有关房地产行业的会计实务及纳税申1(1)

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1、有关房地产行业的会计实务及纳税申报开发产品成本的内容 为了加强开发产品成本的管理，减少开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高公司经济效益，必须对的核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。 要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发公司在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类： 1土地开发成本指房地产开发公司开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 2 .房屋开发成本指房地产开发公司开发多种房屋（涉及商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 3. 配套设施开发成本指房地产开发公司开发能有偿转让的大

2、配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 4代建工程开发成本指房地产开发公司接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其她工程如市政工程等所发生的各项费用支出。 以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目： 1土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，涉及征地费、安顿费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式获得土地的批租地价。 2前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 3基本设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯

3、、照明、绿化、环卫设施以及道路等基本设施费用。 4建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 5.配套设施费指在开发社区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 6.开发间接费指房地产开发公司内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，涉及现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 从上可以看出：构成房地产开发公司产品的开发成本，相称于工业产品的制导致本和建筑安装工程的施工成本

4、。如要计算房地产开发公司产品的完全成本，还要计算开发公司（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的状况下，就会增长开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使公司导致大量的潜亏，不能及时反映公司的经营状况。同步，将期间费用计入开发产品成本，不仅要增长核算的工作量

5、，也不利于对的考核公司开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发公司开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。 自营开发工程成本的核算(一） 房地产开发公司的基本设施和建筑安装等工程的施工，可以采用自营方式，也可采用发包方式进行。 采用自营方式进行的基本设施和建筑安装（涉及装饰）等工程，如果工程规模不大，在施工过程中发生的各项工程费用，可直接计人有关开发成本的核算对象，记入“开发成本房屋开发成本”等账户的借方和“银行存款”、“库存材料”、“应付工资”等账户的贷方，作如下分录入账： 借：开发成本房屋开发成本XXX 贷

6、：银行存款XXX 库存材料XXX 应付工资XXX 如果工程规模较大，由公司所属施工单位进行内部核算的，可根据需要设立“工程施工”账户，用来核算和归集自营工程费用，并按工程施工成本核算对象和成本项目设立工程施工成本明细分类账进行工程成本明细分类核算。 一、自营工程成本核算的对象和项目 由于开发公司基本设施、建筑安装等工程具有多样性和固定性的特点，每一工程几乎均有它的独特形式和构造，需要一套单独的设计图纸，在建设它时，要采用不同的施工措施和施工组织。虽然采用相似的原则设计，也由于必须在指定的地点建造，以致它们的地形、地质、水文等自然条件和交通、材料资源等社会条件不同，在建造时，往往也需要对设计图纸

7、以及施工措施、施工组织等作合适变化。工程的这些特点，使工程施工具有个体性。因此，基本设施、建筑安装等工程的施工属于单件生产，在对工程组织成本核算时，必须采用定单成本核算法，即按照各项工程进行分别核算成本的措施。但凡可以直接记入各项工程的生产费用，应直接计入各项工程成本；但凡不能直接计入各项工程而应由有关工程共同承当的生产费用，要先按照发生地点先行归集，然后按照一定的原则，定期分派计入有关工程成本。 按定单成本核算法核算工程成本，必须拟定工程成本计算的对象。工程成本核算的对象，一般是具有工程预算的单位工程。由于单位工程是编制工程预算、工程进度筹划的对象。根据单位工程来组织工程成本核算，便于反映工

8、程预算的执行成果，分析工程成本超降的因素，及时反映施工活动的经济效益。为了简化工程成本核算手续，对于：（l）在同一施工地点、同一构造类型、开竣工时间 相接近的各个单位工程；（2）在同一工地上施工的几种预算造价很小的工程，也可把它们的成本合并核算，然后按照各该单位工程预算造价的比例，算得各该单位工程的实际成本。 为了便于核算各项工程成本和分清工程成本超降的因素，必须对生产费用按照经济用途加以分类。施工单位的生产费用按照它的经济用途，一般应分为下列成本项目： 1材料费指在施工过程中所耗用的构成工程实体的材料、构造件的实际成本以及周转材料的摊销和租赁费用。 2人工费指直接从事工程施工工人（涉及施工现

9、场制作构件工人，施工现场水平、垂直运送等辅助工人，但不涉及机械施工人员）的工资、奖金、津贴和职工福利费。 3机械使用费指在施工过程中使用自有施工机械所发生的费用，涉及机上操作人员工资，职工福利费，燃料动力费，机械折旧、修理费，替代工具及部件费，润滑及擦拭材料费，安装、拆卸及辅助设施费，养路费，牌照税，使用外单位施工机械的租赁费，以及按照规定支付的施工机械进出场费。 4其她直接费指现场施工用水、电、蒸汽费，冬雨季施工增长费，夜间施工增长费，土方运送费，材料二次搬运费，生产工具用品使用费，工程定位复测费，工程点交费，场地清理费等。 5施工间接费措施工单位为组织和管理工程施工所发生的所有支出，涉及施

