ID232物业资产管理现状及发展路径研究

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1、-精品word文档 值得下载 值得拥有-物业资产管理现状及发展路径研究 李莹,2 李莹，女，广州大学商学院硕士研究生；陈德豪，男，广州大学商学院教授；邮编：51006； 陈德豪2（广州大学商学院 广东广州 510006） 摘要：本文通过我国物业管理行业发展模式和发展趋势分析，从人口增长趋势、业主投资理念以及物业管理企业自身发展等角度研究了物业管理向资产管理发展的迫切性和可行性，在此基础上结合我国现状，探讨物业资产管理发展的路径和模式，提出物业服务企业创新经营的方法，给出其从传统物业服务向资产管理升级的发展可行建议。关键词：物业管理；资产管理；物业服务企业；产业升级1. 我国物业管理行业发展现状

2、我国物业管理从20世纪80年代在深圳起步，近年来随着城镇住房制度改革和住宅商品化政策的持续推进，以及城市化进程的加快，物业管理行业作为一个新兴的服务行业规模不断扩大。经过近30年的发展，物业管理范围覆盖住宅、办公楼、学校、工厂甚至市政设施等各个层面，已成为社会生产、生活不可或缺的重要行业；全国城市物业管理的覆盖面已占物业总量的38%，一线及二线城市达50%以上，深圳市已超过95% 。我国物业管理企业的发展经历了萌芽起步、快速发展和稳步增长三个时期。综合而言，物业管理行业发展具有如下特点。1.1规模与覆盖面越来越大据不完全统计，我国物业管理行业从业人员超过350万人，有物业服务企业3万多家，管理

3、超过100亿的不动产。中国物业管理协会2007年调查数据显示：在参与调查的近5000家企业中，1981至1994年仅成立企业268家；1994至2007年成立企业4449家，其中1994至2004年10年间共成立企业3612家，占比76.57%，10年间成立企业数以每年约133%的速度激增1。表1-1：19922007物业服务企业成立数目统计表年份1992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年数量3272116146172192258343年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年数量39642649656150646

4、628487资料来源：中国物业管理协会网站物业管理行业生存状况调查报告图1-1：19922007年物业服务企业成长趋势图资料来源：中国物业管理协会网站物业管理行业生存状况调查报告1.2从业企业整体效益较低虽然我国物业管理行业覆盖面日益扩大，但行业一直未能取得与其现今规模相适应的社会地位。物业服务企业给人“技术含量低、利润率低”的印象，人们对物业管理行业偏见普遍存在，行业平均利润率不佳，全行业整体上仍在劳动密集型、低技术含量和高投入、低产出的状态徘徊。在参与调查的近5000家物业服务企业中，2006年盈利企业仅为1825家，占调查企业的39.7%，平均盈利额仅为82.1万元，近半数企业处于亏损状

5、态。表1-2物业服务企业经营效益情况统计表 （单位：万元）调查企业数目盈利情况亏损情况持平情况企业数占比平均盈利额企业数占比平均亏损额企业数全国4600184340.07%81.28187140.76%37.22886东部175495854.62%124.8352229.76%51.82274中部130841331.57%24.5660546.25%18.53290西部90431534.85%40.8040444.69%31.30185东北63415724.76%45.9634053.63%55.12137资料来源：中国物业管理协会网站物业管理行业生存状况调查报告1.3经营与服务业务以传统低端

6、类型为主，管理对象以居住物业为主大部分物业服务企业的经营规模偏小、创利能力差。其利润来源仍主要依赖于传统物业服务业务如场区环境卫生、绿化、保安等，技术含量低，一旦物价上涨、劳动力成本提高，利润便大受影响。企业抗风险能力较弱，面临着较大生存压力。同时，在我国房地产市场化、专业化与产业化程度尚未完全成熟的今天，大部分物业服务企业的服务对象还是以居住物业项目为主，效益较差。参与调查的近5000家企业旗下管理物业项目30831个，总建筑面积203936.4万，其中住宅项目21428个，建筑面积154286万，分别占总项目数的69.50%和总建筑面积的75.67%；办公楼及商业用房项目5825个，建筑面

