电子版富力桃园二层商业技术报告

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1、 房地产抵押估价技术报告 评字15 号估价项目：广州市白云区富园路30号201商业用途房地产 委 托 方：广东新银河世纪投资有限公司估 价 方：评估有限公司估价人员：注册房地产估价师 估价作业日期：2015年6月18日至2015年8月18日目录一、致委托方函1二、估价对象明细及评估结果汇总表2三、估价技术报告3（一）估价对象实物状况描述与分析3（二）估价对象权益状况描述与分析3（三）区域状况描述与分析4（四）市场背景描述与分析7（五）最高最佳利用分析9（六）估价方法适应性分析9（七）估价测算过程11（八）估价结果确定17一、致委托方函广东新银河世纪投资有限公司：受委托，我公司对位于广州市白云区

2、富园路30号201商业用途房地产，为向工商银行确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。本公司根据估价目的，遵循估价原则，按照估价规范和估价工作程序，选用市场法和收益还原法等适当估价方法，在实地勘察和认真分析现有资料的基础上，经过深入的市场调查和周密准确的测算估算，结合估价经验与对影响房地产价格的因素的分析，最终评定委托估价房地产：广州市白云区富园路30号201商业用途房地产，建筑面积4095.15平方米，在估价时点2015年6月18日的抵押评估价值为：人民币捌仟零贰拾陆万肆仟玖佰元整（￥80,264,900元）。详见估价对象明细及评估结果汇总表估价方法定代表人 评估有限公司签章

3、 二一五年八月十八日注：1本报告使用者在使用之前须对全文，特别是“估价的假设和限制条件”加以认真阅读，以免使用不当、造成失误。2、本报告每一页均须加盖本公司钢印方有效。二、估价对象明细及评估结果汇总表序号证地址房号权证编号建筑面积（）共用地面积（）结构及总层数建成年份房屋用途土地使用年限评估单价（元/)评估价值(万元)备注1广州市白云区富园路30号201 粤房地权证穗字第0120016758号4,095.153018.4727钢筋砼32层2006商业从2001年9月28日起计40年196008026.49现为餐饮等合计4,095.158026.49 三、估价技术报告（一） 估价对象实物状况描述

4、与分析估价对象广州市白云区富园路30号201具体实物状况描述与分析见下表：内容与状况分析土地实物状况1四至及临路状况 评估对象东、南临富园路，西北临富林路，北为富力桃园小区，东为富力桃园小区南门2面积共用土地使用权面积3018.4727，所在商住楼整体用地3用途商住用地4形状形状弧形较规则5地形地势成熟小区较平整6土壤地基地基承载力良好，地质条件较好7基础设施完备度七通8开发程度已建成成熟商住小区建筑物实物状况1用途商业2建造年份约2006年3建筑规模评估对象总建筑面积4095.154层数和高度 所在楼宇总32层楼，楼宇总高约98米5外观外观观感现代较好，临路面较宽招示性较好。6建筑结构钢筋混

5、凝土7层高层高约4米8空间布局评估对象商铺南面临路，临路面较宽，深宽比约0.4小于1。评估对象现主要作为餐饮、及养生等服务，平面布局规整，便于使用，实用率高，个别条件良好9装修装饰所在大楼外立面外墙条形外墙砖，铝合金窗，观感现代较好。评估对象初楼为多栋楼宇相连的商业裙楼，外观贴铝合金饰面板铝合金窗，评估对象首层入口安装玻璃门及铁拉闸，内部由租户自行装修较高级10设备设施水、电齐及喷淋消防齐全。11维护情况与完损状况楼宇整体物业管理较好，属完好房（二）估价对象权益状况描述与分析广州市白云区富园路30号201权益状况描述与分析见下表：内容与状况分析土地权益状况1土地性质、用途国有土地使用权出让，商

6、业2土地面积共用土地使用权面积3018.4727，所在商住楼整体用地3土地所有权状况办理有房地产权证（粤房地权证穗字第0120016758号）4土地使用权状况国有土地使用权5他项权利设立情况委托方提供的房地产权证附记无相关记载。6土地使用年限从2001年9月28日起计40年7目前使用状况出租在用8土地使用管制委托方提供的房地产权证无记载，委托方无介绍9其它特殊情况委托方提供的房地产权证无记载，委托方无介绍。建筑物权益状况1房屋所有权状况委托评估方为：广东新银河世纪投资有限公司2他项权利设立情况委托方提供的房地产权证附记暂无相关记载3出租或占用情况目前出租在用4其它特殊情况委托方提供的房地产权证