10、工单位管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅交通费、行政管理用固定资产折旧修理费、低值易耗品摊销、财产保险费、劳动保护费、民工管理费等。如搭建有为工程施工所必需的生产、生活用的临时建筑物、构筑物及其她临时设施，还应涉及临时设施摊销费。 上述材料费、人工费、机械使用费和其她直接费，由于直接耗用于工程的施工过程，叫做直接费，可以直接记入“工程施工”账户和各项工程成本。施工间接费由于属于组织和管理工程施工所发生的各项费用，要按照一定原则分派计入各项工程戍本，叫做间接费，在核算上应先将它记入“施工间接费用”账户，然后按照一定原则分派计入各项工程成本。 二、材料费的核算 各项工程耗用的重要材料和构造件，

11、一般通过“领料单”、“退料单”。“已领来用材料清单”、“大堆材料耗用单”等材料凭证汇总计算。“已领未用材料清单”是对下月需要继续使用的月末施工现场存料，在月末由各施工队组按各项工程用料分别盘点后填制，应从当月领用材料总额中减去借以计算该月材料耗用额的材料凭证。大堆材料是指砖、瓦、砂、石等材料。这些材料常有几种单位工程共同耗用，领用次数又多，很难在领用时逐个加以点数，往往采用“算两头、轧中间”的措施，来定期计算其实际用量。即对进场的大准材料进行点数后，平常领用时不必逐笔办理领料手续，月末先计算定额耗用量。 本月定额耗用量（本月完毕工程量材料消耗定额） 再通过盘点求得实际耗用量，差别数量和差别分派

12、率： 本月实际耗用量月初结存数量+本月收入数量-月末盘点数量 差别数量本月实际耗用量一本月定额耗用量 差别分派率差别数量本月定额耗用量100% 然后求得各项工程实际耗用大堆材料数量和筹划价格成本： 某项工程实际耗用大堆材料数量该工程定额耗用量（1差别分派率） 某项工程实际耗用大堆材料的筹划价格成本该工程实际耗用大堆材料数量筹划单价 施工队组在施工过程中领用的周转材料，如模板、跳板、脚手架木等，一般可在领用时填制“领料单”，先将其成本记入各项工程成本。于工程竣工时，再填制“退料单”将实际盘存数冲减工程成本。对租赁的周转材料，其租赁费可根据租赁费用账单记入各项工程成本。 三、人工费的核算 工程成本

13、中的人工费，对计件工人的工资，可直接根据“工程任务单”中工资总额汇总计入各项工程的成本，职工福利费可按工资的比例（目前为14）计入各项工程的成本。 “工程任务单”是施工员根据施工作业筹划于施工前下达给工人班组的具体工作告知，也是用以记录实际完毕工程数量、计算奖金或计件工资的凭证。一般于施工前由施工员会同定额员根据施工作业筹划和劳动定额，参照施工图纸，分别工人班组签发。任务单中工程竣工后，施工员应根据工程任务单中规定的各项条件进行检查，并会同质量检查员进行验收，评估质量级别。实际验收数量与签发的工程数量有出入时，应查明因素并经领导批准后才干结算。每月签发的工程任务单，应于月末所有进行结算。如某些

14、工程尚未所有竣工，即将其竣工部分按估计数进行结算，未竣工部分可结合下月施工作业筹划中的工程任务，再签发给本来的班组，使当月完毕的工程和当月应发的工资奖金于当月结算。 对计时工人的工资和职工福利费，可根据按工程别汇总的工时汇总表中各项工程耗用的作业工时总数和各该施工单位的平均工资率计算。所谓施工单位平均工资率，就是以月份内各该施工单位建筑安装工人作业工时总和，除建筑安装工人工资和职工福利费总额所得的商数，它的计算公式如下： 某施工单位平均工资率（元/时）月份内施工单位建筑安装工人工资和 职工福利费总额（元）月份内该施工单位建筑安装工人作业工时总和（时） 用施工单位平均工资率乘务项工程耗用的工时，

15、就可算得各该工程在某月份内应分派的人工费： 项工程分派的人工资该项工程耗用工时施工单位平均工资率 四、机械使用费的核算 施工单位因采用机械化施工使用施工机械而发生的各项费用，应另行组织核算。由于使用施工机械而发生的机械使用费，是单独记入工程成本的“机械使用费”项目的。 机械使用费的内容，一般涉及： 1人工费指机上操作人员的工资和职工福利费。 2燃料、动力费指施工机械耗用的燃料、动力费。 3材料费指施工机械耗用的润滑材料和擦拭材料等费用。 4折旧、修理费指对施工机械计提的折旧费、应计的修理费和租人机械的租赁费。 5替代工具、部件费指施工机械使用的传动皮带、轮胎、胶皮管、钢丝绳、变压器、开关、电线

16、、电缆等替代工具和部件的摊销费和维修费。 6运送装卸费指将施工机械运到施工现场、运离施工现场和在工地范畴内转移的运送、安装、拆卸及试车等费用，若运往其她施工现场，运出费用由其她施工现场的工程成本承当。 7.辅助设施费指为使用施工机械建造、铺设的基本、底座、工作台、行走轨道等费用。施工机械的辅助设施费，如数额较大，可先记入“待摊费用”账户，然后按照现场施工期限分次从“待摊费用”账户转入“工程施工机械使用费”账户，摊入各月工程成本。 8.养路费、牌照税指为施工机械如铲车、压路机等缴纳的养路费和牌照税。 9间接费指机械施工队组织机械施工、管理机械发生的费用和停机棚的折旧、修理费。 至于施工机械所加工

