房地产估价报告的组成与内容

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1、房地产估价报告的组成与内容一份完整的房地产估价报告由以下组成：房地产估价报告书（共8项内容）一.封面二.目录三.致委托方函四.估价师声明五.估价假设和限制条件:注意估价报告应用的有效期在这里六.估价结果报告 1、委托人； 2、估价机构； 3、估价目的； 4、估价对象； 5、价值时点； 6、价值定义； 7、估价原则； 8、估价依据； 9、估价方法； 10、估价结果； 11、注册估价师； 12、估价人员； 13、实地查勘期 14、估价作业时期； 15、抵押估价要有变现能力分析和风险提示七.估价技术报告 1、估价对象描述与分析：实物状况分析、区位状况分析、权益状况分析2、市场背景描述与分析；3、最高

2、最佳使用分析；4、估价方法适用性分析；5、估价测算过程；6、估价结果确定。八.附件（重要部份小心遗留）附件包括： 房地产估价委托书 估价对象的位置图； 估价对象外观和内部照片 估价对象周围环境和景观照片 估价对象权属证书复印件； 估价机构营业执照的复印件 估价机构资质证书复印件 注册房地产估价师注册证书复印件抵押估价报告要有法定优先受偿权利等情况的书面查询资料或调查记录第一部分 报告书的组成与内容一、 封面(一般不会考)1、这里所讲的封面特指估价报告的首页，而不是各估价机构对估价报告进行包装设计的封面。2、估价报告的封面内容一般包括如下：标题：（房地产估价报告名称）估价项目名称：（说明本估价项

3、目的全称） 委托方：（说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名） 估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称） 注册估价师：（说明负责和参加本估价项目的注册师的姓名及其注册号） 估价作业日期：（正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日） 估价报告编号：（说明本估价报告在本估价讥构内的编号，要与估价结果报告中的编号一致）二、 目录(一般不会考) 要注意与后面的报告内容相匹配，特别是估价报告的页码要求准确无误。三、 致委托人函(会考)1、致委托人函是估价机构正式将估价报告呈送给委托人的信件。2、致委托人函一般包括以下内容（标题：）致委托人函致委托方函致函对象（为委托方的全称）致函

4、正文（说明估价目的、估价对象（名称坐落范围规模用途权属）、价值时点、价值类型、估价结果、估价报告应用的有效期）致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人（执行合伙人）签名或盖章）致函日期（为致函的年月日，即估价报告的出具日期）四、估价师声明(可能会考)1、所有参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章。2、实地查勘的注册房地产估价师签名、盖章。五、估价的假设和限制条件(一般不会考)1、一般假设：对权属面积等资料进行了审慎检查，无理由怀疑其合法性、真实性且未核实的情况下，对其合法、准确、真实的合理假设；对房屋安全、环境污染的安全假设。2、未定事项假设：对尚未明确或不够明确的土地用途

5、和容积率所做的合理假设3、背离事实假设：因估价目的的特殊需要，所做的与实际情况不一致的合理假设，如征收不考虑抵押、查封、租赁。4、不相一致假设5、依据不中假设：缺少权属证明或无法查勘估价对象内部状况所做的合理假设6、估价报告使用限制：估价报告的使用者、用途、使用期限及使用中就注意的事项，使用期限原则上不超过一年，表述为自 年 月 日至 年 月 日等 。六、估价结果报告（必考）注意漏项依据规范附录第A.0.6，估价结果报告应记载下列事项：标题：房地产估价结果报告1、委托方（委托人）：如果是单位（法人）委托评估，要写明委托单位的全称、委托单位的法定代表人和住所；如果是个人委托评估，要写明委托人的姓

6、名，住所和身份证号。2、估价方（估价机构）：必须列明：估价机构的全称、法定代表人、估价机构的住所以及估价机构的资格等级及资质证书编号。注意：房地产评估资质等级分为一、二、三级、临时资质，而不是A、B、C级。3、估价目的估价结果的期望用途。说明本次估价的目的和应用方向。A抵押估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而后评估房地产抵押价值。B房屋征收：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值C房地产转让：为委托人转让估价对象提供市场价值参考D企业入股合并：为企业入股合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据E投资决策咨询：为房地产投资提供价值参考依据。4

