物业管理中几个难点问题的成因及对策

《物业管理中几个难点问题的成因及对策》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理中几个难点问题的成因及对策（5页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、物业管理中几种难点问题的成因及对策 物业管理自80年代初在国内深圳、广州初起步，特别是在90年代小平同志南巡发言后，随着住房制度改革的不断深化和在都市建设热潮的推动下，物业管理得到了迅猛发展，近几年的发展更尤为甚。都市住房货商品化和政府机关、学校、医院等单位的后勤服务社会化都给了物业行业的发展提供良好的生存和发展空间。自1994年建设部颁布了都市新建住宅社区管理措施以来，全国5万平米以上的住宅社区已经实行了物业管理新体制。目前全国物业管理公司总数达2万多家，从业人员超过了200万人。全国物业管理覆盖面占到都市物业总量的30%，其中经济发达的都市已达50%以上，深圳等都市超过了90%。但物业管理

2、的发展并不容乐观，国内的物业管理仍在过度阶段。据中国消费者协会公开的商品房投诉数据，比投诉量递增，其中物业管理方面的投诉占了很大比重，去年投诉量比又增长了10，在某些都市甚至常常浮现业主和物业公司暴力对抗的事件。在这些对抗中，有的由于物业管理权限的问题，有的是管理费用的问题，有的是管理责任承当的问题等。今年9月1日尽管国内颁布并开始实行了物业管理条例这部行业制度法规，使物业管理有章可循，但对解决这些比较辣手的问题并没有好的措施。国内的某些新闻媒体对对抗事件报道往往带有偏民性，则导致物业管理公司在法律面前去往处在下风。因此私下里，很容易听到物业管理人发出这样的感慨，“物业管理真不是人干的活”，更

3、有甚者形容，“男人被磨得没脾气，女人脾气越磨越大”。在目前国内物权法律制度和物业管理行业均需完善的环境下，物业管理有许多说不出的苦衷。下面是笔者根据对物业管理的结识和理解对几种常用的难点问题作一下探讨。一、 物业管理收费难的问题 也许从物业公司接管社区的那天起，收费难就无时无刻不在困扰着物业公司的生存和发展。在经济发达都市上海，据向20家管理面积在5万平米以上的商品房社区的物业管理公司理解，正常收费达到80%以上的仅有2家，60%80%的有10家，有4家的收费率不到30%。有人把因素归咎于物业公司服务差，或业主素质差。但从这些物业公司所反映出的并不是极个别现象，而是普遍都存在的问题。1业主对“

4、掏钱买服务”消费观念不适应。按照房屋产权划分，目前居民住房分三类：一类是单位房。房租实行“福利住房”再加“职工福利”的双重价格，并且单位房管办也是住房人，有着相似的利益，因此诸多服务项目都可以免费提供；第二类是公共住房。产权是政府，房屋租金实行政府统一原则，由房管部门根据“福利住房”的原则，制定价格和折算措施。也就是说房租肯定比单位房要高，但有些服务项目必须是自己承当费用的；第三类就是商品房。买房的人大多数也许都是无权或没有机会享有“福利住房”的人，一方面她们要拿出比“房改房”高出诸多倍的钱买房，另一方面她们也是较早被动地接受物业管理服务的业主。本来相对第一、第二类人说，花钱最多，没有享有到“

5、福利住房”，心理已经不平衡了，成果每年还要再交纳一笔物业管理费，心理更是不平衡，这也是对“掏钱买服务”的一种不适应。第一、第二类公房后勤改革社会化，因此前始终享有福利政策，基本不用掏管理费，目前一下子需要掏钱了，这也是一种不适应。在这种不适应的条件下，再让她们“掏钱买服务”交管理费用，恐怕有点太难为她们了。 2物业管理的整体性，导致某些业主“搭车消费”，拖欠物业管理费。从道理上讲，物业管理公司为业主提供服务，业主理所固然的该交管理费。但事实上某些业主会以“我不需要你管”，“别人交了我再交”等为托词享有了物业服务却不交费。但就物业公司而言，尽管只有少部分人交费，但物业公司必须得继续为整个社区提供

6、保安、保洁、公用设备维修等服务。若由于收上来的费用少，公司难以维持，就减少服务原则，那更会引起交费的业主不满。拖欠管理费用，这些业主照样能“搭车消费”，这种心态会漫漫传播开来，导致正常交费的业主会徐徐拖欠费用。 3现行的物业管理体制法律关系错位。根据新颁布的物业管理条例第十五条，业主委员会是业主大会的执行机构，可以代表业主与业主大会选聘的物业管理公司签订物业服务合同。也就是说物业公司与业主委员会是委托与被委托关系。按照权利与义务对等的原则，业委会行使了委托的权利，也应履行支付管理费用的义务。但事实上是业委会只行使了委托权利。物业公司履行了服务义务，还要向每一种业主去收费。这种错位的权利义务关系

7、，给物业公司收费及维护自身利益留下了隐患。有人这样觉得，业主不交管理费，物业公司可以起诉业主，但事实上委托物业公司的是业委会而不是某个业主，这种民事法律关系主线不能成立。要起诉也只能起诉业委会，再由业委会起诉业主。但业委会并不具有法人资格，它只是一种代表性组织，其成员不也许也没有能力承当民事责任，若说能承当法律责任，在业委会这种没有报酬却要承当责任的事情，谁也不肯去做业主代表。因此浮现矛盾，业委会可以起诉物业公司，但物业公司不能起诉业委会。 再者，就算物业公司起诉拖欠费用的业主胜诉，若这些业主不按法律判决书支付欠费，物业公司也无法追讨回来。这仅仅是一种业主，一种官司，平均一种5万平米的管理社区