17、的材料，如搅拌混凝土时所用的水泥、砂、石等，应记入工程成本的“材料费”项目；为施工机械担任运料、配料和搬运成品工人的工资，应记入工程成本的“人工费”项目；土建施工队因组织机械施工而发生的有关管理费，一般应记入“施工间接费用”的有关项目，不列作施工机械使用费。 机械使用费的总分类核算，应先在“工程施工机械使用费”账户进行。施工单位发生的各项机械使用费，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差别”、“应付工资”、“应付福利费”、“银行存款”、“合计折旧”、“待摊费用”等账户的贷方转入“工程施工机械使用费”账户的借方，作如下分录入账： 借：工程施工机械使用费用9 000 贷：库存材料 11

18、00 低值易耗品150 材料成本差别25 应付工资 4 000 应付福利费560 银行存款 2 165 合计折旧 8 000 待摊费用 3 000 机械使用费的明细分类核算，对大型机械可按各机械分别进行；对中型机械一般可按机械类别进行。至于那些没有专人使用的小型施工机械，如打夯机、卷扬机、砂浆机、钢筋木工机械等的使用费，可合并计算它们的折旧、修理费。 机械使用费的分派，一般都以施工机械的工作台时（或工作台班或完毕工作量）为原则。各施工机械对各项工程施工的工作台时，可以根据多种机械的使用记录，在“机械使用月报”中加以汇总。 自营开发工程成本的核算（二） 根据机械使用费明细分类账记录的机械使用费合

19、计数和机械使用月报中各项工程的工作台时，就可通过下列算式将机械使用费进行分派。 某项工程应分派的机械使用费该项工程使用机械的工作台时机械使用 费合计机械工作台时合计 对于多种中型机械的机械使用费的核算，也可不分机械种类进行。在这种状况下，对于各项工程应分派的机械使用费，可在月终充根据机械使用月报中多种机械的工作台时合计分别乘该种机械台时费筹划数，求得当月按多种机械台时费筹划数计算的机械使用费合计，然后与当月实际发生的机械使用费合计数比较，求得机械使用费实际数对按台时费筹划数的比例，再将各项工程控台时费筹划数计算的机械使用费进行调节。 某项工程应分派的机械使用费（该工程使用机械的工作台时机械台时

20、费筹划数）实际发生的机械使用费（机械工作台时合计该机械台是费筹划数） 现举例阐明它的分派计算措施如下： （一）先拟定多种施工机械每个台时费筹划数 施工机械台时费筹划数的计算，可参照以往核算资料拟定，也可根据施工机械原值、折旧率，随机驾驶人员工资、估计年工作台时等资料加以计算。设例中：0.5立方米履带挖土机的台时费筹划数为20元，0.4立方米混凝土搅拌机的台时费筹划数为 8元。 （二）求出多种施工机械技台时费筹划数计算的机械使用费合计 设例中: 0.5立方米履带挖土机 290台时台时费筹划数 20元 5 800元 0.4立方米混凝土搅拌机 300台时台时费筹划数 8元 2 400元 其她施工机械

21、 11 800元 按台时费筹划数计算的机械使用费合计 20 000元 （三）根据机械使用费明细分类账汇总计算实际发生的机械使用费，设例中计 19 000元 （四）计算机械使用费实际数对按台时费筹划数计算的比例，设例中为 19000元/0元10095 （五）将各项工程按台时费筹划数计算的机械使用费按实际数加以调节 如 101商品房建筑工程按各机械工作台时和按台时费筹划数计算的机械使用费合计数为9 000元，则应分派的机械使用费为： 9000元958550元 对于分派于各项工程成本的机械使用费，应自“工程施工机械使用费”账户的贷方转入“工程施工”账户的借方，并记入各项工程成本的“机械使用费”项目：

22、 借：工程施工 19 000 贷：工程施工机械使用费 19 000 对于小型施工机械的折旧、修理费，可于月末按各项工程的工料费或工作量的比例，分派计入各项工程成本的“机械使用费”项目。 五、其她直接资的核算 工程成本中的“其她直接贸”，是指在施工现场直接发生但不能记入“材料费”、“人工费”和“机械使用费”项目的其她直接发生的费用，重要涉及： 1施工过程中耗用的水、电、风、汽费； 2.冬、雨季施工费涉及为保证工程质量，采用保温、防雨措施所需增长的材料、人工和各项设施费用； 3因场地狭小等因素而发生的材料H次搬运费； 4土方运送费。 此外，还涉及生产工具用品使用费、检查实验费、工程定位复测资、工程

