土司国际大酒店项目调研报告

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1、忻城县土司国际大酒店项目调研报告 一、项目简介土司国际大酒店项目由来宾市嘉城房地产开发有限公司（目前忻城县最大的房地产公司）开发建设，是忻城县政府重点招商引资项目，估计在建设完毕三星级土司国际大酒店以及配套“土司商场”、“土司花园”高档住宅社区。该项目位于忻城县芝州一路县人民广场旁边，背靠森林公园，12层的三星级土司国际大酒店和一座建筑面积为4000平方米的大型商业城现已落成，具有二次商装条件。 项目位置标记图 从芝州一路边上看到的项目点实景 从广场中间看到的项目点实景土司国际大酒店设计规划12层，1.6万平方米。整体建筑以星级酒店原则打造，已完毕主体构造封顶（正在进行外墙装修、内部配套完善及

2、各项公建配套建设）。一层：酒店大堂（挑高大堂）及配套功能用房；二、三层：餐饮部，涉及20多种包厢及一种豪华大厅，商务会议室；四层：大型KTV及商务娱乐会所；五至十一层：酒店客房（每层22个原则间，2个套间），共154个原则间，14个套房，共168个客房；十二层：休闲会所；酒店门前广场停车位：80多种。该酒店建成后，将是忻城县唯一一家达到三星级以上原则的酒店，忻城县人民政府指定招待酒店，是忻城县最隆重的旅游活动“三节一会”（土司文化旅游节、金银花节、桑蚕节暨商贸洽谈会和全国土司文化研讨会）官方指定接待酒店。 项目停车场实景 项目停车场实景 项目正面实景 项目正面实景 项目侧面实景 项目侧面实景

3、项目背面实景 项目边上的铺面实景 项目边上的商铺实景 项目边上的二楼商铺内部实景二、项目市场宏观简析 （1）忻城县地理环境：忻城县地处广西中部，红水河下游，属喀斯特地形地貌发育典型地区，曾被联合国官员称为不合适人类生存的地方，是典型的少数民族聚居的大石山区。忻城县东经108241097，北纬23402423，东临兴宾区，西依都安县，南接上林县，北连宜州市；东北与柳江县交界，东南与兴宾区、合山市接壤，西北与都安县相连，西南与马山县接靠，东西横距71公里。南北纵距79公里，属来宾市人民政府管辖。末总人口为41.05万，有壮、汉、瑶、苗、仫佬、回、满等15个民族，其中壮族人口占90.7%。城关镇为县

4、人民政府所在地，人口大概为4万人。全县现辖5镇7乡。 忻城县交通条件较为便捷，国道322线、323线和省道20231线贯穿全境，但全县目前尚无铁路和高速公路。红水河自西向东流经境内，流程56公里，有9个停泊码头，150吨机船四季通航，沿水路南下可直达梧州、肇庆、广州、香港等地。忻城西部交通：忻城至合山、忻城至宜州二级公路全线分别于和通车，忻城至大化二级公路竣工使用，忻城至都安、忻城至上林二级公路已进入使用阶段。忻城东部交通：柳江至龙南二级公路忻城段全长29.55公里建成通车。县城所在地城关镇位于忻城至合山、忻城至宜州二级公路的交汇处，北距广西重镇柳州市117公里，南距广西首府南宁市206公里，

5、西距黔桂铁路宜州站和宜柳高速公路起点站 55公里。目前忻城已成为联系广西首府南宁和贵州、四川等周边省（市）的交通枢纽，是西南通往沿海的重要通道。（2）忻城县经济现状及人口分布：，全县实现生产总值31.56亿元，财政收入2.34亿元，固定资产投资完毕8.59亿元，城乡居民人均可支配收入13378元，农民人均纯收入3378元。，忻城县辖5个镇、8个乡：城关镇、大塘镇、思练镇、古蓬镇、红渡镇、宁江乡、马泗乡、欧洞乡、安东乡、果遂乡、新圩乡、北更乡、遂意乡。根据第五次人口普查数据：全县总人口343556人，其中各乡镇人口（人）： 城关镇：3人，大塘镇：39688人，思练镇：44000人，红渡镇：311

6、09人，古蓬镇：28154人，宁江乡：41555人，马泗乡：16972人，欧洞乡：13245人，安东乡：15287人，果遂乡：24302人，新圩乡：12122人，遂意乡：21200人，北更乡：23916人。以上数据出自忻城县招商局资料。三、项目市场简析（1）忻城县城各商务酒店现状初调：忻城县城商务酒店现状初调表酒店名称地处装修档次特价标单价标双价房数入住率车位备注海天国际商务酒店人民武装部大院内商务便捷981481488160%50刚开业半年忻城宾馆芝州一路商务便捷801201205065%15县委招待所金海马国家大酒店芝州一路商务便捷/100/装修中未开业愉悦酒庄县人民检查院对面便捷8012

