、税务筹划的基本原则(续）续）（三）经济原则（三）经济原则1.便利性原则2.节约性原则三、国际所得税制度的简要介绍三、国际所得税制度的简要介绍（一）美国的所得税制度（二）英国的所得税制度（三）德国的所得税制度（四）日本的所得税制度（五）韩国的所得税制度 第二节第二节 中国个人所得税制度中国个人所得税制度一、几个基本概念一、几个基本概念（一）纳税义务人（一）纳税义务人个人所得税是对个人（自然人）取得的各项应税所得征收的一种税。个人所得税的纳税义务人，包括中国公民、在中国有所得的外籍人员（包括无国籍人员，下同）和香港、澳门、台湾同胞。1、居民纳税义务人2、非居民纳税人及其纳税义务（二）所得来源的确定

59、（二）所得来源的确定居民纳税人应就其来源于中国境内、境外的所得缴纳个人所得税；非居民纳税人仅就来源于中国境内的所得缴纳个人得税。二、应税所得的基本项目二、应税所得的基本项目（一）工资、薪金所得（二）个体工商户的生产、经营所得（三）对企事业单位的承包经营、承租经营所得（四）劳务报酬所得（五）稿酬所得（六）特许权使用费所得二、应税所得的基本项目（续）二、应税所得的基本项目（续）（七）利息、股息、红利所得（八）财产租赁所得（九）财产转让所得（十）偶然所得（十一）经国务院财政部门确定征税的其他所得第三节第三节 应税所得额的计算应税所得额的计算一、工资、薪金应税所得额的计算二、个体工商户生产、经营应税所

60、得额的计算三、个人独资企业和合伙企业投资者应税所得额的计算四、劳务报酬应税所得额的计算五、稿酬应税所得额的计算六、特许权使用费应税所得额的计算七、财产租赁所得应税所得额的计算八、财产转让所得应税所得额的计算九、利息、股息、红利所得应税所得额的计算 第四节第四节 税收优惠税收优惠一、免税项目一、免税项目(一)省级人民政府、国务院部委和中国人民解放军军以上单位，以及外国组织颁发的科学、教育、技术、文化、卫生、体育、环境保护等方面的奖金。(二)国债和国家发行的金融债券利息。这里所说的国债利息，是指个人持有中华人民共和国财政部发行的债券而取得的利息所得；所说的国家发行的金融债券利息，是指个人持有经国务

61、院批准发行的金融债券而取得的利息所得。一、免税项目（续）一、免税项目（续）(三)按照国家统一规定发给的补贴、津贴。这里所说的按照国家统一规定发给的补贴、津贴，是指按照国务院规定发给的政府特殊津贴和国务院规定免纳个人所得税的补贴、津贴。(四)福利费、抚恤金、救济金。这里所说的福利费，是指根据国家有关规定，从企业、事业单位、国家机关、社会团体提留的福利费或者工会经费中支付给个人的生活补助费；所说的救济金，是指国家民政部门支付给个人的生活困难补助费。一、免税项目（续）一、免税项目（续）(五)保险赔款。(六)军人的转业费、复员费。(七)按照国家统一规定发给干部、职工的安家费、退职费、退休工资、离休工资

62、、离休生活补助费。(八)依照我国有关法律规定应予免税的各国驻华使馆、领事馆的外交代表、领事官员和其他人员的所得。上述“所得”，是指依照中华人民共和国外交特权与豁免条例和中华人民共和国领事特权与豁免条例规定免税的所得。(九)中国政府参加的国际公约以及签订的协议中规定免税的所得。(十)关于发给见义勇为者的奖金问题。对乡、镇(含乡、镇)以上人民政府或经县(含县)以上人民政府主管部门批准成立的有机构、有章程的见义勇为基金或者类似性质组织，奖励见义勇为者的奖金或奖品，经主管税务机关核准，免征个人所得税。(十一)企业和个人按照省级以上人民政府规定的比例提取并缴付的住房公积金、医疗保险金、基本养老保险金、失业保险金，不计人个人当期的工资、薪金收入，免予征收个人所得税。（一）Phillips和Bergquist的客户个性偏好模型（二）荣格模型（三）性格模型2 2、等比数列递增年金的现值、等比数列递增年金的现值V(0)=v+v2(1+k)+v3(1+k)2+.+vn(1+k)n-1=1-(1+k/1+i)n/(i-k)v=(1+i)-1如果i=k,则有：V(0)=nv=n/1+i 3 3、等比数列递增年金的终值、等比数列递增年金的终值这种年金的终值V(n)可以通过V(n)=V(0)(1+i)计算