宅基地使用权确权参考

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1、8 宅基地使用权确权8.1 调查范围调查范围为本标段内每个村庄（居民点）内部每宗宅基地。8.2调查方法运用实测法，采用GPS和全站仪，按照城镇地籍调查规程和其他规定的要求，以1:500大的比例尺进行调查和细部测量。8.3调查内容调查每宗宅基地的权属、位置、界址、面积和土地利用情况等，制作符合土地登记要求的地籍调查资料。8.4实地调查调查人员在国土资源部门领导下组织相邻各方指界并签字盖章确定每宗宅基地的权属界线，界线指认结果和宗地草图作为权属调查结果。对有争议的权属界，划出争议区。8.4.1实地调查的主要内容调查人员携带权属调查工作底图和宗地调查材料，现场确定土地使用者名称、土地座落、四至、土地

2、用途等各项内容。主要包括： （1）土地权属状况。包括权属性质、权属来源、土地使用者名称、土地坐落及四至。（2）土地用途。按主要用途确定的宗地地类。 （3）土地的权属界线。（4）地上附着物。集体建设用地范围内的地上附着物的形状、范围、面积、性质等。 8.4.2实地调查工作程序（1）调查前准备。向土地权利人发送指界通知书，约定权利人现场出席指界。调查人员准备好土地权属材料、调查表、调查底图、界标、必要的仪器及工具、用具等。 （2）现场调查核实。由调查人员根据收集的权属证明材料、土地所有者或使用者出示的证明材料，结合土地权利人的指界情况。核实土地使用者名称，宗地的界线、界址边长，土地的用途、面积，共

3、有权情况等要求调查的内容。 （3）填写调查表。调查人员根据调查情况如实将调查的内容填写到调查表上。为保证记录成果的规范性，调查表上除必须经土地使用者认可的部份在现场填写外，其余内容可由调查人员在调查完成后回室内填写。 （4）签字认可。调查完成后，由土地所有者或使用者在调查表上签字确认调查结果。 8.4.3土地权属状况调查土地权属状况调查包括权属性质、权属来源、使用者名称等。在调查土地权属来源时，应注意被调查单位与权源证明中权利人名称的一致性。发现不一致时，需要进行细致调查，并在调查表的相应栏目中填写清楚。 (1)权属来源调查宅基地权属来源调查由调查人员现场核实土地权属来源证明材料是否齐全、合法

4、及与实际情况的一致性，将调查核实结果填写在地籍调查表上，并收集各种权属来源证明材料，作为土地登记审查依据。宅基地权属来源证明文件主要包括以下方面： 1）初始登记的权属证明文件 农村集体土地拨用决定书，建设用地审批表。 地契、各级有权单位的批准文件、四邻证明等可作为权属来源的补充证明。当无直接证明时，补充证明可作为定权的依据。 2）变更登记的权属证明文件 变更登记除提供初始登记的权属证明文件外，还需提供下列文件： 原土地使用权证书。 转让：转让协议；该宗地所在农村集体同意转让证明。 土地使用权更名、更址、更正：户籍管理部门更名批准手续；用途变更的情况说明材料及证明材料、原证登记档案复印件。其他有

5、关证明文件。 (2)其它要素调查1）权属名称调查。权属名称是指使用者的全称。有明确权属主的为权属主全称；共有宗或共用宗地要调查清楚全部权属主的名称和分摊份额。 2）权属性质。调查土地的权属性质。分集体土地所有权、集体土地使用权。 3）土地使用权类型。农村建设用地调查应查清土地使用权的类型。分荒地拍卖、拨用宅基、农用地承包、集体土地入股、其他。 4）土地取得时间。土地取得时间指获得土地权利的起始时间。 5）土地位置。调查核实宗地地理位置、宗地四至。 6） 共有权情况。调查清楚宗地共有权人数、独有或独自使用面积、共（有）用面积及分摊协议。 7）他项权利。集体建设用地还应调查宗地内是否有滴水权、通行

