东莞某地产森林一号营销执行报告终稿86页

《东莞某地产森林一号营销执行报告终稿86页》由会员分享，可在线阅读，更多相关《东莞某地产森林一号营销执行报告终稿86页（88页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、森林一号项目执行专案本案宗旨本案宗旨历经2年，森林一号一路走来，波折起伏，有经验也有教训。但毋庸置疑，在08年，由于市场的变动、新政的压力，产品的推陈出新，客户置业特征的转变，居住文化或潮流的变迁，不同执行者对项目不同方向的思考，以及万科棠越的入市，都在影响我们的营销工作。汇报标题 别墅酒店完美呈现 高尔夫、山、湖文化传家汇报思路汇报思路 如何解决销售速度与价格成反比的问题 如何解决客户满意度与价格调整的问题价格的顶峰价格的顶峰如何有效拔高项目形象？提升货量价值？创造项目价格顶峰，追求利润最大化,是08年面临最为严峻的压力。努力实现 如何解决完美收官 1 1、0808年年,奥运会后对整体节奏的

2、影响？奥运会后对整体节奏的影响？毋庸置疑，随着8月底奥运会的结束，中国股市、楼市都将会受到冲击，在规划全年营销节点时，在规划全年营销节点时，8 8月份后房地产市场的波动，是务心考虑的关键点。月份后房地产市场的波动，是务心考虑的关键点。2 2、让我们回顾一下、让我们回顾一下经验借鉴：以经验借鉴：以0707年营销节点为总体指导原则，年营销节点为总体指导原则，将销售压力前置，将销售压力前置，“小步快跑小步快跑”，有效撑握主动性。，有效撑握主动性。3月份5月份6月份7月初7月底8月底96套396套204套40套72套56套864套8亿多整体以整体以6-36-3标高层洋房为推售重点，标高层洋房为推售重点

3、，7 7期情景美墅贯穿全线。期情景美墅贯穿全线。推售战线自三月开始截止八月份结束，推售战线自三月开始截止八月份结束，所有营销节点周期为所有营销节点周期为1 1个月左右，个月左右，“小步快跑，以销小步快跑，以销售速度见长售速度见长”。营销策略之销售节奏安排营销策略之销售节奏安排七期七期第第1 1次推货次推货4 4月月1919日日5月1日6 6月月7 7日日6 6月月2828日日7 7月月1919日日8 8月月2 2日日6-36-3标盛大开盘标盛大开盘（1 1、2 2、3 3栋）栋）5 5月月2 2日日七期七期第第2 2次推货次推货七期七期第第3 3次推货次推货七期七期第第4 4次推货次推货727

4、2套套6464套套5656套套3232套套288288套套9696套套6-36-3标标第二次推货（第二次推货（5 5栋）栋）6-36-3标标第三次推货（第三次推货（6 6栋）栋）9696套套9696套套6-36-3标标第四次推货（第四次推货（7 7栋）栋）收取诚意金收取诚意金考究市场反应考究市场反应顺推顺推顺推顺推两代居两代居顺推顺推顺推顺推顺推顺推遵循压力前置、小步快跑的营销节点安排原则。08年度总推货量800套，分8 次推出，截止8月初全年度货量推售完毕；情景美墅：情景美墅：原则：原则：拉长情景美墅推货线，在价格方面有力配合，促进高层出货；安排：安排：从3-8月份，分四次推出。高层洋房：高

5、层洋房：考虑高层货量，为更好扰把握销售节奏，选取以集中性推货为主要原则，其它以均匀搭配推货为主；：从5-8份，分四次推出。营销策略之销售节奏分解营销策略之销售节奏分解七期七期第第1 1次推货次推货4 4月月1919日日6 6月月2828日日5 5月月2 2日日七期七期第第2 2次推货次推货七期七期第第3 3次推货次推货七期七期第第4 4次推货次推货7272套套6464套套5656套套3232套套推货周期：推货周期：距圆宵节1个月考虑点：考虑点：新年过渡期，且要保障开年 大红大紫推货周期：约一个月推货周期：约一个月（26天）考虑点：考虑点：进入4月份营销工作重点转为高层，在抢占黄金周节点的同时有

6、效配合高层销售推货周期：约二个月推货周期：约二个月考虑点：考虑点：做为价格标杆，有效促进高层销售推货周期：推货周期：约1个月考虑点：考虑点：因“清明节”缘故，推后节点放后5月1日6-36-3标盛大开盘标盛大开盘（1 1、2 2、3 3栋）栋）288288套套认筹周期：认筹周期：2 2个月考虑点：考虑点：抢占五一黄金周节点，集中式放量，加快销售速度6 6月月7 7日日9696套套6-36-3标标第二次推货（第二次推货（5 5栋）栋）推货周期：约推货周期：约1 1个月考虑点：考虑点：以端午节为契机顺势加推，小步快跑，有效提升价值，促进成交7 7月月1919日日8 8月月2 2日日6-36-3标标第

7、三次推货（第三次推货（6 6栋）栋）9696套套9696套套6-36-3标标第四次推货（第四次推货（7 7栋）栋）两代居两代居推货周期：约推货周期：约1 1、5 5个月考虑点：考虑点：少量先行推出，试探市场，进一步明确销售方向推货周期：推货周期：约半个月考虑点：考虑点：根据前期试探结论，顺势推出营销策略之销售方式营销策略之销售方式名称名称销售方式销售方式考虑因素考虑因素7期情景美墅自然销售（顺卖）1、考虑到产品具备“唯一性、收官珍藏性”等特征，同时也将承担项目高端产品形象责任，不适易快速销售；2、小步快跑，同时助于价值逐步提升；3、统盘考虑，拉长情景美墅战线，做价格标杆，促进高层销售 6-3标

