广东佛山乐从南北钢贸市场项目整合营销策略报告_113页

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1、KINGSWICK (GUANGZHOU)PROPERTY CONSULTANTS LTD.廣 州 經 緯 房 產咨 詢 有 限 公 司顺联集团乐从南北钢贸市场项目顺联集团乐从南北钢贸市场项目整合营销策略报告整合营销策略报告KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.前言前言u项目战略意义项目战略意义u我们的服务使命我们的服务使命具有推动城市居住文明发展的指标意义中心组团辐射圈内之物业顺联集团进入住宅开发的旗舰项目赋予项目引领居住文明革新的张力概念追求经济效益与品牌价值的优越表现推动项目形象力与地段力的融合与提升2项目项目SWOT分析及战略规划分

2、析及战略规划3KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目理解项目理解莲花体育馆本案本案毗邻佛山新城市中心组团，升值潜力无限4KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目理解项目理解南向文化公园景观受遮挡，北向可望世纪莲体育馆世纪莲体育馆世纪莲体育馆楼高100米，视线受遮挡5KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目理解项目理解周边生活配套欠缺成熟，塑料市场亦影响居住感受6KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CON

3、SULTANTS LTD.项目理解项目理解紧邻繁忙过境路，噪音、废气干扰明显7KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目理解项目理解n总建13.8万，容积率5.0，规模偏小n住宅总建10万，总户数963，仅小规模的住宅小区n商业部分规划为2层街铺，总建1.5万n地下室车库面积1.85万，导致建筑成本上升n建筑层数16-26层n采取围合式的小区布局，绝大部分单位西向布置项目基本指标项目基本指标全围合布局，且大部分单位东西走向，舒适性略显不足8KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目理解项

4、目理解5.3%9.1%30%15%10.5%30.4%比例比例5288289145102293套数套数13011011065-7237-50面积面积复式复式四房四房三房带三房带套房套房小三房小三房两房两房公寓公寓户型户型注：以套内面积计算主打区域主流市场，兼顾投资型市场空间9KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目理解项目理解顺联集团本案本案资源整合效能放大产业联动商业地产开发家具连锁销售钢材贸易制造业家具贸易、商业地产开发的综合产业巨擎10KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目理

5、解项目理解优势优势劣势劣势n毗邻佛山新城市中心组团，升值潜力无限n顺联集团资源强势n建筑高度有一定优势，视野尚算开阔，北面可望世纪莲n主力户型为市场主流，具备良好的客户基础n产品兼顾投资型市场，低总价易吸纳投资客户n项目地块前身为钢铁市场，居住形象受损n紧邻过境路、塑料市场，生活配套匮乏，居住感受较差n紧靠过境路及塑料市场，人流量少，商业价值不大n规模偏小，勉强属于小规模的小区项目n产品规划、设计只属区域主流，产品力突围较困难n绝大部分户型西向设置，有悖当地的居住习惯n地下车库设计及中高层建筑所需的建筑成本上升11KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANT

6、S LTD.项目发展机遇项目发展机遇生产总值生产总值73.5亿元，增加25.4商业销售商业销售突破400亿元，增长29.2%地方可支配财政收入地方可支配财政收入4.5亿元，增长了12.8%固定资产投资固定资产投资16.09亿元，增长24.8%全镇银行存款余额全镇银行存款余额180.9亿元，比2005年底增长了9%藏富于民的经济环境为项目提供良好客户资源12KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目发展机遇项目发展机遇行业行业数据数据钢铁钢材贸易公司1190多家从业人员近10000人家具经销商户3000多家家具销售、安装、运输等各类从业人员数

7、万人每日前来参观、购物的顾客逾3万多人塑料商户500多家商贸经济蓬勃发展，对现代办公场所的需求不断加大13KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目发展机遇项目发展机遇“南岸南岸”功能功能佛山未来行政、商业和文化、体育等悠闲活动的新中心区建设现状建设现状n东平大桥、世纪莲体育中心及新闻中心已投入使用n水、电、气等生活配套设施已建设完成房地产建设用地房地产建设用地现规划约有40公顷的地块0707年建设重点年建设重点n一批新的文化、博物馆n公共卫生大楼，预计08年5月投入使用n规划建设一所新的全日制公办小学共有为40多个班级，07年将开工建设，

8、08年可以投入使用佛山城市发展南移，区域价值不断提升14KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目发展机遇项目发展机遇项目项目影响影响进度进度佛山一环加强乐从与外区的联系已建成禅城四干道延伸加速乐从与禅城的融合规划中325国道改道舒缓澜石大桥的交通压力规划中地铁1、3、6号线今年上半年动工，部分2010年投入使用交通路网有利拓展外区客源15KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目发展机遇项目发展机遇项目项目入驻机构入驻机构进度进度新闻中心佛山传媒集团、佛山日报、佛山电台、佛山电视台等六