7、无记载，委托方无介绍。5建设用地规划许可证已建成熟物业6建设工程规划许可证已建成熟物业7建设工程施工许可证已建成熟物业8其它特殊情况委托方提供的房地产权证无记载，委托方无介绍（三）区域状况描述与分析广州位于东经11317，北纬238，地处中国大陆南部，广东省中南部，珠江三角洲北缘。广州濒临南海，邻近香港特别行政区和澳门特别行政区，是中国通往世界的南大门，也是我国华南地区广东省的省会城市。广州市的行政区划是：白云区、海珠区、天河区、天河区、白云区、天河区、萝岗区、番禺区、南沙区、花都区10个区，增城市和从化市，区、市（县级）以下设街道办事处84个、镇78个。广州市土地总面积为7434.4平方公里

8、，其中市辖10区面积3718.5平方公里，占全市总面积的50.02；2个县级市面积为3715.9平方公里，占49.98。农业耕地面积12.63万公顷，林业用地面积30.92万公顷，城市建成区面积约300多平方公里。广州的铁路、民航、水运、公路交通发达。广州为京广线、广九线、广茂线、广汕线的交汇处，是全国铁路三大枢纽之一。广州白云国际机场是中国三大门户机场之一，现开通有102条国内航线和22条国际及地区航线。广州港国际海运达世界80多个国家和地区的300多个港口，并与国内100多个港口交往，是中国华南地区最大的对外贸易口岸。广州为连通广东省各市县高等级公路网的中心，京珠高速、同三高速两条国家高速

9、公路干线也经过广州。广州已基本形成由高速路、快速路、主干道和次干道组成的层次分明、功能明确、高效便捷的城市交通路网体系。广州地铁一号、二号线、三号线、四号线、五号线、六号线等已经投入运营，其它多条地铁线正在建设。白云区位于广州市老城区的北面，东邻增城、萝岗，西界南海，北接花都、从化，南连黄埔、天河、越秀、荔湾等4区，面积795.79平方公里。白云区辖内有14条行政街，4个中心镇，即三元里街、松洲街、景泰街、黄石街、同德街、棠景街、新市街、同和街、京溪街、永平街、均禾街、嘉禾街、石井街、金沙街和江高镇、人和镇、太和镇、钟落潭镇4个镇。设居民委员会245个，村民委员会118个，全区户籍人口77万多

10、人，流动人口约80万。白云区地处北回归线以南，阳光充足，雨量充沛，气候温和。区内兼具有多种地貌，东部和东北部是丘陵地区，林木茂盛，大小水库山塘遍布，湖光山色，风景宜人，有广州市最高的帽峰山（海拔534.9米）和著名的白云山风景名胜区；中部为广花平原，田园沃野，一望无边；西部是珠江水系，河网交织，巴江河及流溪河流经境内，既得灌溉之便，更得航运之利。白云区扼交通要冲，京广电气化铁路、105、106、107、324国道及京珠、广惠、北环、华南快速干线等高速公路穿越本区，广花、兴泰、罗南、沙泰等省道和地铁二号线、机场快速干线也行经区内，使区内交通网络四通八达。新旧白云国际机场、华南最大的铁路编组站都坐

11、落在区内，这些均使区内的基础设施日趋完善。白云区还有着深厚历史文化传统，三元里抗英，陈子壮抗清故事，招子庸与粤讴，石井桥，石门返照等。历史资源、文化积淀、人文景观互为渗透融合，使白云大地糅合着独特的地方色彩。广州市白云区富园路30号201区位状况描述与分析见下表：内容与状况分析位置状况1坐落广州市白云区富园路30号2012方位评估对象东、南临富园路，西北临富林路，北为富力桃园小区，东为富力桃园小区南门3与重要场所（设施）的距离富力桃园小区东距西湾路、环市西路不远，小区为占地33.3万平方米较大型：小区本身有中国电信营业厅、银行、云硫酒店、多功能会所，配套羽毛球场、篮球场、桌球场馆、健身中心、中