23、点交费、场地清理费等。 施工单位在现场耗用的水、电、风、汽和运送等劳务，可按实际结算数记入“工程施工”账户的借方和有关工程成本的“其她直接费”项目。如用银行存款为某项工程支付土方运送费2 000元，应作： 借：工程施工 2 000 贷：银行存款 2 000 对于不能直接记入各项工程成本的水、电、风、汽等劳务费用，可在月终根据各项工程的实际耗用量，将各项劳务费用分派于各有关工程成本。 根据水、电、风、汽、运送费用分派表，就可将各项工程分派的水、电、风、汽和材料二次搬运费等计入各项工程成本的“其她直接费”项目。 对于施工现场发生的各项冬、雨季施工资以及工程定位复测费、工程点交费、场地清理兼、检查实

24、验费等其她直接费，凡能直接计入各项工程成本的，应直接计入；不能直接计入各项工程成本的，应先行汇总登记，然后按照一定原则将它分派计入有关工程成本。 六、施工间接费用的核算 工程成本中除了上文所说的各项直接贸外，还涉及施工单位组织施工、管理所发生的各项费用。这些费用，虽为组织施工、管理所必需，但是不能拟定其为某项工程成本所应承当，因而无法将它直接计入各项工程成本。为了简化核算手续，都将它先记入“施工间接费用”账户，然后将它分派计入各项工程成本。 施工间接费用的内容，一般涉及： 1管理人员工资措施工单位管理人员的工资、工资性津贴、补贴等。 2职工福利费指按照施工单位管理人员工资总额的一定比例（目前为

25、14）提取的职工福利费。 3折旧费措施工单位施工管理使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的折旧费。 4修理费指施工单位施工管理使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的常常修理费和大修理费。 5.工具用品使用费措施工单位施工管理部门使用不属于固定资产的工具、器具和检查、实验、消防用品等的购买，摊销和修理费。 6.办公费措施工单位管理部门办公用的文具、纸张、账表、印刷、邮电、书报、会议、水电、烧水和集体取暖用煤等的费用。 7差旅交通费指施工单位职工因公出差、调动工作的差旅费、住勤补贴费、市内交通和误餐补贴费、上下班交通补贴、职工探亲路费、职工离退休退职一次性路费、工伤人员就医路费，以及施工单位管理部

26、门使用的交通工具的油料、燃料、养路费、牌照费等。 8.劳动保护费指用于施工单位职工的劳动保护用品和技术安全设施的购买、摊销和修理费，供职工保健用的解毒剂、营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购买费和补贴费以及工地上职工洗澡、饮水的燃料费等。 9.其她费用指上列各项费用以外的其她间接费用。 施工单位发生的间接费用，在总分类核算上，应在“施工间接费用”账户进行。发生的各项施工间接费用，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差别”、“应付工资”、“应付福利费”、“银行存款”、“钞票”、“合计折；日”、“待摊费用”等账户的贷方转入“施工间接费用”账户的借方。 借：施工间接费用 20 538 贷：

27、库存材料 1900 低值易耗品 600 材料成本差别 50 应付工资 8 500 应付福利费 1190 银行存款 2 900 钞票 298 合计折旧 4 600 待摊费用 1500 如施工单位搭建有为进行施工所必需的生产和生活用的临时宿舍、仓库、办公室等临时设施，应将其搭建支出先记入“递延资产”账户，然后分月摊销记入“施工间接费用”账户。 施工间接费用的明细分类核算，应按施工单位设立“施工间接费用明细分类账”，将发生的施工间接费用按明细项目分栏登记。 每月终了，应对施工间接费用进行分派。为了便于将施工间接费的实际水平与定额比较，以考核施工间接费用的节省或超支状况，施工间接费用在各项建筑安装工程

28、之间的分派，可按照各项工程的施工间接费用定额（即为直接费或人工费的比例，建筑工程一般按直接费的比例，水电安装工程、设备安装工程按人工费的比例）所计算的施工间接费的比例进行分派。 某项工程本期应分派的施工间接费用本期实际发生的施工间接费用该项工程本期实际发生的直接费（或人工费）该项工程规定的施工间接费用定额各项工程本期实际发生的直接费（或人工费）各项工程规定的施工间接费用定额 在实际核算工作中，对于施工间接费用的分派，往往先计算本期实际发生的施工间接费用对接施工间接费用定额计算的施工间接费用的比例，再将各项工程按定额计算的施工间接费用进行调节，即将上列算式改为： 某项工程本期应分派的施工间接费用

29、该项工程本期实际发生的直接费（或人工费）该项工程本期该项工程规定的施工间接费用定额本期实际实际发生的施工间接费用各项工程本期实际发生的直接费（或人工费）各项工程规定的施工间接费用定额 如某施工单位在 1998年 7月份计发生施工间接费用 20 538元，各项工程在7月份内发生的直接费和它们的施工间接费用定额如下： 101商品房建筑工程直接费 141 000元 施工间接费用定额为直接费的6% 102商品房建筑工程直接费 126 000元 施工间接费用定额为直接费的6 151出租房建筑工程直接费 59 000元 施工间接费用定额为直接费的6 则各项工程在7月份应分派的施工间接费用如下： 101商品