8、 高层洋房1、2、3栋认筹（诚意登记）1、货量较大，抢占黄金周节点，实现快速销售；2、有效拉长储客时间，增加储客量；3、运用认筹手段进行诚意客户筛选，客户分级更加精准和量化，主动、随时掌握销售主动权；5、6、7栋自然销售（顺卖）1、5栋户型虽1、2、3栋相同，但货量综合质素较好，为有效分解销售压力，同时提升价值，考虑以加推的形式自然销售；2、6、7栋做为新颖两代居户型，在面对首付及居住概念的双重压力下，以自然销售（顺卖）形式，有效降低销售风险5月1日6-36-3标盛大开盘标盛大开盘（1 1、2 2、3 3栋）栋）288288套套收取诚意金收取诚意金接受咨询及派发顺序号接受咨询及派发顺序号正式认

9、筹正式认筹定价策略定价策略七期七期第第1 1次推货次推货4 4月月1919日日5 5月月2 2日日七期七期第第2 2次推货次推货七期七期第第3 3次推货次推货七期七期第第4 4次推货次推货7272套套6464套套5656套套3232套套名称名称总体均价总体均价（预测实收）（预测实收）定价策略定价策略价格走势价格走势7 7期情景美墅期情景美墅 10000元/平米低开高走9500980010300111006-36-3标高层洋房标高层洋房9500元/平米高调入市930096001010091009300涨幅涨幅3003005月1日6-36-3标盛大开盘标盛大开盘（1 1、2 2、3 3栋）栋）涨幅

10、涨幅5005005 5月月7 7日日6 6月月7 7日日9696套套6-36-3标标第二次推货（第二次推货（5 5栋）栋）288288套套涨幅涨幅3003007 7月月1919日日8 8月月2 2日日6-36-3标标第三次推货（第三次推货（6 6栋）栋）9696套套9696套套6-36-3标标第四次推货（第四次推货（7 7栋）栋）两代居两代居6 6月月2828日日涨幅涨幅800800涨幅涨幅400400与毛坏保持与毛坏保持10001000元差距元差距涨幅涨幅200200 20082008来了，我们准备以什么心情来了，我们准备以什么心情迎接奥运年？迎接奥运年？忘记过去，从头开始？忘记过去，从头开

11、始？这显然很难实现；这显然很难实现；茫目的随波逐流，还是全新的规划？茫目的随波逐流，还是全新的规划？买几张经典买几张经典CDCD，先刺激一下自己的灵感吧！，先刺激一下自己的灵感吧！面对2008奥运年，我们一直在思考：项目一直在成熟，但形象一直不完整，是站在原有推广的角度，改造自己？还是应该有更深精神层面的理解？偶然看到万科品牌对建筑的理解，怦然心动：偶然看到万科品牌对建筑的理解，怦然心动：建筑本为人而存在，顺应自然方能共同成长，记录生命从而传承历史建筑本为人而存在，顺应自然方能共同成长，记录生命从而传承历史”或许还不仅仅是这些。更多是思考并承担着一个成熟企业对于社会和环境的责任或许还不仅仅是这

12、些。更多是思考并承担着一个成熟企业对于社会和环境的责任 ！从一期到六期的形象传承从一期到六期的形象传承前期传播，以万科品前期传播，以万科品牌为主牌为主明天你住在哪里？高尔夫边上的上层建筑明天你住在哪里？高尔夫边上的上层建筑他们，住在万科城市高尔夫他们，住在万科城市高尔夫客户身份认同客户身份认同告别平凡，生命在高处告别平凡，生命在高处三期形象三期形象20062006，城市高尔夫七问，城市高尔夫七问20072007，万科全面家居解决方案，万科全面家居解决方案四期转入大社四期转入大社区概念区概念20082008，我们说什么？我们说什么？“同一个世界、同一个梦想同一个世界、同一个梦想”的奥运会口号的奥

13、运会口号 将传遍地球的每个角落，世界为之兴奋，中国为之沸腾。将传遍地球的每个角落，世界为之兴奋，中国为之沸腾。北京奥运倡导北京奥运倡导“绿色奥运，人文奥运绿色奥运，人文奥运”精神，其精髓是：精神，其精髓是：“健康、人文、和谐健康、人文、和谐”20082008，项目本身项目本身p大社区已经成熟了 880880户入住户入住，较06年入住率增加59%；三级市场进驻、超市、学校、商业中心投入使用；p社区生活氛围浓郁，温馨 温馨的氛围感动着每一个人：延伸到新品两代居客户特征延伸到新品两代居客户特征 他们拥有三代同堂的家庭；他们拥有三代同堂的家庭；他们稳健、务实、有责任感；他们稳健、务实、有责任感；他们思

14、维成熟、感情细腻；他们思维成熟、感情细腻；他们身上有传承中华固有的他们身上有传承中华固有的“和和”、“孝孝”文化美德文化美德跟随奥运的呼声跟随奥运的呼声 （健康、人文、和谐）（健康、人文、和谐）与万科品牌精神同步与万科品牌精神同步（进一步升化项目形象进一步升化项目形象 （和谐的、人文成熟社区）（和谐的、人文成熟社区）0808年年2 2月底月底-4-4月初月初0808年年4 4月初月初-6-6月初月初0808年年6 6月初月初-7-7月中旬月中旬0808年年7 7月中旬月中旬-9-9月月0808年年9 9月月-12-12月月营销目标营销目标打造东莞万科第一个完美收官之作打造东莞万科第一个完美收官

15、之作第一阶段：第一阶段：7 7期情景美墅推广方向期情景美墅推广方向有一个事实，那就是“！此时的情景有了时间的沉淀、社区的成熟、项目的等诸多特质，站在和谐、人居这一主题下，我们认为应该强调：高尔夫生活的意识形态！高尔夫生活的意识形态！回顾一下以前的高层推广回顾一下以前的高层推广 三三期期六六期期第二阶段：情装修高层洋房推广方向第二阶段：情装修高层洋房推广方向第三阶段：两代居洋房推广方向第三阶段：两代居洋房推广方向 两代居居住模式的两代居居住模式的软文炒作软文炒作第四阶段：完美收官第四阶段：完美收官关键词：关键词：完善人居，感恩东莞完善人居，感恩东莞万科高尔夫花园完美收官万科高尔夫花园完美收官3

