房地产开发课程财务评价案例

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1、房地产开发与经营案例分析案例 1、财务评价某开发商以 6000 万元的价格购买了一块写字楼用地50 年的使用权。该地块规划允许建筑面积为 45000 平方米。开发商通过市场研究了解到当前该地区中档写字楼可出租面积的年租金收入为 800 元/平方米， 银行同意的贷款利率为 6%，融资费用为贷款利率的 10%。开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造成本为 1500 元/平方米， 专业人员费用为建造成本的 12%， 用电权费和电贴费等其它费用为 600万元，管理费为土地成本、建设成本、专业人员费用和其它费用之和的3.0%，市场推广及出租代理费为正常经营后第一年净租金收入的 20%，当前房地产投资的

2、收益率8%。 项目开发周期为 30 个月， 建设期为 12 月， 可出租面积系数为0.85。试对该项目进行初步评估（按季度计息）。案例一（财务评价）某房地产开发商以 5000 万元的价格获得了一宗占地面积为 4000 平方米的土地 50 年的使用权，建筑容积率为 5.5，建筑覆盖率为 60% ，楼高 14层， 1 至 4 层建筑面积均相等， 5 至 14 层为塔楼（均为标准层） ，建造成本为 3500 元/平方米，专业人员费用为建造成本预算的 8%， 用电权和电贴费等其它费用为 460 万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其它费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别

3、为销售收入的0.5%、3.0%和 6.5%，预计项目建成后每平方米建筑面积的售价为 12000元。项目开发周期为 3 年，建设周期为 2 年，地价于开始一次投入，建造成本、专业人员费用、其它费用和管理费用在建设期内均匀投入；年贷款 利率为12%,按季度计息，融资费用为贷款利率的 10%。问项目总建筑面 积、标准层每层建筑面积和开发商成本利润率分别是多少？案例二（财务评价）：某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期 间的年净收入情况如下表所示。如果当前房地产市场上写字楼物业的投资 收益率为18%,试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，弁判 断该投资项目的可行性.财务评

4、价单位：人民币万元年末012345678910购楼投资24450净租金收入4500470050005100490051005300490048004300净转售收入16000案例三（财务评价）：假定案例一中各项主要开发成本的投入比例分配如下 表所示，试用现金流法对该项目进行评估。开发成本的投入比例199519961997总计季度季度季度四季度季度季度季度四季度季度季度季度四季度土地成本50%16%16%18%100%建造成本5%8%12%15%15%18%15%12%100%案例四（可行性研究报告）一、项目概况项目名称、项目建设单位、项目建设地点、项目背景、编制可行性研究的依据二、建设场地与建

5、设规模建设场地、建设条件建设规模：本项目为三栋高层住宅楼，总建筑面积为63295平方米。其中，1号楼地下2层，地上20层，建筑面积19221平方米；2号楼地下2 层，地上24层，建筑面积24853平方米；3号楼地下2层，地上20层， 建筑面积19221平方米。地下一层为自行车库和设备层， 总建筑面积2814.39 平方米，地下二层为人防层，总建筑面积2736.24平方米。使用面积系数为 73.9%。建设标准三、项目实施计划施工计划：05年上半年做前期准备工作，05年5月开工，07年上半年 竣工交付使用。销售计划：本项目采用预售方式，边施工、边销售。计划05年预售20%, 06年预售20%, 0

6、7年现房销售50%, 08年销售10%。四、市场分析市场需求分析；价格预测；参考本年度北京市公寓、住宅楼市场价格进行预测。部分公寓、住宅市场价格物业名称单位售价入伙时间亚运村公寓USD1400现房朝阳区工体西路公寓USD160005.12亚运村东侧公寓USD110005.07京效大兴住宅RMB3600现房丰台区住宅RMB4100现房南西环西路公寓RMB580006.06苹果园住宅RMB3600现房八大处高科技园住宅RMB420005.06参考以上行情，根据本项目的地理位置、建筑标准，预测 05年销 售价格为4800元/平方米，考虑资金的时间价值，每年按 15%递增，06 年销售价格为5500元