6、权、采光权、地役权等他项权利，并记载清楚。 8）其他情况。涉及宗地所有权或使用权的其他特殊情况的调查及说明。 8.4.4界址调查(1)指界通知按照调查工作计划，分片在调查前23日内发送指界通知书，明确土地权属主代表到现场指界的时间、地点、需备查的证明及权源材料。指界通知书可通过公告、直接送达两种方式发送。(2)指界界址调查必须由本宗地及相邻宗地的权利人或委托代理人到现场指界。 1）集体所有（或使用）的宗地，由法人代表出席指界，并出具身份证明和法人代表身份证明。 2）个人使用的宗地，由户主出席指界，并出具身份证明和户籍簿。 3）法人代表或户主不能亲自出席指界的，可委托代理人出席指界，并出具法人身

7、份证明及指界委托书。 4）两个以上土地所有者或使用者共（有）用的宗地，由共（有）用人共同指界或共同委托代理人出席指界，并出具身份证明和指界委托书。 5）经通知未出席指界的，由调查人员根据实际情况及四邻指界情况确定界址后，发送违约出席指界通知书后，按违约出席指界通知书规定的办法处理。 8.4.5实地界线调查 （1）界址认定应以有权机关批准的用地文件上的界线为基础。无批准文件的，可根据出具的相关证明书及处理结果通过四邻共同认定，认定时一般以建筑物的主要结构边界为准，宗地间的滴水、共用通道原则上不确权到任何宗地。 （2）本宗地与邻宗地界址间距小于1m的，必须由双方指界人指界认定；可分开的也可根据当地

8、规定或习惯分别划入各自宗地，不能分开的作为通道处理，在调查表中注明并由指界人在界址调查表上签名（盖章）认可。 （3）共用界址线必须由双方共同指界认定，并在界址调查表上签名（盖章）认可。本宗地与邻宗地的界标物必须查清自墙、共墙、借墙、并墙、界石等关系情况。 （4）宗地界址线临街、临巷或宗地与邻宗地界线间距大于1m的，可只由本宗地指界人指界，并签章认可。 （5）土地使用者已有建设用地批准文件，但属少批多用的，宗地界线按批准用地界线确定，多用部分作为块地，在调查表中注明，待后处理；属批多用少的，原则按实际使用范围定界。 （6）历史用地、没有权源文件的宗地，一般按土地使用现状标界。以墙壁、围墙一侧为界

9、的，界线沿外墙基确定；建筑物外轮廊不规则的宗地，属结构性的，应保持建筑物主体结构形状，沿外墙基定界；属装饰性的凹凸（含小弧线），可沿外墙基取直线（或取小弧线切线）定界。 （7）一宗地有两个以上土地使用者的，要查清各自单独使用部分和共同使用部分界线。 （8）邻宗地在本宗地界址线上的界址点，应作为本宗地与邻宗地共有界址点处理。 （9）有争议的界址，调查现场不能处理时，应记录争议情况，待后按国家和省的规定处理；较大宗地中，无争议部分有明显线状地物或建筑物、构建物分开的，可将其划为宗地进行调查，有争议部分作为块地，待后处理。 （10）违约缺席指界的，根据不同情况按下述办法处理： 如一方违约缺席，其宗地

10、界线以另一方所指界线确定； 如双方违约缺席，其宗地界线由调查员依现状界址及地方习惯确定； 将确定结果以书面形式送达违约缺席者，如有异议必须在15日内提出重新划界申请，并负担重新划界的全部费用；逾期不申请的，确界结果自动生效； 指界人在指界后，不在地籍调查表上签字（盖章）的，按违约缺席处理。 8.4.6界址点的设定和标注确定宗地界线后，应该在确定的位置设定界址点标志或标记。 （1）所有界址点必须在现场确定，在确定的位置设定界址点位，在界址点旁明晰标注界址点点号； （2）临街（巷）的界址点一般应以宗地建筑物的墙基角为准； （3）界址线的轮廓凹凸在实地小于0.05m或在0.05m至0.25m间但凹凸

11、面积小于0.1的，可不设置界址点； （4）直线界址线长度大于实地50m的，应加设界址点； （5）除解析法测定的界址点外，界址点间距必须实地量取，以米为单位取小数点后两位表示。 （6）界址点以英文大写字母“J”开关，从上到下、从左到右顺序编排。同一调查县内不得重号。 8.4.7调查成果记载调查成果须按规定的格式记录于调查表中，作为登记发证的重要参考。记录于调查表中的各项内容应齐全、完整、规范，能反应调查的过程及结果。调查表应使用黑色或蓝色墨水填写，严禁涂改，划改处须加盖划改人员印章，且不能连续划改。 调查表原则上每个权利人填写一份。共用宗权利人较多时，可统一填写一份，待建库完成时再分别输出。 1

