利率对房地产信贷风险的影响

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1、摘要随着市场经济的发展，自2000年全国大规模推广住房制度改革以来，我国房 地产行业与金融体系的关系越来越密切。目前，我国的房地产市场过热，房地产 价格保持高位运行且增长速度较快。利率作为金融货币政策的一个重要工具，能 否将房地产价格的增长控制在一个相对平稳的区间内，对于维护房地产市场的稳 定至关重要。与此同时，我国房地产业蓬勃发展，房地产贷款也随之快速增加， 房地产开发资金约有60%-70%依靠银行贷款，这种现状直接导致银行信贷资产 越来越受制于房地产市场的波动，加大了银行信贷风险，必须引起金融业的高度 重视。本文以我国现阶段房地产信贷发展情况为基础，以商业银行个人住房信贷为 切入点，通过重

2、点研究利率变动对房价造成的波动，从而产生对房地产信贷一系 列的影响，来揭示利率变动对房地产信贷风险产生的部分影响。全文共分为六部 分，第一部分主要论述了选题意义和背景，国内外研究现状以及论文论证方法及 传导机制；第二部分目前我国商业银行个人住房信贷的目前的发展情况，揭示了 我国商业银行个人住房信贷发展存在的不足。第三部分和第四部分以利率对房价 的影响为重点，围绕利率影响房价，房价波动影响房地产信贷的传导机制，揭示 了利率对房地产信贷风险的影响。第五部分主要针对利率调控房价存在的问题以 及我国房地产信贷风险的防范，提出了一系列的建议及对策。第六部分对全文做 出总结。关键词：利率，房价，商业银行个

3、人住房信贷，房地产信贷风险ABSTRACTWith the development of market economy, the national large-scale promotion of housing system reform since 2000, our country real estate industry and the financial system is more and more closely. At present, our country real estate market overheating, real estate prices remain h

4、igh and growing fast. Interest rate as an important financial monetary policy tool, can control the growth of the real estate prices in a relatively stable interval, is very important to maintain the stability of the real estate market. At the same time, Chinas real estate industry vigorous developm

5、ent, real estate loans also increases rapidly, the real estate development funds about 60% - 60% rely on bank loans, this situation led directly to the bank credit assets is more and more subject to the fluctuations of the real estate market, increasing the risk of bank credit, the must has drawn gr

6、eat attention of the financial sector.In this paper, based on the real estate development credit at the present stage in China, to the commercial bank personal housing credit as the breakthrough point, by focusing on the interest rate changes on prices caused by fluctuations, thus the influence of a

7、 series of real estate credit, to reveal the interest rate changes some of the impact on the real estate credit risk. The full text is divided into six parts, the first part mainly discusses the significance and background of topics, research status at home and abroad and the thesis argument method

8、and transmission mechanism; In the second part is the current development of Chinas commercial Banks personal housing credit situation, reveals the deficiency existing in our country commercial bank individual housing credit development. The third and the fourth part, focusing on the interest rates

9、impact on housing prices around the interest rates affect house prices, housing price fluctuations affect the credit transmission mechanism, reveal the influence of interest rate on the real estate credit risk. The fifth part mainly aiming at the existing problem of interest rate control housing pri

10、ces and the credit risk of real estate in our country, a series of Suggestions and countermeasures are put forward. The sixth part give a summary to full text.Key Words：Interest rates, prices, commercial bank individual housing credit, real estate credit risk目录1绪论11.1选题背景及意义11.2国内外研究现状2国外研究现状2国内研究现状

11、32我国商业银行个人住房信贷风险管理概述52.1我国商业银行个人住房信贷风险的简介5我国个人住房信贷业务的内涵与特点5我国商业银行个人住房信贷风险内涵及类型52.2我国商业银行个人住房信贷发展历程62.3我国商业银行个人住房信贷风险管理现状73利率调整对房地产价格的影响分析93.1利率对房地产价格影响的供给需求理论分析9利率波动对房地产供给的影响9利率波动对房地产需求的影响93.2利率对房地产价格影响的金融市场理论分析10利率变动通过外汇市场影响房价11利率变动通过证券市场影响房价113.3房地产供求双方对利率变化的反应程度分析114利率变动影响下房价波动对房地产信贷风险的影响分析134.1房

12、价波动与我国商业银行个人住房信贷风险的作用机制分析.13基于借款人的理性选择13基于商业银行行为视角的分析13基于房地产开发商行为视角的分析145利率调控房价存在的问题和防范房地产信贷风险的建议175.1在运用利率政策调控房地产市场时产生的问题17利率政策对房价的抑制作用具时滞性17高回报率是房价上涨的主要成因17市场需求是难以通过调整利率控制的17开发商通过抬高房价来转嫁利息成本18地方政府调控房价的动力不足185.2利率对房价影响存在的问题的解决方法及建议18改革利率决定机制18借鉴国外先进经验，充分发挥利率的杠杆作用18加快建立多元化的房地产融资渠道19加强政府对房地产市场的调控和监管职

13、能195.3防范房地产信贷风险及我国商业银行个人住房信贷风险的对策.19改善房地产企业融资的来源19抑制银行贷款大量进入房地产业的现象20逐步建立和完善个人信用制度20加强商业银行内部信贷风险管理21稳步推进住房信贷资产证券化的健康发展22加强政府对个人住房信贷的监督管理226结论25致谢27参考文献291.1选题背景及意义自从1998年住房制度商品化改革以来，我国房地产市场得到极大繁荣，房 价不断上升、投资增长迅猛。我国房地产市场的发展也伴随着各种各样的问题的 出现，尤其是短期内房价上涨过快及房地产市场的资金对银行信贷的过度依赖。 针对我国房地产市场的过热现象，我国中央银行积极出台各种货币政