30、房建筑工程： 141000元6%20538元141000元6%+126000元6%+59000元6% 8460元20538元/19560元 8460元1058883元 102商品房建筑工程： 126000元6%20538元19560元7560元105%7938元 151出租房建筑工程： 590006%20538元19560元3540元105%3717元 对于分派于各项工程成本的施工间接费用，应自“施工间接费用”账户的贷方转入“工程施工”账户的借方，并记入各项工程成本的“施工间接费”项目： 借：工程施20 538 贷：施工间接费用 20 538 七、自营工程成本核算程序小结 为了核算各项自营工程

31、的实际成本，会计部门在接到施工部门的动工报告后，即要根据前述有关成本核算对象的阐明，为各该单位工程或同类工程开设有如图表5七所示的“工程施工成本明细分类账”，用以记录各项工程的成本。同步不管工程施工期限的长短，都须等到工程竣工记入各项应计成本后来，工程成本明细分类账的记录方为完整。 工程施工成本明细分类账中各成本项目的实际成本，根据上述耗用材料分派表、人工费分派表、机械使用费分派表、水电风汽运送费用分派表、施工间接费用分派表等记入。对于月份内各项工程发生的实际成本，应在月终将它自“工程施工”账户的贷方转入“开发成本”账户的借方: 借：开发成本XXX 贷：工程施工XXX 根据上文所述，现将自营工

32、程成本核算程序归纳如下： 1根据动工报告，拟定工程成本核算对象，开设工程施工成本明细分类账； 2按工程成本核算对象和成本项目汇总分派材料、人工、折旧等费用； 3分派机械使用费、其她直接贸和施工间接费； 4计算各月施工工程实际成本； 5根据竣工报告，结算工程施工成本明细分类账中的实际总成本，并与预算成本对比分析。 发包开发工程及其价款结算的核算 房地产开发公司的基本设施和建筑安装等工程的施工，如不采用自营方式，可以采用发包方式。 对发包的基本设施和建筑安装工程，一般采用招标、议标方式，通过工程公开招标或邀请施工公司议标，将工程发包给施工公司的，按工程标价进行结算。开发公司要根据工程承包合同条例的

33、规定，同承包工程的施工公司签订工程承包合同。承包合同是发包开发公司和承包施工公司为了完毕承发包工程，根据批准的设计文献和中标标函内容所签订，明确双方互相权利、义务关系的合同。它一般应具有如下重要内容：（l）工程名称和地点；（2）工程范畴和内容；（3）开、竣工日期；（4）工程质量、保修期及保修条件；（5）工程造价；（6）工程价款的支付、结算及交工验收措施；（7）设计文献和技术资料提供日期；（8）材料、设备的供应和进场期限；（9）双方互相协作事项和违约责任等。开发公司应将承包合同副本送开户银行作为结算工程价款的根据。 一、工程价款结算的措施 开发公司与施工公司在工程承包合同中规定的工程价款的结算，

34、应根据国家有关工程价款结算措施，结合本地的有关规定具体拟定。从目前各个地区所采用的工程价款结算措施来看，归纳起来，重要有如下三种。 1按月结算就是按照每月实际完毕的分部分项工程进行结算。由于建筑安装工程等虽具有个体性的特点，但不同的工程，都是由一定的分部分项工程构成的。每一种分部分项工程，均有一定的施工内容、质量原则和统一的计量单位，并在短期内可以完毕。国家为了管理工程造价而制定的工程预算定额和地区预算造价，都是以分部分项工程为基本的。因此，根据经验收合格的各月份的已完分部分项工程的工程数量和预算单价等计算的工程造价，就是各该月份应结算和支付的工程款。如果招标出包工程，工程标价与工程造价不同步

35、，应按工程标价占工程预算造价的比例进行调节计算。在具体做法上，各个地区也不尽相似，目前一般都实行月中预付、月终结算，即在月中按照当月施工筹划所列的工作量一半预付，月末（实际为下月初）按照各工程当月实际完毕工作量（即预算造价或调节计算后的工程标价）扣除月中预付款后进行结算。 2分段结算就是将一种单位工程按形象进度划分为几种阶段（部位），如基本、构造、装饰、竣工等；按照完毕阶段，分段验收结算工程价款。分段结算也可按月预付工程款，即在月中按照当月施工筹划工作量预付，于工程阶段完毕验收后按分段工程预算造价或调节计算后的工程标价扣除预付款后进行结算。 3竣工一次结算开发项目或单项工程施工工期在12个月以

36、内，或者工程承包合同价值较小的，可以实行工程价款每月月中预支、竣工后一次结算。即在工程动工后，每月按当月施工筹划所列工作量预付工程款，于工程竣工验收后按工程承包合同价值扣除预付工程款后进行结算。 不管采用何种结算措施，施工期间结算的工程价款一般都不得超过承包工程合同价值的95。结算双方可以在5的幅度内协商确认尾款比例，并在工程承包合同中订明。尾款应专户存入银行，候工程竣工验收后清算。但如承包施工公司已向开发公司出具履约保函或有其她保证的，可以不留工程尾款。 又由承包施工公司储藏工程施工所需重要建筑材料、构造件时，发包开发公司可根据承包施工公司的规定，在签订工程承包合同后按年度发包工程总值的一定