7、/平方米；07年销售价格为6300元/平方米；08年 销售价格为7300元/平方米；地下一层设备层销售按 3100元/平方米考 虑。详见下表。销售收入预测表年份项目销售比例(%)销售面积销售单价合价05住宅20115494800554406住宅20115495500635207住宅5028871630018189设备层1002814310087208住宅10577373004214合计6055635171其中住宅5774234299设备层2814872平均售价5808其中设备层3100住宅5940五、经济分析投资估算（详表略）：1）建安工程费：9133万元其中：室内工程：8953万元室外工程：

8、180万元2）工程建设其他费：15836万元3）预备费：3374万元4）建设期利息：2937万元（详见下表，贷款利率为 12.24%）序号项目050607合计1年初借款累计12000120002当年借款1200000120003本年应计利息734146973429374本年还本付息734146912734149374.1还本0012000120004.2付息734146973429375年末贷款累计12000120000资金筹措：本项目采用预售方式筹集资金滚动建设，因此只需在第一年贷款12000万元，自筹6801万元，以后各年可使用房屋预售款，项目贷款利率为12.24%。详表略。销售利润：本项

9、目销售利润为1801万元，缴纳所得税594万元，税后利润1207万元。投资总利润率税前 5.7%,税后3.9%,自筹资金总利润率税前26.5%,税后17.8%。序号项目05060708合计1销售收入55446352190614214351712销售税金302346103923019173总成本188288393421121314533.1建设投资1806768933383283433.2建设期贷款利息734146973429373.3销售费用273194211734销售利润-13586-238713811396318015累计利润-13586-15973-216218016应税所得000180

10、118017所得税5945948税后悯12071207投资总利润率：税前 5.7%,税后3.9%投资总利税率：11.9%自筹资金总利润率：税前 26.5%,税后17.8%财务内部收益率（略）：六、风险分析a）盈亏平衡分析i. 销售面积盈亏平衡点=总成本/平均销售单价（1-税率）=31453*10000/5808* (1-0.0545)=57271 （平方米）占计划销售量的94.58%ii. 销售价格盈亏平衡点=总成本/销售量（1-税率）=31453*10000/60556 （1-0.0545）=5493元/平方米占平均销售价格的94.58% o盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到57271平方

11、米,或平均销售价格达到5439元/平方米，才可保本，安全余度只有 5.42%。b）敏感性分析i.建设投资的敏感性分析基本方案+10%-10%总投资（万元）312803411428466销售利润（万元）1801-10334635所得税（万元）594（项目亏损）1530税后利润（万兀）12073105投资利润率税刖5.7%16.29%税后3.9%10.92%自筹资金利润率税刖26.5%68.15%税后17.8%46.32%ii. 平均售价的敏感性分析基本方案+10%-10%住宅平均售价594065345346总销售收入（万元）351713860131741销售利润（万元）18015023-1442

12、所得税（万元）5941658（项目亏损）税后利润（万兀）12073365投资利润率税刖5.7%16.06%税后3.9%10.76%自筹资金利润率税刖26.5%73.86%税后17.8%49.48%敏感性分析表明：当建设投资增加10%,或当平均售价降低10%时，项目出现亏损，当建设投资减少10%,或平均售价增加10%时,项目盈利能力大大提高。七、结论i. 项目宏观市场良好，但必须重视促销工作。ii. 当综合成本为4945元/平方米（其中土地出让金及小区分摊费2300元/平方米），平均售价为5808元/平方米时，项目为微利项目，抗风险能力较差，应严格控制成本，努力降低成本，提高获利能力，当综合成本