14、策对房地产 市场进行调控，其中对利率进行了数次调整。进入2008年，我国房地产市场出 现一些明显变化，交易量下降显著，房价出现下降趋势，楼市低迷全国弥漫。针 对房地产市场的低迷状态，央行自2008年9月16日以来短时间内多次调低存贷 款利率。此后20092010年房价又出现新的高涨。针对国内通货通胀以及过高 的房价，央行在2010年10月20日和12月25日短期内连续两次上调金融机构 一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率据此相应调 整。进入到2011年，央行又数次调整利率，从2月9日起金融机构一年期存贷款基 准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应

15、调整。2011年4 月5日，中国人民银行决定，自2011年4月6日起金融机构一年期存贷款基准利率 分别上调0.25个百分点。利率的调整也使得房地产价格出现了波动，而房地产价 格的的变化又促使央行通过利率来调节和控制。利率和房地产价格有怎样的关 系，我们如何解释和预测利率调整对房地产价格的影响，是一个值得研究的问题。20世纪90年代以来，随着金融市场同趋复杂、衍生金融产品的不断发展，商 业银行的个人住房信贷风险呈现出影响规模扩大化、全球化等现象，因此，一种 较为完善的风险管理体系和科学的风险管理手段对于银行业至关重要。对于我 国，目前金融市场自由化还处于初级阶段，个人住房信贷的发展历程也较晚，这

16、 样住房信贷风险也将是商业银行面临值得关注的风险。当前我国商业银行个人住 房信贷风险管理存在着诸多缺陷：首先，我国有关住房信贷主体借款人的信用制 度还没有建立；其次，商业银行住房信贷风险管理的体制和机制不健全，风险管 理部门职责不清晰；再次，信贷风险管理的工具和技术落后，无法建立相应的风 险分析模型而准确定量地度量和控制风险。由于我国开展个人住房贷款业务时间 较短，目前在国内商业银行个人住房信贷风险管理的体制还不是很完善，目前关 于商业银行个人住房信贷市场风险管理方面，理论界针对房价波动引发的市场风 险还没有系统和条理性的研究。本文以利率对房价的影响为重点，围绕利率影响 房价，房价波动影响房地

17、产信贷的传导机制，揭示了利率对房地产信贷风险的影 响。1.2国内外研究现状121国外研究现状从国外看来，有关利率与房地产价格以及房地产信贷风险三者关系的研究较 多，全面的实证分析相对较少。S.w.De.carlo(1997)指出引起房地产市场波动的原因主要有供求变化、空置 率、货币政策、就业水平、人口趋势、法规政策、家庭规模等；Harwood(1997) 指出居民收入水平的提高、人口的增长、利率的变化是促使房地产波动的主要因 素Hofmann(2003)利用时问序列和综列数据技术研究了世界上20个国家银行信 贷与房地产价格之间的长期关系，结果表明，房地产价格会影响银行信贷，过多 的银行信贷并非

18、房地产价格泡沫的原因；Adrian Cooper(2004)利用牛津经济预 测(OEF)模型对英国房地产市场进行研究时发现，自20世纪80年代以来英国抵 押贷款利率与长期利率的联系制度使得房地产价格波动幅度减弱，但是近期该利 率机制却是房地产价格持续上升的主要原因；Gelach和Peng(2005)的研究证明 房地产价格波动影响银行信贷扩张，而银行信贷却不影响房地产价格；Liang和 Cao(2007)的研究结果也显示，银行信贷对房地产价格存在单向因果关系，同时 利率对房价也会产生影响。Kau和Kim于2001年通过研究，得到相同的结论：在研究个人住房信贷违约发 生的原因时，通过大量实证研究得

19、出通过LTV(贷款价值比)能够更好地解释违约 的产生III； W. Arche于2001通过对美国1991开始后的5年之间近于户住房信贷违 约案例的研究发现，个人住房信贷风险是在商业银行贷款发放过程和开发商住宅 销售过程中产生的，而与贷款价值比没有关系圆。Quercia等在200年对1970年后 的近30年中的29个实证性研究后得出：是贷款与住宅价值比率和住房净资产两个 因素导致违约的发生b1。Sanchez等在2002年时通过实证研究认为导致违约发生 的主要因素是房价持续下跌的异常波动，随后才是贷款特征、LTV、资产类型等 因素H1。Kau在2002年时应用期权法，考虑借款人存在理性违约策略

20、，认为当住宅净 资产值降到低于抵押贷款价值时借款人基于自身利益就会选择理性违约。Deng 于2002年提出应该将个人住房信贷视作一种卖出期权，并结合离婚率和失业率两 个因素一起来研究商业银行个人住房信贷违约风险嘲.Lisa在2000年时研究了不同风险偏好的借款人选择固定利率和浮动利率来 进行贷款的问题。认为偏好高风险的借款人会选择浮动利率抵押贷款，而偏好低 风险的借款人则会选择固定利率抵押贷款.因此银行可以根据借款人的抵押贷款 选择倾向来区别高风险与低风险借款人的一种违约风险信号口 1。Robert在2003 年时通过研究认为目前的个人住房信贷风险管理中由于合同条款设计的不完备 性，很容易产生

21、道德风险。因此，个人住房抵押贷款风险管理中如何改进合约的 设计是风险管理的一个重要组成部分脚。由于个人住房抵押贷款在西方已有较长的发展历史，具备了较为完备的有关 商业银行方面的基础数据资料，所以西方商业银行和理论学术界能够对对住房抵 押贷款风险的进行大量的实证研究和定量分析研究。研究主要集中在两方面：首 先是商业银行个人住房抵押贷款风险微观特征研究。表现在融资风险、财产风险 和借款人风险方面；其次是模型定量分析。能够应用各种模型定量分析工具来分 析各指标影响因素与住房抵押贷款违约风险之间的关系，为进一步降低银行住房 抵押贷款风险，制定科学合理的指标体系提供了科学的依据。国内研究现状国内对利率调