9、大传媒交付使用佛山市公共卫生大楼 疾病预防控制中心、卫生监督所、职业病防治所及健康教育所 08年5月全日制公办小学08年年中中心组团之建设所带来大批高知人群16KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目发展机遇项目发展机遇20052005年年20072007年年东区商住区的日渐成型为商业提供大量的消费人群17KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目发展机遇项目发展机遇区域区域成交套数成交套数成交均价成交均价乐从20122500-3600（套内）禅城82834141元/（建面）项目项目预

10、计未来走势预计未来走势佛山雅居乐花园一期均价5500-6000中海集团06A占地18.8万，楼面地价3332元/金地集团06B占地19.1万，露面地价3406元/凯德置地CG08占地40142，露面地价3788元/禅城房价持续攀升，乐从洼地效应明显2006年乐从、禅城两地成交数据受地价上升等诸多因素影响，预计禅城楼价仍将保持快速增长，两地楼价差距将有所增大部分地块成交价格18KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目发展机遇项目发展机遇组团组团推售时间推售时间均价均价主力户型主力户型一期洋房2003年3500三房单套房90-122灏景峰20

11、04年3900三房单套房136-188贝沙轩2005年4000美林水岸2007年4200后续供应40层高档公寓，面积将达200-400灏景峰灏景峰一期洋房一期洋房贝沙轩贝沙轩美林水岸美林水岸佛山奥园佛山奥园霸主价格持续走高，带动区域房价整体提升19KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目发展机遇项目发展机遇乐从首个甲级商务写字楼乐从首个甲级商务写字楼乐从置业广场乐从置业广场揭开乐从写字楼市场新一页，集团旗下项目可实现资源共享20KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目发展机遇项目发展

12、机遇现有项目卖场展示不足，服务仍处于落后阶段21KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目发展机遇项目发展机遇年份年份楼盘名称楼盘名称定位语定位语主要诉求点主要诉求点2003年海日名苑首创欧式现代社区建筑风格2004年盈翠园欧陆风情，至尊家园建筑风格2004年紫荆楼南苑创新户型，更少付出，更多享受产品特点性价比2004年富景楼富足生活，温馨家园生活感受2004年佛山奥园水边的奥林匹克水景园林运动生活方式2005年国际生活新坐标生活方式2005年乐宜居二期畅意享受生活！生活感受2005年怡盛豪庭实惠，不失尊贵性价比2006年湖畔湾豪庭诠释都市

13、完美生活生活感受营销策略与推广执行水平存在较大的可超越空间宣传定位语趋向同质化，流于表面缺乏深入挖掘宣传定位语趋向同质化，流于表面缺乏深入挖掘22KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目发展机遇项目发展机遇现有项目建筑立面同质化现象严重，毫无建筑风格可言23KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目发展阻力项目发展阻力由落后的开发模式导致的市场价值失落06年以来，虽然楼价已取得长足发展，但仍处于低位24KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS

14、LTD.项目发展阻力项目发展阻力位置位置乐从镇南区1、2号地（顺联北区旁）发展商发展商佛山市长河房产有限公司占地占地61690.6总建面积总建面积33.9万容积率容积率5.5项目定位项目定位乐从首席大型国际水岸全高层豪宅销售均价销售均价3600-5200元/（按建筑面积计算）户型户型2房903房单套135、3房单套带工人房1434房单套带工人房175项目点评项目点评n每户均附带入户花园，但其面积并非赠送继佛山奥园后的继佛山奥园后的“巨无霸巨无霸”金河水岸金河水岸中高档规模小区放量截击，后续供应惊人25KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项

15、目发展阻力项目发展阻力项目项目位置位置规模规模楼面地价楼面地价得主得主入市时间入市时间威斯广场乐从小学旁占地153061.98总建428573.5599元/供销集团钜隆房产07年乐从镇南区号地块毗邻乐从的顺联北区家私城占地52011总建256699935元/供销集团钜隆房产08年06H地块位于新城区（启动区）裕和路以北、吉庆道以东、吉祥道以西占地约500亩2068元/广州招商房地产有限公司嘉森国际有限公司中高档规模小区放量截击，后续供应惊人乐从部分潜在项目信息乐从部分潜在项目信息26KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目发展阻力项目发展

16、阻力湖畔湾豪庭湖畔湾豪庭位置位置乐从镇东区镇安路发展商发展商乐从供销集团下属乐添房产经营有限公司占地占地10万总建面积总建面积30万销售均价销售均价二期2900元/（按套内面积计算）现时状态现时状态二期已售罄，三期准备动工未来供应量未来供应量3期项目亮点项目亮点10000平方米立体绿化园林2000平方米“小区人工湖20多个建筑及活动景点，水景和休闲小品项目项目/位置位置规模规模入市时间入市时间力丰楼（镇安路）占地不足1万07年下半年喜联大厦（德华路）占地不足2万07年下半年振华路北侧地块占地5838.3总建26097.207年市场主流中低端小区项目的信息干扰27KINGSWICK （GUANG