12、西餐厅等，小区商业街。附近有广州市59中学、广州协和小学、广州市白云区桃园中学、汇龙小学、荔湾区幼儿园以及广州协和中学、美华中学、广雅中学 、广州广园实验学校。距金西域电器城、西场电子城、广州市荔湾区第一人民医院、广东省中医院罗冲围门诊部。金桥酒家、汇福大酒楼，文化娱乐，生活配套良好4临街（路）状况南西面临富园路5朝向铺面为南北座向6楼层32层商住楼的第二层商业裙楼 交通状况1道路状况富力桃园交通富力桃园建有桃园大桥和高桥，与东风西路、南岸路和环市西路相通，交通较通达。 2出入可利用交通工具富力桃园驻社区内4000平方米274路、4路公交总站，478路小区专线巴士，附近的富力半岛花园站、富力桃

13、园总站、富力环市西苑(西村)站，途经线路有521路、832路、538路、62路、55路、290路、283路、274路等多路公交途经，公共交通较便捷。3交通管制情况暂无4停车便利程度小区有停车场，路边有停车位，停车较方便环境状况1自然环境富力桃园占地33.3万平方米，东北面环水，为2.67超低密度社区；逾10万平方米绿化面积；较全的生活、娱乐、休闲配套设施，出色的资源条件， 使其成为环市西大型成熟生态社区，自然环境良好2人文环境富力桃园开创了广州市西区首个重点教育基地，社区内配套2所幼儿园共占地6000平方米、一所小学占地13000平方米、一所中学占地12000平方米。由省一级学校广园小学承办的

14、区内配套幼儿园、小学，学校各项设施均按省一级学校标准配备齐全。3商业氛围评估对象所在富力桃园小区总建筑面积890000平方米，小区成熟，评估对象所位于小区南门西边，临富园路，小区临富园路为商业街形式，有大型超市，餐饮、银行和各其它服务小区人群商铺，东面相邻有公交总站，学校幼稚园。作为小区外临主要道路位置的商业物业，有良好持续的客流和商业氛围，商业地理位置较好。4其它成熟大型小区，住宅及商铺由于需求旺盛价格水平不断提升外部配套设施状况1基础设施市政等基础设施齐全良好2公共服务设施周边学校、百货、办公、文娱、餐饮、宾馆、银行等配套基本完善。区位状况未来变化趋势分析1城市分区及地段类根据城市发展规划

15、，该区域主要为综合性居住区2周边物业类别主要为校区、住宅小区、写字楼、银行、酒店、办公、餐饮服务等等3居住人员类型业主群主要为在广州市各阶层人群4社会经济能力类型一定经济能力的市民及外地经商从业等人士5房地产发展趋势近期附近暂没有新开发大型项目6市场供应情况少量存量商铺、住宅转让。新建入市的近年年较少。7市场需求情况需求特点明显，主要是直接面对小区服务人群对商铺房价有一定承受力的人群8总休发展趋势评价根据相关分析，隋着经济的发展，以及该区域不断建设，交通、环境、生活配套等改善而宜居程度升级，商住需求将持续增长。（四）市场背景描述与分析 1、宏观经济形势分析：2014年，广州市实现地区生产总值（

16、GDP）16706.87亿元，比上年增长8.6%，增速高于全国（7.4%）和全省（7.8%），其中第一、二、三次产业分别完成增加值237.52亿元，5606.41亿元和10862.94亿元，分别增长1.8%、7.4%和9.4%，第三产业增加值突破万亿元，经济在新常态下平稳运行。从全年运行走势看，各季累计GDP增速逐季稳步提升，经济增长总体平稳，新常态下呈现新趋势、新动力、新特征，经济增长的质量、效益和水平不断提升。2014年，广州市实现社会消费品零售总额7697.85亿元，同比增长12.5%，增幅高于全国（12.0%）和全省（11.9%）。2015年以来，面对复杂严峻的国内外宏观经济环境和下行

17、压力，广州市较好地保持了经济稳定增长，呈现平稳向好的态势。上半年，全市实现地区生产总值（GDP）8285.27亿元，同比增长8.1%，增速比一季度提升0.6个百分点。其中第一、二、三次产业分别完成增加值98.62亿元、2703.28亿元和5483.37亿元，分别增长2.0%、6.9%和8.9%，三次产业结构为1.1932.6366.18。全市实现社会消费品零售总额3801.78亿元，同比增长11.2%，增速比1-5月提高0.5个百分点。2、房地产市场总体状况根据广州市社科院发布的2014年广州住宅市场情况分析及2015年展望报告，2014年全市一手住宅签约均价15075元/平方米，同比上升15