22、整与房地产价格的关系研究比较多，陈新桥和许文超15在加息影响下的中国房地产一文中，从短期和长期两个角度对我国房地产市场 的发展进行了分析，认为目前我国房地产供求存在结构性失衡问题，出于抑制通 胀、放缓投资考虑下的升息在短期内不会对房地产市场产生太大影响，但长期来 看，升息将有利于平衡供求结构、稳定价格和提高房地产业的集中度。李雅静和 杨毅针对利率与货币供应量对我国房地产投资的影响问题，通过实证研究了，结 果表明：利率、货币供应量这两个变量对房地产投资的影响在短期和长期内存在 正相关，但影响并不显著。货币供应量对房地产投资有一定的调控作用，但力度 有限。值得强调的是，利率与房地产投资占比的正相关

23、悖论揭示了利率并不是调 控房地产投资的有效手段。在短期，利率与货币供应量对房地产投资的影响性质 与长期情况是相同的，但影响并不显著。所以，利率与货币供应量这两个主要的 宏观货币政策手段不能作为调控房地产投资的主要方式。要对房地产投资进行有 效调控，必须依靠其它方式。李进涛、谭术魁和郭志涛运用协整的计量经济学方 法分析了利率调整对房地产市场的影响，结果表明：利率调整对房地产开发投资 有抑制作用，但效果并不显著，反而对国内房地产开发贷款、房地产价格有助推 作用。中南大学商学院姚丰利率变动对房地产价格影响的实证分析：1998-2009 通过格兰杰检验，得出利率政策对房价调控效果是否明显，取决于住房市

24、场的规 范程度以及利率传导机制的顺畅与否的基本结论。华东师范大学金融与统计学院 邢婕利率变动对房地产市场影响的研究是主要利用IS-LM曲线来研究二者关 系。总的来说，关于利率与房地产价格的关系的研究大多都是通过宏观供求分析、 数据分析，综合运用各种数据检验方法来研究二者关系。结论一般都是二者呈比 例或正相关关系。刘萍在2002年通过研究，认为我国当前个人住房抵押贷款业务中主要包含六 种风险：信用风险、购买力风险、抵押物风险、利率风险、房地产市场风险、流 动性风险。例张婕2003年通过研究认为，可以从政府介入担保市场、住房抵押贷 款证券化、规避与分散风险、评估信贷资质、健全住房质量保证体系五个方

25、面来 防范住房信贷风险nOl。董月鲜在2003年通过研究认为，可以从三个方面来控制 住房信贷风险，首先必须加强商业银行内部风险管理，避免出现银行操作风险。 其次则是采用将政府担保与商业性保险相结合的住房金融保险体系；最后则是建 立个人信用制度，以防范个人信用风险。王福林在2004年选取了大量的正常贷款 样本和违约贷款样本，采用实证研究进行分析后，认为防范商业银行个人住房信 贷风险的当务之急在于逐步建立健全个人信用制度，因为借款人的信用水平的高 低在某种程度上来说就是违约水平的大小。刘春红则在2000年时利用SPASS统计 软件，选取了上海某银行170个样本，其中正常还贷样本和违约样本，进行了实

26、 证分析，得出对贷款人的违约状况有重大影响的因素包含家庭月收入、首付百分 比、还款收入比、购房能力和还款能承受力31。综上所述，我国商业银行个人煮饭信贷的发展历史时间比较短，所以理论的 研究相对比较少。主要是从定性的角度研究包括我国个人住房信贷风险的类型、 风险防范及控制，实证研究方面集中在个人住房抵押贷款违约风险影响因素方 面。对于防范商业银行住房信贷风险的对策研究一般集中为为宏观的政策、经济 环境、法律体系、金融体制的建设方面进行完善和健全方面的的建议性措施，缺 乏对现有商业银行微观作用主体所带来的风险的系统分析与考察，也没能提出定 量化的风险防范措施。2我国商业银行个人住房信贷风险管理概

27、述2.1我国商业银行个人住房信贷风险的简介我国个人住房信贷业务的内涵与特点(1) 我国个人住房信贷业务的内涵商业银行个人住房贷款是指居民进行住房消费时通过向银行贷款来获得资 金支持以弥补不足的购房款。银行在发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保 或者抵押物品。借款人如果到期不能偿还贷款本息的，贷款人则有权依法处理其 抵押物品或由保证人承担偿还本息的连带责任。一般包括个人购置住房贷款、个 人二手住房贷款、个人住房装修贷款、个人住房加按揭贷款、个人住房转按揭贷 款、个人住房公积金贷款、个人住房组合贷款等口明.(2) 我国个人住房信贷业务的特点第一，用于个人住房消费，是最主要的个人贷款品种，中国目前

28、个人住房贷 款占银行发放的个人消费贷款的90%以上。如在2006年时达到94.2%, 2007 年时为92.4%。第二，住房贷款数额比其他消费贷款数额大，期限长。个人住房抵押贷款一 般为1到30年，最长的甚至超过30年.由于贷款期限长，其定价方式也不同于 其他贷款，既有固定利率也有可变利率,在我国通常随着市场利率的变化而调整。 在还款方式上往往采用分期付款的方式。第三，以住房的产权作抵押，附带其他保障措施。个人住房抵押贷款周期长， 通常以所购的德住房抵押，作为防范贷款风险的重要手段。当债务不能履行时， 银行作为债权方有权行使该担保物权，在抵押物处置时候优先获得债权的清偿。 当债务人不能履行贷款

