苏州市以来房地产发展现状及发展趋势

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1、 苏州市以来房地产发呈现状及发展趋势以来,面对宏观调控新举措和新形势，苏州上下积极顺应市场，积极应对，房地产市场开发投资仍然保持迅速增长态势。一、目前房地产市场发呈现状上半年，在国家继续强化宏观调控的新形势下，苏州房地产开发投资继续在高位运营，增速高于全国平均水平。（一）房地产开发现状继续在高位运营1、投资高速增长，在城乡投资中比重继续提高以来，苏州房地产开发投资继续保持以来迅速增长的态势。上半年，全市房地产完毕开发投资比去年同期增长36.1%，增速比去年同期加快3.3个百分点，比一季度加快5个百分点。房地产投资的迅速增长使其在城乡投资总量中所占的份额继续提高,由去年同期的26.4%提高到29

2、.3%,同比提高了2.9个百分点。2、开发规模持续扩大，住房供应构造继续改善 以来，苏州商品房的开发规模不断扩大,同步住房的供应构造也得到进一步的改善。全市商品房施工面积、新动工面积迅速增长，特别是90平方米及如下商品房投入力度明显加大,在住宅中所占的比重不断提高。上半年，全市商品房施工面积、新动工面积比去年同期分别增长28.0%、26.0%。在商品房总计中，住宅的施工面积、新动工面积分别比去年同期增长28.0%、23.0%；其中90平方米及如下商品住宅的施工面积、新动工面积同比分别增长65.6%、35.3%,其在住宅中所占的比重分别由去年同期的13.6%、16.7%提高到17.6%、18.4

3、%,同比分别提高3.9个和1.7个百分点。3、投资总量继续上升，增速高于全国平均水平今年上半年全国房地产投资完毕13195.7亿元，比去年同期增长33.5%。苏州增速比全国平均水平高2.6个百分点。 （二）动因所在惯性影响、价格拉动、信心支撑房地产项目由于自身的开发惯性、政策环境的影响以及其她某些因素，因此公司的开发与销售在特定的时间会相对脱节，也就是说，即期市场体现与市场信号往往存在时滞现象。初步分析，我们觉得支撑目前房地产开发高速增长的因素，重要有如下几种方面： 1、房地产开发的惯性作用。房地产项目的开发周期都在一年以上，没有十分特殊的状况一般不会中断，因而其目前的开发态势和特性会延续此前

4、的趋势，呈现出开发惯性。 2、土地购买费的高速增长拉动了房地产投资的增幅。房地产销售持续旺盛，供应明显不不小于需求，在这样的大背景下，开发商加大购买土地的力度，同步土地价格也不断上涨，致使土地购买费相应增长。全年，苏州开发公司土地购买面积增长16.3，成交价款增长43.4。这些拍得的土地当中有很大一部分需要结转到陆续支付土地购买费。 3、公司的开发成本大幅提高也助长了房地产投资的迅速增长。随着物价水平的整体上涨，开发公司的成本投入也大幅提高。一方面是以钢材、水泥为首的重要建设材料的价格涨幅较快。二季度苏州固定资产投资价格指数为112.3，其中建筑安装价格指数为119.9。此外，某些环保节能新型

5、材料的使用，也提高了公司的建设成本。另一方面是施工单位的工人和开发公司的管理人员工资薪酬的提高，也在一定限度上提高了公司的成本投入。再次是宏观调控下的银根紧缩增长了公司的财务费用。近年来国家持续提高贷款利率直接增长了开发公司的融资成本。4、公司存量土地不断开发也需要大量投资。下半年以来，国家的宏观调控政策进一步加强。对房地产行业产生较大影响的政策重要是“二税一费”，即清算土地增值税、增长土地使用税和建设土地有偿使用费。由于囤积土地的成本大大提高，房地产开发公司为了减少持有土地的成本支出，不得不准时开发已经囤积的和原本打算囤积的土地，开发节奏加快，开发周期也随之缩短。因此，虽然在目前房地产市场相

