房地产开发过程中法律服务要点

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1、房地产开发过程中法律服务要点一。服务宗旨为强化项目专业管理，防备各类法律风险，本文根据房地产开发具体流程，结合法务部门自身定位，对在房地产开发过程中也许波及的法律服务要点进行简要分析。二、服务目的1。通过对集团及所属分公司优质资源的综合调配，向具体地产项目提供质优，高效，全方位的专业服务。2。遵从“事前避免为主，事后救济为辅”的原则，运用专业知识和技能避免或减少项目开发中也许浮现的法律疏忽及偏差，对因不慎而浮现的疏忽和偏差所带来的法律纷争采用法律救济措施，减少或避免也许导致的各项损失。3. 与外聘律所积极合伙，运用外聘律所人脉，信息等资源优势，增长项目品牌附加值，减少项目风险及项目开发的机会成

2、本，提高项目赚钱能力。三，服务范畴第一部分 地产开发阶段的法律服务自有资金/贷款 国有土地使用权证建设用地规划许可证预付土地出让金获得四证 建设工程规划许可证建设工程施工许可证抵 押 项目开发贷款设计、勘探工程报建工程招标工程建设垫资先期施工垫资40-50%内部认购回款工程建设销售预售按揭1。房地产公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院看待建项目进行研究并制作报告书,应附有具体的规划设计参数和效果图，并贯彻足够的开发资金。在此过程波及的法律服务涉及：参与项目可行性论证及协助设立地产开发项目分公司等。本司法务也可从实际出发，结合项目特点，从

3、法律法规国家政策分析，为项目分公司的成立发明最佳的条件。例如，在太阳能项目公司的成立阶段，法务人员可以积极把握国家对此项目的减免税政策，研究现行法规政策对新能源的优惠及补贴，根据项目特点为项目的筹资融资提出法律建议，参与制定项目长期规划书等。为项目公司后来的顺利运营发明良好的先决条件。2。行政审批部分根据国内目前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及拟定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。在此过程中也许波及的法律服务涉及：协助参与土地使用权证书，建设用地规划许可证，建设

4、工程规划许可证，建设工程施工许可证的获得，出具建设用地选址意见书等项目规划批准文献。为土地使用权出让，转让，出租，抵押提供法律意见并制作法律文献。对土地拆迁评估，拟定拆迁，补偿安顿，合伙开发等方案，拟定招标方案，审核合伙公司资质，起草各类合同，审核开发流程，优化开发执行力；监管各类合伙合同履行，审核项目交付方案参与工程款项结算。协助办理竣工验收，备案报备手续等。因我司已有不少的项目开发经验，故结合本司实际状况，四证的获得一般不需要法务人员直接参与。有关土地拆迁方面的具体内容，因其自身具有一定的专业性，法务人员仍需积极和专业的拆迁公司进行接洽沟通，重点关注最新法律法规及国家地方性政策的变动，可以

5、及时有效地提出专业意见。对于合同合同的履行及纠纷，之前都是由本司其他负责部门执行，但本司法务人员将在其中扮演愈来愈重要的监管和沟通角色，保证合同的顺利履行。第二部分 建设工程中法律服务调研费、筹划费 前期成本开办费 土地出让费、青苗补偿费、拆迁费地质勘探费 设计成本土建、市政、园林、装修成本预测 建筑设计 规划方案 设计费用 构造设计 施工图 环境设计 园林设计赚 生产成本 土建、市政、园林、装修 监理 施工组织 施工员成本控制 工检组生产环节 质量、成本、工期、安全、形象 签证 施工验收 决算 提供 成 本重要原材料、设备、部品甲方 指定 承认为建设工程流程优化提供专业征询服务，保障在房地产

6、项目建设工程中的有关干扰因素得以顺利排除，法务人员可以提供如下法律服务方案：1。参与项目签约谈判，评估项目法律风险，起草有关建设工程合同。2。监管项目各类合伙合同履行，为建设工程勘察，设计，施工及材料设备选购，监理等的招标提供法律意见，对有关争议提供法律解决方案。3。就建筑工程承包与转包进行评估，出具法律意见。4。参与项目工程款结算，解决工程款纠纷。结合本司以往经验，法务人员将在项目工程建设中扮演比较重要的角色。为避免在法律纠纷产生时占据不利地位，法务人员更需全程参与项目的签约谈判及执行，及时掌握项目工程建设中原始资料，更需对项目建设工程执行中不同阶段进行资料备案。第三部分 地产营销法律服务卖