37、比例向承包施工公司预付备料款，干后期以抵充工程价款的形式陆续扣回。 在实际工作中，预付备料款的额度和扣回措施，在各个地区并不完全相似，当材料储藏天数为4个月、材料费比重占工程造价75的状况下，预付备料款的额度应为当年工程价值的25。在合计已竣工程价值达到当年发包工程价值的50时，就可将超过发包工程价值50部分的工程价款的50，抵作预付备料款扣 回。这样，到工程竣工，扣回相称于发包工程价值25（50X50）的所有预付备料款。但是随着生产资料的开放，施工所需的建筑材料、构造件，一般均可从本地市场随时采购，此后也就没有必要再预付备料款了。 二、应付工程款和预付备料软、工程款的核算 开发公司与施工公司

38、有关发包工程款和预付备料款、工程款的核算，应在“应付账款应付工程款”和“预付账款预付承包单位款”两个账户进行。开发公司按照规定预付给承包施工公司的备料款和工程款，应记入“预付账款预付承包单位款”账户的借方；按照工程价款结算账单应付给承包施工公司的工程款，应记入“开发成本房屋开发成本”等账户的借方和“应付账款应付工程款”账户的贷方。如有扣除应付工程款的预付备料款和预付工程款时，应将扣回的预付备料款和预付工程款记入“预付账款预付承包单位款”账户的贷方，“应付账款应付工程款”账户的贷方仅记减去扣回预付备料款和预付工程款后的应付账款。支付工程款时，记入“应付账款应付工程款”账户的借方和“银行存款”等账

39、户的贷方。 如上述某开发公司某项发包工程年度合同总值为 600 000元，按照合同规定动工前应付预付备料款 150 000元，则在用银行存款支付时，应作如下分录入账： 借：预付账款预付承包单位款 150 000 贷；银行存款 150 000 9月份根据施工公司当月施工筹划所列工作量的一半即35 000元，用银行存款预付工程款时，应作： 借：预付账款预付承包单位款 35 000 贷：银行存款 35 000 10月初根据施工公司提出9月份工程价款结算账单中的已竣工程价值为 75 000元，减去应扣回预付备料款 18 000元。月中预付工程款 35 000元，尚应支付工程款 22 000元（75 0

40、00元一18 000无一35 000元），应作： 借：开发成本 75 000 贷：预付账款预付承包单位款 53 000 应付账款应付工程款 22 000 用银行存款支付应付工程款时，应作： 借：应付账款应付工程款 22 000 贷：银行存款 22 000开发间接费用的核算 一、开发间接费用的构成和核算 开发间接费用是指房地产开发公司内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能拟定其为某项开发产品所应承当，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”贴户，然后按照合适分派原则，将它分派记入

41、各项开发产品成本。 为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的因素，进一步节省费用开支，开发间接费用应分设如下明细项目进行核算： l工资指开发公司内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。 2.福利费指按上项人员工资总额的一定比例（目前为14）提取的职工福利费。 3折旧费指开发公司内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。 4修理费指开发公司内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。 5办公费指开发公司内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用

42、煤等费用。 6水电费指开发公司内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。 7劳动保护费指用于开发公司内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购买、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购买费或补贴费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。 8.周转房摊销指不能拟定为某项开发项目安顿拆搬家民周转使用的房屋计提的摊销费。 9利息支出指开发公司为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及有关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品竣工后来的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。 10其她费用指上列各项费用以外的其她开发间接费用支出。 从上述开发间接

43、费用的明细项目中，可以看出它与土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等变动费用不同，它属于相对固定的费用，其费用总额并不随着开发产品量的增减而成比例的增减。但就单位开发产品分摊的费用来说，则随着开发产品量的变动而成反比例的变动，即完毕开发产品数量增长，单位开发产品分摊的费用随之减少；反之，完毕开发产品数量减少，单位开发产品分摊的费用随之增长。因此，超额完毕开发任务，就可减少开发成本中的开发间接费。 开发间接费用的总分类核算，在“开发间接费用”账户进行。公司所属各内部独立核算单位发生的各项开发间接费用，都要自“应付工资”、“应付福利费”、“合计折旧”、“递延资产”、“银行存款”、“周转房周转房摊销

44、”等账户的贷方转入“开发间接费用”账户的借方，作如下分录入账： 借：开发间接费用 41 600 贷：应付工资 8 000 应付福利费 1120 合计折旧 10 000 递延资产 3 500 银行存款 8 480 周转房周转房摊销 10 500 必须指出，如果开发公司不设立现场管理机构而由公司（即公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的费用，除周转房摊销外，其她开发间接费可记入公司的管理费用。 开发间接费用的明细分类核算，一般要按所属内部独立核算单位设立“开发间接费用明细分类账”，将发生的开发间接费用按明细项目分栏登记。 二、开发间接费用的分派 每月终了，应对开发间接费用进

