C市广场房地产估价报告

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1、 表达错误，XXXX表达解释。C市XX广场房地产估价成果报告（节选）（一） 委托人：（二） 估价机构：C市房地产评估有限公司（三） 估价对象：估价对象XX广场为位于C市场江区青年路XXXX号的一幢综合楼，枢架构造，建筑面积为98594，土地使用权面积为14893.205的物业，对12月31日所有投入使用时的预期市场价格进行评估。估价对象为一大型物业，评估报告未对物业的整体用途和分层用途作具体阐明，使报告的估价措施拟定和技术参数的拟定根据欠缺（四） 估价目的：理解12月31日估价对象所有投入使用时的预期市场价格。（五） 估价时点：12月31日（六） 价值定义：本次估价采用公开市场价值原则。（七）

2、 估价根据：1 房地产估价委托书；2.C市国有土地使用权出让合同：C国土锦字1999出让合同第X号，C国土锦字出让合同第XX号，1月24日的规划红线图；3.中华人民共和国建设用地规划许可证：C规建编号（1999）XX号；4.C市工程建设许可证：C建管证（）第XX号；5.C市临时建设工程规划许可证：C城规管第XX号；6.固定资产投资项目许可证：编号：C固许证（合资）字第NOXX号；7.估价对象的建筑设计图及装修图；8.委托人对估价对象的部分阐明；9.国家有关房地产估价法律、法规和政策；10.现场查勘成果；11.我司有关资料。（八）估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平

3、原则。（九）估价措施：本报告采用收益法和成本法分别进行评估。（十）估价成果：12月31日，估价对象评估值为人民币壹拾壹亿叁仟柒佰万元整（RMB.00元）。（十一）估价人员：（十二）估价作业日期：5月26日至6月6日。（十三）估价报告应用的有效期：本评估成果自估价时点起一年内有效。本估价报告自估价报告完毕之日起一年内有效。估价前提中，并未阐明委托人已按其提供的设计方案的规定完毕施工，这就使报告后续的物业状况及装修状况、设备的描述缺少根据C市某综合楼估价技术报告（节选）（一） 房地产实物状况因素分析委托人于1999年9月通过出让方式获得土地使用权，年初拆迁完毕，同年年中完毕三通一平，XX广场项目由

4、市建X公司承建，1月破土动工，12月28日主体封顶，14月完毕16层水电风气管线安装，5月起进入全面装修阶段，估计9月中旬16层可先期投入使用，所有装修工程估计于12月31日前结束，届时整栋大楼正式投入营运。估价对象具有最通透实用的平面布置，建成后将是市中心最大规模的购物中心之一。XX广场外部柱面用镜面不锈钢，其他外部饰面用进口复式铝合板玻璃幕墙（大部分为象牙色，部分为浅紫罗兰色，玻璃幕墙产自日本，铝板产自法国，装饰带、百叶窗产自台湾），大理石贴面；室内地面为人造大理石；石膏板隔板；隔栅式铝合金、硅钙板吊顶；不锈钢卷帘门。 设备配备状况如下：电梯：韩国LG电梯，其中客梯5部，货梯4部，扶梯32

5、部；空调：韩国LG中央空调系统；消防：智能化自动喷淋及火灾报警系统；防盗保安系统：多媒体智能报警系统，TA4紧急广播及背景音乐系统；通讯系统：卫星电视接受系统，预留电话线路、插座；物业管理：楼宇自动化管理系统；备用电源：美国康明斯大功率发电机组。（二） 区位状况因素分析估价对象位于C市盐市口青年路北侧，距盐市口和署袜街50米远，临街宽度为110米；目前青年路和交通巷道路改造筹划已实行，改造后交通更以便；青年路现为中南地区服装、鞋类和小商品批发市场，为C市商业黄金口岸。（三） 市场背景分析（四） 最高最佳使用分析（五） 估价措施选用根据估价对象的具体状况和估价目的，本报告采用收益法和成本法分别进

6、行估价。（六） 估价测算过程1. 收益法具体采用报酬资本化法进行测算。通过将估价对象将来各期的正常净收益，用合适报酬率折算到估价时点上的现值，拟定为估价对象价格的一种估价措施。（1） 求取理论预期收益假设估价对象在12月31日营运时即达到稳定租用状态，则估价对象在将来5年内的钞票流预测如下（单位：万元）：年份123456毛收入16512171721785918574193179管理费1651.21717.21785.91857.41931.7.9物业维护及修正费1651.21717.21785.91857.41931.7.9能源费495.36515.17535.78557.21579.5602

7、.68有关税费1981.442060.72143.132228.8523182410.72其她费用330.24343.45357.19371.48386.63401.79经营成本总计6439.686697.086965.017243.867533.637834.71净租金收入10072.3210474.9210893.9911330.1411783.3712254.29转售收入96338.73现值系数10.91740.84170.77220.7084合计1114196.93收入现值10072.329610.029169.258748.9476596.4注：租金年递增率按4%计，报酬率为9%。缺

8、少必要的阐明故理论预期价格为114196.93万元。（2）求取收益价格根据我公司掌握的资料以及实地调查收集的资料，预测估价对象在12月31日营运一年后达到稳定租用状态，则估价对象在将来5年内的客观收益钞票流预测如下（单位：万元）：年份123456毛收入16512171721785918574193179管理费1651.21717.21785.91857.41931.7.9物业维护及修正费1506.61717.21785.91857.41931.7.9能源费451.98515.17535.78557.21579.5602.68有关税费2109.242060.72143.132228.852318

9、2410.72其她费用301.32343.45357.19371.48386.63401.79经营成本总计5875.746697.086965.017243.867533.637834.71净租金收入9190.2610474.9210893.9911330.1411783.3712254.29转售收入96338.73现值系数10.91740.84170.77220.7084合计113314.87收入现值9190.269610.029169.258748.9476596.4估价对象在12月31日的收益价格为113314.87万元。 （3）招租修正值招租修正值为理论预期价格与实际预期价格之差，即

10、114196.93-113314.87=882.06（万元）2.成本法估价对象实际成本费用、发生时间、金额及预期价格如下（万元）：规定是客观成本项目发生时间成本费用预期价格土地征用9月250066222拆迁安顿9月至初1180027320三通一平初至中45008701土建初至5月2050028570安装、设备1月至12月1710019516二次装修5月至12月2300024771总计79400115500注：利息按一年期固定资产贷款利率计息，投资年成本利润率按20%计；扣除估价对象招租修正值882.06万元，得到估价对象在12月31日的积算价格为11417.94万元。成本法估价时扣除招租修正值是不合理的（七） 估价成果拟定根据以上计算成果，对收益价格的权数取为0.7，对积算价格的权数取为0.3，最后拟定，估价对象在估价时点12月31日的评估价格为人民币.00元（拾万元如下取整）。大写：人民币壹拾壹亿叁仟柒佰万元整。