7、写字楼、公寓商业物业（第三方物流）酒店、旅游设施 卖什么 产品定位 商业住宅别墅、高层、小高层、洋房 教育地产 运动地产富豪阶层 私营公司主 高档白领 I T精英 卖给谁 市场定位 目的客户 专业 艺术、体育、名人教师、公司白领 25岁青春派年龄 25-35进取派 35-45成功派在本环节中，也许波及的法律服务重要是房地产营销法律服务。其重要目的是为了保障项目全程营销安全，规避项目营销各个具体环节的法律风险。具体方案也许波及：1。营销前期的法律服务涉及：审核营销公司的资质，拟定具体营销模式，筹划营销代理合同。起草房屋买卖合同文书，避免会所, 车位，顶楼，外立面，架空层等纠纷。协助设计销售或租赁

8、实行方案，协助发展商完善商品房租售条件。协助或代理合同登记备案等手续，协助申领预售（预租）许可证和新建商品房房地产权证等证件。协助公司与银行进行按揭贷款授信合伙谈判，起草按揭贷款授信合伙合同等有关文献。2。销售过程中的法律服务涉及：起草及审核销售广告，拟定销售方向，解决销售过程中也许与营销商产生的纠纷。协助组织楼宇的预，销售展示及交易活动，提供征询，出具法律意见等法律服务。3。销售后期的法律服务涉及：销售前法律培训，监督催告签约手续，贷款手续，放款支付手续及解约手续。代理办理纳税，产权过户，房地产登记，抵押贷款，申领房地产权证，合同公证，见证等手续。对因房屋买卖交接及产权办理等有关问题引起的法

9、律纠纷出具法律意见等。第四部分 物业管理法律服务在地产项目最后阶段，多数也许还波及物业公司管理方面，结合我司物业管理的经验教训，在后来的地产开发过程中，法务人员应当对公司的物业管理提出更完善合理的服务方案。具体也许涉及：1。选择前期物业公司，签订前期物业服务合同，完备前期物业规章制度，起草物业交接方案，拟定具体房屋交接流程，解决物业交接纠纷。根据我司具体状况，也许还需要法务人员协助组建物业项目管理公司，协助物业管理公司获得物业管理有关资质证书。2。物业利益的变现与管理：明确物业权益归属，拟定停车设施，户外广告，会所。存量房产运营管理，收益及分派措施。3。物业服务管理运作与规范：物业法律培训，强

10、化自我保护，规范物业公司劳动用工。起草或审查，修改使用公约，业主（住户）守则等一应文献。代表物业管理公司宣传与物业有关的法律法规及有关政策性文献。第五部分 集团也许波及的其她法律服务参与公司的重大经营决策；参与公司的股份转让、重组、兼并等重大活动； 为公司领导做出决策提供精确的法律、政策根据和法律建议 协助公司建立健全多种规章制度，涉及纪律规范、合同管理、税收、劳动保险、专利和专有技术管理、商标和广告管理、资金信贷等管理制度； 解答法律询问，参与草拟、修改、审查合同及其他法律事务文书； 参与合同和重大经济活动的谈判，承办其他法律事务，如代理公证、商标注册、调查资信等； 代理参与调解、仲裁及其他

11、非诉讼法律事务和诉讼活动； 宣传国家法律，协助公司建立健全法律顾问机构。 第六部分 房地产开发过程中所波及各类合同初步总结 地产流程中所波及的合同重要如下几类：1、土地使用权出让（转让）合同；2、建筑工程承包合同；3、合伙开发房地产合同；4、房屋拆迁安顿补偿合同；5、房地产项目转让合同；6、建设工程物资采购合同；7、房地产销售代理合同；8、商品房（预）销售合同。（一）土地使用权出让（转让）合同-国有土地使用权出让合同1、审查出让方的资质。如果出让方为行政机关，应注意只有市、县人民政府土地管理部门才有权出让土地，其她以各类开发区管理委员会等名义出让土地的无效。如果出让方为民事主体的，应注意审查出