7、01207045%15/鸿大酒店芝州一路便捷7011011019/8装修中供电宾馆鞍山路便捷701201205050%15/因广西“十百千”产业化扶贫示范工程启动典礼暨产业化扶贫现场会在忻城县召开，本地各大宾馆客满，宾馆平时入住率只能从停车场车辆、前台人员及客房服务员理解获悉。 海天国际商务酒店实景 忻城宾馆实景 金海马国家大酒店实景 愉悦酒庄实景 鸿大酒店实景 供电宾馆实景（2）忻城县城各出名饭店现状初调：忻城县城饭店现状初调表饭店名称位置装修档次楼层菜价原则包厢大厅重要消费人群车位备注海天国际商务酒店人民武装部大院内/三、四层/1公务及商务接待50装修中未开业，承包方是鸿大酒店忻城大酒店芝

8、州一路本地最佳共三层560600元/桌（不带酒水）101公务及商务接待20承包方是鸿大酒店忻城县鸿大酒店城中路较好共四层560600元/桌（不带酒水）102公务及商务接待/愉悦酒庄县人民检查院对面一般一、二层400元左右/桌（不带酒水）81平常消费及商务接待15/金福园饭店鞍山路一般共四层400元左右/桌（不带酒水）51平常消费及商务接待/金龙大饭店芝州一路一般共四层400元左右/桌（不带酒水）8/平常消费及商务接待/ 海天国际商务酒店实景 忻城大酒店实景 鸿大酒店实景 愉悦酒庄实景 金福园饭店实景 金龙大饭店实景（3）忻城县城房地产现状初调： 忻城县城房地产现状初调表楼盘项目地址开发商名称面

9、积区间户型均价产品类型状态土司花园芝州一路（森林公园旁）来宾市嘉城房地产开发有限公司109-119平方米3房2厅2100元/平方米6在售嘉城书香园环城大道与芝州二路交汇处来宾市嘉城房地产开发有限公司99-148平方米3房2厅、5房2厅2卫1600元/平方米6在售御景新城鞍山路21号江西荣盛房地产置业有限公司忻城分公司109-119平方米3房2厅1800元/平方米6在售盛鸿尚城古学路（农行社区旁）广西盛鸿房地产开发有限责任公司109-120平方米3房2厅2100/平方米6在售芝州明珠芝州一路（中心广场对面）广西裕达集团有限公司100-120平方米3房2厅估计2300/平方米起小高层9月底开盘熙龙

10、湾鞍山路与环城大道交汇处来宾市磊鑫房地产开发有限责任公司未定未定估计2500/平方米起6未定 土司花园、嘉城书香园售楼中心实景 御景新城售楼中心实景 盛鸿尚城售楼中心实景 芝州明珠售楼中心实景 熙龙湾售楼中心实景（4）忻城县城商业及农贸市场现状初调：忻城县城商业及农贸市场现状初调表类型铺面面积区间（平方米）月租金（元）均价（元/平方米月）备注鞍山商贸城七匹狼成衣40150037.50 商贸城位于县汽车总站对面，中心为大众超市，其他为临街铺面，人流量较少，空铺较多，不成商业气候。电器店40150037.50百斯盾40150037.50广场中心皇氏蛋糕店40250062.50 该中心为忻城县中心区

11、域，人流量较大，沿街无空铺，租金价格各异。成衣店35220062.86鞋店30160053.33 农贸市场粉摊4400100.00 市场16：30起人流量大，分三层，一层为干货区、日杂区、饮食区、熟食区、生鲜区、蔬菜区；二层为成衣行、箱包行、鞋行；三层为家具行。市场一、二层有多处空铺。粮油干货摊4400100.00 成衣摊435087.50 鞋摊3300100.00 熟食摊2300150.00 鱼摊2200100.00 蔬菜摊210050.00 肉摊2350175.00 鞍山商贸城实景 鞍山商贸城实景 鞍山商贸城实景 鞍山商贸城实景 农贸市场实景 农贸市场实景 农贸市场实景 农贸市场实景四、忻

12、城县业态分析：忻城县城城关镇，虽为老城区，但人口密度明显稍低，加上外来务工人员， 4万余人；县城主干道为芝州一路、芝州二路、榕蝴路、翠屏路和城中路，步行三十分钟，基本能走完城关镇重要街道。县城居民多为原住民、公务员、打工租房者、经商家庭等；多为中低收入者，没有较高的消费潜力和消费欲望，对餐饮、休闲、娱乐、健身等商业业态没有太多关注，消费停留于需求似购物，局限性以支撑较高档次商业市场的存在。中心广场周边店铺经营现况以满足居民平常需要为主，所售商品普遍档次较低。无论是从商业形态、经营主题、商业物业的体量、还是商业管理专业水平等明显与其他发达县城存在很大的差距，给人商业的价值性偏低、城建发展滞后的直

13、观印象。县城内较为大型的购物中心为鞍山商贸城和富丽时代商厦。鞍山商贸城位于鞍山路，汽车总站对面，富丽时代商厦位于中心广场，均有各自相应的铺面。相距较远，过于分散不能统一形成新型的商业圈，而又分流了部分潜在消费者，两个商业销售氛围都缺少充足的人气，客流量不多。县城内就唯一一大型的农贸市场，统一由工商局管理，市场分三层，一层为干货区、日杂区、饮食区、熟食区、生鲜区、蔬菜区；二层为成衣行、箱包行、鞋行；三层为家具行。市场一、二层有多处空铺。上午和下午下班买菜时间，市场内人流不是很大，交易基本集中于平常生活所需。走访了十几种不同摊位的业主，有临街摊位，也有靠里的摊位，摊位普遍月租金较低，但业主都一致反