16、3月月情景美墅推售中国老龄化问题计论中国老龄化问题计论影视影视高层开盘4 4月月5 5月月7 7月月各阶段线上推广传播策略各阶段线上推广传播策略8 8月月9-129-12月月报广报广情景美墅推售短信配合短信配合短信配合短信配合报广报广高层发售开盘小活动开盘小活动开盘活动开盘活动短信配合短信配合情景美墅推售报广报广两代居发售社区小活动社区小活动两代居话题软文两代居话题软文影视影视高层开盘两代居生活模式两代居生活模式以和诣、人居为主题生以和诣、人居为主题生活题材的影视方向活题材的影视方向短信配合短信配合报广报广两代居发售情景美墅推售情景美墅推售社区小活动社区小活动两代居话题软文两代居话题软文各阶段

17、线下推广配合各阶段线下推广配合线下推广核心：线下推广核心：主要以营销活动为主载体，紧扣主要以营销活动为主载体，紧扣“和谐、人居和谐、人居”主题方向，组织开展以主题方向，组织开展以 的小型活动。的小型活动。建议公关活动建议公关活动1 1：关注健康从体检开始：关注健康从体检开始启动时间启动时间 20082008年年3-43-4月月意义和作用意义和作用08年奥运年，全民健身，给业主及来访客户体检，感受高尔夫的温馨生活吸引上门，促进成交形式和内容形式和内容针对业主和来访客户，进行健康体检，量血压，测视力，专家给健身建议，倡导健康生活，造成轰动效应，带动更多的客户参加，从而以健康体检带动销售。建议公关活

18、动建议公关活动3 3：明星宝宝评比：明星宝宝评比启动时间启动时间 20082008年年5 5月月意义和作用意义和作用对高尔夫业主的宝宝们进行评选，选出最可爱的宝宝，最淘气的宝宝等蓄积人气，营造现场气氛形式和内容形式和内容采取业主互动的形式，通过自己可爱的孩子让业主互相了解，互相熟悉。营造现场气氛，促采取业主互动的形式，通过自己可爱的孩子让业主互相了解，互相熟悉。营造现场气氛，促进现场成交。进现场成交。启动时间启动时间 20082008年年6 6月月意义和作用意义和作用根据两代居的推货情况，针对老年人开展养生之道讲座传授养生方面的知识，提倡健康生活吸引上门，促进成交，活跃现场气氛，感受万科温馨生

19、活形式和内容形式和内容针对业主和来访客户，传授养生方面的知识，蓄积人气，造成轰动效应，带动更多的客户参加，从而以养生之道讲座带动销售。建议公关活动建议公关活动2 2：养生之道讲座：养生之道讲座建议公关活动建议公关活动4 4：健康系列讲座：健康系列讲座启动时间启动时间 20082008年年7 7月月意义和作用意义和作用面向高尔夫业主开展关注健康系列知识讲座，对业主关心的健康问题展开讨论，专家给出建议吸引上门，促进成交，活跃现场气氛，感受万科温馨生活形式和内容形式和内容针对业主和来访客户，开展关注健康系列之是讲座，专家针对不同的个体给出健康建议，蓄积人气，造成轰动效应，带动更多的客户参加，从而以健

20、康知识讲座带动销售。启动时间启动时间 20082008年年8 8月月意义和作用意义和作用面向高尔夫业主开展社区民俗趣味运动会迎奥运活动吸引上门，促进成交，活跃现场气氛，感受万科温馨生活形式和内容形式和内容社区民俗趣味运动会将民俗性、趣味性两大特色充分展现,如跳绳、推铁环、拽包儿、抬轿子、踢毽子、抽陀螺、拔河等游戏都是比赛的项目。通过民俗趣味运动会,老青少三代可以在活动中增强体质,邻里关系也能进一步融洽，推动和谐社区的建设，营造现场气氛，促进销售。建议公关活动建议公关活动4 4：社区民俗趣味运动会迎奥运社区民俗趣味运动会迎奥运户外广告：报纸广告：电视广告：单张、户型图：现场包装：客户活动：围板、

21、指示标识、通道投放3.22第二次上画第三次上画6.7第一次上画媒体投放影视投放设计制作设计制作 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月-12-12月月 七期第一七期第一次推货次推货七期第七期第二次推二次推货货6-36-3标标开开盘盘6-36-3标第标第二次推二次推货货七期第七期第四次推四次推货货6-36-3标第四标第四次推货次推货6-36-3标第标第三次推货三次推货5.17.196.75.15.303.225.1设计制作6.73.225.16.77.198.23.225.17.19第四次上画9.14中秋节10.7重阳节开盘活动6.22（

22、一）（一）营销总策略及营销总策略及 策略分解策略分解营销策营销策 略略营销总策略推广策略客户积累策略营销总策略 1条明线，条明线，1条暗线条暗线 思路说明：明线：森林一号产品卖点诉求（物质层面森林一号产品卖点诉求（物质层面 暗线：森林一号核心价值观（精神层面，对森林一号核心价值观（精神层面，对接目标客户心理需接目标客户心理需求密码）求密码）关键词：借势炒作：拿万科来区域炒作，必须突出项目的独特个性，强调艺术复兴，体现项目的高品质；产品形象：在强调产品品质的同时，需要提升产品附加值，将理想的生活空间传达给目标客户，以产品品质为依托，我们的诉求才会扎实有力；圈层营销：在目标客户群中寻找权威的意见领

23、袖，建立一个有效的营销圈子，而其后的目标群体都是以其为风向标；酒店式管理：本项目的营销策略必须有亮点，酒店式管理使我们具备了绝对差异化的策略承载物；推广策略推广策略 推广逻辑：借势炒作产品呈现销售卖点社区文化；推广暗线：森林一号价值观提炼；推广流程：酒店切入，借势炒作，产品形象，项目卖点及实景展示，热销活动及促销；客户积累策略客户积累策略1.多渠道建立客户圈层营销（银行金卡客户、中高档汽车客户、行业协会、各类俱乐部、特殊爱好沙龙、电信VIP、学校、其他专业论坛等）；2.以客户分级、路演、产品推介会、营销活动等为积累主线的线上客户营销；以客户积累为中心的营销模式；第四篇、销售执行（一）（一）主要