12、让方与否拥有该土地的使用权和有效期限。2、审查出让土地与否有瑕疵。重要要审查如下几方面1）该土地使用与否可以出让，与否办妥农转用、土地征用手续；2）该土地上的房地产与否被抵押（如转让人在地上设有抵押权，在转让时主债务未受清偿，因设定抵押权而发生的权利义务关系则随之转让给受让人）；3）与土地使用权和地上物有关的税、费出让人与否缴清；4）在该土地上建造的工程工程款与否已经付清（债随处走）；5）该土地上的建筑物以及该土地与否出租给第三人。3、在合同中应当明确完备地载明转让土地的位置、面积、原出让合同设定的用途，与否已进行基本设施和公用设施的建设，以及建筑物之占地与建筑面积、用途等，其她与转让价金的拟

13、定有关联的地上定着物如水渠、路桥和附着物如树、竹、花卉、园林等均可在合同中一一写明。4、应注意出让土地的价格不得低于本地政府按照国家规定拟定的最低价否则合同无效。5、在转让合同中应对转让登记的时间加以商定，并明确合同各方有提交登记资料、积极配合登记的义务。6、应对出让方式加以明确规定。7、应尽量规定价金的支付与转让登记同步进行。（二）建筑工程承包合同建设工程开发过程中所波及合同一般涉及：1。施工合同-建设工程勘察合同建设工程施工合同，建设工程设计合同，建筑安装工程施工合同，建设工程环境评价委托合同。2。房地产工程施工阶段所涉合同一般涉及：建设工程招标合同及有关文献，建设工程施工合同（也许分别涉

14、及桩基工程、土建、水电安装、热电系统、网络、消防等施工合同）及补充合同（如承诺函），建设工程监理合同，建设工程装饰合同，建设工程采购合同，绿化工程施工合同，建设工程保险合同，建设工程融资合同以及在工程施工过程中也许会波及工程场合临时建筑的广告位使用合同、摊位租赁合同等等。在审查此类合同中应注意如下问题：1、审查承包方的资质。除应审查承包方的资质状况、施工能力、社会信誉、财务状况外，还应当审查承包方与否具有法人资格，由于这波及到工程事故责任的分担等问题。同步还应注意承包方的二级公司和工程处不能对外签订合同。2、合同中应对下列问题进行明确的规定：双方一般责任、施工组织设计和工期、质量与检查、合同价

15、款及支付方式、材料供应、设计变更、竣工与结算等。3、下列问题的规定特别应注重：1)明确规定合同价款及其计算方式2）保修期的长短，同步应规定支付工程款是留一部分作为保修款，至保修期满后再支付。3）工程交付的原则。4）材料设备供应的具体内容、品种、规格、数量、单价、质量级别、提供的时间和地点应当具体并且明确。同步应商定供应方承当的具体责任。还应商定供应材料和设备的结算措施。4、应对与否容许分包进行规定，如容许，则应尽量规定承包方分包的，分包方须通过发包方的审核。同步严禁分包单位再分包。5、应对工程的质量级别进行明确规定。6、应规定：“施工方在竣工后应当在交房同步提交施工技术资料，否则，应承当违约责

16、任，向发包方缴纳工程总价款的百分之五的违约金”以免承包方在竣工后不准时把施工过程中的某些技术资料交给发包方，致使发包方不能申请房屋产权证书，导致损失。（三）合伙开发房地产合同1、前期审查应着重审查如下几方面内容：1）合伙方的资质、信誉等；2）以土地使用权合伙方的土地使用性质3)合伙方与否获得了项目开发所需的审批文献2、合同条款中应注意如下几方面的内容：1）应明确合伙方式，是成立项目公司进行开发，还是不成立项目公司进行开发，如不成立项目公司，是各方联名开发，还是有一方或数方隐名参与开发。如成立项目公司，不管与否中外合资、合伙经营公司，均需对其公司的组织形式、重要机构如股东会董事会、经营管理人员及