12、、基本信息的填写基本信息是指反应土地权利人及宗地基本状况的信息，参照地籍调查表的填表说明填写。 2、宗地四至宗地四至是反应本宗地与相邻宗地间相关关系的重要内容。按北、东、南、西、的顺序填写。四至内容中，同一方位为不同宗地或地物地貌的，应按界址点分段填写，并注明本段界址线的位置及邻接关系。 3、签章栏（1）栏目填写：签章栏的栏目数、界址线的起、终点号、地籍号（或其他内容）应与宗地四至的内容完全一致。 （2）本宗地签章：单位宗地的盖权利人的公章和指界人的私章（或签字），个人宗地的由户主签字并加盖户主私章（或右手大母指手印）。签章栏应完全覆盖所有四至栏目，不得空出。 （3）邻宗地签章：邻宗地签章于确

13、定的栏目，签章方式与本宗地签章一致。4、宗地草图宗地草图原则上应在调查时实地绘制，内容包括界址点的位置、界址线的连接关系、界址点间距、宗地四至、用途、地籍号、宗地内构筑物等情况。宗地草图可在测绘完成后统一输出宗地图代替。 5、调查及勘丈记事调查记事：记录在权属调查中遇到的问题和解决情况，土地权属来源是否合法，权属是否有争议等。此部份属调查过程的过程记录，须清楚记录有关权属调查过程中存在的问题及解决办法。若无特殊情况，至少说明权属来源是否合法、界址是否清楚、四邻是否有争议。勘丈记事：记录地籍勘丈采用的方法和仪器，地籍勘丈中遇到的问题和解决情况等。 6、审核栏审核地籍调查成果是否符合规定要求，填写

14、审核意见。审核负责人签字，并盖审核单位公章。审核一般由县级国土资源部门负责。8.5地籍勘丈按照权属调查确认的界线，依据规程的要求，进行相应的细部测量、地籍勘丈，形成宅基地宗地图。8.5.1 图根控制测量（1）图根点布设原则 为满足地籍要素的勘丈需要，拟在等级控制点的基础上采用GPS-RTK方法直接布设图根点。图根点布设主要以测图方便为原则，随用随做。图根点的密度应以满足地籍要素的测定为原则，合理布设。（2）图根点的标志和编号图根点的标志根据实地情况分两种，位于硬质地面（主要指沥青或水泥地面）上的点位，采用长10cm，直径0.5cm的钢钉打入地面作为点位标志。为便于寻找应以钢钉顶面为中心，用红油

15、漆在地面上画一直径约10cm的圆圈，并在旁边注记其点号；位于软质地面上的点位，采用长25cm的木桩进行标设，以木桩顶面小钢钉作为中心标志。（3）图根点的观测采用GPS接收机进行实时动态测量。观测时采用脚架精确对中，观测时间适当延长，以增强数据的可靠性。对同一点位采用不同基准站两次测量, 两次较差平面坐标差值小于3.0cm，高程差值小于5.0cm 时取两次测量平均值，两次测量差值超限时重测。图根点的精度检查可以采用GPS-RTK方法，也可采用全站仪测量图根点间距离及角度进行检验，并将检查结果进行整理统计。（4）图根点坐标取位图根点坐标取位至1mm，高程取位至1cm。（5）细部测量 应绘出调查区的

16、所有控制点，并按图式格式注记。 居民地各种建筑物、构筑物均应用相应符号表示，当建筑物、构筑物轮廓部分在图上小于0.5mm时，可直线连接。房屋以墙基角为准，应逐栋表示。院落内部天井不区分表示。房屋应分别注记建筑材料和层次，分层表示比较困难时，以主体建筑层次表示，层次相近而难以分割的，也可以占地面积较大的层次注记。 围墙、栅栏、栏杆等可根据其永久性、规整性、重要性等综合考虑取舍；与界址线有关的要详细准确测量。8.5.2 地籍要素测量（1）地籍图测量的步骤主要工作流程如下：数据采集图形文件生成交互式计算机图形编辑地籍图/宗地图绘制数据存贮及管理地籍图测量过程中，每天将采集的细部点数据通过专用电缆通讯