24、媒介组合主要媒介组合道路彩旗宣传/户型单张户外广告牌电视广告（电影广告、写字楼视频广告）报纸广告网络广告广播广告DM广告1.道路彩旗 道路彩旗的色彩必须非常醒目，彩旗上的内容应非常简练，便于路过的人立刻记住相关信息；道路彩旗上的内容一般为LOGO、项目名称、联系电话、主打广告语等，可以设计两种以上款式，交替出现；道路彩旗的形式有多种，有单边的、双边的、异型的等，可根据设计师的意图进行发挥。宣传/户型单张 宣传单张和户型单张都是楼书的补充，便于在项目推广活动中进行派发。因此在设计风格和版面尺寸上应该与楼书保持一致，印刷上也要力求精美；为了甄别客户，需要将户型单张单独制作，这样可以避免将全套户型资

25、料给每一个上门客户；户型单张上除了有户型图之外，还需要标明该户型所在的位置，以便客户了解该户型的朝向、景观、通风等情况；户型单张的背面最好印有购房须知或置业计划，便于客户了解自己的需要。电视广告（电影广告、写字楼视频广告）电视广告片以诉求项目高品质形象的胶片广告（或磁带广告片）为主，辅以一定比例的三维动画，用来讲解项目的规划、园林以及户型等特征；整个广告片的长度建议控制在3分钟以内，以便在现场营销中心反复播放，或制作成光盘，在今后的营销推广活动中作为礼物赠送给诚意客户；可以将片中的精彩画面剪辑成45秒、30秒、15秒和5秒的广告片，以便今后在电视台或写字楼电视播放；通过电视广告进行剪辑制作成电

26、影胶片，在大片放映期间在电影院播放。报纸广告 根据对目标客户的调查，报纸是信息搜集和了解楼盘的最主要渠道；报纸广告的效用主要建立于密集投放建立的轰炸效果，这一点应从整体营销安排中注意报纸媒体的投放分布，避免持续的低频率投放效果。网络广告 以多种形成进行网络媒体投放；硬广告（网站链接）应根据项目重要营销节点进行安排，有明确的速求；经常性的网上出现，如专访、论坛等，提高关注频率。广播广告 广播广告是一种听觉受众的补充，对于那些经常“打的”的人群和有车一族是一种良好的传播手段；广播广告还是主要广告媒介的一种补充，仅在重要销售节点时可以利用。DM广告 DM广告是一种定向宣传的形式，主要可以利用的定向广

27、告宣传形式有：夹报 DM邮递广告 大型高档百货商场的VIP购物卡，各种会员群体专家营销专家营销用专家现场讲解及说明的方式用专家现场讲解及说明的方式，加强客户与各类专业人士的接触加强客户与各类专业人士的接触，以最直接的方式来回答客户所关心的任何问题以最直接的方式来回答客户所关心的任何问题，这些专家可以是室这些专家可以是室内设计师、风水师、建筑师、园林设计师、甚至是美容师或营养师内设计师、风水师、建筑师、园林设计师、甚至是美容师或营养师五、销售实施五、销售实施5.1.15.1.1、营销阶段安排、营销阶段安排-销售节奏及销售目标销售节奏及销售目标主要节点销售节奏销售目标准备期准备期发售强销期发售强销

28、期销售销售30%30%约约8 8套套尾盘期尾盘期持续推广期持续推广期销售销售20%20%约约4 4套套销售销售40%40%约约1010套套12.15时间2.155.157.15信息咨询信息咨询开盘日开盘日5.15.1、营销阶段安排、营销阶段安排活动月活动月销售销售10%10%约约3 3套套活动月活动月活动月活动月销售策略执行行动营销费用比例分配1 1、售楼处整改、售楼处整改2 2、样板房整改、样板房整改3 3、宣传资料整改、宣传资料整改4 4、导法系统整改、导法系统整改5 5、现场活动、现场活动6 6、网络、短信、网络、短信各项准备工各项准备工作到位作到位各营销通路共同出各营销通路共同出击，建

29、立市场知名击，建立市场知名度及在客户中的知度及在客户中的知晓度，突出展示楼晓度，突出展示楼盘广阔前景的特色盘广阔前景的特色1 1、广告牌信息更换、广告牌信息更换2 2、DMDM3 3、网络、短信网络、短信4 4、春交会、春交会5 5、现场活动、现场活动1 1、广告牌信息更换、广告牌信息更换2 2、DMDM3 3、网络、短信网络、短信4 4、现场活动、现场活动以现场氛围，老以现场氛围，老客户营销，事件客户营销，事件营销为主导，巩营销为主导，巩固先期积累成果，固先期积累成果，突出卖点组合和突出卖点组合和促销信息促销信息约约35%,9535%,95万万5.2.25.2.2、营销阶段安排、营销阶段安排

30、-营销执行营销执行约约35%,9535%,95万万12.15时间2.155.15-7.15约约30%,8030%,80万万 营销费用销售均价为15000元平方米的销售总额的2.5%进行计算，总计270万元整。营销费用按销售期四个阶段进行使用，各阶段比例为30%，30%，15%，15%。样板房、售楼处可进行再次使用，此处不计入营销成本。样板房、售楼处、园林、物业管理等各区域整改预算为100万元计。5.2.25.2.2、营销阶段安排、营销阶段安排-营销预算营销预算导入期 1、营销阶段安排、营销阶段安排5月0505年年6月7月8月9月10月 11月06年2月 4-6月6月后 销售节奏销售节奏 安安