17、ZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目发展阻力项目发展阻力金宇名都金宇名都占地占地11730总建总建97135，其中商业7375，住宅70432建筑高度建筑高度约100米乐从镇最高的标志性建筑，竞争优势更为明显28KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目发展阻力项目发展阻力项目项目规模规模发展方向发展方向预计入市时间预计入市时间万科地产南庄项目占地337543.71总建77.635万容积率2.2中高档大型住宅小区07-08年时代倾城（罗村）占地107235.83总建29.64万容积率2.2中高档次的国际化大型综合

18、型文化社区，以小高层为主、并有多层和联排别墅07年中外区项目争夺禅城客源，乐从的洼地效应受影响29KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.战略命题战略命题HOWHOW地块劣势，如何扭转地块劣势，如何扭转产品平庸，如何实现价格突破产品平庸，如何实现价格突破竞争激烈，如何成功突围竞争激烈，如何成功突围30KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.SWOT战略规划及构建战略规划及构建SWOTSWOT战略构建战略构建 优势（优势（S S）劣势（劣势（WW）l 毗邻中心组团的区位优势l 发展商资源强势l

19、 具备一定的景观优势l 主流产品具备良好的市场基础l 产品链设计兼顾投资型市场l 地块前身为钢材市场，居住形象受损l 紧邻过境路、塑料市场，影响居住感受且商业价值受损l 规模偏小l 生活配套设施不足l 产品设计过于普通，较难实现突破l 大部分单位西向，有悖居住习惯l 地下室及中高层建筑导致成本稍高机遇（机遇（OO）发挥优势，抢占机会(SO)利用机会，克服劣势（WO）l 新城区整体发展“向南”l 新城区加快建设带来大量高知人群l 藏富于民和商贸业蓬勃发展的社会条件l 交通网络有利吸引外区客户l 禅桂楼价上升乐从有望获洼地效应l 销售条件、服务、产品尚有较大提升空间以品牌整合奠定发展基石以品牌整合

20、奠定发展基石区域概念重塑区域概念重塑威胁（威胁（T T）发挥优势，转化威胁（ST）减少劣势，避免威胁（WT）l 由落后的开发模式导致的价格瓶颈l 规模住宅小区放量截击l 中低端主流项目的围剿l 产品升级换代l 外区规模项目截击禅城常住客户发挥资源优势塑造项目个性发挥资源优势塑造项目个性酒店式服务公寓酒店式服务公寓31KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.战略操作要点战略操作要点战略战略战略要点战略要点SO以品牌整合奠定发展基石以品牌整合奠定发展基石p整合顺联品牌资源，进行品牌宣传推广ST发挥资源优势塑造项目个性发挥资源优势塑造项目个性p切入

21、宜商宜居的精品理念，营造竞争对手难以模仿的核心竞争优势WO区域概念重塑区域概念重塑p高打中心组团旗号，在加强中心组团规划前景及建设宣传引导的同时，为项目注入投资概念WT酒店式服务公寓酒店式服务公寓p引入酒店管理公司提供服务，规避居住劣势，提升项目价值制造价格势能32KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.酒店式服务公寓酒店式服务公寓n新中酒酒店物业管理有限公司n国际金钥匙n广州珠江物业酒店管理公司n粤海（国际）酒店管理集团有限公司引入知名酒店管理公司进行经营管理，强强联手，提升品牌价值33KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPER

22、TY CONSULTANTS LTD.酒店式服务公寓酒店式服务公寓区域区域操作方式操作方式n进行真正的酒店式管理，业主可自住，也可通过管理公司放租、销售n由管理公司进行统一的租赁业务，避免租户过于混杂，影响项目档次n实施灵活的租赁方式，租户可住一天、可租一年其他对住户提供酒店式的物业管理服务引入知名酒店管理公司进行经营管理，强强联手，提升品牌价值34KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.酒店式服务公寓酒店式服务公寓部位部位装修标准（价格装修标准（价格800800元元/）内墙客厅、饭厅、卧室、过道墙面扇灰扫高级乳胶漆地面有房间间隔的，厅铺高级

23、复合实木地板；没有房间间隔的，均铺高级抛光砖天花涂刷白色高级乳胶漆门入房门为高级加强型饰面木门，并装高级门锁；房门做高级饰面门厨房墙面贴高级瓷片，配精美组合橱框人造石台面及洗菜盆，高级水龙头等；预留电源插座、开关及上下水接口等，各种管线均入墙暗装；附送名牌抽油烟机卫生间地面铺高级防滑砖，墙面贴高级瓷片，天花涂刷防水乳胶漆，配高级吸顶节能灯，排气扇及高级淋浴间设施、坐厕；铺设冷热水管；预留电源插座，开关及上下接口等，各种管线均入墙暗装单身公寓首创装修套餐，制造价格势能35KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.酒店式服务公寓酒店式服务公寓n晨早