18、.1%，均价上涨是结构性因素所致。广州楼市中心6区的供求关系开始逆转，市场消化率为76.4%，自2010年以来首次低于88%；黄埔、番禺、花都和南沙去库存周期均超过16个月，黄埔新房甚至两年才能卖完。2015年广州房地产政策将保持稳中趋松状态，2015年政府工作部署中未提及“限购”、“房地产调控”等关键词，预示着房地产调控“去行政化”方向明显；预计未来信贷市场流动性将稳中趋松，房地产市场资金流将比较宽裕。2015年广州一手住宅市场去库存压力依然较大，目前住宅市场库存量创近年来新高。市场成交量有望回升，住宅市场已出现促进成交的积极因素，例如二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等救市政策纷纷出台，将

19、有效促进二手市场成交及改善性需求入市；开发企业也将采取积极的销售策略吸引买家入市；随着中央各项稳定房地产市场的政策出台，房价下行预期将出现转变。 3、当地同类房地产市场状况商铺市场方面，自2012年以来商品住宅市场屡受调控限制，不仅是广州，全省各地商业地产都迎来了“春天”，不少开发商也纷纷转战商业地产。统计数据显示，2013年，白云区商业成交均价位居全市之首达57406元/平方米，新城区天河以51188元/平方米的成交均价紧随其后，近年来发展迅速的番禺区以27686元/平方米的均价居全市第四。随城市发展水平的提高，优质商业物业的租金和售价都还有继续上升的空间。传统商业模式正在发生变化，原来集中

20、式如商品结构面面俱到的商业模式，也有逐步转变为多个市场主体组合的商业中心特色。更进一步逐渐过度到体验式商业模式等。随着市场状况的变化，大型商住小区区域首层商铺由于适合餐饮、超市、装修等服务业等贴近人群，近年需求一直较为旺盛，特别是一些居住人口较多的社区商铺更赢得追捧。从近年市区范围几个社区如光大花园等新推出一些社区内商业街的临街商铺，售价约4-8万多元/平方米起价的价格，依然挡不住买家的热情，所推的物业，在短短的时间内就基本被抢购一空，真实反映了市场需求状况。（五）最高最佳利用分析房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可行、经济上可行，经充分合

21、理论证，使估价对象产生最高价值的使用。综合上述状况，估价对象最高最佳利用分析见下表：1合法性分析评估对象有房地产权证，权属清晰、合法。2技术可能性分析评估对象为建成成熟商住楼房裙楼第二层临街开放式商铺，技术可能性体现良好3经济可行性分析由于区域路段商铺具有一定稀缺性，并且在高通胀的环境下，一些购买商铺房屋保值、增值的需求仍不减，使得该类商铺价格将继续保持上升势头。评估对象经济可行性较好。4最高最佳利用方式分析综合分析，评估对象所在区域位置较好，权属清晰，平面布局合理，临街面宽。因而有一定持续价值。所以委估对象估价时点以权证所设定的商业用途作为最高最佳使用。（六）估价方法适应性分析1、估价方法选

22、用估价人员在认真分析所掌握的资料，并对估价对象进行了实地勘察以及对周边房地产市场进行调查后，根据房地产估价规范（国家标准GB/T50291-1999）和遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，经过反复研究，我们认为估价对象适合采用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法进行估算，估价方法适用性分析见下表估价对象特点估价对象为位于广州市白云区富园路30号201，法定用途及现状用途均为商业评估目的为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据而评估房地产抵押价值可选估价方法市场法收益法假设开发法成本法基准地价修正法估价方法定义将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较和适当的修正或调

23、整，以此估算估价对象的客观合理价格或价值预计估价对象未来的正常净收益，先用适当的报酬率将折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格是否选取选取选取不选取不选取不选取估价方法选择理由估价对象所在区域与估价对象类似物业交易案例较多，适合用市场法估算其客观合理价格估价对象为商业物业，具有收益性，但目前市场租售价

24、格背离较大，租金可预期，适合用收益法估算其客观合理价格估价对象为已建成物业，不适合用假设开发法估算其客观合理价格。估价对象为成熟在用物业，该方法不及市场法及收益法适当，不适合用成本法估算其客观合理价格估价对象为成熟在用物业，不适合用基准地价修正法估算其客观合理价格市场比较法和收益还原法两种方法测算的结果可能有一定差距，通过分析考虑两种评估方法之间的差异原因，考虑相应的权重，最终测算出评估对象于评估时点的合理价值。2、估价技术路线市场比较法的评估思路： 选取近期在相同或类似地区中，具有与估价对象相似的房地产交易案例，进行区域因素、个别因素、交易情况、交易日期等因素修正，求出若干比准价格，从而确定