29、合同时候，担保人和保险公司承担代为履行偿还贷款的责 任。第四，政策性较强，居民住房问题关系到社会安定、政局的稳定，政府都要 通过提供担保、保险或者税收优惠等手段支持个人住房贷款业务的发展，同时通 过立法或者监管手段来规范个人住房贷款市场的发展，以实现政府的住房政策目 标，使居民能够安居乐业。我国商业银行个人住房信贷风险内涵及类型商业银行个人住房信贷风险，主要是指商业银行在开展个人住房贷款业务过 程中贷放出去的款项，由于借款人到期不能偿还或不愿偿还银行本息而使银行蒙 受损失的可能性和幅度，它是风险因素变量的各种可能值偏离其期望值的可能性 和幅度。从微观角度来讲，各种信贷风险都将围绕借款人、房产开

30、发商、商业银 行三方面主体表现出来：(1) 借款人的信用风险信用风险又称违约风险，是指获得银行信用支持的债务人由于种种原因不能 或不愿遵守合同规定按时偿还债务而使银行遭受损失的可能。具体包含以下三种 类型：一是被迫违约风险，指借款人发生财务危机，使得无法按时偿还贷款而选 择违约。主要可能是由于借款人收入下降、失业或丧失劳动能力等，使得个人收 入水平下降甚至丧失，使得借款人无力偿还银行贷款，出现的违约风险。二是理性违约风险，在贷款的市场价值提高或者房屋的市场价值降低时，导 致抵押房屋的价值低于贷款的价值时，借款人基于理性角度即利益最大化考虑， 通过指标LTV(贷款金额与抵押品价值比)的大小来做出

31、决策的违约。当贷款价值 比提高到大于1,使借款人的净资产为负，从借款人的理性角度考虑，主动违约 是一个有利的决策，这就是理性违约。三是恶意违约风险，指借款人事实具有还贷能力，但从主观上故意违约或者 以个人住房贷款德名义骗取银行信贷资金所带来的风险。主要表现为假按揭、虚 假贷款。这种风险产生的根本原因是我国个人信用制度基本是一片空白。所以借款人个人信用风险成为商业银行个人住房贷款中最关键应该予以防 范的风险。(2) 开发商的道德风险开发商利用利用与银行之间信息的不对称，在商业银行无法掌握开发商某些 具体真实动机和背景的情况下，编造或者提供虚假的资料以取得银行的信任而变 相获得贷款。开发商采用假按

32、揭有着巨大的利益动机，这也就是为什么近几年全 国各地都屡见不鲜地出现开发商假按揭事件。(3) 商业银行的操作风险商业银行对于个人住房贷款的操作风险主要指在具体操作个人住房按揭贷 款时，从各个环节上看都不同程度地存在着经营管理风险。贷款发放前调查不到 位，表现为银行信贷工作人员借款人资料调查不细致及把关不严，使得对借款人 不能做出客观合理的评价；发放贷款时审查不严格。指忽视对贷款投放和规模指 标进行严格的审查，给不符合条件的借贷人提供按揭贷款；贷后检查不及时，表 现为信贷人员对贷后管理和检查流于形式，未能及时发现贷款潜在风险或及时采 取有效防范措施，化解和处理贷款风险。2.2我国商业银行个人住房

33、信贷发展历程我国的个人住房信贷发展历史并不长，国务院与1988年1月召开全国住房 制度改革工作会议，拟定全国城镇分期分批准行住房制度改革的实施方案， 开始首次推动了我国的个人住房信贷工作。1991年6月国务院发出了关于继 续积极稳妥地推进城镇住房制度改革的通知，提出要发展住房金融事业，开展 个人购房、建房储蓄和贷款业务，实行抵押贷款购房制度，这是我国在国务院文 件中第一次提出发展个人住房抵押贷款制度，为我国以后个人住房贷款的发展指 明了方向。1992年9月23日中国人民建设银行房地产信贷部门颁布了职工住房抵押贷款暂行办法为促进个人住房抵押贷款业务的大量开展打下 了良好基础。1997年4月30日

34、中国人民银行颁布了个人住房担保贷款管理试 行办法，为我国个人住房合同贷款的发展掀开了新的一页。1998年后，随着住 房体制改革的深入，人行积极调整贷款利率政策，先后下发了关于加大住房贷 款投入支持住房建设与消费的通知、个人住房贷款管理办法等文件，要求各 商业银行积极支持住房建设和消费、扩大住房贷款业务范围、大力促进住房消费， 逐步扩大个人消费贷款在贷款总额中的比例。1999年人行下发关于开展个人 消费贷款的指导意见，将住房贷款和房价款比例从70%提高到80%,鼓励商业 银行提供全方位优质金融服务。随着一系列住房体制改革和住房贷款政策出台， 使得我国商业银行住房信贷进入了一个快速发展的新阶段。2

35、.3我国商业银行个人住房信贷风险管理现状1996年以前我国商业银行对信贷风险的管理主要以控制信贷规模为主要目 标，通过把信贷规模控制在一定的范围内来力图相对降低信贷风险。1996. 1999 年，是我国个人住房消费信贷的试点阶段，1996-1999年，政府依此颁布了个 人住房担保贷款管理试行办法、个人住房贷款管理办法关于开展个人消费 信贷的指导意见等一系列的法规用来规范个人住房信贷管理，但是在此阶段， 鉴于我国个人住房抵押贷款一级市场还刚刚起步，市场运作还极不规范。2000以来，我国住房消费信贷进入了高速发展和竞争激烈的新阶段。同时 国内各商业银行自身在风险识别、风险估价、风险处理等各方面采取

36、了措施，取 得一定的成绩，但是相互间缺乏协调性，就是单个银行的不同支行或者网络分点 关于个人住房抵押贷款业务操作也补统一，所以我国商业银行的个人住房信贷风 险管理方面还存在着一定的缺陷，主要有：(1)贷款客户的基础资料和信用制度建设的薄弱信用风险是我国商业银行信贷最基本的风险，因此，有关贷款客户的真实基 础资料和信用制度的建设就至关重要，但是目前商业银行客户在申请贷款的时候 往往只需要提供一个收入证明，一般也就是工作单位的一个印章就可以完成，甚 至有些客户没有固定的工作单位，他们一般随便到哪个单位盖个印章，在表格上 写上相对应的工作单位就可以啦。而银行在所谓的“资格审查”，就基本上属于 一个流