7、、 估价对象（必考）-能否使估价报告的使用者通过该部分内容描述，比较清楚地了解该估价对象（在实物、权益、区位三者）当前的实际状况。该部分内容应与案例中“各种类型的房地产估价”中的实物、区位描述一并学习。估价对象的描述应从实物、权益、区位3方面状况说明。其中： 对土地的描述应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状或开发程度，使用期限等权属状况； 对建筑物的描述应包括：名称，坐落，面积或规模，层数和高度，用途、建筑结构，装饰装修及外观，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施

8、完备程度，利用现状，使用期限等权属状况。 对房地产的描述应视为上述两者描述的相结合。 另外注意估价对象的范围是否有构筑物、树木，其他动产、债权、债务、特许经营权等。估价对象描述不清及估价对象描述不全。应注意以下几个方面： 土地实物描述：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况； 建筑物实物描述：没说明分栋建筑面积、规划条件等； 房地产权益状况：没说明土地使用权性质、土地管制情况、土地取得时间、已使用年限，剩余年限。房屋所有权情况等；共有情况、他项权利设立情况 区位状况描述：如，位于一栋建筑物中的某一套待估房地产区位状况中未说明楼层和朝向； 租赁情况交待：如，收益性房地产没说明租金标准

9、、租赁期限）5、估价时点估价结果对应的日期。所评估的估价项目客观合理价值对应的年月日。要说明所评估的估价对象价值对应的年月日及其确定的简单理由。【常见错误】估价时点设定不正确。如：拆迁评估应当设定在拆迁公告之日，而不是实地查勘之日。对原估价结论有异议的评估，时点应为原报告书时点。拆迁估价产权调换中评估期房价值的时点也是拆迁公告之日。估价时点是具体的某一日，而不是某一段时间， 6、价值类型说明本次估价采用的价值标准或价值内涵，是采用公开市场价值标准，还是抵押价值、保险价值、清算价值、投资价值等。A抵押估价的价值类型：估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值扣除法定

10、优先受偿款后的余额。B征收补偿估价的价值类型：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑租赁、抵押、查封等因素的影响。7、估价原则说明本次估价遵循的房地产估价原则。包括：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、独立、客观、公正原则。抵押要有谨慎原则8、估价依据说明本次估价所依据的房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料，9、估价方法（必考）说明本次估价的思路和所采用的估价方法以及这些估价方法的定义。对理论上适用的方法要阐述

11、，对理念上适用但未选用的要充分说明理由。注意在考试中容易缺少估价方法的定义或对估价方法的必要解释。选用的估价方法不妥（应根据估价对象类型、估价方法适用的对象、收集到的资料来确定。如：有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法，抵押的优先成本法，拆迁的用市场法，在建工程用假设开发法等。）在选用估价方法中的常见错误 只使用了一种估价方法 能用市场比较法的没有用。 收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结

12、合估价对象的特点或不符合有关的规定 缺少估价方法定义10、估价结果估价结果就是说明不同方法的测算结果和本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价（但不一定都有单价表示，如在建工程等），并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。未说明估价结果确定的理由（各种方法得出的结果差别不大时可用简单算术平均。否则，用加权平均，且权重不宜大于0.7小于0.3。特殊处理要说明原因）11、注册估价师列出所有参加本次估价的注册估价师的姓名和注册号，并由本人签名。12、估价人员列出所有协助注册估价师估价的人员姓名、执业资格或职称并由本人签名13实地查勘

13、期14、估价作业日期（必考）本次估价的起止日期，需要注意的是应要与封面上的估价日期相一致。15、抵押估价要有变现能力分析和风险提示七、估价技术报告（必考）注意漏项标题 房地产估价技术报告（1） 实物状况分析；（规范为个别因素分析包括估价对象的实物、权益二个方面）。（2） 权益状况分析（3） 区位状况分析；（规范为区域因素分析）（4） 市场背景分析；（5） 最高最佳使用分析；（6） 估价方法适用性分析，逐一分析各种估价方法是否适用，说明已选方法的技术路线。（7） 估价测算过程；（8） 估价结果确定。1 、 实物状况分析（一般不会考，考试时不够时间这部分内容不看。）详细分析、说明估价对象的实物状况