7、积20976.66万，分别占18.89%和10.29% 。居住物业资产占总资产量的三分之二强，投资性与经营型的商业地产类，仅占到10%至20%之间。而居住物业的物业服务费收费标准和收费率均明显低于办公物业和工业物业，企业缺乏长远可持续发展的经济基础。图1-2 我国物业管理企业项目类型资料来源：中国物业管理协会因此，如何提高物业管理的整体实力，寻求物业管理行业新的经济增长点，带动全行业经济效益与管理规模的同步上升就成为物业管理公司的重要目标。如何通过创新发展理念、丰富服务内容、拓展业务范围，向物业管理的上游和下游延伸产业链，就成为物业管理公司的提升经济效益的重要途径。2. 物业管理向资产管理升级

8、的必要性和可行性资产管理（Asset Management），是指对不动产进行经营和维护，以实现不动产所有者目标的过程。资产管理内涵丰富，凡涉及财产、资金以及对能带来经济利益的物质等方面进行管理并使其经济利益得到保障的行为均可称为资产管理。资产管理一般由管理和经营两大部分组成，其中管理重在对资产明示的质量特征进行有效控制；经营则根据资产作为收益性资产的性质，通过专业化、市场化操作达到保值增值的目的2。20世纪80年代以来，随着房地产市场和物业管理的快速发展，尤其是以收益性房地产为目标对象的投资活动的增加，发达国家以房地产信托投资基金为代表的机构投资人大量进入房地产产权投资领域。他们追求利润最大

9、化和资产投资组合的风险最小化，意识到单单拥有优势区位加资金投入并不能理所当然地为投资人带来高额回报，对房地产资产进行经营管理的能力成为获得理想投资收益的重要保证。2.1 从人口增长的角度看，未来住宅物业刚性需求的增长将放缓近年来，我国房地产业的快速发展和我国快速城市化进程所带来的城镇人口大量增长有关。70、80年代我国大量的新生人口到上世纪末和本世纪初刚好到适婚年龄，从而产生了大量的刚性需求。但是随着低生育时代的到来，未来新生人口的增长将大大放缓。从下图可以看出，广东省1990年0-14岁的人口比重为29.90%，到2008年，该比例下降到19.70%，在18年时间里下降了10.1个百分点。与

10、此同时，65岁以上的人口比例从5.90%上升到7.90%，而一些城市已经进入了老龄化社会。 图1 广东省历年不同年龄段人口构成比例资料来源：广东统计年鉴-2009同时，根据西欧、北美发达国家房地产市场的发展经验，在城市化后期，大规模地进行房屋建设已经不可能，由于三十多年大量的住房建设，住房供不应求的状况将会发生改变，甚至在某些城市还将出现剩余。从长远角度来看，我国未来房地产市场将不可避免地由房屋开发建设、提供增量供应为主转向对既有房屋的存量管理、优化资源配置为主。与此同时，上世纪八、九十年代和本世纪初建设的住宅需要得到维护，许多重要的住宅资产需要通过经营获得持续的收益，物业资产管理将有很大的市

11、场空间。2.2 物业管理企业的盈利诉求要求扩展业务和利润途径正如前文指出，我国物业管理企业盈利水平低下。而随着国家对工人权益保障的逐步重视，从事物业管理的劳动力成本不断上升，长期以来依赖低劳动力成本获取利润的空间在逐步缩小。与此同时，通过传统物业管理活动进行创收已经走到了瓶颈阶段，随着物价上涨、劳动力成本提高、新物权法的实施减少了依靠小区共有部位开展多种经营所得以弥补管理费不足的获利可能性，广大业主对自身物权权益的保护意识越来越强烈，以前利用小区共有部位赚取的诸如停车、广告等收益将被业主逐步收回。传统物业管理活动与经营收益增长空间不大。物业管理企业的低利润和低技术含量，迫使物业管理企业不得不通