17、至计算机中的数字测图系统后，首先根据测站观测草图进行测点连线，构成相应的地物图形，如房屋、道路、宗地权属界线等，然后利用系统的编辑功能进行图形编辑，并按照规程和图式的要求，进行编辑加工，将各种地籍编号按照规定的规格和要求注记在相应的位置上，如街道号、街坊号、宗地号、土地利用类别代码、宗地名称、地理名称注记等。最终形成完整的基本地籍图数据文件。（2）地籍图应表示的基本内容地籍图内容主要有：地籍要素、数学要素及地物要素。 地籍要素地籍要素包括各级行政界线、界址点、界址线、土地使用者、地籍号、地类号、面积等。具体按相关规范及规程的要求执行。 数学要素在地籍图上应表示的数学要素包括：大地坐标系、内外图

18、廓线、坐标格网线及坐标注记、控制点点位及其注记、地籍图比例尺、地籍图图名及图幅整饰等内容。 地物要素在地籍图上应表示的地物要素包括：建筑物、道路、注记等。具体如下：a 建筑物：在地籍图上要绘出固定建筑物的占地状况。宅基地的主房详细测绘，与界址线有关的线状地物（围墙、栅栏等地物）详细测量，非永久性建筑物如棚、简易房可舍去；附属建筑物如不落地的阳台、雨篷及台阶等可舍去；建筑物的细部如墙外砖柱或较小的装饰性等可舍去；应在建筑物右上角注记建筑物层次。b 道路：道路包括公路、大车路、乡村路、小路等，村庄周围的道路要测其位置或轮廓表示出来。c 注记：在地籍图上，除地籍要素注记外，还可以选择性注记一些地名、

19、有特色的地物名称等。（3）地籍要素外业采集 界址点外业数据的采集：一般在图根点或各级控制点上利用全站仪极坐标法、交会法或内外分点等方法测定。界址点精度满足规程要求。 野外数据采集以村庄为单位进行。采集前首先将各级控制点的三维坐标输入全站仪，并进行严格的校对。设置测站，一般以较远的控制点定向，用另一控制点作检核，当检核点坐标较差小于2cm，高程较差不大于3cm时，方可进行数据采集。测站点至界址点的距离一般不大于150m。 界址点原则上按标志位置采集，若标志不清、无标志以及标志有误时，应及时与权属调查员取得联系，并重新确定点位。在界址点测量过程中，测量员与立镜者要随时取得联系，明确观测位置，及时核

20、对测点点号，确保全站仪记录点号和测站草图记录点号一致。（4）宗地图绘制宗地图由系统软件自动生成，一般用A4规格纸打印输出。特大的宗地可用A3规格纸打印、输出。宗地图打印完成，按宗地号顺序，分街坊装入资料袋，并作相应标识。宗地图的内容包括：1）本宗宗地号、地类号、面积及土地使用者名称。2）本宗地界址点、界址点号（含与邻宗地共用的界址点）、界址线及界址边长。3）本宗地内主要建筑物、构筑物；邻宗地界址示意线。4）相邻宗地土地使用者名称，相邻的道路、街巷及其他地物。5）比例尺、指北方向、图廓线、制图单位、制图员，审核员及日期等。（5）地籍图的输出分幅地籍街坊图的成图比例尺为1:500，按高斯克吕格坐标格网线，采用矩形分幅方法。地籍图的图号采用该图幅图廓的西南角坐标的公里数编码代替，纵坐标X在前，横坐标Y在后，中间用短横线连接。坐标值以公里为单位保留小数点后两位。分幅地籍街坊图加注图幅名称，图名应以本图幅以该行政村自然村名称命名。分幅地籍街坊图是根据编辑完成的地籍图数据文件绘制的，其内容应包括：各等级控制点的点位符号、点位编号及宗地号、地类号、界址点线符号、道路名称、宗地内能注记下的单位名称、河流名称、必要的建筑物、构筑物等。8.6地籍调查成果公示与确认地籍调查成果的公示与确认、土地登记公告、确权登记发证程序参照农村集体土地所有权的要求执行。