37、程形式，事实上银行一般都缺少储户真实收入的证据,基本上可以说是“一 片空白”，至于客户在申请住房贷款后实际收入能否正常还贷，银行就完全无法 掌控。(2) 银行经营管理风险控制的薄弱银行经营管理风险，是在发放个人住房贷款的整个过程中，由于银行工作人 员的失误或银行管理制度的缺陷导致银行贷款产生损失的可能性。从环节上看， 商业银行不同程度地存在经营管理风险，缺乏相应的内部风险管理控制措施。(3) 商业银行的风险管理定量化分析技术的滞后当前跨国银行风险管理技术发展日趋定量化和模型化，一般在其风险识别、 度量、评价过程以及风险管理措施的制定中均有大量的历史实证数据作为支持， 特别是在风险的度量中通常应

38、用数理统计模型准确量化特定特征风险发生的概 率和可能导致的损失程度，使得风险管理越来越体现出客观性和科学性的特点。3利率调整对房地产价格的影响分析3.1利率对房地产价格影响的供给需求理论分析我国房地产开发企业自有资金一般为30%40%，其余的60%70%依靠 金融系统融资、外资和购房者的预付款。利率是资金的价格，既反映资金市场的 供求关系，又可调节资金的供求关系，它的变动必然会对房地产的供给和需求产 生影响，从而带来房地产价格的波动。房价在短期内受加息影响较小，但未来房 价增长将趋于平缓。宏观金融政策本身的性质决定了其真正凸现于经济发展的成 效上需要相当长的一段时间,2004年至今，央行连续七

39、次小幅加息，而2006年我 国固定资产投资价格上涨1.5%,70个大中城市房屋销售价格指数同比一直高于 105,全年价格上涨5.5%,而且这种状态还将继续维持一段时间。虽然利率调整并 不能直接决定房价，但却可以通过控制房地产的需求和供给从而影响房价。上调 利率对于购房者来说意味着购房支出的增加，这实际上是央行在削减对贷款购 房者的支持力度，降低其购买力，而购买力的降低必然会减少对房地产需求，这 种对需求的抑制作用将最终决定供给,从而控制过高的房价，产生积极的降温作 用，使房价回归理性。利率波动对房地产供给的影响根据凯恩斯理论，利率是资金使用成本的反映，投资由利率和资本边际效率 决定，投资与利率

40、成反方向变动关系，与资本边际效率成正方向变动关系。资本 边际效率由预期收益和资本资产的供给价格或者说重置成本决定。对房地产开发 商而言，利率上升，资金使用成本加大，资本的供给价格上涨，资本边际效率下 降，原来一些利润丰厚的开发项目可能变得无利或微利，开发商会停止对无利可 图项目的开发，从而减少房地产市场的供给。房地产市场在需求不变的情况下， 价格出现上涨。另一方面，利率上升，会增加开发商的融资成本，在房地产开发 商具有区域垄断势力的情况下，通过提价而转嫁给购房者。相反，当利率连续大 幅度下调时，开发商就会以较低的成本获得资金，房地产开发的利润相对而言就 有保证。同时由于利率下调，建材生产费用相

41、应减少，使得耗用大量建材的房地 产建筑安装成本有所下降。因此，开发商将会加大房地产投资，提高企业的经济 效益。如果市场供给量的富足大于居民在低利率刺激下的消费需求，为了增强市 场竞争力，开发商很有可能会降低房价。利率波动对房地产需求的影响房地产的需求由投资性购房需求和自住消费性购房需求组成，经济学认为二 者是两种截然不同的行为：前者是一种投资，增加购买者的固定资产；后者是消 费，成本和支出算作当期费用。利率的变动对房地产需求的影响可以分投资性需 求和消费性需求两种情况来讨论。（1）利率波动对房地产投资性需求的影响。房地产市场中的投资（投机）者 虽然只占全部供求的一小部分，但通过频繁的买卖，对市

42、场最终实际价格的形成 却发挥着重要的影响。与任何其他市场一样，房地产市场的投资者买卖的目的是 为了通过低价买入后，在未来某个时期高价卖出获得利润。但投机需要资本（资 金）成本，即利息。投机者在买卖之间还可以将房屋出租获得收益，但出租的同 时会产生一些管理成本和其他的交易成本，例如税费、日常开支等。还有房屋和 附属设备会老化，需要计提折旧费用。因此，对于投资者来说，要想获得利润， 房屋买卖的差价收入加上出租收入必须超过成本和折旧费用。因此，考虑投资风 险，房地产价格由三个因素决定：房地产的租金水平与增长率，市场利率水平和 房地产风险报酬率。当利率提高时，对投资性购房者而言，购房的机会成本增加，

43、购房需求降低，在供给不变的情况下会降低房地产价格。更重要的是，持续加息 对资产价格泡沫有挤出效应，投资者或投机者很可能改变房价走势预期。如果这 种判断被时间证明是正确的，利率的上升对投资性需求和投机性需求产生的抑制 作用会被强化和加剧，投资者或投机者将撤离房地产市场，寻求其它的投资渠道。 这样，房地产市场需求量将会下降，由此导致房价回落。（2）利率波动对房地产消费性需求的影响。消费性需求，购房者的资金绝大 部分也依赖于金融机构的贷款。因此，利率变化对房地产市场的消费性需求具有 直接影响，并主要是通过收入效应和替代效应两个渠道来完成。当利率升高时， 居民存入银行的利息增加，居民储蓄的财富增加使居