12、过各种途径扩大盈利。另外，由于物业管理的低端发展，给人们造成了物业管理就是做清洁、环卫和秩序维持的形象。物业管理企业并未得到与其付出相对应的社会地位，亟需通过多种手段提升自身地位。介入资产管理能丰富物业服务企业的赢利渠道，开辟新的收入增长点，构成企业新利润，改变企业收入结构，从微利、传统的传统物业管理保洁、绿化、保安服务等升级到房地产物业定位、营销策划、运营管理、租务管理、投资咨询评价等活动，提高企业创富能力，从而带动全行业脱贫致富，让物业管理在更高的层面上收获经济效益和社会效益。据中国房地产TOP10研究组数据显示，“2008年中国物业服务百强企业”的2007年营业收入中，多种经营收入均值达

13、2502.2万元，占企业总营业收入的30%。06年-08年，深圳地区物业服务企业平均非主营业收入占全部总营业收入的比例分别为37%、36.64%、47.20%，有些企业非主营业收入甚至超过其主营业收入；北京、上海、广州等城市的物业服务企业也呈现出与深圳基本相同的状态 资料来源：物业管理综合运营中资产管理研究报告，全国物业管理协会行业发展研究中心。2.3 物业保值增值的需求为物业资产管理提供了用武之地随着房产不断升值，住房成为城镇居民家庭财产的最主要组成部分和重要的投资渠道，有相当一部分业主对物业管理的期望正在从传统的设施设备维修、清洁、绿化与秩序维护四项基本服务，转为更多地关心物业的保值和增值

14、3。此外，为了保持物业良好的使用性能，物业设备更新与节能改造也展现出很好的市场前景。2.4 发达国家房地产经营导向的转变，为物业资产管理提供了借鉴进入80年代，随着房地产市场和客户需求的变化，一些发达国家的房地产业内人士意识到房地产业发展不可能单纯依靠持续不断的投资。而房地产本身也不可能单纯依靠“区位”和刚性需求因素就为所有者带来持续的利润，房地产也将逐步由投资为导向以经营为导向转变。随着以房地产信托投资基金为代表的机构投资人大量进入房地产产权投资，他们追求利益回报最大化和资产组合风险最小化，使资产组合管理和每股收益的分析成为资产管理所强调的内容4。自2001年以来，业界内企业开始积极发展资产

15、管理模式，创新发展理念、丰富服务内容、拓展业务范围，向物业管理的上游和下游延伸产业链，给传统的物业管理赋予新的内涵和外延，以寻求物业管理行业新的经济增长点5，资产管理逐渐成为房地产投资和企业经营管理中的重要内容，但尚未建立起完整的理论体系。中国物业管理协会会长谢家瑾在一次会议中指出：“尽管不少物业服务企业都在搞多种经营进行创收，但目前大多停留在小打小闹，没有上升到资产管理的高度，也不能获得可观的利润” 资料来源：谢家瑾同志在中国物业管理协会第二届理事会第二次会议上的讲话。业界对资产管理理论体系的理解不够深入，对资产管理具体商业模式的探索还处于初步阶段，成为制约我国物业资产管理发展的最大障碍。3

16、. 物业资产管理发展现状和问题分析3.1 物业资产管理的成功案例剖析目前，国外开展资产管理的历史较长，有的跨国企业还将国外的成功经验引进国内。境外的第一太平戴维斯、高力国际、戴德梁行、仲量联行和世邦魏理仕等公司超前于内地企业开拓资产管理，已经获得了很好的收益。国内一些品牌企业（例如广州城建集团下属的怡城物业）尝试开展资产管理取得的盈利能力。但是很遗憾的是，几乎很少或者没有国内物业企业很成功地进行了资产管理，而境外在国内开展物业资产管理的企业也多属于中介和咨询类的企业。3.2 物业资产管理存在问题目前物业管理企业开展物业资产管理仍处于起步阶段，仍面临着许多问题。首先是业主没有站在物业资产管理的角