14、。 要注意分析因素与估价对象类型相吻合（还要补充）商业：建筑品质及内部格局、净高、面积、装饰装修、无形价值住宅：建筑物结构、类型和等级，设施与设备，建筑质量、装饰装修。商务办公：外观形象、内部装修、设施与设备、智能化程度、物业服务水平、租户类型。旅馆房地产：设备设施和用具、经营管理工业：用地面积与形状、地质水文条件、房地产用途2 、 区位状况分析（一般不会考，考试时不够时间这部分内容不看。）区位状况分析就是要详细说明、分析估价对象的区位状况。要注意分析因素与估价对象类型相吻合（还要补充）商业：繁华程度、交通条件、临街状况、楼层住宅：位置（方位、与相关场所的距离、朝向和楼层）、交通条件、生活服务

15、设施、教育配套设施、环境质量。商务办公：集聚程度、交通条件、周边环境、楼层旅馆房地产：交通条件和周围环境工业：交通条件、基础设施、地理位置3、权益状况分析：规划等使用管制情况，使用年限、剩余年限、所有权和他项权设立情况4、 市场背景分析（一般不会考，考试时不够时间这部分内容不看。）要说明和分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来。说到底是要分析影响类似房地产价格的主要因素。由于估价对象的类型不同，估价的目的不同，所以影响其市场价格变动的主要因素会有所不同。或者虽然是影响因素相同，但它们对估价对象价格的影响深度也有所不同。因此不同估价报告的写作，市场背景分析会有较大的差异，这一部分

16、也是房地产估价报告写作当中难度较大的部分，特别是一些大型项目的估价报告。4 、 最高最佳使用分析（一般不会考，考试时不够时间这部分内容不看。）主要说明和分析估价对象最高最佳使用。5 、 估价方法选用（必考）P280逐一分析比较法、收益法、成本法、假设开发法是否适用于做人对象。对理论上不适用的要简要说明理由，对理论上适用又不具备客观条件的要充分说明理由，对选用的方法要说明名称、定义和估价的思路，说明所采用的估价方法及采用的理由。在估价方法选用中常见的错误 未说明选用估价方法理由。 选用的估价方法不妥（应根据估价对象类型、估价方法适用的对象、收集到的资料来确定。如：有收益的应当优先选用收益法，比较

17、实例多的应优先用比较法，抵押的优先成本法，拆迁的用市场法，在建工程用假设开发法等。）6 、 估价测算过程（必考） 公式要写上 估价测算过程就是要详细说明运用某种估价方法的全部测算过程及相关参数的确定。【尤其是技术复杂的估价报告，报告的写作者要在准确掌握各种估价方法的基础上，按着估价方法的操作步骤，因果关系明确地、条理清楚地表述每种估价方法的测算过程，对于相关参数的确定既符合有关数学公式的要求，又要符合逻辑推理。】7 、 估价结果确定（必考）必须说明估价结果最终确定理由估价结果确定就是要说明本次估价的最终结果是多少，并且它是如何确定的。因为我们在估价报告中要采用两种或两种以上的估价方法进行估价测

18、算。用不同估价方法得出的结论会有一定的差异，为此最终选用何种数学方法确定估价结果或对其进行进一步地调整都需在此说明理由。在考试中常出现的是未说明估价结果确定的理由（各种方法得出的结果差别不大时可用简单算术平均。否则，用加权平均，且权重不宜大于0.7小于0.3。特殊处理要说明原因）在计算求出一个综合结果的基础上，应考虑不可量化的价格影响因素，对该结果进行适当的调整，或取整，或认定该结果，作为最终的估价结果。当有调整时，应在估价报告中明确阐述理由。八、附件（会考）注意欠附件综合察看（一）估价报告格式不规范。主要包括：缺项或缺某部分内容导致估价报告不完整；估价结论数字没有大写没有标明估价结果的人民币