25、评估值，计算公式如下： 交易情况 市场状况 房地产状况 修正 调整 调整 100 （ ） 100估价对象比准价值=可比实例成交价格 （ ） 100 （ ） 目前政府房管部门相关房地产交易公开信息不足，政府正式公开的房地产交易案例信息很少。在本次估价中，估价人员主要从市场公开房地产交易信息进行调查了解。估价人员首先是从知名的大型地产中介机构于评估时点相近期间于中介公开发布的大量房地产拟交易公告案例中经调查了解可比实例，并考虑了与评估对象位于相同区域，且用途相同，结构相同，交易公告价格与市场正常水平相近等因素后选取的。评估人员在测算过程中根据评估时点期间的房地产市场情况，结合可比实例情况，对可比实

26、例的公告交易情况、期日情况及区域和个别因素进行了认真细致的分析比较修正，测算出评估对象的相应价值。收益法：是一种运用适当的资本化率，将未来的纯收益折算为现值的估价方法。基本原理是：购买一宗一定年限的房地产等于在这个年期内可以在将来源源不断地获得年纯收益，那么以现有一个货币额与这将来源源不断的年收益的现值之和等同起来，这个货币额即是该房地产价格。计算公式：V=A/(r-k)*(1-(1+k)/ (1+r)n)V：房地产价格；a：房地产年纯收益；k：年租金增长率k；r：折现率；n：剩余收益年期；3、评估对象房地产抵押价值假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值房地产从估价师知悉的法定优先受偿款,由于

27、委托方提供了评估对象未有法定优先受偿款的说明，本次评估暂设定评估对象未有法定优先受偿款。 （七）估价测算过程1、市场比较法测算过程 根据替代原则，调查估价对象周边房地产市场情况，结合我公司市场调查搜集的资料，选取以下三个案例：估价对象、比较案例情况表项目估价对象案例A案例B案例C行政区白云区白云区白云区白云区地址或座落白云区富园路30号201白云区富园路商业街首层白云区环河路首层白云区增槎路河畔二街首层用途商业商业商业商业面积（）4095.1519.6721082价格类型公告价公告价公告价交易日期估价时点2015/6/182014.62015.42015.4价格来源地产中介地产中介地产中介价格

28、Pc（元/）待估142,34830,62548,780备注二层商铺，有三处通道，平面较利于布局间隔，高档装修，富力桃园外商业街，人流量较大首层商铺，门面2.5米，面积较小，富力桃园外商业街，人流量较大首层商铺，富力桃园东面外街，人流量小富力半岛内街首层商铺，人流量尚可 建立基准价格基准价格调整计算表比较因素估价对象案例A案例B案例C价格Pc（元/）142,34830,62548,780存在较大差异的因素较大容积率差异1.0000 1.0000 1.0000 较大面积差异 0.2000 0.6500 0.4000 较大楼层层高差异三处通道，有手扶梯0.6000 0.6000 0.6000 较大质

29、量结构差异 1.0000 1.0000 1.0000 其它较大实物差异 1.0000 1.0000 1.0000 非房地产成分差异 1.0000 1.0000 1.0000 债权债务差异资产处置1.3500 1.3500 1.3500 价格单位差异 1.0000 1.0000 1.0000 付款方式差异 1.0000 1.0000 1.0000 修正后比较基准价Pb（元/）23,06016,12415,805Pb=Pc*修正系数1*修正系数2*修正系数n 经过认真的调查、分析，确定多项修正系数取值，进行如下调整测算：比较因素修正计算表因素因子估价对象案例A案例B案例C修正后比较基准价Pb（元/

30、）待估23,06016,12415,805交易因素S设定为100103103103市场状况T以案例为100，相对各案例，估价对象取100100100区位状况L设定为1001008486区位状况因素商服繁华度距市级商服中心5000米05000米05000米05000米0距区级商服中心3000米03000米03000米03000米0距社区商服中心紧邻0紧邻0紧邻0紧邻0对外交通便利度较好0较好0较好0好2所在楼层（层）20101010方位朝向南北0南北0西向0北0环境状况环境污染状况较好0较好0差-8稍差-4商业氛围一般0一般0一般0一般0人文环境较好0较好0较好0稍差-4基本设施基础设施完善度较