45、行分派，按实际发生数计人有关开发产品的成本。开发间接费用的分派措施，公司可根据开发经营的特点自行拟定。不管上地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分派开发间接费用。为了简化核算手续并避免反复分派，相应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的 配套设施的开发成本，均不分派开发间接费用。这部分开发产品应承当的开发间接费用，可直接分派计人有关房屋开发成本。也就是说，公司内部独立核算单位发生的开发间接费用，可仅对有关开发房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施及代建工程进行分派。开发间接费用的分派原则，可按月份内各项开发产品实际 发生的直接成本（涉及土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基本

46、设施费、建筑安装工程费、配套设施费）进行，即： 某项开发产品成本分派的开发间接费月份内该项开发产品实际发生的直接成本本月实际发生的开发间接费用应分派开发间接费各开发产品实际发生的直接成本总额 如某房地产开发公司某内部独立核算单位在1998年5月份共发生了开发间接费用 41 600元，应分派开发间接费各开发产品实际发生的直接成本如下： 开发产品编号名称直接成本 101商品房 50 000 102商品房 120 000 151出租房 75 000 181周转房 70 000 201大配套设施商店 80 000 301商品性土地125000 合计 520 000 根据上列公式，即可为各开发产品算得5

47、月份应分派的开发间接费： 101商品房：50000元41600元50元 50 000元8%4 000元 102商品房：120 000元8%9 600元 151出租房： 75 000元86 000元 181周转房：70 000元85 600元 201大配套设施： 80 000元86 400元 301商品性土地； 125 000元810 000元 根据上面计算，就可编制有如图表510所示的开发间接费用分派表： 开发间接费用分派表 5月单位：元 开发项目编号名称直接成本分派开发间接费 101商品房50 0004 000 102商品房120 0009 600 151出租房75 0006 000 181

48、周转房70 0005 600 201大配套设施80 0006 400 301商品性土地125 00010000 合计520 00041 600 根据开发间接费用分派表，即可将各开发产品成本分派的开发间接费记入各开发产品成本核算对象的“开发间接费”成本项目，并将它记入“开发成本”各二级账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方，作如下分录入账： 借：开发成本房屋开发成本 25 200 开发成本配套设施开发成本 6 400 开发成本商品性土地开发成本 10 000 贷：开发间接费用 41 600 土地开发成本的核算 一、土地开发支出划分和归集的原则 房地产开发公司开发的土地，按其用途可将它分为如下两种

49、：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地（也叫商品性建设场地）；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。前者是公司的最后开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；而后者则是公司的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。现行会计制度中设立的“开发成本土地开发成本”科目，它的核算的内容，与公司发生的土地开发支出并不完全对口，原则上仅限于公司开发多种商品性土地所发生的支出。公司为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地，其费用可分清承当对象的，应直接计入有关房屋开发成本，在“开发成本房屋开发成本”科目进行核算。如果公司开发的自用土地，分不清承当对象，应由两个或两个以

50、上成本核算对象承当的，其费用可先通过“开发成本土地开发成本”科目进行归集，待土地开发完毕投入使用时，再按一定的原则（如房屋占地面积或房屋建筑面积等）将其分派计入有关房屋开发成本。如果公司开发商品房、出租房使用的土地属于公司开发商品性土地的一部分，则应将整块土地作为一种成本核算对象，在“开发成本土地开发成本” 账户中归集其发生的所有开发支出，计算其总成本和单位成本，并于土地开发完毕时，将成本结转到“开发产品”账户。待使用土地时，再将使用土地所应承当的开发成本，从“开发产品”账户转入“开发成本房屋开发成本”涨户，计入商品房、出租房等房屋的开发成本。 二、土地开发成本核算对象的拟定和成本项目的设立

51、（一）土地开发成本核算对象的拟定 为了既有助于土地开发支出的归集，又有助于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则拟定土地开发成本的核算对象： 1对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象； 2对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。 成本核算对象应在动工之前拟定，一经拟定就不能随意变化，更不能互相混淆。 （二）土地开发成本项目的设立 公司开发的土地，因其设计规定不同，开发的层次、限度和内容都不相似，有的只是进行场地的清理平整，如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整；有的除了场地平整外，

52、还要进行地下多种管线的铺设、地面道路的建设等。因此，就各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全相似的。公司要根据所开发土地的具体状况和会计制度规定的成本项目，设立土地开发项目的成本项目。对于会计制度规定的、公司没有发生支出内容的成本项目，如建筑安装工程费，配套设施费，可不必设立。根据土地开发支出的一般状况，公司对土地开发成本的核算，可设立如下几种成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或土地批租费；（2）前期工程费；（3）基本设施费；（4）开发间接费。其中土地征用及拆迁补偿费是指按照都市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安顿费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等

53、。但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关成本。开发土地如通过批租方式获得的，应列入批租地价。前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用，涉及规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等。基本设施费是指土地开发过程中发生的多种基本设施费，涉及道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。开发间接费指应由商品性土地开发成本承当的开发间接费用。土地开发项目如要承当不能有偿转让的配套设施费，还应设立“配套设施费”成本项目，用以核算应计入土地开发成本的配套设施费。 三、土地开发成本的核算 公司在土地开发过程中发生的各项支出，除可将直接计入房屋开发成本的自用土地开发