19、金额(仅出示了外币金额)估价要素等关键内容未作交待或交待不清。主要包括：漏掉“价值定义”使估价标准不明确对估价对象房地产的产权状况交代不清对估价对象情况如房屋结构、层次、用途、使用年限、建筑面积、建筑物经济寿命，收到占地面积、土地性质、土地使用年限、地理位置和房地产环境等交代不清对交待现场勘察情况未作任何交待估价方法选择错误。主要包括：选择的估价方法不适用本次估价情况、估价目的和估价对象，即：根据本次估价情况应该选择的估价方法没有选取，不适用的估价方法反而选上；未按规范规定的要求选用估价方法，如只选用一种方法估价，而未按规定选用两种及心上的估价方法估价；收益性的房地产未选用收益法作为其中的一种

20、方法估价计算错误。主要包括：数字计算错误导致中间计算结果错误；数字算式列错；公式正确但套用的数字错误参数选择错误。主要包括：将一年365天的收益天数没有任何依据地套用成300天；将不同收益性质的资本化率通通套用成一个资本化率；土地资本化率、建筑物资本化率、综合资本化率混淆概念混淆。主要包括：把比准价格误作为收益价格；估价期日误为估价日期；将抵押率与成新率混淆报告内容、数据前后矛盾。主要包括：致委托方函、估价结果和估价技术报告中的结果数额不一致；面积、年限等数据前后不一；关于估价对象的描述、估价要素的定义前后矛盾估价结果确定的理由模糊不清综合察看（二）1、 任何一项数据都应有来源依据，必要时说明

21、2、 注意利息的计算方式，期限3、 报告有效期应以报告完成之日为准4、 现实用途和法定用途相符5、 注意对价格的称谓是否错误（比准，收益，积算）6、 保险估价应首先明确是否包含间接损失，说明是否能修复7、 基准地价修正法中基础设施要进行修正，使用年限是否明确8、 确定估价结果的理由不充分：“根据上述计算为XXX”属不充分。估价结果需要有理由来支持（估价原则、估价人员周密计算、根据本房地产市场情况、专家意见、估价人员经验等来确定估价结果）9、 最终结果应说明总价并大写金额，如用外币应说明估价时点的人民币市场 汇率中间价，并注明折合的人民币价格。 10、 处理房地产纠分的估价，应说明产生纠纷的理由

22、11、房屋租赁价格评估时应考虑租约对估价的影响；划拨地上营利性房地产租赁评估应确定土地收益中的国家部分。【再仔细看看以下】：1对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式，内容描述项目是否完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字等是否准确。2察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确3估价时点是否准确4修正年限是否正确5检查计算是否正确，前后数据是否照应一致6对采用的方法是否有合理的说明和理由7任何一项数据都应有来源依据，必要时说明8注意利息的计算方式，期限9报告有效期应以报告完成之日为准10现实用途和法定用途相符11注意对价格的称谓是否错误（比准，收益

23、，积算）房地产估价报告指错思路一、快速浏览报告查找结构性错误。是否按规范撰写，是否漏项，描述是否恰当，前后是否一致，是否符合法律法规。二、详细检查报告1、法律依据性要素。产证资料：旧有房地产。土地使用权证及房屋所有权证；在建工程。土地使用权证建设用地许可证建设规划许可证施工许可证以及规划部门审定的规划总平面布置图；预售商品房。商品房预售许可证、商品房买卖合同及购房付款凭证。2、描述性要素估价对象描述。从区位、权益（所有权、使用权、抵押、租赁等，土地说明是划拨还是出让、土地使用年限）、实物三方面描述。注意用语的准确性，是否漏项，描述有无错误，前后是否一致（如面积前后是否一致）；影响因素描述。个别