31、排排0.00.0主体封顶主体封顶入伙入伙园林完工园林完工售楼处售楼处/会所开放会所开放TOHOTOHO样板房样板房多层样板房多层样板房工程进度工程进度春交会春交会春交会春交会 外展场咨询外展场咨询内部认购内部认购开盘开盘销售节点销售节点内部认购期公开发售期持续销售期尾盘期广告牌+“世界500强”居住地发布会+网络营销+春交会，提前渗透，迅速建立知名度各营销通路共同出击，巩固市场形象，社团营销和现场准备是本阶段的工作重点媒体集中运用，营造热销势态；突出卖点促销信息，现场充分展示。媒体广告逐渐减少，以现场氛围营造为主导，以事件营销及老客户营销做为重点 营销策略营销策略 重重 点点加大促销力度、老客

32、户营销秋交会秋交会12月春交会春交会2、营销阶段分解、营销阶段分解导入期导入期时间：时间：20052005年年4 4月月88月底月底目标：渗透市场，建立项目知名度目标：渗透市场，建立项目知名度阶段策略：造势阶段策略：造势网络营销网络营销片区炒作片区炒作广告牌昭示策略广告牌昭示策略打造打造“世界世界500500强强”企业在深居住地企业在深居住地春交会亮相春交会亮相相关新闻报导相关新闻报导与主流媒体合作与主流媒体合作形象网站导入形象网站导入外展场接受咨询外展场接受咨询ACTION 1 ACTION 1 片区炒作片区炒作时间：3月-8月内容：联手网络剑客炒作片区,导入“香蜜湖北”概念目的：关联香蜜湖

33、，提升片区形象配合条件：网络剑客与新闻媒体介入我们已经作了哪些动作：我们已经作了哪些动作：ACTION 2 ACTION 2 形象广告牌形象广告牌时间：4月起内容：香蜜湖附近（已上）、深南大道、滨海大道、梅林关口、机场设“香蜜湖上游,天赋美宅”形象广告牌，引起目标客户关注，截留客户目的：整合项目片区自然资源，提升项目形象配合条件：形象户外广告，电话留客要点：要点：扼守附近片区交通要道；扼守附近片区交通要道；根据形象推进，每月更新一次内容；根据形象推进，每月更新一次内容；初期广告牌以悬念和情感广告导入，成长期结合推广主初期广告牌以悬念和情感广告导入，成长期结合推广主题，发布信息；现场广告牌展示同

34、样内容题，发布信息；现场广告牌展示同样内容我们已经作了哪些动作：我们已经作了哪些动作：ACTION 3 ACTION 3 打造打造“世界世界500500强强”居住基地新闻发布居住基地新闻发布会会时间：4月26内容：“世界世界500500强强”外籍人士在深圳的居住状况目的：项目高调切入市场，拉升项目档次配合条件：五星级酒店、各新闻媒体我们已经作了哪些动作：我们已经作了哪些动作：时间：时间：5 5月月1-51-5日日地点：高交会馆地点：高交会馆内容：大气的展位设计、区域模型、形象楼书、内容：大气的展位设计、区域模型、形象楼书、3D3D、瑞士风景片、瑞士风景片目的：充分利用春交会的号召力，标新立异。

35、目的：充分利用春交会的号召力，标新立异。配合条件：现场咖啡吧配合条件：现场咖啡吧特别事项：展馆重要位置的占领；首个封闭式展位的出现，特别事项：展馆重要位置的占领；首个封闭式展位的出现，展会内唯一能够实现销售人员一对一服务。展会内唯一能够实现销售人员一对一服务。ACTION 4 ACTION 4 春交会春交会我们已经作了哪些动作：我们已经作了哪些动作：不遗余力地参加房地产交不遗余力地参加房地产交易会是提升项目知名度的易会是提升项目知名度的重要举措重要举措高姿态高姿态的形象的形象传播传播时间：时间：5 5月月77月底月底目的：春交会后延续项目的传播，同时吸纳诚意客户目的：春交会后延续项目的传播，同

36、时吸纳诚意客户形式：中心区写字楼开放式展示及咨询形式：中心区写字楼开放式展示及咨询地点选择：关山月或五星级酒店地点选择：关山月或五星级酒店/中心区福建兴业银行中心区福建兴业银行配合条件：区域模型、形象楼书、配合条件：区域模型、形象楼书、3D3D、瑞士风景片、电脑及、瑞士风景片、电脑及 液晶显示器展示、建筑与园林规划介绍之液晶显示器展示、建筑与园林规划介绍之PPTPPT特别事项：五星级酒店式大堂接待处特别事项：五星级酒店式大堂接待处注：分展场建设注：分展场建设 Action5Action5：分展场启用：分展场启用 Action6Action6：A A：网站建设：网站建设第一步：形象网站（导入期提

37、升项目形象）第一步：形象网站（导入期提升项目形象）第二步：介绍性网站（卖点介绍）进入内部认购期后，第二步：介绍性网站（卖点介绍）进入内部认购期后，推出卖点网站，形象内容和卖点介绍为平行结构，共推出卖点网站，形象内容和卖点介绍为平行结构，共同置于主页面下。同置于主页面下。形象网站内容：形象网站内容：上游概念：上游的生活方式上游概念：上游的生活方式项目介绍：天赋美宅的各项资源；建设团队项目介绍：天赋美宅的各项资源；建设团队活动：网上组建活动：网上组建“上游俱乐部上游俱乐部”时间：时间：5 5月月88月底月底目的：确立项目形象认知，引起市场关注目的：确立项目形象认知，引起市场关注内容：内容：“500

38、500强企业职员及海归派强企业职员及海归派”的生活游记，异域生活的生活游记，异域生活相相 关图册关图册流程：发布信息流程：发布信息 网上登记个人或推荐人资料网上登记个人或推荐人资料 筛选筛选 成为俱乐部成员成为俱乐部成员要点：要点：形象网站导入形象网站导入 门户网站链接门户网站链接 活动规则确定（申请人生活形态描述、申请人资格确定、活动规则确定（申请人生活形态描述、申请人资格确定、富有吸引力的权益等）富有吸引力的权益等）报纸广告协助炒作报纸广告协助炒作 Action6Action6：B B、网络营销导入、网络营销导入活动：瑞士圣莫丽斯风情表演团到深访问及表演活动：瑞士圣莫丽斯风情表演团到深访问