24、呼唤n代客订餐服务n钟点加政服务n代寄包裹和速递服务n衣物送洗/收回服务n订票服务n特约医疗服务n室内小型维修服务n商务中心n清洁服务n设立24小时服务热线特权，只赋予应该被赋予的人特权，只赋予应该被赋予的人36KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.酒店式服务公寓酒店式服务公寓n现代立体主义建筑风格源于英国千禧城，在现代的表面下隐藏着古典建筑的内涵n外立面以灰、白、黑三大自然色调为主n简洁的直线、流畅时尚的弧线，予人强烈的视觉冲击效果具视觉冲击效果的外立面37项目定位项目定位38KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY C

25、ONSULTANTS LTD.项目市场占位项目市场占位新城中心：通过区位价值重塑，弱化项目地段价值首席、国际：提升项目形象服务式公寓：以“公寓”形式包装规避居住劣势，同时以“服务”提升项目价值，规避配套、规模劣势39KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目市场占位项目市场占位备选：40KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.目标客户群定位目标客户群定位目标客户群具象扫描目标客户群具象扫描41KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.目标客

26、户群定位目标客户群定位蓝先生时尚杂志创意总监，30岁，单身n佛山禅城人，在乐从新闻中心工作n工作繁忙，往返两地耗时较久n有选择优势的眼睛与永远热爱真生活的涌动内心n经常炫耀纯正的自我，并希望能传播出去n渴望起、居、饮、食可以获得最好的服务42KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.目标客户群定位目标客户群定位苏丝自由撰稿人，25-30岁n佛山禅城人，每天必需到新闻中心交稿n怀着一份平常心，用一种纯粹简单的态度面对生活，随性而安n日常生活黑白颠倒，需要把工作室和住所合而为一n每天的活动范围不超过20米，需要完善、贴心的物业服务43KINGSWI

27、CK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.目标客户群定位目标客户群定位白先生公司职员，27岁白太太公司职员，25岁n佛山人，也在佛山工作，n具良好的教育背景，涵养丰富n工作不久的新婚夫妇，积蓄有限有限n他们平时工作很忙，处于事业的奋斗阶段n同属“80后”一族，易于接受新事物，喜欢时尚n他们关注这里居住人群的档次感与项目营造的氛围44KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.目标客户群定位目标客户群定位黄先生小型贸易公司老板，40岁，已婚n从事钢铁贸易生意，并小有积蓄，n在乐从生于斯长于斯，恋地情结严重n个性张

28、扬，具有一定的攀比心理n对财富与机会的敏感度高，仍不断追求财富，有较强的商业头脑n购房消费甚为理性，对于居住环境要求极高，已有满意的居住环境45KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.目标客户群定位目标客户群定位安迪知名家具公司买办，30岁，单身n外市人，工作地点经常变换，地方情结不强，可以在任何一个城市落地生根n自信、对个人外表要求极高n经常早出晚归，对住所要求极为简单，但对物业服务要求极高n投资意识极强，有超前的消费意识46KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.目标客户群定位目标客户群

29、定位目标客户特征总结目标客户特征总结他们可以是企业精英，这里是放松的小窝；他们可以是自由工作者，这里是奋斗的基地；他们可以是金字塔顶峰，这里是众多投资的一种。他们可以是首次置业，关注这里居住人群的档次感和项目氛围；他们可以具备丰富的地产消费经验，对财富与机会的敏感度极高。他们可以是年轻，易于接受新事物，喜欢时尚；他们可以是成熟，消费理性，具有一定的攀比心理。他们来自市内外，但对佛山、乐从、项目的认同度极高，愿意成为这里的一员47虽然，他们拥有不同的身份，从事不同的职业，有着不同的背景但，同样代表这个城市向上的力量48他们是城市的49项目营销战略部署项目营销战略部署50KINGSWICK （GU

30、ANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目市场攻略项目市场攻略 成功的市场营销成功的市场营销=？品牌建设+形象提升+整合传播+经典展示+高效销售 经纬的项目营销观点经纬的项目营销观点51KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目市场攻略项目市场攻略品牌攻略品牌领域的延伸顺联集团作为佛山本土知名的实业公司，在商业地产、商贸、制造等多个领域取得良好的业绩，树立了良好的企业形象和卓著的社会信誉。作为顺联集团进军住宅物业的首个项目，本项目承担着企业品牌向地产领域延伸的历史使命，也是顺联集团企业资源重新整合的一个良好契机！