24、因素描述。对照估价对象分析、描述。注意是否漏项。区域因素描述。不同的估价目的区域因素的选取不同，分析、说明对各类房地产影响较大的因素。注意影响因素与估价类型的匹配。市场背景分析。背景分析是否与估价目的有关联性，对待估房地产的估价结果是否具有影响。三、分析测算过程价格内涵及技术路线是否正确；基础数据是否准确。参数选取是否合理。参数确定是否有误，是否具有可比性，单位是否统一，价格内涵是否一致，计算是否正确等；方法的选用是否符合估价原则，是否体现了合法原则、最高最佳使用原则等；公式的选用是否恰当。每一种公式的内涵和适用范围是否清楚。计算过程是否有误。关键步聚是否进行了说明，计算过程中单位是否统一，每

25、一种参数应用是否有根据。四、估价结果的确定估价结果确定方法是否说明理由，如采用简单算术平均或加权算术平均的理由。是否考虑不可量化因素的影响而进行适当调整。房地产估价师考试指错题总结1.“估价对象概况”可能出现的错误：（1）估价对象概述缺失估价对象概述应包括以下内容（有些具体内容可以放在“估价技术报告”的“个别因素分析”和“区域因素分析”中表述）：土地应说明：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；建筑物应说明：名称，坐落，面积，层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、

26、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。(2)估价对象描述不清晰1）土地权益方面土地使用权人交代不清；土地使用权性质（出让与划拨；集体所有与全民所有；长期用地与临时用地）交代不清；土地使用年限交代不清；土地规划用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清；土地使用权证交代不清；对共有产权或部分产权交代不清。2）土地实物方面土地“生熟”程度交代不清；土地价格类型（商业、工业或住宅用地及几类用地）交代不清；土地现实用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清。土地面积、形状等交代不清；土地的四至交代不清；土地的地势、地质状况等交代不清。(3)建筑物方面房屋所有权证及权属交代不清（特别是抵

27、押估价）；房屋用途交代不清；建筑物结构交代不清；房屋建成年代交代不清；房屋状态交代不清楚（如在建工程的进度、期房、现房）；房屋装修（主要是经营性房地产宾馆、酒店等）交代不清；房屋总高度、总层数及位于第几层等交代不清；不正常的层高与跨度、宽深比等交代不清；面积前后不符，分部之和不等于总面积。2.“估价目的”可能出现的错误估价目的要说明本次估价的目的和应用方向。如：3.“估价时点”可能存在的错误估价时点要说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日。错误主要有：（1）“估价时点”表述不正确（如表述为“估价时期”、“估价年月”等）；（2）估价时点与报告中的时间数据是否吻合。4.“价值定义”可能出现的错

28、误价值定义要说明本次估价采用的价值标准或价值内涵。要特别注意拆迁估价和抵押估价的价值定义。（1）房地产抵押价值的定义为：“抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。”（2）拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。“房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。”（3）房地产损害赔偿评估价值标准采用公开的市场价值标准。商品房的质量缺陷评估的价值定义应当是估价时点的商品房实体缺陷状况

29、、权利缺陷状况、区位缺陷状况所造成的商品房价值减损的市场值。5.“估价依据”可能出现的错误说明本次估价依据的国家和地方的法律、法规，房地产估价规范和指导意见，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。6.“估价原则”可能出现的错误说明本次估价应遵循的房地产估价原则。“估价原则”可能出现的错误有：（1）不符合房地产估价规范的要求或缺少某项原则；（2）与估价目的不对应，如抵押估价缺少“谨慎”原则（抵押评估报告的估价原则应表述为：“独立、客观、公正、合法、谨慎的原则”）.7.“估价方法”可能出现的错误（对此后面进行专题阐述）8.“估价结果”可能出现的错误（1）评估结果中没有说明币

30、种，没有大写；（2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率；（3）缺少单价或总价；（4）没有写明估价结果所属的估价时点。12.“估价人员”可能出现的错误（1）出现遗漏；（2）没有估价师执业资格；（3）缺少签名或盖章。9.“估价作业日期”可能出现的错误估价作业日期要说明本次估价的起止年月日。注意缺少“估价作业日期”。现场查看在作业期内。10.“估价报告应用有效期（使用期限）”可能出现的错误估价报告应用有效期要说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日也可表达为多长年限，如一年。但要注意：（1）报告的有效期自估价报告完成之日起，而不是自估价时点起计；估价时点既是估价报告完成之日也可以是