44、民的消费能力提高。由此， 收入效应使得利率与消费同方向变化。而就替代效应而言，当利率升高时，储蓄、 购买债券的收益增加，相对地房地产投资收益缺乏吸引力，导致房地产需求减少。 这样，替代效应使得利率与消费成反方向变化。因此，利率对居民房地产需求量 的影响取决于替代效应和收入效应大小的对比。由于居民购买房地产的贷款量较 大，远远大于购房者的储蓄财富，从而利率的替代效应大于收入效应，利率的变 化与居民的房地产需求量成反方向变化。总之，房地产价格与利率水平成反向变化，利率提高，房地产价格下降；利 率降低，房地产价格上升。3.2利率对房地产价格影响的金融市场理论分析利率作为资金的使用价格，它的升降对金融

45、资本影响较大。在开放的金融市 场上，利率的变动会改变资金在外汇市场和证券市场的流向，进而影响资金对实 业界的流入。利率变动通过外汇市场影响房价假定其他条件不变，一国货币利率上升吸引外国金融资本流入，在外汇市场 上形成对该国货币的需求，推动高利率货币的汇率上升。人民币升值导致大量国 际短期投机性资金涌入我国，尤其是投向房地产市场，坐享人民币升值和房价上 涨的双重受益。资金涌入加大了对房产的需求预期，房产的需求曲线向外移动， 房价进一步上涨。当国外资本达到目标收益或受某些突发事件影响如人民币大幅 贬值等，就会突然抽逃，狂抛持有的物业，导致房价暴跌，从而给房地产市场带 来巨大波动甚至崩溃。利率变动通

46、过证券市场影响房价利率上升通过证券投资影响房价主要有两方面。一是证券价格与利率之间存 在着一定的依存关系，利率上升使证券价格下降，获利降低，使房地产商的直接 融资成本过高，导致房地产品供给减少。二是利率上升，证券投资者获利减少， 闲置资金转投其他有升值潜力的领域。而房地产的价值相对稳定，经济发展越好， 人们对其价值预期越高，投资者将资金投向房地产市场，加大了房地产的投机需 求，很可能推动房地产价格的大涨。3.3房地产供求双方对利率变化的敏感程度分析通过分析利率对房地产供给和需求的影响，我们不难发现，利率对房价的作 用并不能清晰的确定下来，一个很重要的原因就在于利率对房地产供求双方的敏 感性比较

47、低且不同房地产市场参与主体对利率的敏感程度不同。首先，对于房地产市场的需求方来说，利率提高会抑制购房者的需求，导致 其对未来房价的预期有所改变，进而消费性需求和投资性需求都会下降。但是这 两种投资者对利率的敏感程度是不一样的。比较而言，消费性需求的购房者对利 率的敏感度不高，因为他们对房屋的需求是刚性的，不会因为利率的调整而放弃 购房，可能仅仅是对住房面积、购买时间有所改变；但对于购买力有限的中低收 入阶层来说，他们对利率的敏感性相对要高一些，利率的上升特别是有持续性的 利率上升会使他们暂时退出房地产市场，或者投资于其他市场，或者持币观望等 候时机；对于已经通过商业银行贷款购房的居民来说，利率

48、的上升会增加他们每 月的还款额，如果认为存在持续加息预期，则消费者可能会愿意选择提前还款方 式，尽量减少不断增加的利息成本的支付；对于投资性消费者而言，他们一般拥 有大量的闲散资金，对利率的敏感程度也不高。其次，对于房地产市场的供给方而言，利率提升将导致其融资成本上升，市 场投资规模也会相应减少，进而导致房地产市场供给量减少。正如不同的房地产 需求方有不同的利率敏感性一样，不同的房地产开发商也存在利率弹性的差异。 比较来说，规模较小的房地产开发商对利率的变化比较敏感，利率的上升导致其 承担更多的利息成本，同时利率上升也会使其资产负债提高，商业银行有可能处 于资金安全考虑而不愿放贷；相反，对于大

49、中型房地产开发企业来说，其资金实 力比较丰厚，信用良好，是众多商业银行的首选放贷客户，且有时商业银行为了 拉拢这些优质客户，给予的利率也相对比小企业优惠，由于我国每次调整的利率 幅度很小，这样以来，利率的调整对大型开发商的影响也就微乎其微了；同时， 由于房地产市场是一个存在很大利润空间的市场，由投资带来的巨额利润可以削 弱甚至抵消了利率上升造成的融资成本上升。所以，房地产供给对利率的敏感程 度不咼。4利率变动影响下房价波动对房地产信贷风险的影响分析4.1房价波动与我国商业银行个人住房信贷风险的作用机制分析基于借款人的理性选择(1) 房价上涨扩张阶段房价上涨时期，由于借款人的乐观预期理论，借款人

50、对未来普遍有一种乐观 的情绪同时经过一段时间的持续上涨过程后，对未来的预期也会越来越好，在这 些心理因素的作用和良好的经济环境下，借款人的信用水平会有所改善，从而可 能会导致恶意违约和理性违约的现实风险的下降。但从潜在风险来看，一旦房地 产价格大幅下跌，导致经济形势的恶化，使得企业亏损甚至破产，最终导致借款 人的收入水平下降，就会导致借款人的被迫违约增长。购房者投资者过于乐观的预期不断看涨房价，而一旦经济形势逆转而导致房价下跌达到 一定比例，其预期收益无法实现甚至亏损，他们将停止还贷，选择理性违约例。 而目前我国房价经经过了几年持续的异常上涨，已经出现房价泡沫，而如前面所 阐述的一样，未来房价

51、存在下跌的可能性很大，基于这种考虑，随着房价的不断 上涨，借款人所带来潜在的风险处在一个不断积累的过程中，并呈现出一个逐步 上升的趋势，所以在房价上涨阶段，商业银行个人住房信贷风险处于一个潜在的 积累过程。(2) 房价下跌调整阶段在房价下跌阶段，以前积聚的潜在风险开始显现。由于房价的下跌通常伴随 着济形势的恶化，使得企业亏损甚至破产，导致居民收入水平下降，借款人的被 迫违约现实风险显现并上升。房价的下跌还可能使得潜在购房意向的群体选择继 续观望，延期购买房产，因而房价一旦下跌将持续很长一段时间，楼市和经济形 式也会进一步恶化，加剧借款人的被迫违约风险。在房价下跌阶段，当房价的下 跌使得贷款价值