31、好0较好0较好0较好0公用设施完善度较好0较好0较好0较好0所在片区住宅规模较大0较大0较大0稍差-4人流量较大0较大0差-8稍差-4权益状况R设定为100100100102权益状况因素土地使用年限出让0出让0出让0出让0土地容积率近似0近似0近似0稍高2城市规划限制商业0商业0商业0商业0他项权利限制无0无0无0无0占用或租赁限制无0无0无0无0其它0000实物状况M设定为100988895实物状况因素建筑外观较时尚高档0较时尚高档0普通-2较时尚高档0建筑结构钢筋砼0钢筋砼0钢筋砼0钢筋砼0建筑质量较优0较优0较优0较优0建筑时间（年）2006020060200621999-1保养维护较好

32、0较好0较好0较好0内部设施设备较好0一般-2一般-2一般-2室内装修高档0中档0中档0中档0空间布局较好0较好0较差-4较好0通风采光较好0较好0较好0较好0物业管理较好0较好0较好0较好0临路状况好0好0差-6稍差-2其它0000计算过程Pr=Pb*100/S*T/100*100/L*100/R*100/M=23060100/103100/100100/100100/100100/98=16124100/103100/100100/84100/100100/88=15605100/103100/100100/86100/102100/95比准价格Pr（元/）22,84521,17718,4

33、13权重33.40%33.30%33.30%估价值Y（元/）20800=228450.334+211770.333+184130.333取整至佰位通过市场法测算，可确定估价对象白云区富园路30号201的评估市场价格为20,800元/平方米。2、收益法 选取租赁可比实例根据估价对象的实际状况及交易时间接近，用途相同、地段相似的原则，结合估价人员的经验，选取3个租赁实例进行比较从而确定估价对象的潜在客观租金水平，详见下表。估价对象、比较案例情况表项目估价对象案例A案例B案例C行政区白云区白云区白云区白云区地址或座落白云区富园路30号201白云区富园路商业街首层白云区松洲社区校园路首层白云区增槎路河

34、畔二街首层用途商业商业商业商业面积（）4095.1519.677047价格类型公告价公告价公告价交易日期估价时点2015/6/182014.62015.62015.6价格来源地产中介地产中介地产中介价格Pc（元/月）待估457121851备注二层商铺，有三处通道，平面较利于布局间隔，高档装修，富力桃园外商业街，人流量较大首层商铺，门面2.5米，面积较小，富力桃园外商业街，人流量较大首层商铺，工业区和住宅群里面，人流量一般富力半岛内街首层小区门口商铺，人流量尚可基准价格调整计算表比较因素估价对象案例A案例B案例C价格Pc（元/）457121851存在较大差异的因素较大容积率差异1.0000 1.

35、0000 1.0000 较大面积差异 0.2000 0.4000 0.3000 较大楼层层高差异三处通道，有手扶梯0.6000 0.6000 0.6000 较大质量结构差异 1.0000 1.0000 1.0000 其它较大实物差异大型商住小区1.0000 1.4500 1.0000 非房地产成分差异 1.0000 1.0000 1.0000 债权债务差异处置1.3500 1.3500 1.3500 价格单位差异 1.0000 1.0000 1.0000 付款方式差异 1.0000 1.0000 1.0000 修正后比较基准价Pb（元/）7457207Pb=Pc*修正系数1*修正系数2*修正系

36、数n估价对象及租赁可比实例因素修正及计算表因素因子估价对象案例A案例B案例C修正后比较基准价Pb（元/月）待估7457207交易情况S设定为100103103103市场状况T以案例为100，相对各案例，估价对象取100100100区位状况L设定为10010080114权益状况R设定为100100100102实物状况M设定为1009880119计算过程Pr=Pb*100/S*T/100*100/L*100/R*100/M=74100/103100/100100/100100/100100/98=57100/103100/100100/80100/100100/80=207100/103100/1