54、支出在“开发成本房屋开发成本”账户核算外，其她土地开发支出均应通过“开发成本土地开发成本”账户进行核算。为了分清转让、出租用土地开发成本和不能拟定承当对象自用土地开发成本，对土地开发成本应按土地开发项目的类别，分别设立“商品性土地开发成本”和“自用土地开发成本”两个二级账户，并按成本核算对象和成本项目设立明细分类账。对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基本设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发成本明细分类账，并记入“开发成本商品性土地开发成本”、“开发成本自用土地开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款应付工程款”等账户的贷方。发生的开发间接费用，应先在“开发间接费用”账户进行

55、核算，于月份终了再按一定原则，分派计入有关开发成本核算对象。应由商品性土地开发成本承当的开发间接费，应记入“开发成本商品性土地开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。 现举例阐明土地开发成本的核算如下； 如某房地产开发公司在某月份内，共发生了下列有关土地开发支出： 301 351 商品性土地自用土地 支付征地拆迁费 78 000元 72 000元 支付承包设计单位前期工程款 20 000元 18 000元 应付承包施工单位基本设施款 25 000元 18 000元 分派开发间接费 10 000元 合计 133 000元 108 000元 则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作： 借；开

56、发成本商品性土地开发成本 78 000 开发成本自用土地开发成本 72 000 贷；银行存款 150 000 用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作： 借：开发成本商品性土地开发成本 20 000 开发成本自用土地开发成本 18 000 贷：银行存款 38 000 将应付施工公司基本设施工程款入账时，应作： 借：开发成本商品性土地开发成本 25 000 开发成本自用土地开发成本 18 000 贷；应付账款应付工程款 43 000 分派应记入商品性土地开发成本的开发间接费用时，应作： 借：开发成本商品性土地开发成本 10 000 贷：开发间接费用 10 000 同步应将各项土地开发支出分别记入

57、商品性土地开发成本、自用土地开发成本明细分类账。 四、已完土地开发成本的结转 已完土地开发成本的结转，应根据已完毕开发土地的用途，采用不同的成本结转措施。 为转让、出租而开发的商品性土地，在开发完毕并经验收后，应将其实际成本自“开发成本商品性土地开发成本”账户的贷方转入“开发产品土地”账户的借方。如果上述开发公司商品性土地经开发完毕并验收，加上此前月份开发支出共1002 000元，应作如下分录入账： 借：开发产品土地 1002 000 贷：开发成本商品性土地开发成本 1002 000 为本公司房屋开发用的土地，应于开发完毕把土地投入使用时，将土地开发的实际成本结转计入有关房屋的开发成本，结转计

58、入房屋开发成本的土地开发支出，可采用分项平行结转法或归类集中结转法。分项平行结转法是指将土地开发支出的各项费用按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的相应成本项目。归类集中结转法是指将土地开发支出归类合并为“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基本设施费”两个费用项目，然后转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基本设施费”成本项目。凡与土地征用及拆迁补偿费或批租地价有关的费用，均转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”项目；对其她土地开发支出，涉及前期工程费、基本设施费等， 则合并转入有关房屋开发成本的“基本设施费”项目。经结转的自用土地开发支出，应将它自

59、“开发成本自用土地开发成本”账户的贷方转入“开发成本房屋开发成本”账户的借方。 如果上述开发公司自用土地在开发完毕后，加上此前月份开发车出 540 000元共 648 000元。这块土地用于建造 151出租房和181周转房，其中 151出租房用地1500平方米， 181周转房用、地1200平方米，则单方自用土地开发成本为 240元（648000元1500+1200），应结转151出租房开发成本的土地开发支出为360 000元（240元1500），结转 181周转房开发成本的土地开发支出为 288 000元（240元1200），在总分类核算上应作如下分录入账： 借：开发成本房屋开发成本 648

60、000 贷：开发成本自用土地开发成本 648 000 如果自用土地开发完毕后，还不能拟定房屋和配套设施等项目的用地，则应先将其成本结转“开发产品自用土地”账户的借方，于自用土地投入使用时，再从“开发产品自用土地”账户的贷方将其开发成本转入“开发成本房屋开发成本”等账户的借方。配套设施开发成本的核算(一） 一、配套设施的种类及其支出归集的原则 房地产开发公司开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发社区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的都市规划中规定的大配套设施项目，涉及：（1）开发社区内营业性公共配套设施，如商店、银

61、行、邮局等；（2）开发社区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。此类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。 按照现行财务制度规定，都市建设规划中的大型配套设施项目，不得计入商品房成本。由于这些大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中，由于都市基本设施的投资体制，无法保证与都市建设综合开发协调一致，作为都市基本设施的投资者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，开发公司也只得将某些不能有偿

62、转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。 为了对的核算和反映公司开发建设中多种配套设施所发生的支出，并精确地计算房屋开发成本和多种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种： 1对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本房屋开发成本”账户中归集其发生的支出； 2对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完毕后再按一定原则分派计入有关房屋等开发成本； 3对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本配套设施开发成本”账户进行归集。 由上可知，在配套设施开发成本中核算的配套设施支出，只涉及不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。 二、配套设施开发成本核算对象的拟定和成本项目的设立 一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借