52、低于抵押住房价值是，借款人理性角度考虑，选择理性违约是有 利的，所以理性违约现实风险的增加也是必然趋势。.总的来看，在房价下跌 阶段，借款人的被迫违约和理性违约现实风险是处于不断扩张的状态，前期积累 的潜在的借款人风险将转化为现实的风险，商业银行的住房信贷风险显现并可能 出现借款人的大规模违约现象。基于商业银行行为视角的分析商业银行的贷款集中度决策影响因素较多，但是银行通常都以获利最大化为 动力，因此我们考察是什么因素可能会激励银行米取向住房信贷集中的决策。银 行一直认为住房信贷资产是优质资产。所以各商业银行都是不遗余力的争夺个人 住房信贷的市场份额，上升的房价可能还会在两方面直接鼓励商业银行

53、向个人增 加住房贷款。一是由于银行自身所有的房产价值的上升及银行资本的经济价值上 升，使得银行愿意持有更多的房产贷款。二是由于未偿还贷款的房产抵押品市场 价值上升，现有贷款组合中的损失风险下降了，这使得银行可以在不增加破产概 率的条件下发放更多的贷款。尽管这些因素提高了住房信贷的吸引力，但是事实上，银行低估高度集中的 房产信贷的风险，有如下两方面的原因：(1) 银行存在危机短视症为数众多的银行均有可能染上“危机短视症打，其原因在于不确定性会导致 人们产生从众行为，也就是说，银行在很大程度上对某些冲击事件持有类似的风 险暴露。从众行为是大多住房信贷部门领导证明自己判断正确的一个显而易见的 证据。

54、也是一旦外部冲击发生他们反驳事后被指责的一道防线。毕竟法不责众， 也就是说他们也知道如果风险爆发造成银行的损失，监管当局不可能对所有的银 行均予以严重的处罚。事实上，监管当局为了保护银行体泵，可能不得不想方设 法减轻外部冲击对各个银行所造成的影响。冲击一旦发生，“危机短视症可 能立即会转化为巨大的灾难，直觉的存在可能也会加剧商业银行的状况恶化。(2) 银行缺乏借款人的基础信息数据资料和准确定量的评估方法信息劣势，出于借款人的基础信息数据资料的缺乏，银行可能还会低估住房 信贷过度集中的风险。在一些市场中，关于申请住房信贷客户的真实资料和心态 非常难以获得和证实.尽管如此，审慎的放款人至少应当尽量

55、进行现值计算或者 采用其他评估方法，如重置成本和市场比较法等。市场价值严重脱离持续的长期 均衡。这可能会严重地误导对市场上的抵押品定价。当价格上升时，放款人乐观 的预期可能会使得他们高估住房的抵押价值。当价格下降时，同样有相反方向的 相互作用。基于房地产开发商行为视角的分析房地产开发商的信贷规模通常都远远高于个人信贷，自身的实力也远远高于 个人，在面对房价波动的情况时，他们将始终以利益最大化为动机作为对策的选 择基点。在房价上涨阶段，社会各参与主体对未来都保持着乐观的市场预期，作为开 发商，房价在未来的持续上涨预期将使得他们增加房地产的开发规模和速度，而 作为房地产开发的基础要素一土地确实稀缺

56、的，所以为了在未来企业能有自己的 持续发展竞争力，各开发商企业在土地的拍卖会上是一路追涨，就如同在2009 年全国各地创出了一个个“地王，这在很大程度上增加了开发成本。而房地产 是一个高杠杆的产业，从土地的购买、房产的建设等各环节都离不开银行的信贷， 而作为银行在房价上涨阶段，也对未来房地产开发企业未来的还贷能力充满信 心，所以就不断的增加信贷资金规模，但是房地产开发需要一段建设期，也就是 住房供给存在一个时滞效应，加上房地产行业本身的周期波动，所以未来一旦房 价下跌，房地产开发企业的房产销售出现回落，流动资金不能很好的周转，必然 造成还贷能力的欠缺，所以在此阶段，房地产开发商给商业银行积累了

57、大量的潜 在风险。在房价下跌阶段，各参与主体对未来持悲观预期，购房消费者持币观望，带 来开发商房产销售两锐减，流动资金链紧张，而银行基于在国家宏观调控下收缩 信贷规模，这样开发商在多重压力下，必然使得一部分企业出现运营困难，甚至 倒闭，而该企业前期的银行信贷资金就很难偿还，出现被迫违约，而银行接收的 房产价值在房价下跌阶段也就大幅的贬值和缩水，造成银行信贷资产的损失，也 就是前期积累的潜在风险集中爆发转化成了现实风险。5利率调控房价存在的问题和防范房地产信贷风险的建议5.1在运用利率政策调控房地产市场时产生的问题利率政策对房价的抑制作用具时滞性在调整利率的过程中幅度较小，对于房地产市场所造成的

58、影响微乎其微，从 本质和决心上难以起到控制房地产市场繁荣，抑制价格的作用，并且利率政策存 在着时滞性，使得我国利率政策手段的实施并不能马上起到预期的调控效果，甚 至其实际结果与预期目标背道而驰从经济学的角度来看，以利率调整等货币政 策实施宏观调控房地产市场，必然存在一定的政策效应滞后期。造成这种现象的 主要原因利率政策本身存在时滞性。利率变动通过中介变量货币供应量作用于房 地产市场时，利率工具的时滞效应既体现在工具变量与中介变量之间，也体现在 中介变量与最终目标变量之间。同时作为房地产管理机关的建设部和国土资源部 与作为货币政策调控机关的中央银行，在数据信息的收集和处理过程中，尚未建 立数据信