17、度来理解物业管理，更没有想到要将物业资产交给物管公司来运营2，所以业主在房屋租赁和交易的时候首先想到的是房地产中介公司。其次，开发商认为物业管理公司只是维修和维持秩序，不认为物业管理公司具有投资管理、委托经营的能力。再次，很多单位的不良资产找不到出路，但不会想到交给物管企业去盘活，他们在潜意识里会找策划咨询公司进行营运。3.3 物业管理企业开展物业资产管理的优劣势分析有学者认为，物业管理企业开展业务存在诸多的优势，如客户优势、成本和规模优势、专业技能优势。认为有庞大的业主作为物业服务企业的客户群体，就有各类巨大的潜在需求等待挖掘。当往往容易忽视一点，就是目前物业管理企业维修、维持秩序的专业技能

18、并不代表其有商业策划和运营的能力，这就是为什么物业管理企业不能很好地开展物业资产管理的关键原因。4. 物业资产管理的发展模式及路径选择4.1物业资产管理的发展模式目前业界对于物业管理和资产管理形成了比较一致的看法，即物业管理是资产管理的基础层次，资产管理是物业管理发展到了一个较为成熟的阶段后的高级业态，其真正核心业务是对房地产资产进行收购、转让、经营、管理、再开发等业务处理，提供实现房地产资产增值的专业解决方案，侧重于对资产管理、投资组合管理、专业咨询管理等方面的策略性工作。资产管理的核心竞争力集中体现在对房地产资产市场准确的定位与策划能力和在进行企业管理中的执行能力。以取得房地产投资收益为目

19、的的资产管理定位于高端，不可能所有的物业管理企业都能进行资产运营和管理。市场上已有如商场管理公司、酒店管理公司、等专门实施资产管理的企业，有中介、咨询公司等掌握大量物业资产和信息的企业，也有房地产开发公司这样拥有人才、资金优势的企业。物业服务企业应该根据自身的优劣势，制定长远的发展战略和创新商业模式，才能在竞争中获得应有的地位。物业服务企业可以利用自身专业技能和长期积累的对客户的理解和对市场的认知进行产业升级，通过招聘具有资产运营和管理经验的成员，建立起自己的资产管理团队；或与房地产开发商和中介咨询企业组成战略合作伙伴共同运营物业资产。将企业定位为房地产综合服务提供商，整合和利用企业内外部一切

20、资源，从“大物业管理运作”和“资产管理”的角度，寻找行业成长新机会。以客户为中心，以保障物业功能正常化和提高客户满意度、提升资产社会价值、与环境协调可持续发展为目标，除做好基本物业管理服务外，还要挖掘与基本业务相关联、能提升物业价值和投资者收益、能做大做强的专业细分市场，提升企业综合协同能力，增强企业赢利能力。人物业环境社会价值使用、维护、服务可持续发展提升资产价值图4-1 物业服务企业与各方综合协同管理示意图4.2 物业资产管理的发展路径根据中国物业管理协会的调查，物业管理企业中属于房地产开发单位下属物业服务企业有1260家，占企业总数27.39%；其他隶属关系的企业3340家，占72.61

21、%。可以发现物业管理企业一般有隶属关系，尽管物业服务企业是独立核算的企业，但集团的战略对物业服务企业的定位一般也会影响物业服务企业的战略选择和经营方式。所以物业服务企业可以争取更多的自主权，或者由集团赋予其更多业务，这是开展物业资产管理的重要路径。从中国物业管理协会的调查中也发现，长期以来，我国房地产开发及物业管理业的参与者主要关注点都在住宅物业方面，对商业物业、工业物业等市场估值高、具备更强投资性和收益性的物业认识不够深入。商业物业的运作就是对其进行投资、开发、经营和管理，是房地产开发、投资管理、商业运营的一体化综合运作，基本特征是运作周期长、资金投入高、高利润与高投资风险并存。正因为商业物