31、以本项目为基础协助顺联建立知名度、认知度、美誉度、忠诚度以及定位度五度合一的品牌架构是经纬人使命之所在。52KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目市场攻略项目市场攻略招募对象：招募对象：目标购买群体、企业内部及友好机构人士品牌支撑：品牌支撑：购房优惠、推介奖励、消费VIP服务、商务讲座品牌效能：品牌效能：实现产业联动、彰现企业实力 市场蓄客平台、增值楼盘服务 灌输品牌标签、塑造意见领袖 持续培育市场、降低推广成本品牌攻略从忠诚度向定位度的提升ACTION1：顺联俱乐部培育尚层核心品牌追随群体53KINGSWICK （GUANGZHOU）

32、PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目市场攻略项目市场攻略品牌攻略从知名度向美誉度、定位度的提升ACTION2：顺联集团佛山日报爱心扶助专栏活动形式：活动形式：与媒体联合扶助困厄，真情回馈社会针对失学儿童、特困家庭等社会弱势群体，牵头进行资助，呼吁人与人之间的关爱与守望相助。品牌效能：品牌效能：体现社会责任感、提升美誉度 倡导新时代的企业行为以及个人道德准则54KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目市场攻略项目市场攻略品牌攻略从知名度向美誉度、定位度的提升ACTION3：以品质承诺体现企业的实力与自信活动形式：活动形式：

33、产品十年保质免费保修品牌效能：品牌效能：提高消费者对本品牌产品的购买信心55KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目市场攻略项目市场攻略品牌攻略从知名度向美誉度、定位度的提升活动形式：活动形式：组织相关第一线服务人员集体进行公开宣誓品牌效能：品牌效能：提高消费者对本品牌的购买信心与认同感ACTION4：全心全意、真诚服务宣誓典礼56KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目市场攻略项目市场攻略活动形式：活动形式：组织项目规划设计负责人、物业管理公司负责人进行项目进行全面的宣讲品牌效能：

34、品牌效能：加深消费者对“服务式国际公寓”的生活内涵和项目投资价值的理解品牌攻略从知名度向认知度的提升ACTION5：“服务式国际公寓”项目产品宣讲会57KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目市场攻略项目市场攻略传播攻略点、线、面、网有机结合的话语权控制媒体运用立体交叉发布法，以户外媒体为先锋，以主题活动为核心，以客户联谊为突破口，注重口碑传播，人际传播，平面媒体和电视媒体为辅助。首次进入市场时应在宣传推广上加大力度。在以主题活动为核心的前提下，可重点借助电视片和系列新闻稿的形式向社会推广。58KINGSWICK （GUANGZHOU）P

35、ROPERTY CONSULTANTS LTD.项目市场攻略项目市场攻略传播攻略点、线、面、网有机结合的话语权控制点传播：单张、短信、巡展、户外、上门直销、公关活动面传播：报纸、电视、夹报、软文线传播：顺联俱乐部网传播：口碑传播、人脉传播推介有赏59KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目市场攻略项目市场攻略精巧型纯投资酒店式公寓国际CBD主人，首付10万轻松就位私赏空间，只献给有眼光的国际CBD主人！以中心权位，入主CBD财富区!献给财智精英的生活与生意！用世界的眼光，重新定义CBD价值！小户型私赏空间，创建投资大平台!顺联壹号国际要刷

36、新楼市成交纪录！ACTION1：整合媒体资源热炒聚焦效应传播攻略点、线、面、网有机结合的话语权控制60KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目市场攻略项目市场攻略传播攻略点、线、面、网有机结合的话语权控制ACTION2：户外广告扼守城市要塞61位置决定价值，眼光影响人生位置决定价值，眼光影响人生顺联壹号国际中心组团首席酒店式服务国际公寓KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目市场攻略项目市场攻略传播攻略点、线、面、网有机结合的话语权控制宣传地点：宣传地点：针对客户群多数有私家车的特点

37、，遍布在 市区各大油站宣传方案：宣传方案：1.加油站包装：立柱、加油机 2.赠送小礼品：纸巾盒等宣传针对人群宣传针对人群 重点针对驾车人士ACTION3：开辟尚未被利用的传播辅助渠道63KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目市场攻略项目市场攻略传播攻略点、线、面、网有机结合的话语权控制ACTION4：设置流动的项目传播风景线选择1到2条贯穿乐从至禅城的公交车（如139）作投放，有利于项目信息的流动传播64KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目市场攻略项目市场攻略传播攻略点、线、面

38、、网有机结合的话语权控制ACTION5：“共赢并进”行业刊物承印争取战与各大行业商会负责人直接联系，争取以承印行业内刊物，获得广告发布权的方式，全面渗透到各大行业中；推荐杂志：推荐杂志：乐从专业市场乐从专业市场66KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目市场攻略项目市场攻略传播攻略点、线、面、网有机结合的话语权控制策略目的：策略目的：把项目信息渗透至行业内部，促使广告效果最大化，同时维系与行业之间的良好关系，进一步升华项目形象ACTION6：行业发展年会冠名信息渗透67KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSU

39、LTANTS LTD.项目市场攻略项目市场攻略传播攻略点、线、面、网有机结合的话语权控制ACTION7：“上山下乡”区域巡展抢占市场份额策略目的：结合接送车强化传播渗透力与覆盖度68KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目市场攻略项目市场攻略传播攻略点、线、面、网有机结合的话语权控制ACTION8：借助展会经济争夺客源中国（乐从）塑料经贸洽谈会中国（乐从）钢铁贸易洽谈会中国（乐从）国际家具博览会中国进出口商品交易会 69KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目市场攻略项目市场攻略传播

40、攻略点、线、面、网有机结合的话语权控制ACTION9：政府机构联动举办区域规划成果展活动目的：借助政府的窗口展示与提升项目地段价值70KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目市场攻略项目市场攻略展示攻略提升竞争门槛、压抑对手市场空间我们的展示策略 现场强势展示，让每一个现场强势展示，让每一个角落成为文化体验点角落成为文化体验点71KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目市场攻略项目市场攻略展示攻略提升竞争门槛、压抑对手市场空间ACTION1：眼前一亮过目不忘的围墙展示72KINGSW

41、ICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目市场攻略项目市场攻略展示攻略提升竞争门槛、压抑对手市场空间ACTION2：昭示形象与指引路线并重的刀旗展示73KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目市场攻略项目市场攻略展示攻略提升竞争门槛、压抑对手市场空间ACTION3：商业街区包装传达生活便利的心理暗示74一切以您为中心的商业配套，国际生活十全十美75KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目市场攻略项目市场攻略展示攻略提升竞争门槛、压抑对手市场空

42、间ACTION4：简洁现代的销售中心是项目形象展示的第一场所76KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目市场攻略项目市场攻略展示攻略提升竞争门槛、压抑对手市场空间通过通过中心组团规划模型中心组团规划模型的展示，的展示，令客户可以有效、全面获知该区域的发展现状及日后该区域优越的发展前景，提升客户对区域、地段发展认同度。ACTION4：简洁现代的销售中心是项目形象展示的第一场所77KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目市场攻略项目市场攻略生活意境体验区生活意境体验区将设立中型的电子屏幕

43、，除播放项目的宣传介绍篇外，还可滚动播放客户在销售中心设置的留言电脑给予项目的留言信息，从而更好带动其他客户的认同度。展示攻略提升竞争门槛、压抑对手市场空间ACTION4：简洁现代的销售中心是项目形象展示的第一场所78KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目市场攻略项目市场攻略展示攻略提升竞争门槛、压抑对手市场空间ACTION5：主题鲜明的样板间明确引导空间功能个性前卫的主题工作室个性前卫的主题工作室79KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目市场攻略项目市场攻略展示攻略提升竞争门槛

44、、压抑对手市场空间商务办公室商务办公室ACTION5：主题鲜明的样板间明确引导空间功能80KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目市场攻略项目市场攻略展示攻略提升竞争门槛、压抑对手市场空间生活生活 艺术艺术 家家ACTION5：主题鲜明的样板间明确引导空间功能81KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目市场攻略项目市场攻略展示攻略提升竞争门槛、压抑对手市场空间简释：建筑工业及物料的展示，塑造阳光企业形象，有利于增强客户对建筑质量的信心ACTION6：首创乐从楼市工法样板房82KING

45、SWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目市场攻略项目市场攻略销售攻略以强大的销售势能决胜终端ACTION1：三合一高效销售团队销售团队销售团队销售职能销售职能销售中心服务大使销售现场顾问式全方位服务客户拜访直销精英针对商会、大型企业的上门服务户外巡展拓展精英重点区域巡展推介83KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目市场攻略项目市场攻略销售攻略以强大的销售势能决胜终端ACTION2：集中式高调启盘，引爆乐从市场84KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTAN

46、TS LTD.项目市场攻略项目市场攻略销售攻略以强大的销售势能决胜终端简释：号召现场客户同时下定可获额外折扣优惠ACTION3：现场搭单大行动提高成交速度85KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目市场攻略项目市场攻略销售攻略以强大的销售势能决胜终端ACTION4：分类管理重点跟进的客户沟通p将客户按诚意度分为三个阶梯，重点突破第一梯队p及时分析客户未能成交的原因，作出策略调整p积极地将楼盘的最新信息向客户传达，增加沟通机会p工程进度、配套投入使用的信息及时传达，提升市场信心86KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY

47、CONSULTANTS LTD.项目市场攻略项目市场攻略销售攻略以强大的销售势能决胜终端ACTION5：根据单位成交情况及客户需求作推货控制p分析畅销及滞销单位，做推货调整p灵活分流客户需求，避免出货的不均衡p加推单位灵活控制，根据实际情况暗推或明推p首推单位适量处理，营造供不应求及持续加推的热销场面87KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目市场攻略项目市场攻略ACTION6：建设具有旺盛斗志与团队精神的销售方阵p上岗前及工作过程的队伍培训贯彻始终p建立具有充分驱动力的团队与个人激励机制p一天三会的销售力锻造，早激励、午分享、晚总结p奖

48、罚分明的未位淘汰制，创第一销售力团队p让全体人员都建立对企业、楼盘以及自己的高度信心销售攻略以强大的销售势能决胜终端88KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目市场攻略项目市场攻略p让客户从购买到收楼居住都满意p销售人员对成交客户的服务跟进p明确的第一受理人跟进责任制p客户成交时全体鼓掌祝贺成为业主ACTION7：树立全员营销真诚服务理念销售攻略以强大的销售势能决胜终端89KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目市场攻略项目市场攻略销售攻略以强大的销售势能决胜终端ACTION8：在执

49、行细节中体现销售力的强大n项目开售流程的把握与控制n各类项目信息的统一口径n各类销售物料的规范格式n接待流程的标准用语规范90KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.阶段行动部署阶段行动部署 在适当的时间、地点用适当的人执行适当的事 经纬的项目营销观点经纬的项目营销观点91KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.阶段行动部署阶段行动部署营销推广目标体系营销推广目标体系营销指标营销指标推广目标推广目标参数参数年度销售量680700套乐从06年全年成交2012套项目形象确立乐从指标性公寓地位中心

50、组团首席酒店服务式国际公寓企业品牌将顺联企业品牌移植到房地产领域，在客户阶层心目中确立初步的品牌偏好品牌提示后认知度超过9成销售目标：销售目标：18个月完成总货量的个月完成总货量的90%以上以上92KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.阶段行动部署阶段行动部署ACTION1：推货量与单位适当控制、持续掀起购买热潮ACTION2：启盘阶段追求销售速度、快速突破风险线ACTION3：持销阶段从速度向利润逐步过渡ACTION4：适当把握时机进行市场提前“试水”行动总纲把握节奏、前紧后稳，有质量地卖楼93KINGSWICK （GUANGZHOU）P

51、ROPERTY CONSULTANTS LTD.阶段行动部署阶段行动部署开售时机综合考量各因素后选择入市的最佳时机考量因素考量因素因素表现因素表现自身销售条件5月动工，按每月3层估算预计11月左右部分9层建筑封顶市场竞争态势预有充裕的市场预热期有一定的市场销售气氛 有利于项目市场热度的保温与延续 终端市场影响金宇名都：预计下半年左右开盘金河水岸：预计年中开售12月盛大开盘月盛大开盘94KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.阶段行动部署阶段行动部署开售时机综合考量各因素后选择入市的最佳时机p“顺联集团”及项目品牌导入p前期市场炒作及铺垫p完善

52、现场展示环境（销售中心9月中旬完成）p宣传资料及销售道具采购p销售团队组建启盘条件启盘条件95KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.阶段行动部署阶段行动部署07.6-07.907.10-07.1107.1208.1-08.408.508.6-08.1209.1后市场引导期市场引导期市场蓄水期市场蓄水期开盘引爆期开盘引爆期持续强销期持续强销期加推提升期加推提升期稳定销售期稳定销售期尾货促销期尾货促销期时间销售节奏安排阶段推广目的顺联品牌及项目形象导入截击竞争对手，市场蓄客集中式认购发售、实现开盘满堂红延续销售强势，提升项目形象价值项目二次井喷

53、式开售，再次创造市场热点在实现项目平稳销售的同时升华企业品牌价值以感恩的方式宣告货稀品珍，促销之余提升企业亲和力0.00.0动工动工主体封顶主体封顶正式售楼处正式售楼处样板房样板房高层样板房高层样板房工程进度阶段推广主题值得等待的国际居住生活顺联大家出品，品质不同凡响开启佛山国际公寓时代英伦尊贵服务体验之道佛山珍稀投资型物业风向标细节精致反应项目品质900位精英财智人士的共同选择96KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.阶段行动部署阶段行动部署ACTION1：市场引导期（2007/62007/9）品牌任务品牌任务：引而不发、保持神秘将市场悬

54、念与期待推向高潮工作重点工作重点：各专业服务机构的甄选 项目产品细节的优化跟进 户外媒体的踩点控制传播策略传播策略：以悬念式的线下手段为主、围墙宣言式广告，进入9月则进行相应的媒体炒作品牌诉求：品牌诉求：值得等待的国际居住生活97KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.阶段行动部署阶段行动部署ACTION2：市场蓄水期（2007/102007/11）品牌任务：从市场预热进入到蓄客，迅速确立项目形象工作重点：大量积累诚意客户、客户需求的摸底传播策略：以立体传播手段为主品牌诉求：顺联大家出品，品质不同凡响98KINGSWICK （GUANGZHO