39、及表演时间：时间：7.27287.2728日日目的：体现项目异域风情目的：体现项目异域风情,建立形象认知，引起市场关注建立形象认知，引起市场关注内容：瑞士圣莫丽斯风情表演团内容：瑞士圣莫丽斯风情表演团(长号表演长号表演)到深访问及表演到深访问及表演配合条件：费用赞助、场地联系（可考虑华侨城华厦艺术中配合条件：费用赞助、场地联系（可考虑华侨城华厦艺术中 心），诚意客户邀请、赠送项目相关物料心），诚意客户邀请、赠送项目相关物料特别事项：可采用冠名包场的形式向目标客户派送印有项目特别事项：可采用冠名包场的形式向目标客户派送印有项目LOGOLOGO与定位语的特制入场卷；与定位语的特制入场卷；目标客户暂

40、定为：相关行政职能部门、前期积累客户、各大目标客户暂定为：相关行政职能部门、前期积累客户、各大银行信用卡金卡客户、相关单位高端客户资源等银行信用卡金卡客户、相关单位高端客户资源等 Action7Action7：瑞士向深圳致敬：瑞士向深圳致敬 Action8Action8：出书出册：出书出册配合前期网络配合前期网络香蜜湖北的片区炒作及别墅在深圳的活动香蜜湖北的片区炒作及别墅在深圳的活动为主内容展开为主内容展开大话香蜜湖北大话香蜜湖北网络讨论实录出版网络讨论实录出版配合市政道路开通作针对性的宣传手册配合市政道路开通作针对性的宣传手册-道路改变生活道路改变生活：市政营销：市政营销通过深圳近年的交通路

41、网规划，工程进度（重点围绕南通过深圳近年的交通路网规划，工程进度（重点围绕南坪快速路、新区大道、福龙路）展开坪快速路、新区大道、福龙路）展开道路体现价值道路体现价值 导入期推广费用分配导入期推广费用分配网络炒作：网络炒作：1010万万打造打造“世界世界500500强强”居住基地新闻发布会：居住基地新闻发布会：2020万万广告牌：广告牌：500500万（本期内费用约为万（本期内费用约为8080万）万）春交会：春交会：100100万万分展场：分展场：3030万万网站建设：网站建设：6060万（制作万（制作+全程推广费用，本期费用约为全程推广费用，本期费用约为1010万）万）第一次报版广告：第一次报

42、版广告：2020万万合计：合计：320320万万 3 3、营销阶段分解、营销阶段分解内部认购期内部认购期时间：时间：2005.8.2810.282005.8.2810.28目标：形成市场热点，销售目标：形成市场热点，销售20%20%左右左右阶段策略：造圈阶段策略：造圈推出推出“上游生活俱乐部上游生活俱乐部”权益卡权益卡对归国办、驻深处资企业进行针对性进行宣传对归国办、驻深处资企业进行针对性进行宣传1515秒形象广告推出（秒形象广告推出（8.20-10.318.20-10.31日）日）产品推介会（产品推介会（圣莫丽斯圣莫丽斯上游生活诞生记上游生活诞生记）样板房、会所开放，卖场全情展示样板房、会所

43、开放，卖场全情展示瑞士人文风情展活动瑞士人文风情展活动时间：时间：8 8月月2828日（周六）日（周六）地点：地点：五洲宾馆（威尼斯酒店）五洲宾馆（威尼斯酒店）内容：项目产品发布会暨认筹；土地资源利用与建筑设计内容：项目产品发布会暨认筹；土地资源利用与建筑设计论坛，探讨本项目的设计形式，也是产品发布会。论坛，探讨本项目的设计形式，也是产品发布会。目的：诚意客户的维护，建立专业印象，引发业内关注。目的：诚意客户的维护，建立专业印象，引发业内关注。配合条件：配合条件：发展商、政府官员、业界专家、柏涛、澳雅、发展商、政府官员、业界专家、柏涛、澳雅、泛城、广告公司等各相关合作公司作好充分准备。泛城、广

44、告公司等各相关合作公司作好充分准备。专家团邀请、礼品、样板房开放专家团邀请、礼品、样板房开放相关物料：项目模型、大型展示板展示、户型图、相关物料：项目模型、大型展示板展示、户型图、3D3D片；片；相关销售资料。相关销售资料。Action1Action1：产品发布会暨认筹活动：产品发布会暨认筹活动时间：时间：8 8月月2828日日-12-12月月3131日日地点：地点：售楼处现场售楼处现场内容：内容：诚意客户现场任意消费。诚意客户现场任意消费。目的：目的：诚意客户的维护，吸聚人气，现场体验。诚意客户的维护，吸聚人气，现场体验。配合条件：老树咖啡吧引入，现场美食配合条件：老树咖啡吧引入，现场美食相

45、关物料：项目模型、大型展示板展示、户型图、相关物料：项目模型、大型展示板展示、户型图、3D3D片；片；相关销售资料。相关销售资料。注：认筹客户均获得注：认筹客户均获得30003000元元/卡的消费资格，仅限于在现场卡的消费资格，仅限于在现场售楼处使用。售楼处使用。Action2Action2：现场人气的营造：现场人气的营造 Action3Action3：秋交会：秋交会时间：时间：9 9月月28102810月月3 3日日地点：高交会馆地点：高交会馆内容：大气的展位设计、区域模型、形象楼书、内容：大气的展位设计、区域模型、形象楼书、3D3D、瑞士风景片、瑞士风景片目的：充分利用秋交会的号召力，大造

46、声势。目的：充分利用秋交会的号召力，大造声势。配合条件：现场咖啡吧、精美礼品、展位活动、看楼车配合条件：现场咖啡吧、精美礼品、展位活动、看楼车特别事项：现场售楼处、会所、商业街、园林、湖水游乐设施、特别事项：现场售楼处、会所、商业街、园林、湖水游乐设施、山野公园等进行局部开放、会所准备茶点等山野公园等进行局部开放、会所准备茶点等重点：马车游园、游泳池免费开放重点：马车游园、游泳池免费开放 Action4Action4：上游生活开放月：上游生活开放月时间：时间：9 9月月28102810月月3131日日目的：聚集人气，营造氛围目的：聚集人气，营造氛围内容：在售楼处进行内容：在售楼处进行“上游生活

