我国房地产市场供求关系分析

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1、国内房地产市场供求关系分析市场供应基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，国内房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年后来随着全行业步入调节时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐渐走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，全国房地产开发完毕额6245.5亿元，同比增长25.3，至前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2。 从房地产业的投资构造来看，1996年开始，国内房地产业投资构造开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，住宅投资占房地产业的投资比

2、例为68.5，111月，这一比例已上升为70.7，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资构造的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 ，全国房地产新动工面积、施工面积、竣工面积都浮现了迅速增长的势头：施工面积和新动工面积均有较快增长，新动工面积比去年同期增长27.2，施工面积增速21.5。今年111月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6，本年新动工面积3676万平方米，增长19.1。考虑到新动工面积的较高增速，可以预见，此后几年内施工面积还会浮现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设

3、工期较长的影响，商品房的竣工面积始终呈现增长的趋势,111月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3。 房地产市场的供应构造分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供应的重要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场合占的比重最校近几年来，国内房地产市场的供应构造存在着如下特点： 住宅供应平稳增长，住宅供应的内部构造发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在510比较合适，因此近几年国内政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已

4、减少到10如下，一般住宅的投资比例开始上升，111月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7以上，比去年同期增长29.6。 办公楼市场供应有所增长 ，办公楼投资完毕额仅为293万平方米，与1999年同期相比增速下降12.9。投资额较上年有所增长,但增幅较小,自今年以来,办公楼开发投资额呈现较快增长，可以预见，今年办公楼市场供应将浮现较大增长。 商业用房的供求矛盾比较突出 在前几年经济发展过热时，商业用房比较畅销，各地商尝商铺纷纷涌现，浮现了严重的供过于求的现象。随着宏观调控政策的实行，商业用房的销售率迅速下降，近两年消费疲软困扰着国内国民经济的发展，从而导致了与消费水平和消费能力直接有关

5、的商业用房的需求下降，但每年商业用房的竣工面积却不断增长，这就加剧了商业用房的供求矛盾。 市场需求高速增长 近几年市场需求呈上升趋势 近两年来，在扩大内需和全面推动住房制度改革等宏观经济政策引导下，国内房地产销售挣脱了前几年徘徊不前的局面，浮现高速增长态势。111月,全国商品房销售额达3536亿,同比增长37.1。 个人消费成为市场需求的主体 20世纪90年代以来，个人购买商品房的绝对额高速增长，1987年，个人购买的商品房只有42666万平方米，占当年商品房销售的17.9；而到了1997年，个人购买的商品房达523372万平方米，占当年商品房销售的666；1998年，虽然受住房制度改革的影响

6、，集团突击购房的现象比较严重，但个人购房也增长不久，1998年个人购房的比例比1997年上升了7个百分点，达到736，市场消费主体的这种变化对开发商提出了更高的规定。，随着房改的结束，个人购房的比例已达80，这一比例已达到87，111月，个人购买商品房的比例为90。13季度，北京市个人购买商品住宅的比重达到95.3，显示出北京市住宅市场的即期需求旺盛。 二级市场和租赁市场活跃了房地产市常一年来，各地以哺育市场为核心，积极贯彻贯彻国家出台的一系列政策措施，减少存量住房入市“门槛”，使二手房交易逐渐活跃，丰富了市场供应，并有效地带动了商品房销售，房地产二三级市场联动的效果日益明显。 ，上海市存量住

7、房交易15.6万套，1031.48万平方米，成交金额274.78亿元，分别比上年增长86、59、99；经登记备案的出租住房8.52万套，1036万平方米。到去年终，上海市已购公房合计上市14.4万套，占已发售公房总量的9.7。 此外，随着国家对住房租赁税率的调节，各地租赁市场日趋活跃。南京市去年房屋出租登记备案面积145万平方米，较上年增长77，租赁税收达1.1亿元。上海、广东、江苏、浙江、贵州等省市，越来越多的居民采用通过将自有住房出租，同步购买新居自住来改善家庭居住条件，以投资为目的的购房出租也在部分都市逐渐兴起。 住房分派货币化增进了住房消费 大部分都市已在出台货币化方案的基本上，制定了