22、业投资性强、收益性持久，以及自身使用价值与投资价值并重，商业物业适合作为资产管理的首选物业类型，资产管理者也更容易通过市场化的手段，实现物业资产使用价值与投资价值的最大化。我国商业地产在2003至2005年进入高速发展期。04年我国全国商业地产投资总额达1723亿，比03年增长32.5%，新竣工商业用房面积增幅16.16%；到2005年，我国商业地产呈现更快发展势头，仅05年1至5月，全国商业地产项目开工面积达1.3亿，投资面积增长38.7%6。商业地产营销也从原来的由地产开发商包揽全程发展为根据产业链进行分工运作管理，如果资产管理到位，可以提升商业物业项目的品牌形象、市场价值及商誉，进而影响

23、项目的租赁或出售价格，在新一轮物业招租或商铺转让时，自然凸显商业物业的价值。对物业服务企业而言，资产管理应涉及物业定位、设计定位、营销策划、运营管理、租务管理、财务管理等多个方面，这种涵盖房地产产业链条上下游所有行业的“一站式”服务对企业能力素质要求较高、工作综合性很强。对商业物业进行资产管理，一是要求物业服务企业自身拥有大量经验丰富的、熟练掌握咨询、估价、融资、代理、买卖等多种相关技能的人才，为大型跨国企业、金融机构、政府、发展商等各类投资者服务。二是要求物业服务企业拥有丰富的高端客户资源和稳定的合作伙伴，物业服务企业相当于一个产品集成商，对各专业分包企业进行有效管理。三是要求物业服务企业拥

24、有雄厚的资金支持和合理成熟的融资模式。由于商业物业具有运作周期长、资金投入高的特性，健康稳定的资金流是项目能够成功运作的有力保障。四是要求物业服务企业具有相当的风险管理、风险控制能力。商业物业运作具有高利润与高风险并存的特点，未雨绸缪进行风险管理与风险控制才能更好的防患于未然。5. 结语物业管理向资产管理升级，不仅是行业发展的必然要求，也是从业企业能否长久生存的战略选择，从业企业一定要早做谋划，主动求变创新，从理念、人才、运作方式等多方面早准备、早布局、早实践、早积累，方能把握先机，赢在起跑线上。否则，注定会面临被淘汰的命运。参考文献1物业管理综合运营中资产管理研究报告. 全国物业管理协会行业

25、发展研究中心. 2010.012 孙峻, 李进涛. 物业管理、设施管理和资产管理模式的比较分析. 中国房地产. 2009.063 刘伟杰. 物业管理如何实现向资产管理的跨越和升级. 中国物业管理. 2009.114 谢家瑾. 谈物业管理行业开拓资产管理业务. 中国物业管理. 2009.115 林常青. 商业房地产是物业资产管理的首选. 中国物业管理. 2008.096 孙峻, 刘于鑫, 姜雯, 黄铭. 物业管理与资产管理物业服务企业发展模式的选择. 建筑经济. 2008.097 汪本聪, 邹锐. 论新时期物业管理的创新与发展. 经济师. 2005.068 潘国强. 从行业发展看“资产管理”.

26、中国物业管理. 2008.119 林常青. 重构现行物业资产管理价值体系. 中国物业管理. 2010.0210 黄伟. 资产管理带动物业管理行业“厚积薄发”. 中国物业管理. 2008.07Research on the industrial upgrading of property service enterprises, from property management to asset managementLi Ying Chen Dehao（Business School of Guangzhou University Guangdong Guangzhou 510006）Abstr

27、act: According to the current development situation of Chinas property management industry, analyze its development pattern and future prospect; compare the difference between property management and asset management; expound the importance of industrial upgrading for property service enterprise, di

28、scuss the approaches of industrial upgrading from property management to asset management, give advice on innovation management of property service enterprise, and take the commercial property management for example, propose feasible ways for its future development. Key Words: Property management; Asset management; Property service enterprise; Industrial upgrading附作者简介：李莹，女，广州大学商学院研究生，地址：广州市广州大学城外环西路230号行政东楼前座430；邮编：510006；联系电话：13828401900，E-mail：liyingzero。陈德豪，男，广州大学商学院教授，地址：广州市广州大学城外环西路230号行政东楼前座430；邮编：510006；联系电话：13342885993，E-mail：gzccdh。-精品word文档 值得下载 值得拥有-