37、00100/114100/102100/119比准价格Pr（元/月）73 86 145 权重45.00%30.00%25.00%估价值Y（元/月）100730.45+860.30+1450.25取整至拾位 估价对象及租赁可比实例因素修正及计算表 根据上述分析计算，同时考虑先取案例的可比性差异，设定以上三个可比实例的权重为45.0%，30.0%，25.0%，从而得出估价对象潜在客观月租赁价格：P=730.45+860.30+1450.25=100元/月（取整至个位） 有效出租面积或可出租面积比率经过估价人员调查，估价对象所处区域内出租房地产租金均按建筑面积计算，因此，本次估价采用建筑面积作为有效

38、出租面积。 空置率或租金损失经过估价人员市场调查，估价对象所处的北京路段商业物业租赁情况良好，类似物业供不应求，因此，结合实际状况和估价经验，本次估价按每年空置0.5个月考虑，即空置率为：i=0.512=4.17%. 租约限制由于委托方原因，估价对象当前房地产权属人租赁租约原因未能向评估人员提供，据情况介绍租赁期限约余下1年左右，由于时间相对较短，租约限制相对较小，因此，评估对象暂不考虑分段测算。 采用收益法计算表测算收益价格收益法测算的参数单位取值参数的取值计算式或说明确定收益期限房屋剩余经济年限年50.00钢筋混凝土结构，视用途，一般35至60年不等（房屋的经济耐用年限还受维护保养的优劣延

39、长或减损）土地剩余使用权年限年26.25根据产权资料，从2001年9月28日起计40年，已使用13.75年法定最大使用年限年40.00商业用途的法定土地使用年限为40年确定收益期限年26.25取上面三项的最小值收益变化阶段数个1.00结合估价对象租赁情况，及对市场发展的预计测算起始时间2015年6月18日估价时点年收益状况月租金收入元/100根据市场调查确定一年期整存利率%2.50%租赁押金计算月数月2.00押金利息月收入=月租金月数一年期整存利率12月经营管理费收入元/0本次不计入其它月收入元/0空置率%4.20%按一年中空置半个月设定，即0.5/12=4.2%年收益元/1154.39年收益

40、=（月租金收益+押金利息月收益+管理费月收益+其它月收益）12（1-空置率），详见收益法计算明细表年使用费用年维修费%1.50%房屋重置价格费率注：房屋重置价格元/2000参见广州市有关房屋造价信息年物业管理费%0通常由租户承担，故不予考虑年出租税费%18.00%按房产税12%，营业税及附加5.63%，租赁印花税0.1%，合计18%年保险费%0.10%年收益费率年租赁中介费月0通常由租户承担，故不予考虑其它支出0年支出合计238.94 测算结果年净收益915.45 收益期内年净收益变化形式比率（年增率）3%根据近年市场租金变化而预测报酬率%6.50%以安全利率加上风险调整值作为报酬率，安全利率

41、选用同一时期的一年定期存款利率，于估价时点的利率水平为3.0%，根据经济状况和未来预测，结合估价对象的用途、新旧程度等，取风险调整值为3.5%，报酬率=安全利率+风险调整值=3.0%+3.5%=6.5%估价值元/15,000取整至百位百位V=A/(r-k)*(1-(1+k)/ (1+r)n)V：估价值；A：年纯收益=（月租金+月经营管理费收益+押金利息月收益+其它月收益）（1-空置率）月数-年维修费-年物业管理费-年出租税费-年保险费-年中介费；k：年租金增长率；r：投资报酬率；n：剩余收益年期；3、评估对象单价确定根据市场比较法和收益还原法测算，两种方法的评估结果有一定差距。两种评估方法均为

42、客观计算方法，两者之间的差异属于不同方法之间的合理误差，两种方法相互验证，能更好地反映评估对象于评估时点的合理价值。目前市场实际状况是租售比较低，两者背离较严重，对于投资回报等分析影响较大，反映了市场的实际情况。市场比较法相对收益法则更加直接客观反映市场价值。经综合分析考虑，首层商铺受众较多，市场价值能较及时较直接体现，影响因素较少，因此，本次评估按收益法占20%、以市场比较法占80%权重测算评估对象评估单价（取整至百位）：2080080%+1500020%=19600元/平方米为评估价值，则：评估对象评估价值为：4095.1519600=8026.49万元。（八）估价结果确定经深入的调查分析，缜密的测算估算， 最终评定位于广州市白云区富园路30号201商业用途房地产，在估价时点2015年6月18日的评估对象房地产抵押价值为：人民币捌仟零贰拾陆万肆仟玖佰元整（￥80,264,900元）。详见估价对象明细及评估结果汇总表。