47、上游生活”体验体验配合条件：现场售楼处、会所、商业街、园林、配合条件：现场售楼处、会所、商业街、园林、湖水游乐设施、山野公园等进行局部开放、湖水游乐设施、山野公园等进行局部开放、会所准备茶点等会所准备茶点等重点：马车游园、游泳池免费开放重点：马车游园、游泳池免费开放时间：时间：9 9月月28-1028-10月月2929日日地点：售楼处会所地点：售楼处会所内容：瑞士人文风情展，瑞士文艺节目演出；内容：瑞士人文风情展，瑞士文艺节目演出；组织组织VIPVIP客户、诚意客户及亲友、部分上门客户参客户、诚意客户及亲友、部分上门客户参加活动。加活动。目的：带动上门量、维护诚意客户，展开社区人文活动；目的：

48、带动上门量、维护诚意客户，展开社区人文活动；在展示条件较好时开展现场活动，展示工程优势。在展示条件较好时开展现场活动，展示工程优势。配合条件：邀请瑞士圣莫丽斯表演团，圣莫丽斯小镇镇配合条件：邀请瑞士圣莫丽斯表演团，圣莫丽斯小镇镇长到项目现场，将瑞士风情提升到更高的层次；网长到项目现场，将瑞士风情提升到更高的层次；网络、报纸、电台媒体启动，宣传开盘信息。络、报纸、电台媒体启动，宣传开盘信息。注注:配合秋交会现场活动吸引客户上门体验配合秋交会现场活动吸引客户上门体验,形成口碑传形成口碑传播。播。Action5Action5：瑞士风情展活动：瑞士风情展活动内部认购期推广费用分配内部认购期推广费用分配

49、活动营销：活动营销：5050万万秋交会：秋交会：6060万万现场包装：现场包装：6060万万户处广告牌：户处广告牌：120120万万媒体：媒体：155155万万 报纸：报纸：4040万万 电视：电视：2020万万 网络：网络：2020万万 电台：电台：1010万万 导示系统：导示系统：6060万（贯穿主要销售过程）万（贯穿主要销售过程）直邮直邮/资源网：资源网：5 5万万合计：合计：445万万 4、营销阶段分解、营销阶段分解公开发售期公开发售期时间：时间：10.29-3.3110.29-3.31月底月底目标：整体销售率目标：整体销售率25%25%左右左右阶段策略：频繁的现场活动和事件炒作，造场

50、阶段策略：频繁的现场活动和事件炒作，造场大话香蜜湖北大话香蜜湖北网络讨论实录出版网络讨论实录出版上游生活上游生活图文解构上游生活书出版图文解构上游生活书出版 开盘周开盘周上游生活俱乐部上游生活俱乐部沙龙开讲沙龙开讲时间：时间：9 9月月20-1020-10月月2020日报名，日报名，1010月月28-2928-29日上午大赛日上午大赛 Action1Action1：越野车友谊赛暨项目开盘预热：越野车友谊赛暨项目开盘预热地点：三期工地及项目周边地点：三期工地及项目周边内容：组织内容：组织VIPVIP客户、诚意客户及亲友、部分上门客户参加大赛及上客户、诚意客户及亲友、部分上门客户参加大赛及上门客户

51、大奖竞猜活动。门客户大奖竞猜活动。奖项：购房特别折扣，购车特别折扣；奖项：购房特别折扣，购车特别折扣；目的：带动上门量、维护诚意客户，展开社区人文活动；在展示条目的：带动上门量、维护诚意客户，展开社区人文活动；在展示条件较好时开展现场活动，展示工程优势。件较好时开展现场活动，展示工程优势。配合条件：与越野车俱乐部合作。网络、报纸、电台媒体启动，宣配合条件：与越野车俱乐部合作。网络、报纸、电台媒体启动，宣传开盘信息，大赛奖项信息。传开盘信息，大赛奖项信息。时间：时间：1010月月2929日日地点：售楼处地点：售楼处内容：内容：VIPVIP客户选房。客户选房。优惠：选房成功分别获优惠：选房成功分别

52、获5%5%的购房优惠。的购房优惠。（可根据销控需要调整此优惠）（可根据销控需要调整此优惠）目的：诚意客户成为正式业主。第一批热销形成。目的：诚意客户成为正式业主。第一批热销形成。配合条件：售楼处全面启用，部分环境及商业街展示。配合条件：售楼处全面启用，部分环境及商业街展示。现场达到高标准展示条件。现场达到高标准展示条件。注：现场美食、节目表演注：现场美食、节目表演 Action2Action2：选房活动：选房活动时间：时间：1212月月10-2410-24日报名，日报名，2525日晚上日晚上8 8点举行点举行地点：大会所地点：大会所内容：晚会表演及内容：晚会表演及“假面舞会假面舞会”组织业主、

53、上游俱乐部成员、诚意客户及亲友。组织业主、上游俱乐部成员、诚意客户及亲友。奖项：物业管理费及礼品；奖项：物业管理费及礼品；目的：带动上门量、维护诚意客户，展开社区人文活动。目的：带动上门量、维护诚意客户，展开社区人文活动。配合条件：演出公司确定，场地布置、酒水等相关物料配合条件：演出公司确定，场地布置、酒水等相关物料准备等。准备等。Action3Action3：圣诞：圣诞“假面舞会假面舞会”公开发售期推广费用分配公开发售期推广费用分配活动：活动：5050万万现场包装：现场包装：3030万万户处广告牌：户处广告牌：300300万万媒体：媒体：135135万万 报纸：报纸：8080万万 电视：电视