8、补贴资金筹集和管理、补贴原则、补贴方式、补贴申请、现住房认定、超标和未达标住房解决、补贴发放程序等有关配套政策，不少省市已陆续发放住房补贴，补贴的发放带动了大量个人存款和银行贷款进入住房市场，增进了居民住房消费。 住房金融进一步发展，住房公积金管理逐渐规范 截至底，全国商业性和公积金个人住房贷款余额合计已达6398亿元，是1997年终的33倍，初次超过房地产开发贷款余额，占消费贷款余额的86，基本实现了房地产信贷构造的调节。住房公积金新增个人住房贷款395亿元，比上年增长71。住房金融的发展，极大地提高了居民购房的支付能力，已经成为居民提前实现住房消费的重要手段。从记录数据看，商业性个人住房贷

9、款的不良率不到0.5，住房公积金个人住房贷款的不良率仅为0.24，对于改善银行信贷资产质量也起到了十分重要的作用。 空置总量仍然很大 房地产市场空置总量仍然很大 据记录，到7月底，中国商品房空置总量在1.2亿平方米左右，其中空置一年以上的超过50，占压资金超过2500亿元，居中国各行业不良资产之首。由于国内房地产开发商多以中小型规模公司为主，其抗风险能力相对较差，较大的空置面积使得开发商积极性受到严重的挫伤。难以收回的预期收益，使得开发商难以进行新一轮的房地产开发投资。这会使房地产的有效供应不易实现，浮现恶性循环。 与居民收入相比，房地产价格仍然偏高 世界银行的研究资料表白，当一种国家一套住房

10、售价与家庭年收入之比为3：1至6：1时，居民才干承当得起。也就是说，一种家庭年收入的36倍能买下一种中档水平住宅时，这个家庭便具有购房能力。，国内商品房平均每平方米售价达到2226元，按此计算，一套70平方米的住宅大概需要15.6万元，而去年国内城乡人均可支配收入为6800元，按一家三口计算，房价与家庭年收入比达到7.6：1。而在房地产市场发达的北京，这个比例高达12.4：1，因此，房价过高是制约房地产业发展的一种桎梏。 市场供求构造失衡 楼市供应与购房人需求之间的差别导致供求失衡，重要表目前如下两方面： 一方面是供需价格差别： 低价位房供应局限性，中高价位房供应过量。以北京市为例，调查显示，

11、北京居民的购房需求重要集中在5000元/平方米如下的房子。87.3调查者盼望值处在30005000元/平方米。但是，市场上的房地产开发项目在价位分布上呈现中间大、两头小的趋势。价位在30004000元、40005000元、50006000元、60008000元/平方米的比例基本都在20左右，而价位在3000元/平方米如下和高于8000元/平方米以上比例都相对较少。即市场上楼盘的供应，有一半左右的供需构造的矛盾。 与商品房空置量日益增长的状况截然相反的是，经济合用房浮现供不应求的局面，这充足暴露出国内房地产业存在着严重的供求错位。从目前看，政府干预房地产市场的重要手段是大规模建设和推出经济合用房

12、，国家计委和建设部前不久宣布，今年将投资1700亿，筹划建设2.25亿平方米的经济合用房。这将更有效的满足一般市民的住房需求。 另一方面是供应与需求的区域差别： 尽管目前房地产形势总体上是好的，但也有某些地区不同限度地浮现了投资增幅过大、投资构造不合理、价格上涨过快、土地供应过量等有也许过热的“苗头”。投资的增幅与销售的增幅相比，应当要保证可以在发展中不断消化同期上市的商品房。今年19月份，天津、河北、江西、浙江、海南、吉林、江苏、河南、云南、陕西、山东和宁夏等地区，都浮现了投资增幅高于销售增幅超过了20的状况。 住房市场体系不完整 完整的住房体系涉及住房一级市场和住房二级市场，两者是互相增进

13、、互相制约的，没有一级市场，固然不也许有二级市场，但二级市场又制约着一级市场，二级市场不发达，一级市场就低迷，只有在存在发达的二级市场的条件下，居民的住房资产才具有流动性，居民才干转让和卖掉旧房，购买新居。就全国范畴来看，国内住房二级市场的发达限度存在很大差别。 以北京和上海为例，上海二手房交易量（成交登记）达到1031万平方米，新居销售（成交登记）突破万平方米，可见存量市场兴旺对增量市场的巨大增进作用。与上海相比，北京的住房市场体系完善度较差，住房一二级市场之间过大的价差，导致居民“以旧换新、以小换大”的难度较大。北京的二手房交易量仅5400套。随着迅速推动的危改拆迁释放的巨大需求，二手房的