6、对低迷的状况下，全省的房屋施工面积和新动工面积的增幅仍然保持在较高的水平。5、大中型开发公司对房地产业的预期仍然看好，对整个行业的发展布满信心。由于都市建设、人口增长、生活条件改善、新建家庭、投资等现实的和潜在的多种需求，开发商觉得房地产业的发展空间在较长时间里还是相称大的。此外，通过一系列宏观调控政策的洗礼，房地产行业越来越规范。这些因素都支撑了房地产开发公司的开发信心。二、目前房地产市场值得关注的新状况上半年，苏州在房地产开发投资迅速增长的同步也浮现了某些不容忽视的新状况，重要表目前销售持续下滑。（一）重要体现商品房销售持续下降 以来，由于受多种因素影响，全省商品房销售持续低迷，浮现近年来

7、少有的下降趋势，并且呈现一定扩大化倾向，住宅、商业营业用房和办公楼销售浮现全面下降态势，期房和现房的销售均呈下降态势，其中现房降幅较大。上半年全市商品房销售面积同比下降17.5%（而去年上半年销售的增幅为22.0%），降幅比一季度扩大了5.1个百分点。各月合计商品房销售状况见下表：苏州市上半年各月商品房销售状况 单位：万平方米、 销售面积其中：住宅增幅其中：住宅1-2月份59.5857.45-12.4-13.8 1-3月份 106.54 95.86-12.4-11.1 1-4月份 149.96173.84 -17.0 -16.0 1-5月份 189.66191.92 -17.2-16.51-6

8、月份 242.68212.26-17.5-18.1 1、分商品房类型销售状况来看，住宅降幅增大。上半年占商品房销售总量88.2%的住宅合计销售面积为2172.3万平方米，同比下降18.1%（一季度为下降11.1%）；办公楼销售面积为4.4万平方米，同比下降12.5%（一季度为下降33.6%）；商业营业用房销售面积为24.7万平方米，同比下降16.9%（一季度为下降23.9%）；其她商品房销售面积为3.7万平方米，同比增长16.2%（一季度为增长24.9%）。2、从现房和期房销售状况来看，现房降幅不小于期房。上半年占商品房销售总量23.3%的现房合计销售面积为54.1万平方米，同比下降23.1%

9、(一季度为22.1%)，其中住宅现房销售面积为48.6万平方米，同比下降22.6%(一季度为下降17.6%)；占商品房销售总量76.7%的期房销售面积为188.6万平方米，同比下降15.6%（一季度为下降8.7%）,其中住宅期房销售面积为169.7万平方米，同比下降16.7%（一季度为下降8.9%）。（二）因素初探政策效应、供应构造、购买能力商品房的销售受市场环境和购房者心理预期的影响很大，极易产生波动。我们觉得，目前苏州商品房销售持续下降重要是受多种因素综合伙用影响所致，重要体现为如下几种方面：1、宏观政策效果显现，多方需求受到克制。近年来国家针对房地产业持续出台了一系列的宏观调控政策，特别

10、是持续提高贷款利率和提高第二套及以上住房贷款首付比例与基准利率，对整个房地产市场的销售产生了很大影响，近年宏观调控政策的累积成效有所显现。一方面在很大限度上克制了投机性和投资性购房需求，市场人气有所下降；同步也克制了部分改善性购房需求，观望氛围浓厚。 2、降价预期明显增强，购房意愿有所下降。近年来国家针对房地产业采用了一系列调控措施，如8月份国务院下发了有关解决都市低收入家庭住房困难的若干意见，获得了明显成效，使老百姓对房价下降的心理预期明显增强，购房意愿有所下降，购房行为更趋谨慎，观望氛围愈发浓厚，销售必将受到影响。央行发布的第2季度全国城乡储户问卷调查状况显示，居民对房地产市场的预期仍然较

11、低，将来三个月打算购买住房的居民占比仅为15.1,为历史次低水平，调查的7个大都市中，除北京外，居民的购房意愿均较上季度有所下降。 3、房价偏高构造欠佳，购买能力受到限制。近几年来，苏州商品房销售价格基本处在不断上扬态势，虽然涨幅浮现过回落，但房价总体仍然偏高，虽然在销售相对低迷的形势下价格仍然坚挺。高房价令诸多有购房欲望者缺少相应的购房能力，只能望房兴叹。 4、配套设施相对滞后，市场销售受到影响。随着都市的发展，中心区域越来越拥挤，房价也相对较高。于是，房地产开发不断向外扩展，外围地区的销售面积所占比重也越来越高。然而，周边地区的公共交通、学校、医院、菜场、超市等基本设施和生活配套设施都不能