8、一般至少有30%的住户拖欠管理费用，这将耗去物业公司大量的人力、物力、财力。 4物业服务不能令业主满意。这也是收费难的重要因素。满意是个很抽象的词汇，有的业主满意，有的业主不满意。因此满意与否，不是某个业主说了算，这需要业委会根据所签订的物业委托合同里服务原则来衡量。 目前，对解决物业管理公司收费难的问题，还没有一种非常好的措施。减少服务原则和对拖欠管理费用业主采用停水、停电的措施只会激化矛盾，不能解决实质性问题。笔者觉得对这个问题的解决一方面物业公司要做好物业的服务工作，并加强物业管理消费意识的宣传力度，另一方面建议物管区域所属地的房地产行政部门成立一种专职的委员会，部分业主欠费是对其她缴费

9、业主的侵权，只有业主在缴清管理费后，才可对物业公司的服务不到位等进行投诉，并由这个专职委员会进行议定裁决，若实属物业公司服务不好，由该委员会判罚管理公司返还物业费给业主。 二、 电梯运营收费及摊销的问题 在电梯运营收费问题上有很大的争议，有的顾客说，我住在一、二、三层，我可以不坐电梯，因此也不用承当电梯费用，特别是对第一层住户而言，进自己家门主线不用电梯。但作为电梯运营管理部门来说，合理的解释是电梯是楼内全体产权人的共用财产，因此运营维护费用理应由楼内全体产权人共同承当。深一步解释是你有使用的权利，对第一层住户来说，只是没有行使这种权利罢了，但不能因此而不承当电梯运营费用。 在住户实际购买商品

10、房时，低层的房价往往会比多层或高层的要高2万至4万，也正由于电梯的以便使用从楼层重要选择角度来看拉近了低层与高层的差距。因此买房时多掏了几万选择低层的住户并没有很大限度上享有相对高层的优越性，反而要与高频繁使用电梯的住户承当相似或更多的电梯运营费用（电梯属于共用财产，费用一般是按住户建筑面积进行比例摊销的）。尽管电梯运营管理部门这种解释很合理，但根据一般“谁使用，谁缴费”的心态，总让低层住户们心理感到别扭。 笔者觉得电梯运营费用按住户使用频繁度进行摊销比较合理，也就是多层或高层的住户多使用，多缴费。缴费的比率可以参照财务会计资产使用年限折旧法。例如说，电梯年度运营费用是10万，电梯所在的楼房是

11、5层，即1、2、3、4、5层，因此第一层住户应摊销1(1+2+3+4+5)，即110，第二层摊销210，依次类推，最顶层摊销510，即12。这样第一层的顾客每年摊销1万元，如果一层有10户，每户则摊销1000元。顶层住户则每年摊销5万，每户每年摊销5000元。这样也许会有效解决电梯运营管理费用的争议问题。 三、 停车场责任承当的问题 社区停车场问题也是物业管理中比较头疼的问题。在国内南方都市某些管理社区，多次发生社区内车辆被盗的事件，物业公司往往成为被告，并且多数是物业公司败诉。物业公司的领导也往往不解，停车费用都是1小时3元钱，为什么丢的是夏利我就得赔夏利，丢的是奔驰我就得赔奔驰 对于管理区

12、域内停车管理及责任界定的问题，始终以来均有争议。赔与不赔，重要是看物管区域的停车是占位还是保管，或两者兼有。仅仅是占位，交纳占位费用，则物业公司不用承当补偿责任。若是保管或两者兼有则理应补偿。 作为物业公司，必须要清晰自己所管理的停车场车位的权属。车位权属依法有两种状况：一是地下或地上专用停车场，开发时规划为停车场地并符合产权登记技术规范，其所有权归开发商。二是所管社区的地上停车场及用于临时停车的过道，其占用地面属全体业主共同所有。前者状况车位的所有权和收益权均属开发商，后者则属全体业主共同拥有。 因此在实际生活中，有的业主买了车位，可以自由进入停车场，不交停车费，但物业公司必须要看守好这些业

13、主的车辆，并且开发商所卖的车位收益都归其所得，凭什么？由于这些业主车辆的保管费用按物业费用原则含在所交的物业管理费用中（自己买车位不存在交纳占位费用）。没有买车位的业主或外来的车主则每月或每次停车都会按规定交纳停车费，其中的占位费收益是归全体业主所有，而保管费用才是物业管理收益。笔者觉得万一社区内有车辆丢失，若是交了停车费的，物业公司按保管费用在停车费所占的比例承当责任；若这车辆的业主有车位不必交停车费，物业公司则必须根据委托物业管理合同被视为失职对业主进行补偿；若是外来的车辆，也没有交停车费，物业公司则不需要承当补偿责任。 在现实中，笔者发目前诸多物管社区在收取停车费用时都是同样的价钱，按车位数量收取，而不管汽车的档次、价值。一旦车辆丢失，物业公司需要承当补偿责任法院一般会规定按照车辆价值进行补偿。这样就成了上面所说的交的同样的钱，丢什么赔什么。因此笔者建议物业公司一方面通过购买保险分散物业公司的保管风险，另一方面在收取停车费用时考虑价值与责任的对等，根据车辆价值的高下因素追加保管费用，明确双方责任、义务，或者在停车场进口处立牌告知此停车场保管车辆系保管车辆或仅提供车位。这样若有车辆丢失，责任承当及补偿也一目了然。