54、：4040万万 电台：电台：1515万万 直邮直邮/资源网：资源网：5 5万万合计：合计：515万万 5、营销阶段分解、营销阶段分解持续销售期持续销售期时间：时间：2006.04.012006.04.01入伙入伙目标：形成市场热点，整体销售率达到目标：形成市场热点，整体销售率达到90%90%以上以上阶段策略：逐渐减少媒体广告，以阶段策略：逐渐减少媒体广告，以上游俱乐部上游俱乐部和物管为和物管为 名义的活动营造社区氛围，以主动式广告代替促名义的活动营造社区氛围，以主动式广告代替促销广告销广告 周末下午茶活动启动周末下午茶活动启动上游俱乐部上游俱乐部活动召集活动召集上游生活上游生活装修设计比赛装修

55、设计比赛企业管理企业管理相关论坛活动相关论坛活动持续销售期推广费用规划持续销售期推广费用规划活动：活动：4545万万现场包装：现场包装：3030万万媒体：媒体：205205万万 电台：电台：3030万万 报纸：报纸：150150万万 直邮直邮/资源网：资源网：1010万万合计：合计：280万万 6、营销阶段分解、营销阶段分解尾盘清扫期尾盘清扫期时间：入伙后时间：入伙后目标：目标：100%100%销售销售阶段策略：以人际传播和老客户营销为主，加大促销力度阶段策略：以人际传播和老客户营销为主，加大促销力度主场生活揭幕礼主场生活揭幕礼CRMCRM计划之计划之“好友近邻好友近邻”活动活动促销促销推广费

56、用规划：推广费用规划：30万万 7、传播渠道配合、传播渠道配合渠道策略渠道策略导入期：导入期：4-84-8月初户外广告、网络广告先行，建立形象，渗透市场；月初户外广告、网络广告先行，建立形象，渗透市场；8 8月中开始集中火力，多种媒体整合传播，迅速形成市场月中开始集中火力，多种媒体整合传播，迅速形成市场 热点；热点；影视、报纸、杂志、网站、户外、社团影视、报纸、杂志、网站、户外、社团成长期：成长期：结合促销和营销活动推广；结合促销和营销活动推广；汇演、封顶、友谊赛、汇演、封顶、友谊赛、上游生活上游生活设计比赛设计比赛成熟期：成熟期：减少广告投放，以网络、人际传播为主，主要依靠客户减少广告投放，

57、以网络、人际传播为主，主要依靠客户 营销和现场展示。营销和现场展示。A、传播渠道配合、传播渠道配合渠道规划渠道规划5月0404年年6月7月8月9月 10月 11-12月06年1-3月 4-6月6月后春交会春交会外展场咨询外展场咨询内部认购内部认购 选房选房秋交会秋交会封顶封顶分展场分展场户外广告牌户外广告牌报纸杂志报纸杂志条幅条幅地盘包装地盘包装电视广告电视广告进入性导示系统进入性导示系统网络网络4月开盘开盘短信、短信、DMDM电台电台 B、传播渠道配合、传播渠道配合渠道规划解析渠道规划解析1 1、广告牌：目前引起市场关注的最佳渠道、广告牌：目前引起市场关注的最佳渠道2 2、网络：最贴合业界及

58、部分客户生活工作习惯的渠道；、网络：最贴合业界及部分客户生活工作习惯的渠道；成效高、费用少成效高、费用少3 3、选择并做足一种报纸媒体，不一定是最强势的媒体，、选择并做足一种报纸媒体，不一定是最强势的媒体，但是要能够成为我们的推广专辑但是要能够成为我们的推广专辑4 4、展销会、分展场和活动配合、展销会、分展场和活动配合THANK YOU深圳德思勤置业有限公司2004年11年25日9、静夜四无邻，荒居旧业贫。22.7.2522.7.25Monday,July 25,202210、雨中黄叶树，灯下白头人。17:37:1317:37:1317:377/25/2022 5:37:13 PM11、以我独

59、沈久，愧君相见频。22.7.2517:37:1317:37Jul-2225-Jul-2212、故人江海别，几度隔山川。17:37:1317:37:1317:37Monday,July 25,202213、乍见翻疑梦，相悲各问年。22.7.2522.7.2517:37:1317:37:13July 25,202214、他乡生白发，旧国见青山。2022年7月25日星期一下午5时37分13秒17:37:1322.7.2515、比不了得就不比，得不到的就不要。2022年7月下午5时37分22.7.2517:37July 25,202216、行动出成果，工作出财富。2022年7月25日星期一17时37分

60、13秒17:37:1325 July 202217、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。下午5时37分13秒下午5时37分17:37:1322.7.259、没有失败，只有暂时停止成功！。22.7.2522.7.25Monday,July 25,202210、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。17:37:1317:37:1317:377/25/2022 5:37:13 PM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。22.7.2517:37:1317:37Jul-2225-Jul-2212、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。1

61、7:37:1317:37:1317:37Monday,July 25,202213、不知香积寺，数里入云峰。22.7.2522.7.2517:37:1317:37:13July 25,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年7月25日星期一下午5时37分13秒17:37:1322.7.2515、楚塞三湘接，荆门九派通。2022年7月下午5时37分22.7.2517:37July 25,202216、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2022年7月25日星期一17时37分13秒17:37:1325 July 202217、空山新雨后，天气晚来秋。下午5时37分13秒

62、下午5时37分17:37:1322.7.259、杨柳散和风，青山澹吾虑。22.7.2522.7.25Monday,July 25,202210、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。17:37:1317:37:1317:377/25/2022 5:37:13 PM11、越是没有本领的就越加自命不凡。22.7.2517:37:1317:37Jul-2225-Jul-2212、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。17:37:1317:37:1317:37Monday,July 25,202213、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。22.7.2522.7.2517:37:1317:37:13

63、July 25,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年7月25日星期一下午5时37分13秒17:37:1322.7.2515、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。2022年7月下午5时37分22.7.2517:37July 25,202216、业余生活要有意义，不要越轨。2022年7月25日星期一17时37分13秒17:37:1325 July 202217、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。下午5时37分13秒下午5时37分17:37:1322.7.25MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blandit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis ut cursus.感 谢 您 的 下 载 观 看感 谢 您 的 下 载 观 看专家告诉