17、其运作机制进行商定；2）成立项目公司合伙开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差别的解决对策及相应的责任；3）以土地使用权入股构成项目公司的，土地使用权须作评估；4）以筹建处或其他名义合伙开发的，须使之成为能独立承当权利义务的其他经济组织，并明确合伙筹建各方的权利义务；5）合伙开发一方以土地使用权作为合伙投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承当方式和负责人；6）一种地块上合伙开发波及几种性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照；7）合伙开发各方的投资回报的方式，应按与否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报商定分房的，应明

18、确房屋分派的具体措施；投资回报商定分派利润的，应商定利润的计算以及分派方式；8）在当事人签订的合伙开发合同中，只有合伙各方共享利润、共担风险，才干认定为合法有效的合伙合同，除此之外，均不视为合法有效的合伙行为；9）合伙开发合同应商定建筑面积增长时的政府批准手续和增长面积的成本，增长分担及面积分派方式；10）合伙合同应具体商定一旦合同被确认无效或不生效时的具体解决措施。11）应付项目的工期进行明确的规定。12）应对合伙各方在合伙中的职责进行明确商定。（四）房屋拆迁安顿补偿合同1、前期审查重要有两方面1)审查拆迁房屋与否符合安顿补偿条件。违章建筑不受法律保护，不能享有拆迁补偿安顿待遇。2）审查签约

19、人与否为拆迁房屋的所有人，与否具有相应的民事能力。2、合同条款中明确规定如下几方面的内容1）被拆迁房屋的基本状况。涉及房屋土地使用权获得方式，房屋产权证号码，房屋的构造、面积、地点、层次、朝向、建筑年限及被拆迁人家庭构造等。有附属用房、地下室、附着物的都应列明。同步对房屋内用水、用电、供气、通讯和其她需列明的重要设施需动迁的，也要在基本状况中注明。2）被拆迁房屋的评估状况。不管是货币补归还是产权调换，为避免拆迁过程中低值高估和高值低估等不正常状况，都应请具有资质的评估机构对被拆迁房屋区位、用途、构造、成新、层次、建筑面积等基本因素结合行业规定进行评估的状况。3）拆迁补偿安顿方式。要根据被拆迁人

20、的意愿拟定拆迁补偿安顿方式。非被拆迁人真实意思表达的，法律不能承认。如果是实行产权调换的，还应根据实际状况标明安顿用房建筑面积、地点、层次、户型构造、朝向、交付时间等。4）搬迁期限，过渡方式，过渡用房地点、面积，搬迁补贴费，拆迁补偿费用支付措施等。5）违约责任。拆迁人与被拆迁人就房屋搬迁期限、周转房过渡期限、安顿房交付期限等还可商定违约责任及争议解决措施。（五）房地产项目转让合同；1、前期工作如果我方为出让方，则应当做如下工作）办理项目土地使用权为划拨获得的，应办理土地使用权出让手续； ）办理项目土地使用权的变更登记手续； ）办理房地产开发项目转让的备案手续，具体向房地产开发主管部门办理；）办

21、理建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的改名手续，具体向规划管理部门和建设管理部门办理； ）办理其她根据有关政府部门规定需要办理改名或备案的手续。如果我方为受让方，应审查如下内容1）转让方与否已获得项目所在地块的建设用地批准证书或房地产权证； 2）转让方与否持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证； 3）项目土地使用权为出让获得的，房屋建设应达到开发投资额的百分之二十五以上；4）转让人与否是项目所有人。2、合同中所应注意的事项1）转让项目已有的多种政府批文均必须在合同中列明，涉及立项和规划批文等；2）项目转让应符合开发不同阶段的政府有关容许转让的条件；3）已成立项目公司以公司股权转让方式转

22、让所有或部分房地产项目，应按公司法有关规定办理工商变更登记手续，同步办理房地产转让的变更登记手续；4）成立项目公司的转让方的债权债务要明确，潜在债务的澄清，要商定公示程序；5）未成立项目公司以合伙各方的投资权益内部转让所有或部分房地产项目，应按项目土地使用的不同状况，申办变更立项和土地使用的批准手续；转让给合伙各方以外当事人的，须获得原合伙各方及受让方的一致批准；6）转让的项目如尚未办理土地出让手续或虽已办理了出让手续，转让潮流未付清出让金的，应商定办理出让手续的具体负责人及有关费用，涉及尚未付清的费用的承当方式；7）项目转让时，项目未按出让合同商定的期限和条件进行开发，转让合同应商定补办政府