14、映竞争太大，利润低，生意难做。五、项目态势分析：土司国际大酒店项目分析表SWOT分析成果优势1、公司既有的酒店管理模式，可以直接移植到该项目，不需摸索。2、地理位置处在忻城县核心，芝州一路人民广场边上，背靠森林公园，居住环境优美。3、酒店规划设计满足星级规定：泊车位、挑高大堂、餐厅、商务娱乐会所、客房数量等基本因素，满足酒店星级需求。劣势1、酒店处在主干道芝州一路支路上坡处，酒店汽车的进出口稍感阻碍，设计不是很合理。酒店客房168间，数量过多，入住率不高的状况下，直接影响收益。2、忻城县居民普遍居住消费习惯已经形成，属于中低消费人群，难以形成酒店消费的习惯，消费群体单一，重要定位于公务接待及商

15、务接待，缺少居民消费及旅游消费群体。3、公务性质的接待基本是政府签单，很少钞票交易，影响酒店钞票流，增长负债率。机会1、随着城乡化发展。该酒店区域升值空间和发展潜力会随之增大。2、建成后是忻城县唯一一家达到星级原则的酒店，政府指定招待酒店，忻城县旅游活动“三节一会”官方指定接待酒店。威胁1、与项目处在同一区位开业的有海天国际商务酒店、忻城宾馆、鸿大酒店，对客户进行分流，影响客源。2、装修中的金海马国家大酒店位于芝州一路、鞍山路交汇处，将集商业、住宿、餐饮、娱乐为一体，成为此后县城内功能最集中的商业综合体，将是酒店最大的竞争对手。六、概念性总结土司国际大酒店下方的4000平方米大型商业城，地理位

16、置比不上富丽时代商厦和9月底开盘的芝州明珠，后者都是接近主干道芝州一路路边，而大型商业城却是在广场右上方的一条支路边上，还需上行100米左右，相对来说做商业较难操作。县城住宅销售价格普遍在元/平方米左右，销售的状况也不抱负，买房的人不多，各售楼中心冷冷清清，位于整个县城最中心的芝州明珠临街铺面销售价格估计在15000-25000元/平方米区间。本大型商业城铺面较市区其她商业街道来说，主力消费人群以县城周边住宅住户为主，辐射范畴较小。由于消费层次低，非主干道，过往人流难以聚拢，后来招商难以形成特色化经营。虽然后来规划定位、招商成功，但需要得到消费者承认，整体铺面升值后再销售，所需的时间就更为长期

17、，相应的投资周期也过于长期，在地产政策和利率不支持的状况下，需谨慎看待该4000平方米大型商业城铺面投资。忻城县的酒店业、娱乐业和餐饮业萧条。由于县城居民多为中低收入者，忻城县以农业为主，甘蔗、桑蚕、金银花为三大支柱产业，工业规划有红渡工业园区，园地规模为7.22平方公里，目前有28家公司落户。经济基本决定了消费习惯，县城上档次的宾馆酒店基本属于公务消费性质，商务性质较少。目前商务便捷性质的宾馆为海天国际商务酒店、忻城宾馆、鸿大酒店、供电宾馆、愉悦酒庄和在装修中的金海马国家大酒店。海天国际商务酒店刚开业半年多，酒店3、4层原为KTV包厢，但现已撤除，改为餐厅，承包给鸿大酒店的老板经营。忻城宾馆

18、原为县政府招待所，接待多为公务接待性质，宾馆边上的忻城大酒店也是承包给鸿大酒店的老板经营。供电宾馆基本属于单位公务接待用途，有自己固定客源，愉悦酒庄相应一般住宿及部分公务、商务接待。以上几家宾馆功能仅为住宿和餐饮用途，没有会议室，也没有KTV、桑拿、按摩功能，而在装修中的金海马国家大酒店，位于芝州一路、鞍山路交汇处，将集商业、住宿、餐饮、娱乐为一体，成为此后县城内功能最集中的商业综合体，将是本项目最大的竞争对手。土司国际大酒店是忻城县政府重点招商引资项目，三年内完毕，4月30日达到交付原则（含电梯、消防等公建配套），具有二次商装条件。按照实际状况，该酒店资料显示1.6万平方米。初步预估的售价为：1800元元/平方米，整体销售价格为：（1800元元/平方米）16000平方米=28800000元3000元。初步预估的租金为：15元/平方米月，酒店整体月租金价格为：15元/平方米16000平方米=240000元。年租金价格为：240000元12月=2880000元。 鸿大酒店老板娘提及，鸿大酒店老板曾想承包土司国际大酒店，酒店业主提出年租金2500000元，即2500000元1216000平方米=13.02元/平方米月，鸿大酒店老板觉得难以维持，不了了之。 调研撰写：黄梧 日期：-9-22