12、及时跟上，致使这些地方的销售相对缓慢，也影响了整个房地产市场的销售状况。 至上半年苏州销售状况曲线图（三）影响分析对公司及宏观经济的影响深远 商品房销售是房地产公司再生产环节上至关重要的一环，直接关系到公司的生存和发展。不仅如此，在房地产业成为国民经济重要支柱产业的今天，商品房销售对于宏观经济的运营也有着一定的影响。 1、空置面积增长，社会资源闲置。目前一方面购房者观望氛围浓厚，另一方面有些开发公司也在放缓楼盘上市的速度，捂盘惜售等待商机，全市商品房销售持续下滑，商品房空置面积不断增长，已浮现由降转增的新趋势，。 2、公司经营效益下降，财税收入受到影响。销售是公司经营成果实现的环节，其状况与业

13、绩直接关系到公司经营效益的好坏和高下。近期商品房销售的下滑导致了房地产开发公司经营效益的下降。3、资金面临严峻考验，金融风险增长。4、影响国民经济整体运营质量和效益。房地产业产业链长、关联度高，波及到制造业中钢铁、水泥等数十个有关行业和服务业中众多行业的发展，其乘数效应惠及上下游诸多产业和有关行业，可以直接或间接引导和影响经济的增长速度和运营质量。三、来房地产发展趋势 根据近年以来房地产运营状况和宏观经济形势，我们觉得，下一阶段，苏州房地产市场总体上将平稳发展，不会浮现太大的波动。 1、房地产开发仍将在高位运营，但增幅也许会有所回落。一方面，上述支撑房地产开发高速增长的因素仍然存在；另一方面，

14、国家持续几年针对房地产市场的宏观调控，使房地产公司的资金链经受住严峻的考验，有不少公司逐渐挣脱了对金融机构的依赖，浮现了强强联手、利益风险共担的新的合伙模式。她们共同出资、共同开发、共同销售，这样既解决了自己的问题，又在土地拍卖过程中避免了竞相抬价状况的发生，同步也增强了抵御市场风险和自我发展的能力。 2、房地产市场竞争将更趋剧烈，部分中小公司也许裁减出局。一方面是开发公司与客户之间的竞争，此前屡屡发生的“托人买房” 、“排队抢房”现象已成昨日黄花；退房、“断供”这些在此前很难浮现的现象目前在有些地区也有发生。据江苏网上交易备案系统资料显示，上半年，全省商品住宅供销比为1.39。在此形势下，人

15、们对于房价的心理预期发生了很大变化，出手更加谨慎和理性，更多的人转向观望、等待。目前开发公司虽还力挺房价，但商品房已不再是“皇帝的女儿不愁嫁”，部分公司和楼盘已不得以而为之，纷纷采用多种各样的促销手段，同步将更注重以品牌、品质、服务获得竞争优势。另一方面是开发公司之间的竞争。在市场环境严峻的考验下，那些资质级别较高、管理较好、实力较强的开发公司将胜出，某些弱小的公司将被逐渐裁减出局，洗牌加剧的现象将不断增长，房地产市场品牌化、公司经营集团化、项目开发规模化的趋势将进一步呈现。3、房价总体仍将保持较高水平，也许会浮现小幅波动。总的来看，自住性需求仍然存在，刚性需求仍较强劲，投资和投机需求也有一定市场，如果下半年调控政策有所松动，这些需求也许得到一定限度的释放。但无论是何种需求最后与否能转换为实际成交，仍取决于诸多因素，如政策的变动、CPI的走势、地区楼市价格的变化和心理预期等，任何一种变数都会对房地产市场、商品房销售特别是住宅销售产生直接或间接的影响。如市场形势无大的变化，估计市场销售状况仍将维持目前水平。