13、降低10%时，还本付息后税前利润由1801万元提高到4635万元，缴纳所得税后利润由1207万元 提高到3105万元。iii. 抓紧施工，缩短工期，早日推入市场，可以降低成本，加快资金回收。案例五*: 土地增值税计算一、项目概况：某房地产开发企业拟在某特大城市中心区甲级地段建设 一集办公、商住、购物、餐饮娱乐等为一体的综合性商业中心。该项目规 划建设用地面积为40000m2,总建筑面积297000 m2,总容积率为7.425, 其中地上建筑面积为 247000 m2 （含写字楼104900 m2,商住楼60100 m2, 商场81000 m2,管理服务用房1000 m2）地上容积率为6.175

14、;地下建筑面 积50000 m2 （含商场11000 m2,停车场25000 m2,仓库5000 m2,技术设 备用房7000 m2,管理用房2000 m2）。二、进度安排：1995年4月初至6月底购买土地使用权弁进行拆迁安 置工作，1995年7月初至1996年2月底完成基础工程弁开始预售楼面。 地上建筑分两期建设，一期工程于1996年3月初开始，建设写字楼 A和副楼B,于1996年11月底结构封顶，1997年5月底完成装修工程；第二 期建设商住楼C和写字楼D,于1996年12月初开始结构工程，1998年1 月底完成装修工程。整个项目于1998年3月底全部竣工投入使用。假设土 地费用在项目开始

15、的第一年内均匀支付，建造成本和管理费用等在项目建 设期内均匀投入。试就缴纳和不缴纳土地增值税的情况对该项目进行初步 财务评价。三、销售方案项目出售、出租建筑面积分配表单位：m2销写字楼上楼A写字楼副楼B、D商住楼C商场停车库仓库其它合计期出售601002240045500125002500143000其它55005500一出售22400601004550012500250014300期其它55005500合计6010044800601009100025000500011000297000销售收入 单位：万美元年份19951996199719981999合计销售收入030142664245280

16、1414386066四、项目开发成本及费用分析项目开发成本及费用汇总表序号项目或费用名称投资金额（力美兀）单方造价一土地费用（一）土地出让金5610（二）城市建设配套费2300（三）拆迁安置补偿费6370（四）购买土地使用权手续费及税金120小计14400484.8一开发成本（一）前期工程费1040（二）建筑安装工程费16770（三）基础设施费1130（四）公共配套设施费1590（五）政府行政性收费420（六）开发间接费838小计21788733.6二开发费用（一）开发商筹建管理费1086（二）销售费用3012（三）财务费用12054小计16152543.8四与转让房地产有关的税金小计4758

17、160.2五项目开发成本及费用总计570981922.5五、土地增值税计算1)扣除项目总计：57098+ (一+二)*20%=64335.6 (万美元)2)增值额：8606664335.6=21730.4 (万美元)3) 土地增值税：21730.4*30%=6519.1 (万美元)六、开发商利润率1) 土地增值税前：86066 4758 (57098 4758)/ ( 570984758)*100%=55.35%2) 土地增值税后：860664758(5709847586519.1)/ (570984758) *100%=42.89%案例六*:某企业欲投资购买一尚有 8年使用年限的物业，初始投

18、资为85万元，流动资金为10万元，残值为5万元，直线折旧。预计的年营业收入 为40万元，初始年成本为20万元，年递增1万元。企业所得税率为33%, 试分析其税前与税后现金流。在舁 厅P项目0123456781现金流入040404040404040551.1经营收入40404040404040401.2残值回收51.3流动资金回收102现金流出9523.323.9724.6425.3125.9826.6527.3227.992.1初始投资852.2流动资金102.3成本20212223242526273折旧10101010101010104所得税3.32.972.642.311.981.651.320.995净现金流-9516.716.0315.3614.6914.0213.3512.6827.01案例七*:某开发项目总占地面积5000平方米，其中居住建筑用地4600平方米，建筑容积率为4.5,该项目预计投资5000万元，其中自有资金2000万元，贷款最高限额为3000万元，年贷款利率为12%,其现金流量如下表：0123456现金流入0010001400150016001700现金流出20002500100100100100100该项目利息支出为多少?