55、U）PROPERTY CONSULTANTS LTD.阶段行动部署阶段行动部署ACTION3：市场引爆期（2007/12）品牌任务：开始集中式认购发售、实现开盘满堂红工作重点：促进诚意客户的快速成交传播策略：以立体传播手段为主品牌诉求：开启佛山国际公寓时代99KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.阶段行动部署阶段行动部署ACTION4：持续强销期（2008/12008/4）品牌任务：延续销售强势，提升项目形象价值工作重点：深度消化前期客户，并大力拓展市场势力圈传播策略：以立体传播手段为主品牌诉求：英伦尊贵服务体验之道100KINGSWICK

56、 （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.阶段行动部署阶段行动部署ACTION5：加推提升期（2008/5）品牌任务：项目二次井喷式开售，再次创造市场热点工作重点：深入挖掘产品特性，创造市场新鲜感传播策略：以立体传播手段为主品牌诉求：佛山珍稀投资型物业风向标101KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.阶段行动部署阶段行动部署ACTION6：稳定销售期（2008/62008/12）品牌任务：在实现项目平稳销售的同时升华企业品牌价值工作重点：深度消化前期客户，传播策略：以立体传播手段为主品牌诉求：细节精致反应项目

57、品质102KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.阶段行动部署阶段行动部署ACTION5：尾货销售期（2009/1以后）品牌任务：以感恩的方式宣告货稀品珍，促销之余提升企业亲和力工作重点：针对尾货的特点制定促销策略传播策略：以立体传播手段为主品牌诉求：900位精英财智人士的共同选择103KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.阶段行动部署阶段行动部署时间07.6-07.907.10-07.1107.1208.1-08.408.508.6-08.1209.1后阶段阶段市场引导期市场引导期市场蓄

58、水期市场蓄水期开盘引爆期开盘引爆期持续强销期持续强销期加推提升期加推提升期稳定销售期稳定销售期尾货促销期尾货促销期推售套数推售套数首推150加推50150200300113预计预计销售套数销售套数180120160220190合计合计全年销售约680680套，占总套数的7070%18个月销售约870870套，占总套数的90%90%推售安排把握节奏、前紧后稳，有质量地卖楼104KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.阶段行动部署阶段行动部署推售安排把握节奏、前紧后稳，有质量地卖楼销售中心由于各栋的具体资料未知，该推货顺序仅为初拟备注：推出时间推

59、出区域开盘引爆期持续强销期加推提升期稳定销售期尾货促销期105项目价值厘定项目价值厘定106KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.定价原则定价原则项目价格的定制主要在充分考虑宏观市场竞争因素的基础上，结合终端客户心理、项目定位战略及项目优劣势等因素进行综合分析论证而最终确定。项目价格的定位应遵循以下原则：p切实体现项目的定位策略；p根据市场竞争环境，采取竞争导向定价法；p低开高走，越走越高；p按货量品质分类定价;p分期销售，按期定价。107KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.定价技术路

60、线定价技术路线搜集交易实例建立比较实例建立价格比较基础分析比较实例修正差异评估项目价格 从房地产中介、楼盘现场、房管部门等渠道收集近期交易案例 以可比性和完整程度为标准选取与待估有相同效能的交易实例 对比较实例的价格作必要的技术处理，使其与待估物业的价格具共同的比较基础 从多个修正因素比较参照物与待估物之间差异 分析差异所造成的价格差异，寻找修正差异依据 分析比较实例差异程度，确定比较实例影响权重 分析比较实例内部因素影响程度，确定影响比较实例价格和待估房产的主导因素 通过比较实例与待估房产的比较，找到两者之间差价，并按一定标准对比较物价格进行修正 采取综合评估公式，从修正价格中评估出待估物的

61、租售价格108KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目售价评估项目售价评估注：以上项目按建筑面积计算普通产品售价建议为3800-4200元/（毛坯建面）109KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目售价评估项目售价评估注：以上项目按建筑面积计算单身公寓售价建议为4800-5000元/（毛坯建面）110KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目售价评估项目售价评估销售销售盈翠苑紫荆南苑乐宜居华乐大厦德润花园1200085006000105008600租赁租赁佛奥贝沙轩新乐商场紫荆南苑盈翠苑生活配套15-30装饰装修40-505040-6070-90商业售价评估为12000-14000元/111KINGSWICK （GUANGZHOU）PROPERTY CONSULTANTS LTD.项目售价评估项目售价评估项目项目售价售价佛奥贝沙轩剩余车位11.5万佛奥美林水岸12万湖畔湾豪庭二期7万车位售价评估为10万元/个112预祝项目开发成功！预祝项目开发成功！THE END.113