59、息共享机制，利用各自的渠道收集的数据信息误差较大，央行难以及时 获得房地产市场运行状况及其变动趋势的精确数据，从而可能出现调控滞后的问 题。高回报率是房价上涨的主要成因2002年以来，我国的房地产已经多次被评选为全国十大暴利行业之首，房 地产开发商追求高额利率，国际地产利润率一般在5%左右，而我国的地产利润 率高则到100%以上，甚至有高达200%的，在各年胡润百富榜上，有不少人是 靠房地产一举暴富。央行调息对房地产行业造成的融资成本的增加，相对房地产 企业的高额回报来说，其影响可以说是微乎其微。市场需求是难以通过调整利率控制的2010年，大家都持观望态度出现只看不买的现象，房地产价格仍然居高

60、不 下，其主要原因是旺盛的市场需求所造成的；随着经济的发展和百姓生活水平的 提高，我国对于住宅消费需求和住宅投资需求大幅度增长的阶段。2005年.2006 年商品房的供求比小于1,当时的销售面积超过竣工面积。2006年，城市人口 的膨胀必然带来对住宅需求的增长。在2010年1月5日，在清华大学首发的 2009年中国城市住宅发展报告提出，我国正处于快速城镇化阶段，未来较 长时间内，城镇人口持续增长对住宅的刚性需求仍然强烈。并且人民币升值使得 更多的资金涌人房地产市场从而形成新的投机需求。针对旺盛的市场需求，利率 上升所带来的房地产投资增加的成本通过抬高房价将其转嫁给购房者来得到补 偿。由于我国房

61、地产需求旺盛，小幅利率变动对房地产需求的影响不大，从而也 影响了利率政策的时效性。利率政策的效果还有待时间检验。贷款利率的调整同 时作用于房地产市场供求双方，通过影响供求双方来影响房地产价格。中国人存 在人者有其居的观念，到达一定的年龄,就需要考虑拥有自己的房子，从而使购 房需求呈现刚性，对于小幅利率政策调整反应不敏感。因此在之前加息面前，需 求变动不大而供给减少，房地产价格上升也就不足为奇。但是如果加息成为一种 常态，不仅会加大普通购房者的借贷成本，更是会进一步推动房地产价格走高， 一旦房价涨幅超过了居民的收入增长幅度和支付能力，需求会急速下降。开发商通过抬高房价来转嫁利息成本开发商可以通过

62、抬高房价来转嫁利息成本，特别是大型房地产企业,他们起 着价格 领袖的作用，将增加的融资成本转嫁到了房地产价格上，从而导致房 地产价格的继续上涨。从而在一定程度上抵消了利率政策的效果。这是由于在土 地交易价格的调控上，人民银行基本上无能为力，不是央行的货币政策所能决定 的，在而我国房地产成本的构成中，土地成本占了商品房价格的很大一部分，所以 开发商将土地成本转嫁到购房者身上，对此，货币政策在影响房地产市场的走向 方面有一定的局限性。地方政府调控房价的动力不足我国房地产市场的参与主体除房地产开发商、商业银行以及居民消费者之 外，政府也扮演着十分重要的角色。房地产开发的基础是土地，而我国自1994

63、年实行分税制改革开始，将城市土地的收益全部列入到地方财政收入。在这样的 制度框架下，土地拍卖就成了地方政府增加其地方财政收入的一个重要来源，最 近几年一些大城市频频出现“新地王”现象，也说明了这一点。土地的成本提高, 则开发商必然会加价销售，从而助推房价。5.2利率对房价影响存在的问题的解决方法及建议改革利率决定机制利率政策对房价调控效果是否明显，取决于住房市场的规范程度以及利率传 导机制的顺畅与否。在目前条件下，利率仍然由国家管制，较低的利率水平对抑 制房地产价格的作用很有限。为了进一步增强利率调节的有效性，在加息政策实 施的同时，应逐步实行利率市场化改革,使利率能真实的影响房地产的投资成本

64、, 投资风险和收益。借鉴国外先进经验，充分发挥利率的杠杆作用在利用利率政策调控的过程中，要吸取国外的先进经验结合我国的国情下决 心加大力度，并且我们要重点研究利息政策的时滞性特点，以供国家能够更大发 挥利率政策对房地产市场的调控作用，从而控制过高的房价，产生积极的降温作 用，使房价回归理性。加快建立多元化的房地产融资渠道房地产行业属于资金密集型行业，需要大量的货币资金来维持其正常运行。 但在我国，其融资方式还比较单一，主要是以商业银行贷款为主，在一定程度了 制约了房地产行业的发展，同时也加大了银行业的金融风险。因此我们要加快建 立多元化的房地产融资渠道，积极培育适合不同企业自己的融资模式，不仅

65、可以 化解金融风险，也能够推动房地产市场的大繁荣。一方面，房地产信托是房地产 行业融资创新的首选，也是目前我国房地产开发企业逐渐接受的一种房地产融资 方式。另一方面，房地产证券化是解决房地产市场融资瓶颈的有效途径。目前， 由于国际上已经有很多成功的资产证券化的经验，加之我国房地产市场发展潜力 巨大、证券市场日益成熟、金融法律体系日益完善，我国推行房地产证券化的条 件已经基本具备，值得尝试。524加强政府对房地产市场的调控和监管职能其一，政府要加大对房地产市场的宏观调控力度。我国房地产业的发展重点 应该是面向广大人民群众的普通商品房，一方面，要严格限制商业银行对高档商 品房开发商的商业贷款，引导房地产市场的健康发展；另一方面，政府要特别关 心和帮助解决低收入家庭的住房问题，大力支持中低档商品住宅区的建设，给予 他们贷款上的优惠政策，建立健全廉租房制度，改