31、估价时点。（2）估价报告的有效期不应超过一年，在市场状况变化很大的情况下不超过半年。一估价方法选择错误1.选用估价方法应遵循的原则（1）有大量可比实例，选用市场比较法，并以该法为主；（2）具有预期收益，选择收益法作为其中一个方法；（3）具有开发或待开发潜力，可以选用假设开发法；（4）无上述条件的选用成本法。其他方法都不可用时选用。2.针对以上原则，容易出现的错误有（1）只使用了一种估价方法；（2）能用市场比较法的没有使用； （3）收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法； （4）具有投资开发或再开发潜力房地产估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法； （5）适宜采用多种估价方

32、法估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价；（6）估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定。二估价方法运用错误一） 市场法运用可能出现的错误（2003改错题、2004指错题、2006指错题、2007指错题、2008指错题、2009指错题）1.选择的可比实例描述不清 （1）交易日期描述不清：（2）交易情况描述不清（买卖、抵押、租赁、利害关系人交易等）；（3）交易的价格描述不清（单价、总价、交易规模、币种、单位）；（4）交易房地产状况描述不清（现房、期房、结构、装修、车库、楼层等）；（5）缺少付款方式的说明（一次性、分期）；（6）交易时可比实例的规模（建筑规模、占地规模）。2.选择可

33、比实例可比性差 （1）不在相同地区或同一供求圈内；（2）用途不相同；（3）建筑结构不相同；（4）建筑规模不相当；（5）土地等级不同； （6）权利性质不相同（主要是土地）；（7）交易类型与估价目的不相同；（8）可比实例交易成交日期与估价时点不接近（选取的可比实例一般不能超过一年）。3.可比价格基础错误 （1）楼面地价与单位地价混淆；（2）币种换算错误； （3）建筑面积、套内建筑面积、使用面积、出租面积等混淆。4.各项目修正错误 （1）修正项目错误（应为“交易情况”、“交易日期”和“房地产状况”三项，三因素修正或“交易情况”、“交易日期”、“区域因素”和“个别因素”四项，四因素修正，估价规范）；（

34、2）修正方向错误。一是修正项目的分子、分母颠倒（“交易日期”为分子修正，其他项目为分母修正）；二是修正项目调增或调减的方向调整错误；（2003改错题，三个修正系数计算错误） （3）可比实例房地产状况的修正未采取交易当时的状况；（4）交易日期修正时，修正基数没有采取交易当时的价格水平；（5）交易日期修正环比和定基指数的运用错误； （6）房地产状况修正幅度过大：单项修正超过了20%，综合修正超过了30%（7）交易情况的修正缺乏理由 （8）因素修正与基本情况调查表或实际的描述不一致，或缺少可比实例因素修正说明（9）计算可能出现错误。5.加权综合确定估价结果错误（1）交易日期、交易情况接近估价时点的价

35、格计算结果权数应大，否则存在错误。（2）区域因素、个别因素较差的价格计算结果权数应小，否则存在错误。二）收益法运用可能出现的错误（2003指错题、2004指错题、2005改错题、2008指错题）1.确定年净收益可能存在的错误（1）出租型房地产 1）租赁收入应包括租金收入和租赁保证金或押金等的利息收入。否则，存在错误。如年有效毛收入中押金收益也应乘出租率；2）扣除项目及出租经营支出项目应符合规定，不要漏项或多项：如押金的利息不应计算管理费 出租经营支出项目不包含所得税、抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等，即纯收益中包含以上各项。否则，存在错误。 必须扣除正常生产经营费用