23、主管部门承认手续及具体负责人；8）项目转让时，按出让合同的土地使用年限已开始使用的，转让合同商定的土地使用年限应作相应扣除；9）房地产项目转让前已实行预（销）售的，应商定转让双方告知预购业主，并明确因此引起相应责任的解决措施；10）以转让项目公司股权方式转让的， 应商定：项目公司概况、股权转让比例、价格、支付方式，既有资产的认定，需出示原公司股东会决策并办理工商变更登记手续等。（六）建设工程物资采购合同；1、审核对方资质。2、虽然采购合同可以采用口头形式，但在实践中必须尽量采用书面形式，以免后来发生争议。3、合同条款注意事项1）注意合同的格式，在采购合同中，大多是供方提供的格式合同，合同的条款

24、都是固定的，这对供方是比较有利的，如果我们作为需方来签订此类格式合同，要注意对方提供的合同中有无免除或限制供方责任的条款，如果有，一定规定其阐明清晰，尽量遵循公平原则协商拟定双方的权利与义务，以免产生被动局面。2）对于采购物资的品牌、型号、级别、单价、数量等都要具体明确地规定，在标注产品的数量时，最佳将产品的平米数和片数都标注清晰，以便验货时核对产品的数量。3）应对交货期限、交货方式、交货地点加以明确规定。尽量规定由销售方送货，将运送过程中的风险留给供货方。4）应规定定金条款。待货品交付后再付全款。5）明确违约责任。对采购物资的品牌、型号、级别、交货地点、交货期限、交货方式的变动导致违约责任予

25、以明确规定。（七）房地产销售代理合同；1、前期审查。重要审核对方的信誉。2、在合同条款中，应注意如下几方面1）明确委托销售房产的位置、类型、面积。2）应对房地产销售代理方式予以明确规定，写明是一般代理、独家代理还是包销。3）明确代理销售的期限以及销售任务，即要写明在多长时间内销售多少数额的房产。4）对代理销售方在销售期间所产生费用的承当应明确规定。5）应明确规定佣金的支付方式和时间。6）除在代理合同里设奖励条款外还应设定惩罚条款，使代理商更加明确自已的责任。7）应明确规定代理销售方的广告宣传必须真实，我方有权对代理销售方的广告进行审查，并具体规定违约发布广告应承当的责任。（八）商品房预（销）售

26、合同；一般涉及认购书，房屋买卖合同和销售代理合同。1、前期审查应着重审查购买方的支付能力，对于某些特殊单位还应审查其与否具有购房资格。同步我方应获得国有土地使用证和预（销）售商品房许可证，以免预（销）售合同被宣布无效。2、在合同条款中应注意如下方面。1）应具体规定预（销）售房的位置、土地使用年限。2）规定预（销）售房的面积时，应具体阐明建筑面积、土地面积、基底分摊、公用分摊等，同步应规定相应的误差。3）应当考虑我方的实际履行能力规定房产交付时间。同步应规定迟延交付的免责事由。4）规定预（销）售房的价款应阐明每平方米的单价。同步规定价款的支付方式以及支付时间。还应规定购买方如逾期未能支付价款后利益的计算方式以及超过一定期限后我方有权发售该房产。5）应规定购买方支付一定的定金，并规定违约后定金的解决方式。6）应规定产权转移的时间以及方式。7）应规定购买方购买后房产的使用性质以及有关义务。8）应规定购买方在未获得房产产权前不得将房产抵押、转让，否则后果自负。9)房屋质量容易产生纠纷,因此应对质量状况、保质期、附属设备保质期加以规定。10）应对房产的附随设施的使用进行规定。以上为一般房地产开发过程中也许波及的合同内容，但结合我司和部门工作实际状况，还应当具体状况具体分析，通过在实际谈判中的不同状况拟定合同的内容和条款，结合具体法律法规及政策规定，争取把风险降到最低。