14、需求将有增无减。 旺盛需求将继续保持 潜在的市场需求成为住宅业持续发展的巨大动力。从市场潜力来看，究竟，国内城乡居民住房人均建筑面积20.8平方米，虽然比改革开放前提高了许多，但与某些发达国家和中档发达国家相比，还相差几倍。国际经验表白，在人均住房建筑面积达到3335平方米之前，会保持旺盛的住房需求。这重要是由于： 一方面，都市化进程加快对住宅的巨大需求 根据国际经验，当一国经济进入持续稳步增长的时期，都市化也将进入一种迅速发展的时期。世界银行对世界133个国家的记录资料表白，人均GDP低于300美元的低收入国家，都市化水平仅为20；当人均GDP从700美元提高到1500美元、经济步入中档发达

15、国家行列时，都市化进程加快，都市人口占总人口比重将达到4060，而当经济高度发展，都市化水平达到70后来，都市化发展的速度将趋缓；1980年，国内城乡人口占总人口比重为19.4，1995年上升至29，进一步提高到36.2，城乡人口达到4.5亿。如果在将来十几年中，国内人口自然增长率仍保持在9.6左右，都市化平均以每年1的速度增长，达到到46，都市人口将达到6.4亿，净增长1.9亿人，每年新增人口1852万。新增都市人口的迅速增长无疑会对住房建设带来更多需求。 另一方面，流动人口增长对住宅的巨大需求 都市化过程的另一种特点是浮现大量的流动人口。大量流动人口的存在对租赁房屋产生了巨大需求。以广州、

16、上海和北京三大都市为例，各都市的外来人口多达300万到400万，其流动人口与常住人口之比分别是21：100、10：100和6：100。如此大量的流动人口，成为这些都市房屋租赁市场的消费主体，为房屋租赁市场的发展奠定了基本；据有关部门登记表白，到，国内流动人口将从目前的8000万人增长到1.5亿人，按人均居住最低原则(人均居住面积2平方米，建筑面积4平方米)计算，需要为新增的流动人口建造约3亿平方米的租赁房屋，每年需开发建设3000万平方米以上的租赁房屋。 再次，居民消费构造调节带动住房消费的发展 中国社科院经济所研究员汪丽娜指出，“居民消费构造的调节带动住房消费的升级换代，是此后5至房地产业发

17、展势头强劲的首要因素”。1978，国内GDP年均增长率为9.6，人均GDP增长也高达8.2。城乡居民人均可支配收入从343元上升至6860元。城乡居民作为二元经济中的消费主体，其收入的增长无疑为消费水平的提高和生活质量的改善奠定了坚实的基本；调查显示，居民对目前住房的满意率不到20，约有48的居民提出在几年内乐意换购住房，已购公房中有67但愿通过换购住房改善条件和环境。正是居民潜在的住房需求，给房地产市场以强有力的支撑。 一系列住宅发展利好政策的出台将对住宅需求产生持续影响。今年1月31日，国家计委与建设部下发有关规范住房交易手续费有关问题的告知，规定从3月1日起住房转让手续费，按住房建筑面积

18、收取，新建商品住房每平方米3元，存量住房每平方米6元。新建商品房转让手续费用由转让方承当，存量住房转让手续费由转让双方各承当50；经济合用房减半收龋 本次交易手续费的明令减少，对沪、穗、深等房地产前沿都市几乎没有起到作用，因素是上述地区的楼市交易税费早已远远低于国标。但是对其她各地楼市的影响力却颇为直接。据测算，与各地制定的现行住房交易手续费收费原则相比，新出台的收费水平平均减少幅度约60，部分都市降幅达80以上。因此这项政策的出台，对整顿和规范住房交易市场收费秩序，减轻购房者和房地产开发公司承当，活跃住房市场，将起到积极作用。住房按揭利率全面减少的积极作用，2月21日起，央行决定减少人民币的

19、存贷利率，商业性个人购房按揭利率下调0.54个百分点，金融机构各项存款年利率平均下调0.25个百分点。其中，五年以内与五年以上的贷款年利率分别降为4.77和5.04。利率下降，将使购房人直接受益，减轻还贷压力。据估算，2月21后来，办理10万元、30年期的商业性房贷，总共可以减少利息支出12060元。低利率大额度的按揭买房使居民购买力提高，需求量增大。 加入世界贸易组织对住宅业的积极影响。加入世界贸易组织将对全国范畴内的房地产业产生重要影响。从住宅业来看，一方面，入世将增进住房价格的下降。这是由于入世后关税的减少会引起进口建材和设备价格下降，同步竞争的加剧会促使国产建材的价格相应减少。另一方面，加入世界贸易组织将增大国内都市居民住房消费空间。 载自：中国经济信息