36、和其他资产产生的收益，租赁收入一般要扣除维修费、管理费、保险费、房产税和租赁费用、租赁税费等（具体依据租约决定）。否则，存在错误。年运营费用中不应计算土地使用费 保险计算基数错，不应以年租金收入为基数，应以建筑物现值为基数计算；年管理费的计算基础错误；确定管理费率缺理由3）应考虑租赁合同的约定（合同有效期内采用约定租金，之后采用客观租金）。否则，存在错误。4）不采用实际收益，而应采取客观收益。否则，存在错误。5）没有考虑出租率（空置率）或入住率或满客率、租金损失率、使用面积系数。例如2003年指错题：一层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响；六层有效毛收入计算错，来考虑使用面

37、积系数；6）计算毛收入时，套用的天数或面积错误。7）收益中没有包括有形收益、无形收益。租金内涵不清楚，没有指明是否包括水电费、物业费等。8）租金标准应为具体数字，而非一个大约的范围。9）未考虑未来收益的变化(分析)。（2）自营型房地产1）扣除项目一定要全面。经营型净收益=销售收入-销售成本-经营费用-销售税费-管理费用-财务费用-商业利润生产型净收益=销售收入-生产成本-销售费用-销售税费-管理费用-财务费用-厂商利润2）注意收益的客观性。不能凭公司经验、公司财务利润、公司的（实际成本）3）扣除设备带来的收益。4）考虑扣掉不属房地产带来的收益。5）注意重复计算（企业自营房屋；酒店配电房、大堂等

38、易重复计算）。大堂为整个酒店服务，不能单独计算，床位、餐饮已包含大堂：配电室为整个酒店服务，不能单独计算价格。2.报酬率选用可能存在的错误 （1）报酬率选用的方法不正确。累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入法。（2）报酬率的确定不具有客观性。报酬率取值未说明理由； （3）未说明报酬率的来源，安全利率的选取没有必要的说明。国债、存款利率，贷款利率没有依据 （4）采用了非本类房地产的报酬率。（看清楚房地产的类型）（5）不同收益类型的房地产采用同一报酬率。 （6）把物价指数、通货膨胀率、所得税率等作为确定报酬率的参数或依据。3.有效收益期限的确定的错误 （1）没有特殊说明就直接将房屋的耐用年限、土

39、地使用期限作为收益年限；（2）带租约的收益房地产，未考虑租约期与非租约期的区别；（3）将房地产的建设期作为收益年限；（4）确定有效收益年限理由不充分；（5）估价报告前后收益期限单位不相同。（6）收益年限超过土地使用权法定使用年限或剩余使用年限。4.公式选取不当、增减量（率）确定无依据的错误（1）公式错误（2）选用公式无理由 （3）未分析租金水平的变化趋势（4）未说明未来收益不变化而选取了未来收益不变化计算公式； （5）未说明未来收益如何变化而选取了未来收益发生变化的计算公式；（6）纯计算错误。5.地下车位租赁收入的计算错误（1）未计算地下车位收益（2）地下车位100的出租率不合理或缺确定出租率

40、的方法、理由三）三成本法运用可能出现的错误（2003指错题、2004改错题、2005指错题）（1）没有选择估价时点的客观成本；（2）房地产价格构成项目不全面（成本构成项目有7大项：土地取得费用；开发成本；管理费用；销售费用；投资利息；销售税费；开发利润。要注意：不同类型的房地产成本构成，如商品房价格构成、农地征用价格构成、拆迁房屋价格构成、划拨土地使用权价格构成、出让土地使用权价格构成等）；（3）销售税费的计算基数和税率的采用可能出现错误（销售税费的依据是销售收入而不是成本，各税种计税方式必须明确，税费通常为“两税一费”，不包括所得税和土地增值税等）；成本法中未考虑相关销售费用。（4）投资利息

41、计算错误，主要包括：计息项目有4项，即土地取得费用、开发成本和管理费用和销售费用，不能缺项也不能多项，否则就存在错误（如销售税费计算利息）；计息期确定错误；利率确定错误。（5）开发利润计算错误，主要包括：利润率缺乏依据；利润率与利润计算基数不对应（正确的对应关系是：“直接成本利润率”对应的计算基数为“土地取得成本+开发成本”“投资利润率”对应的计算基数为“土地取得成本十开发成本+管理费用+销售费用”“成本利润率”对应的计算基数为“土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息”“销售利润率”对应的计算基数为“开发完成后的房地产价值”）；（6）如果地价采用“基准地价系数修正法”时，基准地价

42、公布之日与估价时点有“时差”，而未进行“时差”对价格影响的修正；基准地价修正法中，年期修正方法（公式）错；基准地价修正法中，已经过年限错计算错误；（7）重置价格公布之日与估价时点有时差，而未进行“时差”对价格影响的修正；（8）建筑物折旧的计算公式、折旧年限计算错误、未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响；（9）计算建筑物折旧时未考虑经济折旧和功能折旧或计算存在错误；（10）分宗转让土地要考虑可转让土地面积的比例；（11）对有偿出让土地使用权转让价格的评估，当估价对象的剩余土地使用权年限短于法定最高出让年限时，没有对结果进行年期修正；（12）若市场状况不稳定，未对市场状况对价格影响进行修正；（1

43、3）残值率与房地产估价规范中的规定不一致（正确的是：钢筋混凝土结构为0；砖混结构一等为2%；砖混结构二等为2%；砖木结构一等为6%；砖木结构二等为4%；砖木结构三等为3%；简易结构为0）；（14）成新率的确定缺少依据或房地产估价规范不一致或计算错误（正确的是：完好房为八、九、十成新；基本完好房为六、七成新；一般损坏房为四、五成新；严重损坏房及危险房为一、二、三成新）；（15）建筑物折旧年限要以经济寿命为准，否则就是错误；（16）纯计算错误。四假设开发法运用可能出现的错误（2005指错题、2006改错题、2007改错题） （1）计算公式出现漏项或增项错误（正确的计算公式为：待开发房地产价值=开发

44、完成后的房地产价值-后续开发成本-后续管理费用-后续销售费用-后续投资利息-后续销售税费-后续开发利润-取得税费；要注意计算公式与估价对象的类型（生地、毛地、熟地、在建工程、旧房地产）相对应）；（2）推测未来楼价方法错误（正确的方法是：对于出售的房地产，可采取（市场）比较法和长期趋势法；对于出租或自营的房地产，采用收益法）； （3）没有确定最佳开发利用方式或确定最佳开发利用方式缺乏依据（需要依据规划限制条件和可行性分析来确定最佳开发利用方式；（4）开发经营期（建设期、经营期）的确定缺乏依据；（5）折现率的确定没有说明理由； （6）计算过程中采用的参数（成本、管理费率、销售税率、销售费用率、利润

45、率等）缺乏客观性或依据； （7）投资利息计算项目不正确（待开发房地产的价值、取得税费、开发成本、销售费用、管理费用；销售税费不计息）； （8）现金流量法计算可能出现的问题：开发资金投入的时间和比例；各成本构成项目的计算时点与估价时点的关系；不单独计算投资利息和开发利润。（9）续建工程中的建安工程费求取，是否与实际工程进度相符未作说明（10）折现率和报酬率混淆，使用错误。（10）纯计算错误。（五）其它可能出现的错误1.估价结果报告与估价技术报告的不一致；2.两种估价方法之间的参数不一致（如基准地价修正法与市场比较法中年期修正）；3.估价结果报告两个估价对象分开估价所使用的参数不对应或不一致；4.前面的因素分析与后面的取值不一致；5.分析推理及有关说明与结论不一致；6.预售的价值应在销售价格中扣而不是最后的估价结果中扣除；7.对估价对象的某一部分重复计价；8.计算前提与计算结果不一致，如：计算前提为评估单价，但计算结果却为总价；9.遗漏了估价对象部分的价值，如：用市场法评估出了某写字楼的地上各层的价格，但却遗漏了地下车库的价格； 10.在建工程的评估，没有说明有关各方是否按设计方案的要求按期竣工；11.用途变更和规划变更须提供规划部门准予变更的有关文件、资料；12.估价报告的术语或表达方式不规范。